xx的設(shè)計管理2012年7月7-8日吸管穿蘋果的實驗引發(fā)的思考

xx設(shè)計的基本理念

1.打破思維定勢、變不可能為可能，追求產(chǎn)品創(chuàng)新。

2.價值工程貫穿設(shè)計全過程。3.高度關(guān)注客戶敏感點和關(guān)注點1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高價值工程的應(yīng)用：總結(jié)的xx崛起秘訣1.精于設(shè)計創(chuàng)新和成本控制2.財務(wù)部門是計劃主導(dǎo)部門3.設(shè)計部門是房產(chǎn)最核心部門和成本控制的牽頭部門4.高度關(guān)注設(shè)計、以及設(shè)計階段的成本控制設(shè)計交底是解決設(shè)計和成本平衡的必要保證5.長期的戰(zhàn)略性的最好的合作資源是成本控制的制勝法寶6.企業(yè)文化的競爭才是最高端的競爭7.景觀是xx最好的美容師和整容師，也是成本控制的重點總結(jié)的xx崛起秘訣

會所住宅樣板區(qū)物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)物業(yè)是不容忽視的成本控制的環(huán)節(jié)1、所有的設(shè)計方案提前考慮物業(yè)的使用，同時設(shè)計方案階段物業(yè)要參與評審。2、北城天街扶梯的案例，物業(yè)用房特殊的配置。理念篇

一、xx強調(diào)的規(guī)劃設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用和意義；1、規(guī)劃設(shè)計是開發(fā)商的產(chǎn)品，而不是建筑師的作品。

一個好的規(guī)劃設(shè)計方案，為營銷預(yù)設(shè)了賣點和賣相。一個差的設(shè)計方案害死一個項目。作品與產(chǎn)品的關(guān)系沒有成本意識的工程師是不稱職的工程師

2、規(guī)劃設(shè)計必須以市場需求為導(dǎo)向，以人為本，構(gòu)建項目的核心價值體系

核心意義上的“設(shè)計”包含三個要素：第一是賣什么。第二是賣給誰。第三是怎么賣。構(gòu)建這一核心價值體系前兩項正是規(guī)劃設(shè)計管理的核心任務(wù)。二、xx強調(diào)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計管理趨勢；1、并聯(lián)化設(shè)計2、設(shè)計流程的規(guī)范化與標準化1、并聯(lián)化設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計過程不是一個單向的設(shè)計工作的推進，而是一個“齊頭并進”的設(shè)計，是一個立體化的、完整的設(shè)計概念。在這個階段中，開發(fā)商要適時的、盡可能提前的將各種設(shè)計內(nèi)容整合，以期達到一個理想的狀態(tài)。

2、設(shè)計流程的規(guī)范化與標準化

以前：總的來說是一個從業(yè)主—策劃—設(shè)計—景觀的單線串聯(lián)方式?，F(xiàn)在：在規(guī)劃設(shè)計階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項設(shè)計，“齊頭并進”。設(shè)計流程的變化對開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

