動贏天下沿海集團/高盛房地產(chǎn)/沿海賽洛城項目營銷策劃[匯報]市政規(guī)劃改造國家土地政策區(qū)域日趨成熟周邊區(qū)域輻射產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶vs.客群營銷vs.傳播開發(fā)vs.市場策略觀點動態(tài)整合開發(fā)\產(chǎn)品\客戶\營銷四大資源模塊契合并能動地適應(yīng)外界螺旋上升狀動遷的市場格局以動態(tài)的眼光看區(qū)域北京城市/CBD背景解碼泛CBD區(qū)域市場競爭環(huán)境分析參考項目點評北京城市/CBD宏觀背景解碼高瞻遠矚對項目的宏觀/城市背景解碼…理解并掌握1993年國務(wù)院批準(zhǔn)的《北京城市總體規(guī)劃》和2004年02月17日發(fā)布的《北京城市空間戰(zhàn)略發(fā)展研究》中“二軸二帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)

2004年11月06日公示的《北京城市總體規(guī)劃（2004-2020）》修編成果，修編后的北京城市發(fā)展目標(biāo)定位為“國家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”

2004年至2008年，北京要率先在全國基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，構(gòu)建國際大都市的基本構(gòu)架；2009年至2020年，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，確立具有鮮明特色的國際大都市的地位；2021年至2050年左右，將建設(shè)成為經(jīng)濟、社會、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的城市，進入世界城市行列。產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化調(diào)整，城市功能升級擴展全球化經(jīng)濟格局，國民經(jīng)濟發(fā)展演進北京再次步入城市升級時代營建“世界的北京”對項目的中觀/CBD互動背景解碼…在全球化經(jīng)濟格局和奧運經(jīng)濟以及北京城市整體發(fā)展的驅(qū)動下，北京CBD（中央商務(wù)區(qū)）商務(wù)功能日益完善，商業(yè)活動空前繁盛；

作為東部發(fā)展帶的核心，北京CBD的高速發(fā)展將是驅(qū)動泛CBD生活圈乃至整個北京東部城市升級和生活復(fù)興的強力引擎；

城市功能和產(chǎn)業(yè)格局演進，催生泛CBD生活圈成就北京城市居住生活的第一高地。CBD發(fā)展驅(qū)動、CCTV強勢進駐泛CBD生活圈打造北京人居生活新高地關(guān)鍵詞：人本、國際、創(chuàng)新、領(lǐng)先、增值區(qū)域發(fā)展：2005-07的百子灣v.s.2002-04的西大望參考模型：北京珠江帝景泛CBD區(qū)域市場競爭環(huán)境分析知己知彼朝陽路及以北區(qū)域CBD對項目的微觀/板塊互動解碼…在售項目珠江羅馬嘉園朝陽路北600米7100元/平方米東岸紅領(lǐng)巾橋東5800元/平方米財滿街東四環(huán)朝陽路69號7800元/平方米朝陽無限甘露園1號院5380元/平方米青年匯朝陽路北交口5500元/平方米中水金海嘉苑姚家園路西口往南4980元/平方米朝陽園(薈景峰)青年路8500元/平方米東區(qū)國際東四環(huán)交叉口8300元/平方米東恒時代家園四惠站北50米6650元/平方米公園5號金臺路十字路口7830元/平方米華紡易城姚家園路114號5380元/平方米白領(lǐng)家園華潤飯店北100m5700元/平方米即將入市項目國美第一城青年路——北京星河灣平房鄉(xiāng)青年路——據(jù)初步統(tǒng)計，朝陽路區(qū)域在售項目現(xiàn)有供應(yīng)量約為90萬平方米左右。該區(qū)域的潛在供應(yīng)量約為290萬㎡左右西大望區(qū)域CBD對項目的微觀/板塊互動解碼…項目名稱總建面積占地面積分期面積開盤日期入住時間樂城國際50萬20萬1期15萬2004年7月初準(zhǔn)現(xiàn)房FESCO外企國際公寓13.7萬2.81期公寓500002004年5月28日2005年10月珠江帝景90萬31萬1期5200002002年11月中旬2004年8月風(fēng)度柏林17萬5萬1期800002003年6月28日1期2004年10月石韻·浩庭11萬2.6萬不分期2003年12月182004年11月以“低調(diào)”項目為代表的潛在供應(yīng)量近250萬平米西大望區(qū)域在售項目列表四方新區(qū)CBD對項目的微觀/板塊互動解碼…以“華僑城”為代表的潛在供應(yīng)量近270萬平米朝陽路及以北區(qū)域百子灣區(qū)域四方新區(qū)西大望區(qū)域CBD相比周邊幾個區(qū)域，百子灣版塊發(fā)展最不成熟，是最有潛力和發(fā)展空間的。對項目的微觀/板塊互動解碼…知己知彼CBD高速發(fā)展的商務(wù)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)格局演進是影響泛CBD區(qū)域市場競爭的關(guān)鍵因素，與CBD發(fā)展及產(chǎn)業(yè)格局演進的契合和互動是大盤項目操作的關(guān)鍵鑒于泛CBD區(qū)域供應(yīng)量大，并逐步走高，競爭環(huán)境激烈且日趨白熱化的市場條件，產(chǎn)品的差異化定位和營銷傳播策略的精準(zhǔn)性致關(guān)重要參考項目點評他山之石1、百練子灣揚區(qū)域舒第一塘個商凝品房詠，確霉定了臉該地竟區(qū)的濃當(dāng)前患的市義場形且象2、其花開盤柿板樓物均價48炸00元/平米里，確紹定了稈區(qū)域坊市場勞的價登格標(biāo)仿桿1、其模美式忌后街家風(fēng)格判產(chǎn)品厚獲得槳市場碰認(rèn)可毫，但杏后期行開發(fā)尾跟進頂不足2、產(chǎn)伸品營堆銷推射廣策濁略擴果大了扣其產(chǎn)像品優(yōu)擇勢，狐取得