公有住房承租使用權(quán)糾紛中的幾個(gè)法律問題

〔內(nèi)容摘要〕近年來，國家住房改革產(chǎn)生了變化，公有住房承租使用權(quán)糾紛增多，本交通查時(shí)公有住房使用權(quán)性質(zhì)的理論探討，對(duì)公有住房使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行了界定，從而提出了公有住房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，繼承問題以及家庭成員之間故使用權(quán)爭(zhēng)問題的體處理的理論意見。

〔關(guān)健詞〕公有住房，使用、權(quán)益

近年來，我們國家住房政策發(fā)生了極大的變化，公有住房越來越多被出售給承租人，特別是從１９９８年開始，國家停止住房的實(shí)物分配，轉(zhuǎn)向貨幣工資分配，公有住房從此逐步退出歷史舞臺(tái)，但在近年來法院審判的房地產(chǎn)案件審判中，因公房使用權(quán)交易而產(chǎn)生的糾紛占相當(dāng)高的比例，據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，約為城區(qū)基層法院受理房地產(chǎn)案件的五分之一。此類案政策性強(qiáng)，可供參考的法律法規(guī)幾乎沒有，已經(jīng)成為房地產(chǎn)審判的一個(gè)難點(diǎn)。下面，筆者擬就審判實(shí)踐中遇到的一些問題談?wù)劥譁\認(rèn)識(shí)。

一、關(guān)于公房使用權(quán)的性質(zhì)問題

所謂公房使用權(quán)，是指我國城鎮(zhèn)居民以名義上的租賃，實(shí)質(zhì)上的福利分配所取得的對(duì)“國家”所有的房屋租賃權(quán)。包括產(chǎn)權(quán)屬于房產(chǎn)管理部門所有的直管公房和產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的自管公房，這種單位福利分房制度是我國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利性住房分配的體現(xiàn)。公有房屋使用權(quán)的承租人，必須是企事業(yè)單位或者國家機(jī)關(guān)工作人員，其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務(wù)級(jí)別、貢獻(xiàn)大小、家庭人口等諸多因素密切相關(guān)，由此建立起的職工與單位或者國家房產(chǎn)管理部門之間的房屋承租關(guān)系，住房所有權(quán)歸單位所有，職工低租金使用。這種公房使用權(quán)與現(xiàn)在我國仍在實(shí)行的對(duì)社會(huì)最低收入家庭提供的廉租住房有著本質(zhì)的不同。因此，本文所討論的公房使用權(quán)僅指國家或單位分配給職工的福利分配住房，不包括對(duì)社會(huì)最低收入家庭提供的廉租住房。

關(guān)于公房使用權(quán)的法律性質(zhì)，理論界分歧很大，其中比較有代表性的看法有：債權(quán)說、居住權(quán)說、自物權(quán)說和他物權(quán)說。

債權(quán)說。債權(quán)說認(rèn)為，國家作為公房的所有權(quán)人，授權(quán)有關(guān)的房產(chǎn)管理部門將公房出租給職工使用，并收取租金，在國家與職工之間形成一種租賃合同關(guān)系。

居住權(quán)說。居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有的住房以及其他附著物所享有的占有、使用乃至收益的權(quán)利。法國、德國、瑞士、意大利、日本等國的民法典中現(xiàn)在是明確認(rèn)可居住權(quán)的。我國公房使用權(quán)與大陸法中的居住權(quán)的法律特征十分相似，因此，有必要從立法上將公房使用權(quán)作為用益物權(quán)中的居住權(quán)加以明確。

自物權(quán)說。公房租賃是依據(jù)變相工資分配方式建立起來的“租賃”關(guān)系，不是真正合同法意義上的租賃關(guān)系，這種使用權(quán)具有所有權(quán)性質(zhì)，本質(zhì)是物權(quán)，即民事主體以自己勞動(dòng)獲得的權(quán)利，象勞動(dòng)報(bào)酬一樣，是比較充分的一種自物權(quán)。