三、xx房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計管理特點以及企業(yè)文化背景的啟示；xx地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計管理四個主要特點：一、產(chǎn)品定位體現(xiàn)強烈的市場意識，二、項目、集團公司兩級評審決策制度，三、優(yōu)秀設(shè)計師考察入網(wǎng)制度，四、項目建筑師做產(chǎn)品經(jīng)理的管理模式，提倡“既分專業(yè)，又分項目，項目推動，專業(yè)匯合”的矩陣式管理.xx堅持距產(chǎn)品摸創(chuàng)新品精神響及高格端專妄業(yè)開突發(fā)優(yōu)蹲勢，碌以其濟準確昆的市密場定育位、袍超前烤的規(guī)傅劃設(shè)貼計以鞋及優(yōu)店質(zhì)的揭物業(yè)業(yè)管理佛，在宇業(yè)內(nèi)甘樹立浮企業(yè)材品牌僵形象肝。xx的氣楚質(zhì)：“志存涂高遠鍛，堅屯韌踏從實”。這種燦氣質(zhì)塘又由遭以下殃五項哥核心下價值占觀支螺撐人文精神企業(yè)家精神追求卓越研究精神信任共贏一、驅(qū)長期界利益原則二、振客戶壺至上原則三、飛先外南后內(nèi)原則四、予員工縣成長原則五、激精英原則六、抵同路泛人原使則七、跪科學(xué)欠決策全原則八、蹄改進貌創(chuàng)新慰原則九、斤簡單顯直接元原則十、舊團隊塔原則管理疲篇一、xx地產(chǎn)駝在不品同發(fā)待展階解段的弓開發(fā)蒜模式坑與相加應(yīng)設(shè)螺計管走理模扭式管理貴篇1.毅1xx起步段階段19途95行-2蔬00刪2，單備項目趣，單扛業(yè)態(tài)餃起步19袋95年設(shè)查立于緒重慶19相97年4月，xx第一個個項筋目xx花園向動土重奠基設(shè)計理管理刻模式求：職歲能型瀉管控職能蹄型管醫(yī)理是稼根據(jù)統(tǒng)項目綢管理良中工咐作任育務(wù)的倆相似怖性來諸設(shè)立占管理剛部門,它最做顯著滑的特省點就搖是管丹理層月次比課較分豎明職能宴型設(shè)抽計管斷理模依式：主要劑特征綠是設(shè)抱立專丑職的帽產(chǎn)品馬設(shè)計清管理峰部門連，管頁理產(chǎn)外品設(shè)旺計的橋全過男程，聲針對研公司仰發(fā)展嫌的不翼同階銹段分咐為本周區(qū)域夠的小鍛職能用型及駁跨區(qū)恭域的悄大職害能型伏。職煙能總相經(jīng)理療對產(chǎn)襯品設(shè)紐奉計成厘果負悅責(zé)管理礎(chǔ)篇1.2xx發(fā)展果階段單業(yè)葵態(tài)多心項目疤，多艦業(yè)態(tài)窩嘗試20暑03年12月，這重慶xx商業(yè)話經(jīng)營袖管理制分公盲司成夜立20繡04年11月成熊都xx成立提。設(shè)計仗管理干模式崇：公茫司型(項目做制型)管控公司贏型管英理是影按公舞司項趁目(或產(chǎn)竿品)的分劃類來障搭建象公司挑組織斤構(gòu)架,在該論組織兔結(jié)構(gòu)郊每個屠項目(部或本中心)擁有泊自己鴉的項廊目經(jīng)始理和升必須梁的職狡能部薪門,能相返對獨椅立運牲作項機目項目暮制型廟設(shè)計駛管理頁模式蜂：主要端特征給是不咬僅公領(lǐng)司有嘩專職弄的設(shè)旋計管傅理部察門，窯各項康目(部或惠中心)也相嚇應(yīng)配盼置設(shè)不計管筋理人哲員，踢各項賞目設(shè)超計人倡員對土項目分總經(jīng)歇理負扮責(zé)，冊項目匙總經(jīng)駝理對扔產(chǎn)品益最終肉成果哈負責(zé)管理伴篇1.3xx擴展隔階段醉多項扒目尖多業(yè)珠態(tài)付多區(qū)具域發(fā)框展20殖05年12月，特北京xx成立20脊07年8月，掙上襪海xx成立20常07年11月，搬西安xx成立設(shè)計齒管理繩模式牌：褲復(fù)合胖職能傍型、瘡矩陣驅(qū)型總部獸與下窩屬分豆公司個的關(guān)見系以籮戰(zhàn)略形規(guī)劃被進行螺管理包和考缸核財務(wù)斃控制戰(zhàn)略恰規(guī)劃啟與控深制人力雨資源技術(shù)否管理愛戰(zhàn)略慰與平闊臺建左設(shè)標準刃化設(shè)予計水簽平復(fù)合職能型集群式項目制型職能型戰(zhàn)略居合作醬水平1.鋪4碧xx設(shè)計柱管理牢資源滋配置優(yōu)標準合理減的項責(zé)目人坐員數(shù)救量和直結(jié)構(gòu)桑配置鑄，不容僅是校人力降資源結(jié)有效緩利用稼的要蠢求，駕也是端項目模有效玻實施慎的保煙證。個配置蒜基準堤應(yīng)基句于企搭業(yè)項乖目的便運作近模式瓶、運最作水禾平和指人力片資源錢成熟際度人員異配置價基準等的作榴用企業(yè)蟻年度裕人力傘資源扎規(guī)劃新增庸項目喉人員乖配置徒規(guī)劃樹參考多項他目運豪作狀奏況下納，項蠻目之曠間人渠員動悠態(tài)規(guī)息劃和批調(diào)配人員魄配置發(fā)基準謎目的1、10萬平遼米2、物脅業(yè)類跡型不版超過愚三種3、項拍目地倍段無籠特別暑復(fù)雜壁的地鑄理條勝件4、產(chǎn)響品創(chuàng)移新、冊進度吐方面阿有無糟特殊陰的要惕求。5、主幼要包刑括設(shè)堂計、聰營銷援、工違程、創(chuàng)成本4個專哥業(yè)序?qū)O列項目古論證頌階段勺：愁建筑1人，遲結(jié)構(gòu)0.威3人策劃塔階段柜：御建筑1人，賞結(jié)構(gòu)0.純3人方案維階段平：鐵經(jīng)理1人、珍員工1-疏3人，理結(jié)構(gòu)0.模5人，浙電0.匠5人擴初吧階段只：欣建筑2-陣3人，祖結(jié)構(gòu)0.府5-照1人，冒水暖0.足5-瞇1人，混景觀0.蘿5-堡1人，賤室內(nèi)掃設(shè)計0.盒5-竭1人施工妻圖階氏段：煎建筑2-馳3人，句結(jié)構(gòu)1人，組水暖耐，景遭觀0.鋪5-孕1人，穴材料1人xx人員筒基本蓬配置二、xx標準怒化管風(fēng)理體奶系的升主要結(jié)流程2.狠1.喝1設(shè)計電管理燒業(yè)務(wù)庸流程望的意拾義梳理璃設(shè)計品工作如流程乓，明夠確設(shè)禽計管墓理的暫控制掛節(jié)點飲和不萍同階饅段的詳設(shè)計靜輸入慮條件,清晰桐規(guī)范胃項目俘設(shè)計仆管理廊過程喝中的嘩控制州節(jié)點適，以罷便提寫高設(shè)事計管許理效趕率，沖保證統(tǒng)設(shè)計塘質(zhì)量北、進型度、效成本昆三方掛面均督得到支有效引控制2.含1.聽2x晌x的主犁要業(yè)言務(wù)流控程核心翅業(yè)務(wù)勾流程項目讓規(guī)劃驅(qū)設(shè)計梁流程項目帽二次滋深化很設(shè)計叫流程材料干設(shè)備洽選型/定板/驗板岸管理厚流程2.辱1.停3流程烏優(yōu)化潛帶來因管理接效率機和效乘益縮短士項目扶開發(fā)歉周期疊：市場廉與產(chǎn)擠品定咸位評枕審、令概念鍵設(shè)計確方案包評審息合并執(zhí)到投間資決構(gòu)策評志審會,強調(diào)嘉工作膊前置,縮短恭項目葛開發(fā)辱周期受。延長鼓項目戚開發(fā)勤周期搏：未有爛效地神實現(xiàn)度工作貫前置反和并貌行開菜展；《項目酸投資忠決策敞報告》達不全到市乳場、侄設(shè)計刻、成恥本等誕各專伶業(yè)的襖成果城標準,(僅滿蝕足拿執(zhí)地測沈算要男求)：拿礎(chǔ)地后,市場芹定位約、方勤案深寸化與比投資坦決策諸時往抵往發(fā)束生很界大的僑變化卡，降州低投卻資決堅策的廣嚴肅根性；舅市場溫與產(chǎn)枕品定架位、丑概念植設(shè)計怎方案鞠、目婦標成賀本等抗專業(yè)陪職能鑒評審勺缺位模。案例貢：xx鋁合鴿金門虜窗確麻定流許程xx展示灶區(qū)工答作流鮮程xx示范刻區(qū)管京理流素程.w京or幫d2.戒2.塑1比xx的計輛劃管世理設(shè)計犬周期仆基準目的芒：理桂順各佛項工厚作的葵銜接淋關(guān)系根，明叨確里傍程碑配點和州責(zé)任燭歸屬鼻，保赤障開燭發(fā)周鵝期基北準的隆有效乳實施貴，實鋪現(xiàn)快攀速滾尖動的堵地產(chǎn)踢開發(fā)量模式鴿。xx拿地結(jié)到開邪盤：棟半年2.諒2.使2扒項目殃總體尸計劃吹下設(shè)姜計計可劃的插分級奧控制伯與風(fēng)床險管悔理各級感計劃褲的制襪定方助式與群監(jiān)控岡辦法大事嘉化小顏：將膝大循斃環(huán)分柿解成儉多個奏小循晌環(huán)就具體事件而言階段性劃分計劃比如：34層分為2段變?yōu)?7層階段性計劃偏差調(diào)整比如:34層分為3段變?yōu)?2層計劃六管理起的方何法（腿分解廢）雷計劃衫的構(gòu)暈架：倍長、震中、跨短期襲計劃料環(huán)環(huán)某相扣洋，保餓障計兄劃的壟持續(xù)領(lǐng)性和爹執(zhí)行陡過程竹中的懇有據(jù)晴可循整體砍計劃月度仇計劃進度升統(tǒng)計周計匹劃計劃侄管理蹦的關(guān)正鍵點總體歲計劃東的剛墾性涉及秀方案株、施成工圖梢完成庸時間明等主館要節(jié)紛點是淋高壓危線計醋劃不千可動漁搖。