霉了良運好的澤績效1、與暈本案家同為粗有實蔽力開寄發(fā)商螺打造個的美雷式超盛大型嘉社區(qū)2、其鳴標(biāo)志蓬性的快“景共觀峽班谷”睜與本唐案的檔斜軸游景觀嫁商業(yè)映街異員曲同律工3、分直析其順銷售凝進度備，產(chǎn)證品優(yōu)贊勢未委得到圈充分王挖掘裁和放菌大，千營銷嫂傳播分和推卡廣造哲成阻信滯1、同抓為東恰四環(huán)挎超大浮復(fù)合務(wù)型建職筑群眨，其霜點塔街住宅羨、濱曲河花煮園和12突0米高5星級緞涉外虎酒店竟及商川業(yè)配恭套在他規(guī)劃彎和產(chǎn)筐品層貪面獲快得市博場認(rèn)嫁同2、因篇其復(fù)予合建歸筑形喚態(tài)在效營銷眼策劃篇中未淚充分扁整合縱，且袍入市吧預(yù)期挎價位欠過高詞，造猶成前院期銷勺售阻宇滯和匹資源引浪費“他蒙山之脊石”碌的啟上示社區(qū)麻規(guī)劃球、建晶筑設(shè)蜓計和銹產(chǎn)品豬風(fēng)格燦等融饒入美貞國文糊化的你房地浸產(chǎn)產(chǎn)扣品在此北京雖市場替被廣糾泛認(rèn)瓶同多元杰產(chǎn)品鑰和豐盟富配勝套集撓成的死復(fù)合伏型項膜目在呆當(dāng)前粗市場賞環(huán)境串下，屬具有反強烈貢相對沒競爭送優(yōu)勢對于桐大盤無開發(fā)載與銷悲售而若言，憤針對倡不同隊階段擔(dān)的價沈格控具制和青針對擁自身菜不同陡類別謙產(chǎn)品環(huán)的互變動整珠合推逼廣是隆關(guān)鍵朋因素以動致態(tài)的疾眼光陽看開豪發(fā)項目寇開發(fā)磨優(yōu)劣辨勢分鵝析以珠遵江帝辨景為已主觀刮視角怠的20腐02塔-2涉00賄4年西大滿望路辜開發(fā)船動態(tài)耐模型項目端開發(fā)扮優(yōu)劣另分析項目瓶開發(fā)疏優(yōu)劣姜勢分裙析Strengths優(yōu)勢Weaknesses劣勢1通過規(guī)模效應(yīng)影響市場2易于營造整體生活氛圍，部分抵消外部環(huán)境的不良干擾3銷售周期相對長，可塑造高潛力升值空間4可樹立品牌化形象1資金壓力大2涉及大量資源鏈接與整合，操作復(fù)雜3開發(fā)周期長，受市政改造、后進開發(fā)對手等外界因素影響較大動態(tài)整胸合開敲發(fā)\產(chǎn)品\客戶\營銷均四大破資源襲模塊契合肥并能動地適學(xué)應(yīng)外啟界螺猶旋上卡升狀動遷的建市場廉格局以珠病江帝柔景為濕主觀斤視角較的20角02高-2戀00貝4年西大必望路陰開發(fā)怠動態(tài)頭模型以珠南江帝呈景為推主觀庫視角葵的20齒02蹤蝶-0誰4年西大佛望路盼開發(fā)泳動態(tài)府模型條件A：02書——信04年供碼應(yīng)量珠江霞帝景況一期52萬金港潛國際28萬易構(gòu)12萬風(fēng)度旁柏林17萬外企13耳.7萬樂城證國際暈一期15萬02掛—0阻4年本珠區(qū)塊制供應(yīng)醉量由0急速風(fēng)上升露至13橫7.天7萬西大嫩望路風(fēng)度櫻柏林外企Fe敵sc養(yǎng)o樂成針國際珠江帝景金港國際易構(gòu)條件B：影旋響變還量政策墳導(dǎo)向待：銀嘗根緊講縮和零土地吵招拍莖掛市政分改造在：西罰大望忽路計障劃改角造廣渠知路計闖劃改蟻造區(qū)域膚成熟搞：整降體價盒格遞瓶增，礎(chǔ)銷售偉速度傅漸緩周邊載區(qū)域壘輻射餓：CB俗D價格與上漲倉，導(dǎo)輪致70染00占-9止00帝0元客混群整妄體東尾遷廣渠冤路西大紐奉望路風(fēng)度飯柏林外企Fe踏sc敬o樂成棋國際珠江帝景金港國際易構(gòu)以珠內(nèi)江帝魄景為復(fù)主觀虛視角攝的20軋02廢-0炒4年西大懇望路哈開發(fā)繳動態(tài)秋模型以珠慶江帝咬景為習(xí)主觀訂視角香的20難02戴-0無4年西大酸望路抖開發(fā)謹(jǐn)動態(tài)奔模型項目自身條件博弈策略影響金港中盤，開發(fā)周期短，區(qū)域搶先進入者借助相對地段優(yōu)勢，低價截流客群在區(qū)域成熟趨勢尚未明朗的情況下，搶先截流客群易構(gòu)開發(fā)優(yōu)勢，小盤，借助相對地段優(yōu)勢，低端產(chǎn)品低價快速消化基本無影響風(fēng)度柏林開發(fā)商實力小，中小盤以帝景為參照對象推出毛坯房和精裝修2類中低端產(chǎn)品保持與珠江同類產(chǎn)品1000-1500的價差蠶食帝景中低端客戶群，導(dǎo)致帝景成交價價格整體上升外企小盤，客群資源品牌化直效行銷確立區(qū)域客群品質(zhì)和人文環(huán)境，小幅影響價格上揚樂城同質(zhì)化復(fù)合型大盤超級競合者改變區(qū)域形象和抬升整體珠江帝景大開發(fā)商復(fù)合型大盤，開發(fā)周期長全力打造酒店、酒店式公寓、商業(yè)、住宅的集成式生活；追求并實現(xiàn)穩(wěn)步銷售，價值最大化受區(qū)域競爭和競合者的影響，動態(tài)調(diào)整開發(fā)和營銷策略條件C：開發(fā)購策略葬博弈01年4月26日02年1月02年5月02年6月03年6月03年7月03年11月04年9月底04年10月01年4月26日拿處地03年11月一旱期封港頂03年6月拿突銷售垃證03年6月28日換雁簽04年9月25日一義期部朝分入象住04年10月31日部碼分商豬業(yè)入麥住02年6月開雅始內(nèi)膏部認(rèn)煩購正式泡銷售懲均價臺塔樓70尺00前期腎市場銀定位塔樓80仗00，板凡樓11告00候002年5月1日售春樓處贊開放03年底介價格款漲至料塔樓76餡0004年7月價刪格提搜高至83瘋0002年1月開術(shù)工02年內(nèi)透部認(rèn)茶購4億03年上腫半年鋒新增炕認(rèn)購3個億03年6月底鉆換簽2億截止03年年辜底共鉤銷售8億04年全然年銷軍售額10億預(yù)計05年將晉實現(xiàn)叉銷售復(fù)額14嬸.8億珠江韻帝景庫開發(fā)/銷售打行程認(rèn)購滿初期免對外堵宣稱塔樓80敢0002年：90萬平治米歐恥洲城需；合左生北獅京項工目第茅一品當(dāng)牌01年4月26日02年1月02年5月02年6月03年6月03年7月03年11月04年9月底04年10月03年：斥歐式毫集成亭生活太；10月推拜出商嚷業(yè)“艱歐洲瞎風(fēng)情罪街”/“洋貨血坊”03年8月開償始推功出”未合生10年“裕，9月推憲出”偉合生跟環(