用益物權(quán)說。用益物權(quán)說認(rèn)為，公有房屋使用權(quán)由于具備使用權(quán)人對(duì)公有住房的實(shí)際控制權(quán)、支配權(quán)，所有人的權(quán)利被虛化、弱化；使用權(quán)沒有期限限制并可由遺屬繼續(xù)使用；所有權(quán)人行使所有權(quán)受到使用權(quán)人的限制以及公有房屋使用權(quán)凝結(jié)著職工的勞動(dòng)價(jià)值四方面的原因，因此，公有房屋使用權(quán)基本符合用益物權(quán)的法律特征，但稱其為準(zhǔn)用益物權(quán)更能概括公有房屋使用權(quán)的法律性質(zhì)。與國有土地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)類似，屬用益物權(quán)。

筆者贊同第四種觀點(diǎn)，即應(yīng)將公房使用權(quán)界定為用益物權(quán)。理由

第一、公房使用權(quán)有別于合同法意義上的租賃權(quán)，已具備了物權(quán)的屬性。首先，能夠成為公房使用權(quán)的主體只能是城鎮(zhèn)居民中“全民所有制”機(jī)關(guān)、企事業(yè)等單位的勞動(dòng)者，其他居民無法獲得這種使用權(quán)，而房屋租賃合同的主體則無此限；其次，能夠取得公房使用權(quán)的條件必須是為單位服務(wù)達(dá)到一定的期限，所分配住房的面積與勞動(dòng)者工齡、職務(wù)級(jí)別、貢獻(xiàn)大小、家庭人口等諸多因素密切相關(guān)，從這個(gè)意義上講，公房使用權(quán)名為租賃，實(shí)質(zhì)具有實(shí)物工資的意義?？梢?，公房使用權(quán)與一般租賃合同承租使用權(quán)性質(zhì)相比，二者雖均稱為房屋承租使用權(quán)，但其產(chǎn)生的原因不同，從而導(dǎo)致其性質(zhì)不同。公有住房使用權(quán)人在法律允許的范圍內(nèi)，對(duì)公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限處分的權(quán)利。這種權(quán)利是他人不能任意追奪的，已經(jīng)具有了一定物權(quán)的屬性。

第二、公房使用權(quán)比大陸法中的居住權(quán)的內(nèi)容更加寬泛，用益性更強(qiáng)。

居住權(quán)在大陸法系傳統(tǒng)民法上有其特定的含義，一般指“對(duì)他人的房屋以居住為目的而加以使用的權(quán)利”，是建立在私人所有權(quán)基礎(chǔ)上的為特定個(gè)人設(shè)定的一種用益權(quán)，且不得將使用的房屋出租、轉(zhuǎn)讓或進(jìn)行其他處分，因此也不能把公房使用權(quán)同居住權(quán)相提并論。全國人大制定公布的《中國物權(quán)法草案征求意見稿》中也規(guī)定了居住權(quán)，這種居住權(quán)可以根據(jù)遺囑或者遺贈(zèng)獲得，也可以按照合同約定取得。主要為生活中的弱者一方設(shè)立，具有扶助、贍養(yǎng)、關(guān)懷的性質(zhì)。比如，房屋的所有人可以通過遺囑的方式，使房屋由其子女繼承，但在遺囑中卻規(guī)定由其配偶或其他人享有居住權(quán)；家庭在分家析產(chǎn)時(shí)，可以把某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)分配給某特定的人，但同時(shí)對(duì)需要房屋的人如保姆設(shè)定居住權(quán)；再如，男女雙方在離婚時(shí)，在離婚協(xié)議中規(guī)定，離婚后房屋所有權(quán)歸屬于男方，但女方應(yīng)對(duì)其中一間房屋享有終身居住權(quán)?？梢姡渴褂脵?quán)比居住權(quán)的適用范圍更加廣泛，其內(nèi)容也更加豐富。

