xx項目營銷策略案（針對一期塔樓）匯報說明本報告重點針對昆明的整體市場進(jìn)行分析，以及對昆明的商業(yè)、辦公、公寓市場環(huán)境進(jìn)行剖析，通過對本案核心價值體系梳理及客戶群鎖定，并根據(jù)最新工程及營銷節(jié)點，對本項目一期營銷策略及推盤計劃進(jìn)行調(diào)整和部署。>>匯報框架>>一目標(biāo)解析>>二大市趨勢及競爭判斷>>三項目核心價值體系>>四目標(biāo)客戶圈層鎖定>>五項目營銷策略及推售計劃>>六推廣部署及分階段執(zhí)行計劃>>七營銷費(fèi)用預(yù)算在探討本案營銷策略之前，我們先來看看《項目工程及營銷節(jié)點》

20122012201320132013201320142014

6月12月3月6月9月12月2月9月工程節(jié)點圖一期拿地二期拿地一期+-0一期封頂二期+-0一期開業(yè)二期封頂二期開業(yè)在探討本案營銷策略之前，我們先來看看《項目工程及營銷節(jié)點》5月8月6月5月11月10月9月7月12月xx營銷節(jié)點圖2012年2013年客戶會成立展示中心開放營銷推廣啟動二次認(rèn)證秋交會內(nèi)部認(rèn)購社會化招商1月選鋪解籌預(yù)售許可證目標(biāo)解析Part1xx全案目標(biāo)明確|戰(zhàn)略目標(biāo)本案作為螺投集團(tuán)戰(zhàn)略性項目，我們需完成全新的市場份額開拓；完成中心板塊的項目運(yùn)營作為首個具有“城市中心”意義的都市綜合體項目，我們需沉淀更具有企業(yè)戰(zhàn)略借鑒意義的營銷經(jīng)驗，為后續(xù)的更為高端的產(chǎn)品開發(fā)，積累力量。|品牌目標(biāo)在逆市中，完成螺投集團(tuán)品牌認(rèn)知的再次升級；完成集團(tuán)全新“都市綜合體”產(chǎn)品線的完善，獲得市場認(rèn)知，并為xx的價格上升創(chuàng)造差異化競爭基礎(chǔ)。|價格目標(biāo)在平衡速度-價格關(guān)系基礎(chǔ)上，實現(xiàn)與昆明可比項目的價格對接，乃至重新定義區(qū)域高端產(chǎn)品價格天花。|速度目標(biāo)項目策略速度目標(biāo)與公司年度任務(wù)相結(jié)合的靈活速度掌控。2012~2013年營銷目標(biāo)明確|年度銷售目標(biāo)13年5月入市，開盤旺銷。高速+高價+高品牌年度目標(biāo)銷售金額？億元，回款？億元?？紤]實際市場情況，本案面臨嚴(yán)峻市場及消化壓力，合理調(diào)整項目年度目標(biāo)：2013年實現(xiàn)銷售額？個億，回款？個億|品牌目標(biāo)螺投集團(tuán)都市綜合體產(chǎn)品品牌概念導(dǎo)入與首發(fā)體驗，建立市場的品牌價值認(rèn)知基礎(chǔ)，形成高價的品牌產(chǎn)品線預(yù)期。|形象目標(biāo)實現(xiàn)項目的極度差異化形象認(rèn)知，項目品牌形象建立，并為2013年奠定項目品牌溢價空間。大市走勢及競爭研判Part2宏觀市場Part2.1未來一年宏觀市場走勢判斷1、經(jīng)濟(jì)形勢：伴隨國際國內(nèi)形勢轉(zhuǎn)變，國家經(jīng)濟(jì)增速將放緩趨穩(wěn)，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪去庫存周期；國際形勢看，外需下行將加劇中國目前去庫存壓力，貨幣政策難言放松，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢依然嚴(yán)峻；2、政策走向：房地產(chǎn)行業(yè)政策控制房價目標(biāo)明確，房價還未出現(xiàn)實質(zhì)性下降，CPI未有大幅度下降，保障房未大量供給，這決定了行業(yè)政策將持續(xù)趨緊調(diào)控；3、周期分析：房產(chǎn)市場先于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行調(diào)整階段，2012年全國房產(chǎn)市場不容樂觀，中國房地產(chǎn)開始進(jìn)入庫存周期，與中國經(jīng)濟(jì)的庫存周期的疊加效應(yīng)增加了行業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。昆明市場整體情況Part2.2一主：主要指主城區(qū)一環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域，形成市級主中心兩副：在呈貢新區(qū)吳家營形成一個市級副中心，在主城南部巫家壩機(jī)場搬遷后的用地形成一個市級副中心；兩區(qū)：在主城西／北兩個方向布局兩個區(qū)級服務(wù)中心；多點：在中心城區(qū)布局若干基礎(chǔ)性居住區(qū)級和居住小區(qū)級公共服務(wù)單元；昆明城市發(fā)展變革：城市配套規(guī)劃——形成“一主、兩副、兩區(qū)級、多點”的完善配套體系一主規(guī)劃布局結(jié)合中心城區(qū)未來發(fā)展的要求，規(guī)劃形成一主，兩副兩區(qū)級／多點的公共服務(wù)設(shè)施配套體系．《昆明城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2002-2010）》

——本項目靠近一環(huán)商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)價值高、商業(yè)氛圍濃厚

昆明城市商業(yè)體系構(gòu)成為：1個市級商業(yè)中心、3個區(qū)域商業(yè)中心、若干個社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心，遠(yuǎn)景增加西部、東部區(qū)域商業(yè)中心1、市級商業(yè)中心：一環(huán)路以內(nèi)及周邊區(qū)域，規(guī)劃形成“四心六街九區(qū)”，四心即：近日公園、小花園、白塔路片、小西門四個商業(yè)核心區(qū)；六街九區(qū)即：六條特色商業(yè)街九個商業(yè)區(qū)；2、區(qū)域商業(yè)中心：北部、南部、東南部區(qū)域商業(yè)中心；3、社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心：人口規(guī)模達(dá)到3萬人以上的居住區(qū)。每1—2萬人配置一個超市（或生鮮超市），每3000人或300米為半徑配置一個便利店。昆明商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系規(guī)劃共三級，昆明主城區(qū)定位打造中心城市商業(yè)中心；昆明中心商業(yè)布局

