房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理講師：張志飛2016/07/04目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程（住宅項(xiàng)目）前期土地獲取策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程施工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙交房1234567土地信息收集政策、市場(chǎng)調(diào)研可行性研究獲取土地使用權(quán)簽訂土地出讓合同獲得用地規(guī)劃許可證確權(quán)辦理土地證區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)建議方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)方案送審取得施工許可證工程招標(biāo)七通一平施工圖紙、資料、材料、設(shè)備準(zhǔn)備臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)申辦《預(yù)售證》或《銷(xiāo)售許可證》商品房銷(xiāo)售辦理銀行按揭竣工驗(yàn)收建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收進(jìn)行權(quán)屬登記，取得相關(guān)證書(shū)物業(yè)移交3房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程——企業(yè)視角與客戶視角4看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發(fā)展商物業(yè)管理項(xiàng)目論證企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程客戶視角的房地產(chǎn)流程產(chǎn)品策劃營(yíng)銷(xiāo)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)施工管理產(chǎn)品交付物業(yè)服務(wù)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)（即項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間，取得設(shè)計(jì)要點(diǎn)后經(jīng)集團(tuán)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的時(shí)間）；國(guó)有土地使用證(指國(guó)有土地使用證的簽發(fā)時(shí)間)；建設(shè)用地規(guī)劃許可證（指建設(shè)用地規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；總平圖規(guī)劃設(shè)計(jì)完成（指規(guī)劃設(shè)計(jì)完成時(shí)間，以上報(bào)規(guī)劃局的簽收時(shí)間為準(zhǔn)）；方案設(shè)計(jì)完成（指方案通過(guò)集團(tuán)董事會(huì)批準(zhǔn)的時(shí)間）；方案圖報(bào)建（指取得政府相關(guān)部門(mén)批文時(shí)間，以最后部門(mén)的批文時(shí)間為準(zhǔn)）；樁基施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的樁基施工圖完成時(shí)間）；主體施工圖完成（指可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證（指建設(shè)工程規(guī)劃許可證的簽發(fā)時(shí)間）；精裝交樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖及材料定板（指擬批量精裝交樓項(xiàng)目可用于招標(biāo)及施工的施工圖完成時(shí)間）；項(xiàng)目開(kāi)工（指項(xiàng)目動(dòng)土?xí)r間，以土方開(kāi)挖或樁基施工的開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）；施工許可證（指施工許可證的簽發(fā)時(shí)間）；各節(jié)點(diǎn)與時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)主體開(kāi)工（指總包單位進(jìn)場(chǎng)，以地下室底板或者承臺(tái)基礎(chǔ)施工開(kāi)始時(shí)間為準(zhǔn)）；預(yù)售證（指預(yù)售許可證的簽發(fā)時(shí)間）；開(kāi)盤(pán)（指取得預(yù)售證后，正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間）；主體封頂（指主體屋面結(jié)構(gòu)的完成時(shí)間）；竣工驗(yàn)收（指竣工驗(yàn)收備案證明的簽發(fā)時(shí)間）；入伙（指第一批辦理集中交付的時(shí)間,不指與小業(yè)主簽訂購(gòu)房合同上的交樓時(shí)間）。項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理的工具房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本模式：（七階段、七專業(yè)、53個(gè)關(guān)鍵活動(dòng)/節(jié)點(diǎn)）

設(shè)計(jì)配合

采購(gòu)策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工

項(xiàng)目取得項(xiàng)目策劃階段竣工入伙產(chǎn)品交付階段項(xiàng)目發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程采購(gòu)組織項(xiàng)目論證

項(xiàng)目取得

市場(chǎng)調(diào)研初步項(xiàng)目定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案項(xiàng)目定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)招商方案策劃租售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、租售配合及入園手續(xù)配合租售事務(wù)管理成本前期成本估算測(cè)算設(shè)計(jì)階段成本控制及測(cè)算、形成

控制性目標(biāo)成本確定

合約框架

動(dòng)態(tài)成本管理工程實(shí)施階段的成本管理結(jié)算產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服戰(zhàn)略用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證

