***營(yíng)銷溝通提案前言：房地產(chǎn)營(yíng)銷的時(shí)代背景這個(gè)時(shí)代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則死亡創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等硬件的創(chuàng)新更指——項(xiàng)目定位及營(yíng)銷觀念的創(chuàng)新！項(xiàng)目策劃的理念：新路標(biāo)置業(yè)相信100個(gè)“賣點(diǎn)”也比不上一個(gè)可以觸動(dòng)消費(fèi)者心理的實(shí)際“動(dòng)點(diǎn)”***營(yíng)銷及傳播的——完整性：廣告全方位整合行動(dòng)徹底性：堅(jiān)持單一個(gè)性不動(dòng)搖是征服市場(chǎng)的制勝法寶！何謂產(chǎn)權(quán)式酒店？？？第一部分：關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店

一、產(chǎn)權(quán)式酒店的基本概念產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進(jìn)行了真正意義上的時(shí)權(quán)經(jīng)營(yíng)，向旅客出售了在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂(lè)設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進(jìn)而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。二、產(chǎn)權(quán)式酒店的特性1、旅游業(yè)：

作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目

2、房地產(chǎn)業(yè)

作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。因此，從產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩條思路運(yùn)作三、產(chǎn)權(quán)式酒店的類型1、時(shí)權(quán)酒店：有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；2、住宅型酒店：投資者購(gòu)買后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；3、投資型酒店：作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。四、產(chǎn)權(quán)式酒店成熟的基本條件1、中產(chǎn)階級(jí)的崛起，形成了龐大的客戶群。2、分時(shí)度假消費(fèi)的配套。3、產(chǎn)權(quán)式酒店所在地有足夠的觀光、康樂(lè)等旅游資源，可以供客人休閑度假。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店多建在具備3S（陽(yáng)光、海灘、海水）條件的地區(qū)，或者是自然風(fēng)光獨(dú)特、運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施齊全的地區(qū)。五、我國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店條件基本成熟1、國(guó)內(nèi)旅游度假的市場(chǎng)氣候已經(jīng)形成，市場(chǎng)消費(fèi)潛力開(kāi)始釋放。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，造就了一批具有消費(fèi)能力的白領(lǐng)階層，并成為都市消費(fèi)主流群體。3、全新的休閑消費(fèi)觀念為分時(shí)度假消費(fèi)帶來(lái)了商機(jī)。

4、市場(chǎng)氛圍已經(jīng)形成：產(chǎn)權(quán)式酒店的概念得以在國(guó)內(nèi)業(yè)界、消費(fèi)圈中逐漸得到認(rèn)同。5、旅游產(chǎn)業(yè)近年來(lái)發(fā)展迅速，國(guó)內(nèi)新興旅游資源越來(lái)越豐富。

一、房地產(chǎn)廣告之

我是誰(shuí)？WhoamI?[分析項(xiàng)目態(tài)勢(shì)]“非洲的茅草屋和現(xiàn)代的居舍有什么不同？”分析階段既要看，又要想；看和想的廣度、深度、長(zhǎng)度、高度將決定樓盤的未來(lái)命運(yùn)。第二部分：項(xiàng)目的具體推廣1、位置：項(xiàng)目地處瀏陽(yáng)市金沙路與人民西路交匯處西邊,西湖山公園內(nèi).2、項(xiàng)目規(guī)劃：打造瀏陽(yáng)市首座集商務(wù)、休閑、度假、餐飲、娛樂(lè)等多種功能于一體的五星級(jí)生態(tài)大酒店。營(yíng)銷環(huán)境分析：我是誰(shuí)？WhoamI

?我是誰(shuí)？WhoamI

?3、區(qū)位：位于瀏陽(yáng)市西區(qū)，西湖山公園內(nèi)，環(huán)境天成。SWOT分析：我是誰(shuí)？WhoamI

?有利不利產(chǎn)品市場(chǎng)環(huán)境劣勢(shì)：劣勢(shì)：1、周邊環(huán)境；2、瓶頸環(huán)境；3、工程進(jìn)度。優(yōu)勢(shì)：1、品牌；2、生態(tài)；3、地理；4、硬件；5、政府；6、投資優(yōu)勢(shì)（低門檻、高回報(bào)）。機(jī)會(huì)：1、人民西路規(guī)劃改造；2、西湖山公園規(guī)劃；3、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶西延。威脅：1、市政趨勢(shì)“東擴(kuò)南移”；2、國(guó)家宏觀政策調(diào)控。我是誰(shuí)？WhoamI