調(diào)整映計劃還的可虎操作滾性剛性輛計劃熄外的振可調(diào)倦控節(jié)塑點，兼顧花節(jié)點慈的相針對恒崗定月度芝計劃桂和統(tǒng)煮計處遲置的葵果斷冶性對月昨度計溝劃設(shè)云置過濃程管浩控點鄉(xiāng)豐、實危現(xiàn)過圖程跟時蹤、槽出現(xiàn)蟻偏差餃，及厲時應(yīng)換對、堪果斷斜處置跑。周計瓜劃和墓統(tǒng)計咳的連泛續(xù)性重點蘆關(guān)注善進度致統(tǒng)計均與原瓜計劃奶的對溉比，衫保障蠟計劃嘗在過默程實午施中規(guī)的延國續(xù)性涌。2.梁2.瓶3考核橋制度援與風(fēng)穩(wěn)險防阿范研發(fā)碧部年油度KP飲I(關(guān)鍵聚業(yè)績緞指標灣及年俘度計呆劃)考核群評價研發(fā)呈部門悄月份哲績效求計劃/考核刺評價各人忽月度虹計劃森考核漆評價項目鋤緊張益時，艇周計陵劃考畫核評福價設(shè)計謀巡檢勁制度研發(fā)束部年蝦度KP穗I(關(guān)鍵員業(yè)績掌指標結(jié)及年惱度計漁劃)考核舉評價惡表研發(fā)寬部月絕績效芽考核斬評價催表員工濫月績雹效考話評表三、xx的標準甲化管娃理體瓶系框漁架3.租1鳳建立酬設(shè)計溜標準笨化管修理體品系的悼意義設(shè)計冶標準矛化管郊理體綁系能棒夠提者高企剝業(yè)內(nèi)脆部的歸設(shè)計販管理認業(yè)務(wù)舟水平爆,規(guī)欄范設(shè)很計管輛理制島度和磨流程兇,以籠保證番項目降開發(fā)爭質(zhì)量摸，提史高項篇目開罵發(fā)效貨能，郊提升蹲公司桿項目帽運營該能力賠，打美造企施業(yè)核早心競末爭力3.銜2、xx設(shè)計族管理字體系違的架弦構(gòu)概賭述矩陣懇式組胖織架希構(gòu)區(qū)域遭公司許研發(fā)解設(shè)計港部景觀盼設(shè)計惠目部景觀稿專業(yè)且工程充師集團來和區(qū)受域公執(zhí)司在著職能測上的基區(qū)別緊：集團覺：注擔(dān)重項斤目宏門觀管存控；倡區(qū)域翁公司夸：注煉重全當(dāng)過程惱的管潤理；集團宰：是真政策屆、流矩程、通制度殘的制鐵定者冠；區(qū)工域公糞司：堅是執(zhí)帥行者悶；集團鐘：集成權(quán)；秀區(qū)域鬼公司塑：被縣授權(quán)耐；集團鐵：關(guān)刻鍵節(jié)緊點、司停滯順檢查攜點的蹈管控杠；區(qū)安域公茂司：晴注重矩細節(jié)奔化管桑理；研發(fā)存設(shè)計顏部對暫上游青部門方（營痰銷策地劃部碎）的浮管理隨（輸征入）謠：會簽劈燕產(chǎn)品蓄定位句的報狼告；會簽圍產(chǎn)品夜交付游標準首和裝福飾裝質(zhì)修標定準。會簽辟經(jīng)濟暗模型認分析丑和目販標成鳳本分旬解。研發(fā)風(fēng)設(shè)計抖部對伴下游釣部門巡壽（工徒程管香理部煙）的狹管理遵（輸率入）貌：會簽深設(shè)計巾任務(wù)渡書、閃參與掏施工熟圖審抄查；設(shè)計通師必期須到擾項目艘所在躺地進衫行4次以廚上針遙對施摸工單墊位（碧及監(jiān)啄理）忌的技香術(shù)交保底；設(shè)計畫師有壓責(zé)任懼進行雹針對鐮現(xiàn)場班變化樂、效繁果調(diào)者整、奴設(shè)計疫錯誤膽等因賄素提狀出相枝應(yīng)的衣設(shè)計葬變更黨。遇在到項擁目施艦工現(xiàn)筋場重度大問耗題，索必須首由設(shè)灶計團拴隊成堪員到佩現(xiàn)場委解決布，并芳保證匹問題箱反饋巖速度淡，在務(wù)三日紐奉內(nèi)做團出回正復(fù)；設(shè)計驕師必答須針強對現(xiàn)槐場突怕發(fā)性圣的事遠件進因行現(xiàn)燦場辦遵公服望務(wù)，擺調(diào)整普設(shè)計泳，出隊具設(shè)曬計變亂更；3.供2眨建立伸設(shè)計鋒標準餃化管恥理體簽系的挨步驟3.恒2.陣1明確捉設(shè)計棋管理嫁職責(zé)負責(zé)陜項目挺設(shè)計昌管理嬌，保唇證設(shè)遣計質(zhì)答量、杯進度應(yīng)、成買本目贊標的爸實現(xiàn)領(lǐng)(規(guī)擠劃、俘建筑筍、結(jié)肌構(gòu)、何水電炒、景尿觀、銳室內(nèi)廈設(shè)計收)材料座設(shè)備呀選型勢定板配合往成本押管理奇中心胃建立穿設(shè)計呢成本延基準異體系劫,建儲立從暗研發(fā)斤開始密的成懂本控姥制理漏念與氧系統(tǒng)饒,提迎高產(chǎn)可品綜哲合性摔價比殘。組織面并參攝與主信要材賞料、梯設(shè)備鬼的調(diào)朽研,財與音成本烘管理拳中心講配合判,建捏立按淹體系電、專舒業(yè)分購類的桌材料原信息叛庫(筋含品煤牌及燒供應(yīng)咽商評著價)其它畢部門姐在設(shè)紙計管此理過賀程中萬的職榨責(zé)市場營銷汽部按要巾求及霉時向泳研發(fā)狠設(shè)計規(guī)部提寒交各腫設(shè)計鞏階段濕所需肆資料瀉條件嘴；負責(zé)議對各厘階段蒸設(shè)計棋內(nèi)部莊技術(shù)顯評審救提供舒市場孤評價飲；負責(zé)筆制定賠各階竿段設(shè)型計任煮務(wù)書競中的貪市場取定位泛部分飲的內(nèi)舟容；成本季管理乞部按要泰求及詳時向族研發(fā)盲設(shè)計矩部提俯交各框設(shè)計糊階段煩所需供成本雀目標震；隨著椒圖紙書的深巴化，借調(diào)整腳成本蓄及控建制目當(dāng)標；項目射開發(fā)或部按要裂求及朵時向碰研發(fā)誕設(shè)計礦部提卡交各練設(shè)計于階段酸所需抓資料那條件姻；負責(zé)毛與政鋤府部男門就提各階耽段設(shè)坦計中萍間過蜻程成洽果的虛技術(shù)圾溝通案及完蹦成各蜓政府捕相關(guān)文部門嬸的申混報審爹批工怨作3.由2.巨2建立面產(chǎn)品謎研發(fā)鐮流程車步驟項目學(xué)團隊雜人員灶配置吩；項目該定位喜報告稅確定起；項目潮一二嗎級進滋度計到劃；市場查敏感挪分析億、工程粘難惰點倦分析成本延敏感多點的貧分析翻、價梳值分套配及領(lǐng)目標嚷成本躍預(yù)設(shè)她；會所姿、售碗樓處次、樣里板房再選址冒、定韻位、克開放霞計劃苗；投資勺分析晃報告欣（啟烘動）飛；方案深設(shè)計父任務(wù)灰書；景觀籃方案豬設(shè)計烘任務(wù)釣書；項目習(xí)建造歪標準償；報批卸報建弱流程是及管戶控措渴施；定義符項目悔成功蛇的標級尺（汁主要羊指標伏：項繡目銷鄉(xiāng)豐售凈懼利潤羽率、無項目端內(nèi)部育收益橋率IR消R）經(jīng)洞濟模襯型分榨析；（一永）、騾項目掩團隊滑配置悟：10人設(shè)計仔部：4人研發(fā)咐經(jīng)理1人、賤項目治經(jīng)理1人、景觀1人、稈裝飾1人工程打部：2人營銷懂部：2人發(fā)展鞭部：2人（二曬）、伯項目頓定位霸報告晶藍跟半島背定位喂報告.p嚴pt（三以）一抹、二囑級計踐劃晶藍直半島偽節(jié)點浙計劃.p燈ro核ji譜ec銹t（四接）、偶市場蹈敏感粱點分達析購買像因素周研究從以徹上四填幅圖勿表中夕，我喪們可錯以得惕出結(jié)嗚論，煤消費涌者購默房時能，依退次考掌慮的股因素堡分別駱是：價格位置小區(qū)盼環(huán)境戶型支設(shè)計物業(yè)幻玉管理社區(qū)路配套羨設(shè)施社區(qū)灘規(guī)模建筑萄美觀開發(fā)皇商品谷牌從以賤上的伯因素肥排名敞我們仇可以姨發(fā)現(xiàn)揚，價倘格和敗位置莫依然淺是購海房者肝購房而時的疏最主柿要的塵考慮揮因素孔。但豪我們料也應(yīng)棗該看蹄到，堡現(xiàn)在助的消勝費者匆對于搏物業(yè)炎管理處的重列視程備度已眉經(jīng)上利升到販與戶膜型設(shè)諒計相盛當(dāng)?shù)耐ξ恢贸剩矌镁褪前Y說消死費者控向往副的已標經(jīng)不航是僅砌僅居圈住硬劑件上芳的優(yōu)掀越，助同時巾也要膨求有嚇高品沙質(zhì)的載軟件孩相配派合，柳是消龜費者攻成熟希的標拾志。不過只以上煮的各斜個因訊素是純獨立序的排料位，濤而在貧實際秀的購蝴房中躺，往抄往是映一個帳綜合懲考慮暑的問盟題。蟲從閥獲取歌的信段息顯框示，狐當(dāng)項蝴目的受社區(qū)賄規(guī)模震達到之一定蘋規(guī)模受時，愁消費棋者對銳開發(fā)環(huán)商的投品牌至的重革視度艱就會岔大大航提高氣；當(dāng)辟項目富的位北置較餃偏時版，消墓費者輩對社稱區(qū)配疼套設(shè)夜施的掌重視禽程度罵也將哥大大軍提高林。因豈而這9大因棄素的僵排名思只作康參考搜，在驢實際奶考慮斤問題倉的時炊候，皆應(yīng)該放將9個因癥素綜躺合考執(zhí)慮，佛從而桑更好晚地解顧決我齡們需嗓要解機決的堤問題僻。2、對溪帶底甲商住霸宅的敏分析逼：底商銹意見被訪飯者認掃為底粒商對噸住宅閣有不川利影標響的漿比例魯達到62喊%。當(dāng)有黎底商松的沿王街住奸宅與幼社區(qū)微內(nèi)無層底商惱的住柜宅存獅在30選0—錦50萬0元/平方狼米價圣差時余，有32乳%的被塊訪者妖表示鞋可以消接受趙有底屆商的央住宅荒。89蒸%的被獻訪者劃不會陷選擇晉底商鄙有餐凝飲商陵家入裕駐的漠住宅停，改陜善底禽商餐摸館的囑排煙恩通風(fēng)死后，狼愿意宿選擇塔在改連善排姨煙通鴉風(fēng)問坑題后卵的被易訪者室增加畫了16茄%，達勒到27舅%。3、外堅墻風(fēng)工格的庸喜好4、對斬各個流居室搜的開旦間及刃面積銹要求5、園濁林風(fēng)捎格的飄喜好Base

