行·銷·傳·播·策·略中國·***<***時尚購物廣場>作為沈陽房地產專業(yè)廣告公司之一的**廣告公司，憑借多年房地產策劃經(jīng)驗的優(yōu)勢，已經(jīng)積累深厚的業(yè)內品牌。我們非常榮幸有機會參與貴公司《***購物廣場》的整合推廣的招標工作。一個資深地產廣告公司具有多樣化樓盤推廣之經(jīng)驗。對于貴公司《***購物中心》推廣之強大信心建立在我們多年來地產市場的摸爬滾打，尤其是商業(yè)地產的全程推廣的操作。我們將因循地產市場之規(guī)律，在總結以往經(jīng)驗教訓的同時，從競爭激烈的市場中，尋求項目的機會點及發(fā)展點。我們堅信通過與貴公司一起對項目進行深刻的市場分析和論證，迅速達成一致的理解，營造一種強強合作，同時也對本策劃報告的科學定位，雙方進行多方求證。預祝項目推廣成功！前言提報內容第一部分：本溪商業(yè)市場概述第二部分：目標客戶定位第三部分：項目SWTO分析第四部分：項目定位第五部分：推廣節(jié)奏第六部分：本案規(guī)劃建議第七部分：銷售策略第八部分：平面表現(xiàn)1、本溪市商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低，購買力有外移現(xiàn)象

***商業(yè)區(qū)，是本溪市的商業(yè)中心，但商業(yè)街區(qū)道路建設滯后，鋪位門面裝潢普通，所謂的大型商場內部布局也比較雜亂，經(jīng)營的品牌質量及知名度較低。本溪的商業(yè)購買力以本地人為主，由于上述業(yè)態(tài)層次的負作用，城市商業(yè)一般只能提供區(qū)內購買力的基本消費，屬中低檔消費層次。大件商品和品牌商品的消費傾向于外區(qū)域，如沈陽、丹東、北京等。長期以來存在嚴重的購買力外移現(xiàn)象。第一部分：本溪商業(yè)市場概述2、本溪市商業(yè)布局以臨街商鋪為主

本溪市區(qū)的主要商業(yè)街是以永豐商業(yè)區(qū)為主，輻射周邊區(qū)域，主要特點如下：1、永豐周邊沿街小商鋪比較多，“馬路商業(yè)”現(xiàn)象嚴重。2、沿街店鋪經(jīng)營品種多且比較雜。3、經(jīng)營品種缺少品牌專場，周邊居民要買此類物品，都須跑好幾個店鋪。4、缺少專業(yè)化、規(guī)模化、高檔次的統(tǒng)一經(jīng)營的專業(yè)購物中心。5、因此形成了“小商鋪，集散經(jīng)營”的模式。3、本溪市商場經(jīng)營方式落后

主要表現(xiàn)為以下幾點：1、商場不成規(guī)模，這是本溪市現(xiàn)有商場的先天缺陷之一。

2、缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營管理，難以保證商場的檔次。

3、缺乏嚴格的物業(yè)管理。

4、配套設施不完善，交通、經(jīng)營環(huán)境不好。本溪市目前很多商場極少考慮周邊的配套設施和交通狀況。如停車位等情況。4、本溪市商鋪投資活躍

本溪市商業(yè)以街鋪為主，主要商業(yè)街區(qū)商鋪基本上是供不應求。因為近年來，居民對房地產投資的逐漸升溫，尤其是對商鋪投資更為明顯。商鋪投資的觀念為絕大部分投資者所接受，商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時對商鋪本身素質的要求也逐漸提高。5、市場期待大型商業(yè)項目的出現(xiàn)

本溪市的商家和消費者都很期待本溪市有一個現(xiàn)代化的大型商場。并且根據(jù)市場供不應求的現(xiàn)象所表明，有相當大的一部分商家準備在未來買鋪，這為我們推出商鋪進行銷售提供了市場機會。6、綜述永豐商業(yè)區(qū)的人流量和車流量比較大，在經(jīng)營內容上也有不同的偏重。我們走訪得知永豐商業(yè)區(qū)現(xiàn)沒有商圈核心。****時尚購物廣場的出現(xiàn)，可能會使得該區(qū)域具備商圈核心的區(qū)位條件。

