1一二第三章：1第一章：區(qū)域市場分析一、北京地產(chǎn)市場銷售量分析今年商品房的新盤銷售〔預(yù)售〕最多的三個區(qū)縣依次為朝陽區(qū)、海淀區(qū)和昌平區(qū)。其中：朝陽區(qū)樓盤預(yù)售量為2775套，銷售面積為29，6萬平方米，銷售金額為16.8億元人民幣，均價為每平方米5664元人民幣；海淀區(qū)樓盤預(yù)售量為2026套，銷售面積為25.4萬平方米，銷售金額為17.7億元人民幣，均價為每平方米6959元人民幣；昌平區(qū)樓盤預(yù)售量為1567套，銷售面積為19.3萬平方米，銷售金額為7.3億元人民幣，均價每平方米為3778元人民幣。商品房樓盤銷售均價最高的前三個區(qū)縣依次為東城區(qū)〔10733元人民幣7每平方米〕、西城區(qū)〔8731元人民幣7每平方米〕、宣武區(qū)〔8249元人民幣7每平方米〕。經(jīng)濟(jì)適用住宅的新盤銷售〔預(yù)售〕最多的三個區(qū)縣依次為昌平區(qū)、大興區(qū)和朝陽區(qū)。其中：昌平區(qū)預(yù)售量為6272套，銷售面積為87，2萬平方米，銷售金額為22.8億元人民幣，均價為每平方米2619元人民幣；大興區(qū)預(yù)售量為935套，銷售面積為10.5萬平方米，銷售金額為2，4億元人民幣，均價為每平方米2281元人民幣；朝陽區(qū)預(yù)售量為498套，銷售面積為5，1萬平方米，銷售金額為1.7億元人民幣，均價為每平方米3293元人民幣。二、區(qū)域市場分析：(一^、朝陽區(qū)銷量分析鈴根據(jù)從市國辮土房刷管局翠歷次籍的季舊度和脾月度屯統(tǒng)計頁數(shù)據(jù)待，朝立陽、拿海淀筐兩區(qū)穗商品厚房的蛛銷售追總量芬和平胞均價洋格一遞直領(lǐng)債先于劣其他銀區(qū)縣匪，房裳價走卸勢平伍穩(wěn)。清6煎月，視朝陽沒區(qū)商裙品房吸銷售防總量裹全市快第一埋，共費銷售絡(luò)商品傷房五27竿75出套，揭銷售鼠面積束為伏青洋萬平強(qiáng)方米企，均潛價為蒼56兩64嗽元人暑民幣欺7蹲平方幸米企品5皇月相嚇比，肉礙朝陽擠區(qū)的趴商品斜房銷螞售量爪增加光了一享倍，金均價株卻下款降了毅棋10腎70代元桿7圣平方閑米?？h相比仇之下鹽，銷丟售總懷量排艦名依蠟然保波持在林第二籠的海撕淀區(qū)熊平均混房價輩不但厘沒有痰下落老，反邀而上殘漲了島監(jiān)30蔥0催元粘7執(zhí)平方度米。蒸朝陽屬區(qū)商馳品房尼平均唯房價狂緣何奶出現(xiàn)卻驟降究？鏈?zhǔn)袊鴤z土房薦管局?jǐn)U市場諷處有悲關(guān)人茂士和擾業(yè)內(nèi)怨權(quán)威賞人士聰認(rèn)為懼，這堵是近念年來失房地盤產(chǎn)行想業(yè)發(fā)賤展迅隸速，期城市鉗建設(shè)坦速度星較快煙的朝什陽區(qū)句各區(qū)綁塊房堅價加泰權(quán)的自結(jié)果勝。具譯體看卻，主怖要是昆三大炸原因父引起螺朝陽熱區(qū)平印均房謹(jǐn)價的趟驟降喉：且首先奉，朝曾陽區(qū)取城市挽化建州設(shè)的話推進(jìn)絕，邊顫緣集暢團(tuán)掀殼起住懂宅開捆發(fā)熱豆是主踐要原晃因。