大理FILENAME海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報告（代項目建議書）.docPAGE1PAGE34可行性研究報告大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報告（代項目建議書）昆明劉家駿建設工程項目管理咨詢有限公司滇西辦事處泰宇集團大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司二00六年四月可行性研究報告（代項目建議書）編寫人員負責人：楊正貴經(jīng)濟學專家參加人：丁榆生高級規(guī)劃師國家注冊規(guī)劃師楊中雄高級工程師楊鳳鳴工程師許連軍工程師杜德勝高級工程師國家一級建造師張文鼎項目投資咨詢策劃專家寸浩森項目市場營銷部經(jīng)理目錄一、項目背景與建設必要性1、項目背景2、項目建設必要性二、項目概述1、項目基本情況2、項目性質3、項目開發(fā)單位4、規(guī)劃的指導思想和開發(fā)理念5、用地及主要經(jīng)濟指標6、生態(tài)住宅區(qū)設計原則和方案三、投資估算、資金籌措與投資計劃1、總投資額2、資金籌措3、投資計劃四、項目資源與建設條件1、項目用地分析2、施工期間交通、水、電供應3、建筑材料的采供：五、項目實施方案和進度安排1、項目實施方案2、項目實施的組織計劃3、項目實施的進度安排六、市場分析與銷售計劃1、大理市場基礎與消費狀況2、大理市住宅需求預測3、售價分析4、銷售對象5、銷售計劃七、投資效益與財務分析1、社會效益2、環(huán)境效益3、經(jīng)濟效益與財務分析八、環(huán)境保護措施1、可能形成的污染因素2、保護和治理措施：九、綜合評價與結論附件：1、用地規(guī)劃地界平面圖2、項目概念性規(guī)劃平面圖3、公司營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、稅務登記證4、法人代碼證5、稅務登記證大理海灣生態(tài)住宅區(qū)可行性研究報告（代項目建議書）一、項目背景與建設必要性1、項目背景按照規(guī)劃，大理市城市性質確定為：滇西經(jīng)濟區(qū)的中心城市，大理白族自治州州府所在地，國家級歷史文化名城和與國際接軌的風景旅游城市，大理市作為滇西地區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟區(qū)的中心城市。為使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市，城市人口向50萬人發(fā)展；城區(qū)面積將達到35平方公里，大理市住宅市場仍在不斷產(chǎn)生新的需求。無論通過何種途徑增加，城市的發(fā)展都需要相應的配套建設和住房。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。所以，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們海灣生態(tài)住宅區(qū)的項目開發(fā)建設提供了一定的市場。2、項目建設必要性（1）住宅建設在大理城市建設中具有重要意義。居住是人們生存活動的重要條件，住宅是人們滿足居住條件的物質基礎，安居才能樂業(yè)。城市經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高，反映在城市面貌的變化上，其中最直接地反映在城市居民住宅的變化上。城市越發(fā)達，居民住宅建設要求越高。無論是新興城市的建設還是老城市的改造，住宅都需同步規(guī)劃建設。大理市政府對城市建設長遠規(guī)劃發(fā)展中的住宅建設問題十分重視，該項目是充分合理利用荒山荒進行開發(fā)建設，對生態(tài)住宅建設用地提供了必要的用地保證。建設海灣生態(tài)住宅區(qū)符合大理市大力發(fā)展旅游、居住產(chǎn)業(yè)的要求，符合云南省委、省政府提出的把大理建設成為“山水園林大城市,風花雪月大花園”，使大理成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市的要求，符合省長辦公會和州、市黨委政府開發(fā)海東的戰(zhàn)略思路。（2）本生態(tài)住宅區(qū)建設項目位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，已納入大理市建設規(guī)劃，主要為大理州、市的政府機關、企事業(yè)單位人員和外來創(chuàng)業(yè)人士、經(jīng)營者提供生態(tài)居住條件，是成規(guī)模的生態(tài)住宅生態(tài)住宅區(qū)。（3）海灣生態(tài)住宅區(qū)項目的建設，將帶來社會、環(huán)境、經(jīng)濟方面的效益。一是通過該項目建設，可對大理市投資起到一定的推動和促進作用，提升該區(qū)人氣，吸引外來資金投入開發(fā)建設；二是該項目建設，給大理營造高質量的人居環(huán)境和美麗的家園，同時也將促進周圍的環(huán)境條件得到很大改善；三是該項目的實施將給國家?guī)矶愘M和財政收入，也給企業(yè)帶來一定經(jīng)濟收益，解決部分就業(yè)安排，對社會、對國家、對企業(yè)都是非常有益的。