以整個本溪市來看，目前最缺乏的是商圈的龍頭，檔次較高的商業(yè)廣場成為本地市場的缺口。隨著人們生活水平的提高，多功能、綜合性的購物中心已呈呼之欲出之勢，本項目正好填補了這一市場空白。如何突出本項目在規(guī)模、商業(yè)價值上的稀缺性以及綜合性檔次性；如何改造周邊環(huán)境和交通；如何引入核心店駐場

；如何推行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，將成為本項目營銷的重要工作。

第二部分：目標客戶定位1、目標客戶群定位：第1類是投資者（購買商鋪用來出租商鋪取得回報）；第2類是經(jīng)營者（購買商鋪自己經(jīng)營）；第3類是連鎖品牌店。

2、目標客戶類型分析沖動型：有些目標客戶屬于初始投資，由于金錢到手較易，造成消費較為沖動。理智型：本項目的目標客戶以理智務實型的也將會有相當大的一部分群體。3、目標客戶群個性分析

A專業(yè)投資型這部分客戶群已經(jīng)過了前期資本積累，屬于“先富起來”的一批人，大多文化程度不高，但投資經(jīng)驗豐富，投資心態(tài)成熟，理智務實，相信實實在在的、邏輯性強的投資分析，同時由于市場因素等問題，需轉向投資以獲取更大的經(jīng)營利潤空間。B周轉資金較充足，但不知如何使用的投資者

這部分客戶群具有充裕的資金實力，希望通過保障性較大的投資，獲得穩(wěn)定的升值與回報但欠缺投資經(jīng)驗，相信專家和朋友的建議，容易受外在因素影響，投資較為沖動。

C周轉資金不多，希望通過自身眼光和知識來賺錢的投資者

這部分客戶群知識結構和綜合素質較高，意識觀念略為新潮和現(xiàn)實，對新生事物能給予較高關注度，相信自己的眼光和判斷，會結合政策等因素對投資目標作詳細的考察，出手謹慎。4、目標客戶特征描述：投資需求（關注點）a、區(qū)位地段b、人氣c、項目本身的特點、優(yōu)勢d、發(fā)展前景e、政策背景購買力a、理智型的投資者一旦考察顯示有利，即會選擇與自身資金實力相匹配的面積進行投資。b、沖動型的投資者資金無虞，易猶豫，但受煽動后將會比較沖動。信息來源受本溪市整體氣氛影響，其主要信息來源為：a、報紙媒體b、電視媒體c、朋友口碑相傳

1、項目優(yōu)勢

發(fā)展商的品牌優(yōu)勢

大連成熟開發(fā)商，具備一定的品牌知名度和信任感。

硬件優(yōu)勢：中庭、停車場

本項目有較大的中庭廣場，周邊商鋪圍繞著中庭進行設計，現(xiàn)代感較強，采光效果好。地下停車位及倉庫的規(guī)劃，在本溪市商業(yè)項目中目前僅有的。地處傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)

本溪市傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)是永豐商業(yè)區(qū)。而****時尚購物廣場處于這個經(jīng)濟帶，可以受整個板塊的帶動效應。

可以推行一流的物業(yè)管理

第三部分：項目SWTO分析2、項目劣勢交通狀況****時尚購物廣場周邊道路比較多，交通比較混亂。市容狀況

****時尚購物廣場周邊的環(huán)境不太理想，靠近銀行附近，亂擺放的各類水果攤，占道經(jīng)營嚴重。商業(yè)能見度不理想商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。廣場正面不利于以后商業(yè)氛圍營造****時尚購物廣場的正面是學校，不利于大幅廣告位對營造商業(yè)氛圍。3、項目機會點市政府的支持

本溪市政府對****廣場比較重視，在項目運作過程中可以獲得一些政府的支持。有利的發(fā)展趨勢

本溪市這幾年的經(jīng)濟發(fā)展迅速，而大型商業(yè)項目還不多，市民的消費欲望沒有完全被釋放出來。具備成為商業(yè)龍頭的條件****時尚購物廣場從規(guī)模、區(qū)位、綜合性等方面來看，都具備成為商業(yè)龍頭的條件。商鋪投資熱情和商家的經(jīng)營熱情不僅是本溪市，從全國范圍來看，目前人們進行投資的方式，商鋪是首選的幾種方式之一。4、項目威脅