規(guī)劃許可證

（辦理房地產(chǎn)預(yù)售施工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報(bào)建）

許可證）產(chǎn)權(quán)初始登記工程施工配合物業(yè)方案策劃、設(shè)計(jì)配合、物業(yè)

公司選聘銷(xiāo)售配合工程條件評(píng)估投資估算投資目標(biāo)執(zhí)行監(jiān)控項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目后

評(píng)估

項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策劃（含項(xiàng)目計(jì)劃）景觀/專項(xiàng)／二次設(shè)計(jì)、部品策劃

內(nèi)部立項(xiàng)項(xiàng)目論證階段

項(xiàng)目策劃會(huì)

方案評(píng)審會(huì)方案設(shè)計(jì)階段

初設(shè)-施工圖階段主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工

開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售

程管理階段

銷(xiāo)售管理階段項(xiàng)目計(jì)劃管理的工具項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目里程碑管理項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)管理項(xiàng)目供應(yīng)商管理招標(biāo)與合約管理風(fēng)險(xiǎn)管理目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)流程土地獲取節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目定位決策節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制產(chǎn)品設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制項(xiàng)目報(bào)建節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制施工建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制推廣銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制入伙交付節(jié)點(diǎn)計(jì)劃與控制房地齊產(chǎn)企畫(huà)業(yè)土努地獲末取主究要渠頌道獲取貨土地誼五類遣渠道頭：政府矮招拍妻掛（慮招標(biāo)易、拍孝賣(mài)、籃掛牌矮）收購(gòu)掘、合善作招商伐引資將，配優(yōu)套土萍地變更殼土地抗性質(zhì)劃撥拿地淡及價(jià)深格考遲慮因萌素市場(chǎng)繁未來(lái)警預(yù)期項(xiàng)目蜜或區(qū)授域發(fā)輕展預(yù)硬期規(guī)劃限條件存的市香場(chǎng)實(shí)喜現(xiàn)及愉經(jīng)濟(jì)澇實(shí)現(xiàn)企業(yè)餡發(fā)展凳戰(zhàn)略瀉和機(jī)互會(huì)成激本競(jìng)爭(zhēng)遭對(duì)手灶狀況丈分析拿地營(yíng)各部守門(mén)職兄責(zé)投資祖開(kāi)發(fā)網(wǎng)部：址收集黎土地學(xué)信息——項(xiàng)目筆立項(xiàng)律報(bào)告賣(mài)（分足公司跳）——項(xiàng)目摩立項(xiàng)笛審批仆（董頂事會(huì)厭）——項(xiàng)目漂可研琴報(bào)告煩（集遲團(tuán)）——項(xiàng)目圣投資航?jīng)Q策屯（董超事會(huì)豬）——項(xiàng)目鑼獲取上（招岸牌掛艷、股縫權(quán)收觸購(gòu)）——成交據(jù)確認(rèn)筑書(shū)移艷交給毛項(xiàng)目掩公司羽。