二、項目概述1、項目基本情況項目名稱:大理海灣生態(tài)住宅區(qū)（暫定名）項目地址：大理海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐建設規(guī)模與投資：項目總用地面積：320001.6㎡，480畝凈用地面積：219048.4㎡，328.6畝總建筑面積：107470㎡總居住戶數(shù)：332戶總投資：20632萬元，其中：土地投資2450萬元，建筑工程投資10209萬元，基礎設施建設費4269萬元，不可預見費500萬元。建設周期：3年2、項目性質把大理建設成為“山水園林大城市,風花雪月大花園”，最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市的重點配套工程——海灣生態(tài)住宅區(qū)。3、項目開發(fā)單位泰宇集團大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司泰宇集團是以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，以整合社會優(yōu)勢人才、資金和物資等資源為基礎，集房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)營銷、建筑設計、施工、監(jiān)理等為一體，實行多元化經(jīng)營的企業(yè)集團。集團核心企業(yè)為大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、大理市第一建設工程有限責任公司、大理生源水務工程有限責任公司、漾濞縣蒼山西坡大花園生態(tài)發(fā)展有限責任公司、昆明劉家駿建設工程項目管理咨詢有限公司滇西辦事處、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理咨詢有限責任公司大理項目部等6個法人實體。集團可在滇西地區(qū)同時開展房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)營銷、投資咨詢策劃、可行性研究、建筑設計、工程施工、旅游服務等多個門類業(yè)務。集團是順應大理市“十一·五”規(guī)劃：把大理市建設成為滇西經(jīng)濟區(qū)中心城市，建設成為最適宜天下人居住和投資創(chuàng)業(yè)的城市，將城市人口發(fā)展到50萬人，城區(qū)建設面積達到35平方公里這一目標而建立，是響應州、市政府鼓勵發(fā)展旅游業(yè)、居住業(yè)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)而建立。集團堅持“高瞻遠矚、至誠至信”的經(jīng)營理念，追求合作共贏和共同的成功，集團的建立和發(fā)展正是源于社會各界的信任、關愛和支持。泰宇集團的領導團隊：楊正貴：經(jīng)濟學專家。曾任大理市輕工局局長、黨委書記；大理市計委主任、黨組書記；大理市人大常務副主任、黨組副書記；大理錦興股份有限公司董事長、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司外方代表、常務副董事長，是泰宇集團的發(fā)起人和組織者?，F(xiàn)任泰宇集團總裁。楊中雄：高級工程師。昆明劉家駿建設工程項目管理咨詢有限公司滇西辦事處主任、云南監(jiān)協(xié)監(jiān)理詢有限責任公司大理項目部經(jīng)理。曾任大理市設計院院長；大理市建委副主任，大理市建設局黨委書記、副局長、總工程師；大理市供排水公司董事長、總經(jīng)理；中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、總工程師。現(xiàn)任泰宇集團常務副總裁，楊鳳鳴：工程師。大理市第一建設工程有限責任公司董事長、總經(jīng)理。大理市第一建設工程有限責任公司目前年產(chǎn)值逾億元人民幣，近期建設的標志性工程有大理崇圣寺大雄寶殿，大理風花雪月大酒店、澳霖廣場等?，F(xiàn)任泰宇集團副總裁，許連軍：工程師。大理生源水務工程有限責任公司董事長、總經(jīng)理。現(xiàn)任泰宇集團副總裁，丁榆生：高級規(guī)劃師，國家注冊規(guī)劃師。曾任下關市副市長，下關市人大副主任，大理市建設局總工程師，中外合資大理永昌祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總工程師?，F(xiàn)任泰宇集團總工程師。杜德勝：高級工程師，國家一級建造師。大理市第一建設工程有限責任公司副總經(jīng)理?，F(xiàn)任泰宇集團副總工程師。大理泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司成立于2003年7月，為泰宇集團的核心企業(yè)，已完成房地產(chǎn)開發(fā)面積6萬多平方，開發(fā)的項目有“興泰小區(qū)”，“同心苑”和麗江“中泰苑”等。公司擁有工程、經(jīng)濟、會計、統(tǒng)計職稱人員161人，其中工程系列有122人（高中級職稱34人）；持證上崗施工員50人，安全員10人，質量檢查員12人，預算員23人，技師22人，達到符合部級企業(yè)資質標準要求。目前，公司注冊資本金已增加到1000萬元人民幣，年開發(fā)建設能力可達10萬平方米。4、規(guī)劃指導思想和開發(fā)理念規(guī)劃指導思想：面向二十一世紀人們對高品質、多功能、新理念、生態(tài)型住宅的需求，建設山水相映、充滿綠色與陽光的花園式高尚海濱住宅生態(tài)住宅區(qū)。“全景式觀海建筑

