房地產(chǎn)市場（從事抵押等交易活動的場所）從事抵押等交易活動的場所01基本定義市場行情主要特點歷年投資基本分類調(diào)控作用目錄030502040607易漲難跌樓市調(diào)控沈陽新政城市住房目錄0908010基本信息房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。2020年12月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長王蒙徽說，2021年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2021年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況。2021年7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長倪虹約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市政府負責同志。基本定義基本定義房地產(chǎn)市場房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產(chǎn)。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構成的財產(chǎn)，亦包含相應的土地使用權在內(nèi)。歷年投資歷年投資2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。

其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。

2017年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，比上年名義增長7.0%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。

其中，住宅投資75148億元，增長9.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。

2016年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增長6.9%（扣除價格因素實際增長7.5%），增速比1-11月份提高0.4個百分點。

其中，住宅投資68704億元，增長6.4%，增速提高0.4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%。

2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。

其中，住宅投資64595億元，增長0.4%，增速回落0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.3%。

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。

其中，住宅投資64352億元，增長9.2%，增速比1-11月份回落1.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.7%。市場行情市場行情價格變化2013年2月，是中國樓市的傳統(tǒng)淡季，然而國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市，房價全面上漲的就有66個，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。就新建商品住宅而言，從環(huán)比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個，最高漲幅為3.1%。從同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個，最高漲幅為8.2%。與新房相比，二手房市場同樣紅火。環(huán)比上漲的城市有66個，最高漲幅為2.2%；同比上漲的城市有49個，最高漲幅為6.7%。2014年，關于房地產(chǎn)市場的看空言論驟然增多。地產(chǎn)危機爆發(fā)、樓市“崩盤”、樓市“拐點”、房企破產(chǎn)倒閉等詞句不斷地出現(xiàn)在紙媒和網(wǎng)絡上。中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十余年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)企業(yè)們可能猛然間發(fā)現(xiàn)，他們身處在了一個新的十字路口。應了那句話，潮水退去，才知道誰在裸泳。基本分類交易對象房產(chǎn)流通組成要素基本分類交易對象從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。住宅市場是房產(chǎn)市場的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟實用型和保障型四個不同層次的市場。非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。組成要素（1）土地使用市場。是按國家對城市土地使用權的有償出讓和獲得土地使用權者將開發(fā)的土地使用權有償轉讓的場所。（2）房產(chǎn)市場。是指房產(chǎn)的轉讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。（3）房地產(chǎn)資金市場。是指通過銀行等金融機構，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運用商品房預售方式融資等市場行為。（4）房地產(chǎn)勞務市場。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設計等活動的市場。（5）房地產(chǎn)技術信息市場。房產(chǎn)流通（1）房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。（2）二級房地產(chǎn)市場，又稱增量房地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。（3）三級房地產(chǎn)市場，又稱存量房地產(chǎn)市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴大，起促進市場繁榮的作用。主要特點多樣性雙重性不平衡性股票市場主要特點多樣性房地產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式雙重性由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。不平衡性房地產(chǎn)市場供求關系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。股票市場房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴的行業(yè)之一。因為政府控制土地，它通過土地供應和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個樓盤從選址、設計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴格審批和監(jiān)督。顯然，對房地產(chǎn)市場的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責范圍調(diào)控作用調(diào)控作用第一，政府的職責在于制定科學的能夠有效保護競爭的規(guī)則。房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產(chǎn)進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產(chǎn)市場的相關法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序運行。第二，由于中國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責就是要保護房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關，因此，政府的重要職責就是保護和引導房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當然，政府保護和引導房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標制度，導致土地市場的混亂，因此，也需要轉變政府職能。易漲難跌易漲難跌財經(jīng)證券評論員郭施亮發(fā)表評論指出，一般而言，房價是由土地價格和建筑物價格構成。對于土地價格，我們不由自主就會聯(lián)想到土地出讓金。先給大家看兩組數(shù)據(jù)，一組是4月份的財政收入情況。另外一組是4月份的土地出讓金收入情況。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，4月份中央財政收入為5357億元，同比下降2.2%。而地方財政收入是6074億元，同比增長14.7%。另外，有資料顯示4月一線城市的土地出讓金同比上漲11.2%，此增速明顯擴大。以前期的國五條為例，當時條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對出售自有住房按照轉讓所得的20%計征。然而，從今年三月下旬各地方頒布的細則措施來看，僅有北京勉強執(zhí)行上述的條款，其余城市基本沒有有效執(zhí)行?？梢?，當前中國房價出現(xiàn)易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項調(diào)控政策基本不會有效執(zhí)行；其二是地方對土地出讓金依賴嚴重，無法自拔。沈陽新政沈陽新政2020年9月6日，沈陽市房產(chǎn)局、沈陽市自然資源局等9部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)?！锻ㄖ诽岢?，第二套商品住房首付比例提高到50%，首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”?！锻ㄖ芬螅瑖栏褡》坑玫爻鲎屢鐑r率管控。采取“限房價、競地價”、“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競配建、競自持部分不計入商品住房開發(fā)建設成本?！锻ㄖ访鞔_，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權后，因企業(yè)自身原因未按規(guī)定實施開發(fā)建設的，根據(jù)相關規(guī)定予以處理，同時禁止該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其實際控制人參股的其他企業(yè)在沈參與競買土地從事房地產(chǎn)開發(fā)。

樓市調(diào)控樓市調(diào)控2021年，繼上海、深圳等一線城市之后，1月27日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》。新年一個月內(nèi)，包括上海、廣州、深圳、杭州、合肥、鄭州、福建南平等7城加碼樓市調(diào)控。2021年1月，住房和城鄉(xiāng)建設部倪虹副部長帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導房地產(chǎn)市場情況。倪虹表示，中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)了要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，并將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年度重點任務之一，城市政府要充分認識保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實落實城市主體責任。倪虹強調(diào)，要堅持問題導向，發(fā)現(xiàn)問題及時出手，采取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房；要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，增強工作積極性、主動性、創(chuàng)造性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年8月，湖南省岳陽市出臺新規(guī)，中心城區(qū)新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網(wǎng)簽。這是2021年全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”。

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