?我是誰(shuí)？WhoamI

?屬性定位分析：項(xiàng)目周邊生活配套完善(學(xué)校,醫(yī)院,商場(chǎng),銀行,便利超市,商務(wù)中心)交通便利，地段優(yōu)勢(shì)盡顯.項(xiàng)目物業(yè)定位我是誰(shuí)？WhoamI

?我是誰(shuí)？WhoamI

?樓盤（產(chǎn)品）定位1、瀏陽(yáng)市首座真正意義上的五星級(jí)私家酒店；2、瀏陽(yáng)市首集商務(wù)、休閑等多種功能于一體的生態(tài)五星級(jí)酒店；競(jìng)爭(zhēng)事態(tài)：我是誰(shuí)？WhoamI

?品牌\形象力產(chǎn)品力??弱弱強(qiáng)強(qiáng)二、房地產(chǎn)廣告之

對(duì)誰(shuí)說(shuō)？Whomtosay?[界定目標(biāo)人群]在大多數(shù)情況下，人們既不想看廣告，也不喜歡廣告，甚至厭惡廣告。然而，畢竟存在一種可能性，即有可能抓住某個(gè)特定人群的注意力，令他們產(chǎn)生興趣。了解他們，成為廣告成功的唯一途徑。甄別目標(biāo)人群對(duì)誰(shuí)說(shuō)？Whomtosay?1、地段屬性決定目標(biāo)人群房地產(chǎn)屬性：區(qū)域性決定了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以瀏陽(yáng)市本地投資者為絕對(duì)主力人群。2、價(jià)位決定目標(biāo)人群項(xiàng)目定價(jià)決定了本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體為中上層消費(fèi)人群。3、項(xiàng)目性質(zhì)決定目標(biāo)人群

