房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查分析要點(diǎn)

（討論稿）

分行信審部1房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金或開發(fā)資金貸款，均與其開發(fā)項(xiàng)目相連。因此，貸中調(diào)查要針對(duì)企業(yè)基本面、財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目本身三方面進(jìn)行。其中，對(duì)項(xiàng)目本身的調(diào)查是非常重要的一環(huán)。項(xiàng)目開發(fā)貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：1、項(xiàng)目無法按期完工，變成“胡子”工程。2、市場(chǎng)表現(xiàn)不力，銷售回籠困難。3、銷售款被挪用。2一、基本面的調(diào)查：1、按照授信流程附錄2要求收集資料（增加收集開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書）。2、企業(yè)從業(yè)歷史、管理層從業(yè)經(jīng)驗(yàn),以及在本行業(yè)中的地位和在本行業(yè)的影響力。3、企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴度、融資能力、還款記錄。3二、財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查：因行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)受項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、銷售狀況等影響極大，除按總行授信評(píng)級(jí)要求進(jìn)行調(diào)查分析外，應(yīng)特別關(guān)注：1、存貨結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、資金計(jì)劃、銷售計(jì)劃等,分析其構(gòu)成是否合理、變化是否與計(jì)劃相符。42、應(yīng)付帳款和其他應(yīng)付款當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)施工方墊資、拖欠工程款和欠繳規(guī)費(fèi)較普遍。通過該調(diào)查，分析其合理性和還款資金來源。3、預(yù)收帳款分析項(xiàng)目的預(yù)售狀況。5

三、項(xiàng)目本身的調(diào)查：1、項(xiàng)目“五證”是否齊全國(guó)有土地使用權(quán)證、規(guī)劃用地許可證、建設(shè)用地許可證、投資許可證、施工許可證。2、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模與開發(fā)商資質(zhì)等級(jí)是否相符3、對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)調(diào)查多層或高層；磚混結(jié)構(gòu)或鋼混結(jié)構(gòu)；綜合樓開發(fā)或片區(qū)商住樓開發(fā)；營(yíng)業(yè)房、寫字樓、住宅總面積；主力戶型及各戶型之間的比例等。6

4、開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位客戶群、銷售價(jià)格、銷售方案的合理性。5、項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度計(jì)劃、建設(shè)成本總建筑面積、總投資、總工期及封頂、竣工時(shí)間等。6、項(xiàng)目按揭行是否落實(shí)、按揭方式如何7、項(xiàng)目的資金組成及落實(shí)情況自籌資金占比及到位情況；計(jì)劃以預(yù)售資金回籠實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)，其占比及實(shí)現(xiàn)的可能性；項(xiàng)目資金缺口。7。8、對(duì)已開工項(xiàng)目，調(diào)查項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)度、完成投資額、已投入資金構(gòu)成、預(yù)售情況等。9、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析通過對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、項(xiàng)目地理位置、周邊環(huán)境、設(shè)計(jì)定位、開發(fā)商知名度等因素的綜合調(diào)查分析，以及項(xiàng)目周邊已經(jīng)存在或正在建設(shè)中的與本項(xiàng)目同類型、同檔次房屋總量，與市場(chǎng)需求結(jié)合，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景作出定性分析。8

10、貸款用途調(diào)查，包括金額、期限貸款額是否滿足項(xiàng)目資金缺口需求，貸款期限是否與建設(shè)進(jìn)度、銷售計(jì)劃相一致。11、還款來源分析綜合分析貸款投入項(xiàng)目或其他已開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)性和可行性。12、如果為合作開發(fā)項(xiàng)目，調(diào)查合作關(guān)系和了解合作人的基本情況。913、對(duì)施工企業(yè)的調(diào)查施工企業(yè)的技術(shù)能力、是否墊資施工、墊資額、開發(fā)商付款方式、是否設(shè)置留置權(quán)等。四、擔(dān)保人或抵、質(zhì)押物的調(diào)查按授信流程要求進(jìn)行調(diào)查。10施工企業(yè)調(diào)查要點(diǎn)

（討論稿）

分行信審部11施工企業(yè)申請(qǐng)授信品種一般為：流動(dòng)資金貸款類、開立保函類、開立信貸證明類。對(duì)不同的授信品種，調(diào)查重點(diǎn)不同。12一、對(duì)流動(dòng)資金貸款類業(yè)務(wù)的調(diào)查

（一）基本面調(diào)查：1、按照授信流程附錄2要求收集資料（增加收集施工資質(zhì)等級(jí)證）。2、行業(yè)地位：資質(zhì)、施工規(guī)模（目前的施工量及連續(xù)性）、過去的施工業(yè)績(jī)（優(yōu)質(zhì)率、合格率、履約率等）。3、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理力量，項(xiàng)目施工管理模式。4、主業(yè)是否突出。5、企業(yè)人員負(fù)擔(dān)情況。136、當(dāng)前已簽定但未執(zhí)行或正在執(zhí)行的合同量。7、企業(yè)施工項(xiàng)目的建設(shè)單位行業(yè)是否為有較強(qiáng)技術(shù)或資金壁壘的行業(yè)，如電力行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等。14（二）貸款用途調(diào)查：1、不定向補(bǔ)充流動(dòng)資金不足。企業(yè)同時(shí)承攬多個(gè)工程項(xiàng)目，貸款不定向用于某一工程。2、定向購(gòu)買施工工程原材料、設(shè)備等。3、工程墊資。15（三）還款來源調(diào)查：1、以綜合營(yíng)業(yè)收入為還款來源：重點(diǎn)調(diào)查企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。在企業(yè)申請(qǐng)大額貸款時(shí)，還應(yīng)調(diào)查分析項(xiàng)目業(yè)主的實(shí)力，同時(shí)結(jié)合施工規(guī)模、連續(xù)性、成本控制等方面。（1）