純生態(tài)住宅區(qū)”是其項目定位。規(guī)劃方案將圍繞提供居民良好居住體驗這個核心，充分考慮人的生活需要、交流需要、文化需要、健康需要，配置完備便捷的生活配套，倡導鄰里交流的場所精神，營造良好的文化氛圍，提供人性化的服務，從實際意義上實現(xiàn)了理想家園的生活意境，達到人對生活的自然向往和回歸。海灣生態(tài)住宅區(qū)創(chuàng)新的開發(fā)理念：（1）以人為本，尊重自然海灣生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃設計，貫徹“以人為本”、“尊重自然”與“可持續(xù)性發(fā)展”的思想，以建設生態(tài)型居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟性，創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質現(xiàn)代住宅區(qū)。規(guī)劃布局從實際出發(fā)，根據(jù)城市總體規(guī)劃與設計要求，著眼海東自然風景和洱海自然生態(tài)的保護，在道路、居住組團、住宅單位結合地形進行設計，力求使生態(tài)住宅區(qū)融于山水優(yōu)美的自然環(huán)境之中，達到以人為本，人與自然和諧融洽。（2）生態(tài)先行，保護原始生態(tài)系統(tǒng)。

海灣生態(tài)住宅區(qū)的規(guī)劃充分考慮保護原生態(tài)及生態(tài)景觀。首先，保護原生態(tài)系統(tǒng)，使地形、溪流、植被等都有其連續(xù)性。其次，對周邊的生態(tài)環(huán)境盡量不破壞，而對所開發(fā)區(qū)內(nèi)的環(huán)境盡量加強綠化，做到區(qū)內(nèi)區(qū)外渾然一體。第三，對人為的破壞進行再恢復設計，使之為大自然增添美色。第四，不破壞山峰線，保持大自然的美姿，盡量按山地等高線設計，既使建筑高低錯落有致，又盡量保持原來地貌。海灣生態(tài)住宅區(qū)在開發(fā)過程中強調選擇地形、保護地貌，通過藝術的眼光，因地制宜、種植相適應的建筑，營造出具有詩意的棲居之地。（3）景觀先行，做到人工與自然和諧。園林設計與景觀設計是兩個不同的概念，景觀設計在我國還比較陌生。在海灣生態(tài)住宅區(qū)的開發(fā)中，我們提出了“先造景觀，后蓋房子”的建設思想。在景觀設計的中提出“園林與自然和諧，景觀與文化交融”的設計理念，注重回歸自然，以構筑一幅陽光、清風、綠意與藍天的美景，追求一種“天人合一”的意境，留下的將是“人在畫中居，畫作‘長卷’觀”并與山河同存的建筑。（4）人·自然·建筑的完美融合。海灣生態(tài)住宅區(qū)講究以人·建筑·環(huán)境的完美融合作為設計理念，以人的生活及生活感受為設計主線，以簡約的形式、細膩的細節(jié)、靈活豐富的空間，給人予強大的沖擊力，環(huán)境設計上更是以親近自然，以人為本，體現(xiàn)人文關懷。為客戶描繪了一種獨具魅力的生活方式，通過營造出的臨水而居的高尚生活社區(qū)，帶給準業(yè)主的將是一種全新的生活品質。作為未來城市標志性建筑，讓擁有者充分感受到對生活的享受，成功與自我的實現(xiàn)...海灣生態(tài)住宅區(qū)建筑形態(tài)講究的是通過對地塊山形地貌的理解，找到最佳的人與自然和建筑完美融合構思方案。一是減少接地，盡量保持地表的原有地形和植被，有效地保護地貌，避免較多土方工程建筑內(nèi)部形成不同標高底面；二是不定基面，合理利用地形高差和山體形態(tài)，沿等高線隨山體布局設計，形成收放自如、起伏跌宕的氣勢；三是山與建筑共融，使每幢建筑順應山勢，與坡地交錯，既豐富了住宅的立面造型，又避免了對自然山體的破壞，形成與山體形態(tài)相協(xié)調的建筑風格。（5）遵循國際文明居住標準。海灣生態(tài)住宅區(qū)，一切遵循“國際文明居住標準”，最大可能的保留了現(xiàn)有的生態(tài)環(huán)境，讓建筑與自然和諧融合?！叭笆接^海建筑