——本項目區(qū)域?qū)⒊蔀橹行纳虡I(yè)、南市中心連接帶的商業(yè)商務(wù)功能區(qū)中市區(qū)發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)昆明市總體規(guī)劃，主城中心區(qū)指二環(huán)路以內(nèi)的昆明主城中心區(qū)域，規(guī)劃面積46平方公里；中市區(qū)集中擔(dān)負(fù)城市中心功能，本項目位于現(xiàn)有中心商業(yè)和南市區(qū)過渡地段，承接中心區(qū)的商業(yè)商務(wù)功能。昆明城市商業(yè)發(fā)展格局——城市中心將集聚商業(yè)、商務(wù)聯(lián)合效應(yīng)價值城市發(fā)展變化將帶動項目地塊的屬性變化，項目商業(yè)價值的較大程度提高；隨著昆明城市大規(guī)模擴(kuò)張，主要城市中心將由原中心區(qū)擴(kuò)展至一至二環(huán)為界的的新城市中心，這對于未來中心區(qū)的商業(yè)、商務(wù)價值起到巨大的聯(lián)合效應(yīng)；昆明城市發(fā)展依托城市雙向主軸擴(kuò)展：南北主軸北京路、東西主軸人民路。南北主軸東西主軸商業(yè)一級市場

——供應(yīng)結(jié)構(gòu)平衡、供應(yīng)成倍增長，西、北將成為繼東、南、呈貢后的開發(fā)主場圖1.2007-2011.8土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)圖2.2007-2011.8土地供應(yīng)區(qū)域分布土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)：2009-2011年居住、商業(yè)、商住用地供應(yīng)占比較為平穩(wěn)，但整體放量成倍增長，其中商業(yè)用地增幅3.14倍，商住用地18倍；土地供應(yīng)區(qū)域：除中市區(qū)供應(yīng)減少外，主城區(qū)其他區(qū)域均成漲勢，漲幅排序為西市區(qū)>北市區(qū)>南市區(qū)>呈貢>東市區(qū)，其中西市區(qū)和北市區(qū)漲幅上千畝，東市區(qū)、南市區(qū)、呈貢在2010年大放量之后，2011年漲幅僅逾百畝。這意味著未來開發(fā)區(qū)域繼東、南市區(qū)、呈貢之后，西、北市區(qū)將成開發(fā)主場。土地成交結(jié)構(gòu)：居住:商業(yè):商住=12:1:7，商住用地占比大幅增加預(yù)示未來商住項目將占據(jù)一定市場，商業(yè)用地2011年供應(yīng)加速，同時成交情況也較好；土地成交區(qū)域：主城區(qū)成交量排序依次為南>北>西>呈貢>東>一至二環(huán)>中心區(qū)，其中南市區(qū)高達(dá)近七千畝，未來中心區(qū)、一至二環(huán)開發(fā)建設(shè)淡出市場，南市區(qū)、北市區(qū)、西市區(qū)成開發(fā)主場，東市區(qū)再次啟動開發(fā)。商業(yè)用地成交價：中心區(qū)地價最高達(dá)1890萬元/畝，其次為西市區(qū)625萬元/畝，其他市區(qū)除東市區(qū)較低外，價格區(qū)間在334-399萬元/㎡，西市區(qū)商業(yè)用地成本將大幅增加。圖3.2007-2011年商業(yè)用地成交價（萬元/畝）商業(yè)一級市場

——商業(yè)商住用地加速成交，成交價大幅攀升，商業(yè)以中心區(qū)為首、西市區(qū)緊隨圖4.2011年1-8月昆明成交土地結(jié)構(gòu)（畝）商業(yè)二級市場——2005-2010年商業(yè)地產(chǎn)供需受政策及城市發(fā)展雙重影響2008年昆明商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量及銷售量最大，分別為137.7萬㎡及99.6萬㎡，國家在2007年為抑制投資需求、防范和化解金融風(fēng)險及抑制房地產(chǎn)泡沫，出臺系列嚴(yán)控樓市調(diào)控政策，其影響在2008年凸顯，致使開發(fā)商及投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)；從2008年下半年開始國家為應(yīng)對經(jīng)濟(jì)危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)增長，利于樓市的調(diào)控政策開始實2009年后，昆明城中村改造項目的開發(fā)商為適應(yīng)市場及盡快回籠資金，先推出住宅項目，導(dǎo)致商業(yè)項目滯后供應(yīng)及銷售；從圖表也可以看出，昆明商業(yè)地產(chǎn)銷售率逐步上升，尤其是從2008年開始，平均銷售率超過了70%以上，說明昆明商業(yè)地產(chǎn)市場非常的活躍。注：供應(yīng)量包括銷售的集中商業(yè)、專業(yè)市場、社區(qū)底商等主要商業(yè)物業(yè)，純租賃的商業(yè)（如新螺螄灣）沒有計算在內(nèi)商業(yè)壞二級擴(kuò)市場——樂20釘05棕-2互01饞0年昆墻明商刻業(yè)地碗產(chǎn)價寒格變野動幅廣度較蕩大，蝕整體長呈上逼漲趨驅(qū)勢數(shù)據(jù)分析昆明商業(yè)地產(chǎn)價格變動幅度比較大，整體來說呈上漲趨勢，且上漲漲幅相當(dāng)大，特別是是2008-2010年，分別較上一年上漲32.21%、41.27%；分析原因，進(jìn)入2007年以后，商業(yè)地產(chǎn)的概念在業(yè)界逐漸引起關(guān)注，各種關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的研討也在熱烈的進(jìn)行之中，地產(chǎn)界掀起一股商業(yè)地產(chǎn)熱，價格瘋狂上漲；2010年商業(yè)地產(chǎn)成交價格達(dá)到35000元/㎡，較上年漲幅達(dá)22.51%，注：搶供應(yīng)部量包著括銷淡售的園集中疤商業(yè)途、專雀業(yè)市考場、育社區(qū)搏底商兩等主乳要商早業(yè)物慶業(yè)，梨純租友賃的融商業(yè)美（如國新螺評螄灣稍）沒廢有計陣算在痕內(nèi)20述10年國家家出白臺一償系列注針對喂住宅解的限購刮政策鋼，部沙分投餐資者望轉(zhuǎn)向堅了商刃業(yè)地閥產(chǎn)；隨著轉(zhuǎn)昆明膜重大勿基礎(chǔ)究設(shè)施雄的不雙斷完葉善完理善，昆明兵形成露了多不個區(qū)女域性瓣商業(yè)訴中心披。小結(jié)1、城迎市發(fā)暑展變替革：城市豬規(guī)模來、城紫中村堤改造括、道份路交賄通變戶化、照居住責(zé)環(huán)境垮改善改、城構(gòu)市配零套規(guī)艘劃，給城篩昆明樂市商者業(yè)帶鑰來巨蒙大變課革，著向城像市多封商業(yè)輝中心志，商剪業(yè)中鉤心轉(zhuǎn)滾移承麥接進(jìn)紡行發(fā)月展；城市攤發(fā)展奴以城敲市中腎心沿把主軸緩擴(kuò)張做的趨水勢，本項狼目地?fù)卫砗秃㈨椖吭獙傩跃?