huán)球?qū)眉偃瞻缎袆宇櫋巴ㄟ^繳推新蛙樓帶莊動整潤體產(chǎn)被品銷銹售04年：悄現(xiàn)實元兌現(xiàn)繡夢想濫，強刷調(diào)準(zhǔn)貍現(xiàn)房州概念皂；推出那由全較球品筑牌管作理的5星級縣酒店04年”克合生午陽光侍購房丈行動洲“04年9月”德合生剛美宅紛文化惰節(jié)“珠江問帝景應(yīng)產(chǎn)品/品牌評推廣礎(chǔ)行程“他疊山之專玉”吐珠育江帝辣景的峽啟示開發(fā)開發(fā)抄周期古長，由資金暈壓力宵大未配累合時較機拉沿升價驢格走陜勢02年-0竊4年土鋪地價敢值提漲升近10孝0%因為云西大僑望路蒜未能欄及時阻改造桌，為疫提升測項目止形象特，開斷發(fā)商著加大被對沿干街酒穿店商掀業(yè)等夠立面岸的投布入產(chǎn)品戶型優(yōu)設(shè)計良以15閱0-貝17足0的3居為非主，獲產(chǎn)品揀單一攝，普揚遍偏銹大；錘導(dǎo)致拒其銷研售高潮抗在準(zhǔn)糾現(xiàn)房臭時才訪到來營銷前期矩定位儲過高標(biāo)，出溫現(xiàn)價沃格回士落銷售軍證拖慶延導(dǎo)追致一徒期認(rèn)都購客親戶流鬼失5億一期50萬平危米，模導(dǎo)致益工程育進度脆慢一期殼入住扔時間拍晚，園導(dǎo)致桑錯過漠前期燥現(xiàn)房其銷售鼠時機產(chǎn)品-客戶-產(chǎn)品項目SW翅OT分析產(chǎn)品究優(yōu)化病建議客戶疊范疇產(chǎn)品vs甜.產(chǎn)品項目SW鄰OT分析A產(chǎn)品刑力強月，產(chǎn)烘品風(fēng)票格特脖點契遼合市加場需晌求B產(chǎn)品勇規(guī)劃冤特色部為營粗銷傳剛播提真供了某良好助的平栽臺C考慮霉到開恭發(fā)方擴在工喬程方鑼面的因優(yōu)勢社，工旺程速席度和診產(chǎn)品奴質(zhì)量皺將形瘋成競牌爭優(yōu)悠勢St阿re貝ng俱th因s優(yōu)勢砍分析（1）規(guī)漢劃優(yōu)西勢：笛高起籠點、妻高規(guī)重劃的天城市角定位尼，發(fā)佛展?jié)搨瘟蘖甏螅?）地米段優(yōu)五勢：傻位于CB忽D輻射熟區(qū)內(nèi)盼，完量全有錯能力賤成為鳥中央踩商業(yè)暖區(qū)的澤居住色大后作方（3）規(guī)妨模優(yōu)紗勢：86萬平腦方米霧大型慢社區(qū)標(biāo)，涵諷蓋商童業(yè)、農(nóng)醫(yī)療趟、學(xué)衰校和略餐飲已娛樂劇等配方套，應(yīng)容易脹形成姑板塊市的規(guī)酬模效群應(yīng)（4）交沙通優(yōu)袖勢：與隨著撤廣渠拜路、尿地鐵7號線禽的改奪造和揭完工木，使賞得本慮項目損交通棄配套擴更趨梳完善（5）啟券動優(yōu)墾勢：賺該區(qū)糧域存排在較輸多廠惱區(qū)和蟲空地厲，整色體性敲較強菜，啟伏動拆繡遷容功易，重開工跟速度歪快（6）翅純美省式街芳區(qū)賦省予了淘項目售核心晴靈魂We倉ak屆ne茅ss熱es劣勢腔分析（1）人產(chǎn)氣：月目前性該區(qū)蟲域上衛(wèi)不成甩熟，固居住脊人氣獄不足邁，置融業(yè)溫償度較足低（2）配帶套：即周邊低市政簽配套鏟、居絨家配吃套都種不完征善，埋將在堆一定筆程度旦上增商大項棋目營錢銷推寺廣難獄度（3）風(fēng)裳險：哀項目快規(guī)模眾較大拖，開漂發(fā)周奇期較乎長，簽商業(yè)憐面積芳較大少，在堤市場落變化疏莫測舍時，塔開發(fā)鳥和銷榮售都胡會存廣在較銀大的遙風(fēng)險久變數(shù)Op這po乖rt球un掩it堤ie緊s機會尤分析（1）天潤時——宏觀剪經(jīng)濟曲運行韻良好屈，地址產(chǎn)市大場發(fā)帶展勢元態(tài)平山穩(wěn)，換中、脆高檔煙居住泡類物佩業(yè)需君求旺邀盛（2）地拔利——區(qū)域眾市場林認(rèn)可粗度較姨高，查周邊錦項目賓市場民反應(yīng)獎良好憶，交存通的炕改善媽將會飾緩解災(zāi)本項聚目的徑交通表問題（3）人串和——毯CB惹D人口怒密度姓的增派加和續(xù)中央燥、北疫京電窄視臺參的進脫駐必罷定帶姑來周念邊置烘業(yè)和蕩商業(yè)硬的發(fā)到展（4）奧立運影痕響，違北京悠市場逝價格傍持續(xù)溝走高Th礎(chǔ)re喉at概s威脅方分析（1）區(qū)禿域外蛋威脅借：八慕通線累、東愁壩、求世紀(jì)央東方歪城、桌華僑織城等惕區(qū)域根和項盲目的知發(fā)展船，必墾將使頑得本霞項目遺的目且標(biāo)客女戶人當(dāng)群分角流，描區(qū)域霧外能唯夠形像成導(dǎo)被流的傭潛在梅項目廊較多（2）區(qū)限域內(nèi)籌威脅悅：周要邊項室目如掃金海絨國際懷、京綿泰、舉樂成賄等后疑期供六應(yīng)量慣和潛會在量杯較大許，從誓品質(zhì)乘和規(guī)把模上析與本般項目晌均構(gòu)蔽成競店爭（3）奧肆運可瓜能導(dǎo)醉致開躁發(fā)工歉程、闖報批仰進程裁受阻客群雞分析對生堅活擁鬧有更摧高追品求的顧中等區(qū)收入歌以上廁的家倡庭與農(nóng)個體主力畢購買挪人群弄年齡星在25孩-3活5歲具有阿美國朵文化蘇情結(jié)咽和對淹國際繪都市忽品質(zhì)確居住勉認(rèn)同對景祥觀/商業(yè)/公建揮配套蒼設(shè)施狗認(rèn)同對居靠住成慚本認(rèn)他同并音滿意海歸顛和外捉籍人抵士：擁撓有?？h外生賭活背仔景,向往乳美式\國際嗚生活傳媒坐人群：電似視\演藝\傳媒\廣告駁及文釋化關(guān)興聯(lián)群姨體激情墾中產(chǎn)：CB擴D高級布白領(lǐng)夏和金符領(lǐng)中怒富于決生活錄激情微的一碗群投資/移民：國搬內(nèi)外勇新移尚民和婦各類每投資網(wǎng)客地緣傭客群：CB腹D周邊案客戶窩群體客戶vs慎.客戶vs弦.客戶vs.客戶四個耐起點扇，逐蔬步升轎級地產(chǎn)趣業(yè)務(wù)驕員電視死人住宅禁投資拜人小海跟歸人賣群業(yè)內(nèi)人士消費者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群推行房誠以“互動概及升頑級”為江核心密內(nèi)容墊的客每戶定肚位?？焓剑瑺I配合組產(chǎn)品贏打造蓋與開恩發(fā)節(jié)糾點的些互動膊，整歸體塑銀造“濾一浪膊高一區(qū)浪”帶的波爛動型酬客戶僻營銷涼?？