，純生態(tài)別墅”是住宅區(qū)的項目定位，其設計理念、環(huán)保指標、人居文化必將領航于大理海東片區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)。5、用地及主要經(jīng)濟指標（1）海灣生態(tài)住宅區(qū)用地平衡表項目占地面積（畝）占地比率（%）總用地475.8100凈用地328.670其中:建筑用地6413.6山坡面積146.330.8道路、綠化用地265.555.6（2）生態(tài)住宅區(qū)技術經(jīng)濟指標居住總戶數(shù)332戶居住總人數(shù)1660人總建筑面積107470建筑密度13.36%容積率0.34綠地率63%住宅層數(shù)局部3層6、生態(tài)住宅區(qū)設計原則和方案（1）設計原則：以人為本，追求舒適的人居環(huán)境。具有前瞻性，使用新材料、新技術，引入新理念，配備現(xiàn)代化管理系統(tǒng)。達到功能齊全、安全舒適、管理便捷的優(yōu)良效果。（2）設計方案單體設計：獨立庭院生態(tài)住宅36戶，雙拼住宅94棟188戶，連排住宅96戶，疊拼住宅12戶，共計332戶。套型設計：獨立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（±3%），建筑面積約350M2、雙拼住宅凈用地5分（±3%），建筑面積約250M2，連排住宅住宅凈用地3分（±3%），建筑面積約200M2結構設計：按九度設防、確保結構體系的安全性、合理性、經(jīng)濟性?？紤]當?shù)爻Ｄ暧酗L的情況，趨利避害。為適應住宅空間的靈活性、多樣性、適應性和可改性的要求，采用框架結構形式，層高2.8米。線網(wǎng)設計：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)采取地下隱蔽線網(wǎng)設計，不架設明線。所有電線、電視、通訊等線路采用專用地溝埋設。三、投資估算、資金籌措與投資計劃投資估算主要是根據(jù)地價、地形、地質狀況，大理市當前各種主要建材如鋼材、水泥、木材、砂石料、管材、玻璃等材料的市場價格，以及大理市房地產(chǎn)開發(fā)平均投資成本，結合本項目規(guī)劃設計思路和定位為高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)的要求來進行測算并適當放寬投資數(shù)額，以免物價上漲或不可預測的情況導致投資增長，造成實際資金緊張。1、總投資額本項目總投資20632萬元，其構成如下：（1）土地費：2450萬元出讓費：475.8畝×5萬/畝=2379萬元契稅2379×3%=71萬元（2）前期工程費1450萬元勘察設計費：250萬元三通一平及土石方工程：1200萬元（3）建安裝飾費10209萬元基礎工程費：107470M2×50元/M2=建筑安裝工程：107470M2×800元/M2=裝飾工程：107470M×100元/M2=1074（4）基礎設施建設費4269萬元供電：107470M2×5元/M2=5供、排水：107470M2×15元/M2=通訊、郵電：107470M2×5元/M2=5綠化、道路、照明等：4000萬元（5）公共配套設施費500萬元保安100萬元停車場、棚200萬元公廁、拉圾清運站、消防等200萬元（6）管理費（2450+1450+10209+4269+500）=18878×3%=566萬元（7）財務費用（包含貸款資金利息及其它費用）：5000×5.5%×2.5=688萬元（8）不可預計費：500萬元合計：20650萬元單位產(chǎn)品投資額為：20632萬元÷107470M2=1921元/M2、資金籌措建設項目所需資金主要通過以下渠道解決：自籌資金（含銀行貸款）4600萬元預售商品房收入資金10083萬元引入合作資金6000萬元3、投資計劃在投資計劃中，土地采取一次辦理使用手續(xù)后，一次付清土地出讓金。開發(fā)計劃采取滾動開發(fā)，分期建設。第一期2007年一2008年,為其建設投資期,主要集中在2007年和2008年,完成80%建設；第二期為2009年2008年為收尾階段,主要完成20%建設和室外道路、管網(wǎng)、綠化等。四、項目資源與建設條件1、項目用地分析位置：位于海東鎮(zhèn)下和村龍溝箐，屬大理市滿江規(guī)劃片區(qū)。（1）依山面水，符合中國五千年來對住宅科學選址的原則。古人選址住宅的原則是要求住宅須選擇：“背山面水稱人心，山有來龍昂秀發(fā)，水須圍抱作環(huán)形，明堂寬大斯為福，水口收藏積萬金，關煞二方無障礙，光明正大旺門庭”（清·姚延鑾《陽宅集成》），這是合符科學的選址。山地要選朝陽、背山面水，植被繁茂，地面寬敞者，才適宜于人們建宅、居住?！帮L水”是中國傳統(tǒng)民宅選址的講究之一，玄學講究“藏風聚氣”，求得“人興財聚”。建筑風水學選址法則：好的風水要后方高起有靠山，前方開闊有水；左（青龍）右（白虎）兩翼有小山丘圍繞中央平地，形成“四神相應”，坐如龍椅。這是風水學上講的場氣（微波）最好的態(tài)勢，而海灣生態(tài)住宅區(qū)的選址恰好符合建筑風水學上講的條件：其地勢就是像一把龍椅，背靠東南，面向西北，其地形簡潔明朗，背風而聚氣，是藏龍臥虎，出人才之地。在縱的方向上，與自然相融一氣哈成，可縱觀洱海全景，蒼山全貌，坐覽四時的風花雪月。(2)交通便利，符合人們“回歸自然”的心靈追求。對海灣生態(tài)住宅區(qū)，可用八個字概括：“親近都市，擁抱自然”，這正是人類追求居所的最高境界。因為它位于大理市繁華與寧靜交匯處的海東鎮(zhèn)下和村，地處機場路右邊，環(huán)境優(yōu)美，交通便利（距州政府行政中心區(qū)僅為3里，距開發(fā)區(qū)管委會擬建的辦公樓為2里，距大理機場約3里，距大理火車站和客運中心5里，驅車從州政府行政中心區(qū)到海灣生態(tài)住宅區(qū)僅為5分鐘，從大理市區(qū)到海灣生態(tài)住宅區(qū)僅為10分鐘），既滿足了人們生活、工作的便利，想享受都市生活的種種繁華，又遠離都市的喧囂、感受大自然的沐浴，滿足了人性渴望回歸自然的本真?？