，所叨在區(qū)技域承彈接市雄中心未商業(yè)蘇、商皺務(wù)主屆要功頁能；2、商秘業(yè)地句產(chǎn)發(fā)雀展：商業(yè)慨地產(chǎn)讀受政予策和辦城市默發(fā)展派的主嫌要影冰響，王回顧而歷年商業(yè)虛地產(chǎn)嗚整體糊呈上扒漲趨喉勢，目啦前房酷地產(chǎn)排市場乳整體零開始桑下行認(rèn)階段蜓，將對演商業(yè)司市場搶產(chǎn)生棉一定母程度淚影響；昆明油商業(yè)過規(guī)劃稅多中職心的搏雛形寫已經(jīng)幸基本圖呈現(xiàn)搭，從智目前牽商業(yè)監(jiān)一級寇市場免供應(yīng)湖以中炊心區(qū)厲為首菜、西茶市區(qū)料緊隨態(tài)的情烈況看燈，中心陷區(qū)和南西市湯區(qū)存坑在巨等大的凳商業(yè)偷機(jī)遇蓬和市顛場競杏爭。3、市帆場供酬求情展況：目前末土地達(dá)供應(yīng)廁比例由看，叢主要鈴供給青仍以夢住宅宴為主翻，商雨業(yè)成錦交量著呈現(xiàn)愉上升耀態(tài)勢識，供置大于碌需的另狀態(tài)礎(chǔ)，整蔬體成碗交均易價快才速上伯升；從區(qū)海域成憂交價危格和檔成交挖量來移看，偽中心此區(qū)和次西市時區(qū)成刊交量朝最大收，成胳交價勝格上逮升一敬倍；昆明黑商業(yè)駕市場游分析Pa仙rt枝2龜.320梳01年起巡壽步；20早02年部顏分商帝業(yè)出杠現(xiàn)危起機(jī)；20尤03年大魔規(guī)模臭出現(xiàn)撒危機(jī)鞋；20蟻04年商屢業(yè)地巧產(chǎn)步立入元多年；20普05年商翠業(yè)高燒歌猛紹進(jìn)群戀雄并液起脫；20誦06年商葡業(yè)開飼發(fā)走陪向多別元化巴；20渠07年的趁商鋪聾開發(fā)蝕是對創(chuàng)市場管格局郵的補(bǔ)墾充和肆升級起換代暢；20箱08年昆關(guān)明商盒業(yè)市怕場形燙成購山銷兩板旺的集局面渾；20寫09年昆臨明樓的市出司現(xiàn)城線市綜舍合體易，商片業(yè)配利套伴哈隨增縮慧量；20摧10慰-2淋01盞1年住妨宅市楊場諸殺多限移制同底時，百商業(yè)元市場劇開發(fā)弄投資為熱情堂高漲匆。昆明諒商業(yè)拍地產(chǎn)噸發(fā)展株歷程Ⅰ商業(yè)鹿起步何危機(jī)御階段Ⅱ商業(yè)姑開發(fā)楚高漲巴階段Ⅲ商業(yè)濁供銷疼兩旺距階段昆明睬商業(yè)好地產(chǎn)亭歷程黨按時準(zhǔn)間發(fā)轎展主就要表灰現(xiàn)如句下：昆明宵商業(yè)剛發(fā)展芽特點射、代惑表商滋業(yè)項妖目時間特點代表商業(yè)項目2004年昆明商業(yè)地產(chǎn)開始形成“商圈”概念匯都國際、大商匯、昆明走廊2005年第一批復(fù)合地產(chǎn)、城市綜合體開始斬露頭角匯都國際二期、順城、北辰財富中心、昆明老街、云南印象城2006年

重點開發(fā)一環(huán)三市街、開發(fā)走向多元化，住宅底層大型商業(yè)街開發(fā)，加強(qiáng)了主城商業(yè)地位MOMA、興杰站·現(xiàn)代城、翠湖鉆界2007年2007年商鋪是對市場格局的補(bǔ)充和升級換代，8大區(qū)域遍地開花，商業(yè)走向?qū)I(yè)化、高檔化的全覆蓋進(jìn)程；一環(huán)和廣福路成本年商鋪重點投放地，形成新一輪的商鋪格局世紀(jì)城shoppingmall、正義坊、頤高數(shù)碼大型商業(yè)、MOMA二期、順城、東陸座以廣福·商業(yè)中心、錦波商界·廣福美食城、富城商界二期為主的大型商業(yè)地產(chǎn)以理想·紅樹灣、水映長島、玫瑰灣為主的底商結(jié)構(gòu)2008年購銷兩旺，以配套名義開發(fā)的小區(qū)底商錦繡天下，成主導(dǎo)市場的商業(yè)產(chǎn)品，帶租約銷售、安全回購等商業(yè)投資模式層出不窮，頂級旺鋪競相登場新南亞風(fēng)情商城、云南映象Ⅱ期·故鄉(xiāng)的云、光輝城市、銀海領(lǐng)域、國貿(mào)西街、上東大街、金色商業(yè)街、新亞洲·體育城星天地商業(yè)廣場、云大知城商鋪2009年這些城市綜合體項目已經(jīng)分布于市中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)及西市區(qū)，與昆明的商業(yè)規(guī)劃區(qū)域不謀而合。百富琪、和諧世紀(jì)、南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、經(jīng)典壹城2010年2011年在住宅限購令的利好情況下，昆明商業(yè)地產(chǎn)在2010-2011年大放異彩世紀(jì)金源shoppingmall、北辰財富中心成型；濱江商業(yè)街、啟鴻假日、版筑后街、七彩俊園、益龍萬象城等社區(qū)弱商業(yè)膽去化長情況——鋸20鉗05討-2芳00跨9年去擾化速抽度33翻5-蠅87廟00稠㎡/月，辭均價50郊00色-4算70舌00萬元/㎡145981211121356891120副06年月份/年份昆明段走廊昆明刊洋人幣街新西醉貢碼弦頭實力悔郡城昆明燦老街金色肯俊園螞金色純商業(yè)工街銀海千領(lǐng)域餐國貿(mào)碑西街城市貓理想朝花寒曦拾-朝花姐錢巢上東毯城上范東大筑街20煙05年20己07年20區(qū)08年20治09年20種11掌.1體量2.鼠8萬㎡麻，去柏化速哲度13碌06吵㎡/月，鐵開盤擦均價1.東8萬元/㎡中體量27亦00㎡，沙去化廟速度45爛0㎡面/月，恢售價3.客2-叉3.盒48萬元/㎡中體量27特52殼0㎡，俘去化植速度13徒10輝㎡/月，泛均價65作00元/㎡南體量2萬㎡助，去設(shè)化速仗度20衫00者㎡/月，畢開盤嬸售價50沈00元/㎡起北體量糟約10萬㎡銅，去鉛化速寺度52卷60膜㎡/月，瞞售價3-博9萬元/㎡中體量87植00㎡，哀去化逢速度87岸00耐㎡/月，鳴均價1.虜2萬元/㎡東體量25飲72糠6㎡，壘去化善速度17遍15貼㎡/月，菜均價1.夸8萬元/㎡（銷餃?zhǔn)燮趬糸g漲降幅最煎高達(dá)2倍）南體量67熔00㎡，據(jù)去化妻速度33睡5㎡丑/月，遙均價1.謀4萬元/㎡一至低二環(huán)體量80設(shè)00㎡，默去化攔速度80欄00掃㎡/月，派均價1.佛4-剩1.辱6萬元/㎡西體量過近3萬㎡縮慧，去扛化速穗度15碎00常㎡/月，20煮09阿.6開盤觀價1.永2萬元/㎡，20摸10沃.9均價2-集4.李7萬元/㎡一至鬼二環(huán)社區(qū)籠商業(yè)劈燕去化干情況——享20濟(jì)10浙-2路01和1年單掙個項棚目推擦售體怖量為40煤00抵-9阿00恩0㎡，桌去化燒速度41變0-僵50蠅00旁㎡/月，匹均價2-濃5.虎9萬元/㎡1234567981011121234567891020煩10年20鳳11年月份年份中央巧金座中央鄭麗城烈中央半商業(yè)加街濱江固商業(yè)緞街云上柔城商葵鋪啟鴻徒假日溫商鋪版筑趨后街推售拐體量約2萬，去籮化速海度約50椒00朋㎡/月，2萬-3萬元/㎡南推售珠體量67緒00漏㎡，去剛化速善度78育0㎡獲/月，貝均價4萬元/㎡一至勺二環(huán)一至曾二環(huán)推售富體量78串00㎡，韻去化紙速度21漢00臂㎡/月，鼠均價4萬元/㎡一至添二環(huán)推售奔體量96都20㎡，兔去化萄速度16拜03揭㎡/月，沒均價4.芳5萬元/㎡西推售春體量47哈00㎡，新去化鹿速度41讓0㎡本/月，靠均價5.去9萬元/㎡一至尋二環(huán)推售痕體量1.觀5萬㎡踢，去棋化速貌度40獵00蹤蝶㎡/月，惕均價4.拴8萬/㎡1社區(qū)搞商業(yè)室面積百分割——面積批分割孩區(qū)間嫌跨度棄較大耀，集竟中面使積區(qū)高間為10愁-3叫00㎡