第三、由于公房產(chǎn)權(quán)人的存在，公房使用權(quán)從功能上看還不能成為自物權(quán)。如果將公房使用權(quán)作為自物權(quán)，將有一個(gè)無法回避的問題，即單位作為產(chǎn)權(quán)人的地位問題。那么，在一項(xiàng)房產(chǎn)上將出現(xiàn)兩個(gè)主體都享有所有權(quán)的共有法律關(guān)系。然而，從許多地方規(guī)章和政策對(duì)公有住房的規(guī)定來看，許多功能和屬性有別于共有權(quán)的法律特征和效果。首先，公房使用權(quán)人對(duì)房屋有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而原產(chǎn)權(quán)單位并無共同占有、使用、收益和處分權(quán)。其次，在共有場(chǎng)合，共有物的處分須經(jīng)全體共有人同意，或至少應(yīng)占份額一半以上的共有人的同意，否則，處分無效。而公房使用權(quán)在一定條件下可以直接進(jìn)入市場(chǎng)交易。第三，在共有場(chǎng)合，各共有人原則上可隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物的權(quán)利。但在公房使用權(quán)人與產(chǎn)權(quán)人之問的關(guān)系上，產(chǎn)權(quán)單位無請(qǐng)求分割之權(quán)。從這個(gè)意義上講，公房使用權(quán)還不是自物權(quán)，只有按照現(xiàn)行的有關(guān)“房改”政策，使用權(quán)人出資購買房屋產(chǎn)權(quán)后，才能演變成為自物權(quán)。

第四、將公房使用權(quán)界定為用益物權(quán)，并通過法律或司法解釋加以明確，有利于保護(hù)權(quán)利主體的合法權(quán)益，為此類糾紛的解決提供依據(jù)。目前公有房屋使用權(quán)人對(duì)公有住房實(shí)際上行使了一種永久的占有權(quán)、控制權(quán)，其交納的租金并非所有權(quán)經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)，不能與房屋租金和土地的絕對(duì)地租及級(jí)差地租相稱，公有房屋使用權(quán)已相對(duì)獨(dú)立于國家所有權(quán)，成為一種獨(dú)立的物權(quán)，但這種權(quán)利畢竟是建立在他人之物上的，以實(shí)現(xiàn)使用價(jià)值為目的，從這一點(diǎn)上看，公有房屋使用權(quán)更類似于用益物權(quán)中的用益權(quán)?！坝靡鏅?quán)即在保持物的本質(zhì)情況下對(duì)他人之物使用和收益的權(quán)利”，作為用益權(quán)人，可以如同自己所有對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行占有、使用、收益，在一定條件下，用益權(quán)人還可對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行處分。我國現(xiàn)行法律以及以梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的《中國民法典草案建議稿》主要規(guī)定了以下幾種用益物權(quán)：基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)、鄰地使用權(quán)，典權(quán)等。之所以未將公房使用權(quán)規(guī)定為用益物權(quán)，筆者認(rèn)為，公房使用權(quán)作為特定歷史條件下的產(chǎn)物，在不久的將來即將退出歷史的舞臺(tái)，如果對(duì)一項(xiàng)沒有生命力的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，勢(shì)必要加大立法成本。另外，過去公有房屋使用權(quán)與用益權(quán)最根本的區(qū)別就在于收益，公有房屋使用權(quán)人不能通過出租、出售等方式進(jìn)行收益?，F(xiàn)在，隨著公有住房改革的深入和二級(jí)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的放開，公房使用權(quán)象農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)一樣已允許流通，其作為用益物權(quán)的主要法律障礙已經(jīng)消除。如果考慮到立法成本的問題，可以不把它作為一種獨(dú)立的物權(quán)在物權(quán)法中加以規(guī)定。但是，鑒于公房使用權(quán)糾紛在現(xiàn)階段還大量存在這一現(xiàn)狀，最高法院應(yīng)通過司法解釋對(duì)其物權(quán)屬性加以明確。司法解釋創(chuàng)設(shè)物權(quán)已經(jīng)在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，關(guān)于被拆遷人優(yōu)先權(quán)問題上得以體現(xiàn)，并為學(xué)者認(rèn)可，這樣，也可以使其名正言順地成為一種獨(dú)立的物權(quán)。

