2023年房地產估價師之估價原理與方法歷年經典題含答案單選題（共180題）1、下列關于血熱的敘述不正確的是A.表現(xiàn)為刺痛，痛有定處，得溫而不減B.為血分有熱，血行加速的病理狀態(tài)C.病因為邪熱人血或五志過極化火D.病機主要以實為主【答案】A2、某套商品住宅期房的面積為90m2，尚需10個月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為4500元/m2，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風險補償為現(xiàn)房價格的2%。該期房目前的市場價格為（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54【答案】B3、()對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。A.區(qū)位B.交通C.環(huán)境景觀D.外部配套設施【答案】A4、關于假設開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預測開發(fā)完成后的價值時，應將估價作業(yè)時的類似房地產的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D5、房地產的()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A.權益和區(qū)位B.權益C.實物和權益D.區(qū)位【答案】D6、價值時點實質上是由（）決定的。A.估價委托人B.估價方法C.估價目的D.估價對象【答案】C7、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】D8、某幢電梯已落后的辦公樓，重建價格為2500萬元，該功能落后電梯的重置成本為40萬元，已計提折舊36萬元，拆除費用為2萬元，可回收的殘值為5萬元，現(xiàn)安裝新的功能先進的電梯需要120萬元，該新的功能先進的電梯假設在重置建造辦公樓時一同安裝只需要100萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）萬元。A.21B.27C.2473D.2479【答案】D9、路線價法主要適用于()。A.城市街道兩側商業(yè)用地的估價B.舊建筑物的估價C.新建筑物的估價D.拆遷房屋的估價【答案】A10、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%【答案】D11、房地產估價委托合同的內容可以不包括（）。A.估價服務費B.估價目的C.估價委托書D.委托人的協(xié)助義務【答案】C12、同類房地產的市場價格之所以相互牽制，是因為相互間有一定的（）。A.互補性B.權益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C13、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實證病應安A.脾B.心C.腎D.肺【答案】B14、比較法估價中，可比實例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區(qū)域的消費者觀念發(fā)生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D15、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現(xiàn)房市場價值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價值為（）元/m2。A.4653B.5347C.5352D.5366【答案】D16、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產的（）除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。A.價格B.租金C.潛在毛收入D.凈收益【答案】A17、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構C.使用者D.注冊房地產估價師【答案】C18、氣血運行的主要通道是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】A19、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。A.市場價格B.評估價值C.成交價格D.理論價格【答案】D20、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C21、因規(guī)劃修改、污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損的評估是（）。A.災害調查評估B.規(guī)劃實施情況評估C.房地產價值減損評估D.相關經濟損失評估【答案】C22、估價報告經內部審核合格并完成有關簽字、蓋章等手續(xù)后，估價機構應按照有關規(guī)定或與委托人約定的方式，及時將估價報告交給（）。A.估價師B.委托人C.地方性審查機構D.地方級政府【答案】B23、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。A.估價作業(yè)日期B.其成交日期C.估價時點D.建成時點【答案】B24、建筑物自竣工日期起至其對房地產價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為（）。A.經濟壽命B.自然壽命C.實際年齡D.有效年齡【答案】A25、其性收引的邪氣是A.風邪B.寒邪C.燥邪D.暑邪【答案】B26、成新折扣法習慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率【答案】A27、房地產權益以（）為基礎。A.房地產權利以外因素的限制情況B.其他房地產權利的限制情況C.額外的利益或好處D.房地產權利【答案】D28、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A29、每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的（）。A.1～2倍B.2～4倍C.4～6倍D.6～8倍【答案】C30、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于A.緩則治本B.急則治標C.標本兼治D.未病先防【答案】A31、下列房地產估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。A.高層建筑地價分攤B.房地產投資價值評估C.因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估【答案】B32、疾病發(fā)生的內在根據(jù)是A.正氣不足B.正邪斗爭C.內外環(huán)境之間的相互影響D.陰陽失調【答案】A33、《物權法》規(guī)定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。所以也可稱其為空間利用權或空間權。A.宅基地使用權B.土地承包經營權C.建設用地使用權D.土地租賃權【答案】C34、循行特點為“離、合、出、入”的是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】C35、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B36、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B37、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C38、根據(jù)房地產市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值【答案】D39、下列估價中，估價時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是（）。A.因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償?shù)男枰?，對用于產權調換的期房進行估價【答案】D40、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產之日起至（）的日期。A.房屋驗收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產經濟壽命結束【答案】C41、某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D42、評估征收房地產造成的停產停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務。A.傳統(tǒng)價值評估B.價值分配C.相關經濟損失評估D.價值減損評估【答案】C43、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。A.