廢根據(jù)篩北京穴市相環(huán)關(guān)規(guī)豪劃，僚北京弟市除眉市中樸心區(qū)陷外，笛還規(guī)點劃了嗽北苑稼、回完龍觀掙等朱10插大城睡市邊繼緣集羅團(tuán)。梨90銅年代解后，小北京貼市規(guī)彈劃的撕新建擺住宅雹區(qū)主符要集機(jī)中在莊這撕10禾大邊訂緣集關(guān)團(tuán)，鈔而朝給陽區(qū)櫻占了蹦其中那的斤5沉個，帥即北孟苑氏慣張區(qū)舊愉集團(tuán)憂、望販京酒贈仙橋神集團(tuán)貼、東霧壩集憂團(tuán)、喂定福秋莊集蜂團(tuán)、畝垡頭淘集團(tuán)雜。這僵晴新大邊燕緣集甜團(tuán)除逐了望閣京開蹦發(fā)建以設(shè)較辰早外浴，其靜余的婦像東真壩、問北苑鋒、垡辨頭、高定福殼莊都晃從去仇年或理今年蠅才開丙始進(jìn)模入開喘發(fā)熱烘潮。距由于螞地價健偏低宇，容益積率匯低，里東壩鑒、北伶苑、極垡頭尤、定股福莊姜等地驗都相錯繼冒懂出了沈很多乏規(guī)模磚比較沒大但度房價嚷相對序低的圣普通功商品鍛房，編如東定壩的渴奧林訂匹克芝花園露，北立苑的絲北苑羽家園愚等，匹都是送均價虛在侍50鉤00務(wù)元衣7付平方印米上常下的因普通巷商品柏房。饒而受雕8如皿模8慎影響越，璃腎這些澇樓盤移在軟5昨月推減出的燕可銷撓售面拆積非掃常少儀，而陶經(jīng)過機(jī)近一枕個月哈的盤希整，足征進(jìn)入許6灶月，嫁開始餓推出趁新盤植并加卵大營拉銷力嗎度。恢其次浙，朝棉陽區(qū)誕綠化有隔離拆帶項非目多喂。北麗京市陸12踢4袍平方筑公里雅的第米一條反綠化緞隔離該帶朝嶄陽區(qū)潑占了糕掘11檔0嫩多平撕方公錘里，悄南磨朗坊鄉(xiāng)延、蔣尊臺鄉(xiāng)彎、來帆廣營逐等地趙區(qū)的終綠化世隔離義帶項繡目不廢少，脖而綠億化隔向離帶桶工程磁由于芬享受潔一定禽的政代策優(yōu)壺惠，免房價欠相對知較低糖。而師由于登8薪皿您8跌的影冊響，潔環(huán)境欠好、忠密度摩低、腐以板殼樓為關(guān)主的陽綠化準(zhǔn)隔離錯帶項繩目特現(xiàn)別受滿買房廚人青菜睞，娃銷售普非常寬火爆陸，這斷也從幣一定怖程度略上拉元低了共朝陽斑區(qū)的望平均莖房價暫。許再次印，朝眠陽房宿價相艦對高疼的區(qū)癥塊如臭國展惹地區(qū)煎、。塔80筋地區(qū)辱、太竹陽宮妨地區(qū)寄、雙值井芬-顏勁松懇地區(qū)申、亞睬奧地忠區(qū)等龜幾乎膏都沒胳有新栽盤入罪市，想高價逝房供帆應(yīng)量豪相對休偏小叛。由惜于朝柜陽區(qū)玩地理典范圍顧比較擾大，設(shè)區(qū)塊算經(jīng)濟(jì)脆開展剖速度稠不同額，各善個區(qū)衡塊的已房價慮上下并以及川隨市析場變弟動的校幅度賽也不組同。摘(二出孝魂本案道項墾泄分析叉1賽、塘朝陽訪路兩思邊項廉目科集中剩，賄自京否廣中棉心向掃東，監(jiān)綿延正伸展手?jǐn)?shù)十丸里，兵一直飼連接圣通州惹區(qū)。豐這本秩是一朱條交葡通輔忽助路液，但爺在幾飛年時川間里物，路絕兩側(cè)竊卻聚井集了描大大伴小小劇數(shù)十次個房萬產(chǎn)項膀目。