804對小區(qū)園林品質(zhì)最重要的要求綠化率高，樹木高大56.30%

較多運動健身設(shè)備（如：泳池、健身房等）15.50%

有較多休閑設(shè)施，休閑氛圍濃郁10.40%

大面積水面9.20%

氣勢宏大（如有大型雕塑群、噴泉）8.50%（五攻）、躺工程合難點續(xù)分析工程漏難點1、基后坑護株壁支餅護：兇基歷坑開惹挖臨剃銷售頑樣板橡區(qū)（挽即正回式工蛛程的局幼兒練園）維和臨鼠周邊劣市政困道路符均較拒近，兼可能皆需要增做垂沈直支盼護；2、地晌下室遷施工洗：淘大面災(zāi)積無姨變形笑縫地熄下室變的大作體積續(xù)混凝熱土澆穿注存顯在較大大的翠抗裂漿防水喊隱患粱，需孔要從彩設(shè)計壓和施嘴工方權(quán)面重循視；3、施歐工場詠地管靜理：威地陜下室縫占地私面積耀較大猾，現(xiàn)曬場布請置受臘較大擠局限哪，需當(dāng)要分憲期分蔽階段皂利用中好現(xiàn)附有場使地；（六誕）項滿目產(chǎn)虛品美倘譽度探的分煎析：1、市錯中心催超大剛中庭白花園突社區(qū)薦：通堂過精惑心規(guī)飯劃，狼使小快區(qū)中鄙心形可成25沿00駛0多平疏方米帶的超腦大共皇享景客觀面目積，浮樓間紐奉距短該軸最閣長約10錫0米，賓長軸憶方向棉間距25朗0米，奴寬闊慶的視她野，柔茂密協(xié)的植誤物，緞創(chuàng)造券出市俱中心宴稀缺準的大但型城蒸市森腰林景香觀社窯區(qū)。2、雙酒泳池他配置危：室服外游扛泳池缸和室議內(nèi)恒視溫游遞泳館漂的人飛性化稿設(shè)計蛾，讓井不同蘆需求摔的業(yè)玩主在雨不同雪的季丙節(jié)有貌其個志性的昨選擇疾。3、住盟宅超頁低公告灘率磁，公融共交分通面耕積設(shè)工計緊剛湊，使公區(qū)灘率氧控制杜在16門%以下有，帶蠶給業(yè)數(shù)主真階正的俱實惠猛。4、入簽戶大鋤堂與衡地下皂車庫狡挑空納設(shè)計皆，配哲以自喚然景縣觀的鄉(xiāng)豐引入羨，和燥精致俗的裝昂修，愧有效邊提升街住宅貿(mào)的品障質(zhì)。5、6米挑涂高景爐觀花麗園，露給住條戶帶詞來經(jīng)妹濟與物使用帆的實籮惠。6、首效層戶名型半爪下沉慈花園巾，送屯超大糠地下鳴室，堵提高峽了首喬層戶乎型的赴品質(zhì)怎，窄增加害了賣班點。7、沿礦街二內(nèi)層（萌沿宏蜓濟路拉為三共層）這戶型鄉(xiāng)豐送底塞商屋攜頂花尿園，杠局部稱覆土30蜻0-謠50底0，可販種植茶物，爸統(tǒng)一蕩廊架齒，增胳加二或?qū)淤u吹點。（七嚇）、媽成本蒜敏感弊點分蔥析成都宏濟路項目成本測算

序號項目工作量

單價總投資

（萬元）

估算說明比重1土地費用

30,381

41.12%2前期工程費

1,362

1.84%3開發(fā)期稅費

3,257

4.41%4配套設(shè)施費

676

0.92%5基礎(chǔ)設(shè)施費

2,878

3.89%6建安及裝修工程費

34,970

47.33%7工程其它費用

363

0.49%

開發(fā)成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理費用73,887

3%2,217

9銷售費用115,502

3%3,465

10財務(wù)費用

2,335

11不可預(yù)見費

-

項目總成本

81,9031+2+……+11

建筑單體建安成本分解模板（宏濟路）建筑面積277,948平米

戶數(shù)214戶

費用類別說明參照項目數(shù)量單價(元)單位平米單價（元）總價（元）比例基礎(chǔ)

不含主材價差參照紫都城1-11～1-12棟277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主體結(jié)構(gòu)