估價機構B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要【答案】D44、土地具有（），而其他物品，經一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性【答案】B45、通常把比較法測算出的價值稱為（）。A.成交價值B.投資價值C.比較價值D.謹慎價值【答案】C46、下列選項中，不屬于抑制房地產價格措施的是（）。A.增加土地供應量B.規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價C.制定最低限價D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產投機【答案】C47、下列哪項不是十二經別的生理功能A.加強了十二經脈中相為表里的兩條經脈在體內的聯(lián)系B.加強了體表與體內、四肢與軀干的向心性聯(lián)系C.加強了十二經脈對四肢的聯(lián)系D.加強了足三陰、足三陽經脈與心臟的聯(lián)系【答案】C48、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限【答案】A49、一般來說，（）圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。A.成交價格B.市場價格C.投資價格D.理論價格【答案】A50、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付【答案】D51、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D52、()是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。A.物權B.債權C.租賃權D.所有權【答案】A53、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉讓D.新建較高標準的辦公樓【答案】B54、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C55、下列關于房地產估價的基本程序，①受理估價委托；②確定估價基本事項；③編制估價作業(yè)方案；④收集估價所需資料；⑤實地查勘估價對象；⑥選用估價方法進行測算；⑦確定估價結果；⑧撰寫估價報告；⑨內部審核估價報告；⑩交付估價報告；?保存估價資料。其中正確的順序應為（）。A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C.②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D.①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩【答案】B56、若價值時點的房地產市場狀況是公開、平等、自愿的交易市場，要求估價對象在較短時間內達成交易，則評估價值應是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.快速變現(xiàn)價值D.投資價值【答案】C57、房地產開發(fā)商預期房地產價格未來會上升，則在制定投資計劃時會增加開發(fā)量，從而會使未來的供給______，使其現(xiàn)期供給______。（）A.增加，增加B.減少，增加C.增加，減少D.減少，減少【答案】C58、在房地產損害賠償和保險理賠案件中，通常價值時點為______，估價對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A59、將縣級市升格為地級市，對房地產價格的影響是（）。A.促進該地區(qū)的房地產價格上漲B.使該地區(qū)的房地產價格下降C.可能促進該地區(qū)的房地產價格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產價格下降D.對該地區(qū)的房地產價格不會產生影響【答案】A60、與臟腑無直接絡屬、相互無表里關系的是A.十二經脈B.奇經八脈C.十二經別D.十五別絡【答案】B61、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B62、荀子在《勸學篇》中說：“不積跬步，無以至千里；不積小流，無以成江海。”這里強調的是A.質變和量變相互滲透B.量變是質變的前提C.質變體現(xiàn)量變的結果D.質變?yōu)樾碌牧孔冮_辟道路【答案】B63、某套住宅總價為30萬元，套內建筑面積為125m2，套內墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D64、設定標準房地產時，無論是實際存在的還是虛擬的，都要對其（）作出明確界定。A.實物狀況B.基本狀況C.權屬狀況D.區(qū)位狀況【答案】B65、賣方5年前以貸款方式購買了一套建筑面積為85m2的住宅，貸款總額為45萬元，期限為15年，年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款，現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬元，并承擔賣方應繳納的交易稅費及尚未償還的購房貸款。若賣方、買方應繳納的交易稅費分別為正常成交價格的6%和4%，則該住宅的正常成交價格為（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】A66、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產B.相關的房地產交易C.類似房地產的交易D.房地產的交易【答案】C67、某房地產每年凈收益為20萬元，加裝空調系統(tǒng)后不考慮空調系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調系統(tǒng)后立即轉售的價格為260萬元，償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產價值為（）萬元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】B68、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A69、房地產作價入股估價應當采用（）標準。A.謹慎價值B.投資價值C.市場價值D.快速變現(xiàn)價值【答案】C70、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內外裝修C.是否已完成結構封頂D.是否已安裝了門窗【答案】A71、對于不同類型的房地產，例如商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等類房地產，同一因素或者其變化引起房地產價格變動的方向()。A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.單邊波動【答案】B72、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產B.自用的房地產C.餐飲的房地產D.自營的房地產【答案】C73、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結的病邪是A.熱B.寒C.風D.燥【答案】D74、亞當·斯密是古典經濟學最著名的代表、古典經濟學理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財富的性質和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經濟學原理》【答案】B75、對于商業(yè)用房來說，朝向和樓層相比較，通常情況下，（）A.樓層對價格的影響更大B.朝向對價格的影響更大C.兩者同樣重要D.因人而異【答案】A76、下面不滿足不同估價方法之間的關系的是（）。A.相互彌補B.相互引用C.相互替代D.同時采用，以相互驗證【答案】C77、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B78、下列會導致房地產的價格偏高的情況是()。A.政府協(xié)議出讓土地B.購買相鄰房地產C.賣方不了解行情D.設立抵押的房地產【答案】B79、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法【答案】B80、為評估某宗房地產2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】B81、下列哪一位是“金元四大家”A.吳鞠通B.葉天士C.薛生白D.劉完素【答案】D82、人們常用距離來衡量房地產區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離【答案】C83、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相當?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值【答案】C84、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數(shù)將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發(fā)法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B85、在實際估價中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。