呈住宅步供給踐量達(dá)帳幾百似萬平賣米。旗其密殊集程友度和給供給粒規(guī)模制不但曠在北施京地屢區(qū)不敢多見忘，于積是業(yè)見內(nèi)人防士將泡它形灰象的廊稱為鈴"地墓產(chǎn)炎亞條街辦塑2由、陽餓殺婆洋是共08厚0葬購房疼群體丸首選耗之地冠，絮在墓08穿0湊的規(guī)魔劃中掉，只磨有腔2東5靠^的田區(qū)域伙是住制宅區(qū)請，其此中還耍有不盼少是龍商住炭樓，錫真正龜用于新純住泡的住顧宅項秀目相平對稀迷少。牧08擋0伯公寓捷住宅犧的供寬應(yīng)量道在合2喝蝶5幼0惹萬平姿米左如右，蠅這遠(yuǎn)限遠(yuǎn)不恥能滿李足大企約息3星0淡0天萬在虜08模0五橡工作擱的人福士的極居住慣需求勢。另胞外，秒由于似08掌0犯區(qū)域恒相對規(guī)狹小直，燥軌其土催地價鑰值也猾隨燥08狹0湖的開爪發(fā)而遺日益剖飆升歐，住獲宅項檔目的馬價格測也較麗其它典區(qū)域投高出僚許多鐮。所舒以，勁越來職越多掙的人熊將置趁業(yè)的牙目光切轉(zhuǎn)向糊與芽08墳0莫相臨悼的周弄邊區(qū)重域。冷而朝但陽路崖正由灰于處醉于緊縮鄰轎08擾0顆的黃階金地希段而系成為閣這些陰人士騎購房勢的首隱選區(qū)域。濁3企、效誓退增往交通莫方便仔，可楊直達(dá)學(xué)08牢0蜜核竟心駛區(qū)。晴與馳08館0薪超近膛距離督的親懇密旗接觸益是其扮它區(qū)軌域所暫難以擋比較吧的。集朝陽移路不維但本簽身連所接割08古0配，而其且與乓三環(huán)贊、四蛙環(huán)先勻后交礦接，姻直通卷08埋0翅核心得區(qū)域逆，便面從而很使得害的進(jìn)秒出拳08常0內(nèi)非常擔(dān)方便涉。抵4憑、諷寒獻(xiàn)巡飼朝陽贊路項山目侵集中狠將帶舅動周噴邊商貴業(yè)發(fā)材展，裁朝陽改路與繞京通歷快臂速路施相比犯在通墓行速思度上方差距貢很大歪，但壟是其窗全段植開放沉的格嘴局使轟得圍蕉繞整盤個路屢段形籃成了居一個次連續(xù)互不斷磚的居信住帶雙，并誘且這花個居勝住帶珠還有惰向居懷住網(wǎng)瘋開展面的態(tài)搬勢，水聚集版了大盒量的坊物流游和資責(zé)金流弊，為誘周邊盾經(jīng)濟(jì)繪的發(fā)硬展奠炒定了萍根底甚。而顏京通害快速津路十各多公清里的掃路段念上只諷能在凱為數(shù)噸不多坦出口梅處興最建大蹄型住綠宅項膛目，嫌從而胸使其州周邊澡工程刷成一環(huán)種點缺狀分伶布態(tài)叉勢，偷誤失去耗了規(guī)報模優(yōu)裝勢。婆5舍、吳開哈抬賭道路孫改造嶼將改煙善朝憤陽路欄交通探狀況莖。響現(xiàn)今搬制約貝朝陽皆路發(fā)出展的猜交通朋擁擠染和周棵邊環(huán)精境等削問題革亦開繁始改刺造，季朝陽騰路的握地下坊管道消改造烏工程荷已經(jīng)喂開工費，路糞面拓?fù)鯇捁ぐ党逃趬魞赡陠?nèi)完向工。懂另外歌一條新西起綠東大監(jiān)橋藍(lán)哭島，周經(jīng)四乘環(huán)紅者領(lǐng)巾棕橋，遣橫穿遣青年披路，問平行掌于朝攝陽路舞的朝纖陽北保路一怎期已環(huán)投入倘使用謊。朝具陽路帶上的裹京棉叼集團(tuán)曠將大料舉搬裂遷，慈原工錢業(yè)用徹地辟槐為住摩宅區(qū)豬。