蛻艋佣杜c升晉級模稀型地產(chǎn)舟業(yè)務(wù)迅員電視礙人住宅尺投資荒人小海沒歸人陳群業(yè)內(nèi)人士消費者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群業(yè)內(nèi)人士消費者地產(chǎn)業(yè)務(wù)員文藝界群體高級制片人電視人商業(yè)投資人酒店投資人住宅投資人外籍人群高級海歸小海歸人群點對活點的慣精準(zhǔn)般營銷裕傳播粗放筐型營縣銷傳丘播開發(fā)柄與銷畝售推譜進客戶童間互牌動與救升級備造就縮慧影響開盤桌節(jié)點業(yè)務(wù)綠員向插業(yè)內(nèi)飽人士般與購軋房者撕擴散業(yè)務(wù)費員與征業(yè)內(nèi)誘人士讀一起瘋向購卵房者壟擴散遺，并秘推動急快速分成長四條等人物畏主線翁動態(tài)抄升級,推動揚項目幸銷售熟節(jié)奏貨攀升東部吹區(qū)域笨地產(chǎn)魄行業(yè)暖的初本級人鑄群偉業(yè)習(xí)顧問惡于東拼部區(qū)燈域的碎在銷朗項目牛以及掠與其番他項沈目的蛋緊密鄙聯(lián)系梁，使穴我們嗚擁有污龐大卻的地憶產(chǎn)行疤業(yè)的者初級攜人群務(wù)客戶糊基礎(chǔ)寺，該噴類人魚群將棄成為峽本項篩目入昨市的焦第一威引爆均人選掌。第一亦主線勞起點東部帝區(qū)域休各項陸目業(yè)斜務(wù)員彈為主心的地箱產(chǎn)從忙業(yè)人擁士年齡斤為25顧—3襖0歲，準(zhǔn)多為偵外地案來京杯人群年收紅入8—映12萬，鬼有一辨定積獲蓄，歪從業(yè)3年以范上，歇有一荒定房至地產(chǎn)得經(jīng)驗柔；易被澆低總?cè)r的所小戶建型吸銹引，收購買產(chǎn)方向耕為一方、二碎居；對潛察力地膠區(qū)較下有專舅業(yè)判瓶斷能遺力，鍋對房右地產(chǎn)偶項目摘較為呢敏感匆，敢啄于購鴉買，蹦認(rèn)可肥置業(yè)陡是投鎮(zhèn)資升戰(zhàn)值的死手段旋；擺脫他租房汁，一脅次置洲業(yè)，喬自住摧為主音；性格陜獨立弟，有團開拓貨精神街。房地盼產(chǎn)及串相關(guān)丟行業(yè)腿的中兼高級池人士以偉匪業(yè)顧食問良匠好而澆廣泛性的業(yè)選緣關(guān)技系及壯地產(chǎn)扇界初券級人終群的葵影響災(zāi)，業(yè)尾界及蹤蝶相關(guān)猶行業(yè)備的中促高層字將被觸輻射能。年齡獄在30件—3雅5歲左陡右，府從業(yè)抓多年財，年牙收入皂為15站—2奏0萬左括右；看好垮本區(qū)童域未串來的摸發(fā)展膠及升狂值潛授力；認(rèn)可街本項撕目的僅美式喚風(fēng)格統(tǒng)以及嚷所推悉崇價雙值觀游。購買棚方向潔為2、3居。第一橡主線漫升級灑互動有真漂實購喚房需圓求的武人群通過炊各項撈目業(yè)殿務(wù)員底以及本業(yè)內(nèi)嚼人士欺的傳判播，奇能夠數(shù)將本滅項目慢的信掏息在靠短時狠間內(nèi)苦迅速鞭抵達叔其他積購房秧人群拜手中己。第一東主線診升級肥互動能夠貝接觸緒到以有上兩襖類人品群；對東蔽部區(qū)楊域的恒項目玻存有比切實釋購買喝意向去；對專統(tǒng)業(yè)人東士的靜意見案通常嗎能夠歐接受病，并以實施撿購買內(nèi)。開發(fā)咐與銷艙售推府進客戶堪間互六動與鍬升級蘋造就枝影響開盤折節(jié)點業(yè)務(wù)坦員向爽業(yè)內(nèi)震人士日與購堂房者刪擴散業(yè)務(wù)辣員與臥業(yè)內(nèi)街人士童一起堅向購筋房者捆擴散桶，并巖推動詢快速母成長第二豎節(jié)點普通蛛電視桿人與翅高級認(rèn)電視南人互筐動升勵級普通兼與高成級電傍視人問一起伐向文罰藝界統(tǒng)群體飯擴散氧并互滔動升駝級電視趨臺初殃級群吊體中央查電視狗臺與絨北京捧電視撇臺的秘普通鬼工作缸人員厘；年齡袖在25寺—3駛0歲左斑右，宰從事悅創(chuàng)造跨性勞便動，西如播破音、享文案冷、音胡樂、妖美術(shù)撲等工狀作；為了姜配合伸電視津臺的惑東遷洋而特疼別關(guān)確注東蛛部期遷房；年收源入為15萬元俱左右看，小識有積重蓄；購買聾意向塔是1、2居的掏緊湊民戶型迅；有較晃高品帳位，括崇尚碎自由刪、開柔放的劑生活陷；與建本社張區(qū)所臭推崇港的價模值觀沖十分雜契合燥。第二毒主線摟起點以制祖片人福為主派的電辛視臺吸較高板級人燈群及相營關(guān)行新業(yè)的造管理恰階層節(jié)目談制片方人、字主任滋編導(dǎo)家、資按深記混者、火影視消制作奏公司駝高管躬；皆為嫁業(yè)界堡資深缺人士暢，從央業(yè)多日年、甚事業(yè)賴成功賤，收麥入較盯高，烘年收脫入在30萬以政上，旅較有滔積蓄鏈；年齡30莖—4道0歲之晃間，賺獨立秀自主含，有采極強聞的開演拓創(chuàng)趴新精鑄神；同樣松因為省電視縮慧臺東絕遷的召原因欠而開湯始考兵慮東屯部項稅目；二次斯以上哥置業(yè)熊，購左買意榮向以3居為糧主，犧同時屆會考往慮LI款GH利T芽OF掏FI憤CE。第二素主線索升級循互動第二秧主線張升級自互動文化劃界的雜高級仙人群專欄僻作家挽、自撒由撰歸稿人院、知助名畫殺家、勻音樂芝人等崇尚匹自由辱與個劉性化覆，追腔求開擔(dān)放的育、充把滿創(chuàng)躲造性剖的生沫活；購買皺意向朵以3—叢4居為蓋主，目同時肝會考胳慮特桶色商黑業(yè)等競產(chǎn)品伐。開發(fā)蠅與銷妻售推拳進客戶煉間互腔動與臭升級之造就炕影響開盤裁節(jié)點業(yè)務(wù)友員向嚼業(yè)內(nèi)予人士蜜與購獻房者幫擴散業(yè)務(wù)戒員與帽業(yè)內(nèi)冤人士稈一起澆向購月房者籌擴散客，并朗推動胃快速孩成長第二肚節(jié)點普通撕電視昂人與簡高級案電視策人互題動升載級普通忘與高新級電息視人欣一起怕向文址藝界濃群體逝擴散床并互例動升調(diào)級第三償節(jié)點小海假歸向杜高級悲海歸榆擴散小海爛歸向乒高級識海歸虧一起責(zé)互動側(cè)，向聰外籍駛?cè)耸勘螖U散小海雁歸在過泊去的塘幾年遍中，駝北京體有近仍60昆萬人區(qū)留學(xué)扇海外盾。到潛目前犯為止老，已面有1喚5萬喜人學(xué)鴿成歸焦國；戴而且之，“塊海歸必”的嶄人數(shù)任還在俗以每辰年5吧0％省的速遣度遞狼增。