營(yíng)銷(xiāo)暴部：智初步脆市場(chǎng)怠調(diào)研雷及定絞位草譽(yù)案。設(shè)計(jì)滿部：擺概念浙規(guī)劃添設(shè)計(jì)迅方案刻。工程助部：膏現(xiàn)場(chǎng)乒踏勘輩（確敏定是皆生地螺、熟艙地還遲是毛神地）袍。財(cái)務(wù)膽部：鹽可研竿版投涌資收需益、段初步槽籌資胃方案饅。成本形部：壯控制炕性成柴本目芹標(biāo)（寧限額碗指標(biāo)傷、成唱本控庭制系右統(tǒng)規(guī)蔥范）銜、可碰研版豆成本飯（根節(jié)據(jù)設(shè)府計(jì)部級(jí)提供嫁的規(guī)聾劃要夸點(diǎn)進(jìn)孩行估蒜算）租。采購(gòu)隸部：領(lǐng)制定瓣項(xiàng)目防合約緣瑞計(jì)劃易方案泥、市抓場(chǎng)調(diào)的研合擴(kuò)作方膏資源漸。目錄房地便產(chǎn)項(xiàng)痛目的席整體類開(kāi)發(fā)際流程土地舉獲取蘭節(jié)點(diǎn)界計(jì)劃帶與控私制項(xiàng)目摧定位林決策廁節(jié)點(diǎn)握計(jì)劃寸與控翻制產(chǎn)品堂設(shè)計(jì)塔節(jié)點(diǎn)胃計(jì)劃貝與控識(shí)制項(xiàng)目掃報(bào)建監(jiān)節(jié)點(diǎn)芳計(jì)劃授與控貞制施工啄建設(shè)傲節(jié)點(diǎn)既計(jì)劃雨與控尊制推廣板銷(xiāo)售竄節(jié)點(diǎn)夾計(jì)劃舞與控賊制入伙底交付譯節(jié)點(diǎn)饅計(jì)劃它與控巴制房地嫩產(chǎn)項(xiàng)林目開(kāi)撓發(fā)四逮大核銜心要虎素決策鵝資金決策陽(yáng)項(xiàng)目決策合人力決策控時(shí)間地產(chǎn)葉項(xiàng)目框開(kāi)發(fā)測(cè)三大方核心繁要素場(chǎng)：錢(qián)噸、地導(dǎo)、人壁、時(shí)決間！房地民產(chǎn)項(xiàng)荒目開(kāi)螞發(fā)決旅策模驅(qū)型項(xiàng)目或常規(guī)巖五種悶投資辦開(kāi)發(fā)漢模式城市距運(yùn)營(yíng)臭投資因模式城市歡運(yùn)營(yíng)武與大饞盤(pán)結(jié)飼合模貨式現(xiàn)金駕流項(xiàng)濤目開(kāi)諷發(fā)模諒式高周兇轉(zhuǎn)開(kāi)松發(fā)模效式稀缺黃資源鉤開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)模式萬(wàn)科洋：7對(duì)眼像睛項(xiàng)未目決孟策模瞇型龍湖賺：城水市地味圖決肚策體短系項(xiàng)目挖定位兩決策濃各部車(chē)門(mén)職罰責(zé)投資申開(kāi)發(fā)害部：職建設(shè)漢規(guī)劃么許可命證——國(guó)有時(shí)土地侄使用粥證。營(yíng)銷(xiāo)有部：叛編制烘項(xiàng)目爬經(jīng)營(yíng)著策劃姿書(shū)（任包括團(tuán)市場(chǎng)礎(chǔ)調(diào)研庸深化發(fā)、項(xiàng)域目定拼位報(bào)冒告、美定價(jià)采方案柱、示蕉范區(qū)火方案詢）。設(shè)計(jì)蹲部：穿概念戴設(shè)計(jì)配任務(wù)串書(shū)——概念家設(shè)計(jì)藝深化摩方案酸。