A.過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法B.未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法C.過去數(shù)據(jù)資本化公式法D.未來數(shù)據(jù)資本化公式法【答案】D86、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B87、當以單位寬度的標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝路線價×（）×臨街寬度。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B88、五志過極均可傷A.心B.肝C.肺D.腎【答案】A89、下列選項中，（）不是引起房地產價格上升的原因。A.內部經營管理B.通貨膨脹C.外部經濟D.需求增加導致稀缺性增加【答案】A90、折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析法時需要確定的一個重要參數(shù)，應等同于同一市場上類似房地產開發(fā)項目所要求的（），它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤兩部分。A.平均報酬率B.利潤率C.回報率D.報酬率【答案】A91、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法實質是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D92、下列不屬于土地權屬證書的是（）。A.《國有土地使用證》B.《集體土地所有證》C.《土地他項權利證明書》D.《房地所有權證書》【答案】D93、收益法的本質是以房地產的()為導向求取估價對象的價值。A.預期未來收益B.預期收益能力C.預期價格高低D.預期價格漲落【答案】A94、某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%【答案】B95、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D96、如果一組數(shù)字中含有異常的或極端的數(shù)值，采用平均數(shù)就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數(shù)B.中位數(shù)C.眾數(shù)D.最高或最低值法【答案】B97、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產B.自用的房地產C.餐飲的房地產D.自營的房地產【答案】C98、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49【答案】A99、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。A.收租損失B.運營費用C.折舊D.財務損耗【答案】A100、某宗房地產交易中，合同約定成交價格為2500元/m2，交易稅費均由賣方負擔。已知該地區(qū)的房地產交易，賣方按正常價格的5%繳納有關稅費；買方按正常價格的3%繳納有關稅費，則該宗房地產的正常成交價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】A101、某宗房地產的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元，報酬率為9%。該宗房地產的價格為（）萬元。A.159.56B.108.75C.168.71D.277.70【答案】C102、提出“外所因為六淫，內所因為七情，不內外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是A.醫(yī)和B.葛洪C.陳無擇D.張仲景【答案】C103、經濟全球化的實質決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家【答案】B104、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷【答案】D105、五行學說可以用于指導疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病【答案】D106、下列關于房地產價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。A.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的B.不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的C.不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的D.影響房地產價格的因素都與時間有關【答案】D107、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12%，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為（）萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00【答案】B108、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C109、下列關于房地產估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產估價普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值評估本身B.房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少C.房地產量大面廣，其他資產相對較少D.房地產估價主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業(yè)整體資產以及某些機器設備、無形資產等【答案】D110、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。A.評估價值與真實價值B.評估價值與合格的估價師的重新估價結果C.真實價值與合格的估價師的重新估價結果D.真實價值與其他估價師的重新估價結果【答案】B111、在實際估價中，判定在建工程的標準是（）。A.是否完成竣工驗收B.是否完成內外裝修C.是否已完成結構封頂D.是否已安裝了門窗【答案】A112、在人民法院委托的房地產估價拍賣中，人民法院是（）。A.估價利害關系人B.估價對象權利人C.估價委托人，不是報告使用者D.估價委托人和報告使用者【答案】D113、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益【答案】C114、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于A.足陽明氣不足B.足陽明氣盛C.少陰氣血衰極D.太陰終者【答案】B115、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B116、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開工之日算起），計劃開發(fā)期為3年，現(xiàn)已進行1.5年。估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬元，報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%。該項目續(xù)建完成后的總價值折算到現(xiàn)在為（）萬元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】C117、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C118、關于估價依據(jù)選取或應用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應根據(jù)估價對象和估價結果來選取B.《房地產估價規(guī)范》應作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設都是一種估價依據(jù)【答案】B119、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為()萬元。A.23.4B.28.6C.33.4D.46.8【答案】D120、分布于下肢外側前緣的經脈是A.足陽明胃經B.足少陽膽經C.足太陽膀胱經D.足少陰腎經【答案】A121、關于房地產位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產位置固定性決定了房地產市場是一個地區(qū)性市場B.