包括結(jié)構(gòu)、砌體、樓地面和室內(nèi)粗裝修參照水晶酈城結(jié)算資料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材價差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墻體防水及屋面防水參照紫都城1-11～1-12棟277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%設(shè)備及安裝

124.335,311,13010.0%外裝工程費

參照水晶酈城暫估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂裝修

含天棚裝飾參照水晶酈城暫估1180,000.0元/個0.6180,0000.1%電梯前室及公共過道精裝修

包括樓梯的地磚、公共墻面等參照紫都城1-11～1-12棟277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%門及其他

24.5-2.0%合計

1,246340,122,138100%調(diào)整后合計

調(diào)整系數(shù)1.5%1,264

成本喊敏感俯點分筐析鋼材喚占項及目投脫資的14猜.3超%.斷橋舊鋁合挨金占鍋項目籮投資猾的10愉.6睛4%體.混凝定土含刪量占鉛項目遮投資旅的9.貓14桌%.外保隊溫材圖料（農(nóng)聚苯帶顆粒絞）占撤投資形的7.沈98綠%.詳見汗項目悟成本漂分解旬表。（八始）、監(jiān)經(jīng)濟水模型含分析xx晶藍以半島貪經(jīng)濟瀉模型碎分析.e碧xc谷el（九株）、注報批兇報建膽管理xx晶藍驚半島忍報批俊報建催流程.w精or路d（十欠）、晴設(shè)計屑管理贏重點獅措施設(shè)計毒管控范重點戶型蟻面積花及公晶攤率損的控回制成本招與節(jié)廣能設(shè)醒計的回控制建筑敬與景房誠觀的衣關(guān)系朱的細紋致設(shè)氏計地下肌室頂年板設(shè)易計與蝦景觀虎設(shè)計紀的配票合商業(yè)稅的深禾入設(shè)賢計調(diào)澤研與翻設(shè)計人防末設(shè)計搬（與扛建筑歸初步傅設(shè)計疾同步嘆進行敘）對各賓種敏給感點糟進一桿步研鹽究本案顫的幾補個亮丘點總工結(jié)：1、沒滅有采編用結(jié)訊構(gòu)轉(zhuǎn)猜?lián)Q層編，而金是把面剪力井墻全景部作逐為劃胖分鋪牽面的尊分隔程墻，都同樣結(jié)保證商鋪面櫻空間沃的完用成和丙使用蒸。2、節(jié)淡能計薦算，礦外墻叼的展幸開面螺積，管使得柔窗墻市比變謎小，破進而構(gòu)使窗袖的等赤級變叛低。3、窗匪型本圍身的肆設(shè)計當(dāng)尤為喊重要杰，同中時引鋤發(fā)設(shè)院計流酸程的變調(diào)整曉。4、景冠觀設(shè)解計的戚創(chuàng)新詳造成標動態(tài)斗成本啟增加壯（堆豎坡造冬景改芒變平架地景球觀）餡，但約因為牧能夠沖帶來繳品質(zhì)鑼和銷睡售價堂格的吼提升哀，而嫂得到嘗實施訊和采韻納。5、會著所面插積嚴票格控扔制，擺裝修都標準湯嚴格持控制各，裝悲修面殖積嚴黃格控廁制。四、犯設(shè)計徹管理企標準寺化模格板建允立的但方法大；1、計彩劃模噴板xx項目勒開發(fā)螞計劃2、設(shè)提計管趨理基釣礎(chǔ)模別板經(jīng)濟孩技術(shù)槍指標達表模蘋板設(shè)計掃各階舅段各額專業(yè)項任務(wù)犯書及賢設(shè)計妻指引歐模板各階歉段設(shè)食計合奇同模尿板產(chǎn)品勻標準嫂模板xx規(guī)劃屬建筑土、景兇觀、咐裝飾笑方案斗階段攝任務(wù)膏書.w亞or浩dxx規(guī)劃享建筑屆、景李觀、更裝飾槽施工礦圖階耍段任襯務(wù)書.w兄or處dxx施工灶圖設(shè)疼計合掘同模腫板.w疫or玻dxx產(chǎn)品登標準饞模板.w磚or勿d3、階煤段性爭成果喚匯報像模板一、絞區(qū)域負介紹二、怠總圖棍分析三、罵戶型遙研究四、夕商業(yè)章研究五、閣售場柔研究六、祥技術(shù)尋措施七、謊銷售漆價格駁模擬八、稈經(jīng)濟取模型績測算城結(jié)果九、絮市場釣敏感已點分柜析十、臥成本嘴敏感泥點分逼析十一員、工雁程難草點分昆析十二琴、設(shè)郵計管鏡理重羨點措絨施十三遮、美督譽度受分析詳細識講解xx房誠44個階后段的畜設(shè)計哪成果朋管理五、xx標準不化設(shè)辟計管米理各錫階段黎管控央要點里；1、產(chǎn)真品策個劃階哨段2、實輩施方躍案階驕段產(chǎn)品施篇一、xx在產(chǎn)禾品策泰劃階灘段的疏設(shè)計貴管理吼方法樹；1、產(chǎn)墊品策私劃的布核心2、產(chǎn)圓品導(dǎo)嘉向與鴨客戶把導(dǎo)向3、產(chǎn)啟品策掏劃的釣特點4、持霧續(xù)改另進還駐是產(chǎn)宰品創(chuàng)隱新？5、產(chǎn)弟品決洪策辦您法6、如籍何選眼擇規(guī)筍劃意蹤蝶向？7、戶路型設(shè)第計的咱優(yōu)先泥原則8、立沃面設(shè)長計的至衡量燙辦法9、成再本和狀售價逮是否踐支持武產(chǎn)品功的實踩現(xiàn)？10、如慣何建煉立解糕決分英歧的痰客觀靜評判纏標準想？產(chǎn)品揭策劃波實現(xiàn)升客戶決價值賣什匯么，努賣給導(dǎo)誰，抗怎么蜘賣我們督能做堆什么窄產(chǎn)品蟻；（砍容積業(yè)率分識析）競爭賢產(chǎn)品佩的賣惜點（炮規(guī)劃斑、戶叼型、片景觀脂、價賊格）我們猴的產(chǎn)涌品策享略；應(yīng)（面扁積、燒房間盜功能縱要求匯、里甜面風(fēng)說格、潔賣點容）客戶薪支付拒能力草決定虹了產(chǎn)廣品的瞧總價客戶脾家庭交結(jié)構(gòu)刊決定層了房派間數(shù)丸量和鹽面積客戶絲式文化婦背景繡和精簡神需悲要決雕定了削產(chǎn)品碎策略頑和風(fēng)買格產(chǎn)品線策劃斯要點從各緞種可由能性婦分析近，用屆排除悄法逐岔漸接到近目光標一、目項目臭自身緩資源朝分析市場抓宏觀競走勢款，地勉段交窄通配伐套景襪觀，蟻不利老因素搬和風(fēng)絲式險規(guī)銅避二、選競爭勞產(chǎn)品倆特征產(chǎn)品手類別老、平友面功揪能、個單價蹲總價跨、立器面風(fēng)膠格、煤創(chuàng)新福策略三、罰核心毫競爭像策略可以殼選擇策的策心略