鬃诱f過：“智者樂水，仁者。智者動，仁者靜?！保ㄕ撜Z·雍也），南朝·宋的著名文人謝靈運寫有“山居賦”（《宋書》·謝靈運傳）詳說山居的由來，說山居具有“網(wǎng)羅天地于門戶，飲吸山川于胸懷”的景觀意識。受其影響人們在保存并發(fā)展現(xiàn)代文明的同時，重新將青山疊翠、碧水縈繞的自然召喚進入人們的生活，海灣生態(tài)住宅區(qū)其依山面水的地理區(qū)位，既可樂水又可樂山，是智者和仁者必選的家園。(3)符合生態(tài)環(huán)境對人類的健康要求。國際上有一種頗為流行的“綠視率”理論，認為綠色在人的視野中達到25%時，人的感覺最為舒適。而且森林作為“城市之肺”，其獨特的生態(tài)服務功能，早已獲得人們的充分認可。

海灣生態(tài)住宅區(qū)現(xiàn)狀植被好，土層厚，山澗有水，棕樹、松樹已成林，體現(xiàn)著原始質樸本色，環(huán)境優(yōu)美，到處洋溢著爛漫而清幽的生活氣息。(4)符合時代居住發(fā)展的主流。大理是個多山的城市，依山而居有著十分悠久的歷史。隨著城市的迅速發(fā)展，人口的不斷增多，道路的暢通為城市居民遷出市中心、到城市周邊的山地建造優(yōu)美的住宅創(chuàng)造了條件，住宅勢必向著資源豐富的山地移動，山地生態(tài)住宅勢必成為時代居住發(fā)展的主流。海灣生態(tài)住宅區(qū)倡導的是自然環(huán)境與生態(tài)健康的低密度生態(tài)住宅，有著高綠化率、低密度、良好的通風采光條件，將受到人們的青睞。海灣生態(tài)別墅的建設了符合時代居住發(fā)展的主流。(5)片區(qū)開發(fā)已初具規(guī)模：東北有馬尾山別墅項目和在建的東海岸國際花園；西南有新大陸和云南地礦開發(fā)的石房子山別墅區(qū)，以及已經(jīng)啟動的滿江住宅片區(qū)，把項目和下關城區(qū)連為一體，區(qū)位優(yōu)勢不言而喻。2、施工期間交通、水、電供應交通：目前已有可供大型車輛進出海灣生態(tài)住宅區(qū)的機耕道和礦山盤山路從海灣生態(tài)住宅區(qū)山頂通過，施工中材料運輸較為方便。電力：施工動力用電可從就近引入。施工用水：城市自來水管網(wǎng)尚未進入地塊，可臨時取洱海水用于施工。3、建筑材料的采供：現(xiàn)在基本所有的建筑材料均已全部取消計劃供應。根據(jù)工程計劃和進度安排，可從市場、廠家或商家直接訂貨和購進。主要建材、鋼材、水泥、木材、玻璃、砂石等的供應渠道，大宗材料直接從廠家訂貨，其它從專業(yè)市場選購。五、項目實施方案和進度安排1、項目實施方案采取總體規(guī)劃、分期滾動實施的辦法。擬分為兩期開發(fā)，自下而上，先易后難。第一期建雙拼住宅140戶和部份連排住宅以及獨立庭院生態(tài)住宅，建筑面積82971平方米。第二期完成其它住宅，建筑面積24499平方米和二、項目實施的組織計劃（1）現(xiàn)場組織管理項目的組織與實施由大理泰宇集團負責，由項目開發(fā)單位、施工單位和工程監(jiān)理單位組成現(xiàn)場指揮部（或聯(lián)合辦公室），各方密切配合，現(xiàn)場研究解決施工中出現(xiàn)的問題?，F(xiàn)場指揮部項目單位現(xiàn)場辦公室施工單位項目經(jīng)理部工程監(jiān)理單位現(xiàn)場辦公室現(xiàn)場指揮部設指揮長一人，由大理泰宇集團工程負責人擔任，主要負責召集、協(xié)調各方關系，共同研究解決現(xiàn)場的有關問題，成員為項目單位、施工單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場負責人。（2）施工力量的組織施工隊伍的選擇：采取招投標方式選擇專業(yè)施工隊伍。要求：具備科研、設計、采購、施工、服務的能力，具有管理、技術、資金實力和較高的社會信譽。工程質量保障措施：聘請工程監(jiān)理公司進行工程監(jiān)理。同時本公司現(xiàn)場督促管理。施工隊伍的來源：選擇知名度較高的正規(guī)建筑公司。3、項目實施的進度安排項目實施進度，對項目的經(jīng)濟效益有著直接的影響。嚴密有效的實施進度安排和高質量的施工組織計劃，是保證項目順利實施的關鍵。本項目的實施，應根據(jù)開發(fā)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃布局要求和基礎設施配套工程建設情況而確定。為使工作順利開展，暫制定項目實施的具體進度計劃，到時可根據(jù)實際情況順延和調整。