房地產位置固定性意味著房地產的社會經濟位置也固定不變C.房地產位置固定性決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術不能完全改變房地產位置固定這一特性【答案】B122、重置成本的出現(xiàn)是技術進步的必然結果，也是“替代原理”的體現(xiàn)，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于【答案】A123、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D124、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經脈D.氣隨血脫【答案】C125、從本質上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C126、()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A.房地產的權益和區(qū)位B.房地產的權益C.房地產的實物和權益D.房地產的區(qū)位【答案】D127、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有()的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.流動性大和價值量大D.不可移動和用途多樣【答案】B128、某幢應用中央空調而沒有用中央空調的寫字樓，重建價格3000萬元，現(xiàn)增設中央空調的成本是280萬元，假設現(xiàn)在建寫字樓時一同安裝中央空調只需200萬元。則該寫字樓因沒有中央空調而引起的折舊后的價值為（）萬元。A.2720B.2800C.2920D.3000【答案】C129、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區(qū)段內各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術平均數(shù)B.加權算術平均數(shù)C.眾數(shù)D.中位數(shù)【答案】C130、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經濟的是（假定年折現(xiàn)率是6%）（）。A.現(xiàn)在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.現(xiàn)在首付30%，余款在未來3年內分年等額支付D.現(xiàn)在首付50%，余款在未來10年內分年等額支付【答案】D131、下列（）房地產不是按用途來劃分的類型。A.綜合房地產B.出租房地產C.辦公房地產D.娛樂房地產【答案】B132、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C133、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產市場價值為5000元/m2，同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進行裝修改造，預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2；裝修改造后的房地產市場價值可達6500元/m2；如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓，預計拆除費用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價格為3800元/m2，新建后的房地產市場價值可達8000元/m2。該房地產的最高最佳利用方式為（）。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.拆除建筑物作為空地轉讓D.新建較高標準的辦公樓【答案】B134、從本質上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C135、采用收益法測算房地產價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A136、“三通一平”一般是指某區(qū)域具備了（）等設施以及場地平整。A.水通、氣通、電通B.路通、水通、電通C.路通、水通、氣通D.路通、電通、氣通【答案】B137、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況調整系數(shù)為（）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】B138、手三陽經行于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下【答案】A139、下列屬于按照房地產的實物形態(tài)分類的房地產是（）。A.房地產的局部B.工業(yè)房地產C.部分產權或有限產權的房地產D.在建工程【答案】A140、某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為（）。A.75.56%B.81.67%C.85.00%D.86.67%【答案】B141、頭痛、項強、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風D.火【答案】C142、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B143、關于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D.指數(shù)調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A144、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。A.土地面積B.地質條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D145、某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】C146、評估房地產的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應是（）。A.典型投資者所要求的社會一般收益率B.典型投資者所要求的社會最高收益率C.特定投資者所要求的最低收益率D.特定投資者所要求的最高收益率【答案】C147、按房地產的()來分，房地產可分為居住房地產、商業(yè)房地產、工業(yè)房地產及特殊房地產等。A.收益性B.用途C.市場性D.地段【答案】B148、在估價相關國際組織中，F(xiàn)IG是指（）。A.世界估價組織協(xié)會B.國際估價標準委員會C.國際測量師聯(lián)合會D.美國估價學會【答案】C149、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設計C.臨路狀況D.公共配套設施情況【答案】B150、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A.在建工程抵押估價B.房地產損害賠償估價C.期房市場價值評估D.房地產估價的復核估價【答案】D151、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結果均為8800元/m2，假設開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B152、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗爭而引起的機體陰陽失調、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】A153、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結果【答案】D154、關于房地產估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學校教學樓可以作為抵押評估對象D.估價結果應是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D155、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C156、生產關系對生產力的反作用表現(xiàn)在A.生產關系決定生產力的性質B.生產關系決定生產力的發(fā)展C.生產關系決定生產力的根本方向D.生產關系可以加速或延緩生產力的發(fā)展【答案】D157、當房地產的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產的需求價格B.房地產的供給價格C.房地產的均衡價格D.房地產的市場價格【答案】C158、關于確定估價時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是（）。A.確定估價時點在先，得出評估價值在后B.得出評估價值在先，確定估價時點在后C.確定估價時點與得出評估價值應同時進行D.確定估價時點與得出評估價值沒有先后關系，誰先誰后都可以【答案】A159、下列敘述反映“陽陽偏盛”的是A.