，寨最適磁合本商項目私的策蓬略四、可項目屯產(chǎn)品山定位產(chǎn)品蘆匹配睡，面肥積指緣瑞標、芳房間訂功能脈、建窮造標潛準五、章規(guī)劃啦設(shè)計殊建議參考氣項目斗、立激面風(fēng)女格、柱景觀兼裝飾酸風(fēng)格持續(xù)狗改進VS產(chǎn)品估創(chuàng)新產(chǎn)品滾創(chuàng)新走的目章的是鋒為了丹領(lǐng)跑奪行業(yè)齡或者殖是絕舌處逢宰生產(chǎn)品欠導(dǎo)向VS客戶促導(dǎo)向賣客齡戶想教要的幸，而秀不是掙我們駝想做濾的高端踢產(chǎn)品曾、成坊熟客太戶--母-客戶翻導(dǎo)向--渾-功能刮的完屈善和卻舒適河度的煙提升御園侄、萬相城華啟府低端梁產(chǎn)品鑒、年潔輕客皆戶--噸-產(chǎn)品葛導(dǎo)向--紋-產(chǎn)品骨的升汽級換梁代和材差異織化香醍衡漫步泥的小陶獨棟埋、重龜慶睿咐城的7合院當(dāng)總許價由只于市作場、妹成本樹、面程積的銀原因蝦超過睛客戶研支付童能力搜，會史導(dǎo)致攪產(chǎn)品躁定位忽失敗花盛布香醍班的疊勞拼戶型址選擇循的優(yōu)座先順揀序功能資完善》房間湖朝向》房間吳面積》房間皂數(shù)量》使用活效率5類細倒分人話群彰顯僚地位毛的成絞功家當(dāng)庭6.亭9%注重柏享受境的社距會新葡銳26款.9噸%關(guān)心紀健康負的老抄年家投庭22訴.5列%注重奧孩子慘教育舉的望漏子成豬龍家撿庭18詞.0桿%價格后敏感材的務(wù)迷實家街庭23凱.1園%業(yè)主砌對戶磁型的狀要求業(yè)主階對戶籃型的鬧要求產(chǎn)品廉決策介方法保證侍速度械、明六確戰(zhàn)貪略、迫控制簡風(fēng)險追求嗽卓越宮，但袖不追系求完棉美如果卷給設(shè)舍計充宵足的侵時間浴，設(shè)睛計工昂作會齡自動銅膨脹語，充禁滿整悟個時欠間如果修一個住時間什節(jié)點么沒有炊完成始，那慚下一大個時浸間節(jié)館點也著無法胞完成沖浪研運動溉關(guān)鍵江是控邊制速僑度和瞇方向伙，但將如果敢有速勿度，殿即使淺稍微禍偏離她軌跡看，依獎然可吸以有火機會逼把握門方向農(nóng)，而章如果艇沒有旱速度捷，則倦即使訪方向聲正確繁，也展沒有駱用處堵。小發(fā)臨展是帶大問團題，摸大發(fā)陣展就場是小猜問題產(chǎn)品瘋決策景方法保證墨速度輸、明傍確戰(zhàn)懲略、輔控制堪風(fēng)險明確途戰(zhàn)略訂，善尺于分醫(yī)析，岸勇于意決策轉(zhuǎn)變癢心態(tài)我等百你告胳訴我茅怎么筋做你告禁訴我大方向虎和要伯求，池我決留定怎腹么做轉(zhuǎn)變益要求前提析要理看解上鴉一級繁的戰(zhàn)撒略要嚼求和赴目的對上晨級的愛要求袖：一性定要或有清弊晰的企拆分妥后的色目標對下施級的宅要求匯：帶簽著建擋議來盛談問突題共同姥的要匯求：尾以同汪樣的坦方式庸談同射一個傾問題產(chǎn)品臨決策殘方法保證報速度太、明商確戰(zhàn)宴略、繡控制呀風(fēng)險什么嫂導(dǎo)致龜變化圖？目標沖是否晃明確撈一致不？潛意細識是揭否希佩望變逮化計劃糞盡量識細分著，并鑄預(yù)見房誠到可甘能發(fā)磚生的醫(yī)變化什么冶原因結(jié)發(fā)生味變化耳，變稿化一鵲旦發(fā)享生，蟲我們禁有什綿么補慌救措追施任務(wù)她書是奪否有胖效？成本析是否頑合理磨，完宏成目分標而脂不是頃實現(xiàn)急理想產(chǎn)品續(xù)定位鑄的原旱則和朋誤區(qū)項目獎利潤齡率和稱內(nèi)部志收益吵率是額解決碧分歧尋的客飄觀評祥判標旗準目標毯單一叢：目兵標越繡單一遮越容暑易實忽現(xiàn)目標便具體單：計劃蕉盡量砌細分然，并摟預(yù)見泛到可博能發(fā)辮生的聯(lián)變化什么陷原因召發(fā)生傳變化認，變科化一慰旦發(fā)餡生，逼我們膏有什黑么補敬救措錦施任務(wù)撒書是積否有漲效？成本顧是否膚合理質(zhì)，完防成目幻玉標而享不是逐實現(xiàn)枯理想估價耀過高內(nèi)部非競爭臂：面揚積相劉近、具總價伍相近塌，客納戶難夕以選畝擇如何油選擇強總圖樂規(guī)劃主入獵口要輛有鮮氧明的訴亮點國，加掘深客載戶的晨印象清晰父的道形路骨眠架和結(jié)景觀蠢線索匯便于顆分期像開發(fā)二、xx在方響案階額段的蟲設(shè)計塌管理立方法折；1、方攀案的利設(shè)計鵝深度期與范卷疇一、喊區(qū)域四介紹二、待總圖率分析三、憲戶型愿研究四、同商業(yè)魚研究五、望售場黃研究六、逝技術(shù)緣瑞措施七、徑銷售默價格路模擬八、富經(jīng)濟引模型即估算帶結(jié)果2、方細案設(shè)亡計在南產(chǎn)品倉創(chuàng)新哈中的級關(guān)鍵薦作用開發(fā)各理念掌和設(shè)杜計原經(jīng)則總體健布局朝向住宅博和商稠業(yè)的父關(guān)系銷售叮示范裙區(qū)合方理的波位置交通令與路漁網(wǎng)的逮規(guī)劃結(jié)合衫景觀鋪設(shè)計淹因素禁進行傭規(guī)劃霧設(shè)計住宅釣產(chǎn)品祝類型去及分泥布公共嶄設(shè)施xx方案蕩設(shè)計總圖糟分析（xx十大岔規(guī)劃皺設(shè)計峰原則攀）項目掃的總穗體規(guī)文劃特誓點體遍現(xiàn)鮮戴明的抬個性魄。人車留交通燒特點依與路掏網(wǎng)結(jié)勒構(gòu)特拉征，身項目誘分期育規(guī)模矩及物映業(yè)管鞋理模示式場地柜規(guī)劃櫻開口園與城帽市路公網(wǎng)的雕關(guān)系建筑幸布局虛與景楊觀的屢互動如何味降低溫感覺吼容積蠶率物業(yè)個類型嗚的區(qū)凡位關(guān)踏系布局皺原則建筑猾空間悅形態(tài)近與單川體設(shè)汪計的容互動附關(guān)系建筑邀的物津業(yè)類慈型的磚比例惹關(guān)系俯及初炸始入團市的澇物業(yè)璃類型暫選擇規(guī)避念規(guī)劃須不利搏因素受損刪的面辭積最軌小主體蹈要素霜和建弄筑布屠局的油互動嚴關(guān)系總體炎布局罷與豎訂向的俱關(guān)系規(guī)劃榆中的公首期祖優(yōu)先累開發(fā)鏈原則裙及總爭的成疏本原懼則晶藍店半島繪案例項目罪總平揪面圖項目敬體塊泛模型厚一項目饞體塊產(chǎn)模型吐二項目我體塊貴模型務(wù)三一期虎地下漠車位夜分布每圖地下脫車位號分析二期諸地下摸車位鵲分布坑圖景觀爭視線憲分析豪圖一期睜景觀醋單元叉分析沉表一期景觀視線分析表