分隔面積（㎡）051020243050801001502002502603003503804004505009502007實力郡城昆明走廊2008城市理想上東城上東大街銀海領(lǐng)域國貿(mào)西街2009朝花曦拾-朝花錢巢2010中央金座中央麗城中央商業(yè)街2011版筑后街啟鴻假日商鋪云上城商鋪濱江商業(yè)街5.積48樂-4判47浴.2隨9㎡24沖-2切57濾㎡10穿-9膠50念㎡24杯-2喉60慌㎡10打-3耍80㎡10粥-4懶00㎡20腸-3自00㎡10甲-3際50㎡30僻-3榆00㎡12察-1婚52㎡15制0-珍30還0㎡80附㎡社區(qū)澇商業(yè)廊去化捉特征假反映——去化穴梯度吩按年勸限劃扛分不壘明顯礦，去廉化受寒區(qū)位遇、地患段、驅(qū)面積摟、價畫格等汗綜合擴(kuò)影響每次鵲推售福：大多冤按開短發(fā)量販推售去化怖速度出：最好87杯00㎡/月最差33厘5㎡羞/月銷售餓年限炎：1年半銷售美價格坐：1.魯2-憐4.砌2萬元/㎡區(qū)域共分布項：各區(qū)饑域均盞活躍20拍0620數(shù)0720收0820萄0920厚1020電11年限梯度每次裹推售裙：大多顯按開領(lǐng)發(fā)量榨推售去化撿速度斃：最好20螺00尖㎡/月最差45貍0㎡沫/月銷售輸年限款：1年半銷售領(lǐng)價格博：50容00元-3利.3萬元/㎡區(qū)域時分布嚷：以中為悠主，雙南其般次20予05每次扁推售寬：40樹00半-9劉00屯0㎡/單個廢項目去化占速度蝴：最好50眨00㎡/月最差41鋼0㎡泉/月銷售垂年限宮：一至頁二環(huán)3-身6個月和，其他臉區(qū)域6個月-1年銷售桶價格誓：2-丙5.平9萬元/㎡區(qū)域上分布譽(yù)：以一課至二壁環(huán)為江主社區(qū)道商業(yè)寒營銷安策略誰分析價格寺漲幅幟：以一島至二背環(huán)為跌例，20救09年1.搏4-哲4.枕7萬元/㎡，20抱10恭-2洋01猴1年2-佳4.暗8萬元/㎡，20蛋09淚-2盆01熟1年期掃間社古區(qū)商宵業(yè)價煌格漲幼幅不吩明顯啄；推售震策略:1、推錘售量公：20唐09年以諸前推羨售量貍一般此按開瓣發(fā)量真銷售抖，銷胸售時駐間跨舟度大20海10愈-2丑01鴿1年采取練多次高推售雜、小塵步快譯走的情銷售聯(lián)策略等，推賣售量40餅00脅-1真50草00㎡左旬右；2、時微間節(jié)脅點：染開盤賞時間概節(jié)點漲集中寄在每笨年前層半年置（集版中在喘每年8月份片之前阻）。集中艱商業(yè)率去化撞情況——單個桌項目那推售疊體量25然00暖-9捆30刷0㎡，淡去化挎速度36版0-翼13麗00㎡/月，斃均價3.慣5-隱6萬元/㎡1234567981011121234567891020哄10年20母11年月份年份一至妻二環(huán)體量80辜00櫻㎡，去元化速照度13醫(yī)33巡壽㎡/月，門均價4萬元/㎡南一至引二環(huán)南呈貢一至暖二環(huán)1百富乏琪商商業(yè)廣悟場奧宸姨財富識廣場益龍者萬象原城南亞僑風(fēng)情貫第壹樹城中央罩商業(yè)負(fù)廣場順新旱時代百大制新都唯會匯都控國際添二期南體量43扔20㎡，儀去化聞速度36勇0㎡廈/月，揪均價4-喉5萬元/㎡體量93瓶00㎡，確去化狐速度77菜5㎡腿/月，區(qū)均價3.銳7萬元/㎡兩次押推售河體量22息00㎡，積開盤潮售罄涌，去維化速激度11累00㎡/月，凍均價3.蝴5、6.北5萬元拼㎡體量25億65㎡，術(shù)去化世速度85披5㎡寨/月，姥均價4-忘12萬元/㎡體量60彼00擁㎡，去揮化速干度83擱0㎡旱/月，蜂均價5.田6萬元/㎡體量34沒00終㎡，去毯化速宗度85稀0㎡陜/月，捷均價3.熔3-棚5.鏈9萬元/㎡集中復(fù)商業(yè)等面積譯分割——面積芬分割裳區(qū)間貨較社肚區(qū)商善業(yè)跨瘦度小切，集刑中面架積區(qū)戶間為10輩-2包00㎡范嘩圍

分隔面積（㎡）061020305070100200300350400450500700986150020002007匯都國際二期2008中匯商業(yè)廣場2010百大新都會順新時代南亞風(fēng)情第壹城中央商業(yè)廣場2011益龍萬象城奧宸財富廣場百富琪商業(yè)廣場10么-3五40㎡9.檔88嶼-9高86㎡20檢-2副00借0㎡20四-7翻0㎡6-裳50㎡10莖-2雀00㎡20敢-5虜00㎡表.集中拌商業(yè)傲分割部面積客區(qū)間10帝-1循50給0㎡集中枝商業(yè)土去化盯特征笨反映——去化冶按年馬限劃梁分不泊明顯納，去炮化受泳區(qū)位威、樓候?qū)?、巡壽面積微、價散格等歐綜合瘋影響去化萬情況帥：集中吼商業(yè)帝整體毛去化娃沒有纖社區(qū)技商業(yè)雙好推售鳴體量跟：34洽00屋-8晶00絨0㎡肝/單個箏項目敵，較鋪社區(qū)棒商業(yè)自推售朝量更厘小、煎更集倉中價格喂范圍陪：3.濕5-腳6.憐5萬元/㎡，價顛格整睡體高功于社繪區(qū)商寬業(yè)區(qū)域甜分布訂：一至留二環(huán)招、南敏市區(qū)碰為主除南及亞風(fēng)頃情第致壹城怖中央春商業(yè)刪廣場跌銷售患最好疾特殊袖外，獵其余惠銷售綱去化帽情況道：20為11年去手化速贈度：83通0-疊13晨33丸㎡/月20聚10年去?；俑榷龋?6患0-文85濃5㎡向/月南亞男風(fēng)情花第壹看城中評央商螺業(yè)廣葬場分別欣于20勇10吼.1恭0、20坊11富.5推售墳商鋪墻，兩若次推辣售面藏積共可約22屋00㎡，開盤畏即售疫罄（穗去化雙速度筒計為11那00帳㎡/月），為20泉10年、20撿11年集總中商酒業(yè)去曉化的切最好些情況裝。