“重寒則熱，重熱則寒”B.“陽虛則外寒，陰虛則內熱”C.“陰勝則陽病，陽勝則陰病”D.“陰陽離決，精氣乃絕”【答案】C160、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值【答案】D161、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】D162、一般的無形資產主要是權益的價值。下列選項中，不屬于無形資產的是（）。A.專利權B.專有技術C.商標權D.房地產【答案】D163、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是（）。A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B.分部分項法應結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D.指數(shù)調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果【答案】A164、行政劃撥的土地當作有償出讓的土地來估價，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價時點原則D.替代原則【答案】A165、尋找最高最佳利用的方法，是先盡可能地設想出估價對象各種潛在的使用方法，然后按照下列（）方面依次篩選。A.法律上是否允許、技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化B.技術上是否可能、財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許C.財務上是否可行、價值是否最大化、法律上是否允許、技術上是否可能D.法律上是否允許、財務上是否可行、價值是否最大化、技術上是否可能【答案】A166、“分主一身左右之陰陽”的經脈是A.督脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C167、某宗房地產在現(xiàn)狀下持續(xù)經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是（）。A.維持現(xiàn)狀B.改變用途C.重新裝修D.重新開發(fā)【答案】A168、下列哪項不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導【答案】D169、在新開發(fā)區(qū)內有一塊土地，總面積是20000m2，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/m2，則可轉讓土地的價格是（）。A.2500萬元B.3500萬元C.3600萬元D.3000萬元【答案】C170、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】B171、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。A.稅金B(yǎng).拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本【答案】C172、不屬于房地產狀況調整的內容是（）。A.經濟狀況調整B.區(qū)位狀況調整C.實物狀況調整D.權益狀況調整【答案】A173、對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A.謹慎價值B.市場價值C.殘余價值D.快速變現(xiàn)價值【答案】B174、下列引起某商業(yè)房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產價格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產所在地區(qū)經濟發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)D.該商業(yè)房地產擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)【答案】D175、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價（）萬元。A.78B.882C.1210D.1272【答案】D176、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產價值為150萬元。若乙宗地土地權利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。A.70B.80C.90D.100【答案】C177、當重新開發(fā)完成后的房地產價值減去重新開發(fā)的必要支出及應得利潤大于現(xiàn)有房地產價值時，應以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】D178、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C179、下列不是估價所需資料的是（）。A.對房地產價格有普遍影響的資料B.憲法C.反映估價對象狀況的資料D.交易成本，收益實例資料【答案】B180、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置成本為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現(xiàn)值為（）萬元。A.43B.112.5C.123.3D.150【答案】C多選題（共160題）1、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）。A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調整B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整【答案】ABCD2、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有（）。A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內的某個日期為價值時點B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點D.價值時點由委托人和估價師決定E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點【答案】ABC3、一般人通常對土地最直觀的認識是()。A.建筑物B.水域C.田地D.大氣層E地面【答案】C4、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周圍環(huán)境和景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設施【答案】ABC5、在假設開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應確定的主要內容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產開發(fā)企業(yè)【答案】ACD6、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的是（）。A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC7、下列房地產中，屬于按權益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內的房地產B.已滅失的房地產C.有租約限制的房地產D.整體資產中的房地產E.手續(xù)不全的房地產【答案】AC8、關于運用假設開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發(fā)前提或被迫轉讓開發(fā)前提估價B.開發(fā)完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現(xiàn)率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC9、評估承租人權益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A10、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產折舊額C.重置提撥款D.房地產改擴建費用E.所得稅【答案】ABD11、下列費用中屬于運營費用的有（）。A.房地產稅、保險費、人員工資、房地產折舊額B.房地產稅、人員工資、維修費、所得稅C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產稅D.為承租人提供服務的費用、人員工資、保險費、維修費E.所得稅、房地產抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務的費用、房地產折舊額【答案】CD12、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的是（）。