部分客戶的攔截

由于地理位置和商業(yè)能見度問題點的出現(xiàn)，在經(jīng)營日常用品和一般性品牌時候，消費者會選擇一些進入方便或就近原則。

開發(fā)量逐漸加大

本溪市永豐商業(yè)區(qū)鋪面開發(fā)量加大，市場日趨飽和。招大商家的困難性

現(xiàn)在各大商業(yè)企業(yè)對選擇商場入駐經(jīng)營越來越慎重，要求也越來越高。第四躁部分穗：項愈目定桿位(一僚)項盜目整踢體定痛位及往內涵整體味定位刻：1、呈集購同物、客休閑巧、娛株樂、漁餐飲倘于一累體的偏中高醬檔大環(huán)型購薦物中枕心。2、剛“時末尚領室地，望流行污天堂斑”。3、作本溪債市商椅業(yè)的遼引擎企。定位早內涵互：1、臂“集游購物腰、休揮閑、屠娛樂愛、餐也飲于燒一體六”體種現(xiàn)出著**勻**誰商業(yè)千廣場濃的提桶供服鼻務功撐能的泄全面性抽。2、本“中聽高檔窗”是族指*腔**霞*商項業(yè)廣殺場在孩購物疼環(huán)境墓、商聲品品卡質、依消費乒群體侵的檔末次定背位。3、再“大瘋型”方是指澡**汪**椒商業(yè)爛廣場櫻的純汽商業(yè)葛廣場嗓，在轉本溪的市目稀前是致唯一非的。4、肚“時庸尚領闊地，啊流行孫天堂教”是預指當屆所在謊區(qū)域耽經(jīng)濟用發(fā)展康到一岸定程懲度，管出現(xiàn)勾的時傷尚型購撥物中袖心，堡就其捆硬件江規(guī)模碗上來悄講，承本溪蠶市目漲前的漲發(fā)展屆現(xiàn)狀湯來看昌，比剩較適床合發(fā)展時刺尚型井的購塊物中欣心。**規(guī)**毫商業(yè)沾廣場圍必須險要對透周邊栽交通奇和環(huán)和境進搶行改阿造，樹合理堤定位察，從存而強饒化其紗作為龍頭德商場鎖的作牧用，時用以萄保證勁其長銜期的羊興旺顯。(二搜)定幸位細蒸分1.偵形象尚地位封定位黨：“椒城市蹈名片接、商招業(yè)引冊擎”定位勉內涵型：(1另)露從本斑溪市柳目前晌商業(yè)叛的整彈體發(fā)銅展來抱看，憐缺乏逮一個叔引擎做。(2塘)屢隨著賣本溪姜市的贊發(fā)展偷，迫拾切需江要一云個為抹市民拉提供藍購物狠、休群閑、醫(yī)娛樂繼、餐智飲綜合距型購司物中君心。(3電)阻**仁**招商業(yè)騙廣場補將成剖為本筍溪市甘的一默張“時城市者名片皆”，無也代絕表本粒溪城思市發(fā)蔽展的成就升。2.薯功能炸定位匪：“然具備城商業(yè)乖、社殼會、枕文化放交流垃消費狹及服捆務功表能”**飛**重商業(yè)武廣場壓不僅救是具猶備購腥物功熟能，峰而且炸還具腸備休濃閑/斥娛樂欣/餐行飲方鄰面的饞功能這些許方面撇的功牽能不奮僅可挑以提激供旺返場保配證，漿并且盆對樹驚立*富**丙*商粉業(yè)廣誰場的萍整體款形象和換檔次紫有很孔大的禮作用畝。3.妨業(yè)態(tài)蛙定位地上所一層射：精敵品街好鋪、頁美式令快餐艘、原尸有經(jīng)經(jīng)營品苗牌。地下協(xié)一層拌：專賣習店、剛服飾握、鞋指帽等賣場地下禾二層桑：化傳妝品阻、首小飾、盡服飾遍等。晚（進行致細分閥，分豪區(qū)設纏賣場晉）地下旱三層尤：停倚車場肯及倉尤庫（1孤）首止層主升要是陵用來伯吸引腿人氣選，利動用品紡牌優(yōu)信勢，致吸引泡消費捐群體卷。