第三組主線兄起點年齡漂為25慨—3區(qū)0歲，獻年收貴入為10萬；有較中高學(xué)起歷以哪及相炊對體甲面的庸工作腐，有跡相對從穩(wěn)定齡的個引人發(fā)萌展空獻間；工作對地點抵主要票集中暴在CB到D、燕記莎區(qū)添域；欣置業(yè)毅的首建選是籃東部謠區(qū)域緩；參加亦工作霜不久粗，積紐奉蓄不繁足，祖置業(yè)合通常夫靠父它母幫藝補，使購買凳意向貓為1、2居為注主；注重龜品位橫、個鄉(xiāng)豐性開益放，浮留學(xué)總的經(jīng)晌歷使劉他們騙能夠壤十分詞輕易災(zāi)的接余受本柔項目礎(chǔ)的純宿美式童風(fēng)格虹。CB滴D內(nèi)的微高級哪白領(lǐng)年齡護在30笑—3宋5歲，界年收綢入為25萬元糟左右間，較從有積趕蓄；工作廣穩(wěn)定利，工作慮地點譜主要陣集中心在CB糠D、燕校莎區(qū)仆域，縱置業(yè)爛的首栽選為戰(zhàn)東部村區(qū)域造的中丸高端臂公寓纏項目芽；有較梨高品草位、勇追求皺生活袖的情鉤趣，樓對社旁區(qū)的偏綜合顆配套熄要求籠較高毛；主力沫購買真意向剪為2、3居。第三岔主線豎升級叉互動高級穩(wěn)海歸高級觸海歸斥既是柱本項挪目互晌動因款素中美最高胡環(huán)節(jié)曲的起炕點，萄同時省也是跟上一崇個環(huán)轎節(jié)的具終點革。受CB莖D高級技白領(lǐng)替的互舒動與姿升級凝影響杜，高于級“宣海歸臥”提成為晝本項主目高估端買中家中環(huán)的一艇類。第三副主線舒升級禿互動回國且多年六，已愁有較逼長時段間的給工作照經(jīng)歷嬌，年方齡集但中在30快—4該0歲間缺，事饞業(yè)成馬功，平是CB京D區(qū)域蚊中各拳大企勇業(yè)的雷中高轎級管弄理層塵；收入雖豐厚僑，年肆入30作—5僵0萬，綿是中劉產(chǎn)階露級的磁代表櫻人物質(zhì)；已羨有置既業(yè)經(jīng)憂歷；躁購買且意向孕以3—腰4居為僑主；多年說的國訪外生潤活經(jīng)盜驗使沿他們參對本草項目叛所倡療導(dǎo)的映生活半觀以截及自廟由、垃開放藏的核較心價凈值倍蛙感親民切，地良好厲的社增區(qū)環(huán)揉境、扣綜合鵝配套圣與交鴉通可猶達性狗都是傍促成班銷售村的良累好要迎素。第三播主線疏升級雅互動外籍勞人士近兩堵年，摧外籍木人士攔、港戴澳臺翅人士疫以及游外省豎市人據(jù)群在匠北京賢置業(yè)懲大幅磁增加槽，尤障其是捧一些導(dǎo)高檔被房，巴“三墻外”鳥買家活已經(jīng)之成為亮購房顫主力扭。來京政多年吳，適優(yōu)應(yīng)北耐京的湯生活廁，有掩長期金在京欺發(fā)展盾的打售算；對北恭京未省來的希發(fā)展攔較有港信心精，有驗在京振投資外置業(yè)租的計政劃；看好榆社區(qū)堵完善蛛的綜尖合配介套，哲對本億案的般教育激、醫(yī)梢療配誼套十教分認(rèn)恢可；購房辜意向滾為3、4居。開發(fā)導(dǎo)與銷誤售推皺進客戶販間互能動與增升級賀造就帆影響開盤拿節(jié)點業(yè)務(wù)方員向柜業(yè)內(nèi)氏人士澡與購組房者聾擴散業(yè)務(wù)協(xié)員與竿業(yè)內(nèi)花人士壺一起灑向購蓄房者趁擴散賞，并訂推動攜快速之成長第二舉節(jié)點普通館電視幕人與爪高級對電視侵人互騰動升幫級普通映與高轉(zhuǎn)級電早視人仰一起綿向文瀉藝界疫群體朵擴散盡并互涼動升來級第三介節(jié)點小海昌歸向倡高級襪海歸食擴散小海鴉歸向里高級盛海歸既一起彼互動劑，向盡外籍言人士母擴散第四恒節(jié)點住宅贊投資塊人向盼商業(yè)杠投資析人擴多散住宅涼投資丙人向浸商業(yè)編投資向人互齡動，拿向酒歲店投娛資人闊群擴蒼散熱衷貓地產(chǎn)樓回報裹，手柜中閑年散資篩金較所多；重視缸本區(qū)塔域未脂來的樹發(fā)展怨前景阻以及準(zhǔn)良好鞭升值涂潛力蒙；看重癥本項頂目的削大盤念優(yōu)勢敬以及拾良好匪的生閣活氛國圍；心態(tài)號更加吳實際依，重辦視物臂業(yè)服逐務(wù)及戴完善衛(wèi)的生宣活配期套；投資排意向梢多為2—跨3居。住宅搏投資假人群第四村主線肝起點重視氧本區(qū)勸域未降來的跑發(fā)展互前景忽以及副良好抖升值史潛力綠；看重急本項歲目的臺大盤趣優(yōu)勢旱以及大社區(qū)典良好邊的生忠活氛猴圍；重視峽社區(qū)繞的商堵業(yè)規(guī)俯劃與琴業(yè)態(tài)載設(shè)計透，對盾美式地風(fēng)情性的打但造有詞較濃轟興趣晴；心態(tài)奸實際壟，重恭視商微業(yè)管此理機誦構(gòu)的召資質(zhì)龍背景碑和水獸平；投資偉行為濾既有酸個人渴經(jīng)營崗的考潛慮，級也有鍋轉(zhuǎn)租帶他人嘴的打匆算；了解廟終端掠人群渠社區(qū)崇生活窩的商眨業(yè)需晚求，央社區(qū)惰的成皇熟度蛾對他姑們是蓮最大淹的誘落惑。商業(yè)磚投資亂人群第四木主線臟升級昂互動第四續(xù)主線反升級餓互動酒店紛等物渣業(yè)投粉資類甲人群國內(nèi)踩基金史、海孩外投足資銀殲行、迎國際須財團江等機冰構(gòu)組盜織；對北顛京特向色不死動產(chǎn)雪有濃善厚興綢趣；偉業(yè)簡顧問獎配備搞專業(yè)吵資產(chǎn)委管理露公司垂、商嗚業(yè)公倆司，壞與該率類機蘿構(gòu)長蟲期保纖持良埋好合閥作關(guān)仇系，壟這將多直接跑為本爆項目疼高端劣物業(yè)蟲的出都手造猶就良掠好條治件。利用兆偉業(yè)倍資源摧隨幼機抽嗽調(diào)45閥2個目芝標(biāo)其誕中有憤效樣言本38闊1份初迎級首客鉛群需穴求脹分重析調(diào)查督結(jié)論A年齡塵：以坐25析—3碼0歲劇為主收入刺：多窩在6暑—1避0萬發(fā)、1惠0—灘15耍萬占修少數(shù)挨；需求咸：大部轟分為悶外地抖來京賀人士趁、租梯房居禁住，濃該類漆人群扯絕大扎多數(shù)怪在1瞞—2后年內(nèi)青有置譯業(yè)計誤劃；支付揭：對東叔部區(qū)培域普床遍認(rèn)繩可，暮購房燈單價間大多憂數(shù)人假要求與在5昂50魯0元豪左右冊；觀念局：崇尚浮外來劃文化問、崇監(jiān)尚開化放自杰由，宇對購爐房的棗要求醋，更幼多集辱中在歇社區(qū)桌生活找氛圍寒、價笛值理火念等獎層面姐，重妹視住邀宅健遮康、巾要求唉戶型裹緊湊意；調(diào)查另結(jié)論B特征虛：作凡為地撈產(chǎn)界稼內(nèi)人訓(xùn)士，犧確實載有一交定的心輻射掌作用輪。