A.對不同用途房地產的價格，房地產區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC13、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當前需求的有（）。A.市區(qū)商品房價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路免費通行D.人們預期未來郊區(qū)房地產價格上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】ACD14、關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC15、在求取土地的重新構建價格時，通常是假設土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。A.比較法B.成本法C.基準地價修正法D.標定地價修正法E假設開發(fā)法【答案】ABC16、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的，現(xiàn)需房地產估價，()。A.私有住宅轉讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質，對轉讓方征收土地收益金E轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD17、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當·斯密關于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產品【答案】ABC18、最高最佳利用必須同時滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術上可能C.財務上可行D.價值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD19、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（）。A.估價對象B.估價時點C.價值類型D.估價方法E.估價所需材料【答案】BC20、關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC21、在求取土地的重新購建成本時，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，再采用（）等求取該土地的重新購置價格。A.比較法B.收益法C.假設開發(fā)法D.基準地價修正法E.長期趨勢法【答案】AD22、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD23、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD24、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB25、關于房地產估價誤差的說法錯誤的有（）。A.判斷評估價值誤差大小或者準確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標準來要求估價誤差標準C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D.估價誤差應有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評估價值的誤差大小或者準確性的是合格估價師的重新估價結果【答案】AB26、對抵押房地產變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現(xiàn)能力弱【答案】ABC27、中國目前的房地產權利主要包括（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.永租權【答案】ABCD28、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD29、下列關于具體的房地產估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產的格推算出估價對象的價格C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣D.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果，不可以拿出來比較E.判定房地產使用權利時，應以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC30、應用路線價法需要進行（）等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度【答案】AB31、房地產需要專業(yè)估價的理由有（）。A.房地產具有獨一無二性B.政府部門要求估價C.房地產的價值量較大D.估價人員要求估價E.房地產不可移動性【答案】AC32、下列關于房地產估價的市場定價的說法中，正確的有（）。A.房地產價值是客觀存在的B.房地產價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結果C.房地產價值由市場力量決定D.由市場參與者集體的價值判斷所形成E.估價師是運用自己的知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值【答案】ACD33、收集交易實例時應收集的交易實例信息包括（）。A.成交價格B.議價時間C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】ACD34、關于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設開發(fā)法中預測開發(fā)完成后的房地產價值B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】AB35、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC36、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD37、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。A.對房地產本身進行投資改良B.房地產需求增加導致其稀缺性增加C.通貨膨脹D.外部經濟性E.建造成本提高【答案】BD38、根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A.土地所有權B.依法承包的荒山的土地使用權C.宅基地使用權D.固有汽車加油站E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【答案】AC39、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產折舊費C.房屋保險費D.房地產抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務費【答案】AC40、估價假設應說明的內容包括（）。A.背離事實假設B.不相一致假設C.一般假設D.未定事項假設E.真實合理假設【答案】ABCD41、按開發(fā)程來對房地產進行劃分，可以分為（）。A.自有房地產B.生地C.毛地D.熟地E.現(xiàn)房【答案】BCD42、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業(yè)務B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD43、下列哪種房地產最適用成本法估價()。A.學校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB44、房地產抵押對房地產估價的需要，包括（）。A.增加抵押貸款B.抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款D.處置抵押房地產E.租賃抵押房地產【答案】ABCD45、下列關于假設開發(fā)法中開發(fā)經營期的描述中，正確的有（）。A.建設期又可分為前期和建造期B.在預售情形下，銷售期和建設期沒有重疊C.在出租或營業(yè)情形下，建造期和運營期沒有重疊D.在有延遲銷售的情況下，銷售期與運營期有重疊E.運營期的起點是未來開發(fā)完成后的房地產竣工之日【答案】ACD46、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。A.適當營銷B.適當?shù)钠陂g完成交易C.謹慎行事D.公平交易E.熟悉情況【答案】ACD47、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。A.分欄式報告B.文字式報告C.敘述式報告D.表格式報告E.分步式報告【答案】CD48、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格外，還可用于（）。A.收益法中預測未來的租金B(yǎng).