工程咱部：野編制共項(xiàng)目粉工程跪節(jié)點(diǎn)達(dá)計(jì)劃題。財(cái)務(wù)尚部：歇概念汗版投疾資收凍益（需三個(gè)壘指標(biāo)士）。成本泄部：念可研耳版成刺本（照根據(jù)從設(shè)計(jì)鍬部提項(xiàng)供的最規(guī)劃煮要點(diǎn)插進(jìn)行萄估算修）。采購(gòu)恒部：經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)宵合作惡方資維源（粥廣告揚(yáng)、代花理公激司、洽概念仔性設(shè)飾計(jì)單范位）逃。關(guān)鍵辭要素何：項(xiàng)暢目經(jīng)加營(yíng)策鐵劃書(shū)頂、概電念設(shè)放計(jì)深黃化方楊案。目錄房地僻產(chǎn)項(xiàng)頸目的線整體榮開(kāi)發(fā)漢流程土地射獲取犬節(jié)點(diǎn)成計(jì)劃蜻與控透制項(xiàng)目推定位水決策鍬節(jié)點(diǎn)豈計(jì)劃暢與控忌制產(chǎn)品份設(shè)計(jì)渾節(jié)點(diǎn)踐計(jì)劃拋與控石制項(xiàng)目扇報(bào)建罵節(jié)點(diǎn)恰計(jì)劃盛與控牽制施工燦建設(shè)置節(jié)點(diǎn)白計(jì)劃互與控算制推廣杯銷(xiāo)售數(shù)節(jié)點(diǎn)頌計(jì)劃砍與控扣制入伙乘交付碰節(jié)點(diǎn)籃計(jì)劃詳與控賤制前期劈燕策劃領(lǐng)與設(shè)濱計(jì)周華期指完標(biāo)論證當(dāng)階段設(shè)計(jì)信管理苗階段概念傷規(guī)劃施工膚圖策劃縫階段55天(多層)70天(高層)實(shí)施互方案概念暑規(guī)劃草秩案大盤(pán)陜至少3個(gè)月至少1～1.賭5個(gè)月概念望規(guī)劃參/戰(zhàn)略夫規(guī)劃大盤(pán)18響0天中小些盤(pán)5翠5天市場(chǎng)鳥(niǎo)定位肉：1稍5天門(mén)；概念頃規(guī)劃仇：3怖2天廁；成果施確認(rèn)砌：8忍天；方案漲設(shè)擴(kuò)初秩設(shè)計(jì)計(jì)高層/復(fù)雜潛戶型街多層90天多層70天設(shè)計(jì)比前準(zhǔn)飽備：敗0天倒；設(shè)計(jì)拌過(guò)程心：高層鑄：方真案5濕0天侄+擴(kuò)初己35圣天多層局可省超擴(kuò)初對(duì)，方袍案6請(qǐng)5天參；成果縣確認(rèn)圓：5降天；設(shè)計(jì)夾前準(zhǔn)鹿備：浮0天倉(cāng)；設(shè)計(jì)滴過(guò)程毀：多孔層5血5天高層典70丈天；成果塔確認(rèn)怎：不臭計(jì)時(shí)北間拿地祥與項(xiàng)閣目論努證時(shí)絲式間設(shè)計(jì)軌周期潔：高錢(qián)層21啊5天；藏多層18銳0天大盤(pán)訴（一衫期多稿層）30米5天18房地爹產(chǎn)設(shè)友計(jì)管敵理程齊序優(yōu)竊化土建鋒擴(kuò)初建筑衡、規(guī)慎劃方潛案結(jié)構(gòu)較、設(shè)毛備初步當(dāng)方案施工測(cè)圖設(shè)直計(jì)建筑賣(mài)、規(guī)劃犯方案部品設(shè)計(jì)辰及定板概念難規(guī)劃草鎮(zhèn)案概念得規(guī)劃方灘案施工乒圖概念貌規(guī)劃草魚(yú)案概念卷規(guī)劃方蕉案方案放設(shè)計(jì)施工執(zhí)圖設(shè)監(jiān)計(jì)景觀宣概念濱方案撤設(shè)計(jì)景觀注施工寺圖設(shè)晝計(jì)擴(kuò)初堂設(shè)計(jì)實(shí)施帽方案爸設(shè)計(jì)找階段銷(xiāo)售鹽配合威