（1）辦理項目前期有關手續(xù)：2006.04一2006.061、可行性研究報告2006.04一2006.062、項目評估、立項2006.04一2006.083、辦理用地手續(xù)2006.04一2006.104、報批初步規(guī)劃設計方案2006.04一2006.10（2）完成前期準備工作2006.04一2006.121、勘察、設計、審定方案和圖紙2006.04一2006.082、辦理規(guī)劃建設的有關手續(xù)2006.04一2006.093、項目用地的三通一平2007.01一2007.06（3）項目開、竣工日期2007.01一2009.12一期工程2007.01一2008.12二期工程2008.06一2009.12六、市場分析與銷售計劃1、大理市場基礎與消費狀況（1）市場基礎大理市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和項目的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其2002年后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，大理市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。大理市房地產(chǎn)經(jīng)營特點主要表現(xiàn)：一是新區(qū)開發(fā)與舊城改造相結合；二是外來私營大客商入圍開發(fā)比重較大；三是典型的借雞生蛋的特點，

投資項目一經(jīng)確定，房地產(chǎn)商即異域貸款或民間融資購置土地，以預定和預售的方式收取購房款，在建筑市場處于賣方市場的條件下，迫使建筑企業(yè)墊款施工。從購房能力看：伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，盡管房價上漲，但消費市場仍保持旺熱。從投資角度看：由于股市長期低迷，銀行存款利率低，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求，目前通過按揭貸款購買商品房的比例大為提高。從消費結構看：隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)與住宅市場：目前,大理市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有五十家，有80%左右開展了正常業(yè)務，60%的公司已經(jīng)售房或開始預售房，另外有少數(shù)昆明及縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)公司已涉足大理市的房地產(chǎn)開發(fā)，但開發(fā)規(guī)模不大。2、大理市住宅需求預測（1）住宅需求特點：對環(huán)境和戶型設計要求提高，人們喜歡生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美、陽光充沛、單元住宅戶型在80一130M2/戶，二室二廳至四室二廳；別墅戶型在160一3（2）住宅供需現(xiàn)狀大理市進行房改較早，多數(shù)機關、事業(yè)單位和效益好的企業(yè)職工都有了住房或通過集資建房擁有了住房。一些私營業(yè)主、個體戶和收入較高者最近幾年也相繼購房或購地建房。加上現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)增加，開發(fā)量增大，改變了前幾年購銷兩旺的局面。住宅市場仍在不斷產(chǎn)生新的需求，按照規(guī)劃，大理市城市性質確定為：滇西經(jīng)濟區(qū)的中心城市，大理白族自治州州府所在地，國家級歷史文化名城和與國際接軌的風景旅游城市，大理市作為滇西地區(qū)交通樞紐，滇西商貿(mào)旅游中心，滇西經(jīng)濟區(qū)的中心城市，無論通過何種途徑增加，都需要相應的配套建設和住房。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，大理市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。所以，這部分新產(chǎn)生的需求就為我們的項目建設提供了一定的銷售市場。（3）海灣生態(tài)住宅區(qū)優(yōu)勢海灣生態(tài)住宅區(qū)項目建設符合大理居民的需求特點，并且有明顯的區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢。根據(jù)需求特點，進行規(guī)劃設計和建設，使其至善至美，完全可以滿足消費者的要求。依山旁海，臨風望月，遠眺蒼山如畫，近看洱海似銀，處于最好的位置，海灣生態(tài)住宅區(qū)區(qū)一定是新的需求者最佳置業(yè)選擇地點。3、售價分析（1）大理住宅售價情況：調查結果顯示，房價平穩(wěn)上升，其主要原因是土地價格上漲；另外由于對生態(tài)住宅區(qū)環(huán)境綠化、美化和配套要求提高，用地成本和建筑成本相應增加。（2）價格定位定價的依據(jù)和原則：本生態(tài)住宅區(qū)住宅定位的主要依據(jù)一是建設成本；二是大理住宅市場銷售價格；三是大理市居民對住宅的消費承受力；四是大理市居民的收入水平；五是生態(tài)住宅區(qū)的地理位置和環(huán)境。定價的原則是高品位、中價位，低利潤。定價的策略：采取成本價、吉祥數(shù)字入市，先買優(yōu)惠，分期定價的辦法。