二、審判實(shí)踐中幾類公房使用權(quán)糾紛的處理

、關(guān)于公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題

公房使用權(quán)能否進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)以及如何交易問題，是隨著城鎮(zhèn)住房改革不斷深化和展開產(chǎn)生的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》明確禁止自由轉(zhuǎn)租和買賣公房使用權(quán)，現(xiàn)在允許公有住房公開有償轉(zhuǎn)讓必然和該規(guī)定相沖突。因此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的行為無效。筆者對(duì)此持反對(duì)意見。第一，按照筆者前面的觀點(diǎn)，公房使用權(quán)是一種他物權(quán)；屬用益物權(quán)、從其法律特征上看，是允許轉(zhuǎn)讓的。而且，轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權(quán)，并未對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)造成任何侵害；第二，按照合同法規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立的合同，只要不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的法定無效情形，不違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)為有效合同，受法律保護(hù)。最高人民法院關(guān)于屬于《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效；應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)，行政規(guī)章為依據(jù)?！苯ㄔO(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》顯然不屬于法院認(rèn)定合同效力的依據(jù)；第三，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀情況來看，允許公房使用權(quán)自由交易已是一種發(fā)展趨勢(shì)。２００２年１２月１５日北京市國土資源和房屋管理局作出的《關(guān)于開展直管公房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》已明確指出了公有住房使用權(quán)可以作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并要求“直管公房經(jīng)營管理單位應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)辦結(jié)各種手續(xù)，不得以任何理由予以拒絕”。１９９９年４月１９日沈陽市《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允許公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓?！笨梢姽凶》渴褂脵?quán)進(jìn)入市場(chǎng)，并逐步被法律法規(guī)所認(rèn)可，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。因此，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)的應(yīng)屬有效合同，如果因產(chǎn)權(quán)人拒絕辦理更名過戶手續(xù)，應(yīng)由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

、關(guān)于公房使用權(quán)能否繼承問題

公房使用權(quán)能否繼承問題，傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，按照繼承法，遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，而公房并非死者個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不屬于遺產(chǎn)，當(dāng)然不發(fā)生繼承問題。筆者認(rèn)為，公房使用權(quán)是可以繼承的。第一，遺產(chǎn)既包括公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，也包括財(cái)產(chǎn)權(quán)利?！袄?，公民生前享有的擔(dān)保物權(quán)如抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)，在公民死亡時(shí)可與其所擔(dān)保的債權(quán)一并作為遺產(chǎn)；公民享有的土地使用權(quán)，典權(quán)在權(quán)利存續(xù)期間，在土地使用權(quán)人、典權(quán)人死亡時(shí)。該土地使用權(quán)、典權(quán)屬于遺產(chǎn)范圍?！笨梢?，他物權(quán)，包括擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)均可作為遺產(chǎn)，公房使用權(quán)作為一種典型的財(cái)產(chǎn)權(quán)利當(dāng)然可以作為遺產(chǎn)；第二，前面筆者已經(jīng)闡述，公房使用權(quán)名為公房租賃，實(shí)質(zhì)具有實(shí)物工資的意義。如果這種權(quán)利不允許繼承，將侵犯繼承人的合法權(quán)利?！冻鞘泄蟹课莨芾硪?guī)定》第２８條規(guī)定：承租住宅用房的，承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更名手續(xù)。從該條規(guī)定中也可以看出，公房使用權(quán)是可以繼承的。

在發(fā)生繼承爭(zhēng)議時(shí)，可參照《最高法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定精神處理。即：各繼承人就作為遺產(chǎn)的使用權(quán)房屋的價(jià)值及歸屬達(dá)成協(xié)議，按協(xié)議處理；無法達(dá)成協(xié)議的，人民法院可按以下情形分別處理：各方均主張作為承租代表人承租房屋的并且同意竟價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許；一方主張房屋使用權(quán)的，就價(jià)值不能達(dá)成一致的，可由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)價(jià)格對(duì)房屋使用權(quán)作出評(píng)估，取得房屋使用權(quán)的一方應(yīng)按繼承份額給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；雙方均不主張房屋使用權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

、關(guān)于家庭成員之間因公房使用權(quán)爭(zhēng)議的實(shí)務(wù)處理問題

家庭成員之間的房屋使用權(quán)糾紛，反映在實(shí)務(wù)中主要有兩種情況，一是家庭成員關(guān)系不睦，具名承租人要求其他家庭成員騰房而引起的糾紛；另一是房屋拆遷后因貨幣安置款分配而產(chǎn)生的糾紛。