資料產(chǎn)品功、技倉(cāng)術(shù)創(chuàng)稱新研繡發(fā)論證恢階段拿地序節(jié)點(diǎn)策劃旁階段方案似報(bào)建設(shè)計(jì)饑管理威階段擴(kuò)初溉設(shè)計(jì)工程管理景觀塌方案詠設(shè)計(jì)銷(xiāo)售酒示范陵區(qū)設(shè)辦計(jì)部品拿材料蘇調(diào)研部品達(dá)材料粘清單部品東材料戶定板誰(shuí)封樣產(chǎn)品趨配置并建議施工諸圖設(shè)閥計(jì)指跳引模型耍研究結(jié)構(gòu)防設(shè)計(jì)設(shè)備廣選型建筑恐平面19主要停設(shè)計(jì)辦階段汗與周槍期概念窩設(shè)計(jì)?。捍髠筛?周；詳規(guī)柱設(shè)計(jì)摸：大塊概6周；單體堆方案男：大騰概12周；擴(kuò)初究方案熔：大婚概6周；施工特圖設(shè)蛋計(jì)：饅施工宿標(biāo)準(zhǔn)楚和結(jié)語(yǔ)構(gòu)形悲式大鄭概10周；景觀記設(shè)計(jì)柱：大交概5-份6周；樣板謊房及曲會(huì)所諒設(shè)計(jì)依：大骨概4周常見(jiàn)呀的問(wèn)玻題：進(jìn)度鴿問(wèn)題臨：進(jìn)笛度難逮以控餅制、辯專業(yè)咐公司久難以杜銜接建。質(zhì)量倦問(wèn)題吉：評(píng)釋價(jià)體舅系和爬評(píng)價(jià)想經(jīng)驗(yàn)拒的缺多失。設(shè)計(jì)總控制病點(diǎn)概念翠設(shè)計(jì)阻研究區(qū)域序確認(rèn)勾概念爪設(shè)計(jì)集研究駁結(jié)論規(guī)劃豈方案陷設(shè)計(jì)區(qū)域柳規(guī)劃恐設(shè)計(jì)詠評(píng)審橡會(huì)單體曬確認(rèn)限額順設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)籮差錯(cuò)穴率（揭設(shè)計(jì)抄錯(cuò)漏委變更勇費(fèi)用/總變番更費(fèi)革用）實(shí)施耗方案渴完成基礎(chǔ)綠施工去圖全套亞施工店圖完潑成景觀恐設(shè)計(jì)銷(xiāo)售云包裝烘設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)遞周期項(xiàng)目搶重要叛節(jié)點(diǎn)詳規(guī)勻報(bào)建方案饒報(bào)建初步繁設(shè)計(jì)姑報(bào)建施工遍圖報(bào)沒(méi)建開(kāi)工隸時(shí)間開(kāi)盤(pán)旁時(shí)間各部義門(mén)職勿責(zé)投資所開(kāi)發(fā)算部：擠方案聯(lián)設(shè)計(jì)秀報(bào)批沒(méi)批復(fù)郊意見(jiàn)默書(shū)——建設(shè)填工程毒規(guī)劃觸許可顫證——基礎(chǔ)幻玉施工夏許可姐證。營(yíng)銷(xiāo)巧部：經(jīng)編制靠營(yíng)銷(xiāo)只總綱杰及評(píng)炕審、請(qǐng)組建捐營(yíng)銷(xiāo)督團(tuán)隊(duì)嘴。設(shè)計(jì)番部：耐編制雹方案副設(shè)計(jì)家任務(wù)騙書(shū)——規(guī)劃銷(xiāo)設(shè)計(jì)蛛方案帆評(píng)審典（含張單體楊設(shè)計(jì)亞方案巴）——景觀施方案濟(jì)評(píng)審——初步忠設(shè)計(jì)交成果踐評(píng)審命（含丑基坑和支護(hù)胖設(shè)計(jì)爺圖）——建筑肥施工農(nóng)圖評(píng)攝審（凱含基變礎(chǔ)設(shè)蒙計(jì)圖路）——正式厘施工倦圖評(píng)竄審。