在遠推薦敏他人照看房申和實顫現(xiàn)推額薦購啟房上醉，確臥有很幅好的口自信準(zhǔn)，在敢實現(xiàn)沉推薦點購房景的人愿數(shù)上摸，大坦多數(shù)穿能夠率作用遠5人膨以上牢，1冬5人睬以上壯的也擱不乏昨其數(shù)友；消費書：消鬼費水奪平中宰等偏所高，追絕大市多數(shù)連人的秘月消逐費水牲平在肢80喝0—箭30怒00項之間劍，3壟00視0以煉上的蘆也占床到一膨定比鄭例；其他1：購冠車是滾衡量位收入為的一勒大標(biāo)學(xué)準(zhǔn)，翠該類磚人群抵大多忠數(shù)有歇在近海一、宮兩年慶內(nèi)購懼車的明計劃閥，甚罷至已縣有部繁分人嗽群已騎經(jīng)是凍有車堤一族濤，而列購車末的標(biāo)煉準(zhǔn)也庸多數(shù)析在8伐—1蝴5萬澤這個乏層次暫上；其他2：大勺部分狀被調(diào)悟查者基習(xí)慣上并經(jīng)政常使鍋用積蛾分卡湯，他花們多館數(shù)有慌2張旁以上妖的各轉(zhuǎn)種積趨分卡倚。產(chǎn)品艦需求昏分析餡結(jié)論昆：一居：調(diào)睛查中家反映假出客鼻戶對斯一居抖室面跨積的可需求撓在50至70平米擾，存煮在對悲過小循戶型舟使用搖功能睜不全五的擔(dān)軟心，妙也反禍映出吹對超晝過50萬的來總價咬接受禾度較愉低二居：多棗數(shù)客飲戶希厘望兩彎居室?guī)Z面積輩控制愧在10與0平米教以下盞，而蠟總價休應(yīng)不丈超過70萬三居：面禮積大角于15袋0平米咱的三冤居室察接受攪度較冰低，11累0-的14潤0平米炸、總烘價低麗于90萬的具三居雀室為瘋需求敬的主床流其他：調(diào)家查中藝反映護出了符客戶繳對樓呀型、立朝向裁等的裁要求粒，具朝有一梁定箭的靈梅活性燈和適和應(yīng)度客戶故開發(fā)龜動態(tài)母模型開發(fā)河與銷絮售推志進客戶硬間互同動與姨升級上造就晴影響開盤疏節(jié)點業(yè)務(wù)預(yù)員向犬業(yè)內(nèi)黨人士脖與購炎房者巖擴散業(yè)務(wù)鍋員與助業(yè)內(nèi)兄人士棗一起城向購稍房者擠擴散撿，并礎(chǔ)推動栗快速顛成長第二逗節(jié)點普通獸電視礎(chǔ)人與饅高級從電視尸人互蓄動升戴級普通念與高向級電湊視人護一起宜向文陰藝界別群體墨擴散鹿并互猾動升鳳級第三撫節(jié)點小海遭歸向北高級擦海歸農(nóng)擴散小海悠歸向禽高級伏海歸悶一起笑互動匆，向富外籍殃人士盼擴散第四咐節(jié)點住宅陳投資凝人向早商業(yè)悉投資火人擴被散住宅炒投資增人向咬商業(yè)訪投資掌人互圖動，畏向酒腥店投銜資人施群擴燥散百子漿灣區(qū)哈域丈麗江滔新城(暫)項目20銳05謝-0般7年動飲態(tài)發(fā)壞展模瘦型政策導(dǎo)向市政規(guī)劃區(qū)域成熟周邊區(qū)域成熟05-07年供應(yīng)量競爭博弈策略開發(fā)策略供應(yīng)監(jiān)量05筋-0載7年新這增供提應(yīng)量拼超過30麻0萬平摟米產(chǎn)品棍類別岸多元區(qū)域開逐步最成熟競爭簽日趨惕激烈廣渠哭路百子帳灣路麗江帥新城百子撒灣1號金海飄國際后現(xiàn)藝代城百富仗家園百子使灣區(qū)警域暗麗江駝新城(暫)項目-2遼00宅5-斬07年動漆態(tài)發(fā)麥展模逝型影響古變量政策收導(dǎo)向——奧運泰影響,北京及市場轎整體本房價毒可保供證穩(wěn)傅步上宵揚的疾趨勢蔑可能分導(dǎo)致變項目幟開發(fā)杠進度噴受阻,如07年停羽止報挑批等.市場佛需求——電視拒臺東睜遷帶攜來傳熊媒及鎖關(guān)聯(lián)榆人群遲對住倒宅\L刷IG既HT蜘O脂F(xiàn)F陰IC卸E\特色謠商業(yè)殘的巨城大需包求市政硬改造——廣渠謎路改充造是丟項目淚實質(zhì)癢性利塘好,為銷再售速隊度和已價格蠟提升麗帶來仙良性胞影響;假設(shè)日改造戀延期,我們倦需改與善產(chǎn)赴品或泡提前項完善疊商業(yè)區(qū)域蚊輻射——隨著抽西大燙望等燥周邊申熱點笑地區(qū)皂價格娛提升,6倒00袋0-釀80鄉(xiāng)豐00元價叔格區(qū)斧間客薯群有濫可能徹整體斥東移百子迎灣區(qū)尤域刻麗江脊新城(暫)項目-2英00北5-尚07年動擇態(tài)發(fā)絮展模半型開發(fā)克策略根據(jù)春進度窯分組沿團開嫩發(fā)，奧住宅俘與商懂業(yè)互忍動進釘行百子肯灣區(qū)瞧域致麗江微新城(暫)項目-2付00俱5-拐07年動像態(tài)發(fā)睡展模梁型1234567891011競爭共博弈1、所發(fā)有后憑續(xù)項李目均雜會在批產(chǎn)品\價格\推廣\包裝慘等方鎮(zhèn)面以鍬本案賤為模凍型展棟開針破對性叔的競忽爭2、小縱盤將號采取障搶占蓮低端眠客戶臥市場舅的原闖則采堡取低怪價快殿銷的暑策略喜，蠶檢食本縱項目淋低端紛客戶清群3、大神盤開瓦發(fā)會棕借助攤本案針對本圖區(qū)域幣的形燙象借踐式，而提升災(zāi)進行儀項目輩開發(fā)史和定愉位，謀產(chǎn)品寨風(fēng)格窗會選逗擇差要異化康競爭艘策略宿，形呆成區(qū)含域產(chǎn)慚品風(fēng)鎮(zhèn)格多良元化流，進廟一步惹提升妖區(qū)域頌形象世和成字熟度憲，與釣本案壤形成娛競合獸關(guān)系銹。百子舒灣區(qū)沾域旬麗江構(gòu)新城(暫)項目-2貝00蠶5-恨07年動易態(tài)發(fā)勿展模欺型產(chǎn)品vs叫.產(chǎn)品?客戶vs睬.客群開發(fā)vs或.市場動態(tài)將競爭炕中必許須把融握的肢核心奔要素形成級產(chǎn)品幻玉互動厭、客擋戶互敬動、怒開發(fā)叫市場藝互動綠之間循的整傍合，位以實求現(xiàn)預(yù)猶期開盒發(fā)目笨標(biāo)，第我們盤還需瓣要……？產(chǎn)品vs.產(chǎn)品客戶vs.客群營銷vs.傳播開發(fā)vs.市場銳行仔天下營銷絲式策略分主銷題和或關(guān)鍵偷詞核心駛理念城市帖新銳失的非環(huán)常夢烈想國際牲都市地的現(xiàn)扭代生查活北京暫人居朵生活新高扯地品牌·大盤·信譽品質(zhì)信譽度買方產(chǎn)品國際化風(fēng)情第一居所·城市·升值自由·現(xiàn)代·品位·超前健康·實用·舒適CBD商圈潛力地段量身鎖打造策的緊暢湊戶反型志同賺道合溜的左奸鄰右樂舍琳瑯紋便捷座的街名邊商瞧鋪豐富洞多彩栗的休賞閑生勺活動力餅充足炊的健建身會馳所泛CB杜D罕見露的低堵層低赴密板腎樓泛CB論D稀有夏的超緊大規(guī)裁模社遼區(qū)泛CB慣D唯一采的處拼女地泛CB全D真正著的異乳域風(fēng)屬情泛CB弊D奢侈瘋的園喜林景劑觀主題鉗延展泛黃洋金地救段來稀遵缺產(chǎn)外品新銳負青年比時竭尚生登活項目老定位國際途化生書活新娛城客戶否定位重視敘生活偷情調(diào)暑的城湖市新珠銳價格浮定位70鐮00或——構(gòu)75嘆00元/旁平方罪米品牌耕宣傳噴、項皺目宣冷傳雙徒管齊愉下、備機結(jié)蓬合互悔相促刃進。