好景觀（套）較好景觀視線（套）較次景觀視線（套）優(yōu)質(zhì)景觀率%客臥見中庭見河又見庭僅見河臥室見中庭一單元50183671454%二單元52361814769.29%三單元52361814769.29%四單元52183671455.18%五單元48

163051.60%小計2541081085872

說明：1、優(yōu)質(zhì)景觀視線包括能看見景觀中庭和府河

2、面向社區(qū)外方向9樓以下暫時考慮景觀較差

3、5單元西南面X3戶型景觀條件較差二期扣景觀纏單元雁分析暫表二期景觀視線分析表

好景觀（套）

較好景觀視線（套）較次景觀視線（套）優(yōu)質(zhì)景觀率%客臥皆見景

視線開闊臥室見中庭六單元48

18141452%七單元52

36

1450.98%八單元51

36251440.47%九單元70

50755.12%十單元52

36251440.94%十一單元52

48

52%十二單元52

40

52%十三單元52

48

52%十四單元52

40

52%小計481

12629063

說明：1、面向社區(qū)外方向9樓以下暫時考慮景觀較差

2、11-14單元客廳都面向一環(huán)路高層建筑，可看景觀少三、診戶型衛(wèi)研究戶型篇分布柄圖戶型溝比例鋸統(tǒng)計魯表項目戶型指標總表住宅戶型大類戶型編號戶型面積(㎡)套數(shù)總面積(㎡)該戶型占戶型大類套數(shù)比(%)該戶型占戶型大類面積比(%)該戶型占總面積比(%)兩房2160.6217528108.510010012.39%三房D3134.622002692423.523.9111.86

D3a134.3717523514.7520.5620.8810.36

D3b133.9423431341.9627.527.8413.81

D3c134.881001348811.7511.985.94

X3122.0114217325.4216.6915.397.63

小計851112594.1

四房X4a160.6212720398.7423.7823.678.99%

X4b149.157511186.2514.0412.984.93

X4157.739214511.1617.2316.836.39

D4167.0624040094.444.9446.5217.67

小計53486190.55

戶型付指標全總表標準降層戶遮型圖赤一標準重層戶拐型圖中二標準爺層戶潑型圖崗四標準處層戶丑型圖劉五首層施平面渠圖入戶翼大堂旬分析億圖一層優(yōu)地下兩室構(gòu)璃想圖四、麥商業(yè)攏研究商業(yè)夫分布已圖五、閱售場接研究售場貪位置診圖售場厘布置遮圖六、致技術(shù)匠措施節(jié)能悶措施建筑投體形貧系數(shù)建筑從體形庸系數(shù)密在0.各35之內(nèi)窗墻稱面積披比窗墻供比大筒于0.影30的朝罵向應(yīng)慰采用嘗隔熱唯斷橋鉆鋁合株金中幫空玻障璃窗倚，玻廈璃為5+距12暢+5中空印玻璃學(xué)。窗爪墻比肝小于0.慰30的朝賞向應(yīng)火采用曠隔熱劣斷橋恥鋁合漠金中嚴空玻巧璃窗糊，玻始璃為5+熟6+康5中空貸玻璃幣。外墻賢保溫外墻確采用20祝0厚頁鎖巖空怒心磚強外貼30厚ZL膠粉絕聚苯臥顆?；瓮鈮α锿獗？藴馗裟脽岵哪玖?。屋頂幟保溫采用暖珍珠杠巖保捷溫磚陷保溫舌節(jié)能燃屋面增。戶門還保溫戶門美采用螺雙面禽金屬帖門板頌加保財溫、惕隔熱練材料挪的隔淺層門竟，滿孕足防伙火、列保溫謠、隔片熱、授防盜輛的功拳能。給排神水節(jié)創(chuàng)能設(shè)慈計所有呼衛(wèi)生到潔具鎖均采砍用符巖合國膛家標魂準的誰節(jié)水體型材寸料，評節(jié)約宗用水辭。暖通狂節(jié)能昏設(shè)計所有炮設(shè)備舞均采奏用節(jié)則能產(chǎn)控品。合理怨進行情風(fēng)管蔑系統(tǒng)斤設(shè)計辟，降亡低管暮路阻隊力，伴從而濁降低捆設(shè)備舒功率況。六、xx總圖居研發(fā)倚心得晃總結(jié)雷；6.煙1通過管與政陜府的億博弈擋，獲倦得最留有利精的規(guī)炮劃條據(jù)件指答標，銜獲得養(yǎng)最大閣的經(jīng)搶濟效仿益。1、重色慶xx北城薄天街云，用理地性侄質(zhì)住蘿宅由拼住宅齒變?yōu)楦鹕虡I(yè)療。根（大牙幅增撥加銷凍售價事值）2、成正都xx弗萊景明戈禁首層址車庫件，不牲計入帖容積拾率。（增志加開駁發(fā)面窗積）3、成謊都晶逗藍半部島，殖不修保人防涌，改忠為異著地建悟設(shè)。（縮頭短開瓜發(fā)周熔期）類聯(lián)感排洋停房案衰例成都蝦郫縣鞏新城層（弗喬萊明利戈）6.遭2用足或建筑旋容積求率和學(xué)建筑碎密度壟，保抽證最封大化宅效益膀從而陽控制仍成本是。1、用擾足容酷積率瓣和建朗筑密預(yù)度1.呈1用足此容積高率影響亞容積蒜率有卸幾個粥客觀紐奉因素百：日妨照規(guī)震范、譜間距巾要求窯、退框紅要池求、機限高擾要求蝕等。鉗也有籠幾個熟人為蠟操作疫因素坐：產(chǎn)載品定異位、那不利行地塊禿的利跑用度營、單糟體樓呆型選韻擇等貢。1.狡2用足錯建筑啦密度建筑足密度梁主要灑與首能層建稼筑面臂積有代關(guān)2、用景足規(guī)夫劃法饒規(guī)的艦邊界總用勒地面嚴積：56騾64孤0鉗㎡代征摩道路票：62董25跡㎡代征衣綠地侍：13款38珠㎡消防枕站用省地：28睡00建設(shè)殿用地慘：約49眠07骨7責(zé)㎡容積告率：呈≤3.乳8地上股總建槐筑面津積：17孔60捐00虜㎡公建般面積挪占20魚%-常40鳴%住宅湖面積霉占60廟%-室80彼%綠地綿率：芹≥30吉%集中醉綠地網(wǎng)：60堡00㎡建筑山限高愛：80帽m用地序內(nèi)另棟含公受交場版站一主座，簽占地25款00平方紅米，貪廉租件房建鴉筑面郊積：60勞00平米拼，不織含在匠以上累總建投筑面李積指竹標內(nèi)規(guī)劃麥條件規(guī)劃歉難點臉：建筑壓限高追從80米突勝破到90米；日照蟲；6.鄙2.旁1案例虜：北盾京唐次寧ON竿E北京釋唐寧ON雅E-雕刻俗空間設(shè)計前將不影響地塊以外樓房日照的立體空間切割出來，之后按規(guī)范填充建筑物，得出最大容積率。把無孟法滿裕足日榮照要久求的倚部分祖布置薦商業(yè)捐產(chǎn)權(quán)菠面積多元村化產(chǎn)揭品，債混合黨分布端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計部分90平米以下小戶型精品公寓：擋光住宅作為商業(yè)指標在陰影區(qū)部分的作為商業(yè)指標北京賞唐寧ON陳E樓型樓的選蹤蝶擇大粱大提殺高了稻容積駐率一棟匙住宅亮占到棟住宅郊總面眾積的36幻玉%規(guī)劃少量的東西朝向建筑邊角地塊的有效利用北京幻玉唐寧ON倚E北京襖唐寧ON換E大進術(shù)深多屋單元僚的平蔥面組籠合單面體對趨容積崇率貢透獻大北方啟地區(qū)解在好帽的地幕段可壓采用快少量窯的東談西向革布局--好地哪段的港沿街昨底層集商業(yè)剩面積盤更是枝寸土懼寸金溝，絕涌不能昏放過仰。6.熟2.擱2用足睬建筑嶺密度6.3不平勺衡使械用容局積率表，是懂提高艙貨值仰的有姨效辦萍法.不平府衡使件用容存積率各業(yè)犁態(tài)市緣瑞場分牽析總體賄規(guī)劃辱業(yè)態(tài)窯配比運用森兩種柴業(yè)態(tài)嶺之間兵的產(chǎn)熊品類樓型，咬賣高危一級笑業(yè)態(tài)衡的價數(shù)格，息提升奇溢價京空間恩，相藥應(yīng)間網(wǎng)接降倘低了佛低業(yè)聲態(tài)的貧成本佳。類聯(lián)槍排別禁墅洋怕房案琴例6.癢3.課1不平武衡使輝用容雜積率案例A--成都競郫縣穗項目建設(shè)市用地77疾.8壺8畝建設(shè)縮慧用地11榨1.系32畝地塊經(jīng)濟技術(shù)指標凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%各業(yè)賊態(tài)市喪場分忽析含金耍量高鍋＝容魄積率姐面積欲收益容積謊率面首積收幻玉益＝預(yù)倆計建輪面價們格－銀預(yù)計巖地價毅外成蜓本地價謊外成允本差＝咱前期返工程盈費＋鳥基礎(chǔ)讓設(shè)施響及配許套費這里馬可以作看到聯(lián)排洲、親押地底肝躍和滅電梯速頂躍是含啄金最蕉高的濤，其晉次是富多建待電梯洋房，最綠后剩亭余的葵容積袍率為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通聯(lián)排13000/㎡2000/㎡11000元親地底躍200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元電梯頂躍200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元電梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高層83~130㎡6800/㎡（精裝）2505/㎡4295元成都郫縣新城案例總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比規(guī)劃矩要求墨：1.容積揮率:4助.12.覆蓋刷率:3伶0%其中蕩住宅26防%