整體殲去化動情況去化蓄速度特殊講情況未來1-律3年昆拍明市救場推萬售項鋒目——未來寶商業(yè)厲推售面區(qū)域釀集中才，競供爭愈瞎發(fā)激包烈，緊差異詳化與當(dāng)模式受創(chuàng)新找較為杜關(guān)鍵序號項目名稱區(qū)域面積區(qū)間（㎡）1國際銀座經(jīng)開區(qū)63-1202駿信國際汽配城經(jīng)開區(qū)140-50003南亞未來城東35-1514南亞風(fēng)情第壹城·鋒尚mall南待定6時尚假日南146-5167百大新都會呈貢70-9808實力大學(xué)城商業(yè)中心呈貢40-709大學(xué)城新天地商業(yè)廣場呈貢5-200011呈貢俊發(fā)假日街呈貢110-95012龍潤財富慧都呈貢110-30013中央金座·金座新天地南30-16014水岸公館·緹香溪岸南待定16高順銘都南900以上17云都國際西7-30018馬街摩爾城西待定19大潤發(fā)商業(yè)廣場南35-11420呈貢龍成老街呈貢30-8021銀河中央北70-140根據(jù)朽目前蜓項目朗推廣款現(xiàn)狀聾分析襯，未來1-堆3年昆罵明市砌商業(yè)播地產(chǎn)猾的推典售量漿仍然污比較曾集中，且禽主要課為呈腫貢片淡區(qū)和咬南市英區(qū)；未來基小面完積商最鋪仍猾是開勵發(fā)商競針對此置業(yè)蕉投資刷者的聽主要汪推售礙對象，從傘目前捏商鋪馳的去抽化速烘度看奪，較征大面唇積的愿商鋪足開發(fā)掘商被邀動自辟持的頌可能餃性極墳大；整體薪昆明伏市場胸的消筆化能儀力有去限，20界10冠-2椒01對1年商尸業(yè)地盞產(chǎn)的驢放量市已占蒼歷年簽商業(yè)敵地產(chǎn)律高位驚，未來竟商業(yè)忌的差莫異化在與模點式探殿索將專成為已商業(yè)析地產(chǎn)預(yù)成功來投入果市場像的關(guān)亮鍵要敵素。目前框推廣旬商業(yè)著體量漿預(yù)測——未來泥昆明殿中心察區(qū)、稀一至天二環(huán)峽商業(yè)撿項目鞠預(yù)測項目名稱建筑面積項目屬性區(qū)位營銷階段昆港城9萬平方米趙家堆、李家堆片區(qū)城中村改造一至二環(huán)推廣昆明西城國際金融60萬平方米，其中回遷房21.65萬㎡西山區(qū)棕樹營二號片區(qū)（紅廟村）城中村和舊城改造項目一至二環(huán)推廣七彩俊園集中商業(yè)56767.64平方米城市綜合體中心區(qū)推廣時代之窗總建筑面積約20.6萬平方米城市綜合體中心區(qū)推廣葡萄街區(qū)5萬平方米街區(qū)商業(yè)小廠村城中村改造項目一至二環(huán)推廣大宥城總建筑面積約70萬平方米城市綜合體中心區(qū)推廣東南亞南亞大世界總建筑面積100多萬平方米城中村改造項目一至二環(huán)推廣水晶廣場總建筑面積6.5萬平米未知中心區(qū)推廣云紡國際商廈總建筑面積218624m2（租賃性商業(yè)物業(yè)）中心區(qū)推廣合計城中村改造項目總建面9+60+100=169萬㎡，其他類型項目總建面20.6+70+6.5=97.1萬㎡，已知商業(yè)32.63萬㎡——推廣按中病心區(qū)掃、一形至二男環(huán)目撿前推包廣項折目進(jìn)矮行初缸步測續(xù)算，焰城中萄村改擱造項妥目按沫照總方建筑姐面積軟的20波%商業(yè)震體測銳算：16示9*20反%=掀33職.8萬㎡詠，和晉其他斯類型獎項目憶按照15成%商業(yè)消體測碧算：97史.1*15絲式%=俊14彼.6萬㎡輔，連能同已管知商概業(yè)10即.7侍7萬㎡檔。綜上寫，未倡來昆縮慧明中稿心區(qū)禽、一酷至二冤環(huán)的眨競爭屬商業(yè)浩體量席測算網(wǎng)總計怒約33唇.8亞+1序4.前6+必32盒.6順3=哨81徑.0輔3萬㎡烏。20飲11年商畢業(yè)開近盤在瞧售情怪況——開盤故推出農(nóng)產(chǎn)品同量較透少，風(fēng)銷售延率集憂中在50效-7菌0%項目名稱區(qū)域商業(yè)類型面積區(qū)間推出房源（套）開盤銷售（套）銷售價格開盤銷售率開盤時間啟鴻假日城市西商街24-258㎡52858787元/㎡15.00%1.15新都昌商業(yè)廣場一至二環(huán)集中式商業(yè)19-130㎡368192負(fù)一層均價3.9萬/㎡、一層均價7.16萬/㎡、二層均價4.7萬/㎡、三層均價3.9萬/㎡、四層均價2.06萬/㎡、五層均價1.6萬/㎡52.17%4.23百富琪一至二環(huán)商業(yè)廣場7-578㎡31937765元/㎡29.03%4.28云上城一至二環(huán)底商10-2873㎡371944625元/㎡51.35%5.14南亞風(fēng)情第壹城南地下負(fù)一層黃金小鋪20-70㎡282565000元/㎡89.29%5.15奧宸財富廣場南商鋪8-81㎡292335037.49元/㎡79.31%5.22

商墅296-399㎡7523447.60元/㎡71.43%121樂淘淘一至二環(huán)地下商鋪10-50㎡825618000元/㎡68.29%6.19益龍萬象城一至二環(huán)集中式商業(yè)6-50㎡1077459712元/㎡69.16%7.16版筑·后街一至二環(huán)獨棟商鋪5-447㎡2385147778元/㎡21.43%7.31益龍萬象城一至二環(huán)集中式商業(yè)10-54.7433191.6-3.94萬元/㎡58%8.13商業(yè)姐市場之小結(jié)1、供猛應(yīng)情州況：20飯11年推稈售商垃業(yè)項昨目以酒一至搏二環(huán)滲、南溫市區(qū)己小批懼量推滔售為掙主，餐開盤衫銷售雄率集呼中在50泊-7累0%，供春應(yīng)較排往年叉急劇演減少聚，銷搭售價則格集藥中在2-溉4萬元/㎡；2、去挖化情影況：商業(yè)褲去化兇按年倒限劃機(jī)分不襲明顯多，主返要受該區(qū)位射、樓稼層、撫面積塔、價電格等磁綜合散影響滅；集中禿商業(yè)體單刷個項像目每挪次推蜜售體潤量34具00龍-8筐00述0㎡，去混化平斥均速之度20洲10年為36牙0-香85駕5㎡憐/月、20廊11年為83亦0-庸13系33朵㎡/月；社區(qū)鼠商業(yè)單個涌項目逮每次贊推售訪體量40柿00璃-9隊00爺0㎡，20謠11年去汪化最悄好50掀00籃㎡/月、許最差41抽0㎡盜/月，翁一至槳二環(huán)餃以內(nèi)偉商業(yè)隸項目恐歷年立價格套漲幅霞不明齒顯；3、商定業(yè)預(yù)綢測：未來密商業(yè)性供應(yīng)勵以呈屯貢片拴區(qū)和毅南市伐區(qū)為終主，某小面雄積商嗽鋪仍先然是斬主要攔推售齊對象悠，未吵來市梅場去竟化速早度將洞較大蠶程度堆減緩吹；昆明蹈寫字踏樓市應(yīng)場Pa炭rt埋2霞.4昆明求寫字畏樓市綱場發(fā)朝展背燭景1、99世博期間寫字女樓99年世目博會淋前后，昆明癢寫字偽樓開慚發(fā)、需求劉快速喊上升，出貍現(xiàn)較忽多新刪建寫字伏樓、改俊造酒盞店寫低字樓欠及商冶住寫蹄字樓礦，盲目妥開發(fā)肯致使過后窄幾年市場液去化賄速度緩慢，空嶄置高巡壽達(dá)60巨%、出再現(xiàn)低衰租金剃、低醬售價著、低階物管忠。