工程尚部：盟地質(zhì)沃初堪——地質(zhì)駁詳堪——土方鑼開(kāi)挖祝及邊乳坡支牛護(hù)——基礎(chǔ)爺施工竟。財(cái)務(wù)美部：越方案廈版投鋸資收服益（丸三個(gè)擁指標(biāo)敢）。成本鄙部：掌方案倍版成絞本、俘施工餅圖預(yù)淹算（弟根據(jù)駁設(shè)計(jì)熄部提棋供的罪規(guī)劃薪要點(diǎn)音進(jìn)行六估算粒）。各部耗門(mén)職壁責(zé)采購(gòu)獅部：復(fù)施工顯圖顧怒問(wèn)單訪位——景觀某、室奸內(nèi)、郊方案鐮設(shè)計(jì)侮單位——監(jiān)理床單位靜招標(biāo)——土建呀總包紡招標(biāo)——工程何材料螺設(shè)備他采購(gòu)廉?？头健⑽锖鯓I(yè)部覽：物丟業(yè)策雄劃方弊案。關(guān)鍵貍要素董：各虎類設(shè)晚計(jì)方縣案、都合作甩方資址源、悠項(xiàng)目帖營(yíng)銷(xiāo)氧總綱恒、土總方開(kāi)軋挖及捧邊坡傲支護(hù)關(guān)注照風(fēng)險(xiǎn)記點(diǎn)工程級(jí)部、素投資蠢開(kāi)發(fā)伙部、志設(shè)計(jì)摟部關(guān)烈注設(shè)客計(jì)指望標(biāo)表工程貿(mào)部、府設(shè)計(jì)需部、典營(yíng)銷(xiāo)鐘及客蠅服部脅關(guān)注廈交樓孔標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)意部、迎工程鈴部、喬營(yíng)銷(xiāo)壁及客帳服部爬關(guān)注田一戶嶼一圖工程鵲部、香設(shè)計(jì)鉗部、甘營(yíng)銷(xiāo)志及客語(yǔ)服部奴、投秒資開(kāi)彎發(fā)部帶關(guān)注傷變更融和報(bào)薄建圖劑紙目錄房地緊產(chǎn)項(xiàng)深目的憂整體晝開(kāi)發(fā)顯流程土地鼻獲取現(xiàn)節(jié)點(diǎn)援計(jì)劃跨與控叫制項(xiàng)目?jī)|定位兼決策襲節(jié)點(diǎn)踢計(jì)劃搞與控草制產(chǎn)品濱設(shè)計(jì)膊節(jié)點(diǎn)圾計(jì)劃收與控些制項(xiàng)目詠報(bào)建岔節(jié)點(diǎn)聯(lián)計(jì)劃姥與控朵制施工盆建設(shè)旗節(jié)點(diǎn)神計(jì)劃旁與控慶制推廣櫻銷(xiāo)售晝節(jié)點(diǎn)帶計(jì)劃伏與控紡制入伙鴨交付公節(jié)點(diǎn)爹計(jì)劃拜與控矛制項(xiàng)目豆報(bào)批修報(bào)建擠流程開(kāi)發(fā)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開(kāi)發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開(kāi)發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書(shū)質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開(kāi)發(fā)辦建委基建科施工許可證預(yù)售許可證放線管理房地迷產(chǎn)項(xiàng)蘋(píng)目一拌般報(bào)勸批報(bào)杯建流贊程加快偉項(xiàng)目丘報(bào)批曬報(bào)建陷進(jìn)程內(nèi)部假控制喉：設(shè)揮計(jì)圖倆紙的信圖紙羞質(zhì)量串、藏出圖縮慧時(shí)間抹、圖殺紙變予更（對(duì)報(bào)建因圖紙圍的變帶更）翅；現(xiàn)場(chǎng)缺配合揪：項(xiàng)虧目現(xiàn)雜場(chǎng)現(xiàn)核狀、洋項(xiàng)目日現(xiàn)場(chǎng)尺接待由；外部揀協(xié)調(diào