項目恥前期朝階段畏樹立鄙品牌洪有利孤于項固目成而功啟大動。樹立驗良好銳的品棗牌能帳夠長亞期的妨支持僚大盤電的遲勵久銷銅售及菜促進倉銷售槐速度咬。品牌第宣傳種的成針功將配進一粱步支般持后畏續(xù)產(chǎn)們品的再價格蔬提升約，獲端取更通大的伐利益仗。品牌宣傳推廣剛健康蟻住宅害理念北京宵第一萬個實慕施健疏康住廉宅的紫大盤亡項目健康獵住宅客有利鄰于本溫案的栗市場刑競爭愛優(yōu)勢有利誼于支抄持目周標(biāo)價幟格有利圖于提掌升產(chǎn)蔑品的康內(nèi)在喊價值有利好于樹謊立行縣業(yè)中悟的典漆范標(biāo)臉準(zhǔn)有利需于促話進銷擴售，網(wǎng)完成裁預(yù)期腎目標(biāo)是宣漆傳集拜團品摟牌的廁有利換支撐整體銷售決目為標(biāo)3年58億05沿年銷售鴉目旅標(biāo)8個月13紅-1暑6億公狡寓行部襲分：銷售啦面積54蠅.9萬平樣米整體刻均價75點00元/平米銷售房誠金額41億客群永的不丹斷放繭大公關(guān)桐活動/營銷圖手段/客戶逢通訊釀等新客偷戶的嫂不斷盆加入產(chǎn)品俗升級/形象盡不斷己完善/品牌糖傳播05年3月——情05年8月——如05年11月——圍06年10月——師07年5月——欠08年3月第一蠢波第二敏波第三般波高魯潮繁華孫過后堡始見弱真05臥年度慘營銷壩策略二大物核心問，三捏大原熄則二大失核心推廣浴核心隱工作滑：A、項目品牌禮形象饒的前炮期導(dǎo)蘇入。B、項目廊現(xiàn)場問包裝粒與宣鴨傳資芽料等架銷售簡工具獵的準(zhǔn)為備。C、項目斑文化看網(wǎng)站殼的運血行，附建立必項目價值英觀宣茂傳的鹿橋頭析堡。D、針對每“傳筍媒人危群”歲開始鏈進行驗媒體險與活鬧動的害鋪墊，其諸宣傳消工作超同步菜推進留。營銷沫核心令工作商：A、充分鍋整合宜偉業(yè)禍的資層源關(guān)釀系，槐網(wǎng)聚騰東區(qū)榆房地柄產(chǎn)初屋級從級業(yè)人艷員，福確定10步00搏名準(zhǔn)摘客戶雄名單。B、向目蝕標(biāo)客咽戶群但定向鞭推出殲50地0套低總歉價特色勢精裝飛戶型。C、建立待以置歇業(yè)積區(qū)分獎醫(yī)勵制穿度。D、利用螞偉業(yè)姑資源侮及業(yè)窮內(nèi)關(guān)欺系，開始雄儲備?！扒嘞寄陚髑锩捷急朴ⅰ毕嚓P(guān)絮資料擾。三大逝原則一炮尊打響去原則微雙宣高潮輪原則騎造勢而原則一炮涉打響嶼原則入市恥后就庸盡快翁順利助行成木第一閱爆破笨點，愁時間嫩定在五列一進碰行重吳點突遙破完冬成即逮定的但銷售纖任務(wù)沃，這其垃中包犯括了填幾個愛階段深性的惱分爆資。雙高腔潮原洲則基于秤達到狠銷售她目標(biāo)千：2攜00塘5年賺3－殲12晉完成稀銷售丘14冊－1驅(qū)6億斤元；基于琴有限懂的銷驗售周奴期即鴿：3歷－1視2月分；基于像合理鄙的運網(wǎng)用推殊廣費惡用，犁作到役集中慢投放站，有繞的放隊矢。造勢偏原則要達胳到在薄盡短換的時杜間內(nèi)罵迅速框?qū)⒈鞠壈傅霓I信息坐傳播原，為撞市場廉預(yù)熱任作好評準(zhǔn)備凳，打扔下良舟好的袋市場悲基礎(chǔ)構(gòu)；適度快的進括行品蘿牌宣線傳擴乞大知嚷名度勢，增踩加客悉戶信珠任度犯。在業(yè)仔內(nèi)傳捷播，機造成陷良好待的業(yè)異內(nèi)口迎碑，粱為前確期進枝行業(yè)割內(nèi)認(rèn)數(shù)購作凝好鋪妻墊工丈作；充分狹運用劈燕媒體申這一桐有利阿的工妨具以說活動站、沙膊龍的恩形式誓進行賽造勢耽。第一臂高潮時間磚：20樸05達年3猜－6瘡月爆發(fā)眠：5渣月費用壟：為劍總體賄的6講0％藥，約惕為9尾15眨萬元容。銷售奏：13索00套。策略略&內(nèi)惡容項目吩品牌害形象毯的前胸期導(dǎo)叨入。項目母現(xiàn)場之包裝鉗與宣小傳資莫料等躺銷售碎工具乏的準(zhǔn)釋備。項目縱文化蘇網(wǎng)站旋的運羨行，亡建立棕項目條價值映觀宣費傳的站橋頭涂堡。針對崗“傳余媒人耐群”怠開始傅進行叫媒體麥與活井動的釘鋪墊樸，其藏宣傳慨工作北同步漏推進呼。形象宰代言框人基猛本就灣緒為遍第二叨階段暖作好許準(zhǔn)備幻玉。第二筆高潮時間遼：2遲00揮5年為8－呆12饅月爆點妙：1黃0月費用叉：為親所余崗40瞞％，耽約為面58步5萬妄元。銷售疼：120比0套。策略尼&內(nèi)教容針對吧目標(biāo)饞客戶伍群的灣分眾要廣告箏溝通針對蜂目標(biāo)調(diào)客戶揀群的CR勢M公關(guān)廣泛蠅媒介快的新堡聞傳宅播造盾勢網(wǎng)絡(luò)蚊論壇忙與銷俯售互收動新生惱活復(fù)杠興宣讀言/僚形象聾代言浪人前期河準(zhǔn)備－策頁略&魔結(jié)點策略紋：參加控4月帆7日慶國貿(mào)存春展示，達卻到初素次入扯市亮容相，雅積累慘客戶拐之目謀的，求樹立柔項目糟形象津及良泄好口賽碑業(yè)內(nèi)冊營銷后的方敢案制唇定與舒執(zhí)行拍－置跡業(yè)積滑分卡尿（偉業(yè)嗚內(nèi)部踩資源土&東諸區(qū)從李業(yè)人腫員&疤項目姻招聘志）1洲00眠0張媒體強沙龍陪活動壇（信膽息傳逢播）戶外若廣告孝宣傳戲（品纏牌及糊項目福形象好樹立浪）賣場舞包裝朵（烘哄托氣催氛、示全方給位立領(lǐng)體展墾示）第一績波營池銷目門標(biāo)銷售拴期：20元05歇年5撫月—專12粗月，括共8脆個月總銷眼售額郊：1籠4－法16億實現(xiàn)桃銷售列面積弟約：20萬㎡銷售莫均價：7000元/滅㎡銷售筑套數(shù)掙共約：25險00套（以伸平均們每套80塊㎡計算伯）項目婆一期毫入市士均價愁調(diào)整650修0元/平米6800元/平米營銷眾策略化：實行財以房匠地產(chǎn)泛初級北從業(yè)錄人員叉及青梳年傳秤媒菁刮英為游目標(biāo)鞭客戶橋的精準(zhǔn)胸營銷以60雹㎡總價40矮萬的鍛精裝順一居抱及8匠5㎡攝總價旋60鞠萬的叫精裝負兩居先行遙入市全面貪推行歇“收益格新大冷陸褲·夾回報猴合伙偉人”銷英售激使勵政圖策一期惡營銷助行程嶄規(guī)劃敵模型強銷期+開盤準(zhǔn)備期3個月持續(xù)期3個月3個月1個月熱銷期準(zhǔn)備憐期：①聯(lián)覆絡(luò)東摟區(qū)房幟地產(chǎn)粗初級涼從業(yè)盈人員②全責(zé)面推辜行“置業(yè)旺積分貞卡銷售蓄激勵譜政策③通僻過品慢牌建護立帶桑動項蹦目傳鉗播④進霧行項遞目銷飛售推落廣前石期工繼作強銷掠期：①在軍東區(qū)境房地甩產(chǎn)初宋級從級業(yè)人數(shù)員開釀始，僚實現(xiàn)10虹00套銷喊售，開始代執(zhí)行“積例分獎鞭勵卡器”政掩策②組前織的壯盛大況開盤協(xié)活動姓，以瓜青年榴傳媒高菁英雄為主蹤蝶力客池群形熄成項醬目的關(guān)哄動垂效應(yīng)撐。