常規(guī)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。（2）

結(jié)合企業(yè)特點(diǎn)，著重分析：企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入與利潤(rùn)增長(zhǎng)的變化趨勢(shì)：企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的情況，對(duì)銀行的依賴性是否過強(qiáng)；預(yù)收帳款情況；應(yīng)收帳款的變化、結(jié)構(gòu)及帳齡情況；現(xiàn)金流情況；162、炕以專除項(xiàng)收移入為擠還款污來源雹：如市蠅政工擊程公秤司提跌出以唇財(cái)政郊撥款靠或市若政建拋設(shè)償?shù)A債基瓶金為輕還款片來源言，調(diào)拒查來驚源的集真實(shí)扁性和騾可行耍性。3、館提供私的其切他還洪款來驅(qū)源：針對(duì)噴還款斜來源烘的具旬體情聰況，眨調(diào)查說其局啄限性滿。（四圖）擔(dān)鋸保的電調(diào)查豆：按授縫信流馬程要慮求進(jìn)練行調(diào)布查。（五集）風(fēng)暫險(xiǎn)防霉范措付施采取翼由銀瞎行、災(zāi)施工武企業(yè)崗、項(xiàng)仔目業(yè)嗓主三啄方簽利署協(xié)臂議方子式，或項(xiàng)目翁業(yè)主停在我醒行開挨立支肅付工羨程款灰專戶霉，相鮮對(duì)形犬成貸脂款資景金在效行封頃閉運(yùn)庭行。17二、虜對(duì)保函晝類業(yè)嶄務(wù)的調(diào)螺查投標(biāo)命保函類、履列約保炕函、舒預(yù)付工款保戴函。（一農(nóng)）企飲業(yè)的苦資質(zhì)蛾、以跨往工縮慧程項(xiàng)仇目執(zhí)窮行情東況、蚊社會(huì)綱信譽(yù)儉等。（二愉）是凳否發(fā)權(quán)生過秋以下擴(kuò)情況必：與建蝕設(shè)單斧位或蘋企業(yè)傭之間取串通包投標(biāo)悲、以淡不正登當(dāng)手樓段謀虜取中劣標(biāo)；未取運(yùn)得施招工許耕可證遇擅自極施工掌行為乞；18將承嘗包的揚(yáng)工程寇轉(zhuǎn)包剛或違恥法分參包行刻為；嚴(yán)重鏟違反五國(guó)家歲工程辨建設(shè)青強(qiáng)制鄉(xiāng)豐性標(biāo)送準(zhǔn)；以往壺是否莊發(fā)生請(qǐng)過重捧大質(zhì)摟量事滿故；其他登違反據(jù)法律雕、法早規(guī)行功為。（三宰）如蓋果是尤對(duì)外盜承包飄企業(yè)過，項(xiàng)偽目為盆國(guó)外項(xiàng)工程予，需飲要了賭解所隸在國(guó)匹國(guó)別僵風(fēng)險(xiǎn)臉。（四鳳）反危擔(dān)保境的調(diào)鐘查。19三、津?qū)π刨J喬證明裁類業(yè)多務(wù)的調(diào)報(bào)查（一慨）對(duì)敢符合篇授信店流程旗附錄聯(lián)2A妖第六辛條規(guī)步定的壺授信援承諾扣業(yè)務(wù)杏，按足特別瞞處理之規(guī)定響辦理衰。20（二噸）對(duì)面不符旨合授突信流鄉(xiāng)豐程附圾錄2著A第紫六條訂規(guī)定掃要求玩的授恢信承還諾，原則覺上不腰予受你理。如段確需旦，申側(cè)請(qǐng)人炎應(yīng)出個(gè)具承末諾函扶，以么免除塵我行糕在信嶺貸證往明項(xiàng)庭下的料貸款那責(zé)任我。但售因承小諾函找為我振行與貓申請(qǐng)執(zhí)人之消間的援私下料協(xié)議鏡，可欠能存熊在聯(lián)養(yǎng)手“乖欺騙鍬”項(xiàng)廊目業(yè)宿主的枕法律漢風(fēng)險(xiǎn)農(nóng)。因扁此，視必須與對(duì)承粥包商墻（申丹請(qǐng)人暫）、拜建設(shè)慶項(xiàng)目饒和項(xiàng)添目業(yè)按主進(jìn)詳行嚴(yán)權(quán)格調(diào)溪查，悉對(duì)信史貸證腔明和籮承諾偵函格限式進(jìn)晃行規(guī)敢范。少同時(shí)之，申役請(qǐng)人鉤應(yīng)具擱備：21建設(shè)闖部頒海發(fā)的瞎工程營(yíng)總承污包或傳專業(yè)機(jī)施工猜一級(jí)濁資質(zhì)踏；與我先行合昨作多勾年，照信譽(yù)賄良好蠟（個(gè)抱別情璃況下葵，可滲接受圓新客水戶申蝴請(qǐng)）?。荒瓿欣麛埞け爻塘砍^大暫，能剃給我黨行帶證來較取