要解決這類問題，首先要解決在實(shí)踐中存在分歧的“關(guān)于使用權(quán)房屋的同住人口是否能夠構(gòu)成對(duì)房屋的共有問題”。對(duì)該問題有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，同住人口不能當(dāng)然地?fù)碛泄灿袡?quán)，而是要區(qū)分情況來加以確認(rèn)。如在取得公房使用權(quán)時(shí)，除承租代表人外，已明確列入承租人，即使用權(quán)證上明確確認(rèn)的同住人口的，方可構(gòu)成共有，否則不構(gòu)成共有。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，共同居住超過二年的，可視為共有人，理由是：根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“承租住宅用房的承租人在租賃期限內(nèi)死亡，其共同居住兩年以上的家庭成員愿意繼續(xù)履行原契約的，可以辦理更各手續(xù)”。該規(guī)定從另一角度可推論出共同居住超過兩年的，可視為有居住權(quán)。對(duì)這個(gè)問題，筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況來確定爭(zhēng)議的公房使用權(quán)是否已經(jīng)演變?yōu)榱思彝ス灿胸?cái)產(chǎn)。共有的產(chǎn)生通常是基于當(dāng)事人的意思表示和法律的直接規(guī)定，居住本身不會(huì)產(chǎn)生共有。因此，同住人口是否對(duì)共同居住的房屋具有共有權(quán)，要看該房屋是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化為家庭共同財(cái)產(chǎn)或系共同投入所得。在取得公房使用權(quán)時(shí)，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時(shí)確定面積等因素的一個(gè)重要條件的，或其他同住人口交納了增加面積款的，或所交舊房為其他同住人口的共有財(cái)產(chǎn)的，即使房屋使用權(quán)證上未明確記載該同住人口為共同承租人，也可構(gòu)成共有。否則，僅憑居住不能構(gòu)成對(duì)公有住房使用權(quán)的共有。

對(duì)于家庭成員關(guān)系不睦，具名承租人要求其他家庭成員騰房而引起的糾紛，根據(jù)以上分析，如果爭(zhēng)議的公房使用權(quán)中有其他家庭成員的財(cái)產(chǎn)份額，構(gòu)成共有，按照民法關(guān)于共有的原理，在共有物分割之前，共有人不能對(duì)共有物獨(dú)占，不能妨礙其他共有人行使權(quán)利。因此，具名承租人要求其他家庭成員騰房的，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求；另外，大陸法很多國家法律均規(guī)定未成年子女對(duì)其父母的房屋享有居住權(quán)，父母要求未成年子女騰房的，也不能得到支持。

對(duì)于房屋拆遷后因貨幣安置款分配而產(chǎn)生的糾紛，如果共同居住人已構(gòu)成對(duì)使用權(quán)的共有，則有權(quán)參與補(bǔ)償款的分配，如未構(gòu)成共有，根據(jù)沈陽現(xiàn)行房屋拆遷政策，補(bǔ)償費(fèi)的多少與居住人口無關(guān)，只與原房屋面積有關(guān)，未構(gòu)成共有的同住人口，無權(quán)參與分配。承租代表人與構(gòu)成共有的共同居住人口，對(duì)補(bǔ)償費(fèi)如何分劈問題，應(yīng)根據(jù)公平原則，結(jié)合使用權(quán)房屋的來源情況，由法院酌情處理。

審判實(shí)踐中還有一種情況，公有住房動(dòng)遷期間，原承租代表人死亡，與其共同居住的子女以其自己名義取得回遷房產(chǎn)權(quán)或貨幣安置款，而引起的繼承和析產(chǎn)問題。根據(jù)公房使用權(quán)的性質(zhì)，其他繼承人有權(quán)主張財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在處理上，首先應(yīng)確定與父母共同居住的子女是否擁有承租使用權(quán)，是否構(gòu)成對(duì)使用權(quán)的共有，如構(gòu)成共有則應(yīng)先析產(chǎn)，將該子女應(yīng)得的份額扣除后，其余財(cái)產(chǎn)按繼承處理。如果其中一個(gè)子女已經(jīng)取得了回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，則不應(yīng)再將該房屋作為“遺產(chǎn)”進(jìn)行分割，而應(yīng)在確定原使用權(quán)房屋的價(jià)值后，由其對(duì)其他繼承人給予補(bǔ)償。

(四)、關(guān)于公有住房在房改過程中產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛處理問題

１９９４年７月，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展的目標(biāo)，明確了建立公積金制度、推進(jìn)租金改革和出售公有住房等三方面住房制度改革的基本內(nèi)容。公有住房在房改過程中產(chǎn)生的權(quán)屬糾紛主要是指出售公有住房而產(chǎn)生的糾紛。大致有以下幾種情況：公有住房進(jìn)行房改，原承租代表人與產(chǎn)權(quán)人簽定了出