2、政犁府調(diào)趴控消弊化寫字餅樓昆明史市政第府99年出蛇臺《授關(guān)于們在市優(yōu)區(qū)不姨再審玻批、眠同意援建設(shè)曉高層飛建筑杰項目持的決訂定》，這婦個停忘止決定巷及國縱家相幼關(guān)政襪策（擺如稅房誠費(fèi)政震策規(guī)咳定19絨98年6月30日前劣建成屬的寫窮字樓疑，在20呀01仔.1待.1益—2猴00述2.失12專.3毒1期間震銷售灑免征3%的契槳稅）的有力臭調(diào)整善，在經(jīng)歷曬長達(dá)7年漫胖長痛蒙苦的消化同期后召，昆還明寫瘋字樓淘市場會從疲貸軟狀抵態(tài)中禮逐漸恭復(fù)蘇耕和升創(chuàng)溫。3、20模07年后若大量喊寫字刮間啟去動經(jīng)濟(jì)書發(fā)展催生新漏的市伙場需稠求，暖市場路存量除不斷止被新僵增企拾業(yè)消步化，填需求尾品質(zhì)智不斷沾提升序，寫泥字間霧項目持續(xù)增多，順絨城雙漏塔、腳世紀(jì)字中心雄、俊深發(fā)中仁心、廉南亞惜之門但寫字塔樓均威為20披08年以愧后建堵造，柄檔次和規(guī)格寬較高。從未慮來的璃城中赤村改蝴造來慕看，甲大量謹(jǐn)?shù)膶懙┳珠g峽產(chǎn)品溉將進(jìn)鋒入市識場，未徒來硬辮件及博軟件規(guī)設(shè)施施管理喂達(dá)到5A標(biāo)準(zhǔn)鍛的寫徒字樓仇是昆皺明寫哀字樓女發(fā)展荷的主械要趨殃勢。中心區(qū)聯(lián)盟商圈世紀(jì)城版塊滇池路、廣福路版塊北辰商圈昆明很寫字尼樓供總應(yīng)以喪中心盼區(qū)為峽主，戀其次示為南>北>西>東；主城治區(qū)寫端字樓樣供應(yīng)遵分布類呈“吵三橫矛三縱殊”；主城掃區(qū)寫疤字樓奸沿城卷市主殃干道播分布蜓，主后要集暮中在請北京烘路、腎人民半路、旗青年怒路、尼東風(fēng)設(shè)路沿鉤線。昆明包寫字駐樓市鋒場——目前產(chǎn)入駐笑寫字痛樓主派要分裝布1、甲杰級寫煩字樓?。悍植蓟剩褐黠w要集伙中中彈心區(qū)謙、一以至二填環(huán)，別北、筆南市含區(qū)較定少分巖布，桐東、曲西市聽區(qū)無櫻分布租金凈：11姜0元/月·㎡以上2、優(yōu)貧質(zhì)寫采字樓獨：分布顧：絕斥大部固分集越中在圖市中俗心北碧京路慰與青快年路難附近依，其見次是待一至共二環(huán)筑，南六市區(qū)2個，抖北市港區(qū)2個；租金朱：50什-1鞏40元/月·㎡；3、中告低端易寫字盤樓分布浸：集泉中在缸中市欲區(qū)一攜環(huán)以諷內(nèi)租金妥：30始-8暑0元/月·㎡；寫字嚼樓按售檔次蛇分布昆明真寫字肅樓市虹場二輛級市濕場——歷年局供求箏情況復(fù)蘇期復(fù)蘇高速發(fā)展期（萬㎡）（元/㎡）以20爬09年幾械個標(biāo)嗚志性伍專業(yè)勵寫字虧樓入歲市為魂轉(zhuǎn)折稿，昆明柴寫字暫樓發(fā)先展目乏前已央步入周復(fù)蘇虎高速受發(fā)展志期；20泡09年供頸應(yīng)最皇多，年仆均成寫交24畝.2檢8萬㎡濱，成交叼價年醫(yī)均漲非幅21項.9振5%，20芽10封-2奇01鼠1年漲則幅最繼明顯；受投岔資意廁識和吃開發(fā)來工期傷綜合婚影響符，目前鵲新增競供應(yīng)擾極少軌，但妹未來納大批似城改濾綜合處體潛亡在供緒應(yīng)量聞巨大。昆明您寫字膜樓市爆場——潔20本09年專級業(yè)寫些字樓珍主要辰開盤早項目序號項目名稱區(qū)域建筑面積（萬㎡）容積率每百㎡車位數(shù)（100㎡/個）開盤時間開盤價格（元/㎡）1順城雙塔中心區(qū)5.54.492.182009.3140002金領(lǐng)地一至二環(huán)3.03.990.762009.880003俊發(fā)中心一至二環(huán)4.25.30.752009.9120004領(lǐng)域時代北市區(qū)2.73.00.472009.590005順新時代南市區(qū)1.13.432.72009.98800從容碼積率駐來看享，容沙積率睛較高渠，基絮本為爸城市絕規(guī)劃蓋開發(fā)賠各個問中心賢區(qū)域深的大棍型項流目；從車位虜配比看，大多達(dá)到障甲級山寫字屬樓車紅位規(guī)法劃標(biāo)驅(qū)準(zhǔn)；車位蛾成為英新開榆項目萌一大祝賣點故，開喜發(fā)商較多認(rèn)真聲對待車位梳規(guī)劃久開發(fā)船；從價否格來恢看，忍寫字話樓項漠目是飾在20伴09年“申火爆只”樓為市環(huán)窄境下毛漲幅葵最小章的地榴產(chǎn)物撿業(yè)之宇一，嚇價格中漲幅羽偏低疏的影圍響因盟素，具主要咐源于爪市場槐需求撥問題棉，當(dāng)郵時市桌場受欄專業(yè)斯寫字賀樓的透用戶朋或投冷資者終限制戀，缺竭乏價軟格持述續(xù)上傲漲的喪動力堵。序號項目名稱區(qū)域開盤時間戶型區(qū)間（㎡）開盤均價（元/㎡）推出房源（套）開盤銷售（套）銷售率1南亞第壹國際A座南整棟賣給中國石油作辦公大廈2南亞第壹國際B座南整層銷售，未對外銷售3南亞第壹國際C座南2010.4.25107.09-299.29/329.6911000155155100%4世紀(jì)中心中2010.8.1553.94-312.042200013078（73套隔斷，5套整層）60%5財智心景一至二環(huán)2011.8.638.39-120.581613836035198%6上海東盟商務(wù)大廈B座呈貢2011.1045.02-134.716500（含3500元/㎡精裝修）39928070.2%從20辨10年4月份-2置01唇1年8月份亞，昆括明有3個寫司字樓工推出舅市場喘，總掏共推罩出64察5套，父面積架區(qū)間亮在在38消-3純29㎡，習(xí)可進(jìn)艱行自們由組酬合，投南亞貿(mào)風(fēng)情桃第一笛城的C座推穩(wěn)出當(dāng)饒?zhí)烊珎鞑渴垆涹?，捕其他晶兩個慢項目焦目前晚的銷笑售量殃在80沸%以上格。開厲盤均給價在11銅00傾0-茂23棒00豆0元/㎡，俗其中錫世紀(jì)朝中心表為5A級甲擋級寫賭字樓飾。昆明結(jié)寫字康樓市布場——蘭20纏10想-2屑01易1年1-臉10月專炎業(yè)寫怠字樓淚開盤號項目市場予去化送梯度笨反映——界20謎06姓-2蜂01驅(qū)1年寫事字樓線去化觸呈現(xiàn)3個年拒限梯屑度去化紛速度蘆：多為慨開盤饞當(dāng)天玩售罄銷售汪價格逝：11曬00蠅0-墨16辯00列0元/㎡建筑碌面積鄰：3-供18萬㎡/單個暑項目區(qū)域沾排序饑：南、滴中、她呈貢去化史速度宮：0.盤25仔-1溝.7萬㎡/月銷售敘價格旅：80張00性-1膚30抓00元/㎡20劉0620茶0720映0820淹0920劃1020禾11建筑倦面積煩：2-弟3萬㎡/單個貨項目區(qū)域企排序莖：北、燦中、溝西去化波速度謎：0.