（2國）地固下一查層，津包含鄙范圍子很廣邪泛，庸包括體專賣消店、井服飾月、鞋順帽商蹄品等饒。（3勵）地肢下二竟層。尼主要消是一目些時挎尚、炒流行聾、小引件飾靠品及婆化妝梯品等碎。根據(jù)推廣方案，將廣告具體內容落實分為四個階段：第一階段：啟動期宣傳推廣要建立立體的推廣構架，從銷售所涉及的方方面面如營銷中心、工地形象、大眾媒體對目標對象進行全方位的銷售傳遞，以在短期內擴大知名度，提升銷售業(yè)績。第二階段：升溫期全方位廣告宣傳，配合主題活動，推廣商鋪。廣告形式以報紙廣告和電視廣告、路牌為主，目的在于信息的盡可能告知。利用報紙廣告，配合相應的軟性新聞宣傳和營銷活動（新聞發(fā)布會、展示會），以迅速擴大知名度和建立大眾信任感。第三階段：熱銷期考慮進攻力度，一方面以立體全方位的媒介進行多點進攻；另一方面在報紙媒介方面以相對大的版面進行投入。第四階段：鞏固期可用均頻率，中版面進行推廣。第五孫部分改：推甜廣節(jié)艷奏1、盡店鋪育的配肅置從外血國M欄AL出L的釋規(guī)劃預經(jīng)驗貢中，矛我們反可以業(yè)清楚趣地看負到其虧基本溪的規(guī)證劃理安論：閘所有奴的店啄均面向街攝道，羽核心浸店的葡位置封在商若場的脆最里昏面。養(yǎng)由此皮我們哭知道禮影響介整個拿賣場耗空間召格局別，最主要痕的因浴素是鋒店鋪住的配佩置，蠟尤其釣是核組心店臉的位陣置。（1）核訴心店偉的配教置一般近而言非，核健心店妨的面票積都撤是很就大的來，且片具有怨較大峽的顧召客吸銅引力盤（聚沾集人昏氣）抓。同時核兵心店采最理著想的識位置拋是在駝商場物的最洪里側族或是妹整個念賣場鼓的最驗里側著，希摔望所址有前難往核心店扮的顧資客都哭能夠剪先經(jīng)鄭過其顛他商招店。擇根據(jù)嬌**速**醒購物孝廣場籮的實宮際情暈況，片在確暮定商會業(yè)中心的就位置孤作為椅核心蛛店外掠，建盛議在罪步行飽街設枝立飲租食類惑的核扶心店下，如尼麥當門勞、乳肯德彎基等，以角保證游整個殲商場燒的便帶利性魂和流吃暢性渡，更觀能夠念為步占行街諸創(chuàng)造混出更爸大的礙價值料空間即。第六罷部分覆：本澇案規(guī)巴劃建獲議（2范）商代品區(qū)擴域劃戒分有關水一般串專賣省店的疲位置塵規(guī)劃吃，可銹分為歷兩個慚步驟責來進攤行：幣首先集是依期據(jù)經(jīng)續(xù)營理煩念劃候分不同的嶼商品宿區(qū)域淹范圍嘉。雖然登購物酬中心擔不像蘿百貨當商店鄉(xiāng)豐，但殺是站峰在為念使顧揮客容赤易比沿較和偷選擇候購買松的立杠場上硬，購物中巡壽心仍汪然需目要按硬品位執(zhí)、主欄題或生是心蠅理及誤性別瓣年齡打等因沒素，抹來考射慮不鑰同的吩商品磚區(qū)域的表須現(xiàn)。但是雜，基變本上載在規(guī)均劃商尼品區(qū)毒域時腐，最馬需要萄費神龜?shù)膽┰撌琴F餐飲面業(yè)。輩因為桃根據(jù)蜜資料籌顯示，到堡商場赴中消上費的宋客人然當中喚，有減80居%的害人一搭定會紛到美勻食廣霉場消冤費。咐所以惰當我江們在佳決定餐禍飲行盲業(yè)的贈位置筍時，努理論柴上必猶須考總慮能臣讓購價物中較心中喝每一墳個角逢落的股顧客案，都替可以很方芝便地紙來到毅美食舌廣場士才行魂。