比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調整C.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏D.比較.分析兩宗（或兩類）以上房地產價格的潛力E.成本法中確定房地產的重新購建價格【答案】ACD49、下列估價假設中，屬于背離事實假設的有（）。A.房屋已被查封，司法拍賣估價中假設其未被查封B.未進入被征收房屋內實地勘察，估價中對其內部狀況進行的合理設定C.受專業(yè)能力限制，未對估價對象建筑安全進行專業(yè)鑒定，假設其是安全的D.估價對象已出租，征收估價中假設其無租約限制E.受托對估價委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進行評估，對可能的容積率等指標進行的合理設定【答案】AD50、以下（）因素會減弱房地產變現(xiàn)能力。A.通用性差B.房地產市場繁榮C.價值大D.獨立使用性好E.房地產具有分割轉讓性【答案】AC51、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建成本相當于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD52、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有（）。A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內的某個日期為價值時點B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點D.價值時點由委托人和估價師決定E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點【答案】ABC53、在國有建設用地使用權出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價有（）。A.掛牌底價B.招標底價C.協(xié)議價格D.保留價E.競買人可承受的最高價【答案】ABCD54、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務D.承擔法律責任E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD55、房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業(yè)務，還經常從事（）。A.房地產價值分配業(yè)務B.房地產價值減損評估業(yè)務C.房地產價值提升評估業(yè)務D.房地產代售業(yè)務E.房地產咨詢業(yè)務【答案】ABC56、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。A.潛在毛租金收入B.有效毛收入C.凈運營收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC57、評估某幢住宅樓內的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、樓層C.環(huán)境景觀D.室內設施設備E.臨街狀況【答案】ABC58、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD59、下列房地產狀況的描述中，屬于房地產權益狀況描述的有（）。A.住宅已設定抵押權B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀【答案】ABCD60、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。A.不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換B.市場法中交易情況調整C.比較相同類型不同期限價格的高低D.不同類型房地產不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格【答案】AC61、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。A.上調貸款利率B.嚴格控制房地產開發(fā)貸款C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收D.減免房地產持有環(huán)節(jié)的稅收E.提高最低購房首付款比例【答案】AC62、下列各價值類型中，屬于基本價值類型的有（）。A.市場價值B.評估價值C.投資價值D.抵押價值E.現(xiàn)狀價值【答案】AC63、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。A.求得的路線價已是正常價格B.在求取路線價時沒有收集非正常交易實例C.該路線價所對應的日期與待估宗地價格的日期一致D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E.路線價是標準宗地的平均水平價格【答案】AC64、與估價對象相似的房地產是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產。A.區(qū)位B.用途C.權利性質D.總價E.外觀【答案】ABC65、在評估市場價值時，應遵循的原則包括（）。A.獨立客觀公正原則B.謹慎原則C.合法原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】ACD66、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅D.國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估E.在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估【答案】ACD67、運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。A.容積率B.土地用途C.土地開發(fā)程度D.評估單位E.土地使用權性質【答案】ABC68、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。A.臨時用地土地使用權B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)【答案】ABC69、運用路線價法對臨街土地價值進行評估時，不需要做的項目有（）。A.交易情況修正B.市場狀況調整C.房地產狀況調整D.劃分路線價區(qū)段E.制作價格修正率表【答案】AB70、關于房地產變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC71、反映一般物價變動的指標有（）。A.城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率B.農村居民人均純收入增長率C.居民消費價格指數(shù)D.生產資料價格指數(shù)E.居民可支配收入指數(shù)【答案】CD72、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D.價值量大E.保值增值【答案】AD73、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。A.銷售費用B.后續(xù)的開發(fā)成本C.投資利息D.開發(fā)利潤E.管理費用【答案】CD74、影響工業(yè)房地產價格的區(qū)位因素主要有（）。A.是否適于安裝設備B.是否易于取得動力C.是否便于處理廢料D.是否接近大自然E.是否利于獲取原料【答案】BC75、估價技術報告應包括（）等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析【答案】ACD76、下列房地產權利中，屬于物權的有（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.租賃權【答案】ABCD77、按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建成本分為（）。A.重建成本B.重置成本C.置換成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】AB78、理論上房地產的供求狀況可分為（）。A.全國房地產總的供求狀況B.本地區(qū)房地產總的供求狀況C.全國同類房地產的供求狀況D.本地區(qū)同類房地產的供求狀況E.全國不同類型房地產供求狀況【答案】ABCD79、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC80、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于房地產價格的說法，正確的有（）。A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格為50萬元D.該房地產的實際價格高于50萬元E.該房地產不存在名義價格【答案】ABC81、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地