普07菜-0常.2萬㎡/月銷售爽價格父：46線00拳-6荷80眨0元/㎡年限梯度建筑以面積晴：2-紫5萬㎡/單個宣項目區(qū)域綁排序竟：北、腐中、參南年供傳應(yīng)量鍵：5-耍6萬㎡/年年供娛應(yīng)量逝：16萬㎡/年年供飲應(yīng)量濱：13嶼-3勞0萬㎡/年昆明王寫字五樓市緒場——未來晨將推照售的鳥寫字漫樓項錦目項目名稱區(qū)域建筑面積均價目前營銷狀態(tài)開盤時間云上城5A甲級寫字樓一至二環(huán)約3萬㎡1.4萬元/㎡在售2011年年底志遠(yuǎn)城市綜合體一至二環(huán)約4萬㎡——展示——葡萄街區(qū)一至二環(huán)約4萬㎡——展示——廣基·錦悅四季一至二環(huán)約4萬㎡——展示——金尚俊園一至二環(huán)————展示——南亞之門一至二環(huán)——1.8-2萬/㎡展示——世紀(jì)浩鴻商業(yè)廣場南約6-7萬㎡——展示2011年年底天森金海國際南約4萬㎡7100元/㎡在售——邦盛水岸御園南————展示2012年別樣藍(lán)天南約2.4萬㎡——展示——潤城南————認(rèn)籌——東信中心城南約17.4萬㎡——展示——云安陽光城西約3.2萬㎡——展示2011年底經(jīng)典雙城西————展示——未來臭寫字辛樓開徑發(fā)市幼場環(huán)殺境分摟析預(yù)蹤蝶測、詢應(yīng)對痛策略預(yù)測甩：未義來市萬場競漫爭激棗烈、覽市場宮去化閱減緩1應(yīng)對槐策略泄：入禽市時暫機(jī)選愉擇應(yīng)虹變最開為關(guān)隊鍵23營銷握策略燭：項擺目放父量視遇同期壺市場說放量泥而定4未來盯開發(fā)拆市場求環(huán)境頓分析句預(yù)測旦、應(yīng)掠對策聰略調(diào)研叮顯示蘇，較巡壽多項唐目一海般在庸住宅紫、商磨業(yè)推蠟售之帆后再濁銷售點寫字唉樓產(chǎn)卸品，沃加之至考慮棄工期姿等因皺素，減城改樓項目升入市聯(lián)時間弱節(jié)點宏將延合遲，要求測開發(fā)叔商方鈔面應(yīng)舞對市尼場變誤動、體及應(yīng)匙變的貫?zāi)芰λ茌^高怖，抓啞住入掛市時害機(jī)，顛適時移調(diào)整換入市扒時間扔及策判略。目前繪寫字尸樓新榆增供盼應(yīng)極隨少，處市場嚼去化節(jié)速度20劑11年達(dá)企到峰蓬值，習(xí)但未暴來大敏批城筆改綜鈴合體科潛在揉供應(yīng)閉量巨貢大，即市場鞋去化微將減離緩；預(yù)測鉤：未穩(wěn)來寫駐字樓咬市場恥政策汪形勢剪依舊未來蜻國家隸宏觀前、昆呆明微滋觀市棉場在糟寫字循樓市澇場的重政策購預(yù)計福形勢私依舊奮，與住哈宅市勉場不雙同，鳳寫字幣樓價塞格及籃銷售頁情況腐主要碧受昆點明市寸場波鈔動影陰響。由于壘主要道考慮相昆明換寫字岔樓市顯場波外動情嗽況影灶響，營銷滅策略尿重點獵在于體市場胳放量沖的控拖制，招商暴與市捎場對天外推冶售同嬸時進(jìn)頓行，新根據(jù)真市場騙同期噴放量取進(jìn)行時放量療。昆明鏈公寓六市場飛分析Pa嚷rt置2非.5公寓某與住殃宅的具區(qū)別愈及關(guān)烘系公寓住宅產(chǎn)權(quán)年限一般為40年，商業(yè)用地70年產(chǎn)權(quán)，居住用地功能用途商、住兩用居住為主區(qū)位分布一般為城市中心區(qū)、商業(yè)成熟區(qū)；突出位置核心性、需求便利性一般無限制；突出居住氛圍、工作便利開發(fā)成本商住公寓投資成本較高：土地成本較住宅高投資成本較公寓低客戶群體商務(wù)、投資客戶群體：小型公司辦公置業(yè)、首次置業(yè)年輕人自用、投資、自住兼投資需求投資回報1、銀行信貸、稅費(fèi)是重要影響因素：50%首付款規(guī)定及還款年限限制，讓不少投資客“以租養(yǎng)貸”的成本被提高；2、與租賃市場的高相關(guān)性：公寓供貨量增加，擠進(jìn)公寓投資市場的客戶必然增加，伴隨的租賃壓力同樣加大，租賃市場競爭愈發(fā)激烈，公寓投資回報有可能會有所降低；3、對商住公寓來說，水電費(fèi)用普遍高于市政的一倍，物業(yè)管理費(fèi)一般也較高，如果空置的話，高額的管理費(fèi)會讓業(yè)主壓力不??；投資回報受市場售價、租賃市場等影響兩者關(guān)系公寓的市場變化與住宅市場的量、價以及行業(yè)政策的影響有高度相關(guān)性：

1、住宅售價<公寓售價，客戶購買偏向住宅，公寓去化速度放慢；2、政策影響因素（諸如住宅限購），普通住宅在密集政策的壓力之下成交量有所下降，公寓項目因此活躍，投資客轉(zhuǎn)向投資公寓和商鋪，公寓去化速度加快；昆明繞公寓怖分布入市年限項目名稱2006年上海沙龍、拿鐵公寓、時光俊園、雙龍匯、傲城、頃城名筑、新光世紀(jì)、MOMA藝術(shù)造城2007年匯都國際、知本時代公寓、櫻花麗景、新干線、集大廣場、東寺公寓、家天下鉑金公寓、北辰財富中心2008年糖果公寓、順城公寓果殼中的宇宙、東陸座、新南界、星雅俊園2009年SOHO俊園、七彩俊園一期—七彩之門、壹米陽光、中央金座、順新時代2010年西山新城一期、和諧時代、中央麗城9號公寓、百富琪、新亞洲歡樂城、鼎易天城、欣都龍城、云都國際、中天陽光100、合金公寓2011年?新亞洲體育城七期?星宇園、萬科?金域緹香20色06繡-2益01傘1年公便寓產(chǎn)美品的轉(zhuǎn)區(qū)域蜂供應(yīng)不同斬區(qū)域靜公寓宴在20瞇06街-2饑01康1年的稍供應(yīng)赴情況20斷06年－20兩11年昆戰(zhàn)明公您寓區(qū)涉域分蜂布變祥化明撇顯；20軍07年以森前公汗寓的庫分布絡(luò)主要記在商獸務(wù)區(qū)誕、商醫(yī)圈聚代集中識心區(qū)哭和一輝至二獲環(huán)區(qū)霸域；20章08年至橡今，起城市脂化進(jìn)教程發(fā)公展迅佩速，琴昆明戚城市旋呈同抓心圓盆式發(fā)薄展，停商務(wù)鳴中心葉呈現(xiàn)蘿多點約式分師布，銹公寓北產(chǎn)品翠逐漸剃發(fā)展細(xì)到三催環(huán)以雨內(nèi)；二級猴市場疊供應(yīng)拿量——20宏06－20糞10年市蟲場供臭應(yīng)量鋤起伏以不定糞，于20宰10年集吊中放言量，20鼓11年受南新政嗚影響燙，市醒場供陪應(yīng)量臂急劇守萎縮20貞06年－20廚11年昆殘明公謙寓新澇增供致應(yīng)量濁起伏界不定謠，但井至20敗10年新雁增供繩應(yīng)量梁達(dá)到拍最大掙值為59持29菌06平方伸米，孤主要圣原因蘭在于知昆明感城中裝村的阻大量蝴改造息，于20化10年集券中釋鏟放；與20視10年月拳均銷戚售量幸首榜援達(dá)到?jīng)]最高儀值對哀應(yīng)，20倍10年昆博明公木寓市缸場達(dá)硬到了賄前所池未有號的高恐度；自進(jìn)妖入20稿11年以旺來，投資爽投機(jī)捐客戶思受到復(fù)抑制竭，市帝場信壇心不跨足，開拍發(fā)商哨亦受濤到嚴(yán)宏重影健響，月均置銷售木量大霜幅度栗下降的同客時，編供應(yīng)倡量也貴降到波了20黃06年以日來的溫低谷后，截隸止至20界11年底方，僅懲達(dá)51蓬18庫0平方想米（撞數(shù)據(jù)衣僅為熟今年然開盤網(wǎng)項目逃，內(nèi)禽部認(rèn)兄購未欺計入牲其內(nèi)鐮）。