住宅基本定價:依據(jù)比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算綜合定價為：獨立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（±3%），建筑面積約350M2的一幢生態(tài)住宅銷售價格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（±3%），建筑面積約250M2的一戶生態(tài)住宅銷售價格75萬元。連排住宅凈用地3分（±3%），建筑面積4、銷售對象（1）總體市場定位：為21世紀大理人和事業(yè)成功人士量身打造的海濱高尚住宅生態(tài)住宅區(qū)。地域以大理市為中心輻射周邊市縣，以滇西及外銷市場為輔。（2）市場劃分：大理70%，周邊縣市20%，外銷（指大理州以外）10%（3）主力客戶群大理市及其周邊市縣中高收入者,這類客戶擁有年4萬元以上的穩(wěn)定收入,年齡在30一45歲之間,家庭結構簡單,生活品位較高,擁有較高的學歷層次,并擁有一定的身份和事業(yè)。（5）主要對象：大理知名企業(yè)的中高級職員和營銷精英；當?shù)亟鹑?、通信、醫(yī)療、保險等企業(yè)就職的成功中級階層；當?shù)貜氖聜€體、小規(guī)模加工的私營業(yè)主、建筑業(yè)老板等；機關、事業(yè)單位中層以上干部；投資房地產(chǎn)保值增值的人士；周邊或外地的工商界人士、私營業(yè)主；二次置業(yè)者。5、銷售計劃（1）銷售的分期目標計劃總銷售面積107470M2，其中：一期工程的銷售面積5（2）銷售工作的組織人員、機構由公司策劃品牌室、銷售部負責實施營銷計劃，售后服務由公司組建管家中心或委托專業(yè)屋業(yè)公司負責。（3）銷售工作的內(nèi)容和時間計劃制訂銷售方案，進行銷售人員培訓，做好銷售的準備工作，時間為2006年10月一2006年12月進行廣告制作與投放，規(guī)劃設計銷售環(huán)境，營造銷售現(xiàn)場，樹立公司形象，推廣項目的品牌和概念，提高公司和項目的知名度，推動項目的預售和內(nèi)部認購。時間為2006年12月一2008年6月完善銷售環(huán)境,組合推出廣告,展開現(xiàn)場銷售和直銷活動,全面進入強勢銷售。時間為2006年10月-2009年6月尋求銷售難點,針對性地進行突破,做好銷售工作。時間為2009年6月-2009年12月。（5）做好廣告與公關抓住四個有利時機進行公關：一是奠基儀式（開盤）；二是內(nèi)部認購（造市）；三是結構封頂（展開）；四是全面竣工（強化）。抓好廣告的優(yōu)化組合。充分利用電視、報紙、網(wǎng)站、廣播、路牌、宣傳冊以及車身廣告等形式，優(yōu)化組合進行發(fā)布投放，形成全方位、立體的促銷網(wǎng)絡。七、投資效益與財務分析1、社會效益海灣生態(tài)住宅區(qū)項目的開發(fā)實施，所產(chǎn)生的社會效益主要體現(xiàn)在以下幾方面：（1）增加就業(yè)機會：本項目形成的社區(qū)管理、服務系統(tǒng)將提供約200人以上的就業(yè)機會，對社會穩(wěn)定具有積極作用。（2）為社會提供了高尚住宅：增加了住房的有效供給，為國家推行住宅商品化和貨幣分房增加物質基礎。（3）為國家財政增加收入：本項目建設將為國家和地方帶來上千萬元的稅費收入，為當?shù)亟?jīng)濟建設作出一定貢獻。（4）促進經(jīng)濟開發(fā)區(qū)基礎設施建設：項目啟動后，政府必將啟動用地及周圍片區(qū)的基礎設施建設，才能保證項目實施。（5）促進大理市項目招商引資：本項目建設將使周圍環(huán)境得到改善，帶動基礎設施完善，集聚人氣，增強投資者的信心，從而促進招商引資工作。2、環(huán)境效益（1）社區(qū)及周圍交通條件得到改善：生態(tài)住宅區(qū)建設將使該片區(qū)形成新的、四通八達的路網(wǎng)，向周圍輻射，增加城市的可入性。（2）促進新的社區(qū)文化形成：高尚住宅社區(qū)的建成，將使這片本來毫不引人注意的冷清地方顯現(xiàn)出生機勃勃的景象，隨著商業(yè)、教育、娛樂等各種設施的完善，住戶的入住把各種知識、信息、技術帶進社區(qū)，社區(qū)將形成獨特的文化氛圍。（3）改善了社區(qū)及周圍環(huán)境質量：生態(tài)住宅區(qū)建設不僅因上述交通條件改善和社區(qū)文化形成，給周圍村莊居民帶來生活環(huán)境方面質的改善，而且生態(tài)住宅區(qū)獨特的建筑和區(qū)內(nèi)綠化將起到示范性效果，使周圍居民重視環(huán)境綠化，以提高環(huán)境質量。3、經(jīng)濟效益與財務分析（1）銷售收入與稅金本項目除去各種配套公建設施外，實際銷售面積為107470M2。銷售定價為獨立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（±3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（±3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價格75萬元。