投資型物業(yè)的目標(biāo)客戶群體以政府公務(wù)員、醫(yī)生等手里有較多余錢又不善/無(wú)暇打理的人群為主力消費(fèi)群。

對(duì)誰(shuí)膠說(shuō)？逼W蜜ho公m旁to塑s激ay房誠(chéng)?目標(biāo)運(yùn)人群齡的界迷定原維則從整固合傳檢播上劍理解鄙，我強(qiáng)們必婚須在萌龐雜篇的人逢群特讓征中迎，找霉到集低中的故共性抹特征說(shuō)，這眨樣就奏提供不了劃柄分人浩群的勝標(biāo)準(zhǔn)對(duì)誰(shuí)濟(jì)說(shuō)？攔W緩ho牲m蜓to僚s朵ay貼?1、恰掌握篩大量草余錢櫻；2、哥不善模/無(wú)姥暇理秤財(cái)；3、伴愛(ài)慕皮虛榮偷、向洗往上平層社注會(huì)的是生活它方式耽。目標(biāo)就人群頑特征優(yōu)鎖定小結(jié)羅：**桑*的龜目標(biāo)愛(ài)消費(fèi)錘者是—1、殲企事蹄業(yè)單嗎位員摘工、緞?wù)珓?wù)成員；2、皺福利恐好的努單位大職工凱（煙禮花行稍業(yè)）針；3、狼醫(yī)生喘、個(gè)袍體經(jīng)束營(yíng)戶證。對(duì)誰(shuí)移說(shuō)？購(gòu)W攝ho勿m踢to掘s臟ay猛?新投趨資+全新生株活——適應(yīng)價(jià)值談?dòng)^的生朝活方盡式瞄準(zhǔn)核心獲人群，同剩時(shí)吸沖引邊緣川人群對(duì)誰(shuí)丘說(shuō)？泄W虧ho慕m雞to隔s雅ay鎮(zhèn)?三、奧房地題產(chǎn)廣慎告之說(shuō)什公么？鼓W座ha遼t璃to構(gòu)s余ay講?[旋傳播縮慧定位莊問(wèn)題攝/闊制激訂廣釋告策把略床]“在觸傳播竄的叢業(yè)林沼任澤中搭，唯己一能則取得旬良好狗記憶仙效果構(gòu)的希扯望，趕是集中頁(yè)火力星于狹轎窄的膊目標(biāo)，實(shí)駕施市煩場(chǎng)區(qū)情隔，艱一言弱以蔽咱之，鼓就是‘定燒位’?！闭f(shuō)什迫么？王W姐ha烈t鏡to毀s委ay禮?廣告鑼所面棵臨的遮問(wèn)題婦及分渣析課電題**令*的廣瓦告方工向在腫哪里荷？說(shuō)什舊么？抬W秧ha拳t召to期s究ay猛?低檔塵物業(yè)高檔煉物業(yè)注重漏產(chǎn)品彼屬性輪的性皮價(jià)比更注氣重產(chǎn)四品屬宗性帶皮來(lái)的典社會(huì)瞞心理秩認(rèn)同報(bào)度（壩身份寺、財(cái)挖富等昨）而*散**因絕對(duì)撐是屬岔于瀏姨陽(yáng)少桂有的孟高檔痕物業(yè)傻,所庭以廣丙告的督表現(xiàn)杏在強(qiáng)孤調(diào)產(chǎn)杯品所再具有血產(chǎn)權(quán)修式酒不店的端特性栽之外姿，更帥須強(qiáng)敏調(diào)其拜是投寶資者枯身份鼻、財(cái)撓富、閉地位希等的拉象征畝。廣告新的挑雙戰(zhàn)讓大詞家明臨白：**灣*是瀏蓄陽(yáng)絕泳無(wú)僅陣的五星桿級(jí)生愈態(tài)商賭務(wù)大堆酒店說(shuō)什蜜么？翼W闖ha毀t刪to惕s還ay丈?說(shuō)什簽么？蹦W賽ha版t目to橡s戀ay營(yíng)?將賣投資腫、生蛋活、識(shí)身份貍?cè)溪{一**巧*的攤銷售蜻主張妙（U貫SP紗）**抹*不僅引賣樓規(guī)盤，顫更賣筑一種虧生活登方式、說(shuō)什崇么？情W鉛ha呢t跟to失s椅ay榴?傳播暫定位帶：經(jīng)上挽述分?jǐn)囄?，恨我們圾為確仇立的扎傳播廳形象摧定位凡：瀏陽(yáng)佩第一廈家五山星級(jí)肯生態(tài)槳商務(wù)污酒店我的瘦五星伸級(jí)私嬌家酒看店說(shuō)什膽么？美W薄ha挨t廳to霉s瓶ay妨?傳播百定位彩建議拼：第一縫建議米：案殘名宣說(shuō)傳采褲用“情**呆*國(guó)荒際大調(diào)酒店窯”第二離建議遼：案饞名宣潔傳采劫用“客**難*國(guó)互際大舌酒店恨”更直竿白、萍更具像煽動(dòng)通力，遼同時(shí)友若能部直接倘在案役名中混體現(xiàn)障“華忽天”膨，則冤不僅風(fēng)對(duì)項(xiàng)煤目的丈銷售醋其到刷促進(jìn)精作用恩，對(duì)德酒店稼以后付的經(jīng)猜?tīng)I(yíng)也姻起到攏了很轟好的禿傳播餅效果嶼。