繼擴續(xù)執(zhí)討行“積兇分獎線勵卡雖”政糊策。熱銷設(shè)期：針對費目標(biāo)于客戶壤開展份活動霞，配網(wǎng)以廣最告宣不傳，賭使項姿目銷尸售進私入高憐速通渾道。持續(xù)挖期：總結(jié)辰上階詞段宣袖傳成杜果，初展開蘿針對充青年航海歸窗的宣書傳，級營造然下階炮段銷艘售高鑰潮。節(jié)點偽安排敵：3.取31售樓震處落努成，衡入場4.浩7-鄭4.溪10參加缸展會澡，開賢始認(rèn)辯購5.績28取得榆銷售慌證，胃開始衛(wèi)換簽竿正式薄合同7.經(jīng)30商業(yè)厲、住燈宅實罵體樣依板落拔成2005.1.14.76.3110.3112.31強銷期+開盤準(zhǔn)備期持續(xù)期熱銷期以20禿05年1月為言起點宋的具贈體行廟程規(guī)逐劃產(chǎn)品剃推售肉計劃強銷叫期推偶售產(chǎn)栽品：省組團1格(萌B1吃—B嶄3)組團2啄(檔B7割—B稱13弓)熱銷椅期推塘售產(chǎn)清品：碗組團3孤(訂B4避—B耕6、B1線7—哥20、B2乓3、B2類4)組團4記(A餐9—赤13、A1攻9—纏20持)組團5枝(膨B2聚1—述B2湖2)組團6樹(旁B1漁4—丑B1完6)持續(xù)猛期推坐售產(chǎn)阻品：緊組團7姥(棋A1遣4—講A1捉5、A2勿1—萍A2賴2)項目任一期駁銷售秧節(jié)點器去化娃速度2005.1.110020030040080050060070090010001100120013001400套數(shù)61700套72000套82500套93000套500套3.154.184.251500套5.1—7第二批置業(yè)合伙人的發(fā)力點首批置業(yè)合伙人的發(fā)力點進入另一銷售期，開拓青年海歸人群150005年公匠關(guān)/媒體終策略/新聞侮方案項目開發(fā)/工程矮進度告知南性公討關(guān)活厲動針對公眾的公鑄關(guān)活場動客群籍置業(yè)利益/生活天利益公關(guān)搏活動置業(yè)袍信心旅保障品牌咸塑造知名甲度與故美譽色度的府積累公信歡度建發(fā)立與測傳播置業(yè)窩吸引漂力增收值源源柱不斷鉤的客稼群補撫充公信腥度建針立與益?zhèn)鞑ブ脴I(yè)痕積分鍋卡混10熊00損張積分差卡班=粘10路00現(xiàn)人平均平每人啞可帶咳來的殘看房啞人數(shù)敏=隨3怠0人置業(yè)燙積分掌卡1000X30=30000人累計帶來看房人數(shù)：按15砌：壁1的看勤房成笨交比卸例計恒算累計帶來成交：30000÷15=2000套積分總獎勵顯基金踐的規(guī)領(lǐng)模置業(yè)估積分搜卡積分卡看房獎勵：1000人×10看房者×100積分=100萬積分積分卡成交獎勵：1000套

×2000積分（最高比例計算）=200萬積分 2000套×1000積分（最高比例計算）=200萬積分以積創(chuàng)分消筆費建摟立60泄0萬元倘獎勵佛基金總計韻：50革0萬銷售絕對外秘均價：675拔1元/呼㎡，發(fā)展限商實脆收均纏價67略00元/覺㎡11闖850王0平方購米X麻51元猜=60忘0萬元60傾0萬元推=積分抬獎勵彎備用踏基金積分平獎勵岔基金村不占早用項墓目營映銷推未廣費刪用積分銳獎勵餃基金拖的建橋立置業(yè)玩積分繼卡活動柳營銷謝策略活動拳策略殖：活瞎動不磨斷，喇話題趙不斷活動殖主題耳：以們開放姥獨碌立麗進取姿的美姨國精念神為米主題4月5月6月7月8月9月夢想燃風(fēng)云“賽菌洛城懼精神旨”可口憲可樂寸巡展積分易卡啟蠻動鄉(xiāng)村先音樂洪節(jié)開盤用活動美國轉(zhuǎn)夏日蔥游車房脈聯(lián)展4月ü美國支鄉(xiāng)村趙音樂皮節(jié)游樂和場/大時下甲流行霉的集弦體游某戲影音誓會中番國電蜘影百農(nóng)年之撥際,新贊助愚廣院奔影音蘋活動娛與作缺品提層請好航萊塢帝專家掃評審五月賽洛兵城防生活丟復(fù)興屑宣言1.輪船堤式“夢五月斷花”爛號花貍車，雷載著滑領(lǐng)導(dǎo)牧、嘉太賓以墨及聯(lián)氣合代輝言人難，駛抓入活寫動現(xiàn)厭場2.項目徹領(lǐng)導(dǎo)圈、聯(lián)艘合代著言人惱、合包作伙駐伴發(fā)銀表“怕新大蹈陸生乞活復(fù)飼興聯(lián)莖合宣玩言”掀。3.升旗草儀式4.西部僚牛仔蘭馬術(shù)胸表演.牛仔享文化誘與西端部文歸化的米傳承——表現(xiàn)喪開拓鐵、勇厘敢、炸追求睡卓越妙，勇挺于表恥現(xiàn)、托合作跨、英香雄主攝義5.知名馳傳媒蛾人士蛇現(xiàn)場額簽售主要精內(nèi)容魔板塊:A夢想插征集捕、B創(chuàng)業(yè)隔夢想給實現(xiàn)聯(lián)手《城市杠畫報》，贊揀助其05年5月主誦題，祝推出跨夢想獄征集熟活動深。自2月起,推出廢夢想補征集堂活動,廣泛撞收集遞客群縱包括生客群醋代言無人（寧名人針）的05年的圍夢想四和愿糊望，梁短信\約訪疲皆可.5月集債結(jié)成紅刊<<夢想知風(fēng)云戴錄>>姜.配合婚開盤嶄活動,形成恒項目纏亮相”紅五蒼月”.斟選儉最具陜特色韻與代翅表性瞧的夢羽想，跨開發(fā)黑商協(xié)勵助其鄙實現(xiàn)夏。6月臉夢想繼風(fēng)云仇”系雞列活鉛動7月“美猴國夏迷日游竭”活祝動實陳施8月（商業(yè)月示范志區(qū)開竄放）可口州文化謠，可形心生爬活百邊年商蹦業(yè)傳著奇可插口可父樂全鄙球包典裝巡擊展策動激源點:可口或可樂材精神鴿、美捕式精預(yù)神和雀我們?nèi)隆奥渡鐓^(qū)音精神劫”之間的敞互通致