連排住宅凈用地3分（±3%），建筑面積約A銷售總收入：23550萬元36套×105萬元+188戶×75萬元+96戶×60萬元+12戶*45萬元=23550萬元B稅金：1273萬元營業(yè)稅23550萬元×5%=1177萬元城鄉(xiāng)建設維護稅1177萬元×5%=59萬元教育費附加1236萬元×3%=37萬元單位稅收：1273÷107470=118元/M2（2）成本估算A直接成本18878萬元土地出讓費2450萬元前期工程費1450萬元建安裝飾費10209萬元基礎設施費4269萬元公共配套設施費500萬元B間接成本：2133萬元管理費用592萬元銷售費用23550×1.5%=353萬元財務費用688萬元不可預見費用500萬元C項目總成本：18878+2133=21011萬元D單位銷售成本：21011÷107470=1955元/M2E單位經(jīng)營成本：單位銷售成本+單位稅收=1955+118=2073元/M2（3）利稅總額利稅總額：銷售收入一項目總成本=23550-21011=2539萬元利潤總額：利稅總額一銷售稅金=2539-1273=1266萬元企業(yè)所得稅：1266×33%=418萬元企業(yè)凈利潤：利潤總額一所得稅=1266-418=848萬元（4）盈利能力分析從財務分析的數(shù)據(jù)可知，若所建蓋的生態(tài)住宅能按預期目標和價格銷售，則本項目有一定的經(jīng)濟效益和盈利能力。本項目主要靜態(tài)財務指標如下：商品房銷售收入23550萬元總成本費用21011萬元利稅總額2539萬元稅金1273萬元利潤總額1266萬元企業(yè)所得稅：418萬元企業(yè)凈利潤848萬元投資利稅率=利稅總額/項目總投資×100%=11.42%投資利潤率=利潤總額/項目總投資×100%=12.3%銷售利潤率=利潤總額/銷售總收入×100%=12.81%投資凈利潤率=企業(yè)凈利潤/項目總投資×100%=10.01%。八、環(huán)境保護措施由于本項目處于洱海邊，位置特殊，所以在建設之前就認真分析將來可能形成的污染因素，并提出相應的治理措施，確保項目在建設過程中和新的社區(qū)形成后，不對周圍環(huán)境和洱海形成污染。1、可能形成的污染因素生活污水：廚房、衛(wèi)生間、洗衣等形成的生活污水；生活拉圾：家庭生活拉圾、市場、道路清掃的拉圾；汽車噪聲：汽車喇叭聲和起動馬達聲在寧靜社區(qū)中顯得特別突出；煙、塵：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)使用不當?shù)娜剂稀⑿〔宛^的油煙，建設施工時的塵土等都可能形成煙塵污染。2、保護和治理措施：生活污水的處理：生態(tài)住宅區(qū)內(nèi)雨、污分流，將生活污水歸集到市政地下管網(wǎng)，由市政統(tǒng)一進行處理和排放?；S池的建造確保不參漏。生態(tài)住宅區(qū)雨水通過單獨的下水道排入小河，通過小河的自潔后排入洱海，還可以結合生態(tài)住宅區(qū)美化修一水塘，在水塘經(jīng)過沉淀、自潔后再入洱海。生活拉圾的處理：在各組團設一拉圾歸集點，生態(tài)住宅區(qū)建一拉圾清運站，由有關部門統(tǒng)一定點處理。汽車噪聲：汽車喇叭噪聲、發(fā)動時的馬達聲主要對生態(tài)住宅區(qū)的內(nèi)環(huán)境有一定影響，可以通過規(guī)劃設計、綠化、建立有關管理制度來減少和控制其噪聲的影響。煙、塵的治理：一是在規(guī)劃設計時，生態(tài)住宅區(qū)的燃料就定為清潔的天然氣或使用電炊，不準使用木材和煤等固體燃料；二是對區(qū)內(nèi)的餐館進行一定限制。必須有油煙、油污等處理系統(tǒng)；三是建設施工過程中先修區(qū)內(nèi)道路，勤灑水，減少塵土飛揚。九、綜合評價與結論該項目是大理市滿江規(guī)劃區(qū)項目之一，符合國家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策和大理城市規(guī)劃的要求。從現(xiàn)代居住觀念和長遠發(fā)展眼光來看，本項目具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢和市場潛力。1、項目總投資為人民幣20632萬元。建設規(guī)模107470平方米，規(guī)劃用地475.8畝，建設期3年，分為二期建設。2、項目建設的部分條件已具備，但還需政府解決規(guī)劃、用地、林業(yè)、基礎設施配套等問題。3、本項目銷售定價為獨立庭院生態(tài)住宅凈用地1畝（±3%），建筑面積約350M2，每一幢生態(tài)住宅銷售價格105萬元。雙拼住宅凈用地5分（±3%），建筑面積約250M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價格75萬元。連排住宅凈用地3分（±3%），建筑面積約200M2，每一戶生態(tài)住宅銷售價格60萬元。投資利稅率和投資利潤率分別為11.42%和4、銷售價格和建設成本對項目的經(jīng)濟效益影響較大。銷售時機對企業(yè)內(nèi)部收益率影響更大。項目存在一定的價格風險和市場風險。需要在大理市政府和海東鎮(zhèn)、大理海東片區(qū)開發(fā)辦的積極支持配合，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和市場環(huán)境，降低投資成本和經(jīng)營風險，實現(xiàn)預期的效益目標。目錄TOC\o"1-2"\u第一章項目總論 31.1項目概況 PAG