月均揪消化爆量——20暴08年經(jīng)縫濟(jì)環(huán)精境改丟善、勝接受沃度提紛高及谷政策絡(luò)寬松桿，至20辣10年實饒現(xiàn)跳憶躍，20掀11年新信政實氏施，脆月均鈔消化朋量大形幅度朋降低20含07年公迎寓市士場呈訪現(xiàn)下看滑，覆自20辟08年開霜始回捧升，肚月均贊消化狐量于20贈10年達(dá)享到最省大值焦為15撇05己9㎡怨/月；20伍11年由于謊政策棕緊縮震，客包戶信則心明側(cè)顯不渡足，耽公寓郵投資街市場襲呈現(xiàn)柔明顯言下降泡態(tài)勢菠，位果居榜曉首的攀項目勇月均雷銷售芬僅達(dá)54唉06蔑㎡沃/月，下帽降幅言度高草達(dá)64跑%。觀望厲期觀望捉期市場怨良好MO騙MA藝術(shù)無造城啄櫻帶花麗訂景慎星雅呀俊園SO暖HO俊園斃西匠山新臨城一慶期碌紅星院國際價格個水平——漆20跑06樹-2揭00期7年公柜寓價否格穩(wěn)繁定略完有上專漲，20除08后實碑現(xiàn)大鹽幅度息提升攻，產(chǎn)液品亦縮慧實現(xiàn)線多元多化發(fā)吧展，立接受姐度提蔬高90構(gòu)0060彼0040李0030兩0020貢0620拒0920訴1020炭0720堤0850壩0070神0080幕00主力赴價格54護(hù)0066銜0060厘0020燈1180姐0070扒0085傷0012你00棍037材00入市缺年份46閉0040持0052新0015箱00懂0自20昆08年以址來，寬公寓需市場耀接受雁度大描幅提賭高價呀格上濾漲較?？?，格最開韻始主城要集獎中于住昆明李傳統(tǒng)礙市區(qū)利，進(jìn)綿入20散10年，泥昆明源新興涼區(qū)域攜（如刺新亞艦洲歡種樂城串）公堡寓也筆發(fā)展燈迅速萬，價譯格分疲極化葬，同井時眾鄭多公頭寓項瞞目開牲始以漸精裝探修入江市，駛拉高繁了整躍體價宏格，20逢11年受層昆明朵市場廚環(huán)境督下滑外的影緒響，議公寓叉價格扯略有敘回落20壯06－20取07年公淋寓市輛場接嶄受度娃較小項，價箏格變蟲化不異大，扣集中悔于37敗00－52姻00元/㎡10怪00軋020窗06－20羅07年公稻寓價弓格集貞中于37似00－52茂00之間脊，略敵有所廳上漲及，但盈幅度綁較小虛；20友08年均羅價上櫻漲幅院度達(dá)30顧.4協(xié)%，20意09年均騎價上輔漲幅牧度達(dá)33敗.3歐%，20尖10年以栗來，糧昆明爽公寓爹供應(yīng)抹發(fā)生磁較大版變化浮，較挎多以雜精裝子交房嘩，并弟且眾膝多傳峽統(tǒng)市松區(qū)以恨外項恩目以椅較低休價格治入市傲，價買格呈目現(xiàn)分竭極化仁，均吵價上敵漲幅技度難疫以統(tǒng)勢計，鉗但較腰好區(qū)并域精逮裝房筍源價浩格至15鼓00暗0元/㎡。20昂11年公券寓開蹲盤項銷目相干對較梨小，篇受政禍策、侄區(qū)位遮等因把素影縮慧響，遞價格逐略有詠所回田落，榮集中逗于80貫00－12費(fèi)00冰0元/㎡；政策算前后乘公寓計產(chǎn)品王的消傘化率應(yīng)情況年份項目銷售時限（月）價格開盤銷售率2009SOHO俊園67400開盤80%2009七彩俊園一期—七彩之門48500開盤80%2009中央金座

7300售罄2009順新時代67600（精裝）6600（毛坯）售罄2010西山新城一期138600開盤84%2010和諧時代128000-12000開盤77%2010中央麗城9號公寓810000-12000開盤31%2010百富琪67800-8600開盤85%2010新亞洲歡樂城176000－8000開盤80%2010中天陽光100146000剩余25套左右2010合金公寓18500（精裝）7800（毛坯）售罄2010欣都龍城149000－12000（毛坯）14500（精裝）86.3%2010云都國際118800開盤42%2011新亞洲體育城七期?星宇園0.257900開盤35%，剩余25套左右2011紅星國際512000（精裝）開盤銷售266套，銷售率63%，目前剩余50余套2011鼎易天城48340剩余200余套2011萬科?金域緹香110500一周內(nèi)售罄20冬09年——者20鏟10年第晃三季炭度，椒政策做寬松斑，投騙資客襪大量概涌入損房地切產(chǎn)市絕場，肯小戶還型公痛寓倍嘉受青務(wù)睞，勁開盤寬銷售友率普搞遍達(dá)鎮(zhèn)到80矮%以上20厘10年下穩(wěn)半年紋開始暮到20蔬11年，冠公寓壯開盤者銷售螞率都航在50錘%以下穩(wěn)；能取唐得較詠高銷傳售率依的只某有萬教科金豆域緹郵香，鞋但體驢量小默，品惕牌優(yōu)換勢明將顯未來盆公寓旅項目死的主賺要供御應(yīng)——未來躁公寓籮的放和量巨拼大，片直接返分流礙客戶昆明暖市總偉共有螺城中牲村項聰目38斧6個，近一共上需拆鉛遷面矩積60紋60萬㎡蔑（來罪源于振各區(qū)肥政府真網(wǎng)絡(luò)冤統(tǒng)計頌），搏目前避已經(jīng)佩啟動機(jī)拆遷改的面額積為12跡12萬㎡嫁，占龍需拆棵遷總障面積證的20鈴%；按照勝平均1:抱2.姐5的拆難建比緣瑞測算礎(chǔ)，未翻來的鋒幾年炎內(nèi)，辯已啟紐奉動拆母遷的嘉城中友村項蛛目將臨新增辛供應(yīng)法量30蛋30萬㎡經(jīng)，按萬昆明掠每年柿新開鼓工80梯0萬㎡母計算斜，完雁成這壯些項綠目的料投資疫將需馳要3年多潤的時筐間；公寓甚更多撐的是羽商務(wù)咐和投缸資需洪求，圈并不掙是市暴場上獨的主頸流產(chǎn)沉品，蝴昆明塔目前挪城中慰村改臂造項野目公昨寓在釣商品賀房中桌所占開的比蝦重約擺為10騙%-穩(wěn)12盤%；未來梁公寓缺項目瘦供應(yīng)孫量測秀算：按照填公寓碌在城紫中村田改造侵中所糾占的脹比例酒來計刃算，伶未來效昆明叮市將蛇有30搭30允×1省0%等=3勉03萬㎡志的公旅寓入壺市公寓挽市場錯結(jié)論即回顧分布東情況套：昆明度公寓貓按照射年限辮開發(fā)槽較為企零散明，但扮主要升集中銷分布棕于一卡至二傾環(huán)以僑內(nèi)和清其他劣區(qū)域壁的商騰務(wù)區(qū)六、商渠圈聚花集中策心區(qū)望；供應(yīng)雀情況覆：昆明雜公寓20減06－20姥10年市豈場供歲應(yīng)量柏起伏衰不定竭，伴悔隨城報中村罵改造20清10年集投中放幻玉量，20查11年受濃新政言影響剖市場庸供應(yīng)罷量急遺劇萎娘縮；去化煎情況渡：20等10年達(dá)誕到最朋大值蚊為15淋05蠢9㎡淋/月，20烈11年位遍居榜雹首的蔬項目克月均敘銷售互僅達(dá)54初06㎡/月，濫下降喂幅度績高達(dá)64窄%；未來棗預(yù)測狂：供應(yīng)怪量呈雁逐年渾增加裂狀態(tài)繼，未巧來城塌中村紛的放戚量將沖使公秒寓供膽應(yīng)達(dá)魔到峰墾值，期在政面策的艙壓力屆下，班公寓桿市場候的消查化量癢約減園少六槳成；銷售境價格富：20廳06包-2勾00執(zhí)7年公皇寓價您格穩(wěn)云定略享有上柔漲，20巨08后實鵝現(xiàn)大變幅度碼提升勝，價體格與裳住宅額價格討相關(guān)津，略左低于瓜住宅怎價格刺；主流胳產(chǎn)品鳳：公寓利產(chǎn)品教主力安面積們減少