這欠里將旦被建委成一蹦個布15遣0沖萬平庸方米瓦以上吼的超短大社期區(qū)，凡1.佩2蔬萬戶友居民筋將被寺整體業(yè)搬遷丸。如席此一雷來，漢朝陽助路周熔邊的噸交通錄環(huán)境章和居舉住狀棍況將童得到痛極大擴(kuò)的改惰觀。盈6街、再朝陽變路項倦目圍集中末、規(guī)探模大凍、品籌質(zhì)高尼。聾據(jù)統(tǒng)叉計，戒朝陽棚路兩掘側(cè)已辜建和劍在建杠工程販有御20賄多個源，住泉宅總肢供給梢量在鞏5旱00隸萬平駁方米達(dá)以上酸。星其中車尤以株"庸遠(yuǎn)洋敏天地致"8拿0純?nèi)f平的米、柄"羅映馬嘉下園混"4拘0察萬平襖米、衡"興箭隆家令園膝"6婆0曬萬平碌方米此，"嬌晨光絮家園糠"困姨90撓多萬當(dāng)平方慣米，躲"通搬惠家元園黎"6密0綿萬平濤米、照"青嘗年路雕小區(qū)僻"職婆90胡余萬軟平方依米、翠"柏絹林，排愛樂素"6雙0五萬平揉米等保幾個臂"大杰盤保"牧嘗規(guī)模外最為泛宏偉事。另嚇外護(hù)，如柳"叢朝陽襲園"稠、"志綠島寬苑"煉等也傳都壤是規(guī)絹模不炊小的堅社區(qū)激。熱7習(xí)、輪蠻決霧市從市恥場定信位來殺看，勾所建烏住宅沿大多朝是針碰對在維08裁0惑工月作的因白運領(lǐng)階岔層。怕由于捉住宅患總供掃應(yīng)量掀豐富徐，所嘗以住蜜宅平亡均定勵價并配不高滾。鑼70儲7擋。以陪上的揪住宅海均價儲都在木40睬00慧7旬平米冠^結(jié)60鑄00慘乂平寧米之業(yè)間。杯由于配客戶破層和糊均價拋根本婚趨同引，所種以住序宅品郊質(zhì)、翅房屋禍結(jié)構(gòu)蹲、社堡區(qū)質(zhì)曉量等時因素鉤成為礦提升園住宅主銷售貪量的腿重要竹因素雷。笛8撐、導(dǎo)病妻怖恢從建都筑形棗態(tài)來憂看，嗓朝陽促路蔬目筋前的哭項潔目曉多以溫塔樓奏為主吉。亞因遮此，陶以南捐北通院透的跳板樓兄為主倚的樓原盤，渴或設(shè)斥計合脅理的臣碟形邁塔樓櫻都得園到購姨房者域極大燈的關(guān)笛注。紅其中卷"滿羅馬效嘉園漏"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0檢月中殿旬可沾以開叛始進(jìn)炸行入金市推它廣的衫工作灘方案澆，以曬先期徹?fù)屨碱i市場練份額閉。天住革確保淘于找20針03媽年北10萌月下陣旬可喝以開左工，心以早隨期樹款立項桃目形擾象，星展示夏開發(fā)隱商實搜力，創(chuàng)增強(qiáng)鍋客戶鼓信心警。并^4章界隨時付關(guān)注掙周邊黎其他旦新盤村的一堪切變狡化，貓?zhí)崆耙m預(yù)測生其可索能采地用的劣方式置、方兔法，執(zhí)做好先針對葉性的川準(zhǔn)備終；如駝果其史采用襖低價費入市央的方救法來藍(lán)配合壟銷控敘，建賤議本纏案采際用隨封行就池市的接態(tài)度雜^以名某個暈階段天所推肝出某鏡些房邊型折筍扣點妹和優(yōu)左惠方小式不搶同的誓方法豐進(jìn)行旁銷控告，采慨用增骨加折爭扣，諸價格期明升倚暗降夸的方描法來我變相內(nèi)吸引鐘客戶謙；但冶不到餅萬不害得以西決不呢可降悲價，波降價搭會打泊擊客酸戶購