（3痰）搭隱配組懲合原筑則完成霞商品駁區(qū)域寄劃分拉后，頓接下曲來的培第二龜個步愿驟是杏針對孩主要吃不同臥特性免的專逃賣店侍，作雖一適當紗的位濾置安星排。顛因此冷，我援們建降議發(fā)斃展商碌在前選期銷遍售過伯程中童不適扛宜將警店鋪遭經(jīng)營去種類劃撒分得霞太細球，從蔽而局榜限了槽今后朵經(jīng)營桂的安鼠排。搭配穗原則怨——幫不同盜個性篇、不轟同商媽品構兆成，英但相售同業(yè)乘種的除店，星要相拋鄰配廁置或爐是配請置在視騙線內劣，以驚便顧叛客的螺比較曉購買晴。組合雹原則悟——水同一卵主題橫與同可一對甚象層家的不屯同業(yè)故種店撞，配有置在拖同一少區(qū)域暮，以社增加長顧客逛特街的余樂趣凈。（4減）店盼鋪空參間店鋪盤空間則的大魯小，旱影響獵到日腫后*個**察*銷程售的箱店數(shù)愁?；獗旧侠?，*接**承*的牽店數(shù)真必須昆越多越好動，除盜了面嗎積的燦考慮走外，侍重要廈的是謀能提固供顧架客更踏多的殊商品卷選擇參。然供而今贊后經(jīng)營時鈴，一杏般的們租戶婆總是撐要求寒得到緊更多先的面題積，底以便等能夠羞陳設愁更多端的商對品，凡并在與其絹他店雙的競森爭中已取得落優(yōu)勢格。如車何平壺衡雙租方的句需求圣，是民決定膜店鋪子空間霧大小為的關鍵所延在。**算**千店鋪楊面積殲的劃伙分上烘，我泉公司術建議鹿銷售訪面積悟介于浩10殘平方溝米至露20堂0多妥平方健米之朽間，基釋本上鏡能夠忽滿足口各類婦商家櫻的需搖要。沿另外罵我們友還建錢議將死首層吵店鋪災在劃碰得小阻一些，以何增強協(xié)首層和的營抽業(yè)氣續(xù)氛，運更有高利于乏營造瓶“旺渠場”蝕局面符。2、柿街道鉆與廣踢場的統(tǒng)規(guī)劃街道芹的主挨要功俯能是戰(zhàn)促使序顧客必能夠拌更加暗舒適渴地游笛逛所尸有的港店鋪望與核炎心店壞。為此，俘從原貍則上控來說東最好釣只有批一條落街，奶以免壓顧客鄭錯過棚任何至一家鉗店。莖但是神由于**可**膽規(guī)劃舊的特贏殊性齡，其逗步行雁街已驕經(jīng)設貝計為貿葉脈縮慧式的電多條鞠街道速，因橋此這失些只能通辮過實敵際情皂況給姑予修丈改。建議拍廣場撇利用石噴泉蝕、花郊卉、刪樹木文、雕饞塑小震品及粒建筑紐奉挑空仆等設遙計手犬法來遵增加它的父魅力營，同辱時廣費場上頸應該支設有濱休憩裝座椅甚并留隊有活興動空擠間，劉作為姑商業(yè)并促銷的重濤要場網(wǎng)所。事實肅上，從廣場洋正應壇該是餡**艇**鏡經(jīng)營輸差異召化的必重要鎮(zhèn)手段湯之一薄。精品慕服裝勵（核恨心主恢力店反）原有經(jīng)營品牌美式快餐學校精品蠟街精品街（1姥）地脖上一暗層規(guī)與劃建毫議2、地下一層規(guī)劃建議休閑服裝專賣店鞋帽箱包服飾箱包3、心地下丟二層春規(guī)劃種建議服飾化妝詠品飾品服飾第七團部分繁：銷爐售及偶招商翼策略地上一層地下一層地下二層地下三層最小面積分割，以高單價方式產生低總價的商鋪，以適合多數(shù)購鋪客戶。適中面積分割，面向資金充足的購鋪客戶。以可間隔大小面積的形式，適合多數(shù)客戶。倉庫及停車位1、酷銷售諒策略地上一層地下一層地下二層地下三層達到“旺場”的作用，推動