四、暫房地雁產(chǎn)廣陪告之怎么誦說(shuō)？麻H濁ow過(guò)t孕o攪sa坐y賄?[制扯訂傳壺播計(jì)案劃鵝/風(fēng)開(kāi)發(fā)扇創(chuàng)意葵表現(xiàn)員]“聰刃明的吉廣告極創(chuàng)意冶，往蘿往是竭利用潛在迎顧客心中梯早已存嚇在的陶需求作文話章。是在創(chuàng)貞作上興，去虜憑空磁創(chuàng)造肥某種澇并未虛存在見(jiàn)于心噸中的放事物會(huì)或需刑求，斥即使秀不一救定不織可能桃，也室必會(huì)稿十分莊困難什。”[時(shí)觀察織生活袋/運(yùn)猴用生層活臂]怎么方說(shuō)？倍Ho非w投to東s僑ay邁?傳播掀推廣成的總鋼目標(biāo)1、把樹(shù)立債“瀏饞陽(yáng)第度一家勵(lì)五星件級(jí)生摘態(tài)商櫻務(wù)大挺酒店蕩”的葬概念獵.演計(jì)繹樓尊盤的云各大燃賣點(diǎn)亡和塑蹄造公呈司品讀牌形由象。2、抄全面載整合晨地盤叛包裝高、銷存售現(xiàn)懼場(chǎng)、罵廣告稅創(chuàng)意定、媒門體、威促銷貪、公艱關(guān)等吸一切陣傳播利工具塞，持?jǐn)[續(xù)的么、一慎致的而傳達(dá)井樓盤廉信息煎.**瓜*傳丘播策鎮(zhèn)略導(dǎo)搬示消費(fèi)它者核心碼主張傳播痛口號(hào)1、暑“華默天”茅品牌懇經(jīng)營(yíng)枯確保技經(jīng)營(yíng)勾穩(wěn)、勁回報(bào)挪穩(wěn)2、益統(tǒng)一哨經(jīng)營(yíng)綁，省穩(wěn)心、私省力蔥。傳播修賣點(diǎn)案名新投布資+邁新生廟活傳播耳印象3、靈高回適報(bào)：吵7%春—9褲%的壩凈回幕報(bào)率若。4、賊升值雄潛力巷大：駁瀏陽(yáng)因第一撈家五伙星級(jí)飯生態(tài)法商務(wù)西大酒罰店，松人民漁西路松的規(guī)應(yīng)劃帶犯來(lái)地聾段升巷值潛雅力巨反大。5、捐項(xiàng)目脫配套雅、規(guī)砌劃、濟(jì)裝修沉等硬末件資窗源的聾優(yōu)勢(shì)座。6、戒政府尚支持榮：瀏譽(yù)陽(yáng)市賄政府蟻重點(diǎn)恥工程返、形摟象工存程怎么厘說(shuō)？沸Ho鏡w旋to常s秒ay灶?**忌*瀏陽(yáng)驢第一得家五板星級(jí)玻生態(tài)路商務(wù)拋酒店收益告高、循回報(bào)陪穩(wěn)、濁升值尾大、蓮省心、省力就等同時(shí)櫻是身巴份、濾財(cái)富宴、地灘位的挨象征怎么探說(shuō)？渠Ho警w疾to蠅s臘ay缸?1、盈以工期恨和銷桌售分階宿段是剛傳統(tǒng)餃的方違式，鋸因沒(méi)區(qū)有充唐分考店慮市沾場(chǎng)對(duì)勇樓盤店的接烏受程捏度，就容易日導(dǎo)致睡推廣估與市決場(chǎng)的型脫節(jié)移。2、非以塑巾造樓盤爬形象，傳播瞇新一水代“俗新投障資+駝新生押活”家的主州張和樓盤歡賣點(diǎn)為傳線播布旅局主薯線，戀分階絞段地盟有效盜觸動(dòng)姨市場(chǎng)辟，引縮慧起購(gòu)?fù)I欲短望。3、睡根據(jù)叉市場(chǎng)嚷的實(shí)突際情元況組薪織系膠列活稀動(dòng)，診演繹懂生活紹主張乳。每胖次活料動(dòng)和構(gòu)節(jié)假政日期俯間也瓣將出衰現(xiàn)銷賽售高框峰，乎換句呈話說(shuō)擔(dān)，銷葛售成蕩長(zhǎng)、幅高潮區(qū)期將倡包含簽在整就合傳烈播運(yùn)抓動(dòng)中每。傳播夫布局陜的思潮考傳播扒總體跡思路笛：營(yíng)銷逮模式禿：品掌牌營(yíng)雄銷＋虹窄眾嘆營(yíng)銷品牌斃營(yíng)銷圣：在地械產(chǎn)營(yíng)就銷中角，一腳種是步品牌性營(yíng)銷似，另戀一種排是實(shí)代效營(yíng)備銷，枯動(dòng)輒穩(wěn)花巨淘資請(qǐng)法來(lái)“濁名人棕秀”裹或者吉展開(kāi)駛?cè)癖葏⑴c筐的體錦育運(yùn)點(diǎn)動(dòng)。駝這種錯(cuò)大眾劈燕傳播阿，對(duì)辮一個(gè)猴企業(yè)火的品景牌創(chuàng)陪造可健能還稼是有替所好蕩處，窄但對(duì)掌一個(gè)魄項(xiàng)目盲的營(yíng)脊銷恐低怕并悶不明腐顯。怎么雨說(shuō)？老Ho販w橋to濫s劈燕ay悅?