各業(yè)態(tài)指標比對：業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率社區(qū)商業(yè)3層2~355~100%普通聯(lián)排2.5層0.6~0.7530~35%底躍1~3層電梯頂躍無電梯頂躍電梯花園洋房≥71.5~2.025~30%無電梯花園洋房1.3~1.528~32%高層（12~33層）2.5~615~20%1、聯(lián)嘆排別渣墅占叮地較子大，槍但不緒易出乎面積2、一鉗般底噸躍雖宅然可拳類別僻墅，船但只血有1~倍2層的覆面積菊可溢應(yīng)價3、電竹梯7+閱1比多館層在嘗相同旗覆蓋須率下糞更易筍出面慢積，辣且能喝激活4、5、6和頂她躍溢韻價商業(yè)們占足4%的覆諸蓋率頌，在縱適當(dāng)敞的位廁置底及商12345677+鄰1122+改1123455+柳1高層肢提高等覆蓋燭率≥20粘%，少另占地炮，容和積率釋≥8聯(lián)排無電潤梯洋叉房電梯恢洋房替代替代成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析不平脂衡容鼻積率笨的規(guī)裝律：1、高惕層占駝地要側(cè)最小補足單容積的率就頁好布置劉在北間面和胡西面2、洋筒房占朝地要璃最大面積藥越多播越好7+歡1電梯秧洋房少居中往布置3、洋肢房組蛛團要芒均好向外尖借景符要用芹好小區(qū)艘中部程形成辟系列廊組團向40米綠沈帶借鑒景成都郫縣新城案例規(guī)劃布局分析花園倚洋房讓集中舊、規(guī)生?；樱呛锸行斡芟?、主僻道路蹈入口姐形成關(guān)洋房降規(guī)模浮視覺2、形何成點摔、線指、面揮豐富耕城市死空間成都郫縣新城案例

功能分區(qū)多層背返遷眠房規(guī)劃流未建辱小區(qū)景尚之景（乓高層模）電梯班花園慌洋房34層高想層社區(qū)則商業(yè)成都郫縣新城案例成都郫縣新城案例不平陜衡使辮用容抄積率促后的攀總貨圣值為40億元枝左右孩，大于蔽單一錫產(chǎn)品位的總微貨值彩，比襯如只午做高愚層的裁貨值慕為36說.5億左戲右本方席案占孤地比憂：花妙園洋檢房區(qū)/高層鼻區(qū)=6形.3泛/3薄.7本方辛案可邪售住悄宅面虜積比研（含刮下躍為贈送?。喊倩▓@無洋房/高層=3毀.1槽/6漆.9xx三千房誠城

類聯(lián)寬排洋肚房案抽例成都大：郫丸縣新鴉城（野弗萊槍明戈啦）

類聯(lián)排洋房案例成都霧：郫偽縣新階城（丟弗萊飼明戈辯）

類聯(lián)排洋房案例成都孝郫縣憂新城充（弗臂萊明房誠戈）6.猜1.捎4盡可捐能開年發(fā)不燒占容射積率冠的地累上和涉地下愚空間也，變仿為可鏡銷售季面積補，相芹當(dāng)于凡間接浴增加蠻容積縮慧率，帥從而毛增大盆銷售前總價歉，進親而控下制成烘本。效果嚇圖成都郫縣新城案例

1.規(guī)劃誤在用娃足建料筑密扯度的蠶前提銳下，雀增加晴親地旁戶型帝的數(shù)要量的滔案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面 B成都郫縣項目案例洋房A戶型底層挖掘下層斑前花州園贈臨送A戶型桌特點轉(zhuǎn)：親句地、煎贈綠輸、送煮面積1、邊羽戶型墊，一璃躍二啟。面庸積：19躁4㎡2、贈朱送親栽地花經(jīng)園：45財㎡3、贈碧送地絨下架稱空：10寬6㎡入戶鋼花園乓贈送下層匯后花拳園贈弊送地下竭室架儀空贈桂送成都郫縣項目案例洋房B戶型底層挖掘下層健前花鵝園贈潔送B戶型懼特點假：親早地、迅贈綠巨、送比面積1、一席躍二粗。面錄積：17松1㎡2、贈紋送親惰地花促園：69嗓㎡3、贈需送地故下架遍空：77救㎡臺式默花園凝贈送下層賽花園唉贈送地下杜室架蠶空贈絨送成都郫縣項目案例入戶予花園梯贈送C戶型記特點配：親罰地、敲贈綠禿、送距面積1、邊流戶型態(tài)，二蓄躍三攤。面價積：19添8~侵20思3㎡2、贈筋送親宏地花狼園：46疤.7柏㎡3、贈禿送平顆臺陽洞臺：爐約20培㎡私家里花園生贈送地下臺室架音