怎么階說(shuō)？匙Ho焦w細(xì)to禍s雪ay雀?窄眾昨營(yíng)銷爬：——扯鎖喬定目會(huì)標(biāo)客置戶群田，進(jìn)舉行定粱向傳邁播，政撇棄苗房地悠產(chǎn)廣閉告用蹦轟炸歸吸引昆的廣靈告模懲式，否是一率種新線的房斜地產(chǎn)銷營(yíng)銷凝模式擾。所橡以在奇地產(chǎn)六營(yíng)銷肉中，沸“窄憶眾營(yíng)隊(duì)銷”糾也是賀一種撲實(shí)效凝營(yíng)銷我，在描鎖定邪的目敬標(biāo)客姓戶中咽進(jìn)行犯有效罩的傳浸播，谷這樣趕既降咬低了局營(yíng)銷嗚成本蹦，業(yè)饞加大她了營(yíng)神銷的仰直接絞影響沾力。采用杜原因弦：（1掛）項(xiàng)妖目不既同于慘其他仍的房史地產(chǎn)臺(tái)產(chǎn)品構(gòu)，不問(wèn)是大撈眾化瓜的消芬費(fèi)品甜。（2捎）目湯標(biāo)客務(wù)戶群鄰是一北群“君高端夢(mèng)客戶勿”：擺高收駐入、晴高品劉位、銹高層吧次，合講身態(tài)份戲講地令位顏?zhàn)⒅胤凵钽暺焚|(zhì)旨的人鑒群。怎么躺說(shuō)？狐Ho響w陣to財(cái)s浪ay豈?銷售持續(xù)做期形象地豐滿消期蓄勢(shì)鋪墊再期收尾清盤品期推廣答期傳播膽階段馳規(guī)劃時(shí)間維段目倦標(biāo)關(guān)注石度認(rèn)知壓度美嬸譽(yù)度促進(jìn)肝銷售促進(jìn)幼銷售圍美譽(yù)女度知名沿度美譽(yù)筑度形象賓樹(shù)立預(yù)期利用視“華術(shù)天酒顆店統(tǒng)護(hù)一進(jìn)槳行經(jīng)驗(yàn)營(yíng)管困理”申界定吩舉行蜻系列主題性活動(dòng)扯.報(bào)紙鄭、戶閥外、秩電視顧、D性M、宿行為礦藝術(shù)代宣傳薦隊(duì)等伐同時(shí)虧推出丑“瀏陽(yáng)商第一挽家五詳星級(jí)將生態(tài)漂商務(wù)夫大酒假店”系士列廣攔告.抄風(fēng)格屠統(tǒng)一死。軟文妥配合滲宣傳書，強(qiáng)廁化“文華天厚品牌疫”管保理—鄉(xiāng)豐—經(jīng)何營(yíng)穩(wěn)潑、回纖報(bào)高蔽等賣揭點(diǎn)?？紤]燃到瀏仿陽(yáng)經(jīng)初濟(jì)的借特點(diǎn)赤，對(duì)仁其各磁鄉(xiāng)鎮(zhèn)拳進(jìn)行污項(xiàng)目壇的大庸力宣虛傳傳播袖思路怎么未說(shuō)？蛇Ho劣w龜to罵s綿ay竊?怎么腦說(shuō)？喬Ho誤w擦to欣s鼻ay求?1、皂緊扣山“瀏驢陽(yáng)/設(shè)第一侮/五異星級(jí)執(zhí)/生爽態(tài)/跳商務(wù)還/華省天統(tǒng)獄一經(jīng)對(duì)營(yíng)管遮理”葛之定舟位，狹包裝遙樓盤管外墻將，配號(hào)合廣撓告語(yǔ)薄，吸蝦引人蛛群注劇意，怖烘托旨樓盤掉形象蘭。2、蛛售樓市部布裁置突傳顯樓標(biāo)盤的動(dòng)靜結(jié)合咸，外察圍以杠熱烈歐色調(diào)疊和圖黃案，忽內(nèi)部站以暖賤色為戶主，蚊塑造室熱烈潑氣氛游，給陳人以喜強(qiáng)烈未的視軍覺(jué)上語(yǔ)的沖魔擊感剖。建議六：在提金沙堤路與遲人民箏西路爭(zhēng)交匯孕處附羞近另麗設(shè)立道一接勉待點(diǎn)型。現(xiàn)場(chǎng)綱包裝表現(xiàn)飲風(fēng)格奮與原您則1、碰風(fēng)格傾：動(dòng)圣靜結(jié)印合：妙動(dòng)中書帶靜飾/靜刪中帶扇動(dòng)，識(shí)帶上捷時(shí)尚累味道采。2、撲統(tǒng)一資主題據(jù)，但啦是不輸同時(shí)錦期訴厲求的訂重點(diǎn)希不同桑，風(fēng)聾格會(huì)召有細(xì)創(chuàng)微區(qū)壘別，蹲來(lái)塑圈造樓慶盤的劣統(tǒng)一透形象顆。3、比色彩甘較時(shí)譜尚，蓬以暖俊色調(diào)酬為主趙，附舟以部毫分淺憤色調(diào)成來(lái)突憂出項(xiàng)臘目的頁(yè)“生攻態(tài)”叮型特殃點(diǎn)。怎么股說(shuō)？愧Ho趁w倍to仁s急ay鑼?4、辣在樓鉆盤四呆周馬杏路上姓設(shè)置乎燈箱盛和路待旗，氧以引年導(dǎo)人對(duì)流，艷輔助坡制造裂