)踏：當(dāng)?shù)训馗髋芗?jí)政佩府包副括規(guī)宗劃局括、建帥設(shè)局漫、國(guó)缸土局壤、城耍管、武質(zhì)檢洋站、法消防資等各嶼類工哄作協(xié)紙調(diào)；合作孤方的刑協(xié)調(diào)安：合油作方弄報(bào)建妄資料棒、合錯(cuò)作方滾工程建配合猶（主烘要是棒現(xiàn)場(chǎng)宰）、合作稠方報(bào)榆建工習(xí)作（遮勞保均金、砌中標(biāo)誦備案貌、淤視泥證擴(kuò)等）粉、合查作方棗的資傳源配此合（跡尤其臉是專爸業(yè)部肢門(mén)）墊。目錄房地全產(chǎn)項(xiàng)量目的元整體擋開(kāi)發(fā)雕流程土地度獲取而節(jié)點(diǎn)擾計(jì)劃陳與控奪制項(xiàng)目仁定位段決策樸節(jié)點(diǎn)蒸計(jì)劃肝與控蓮制產(chǎn)品羨設(shè)計(jì)匪節(jié)點(diǎn)倦計(jì)劃土與控起制項(xiàng)目展報(bào)建滋節(jié)點(diǎn)笑計(jì)劃攀與控佛制施工戚建設(shè)鉛節(jié)點(diǎn)公計(jì)劃也與控脾制推廣固銷(xiāo)售猾節(jié)點(diǎn)繳計(jì)劃沸與控獻(xiàn)制入伙雄交付脆節(jié)點(diǎn)毫計(jì)劃肝與控白制施工州建設(shè)脅階段權(quán)控制事關(guān)鍵您要點(diǎn)關(guān)鍵解要點(diǎn)陵：質(zhì)量煉控制蔑！進(jìn)度屠控制食！成本窗控制厲！協(xié)調(diào)浸管理秤！工程臘建設(shè)扯的相漠關(guān)知啦識(shí)工程超建設(shè)略組成兩部分鋒：土寄建、撇水電零、安激裝及剪設(shè)備忘；整體逮工程奮建設(shè)濕：?jiǎn)紊w體部芽分、佩環(huán)境載部分世、室唉外管厲線；建筑屋結(jié)構(gòu)竊形式吳：磚互混、刑框架藏、框熄剪、溪鋼結(jié)責(zé)構(gòu)等跪；項(xiàng)目顏施工困周期櫻（合儀理進(jìn)輸度）訂：多層壇及低合密度悉：9—欺12個(gè)月悲；小高撓層：1年半星；高層端建筑駐：2年到2年半艦。施工污組織所次序皮：基礎(chǔ)階部分灶→主炭體工足程→錘外墻歪裝飾多及安娘裝→開(kāi)園區(qū)境管線瘋→景仍觀施馬工→殺竣工晚驗(yàn)收勻。項(xiàng)目晨進(jìn)程瓜設(shè)計(jì)纖與實(shí)子施房地放產(chǎn)項(xiàng)友目開(kāi)呆發(fā)進(jìn)重程計(jì)腸劃與敏實(shí)施添，是肆為了粥在計(jì)領(lǐng)劃時(shí)盼間內(nèi)承完成孫房地統(tǒng)產(chǎn)開(kāi)遼發(fā)任葛務(wù)，箱回收顧資金膚，達(dá)杏到投腔資收菊益的踏日標(biāo)芝。項(xiàng)銹目進(jìn)季程計(jì)薦劃的反實(shí)施鐮受多單方面慚因素器干擾奏：工程賓施工肺因素房地京產(chǎn)政蛙策因突素市場(chǎng)庭環(huán)境鼻因素開(kāi)發(fā)屑商資績(jī)金因暖素當(dāng)?shù)亻w政府轎規(guī)劃貧與關(guān)濫系因展素外部丘干擾竊因素其它湖不可喊抗力喊因素房地欺產(chǎn)開(kāi)副發(fā)前燈期工它作的厘質(zhì)量嫁管理房地域產(chǎn)開(kāi)捕發(fā)前幕期工史作挑選輛咨詢餃單位重視玩可行海性研擊究報(bào)境告的樂(lè)質(zhì)量嚴(yán)格牛項(xiàng)目旋前期嗎工作欣成果蘆的質(zhì)柏量評(píng)誕審房地雀產(chǎn)開(kāi)定發(fā)設(shè)靜計(jì)質(zhì)扛量（五功能京質(zhì)量略）管棄理建立聲了基慶本的英工作脈流程看，為席規(guī)范叔設(shè)計(jì)稠質(zhì)量仔管理擠奠下稼基礎(chǔ)坦；但是朽更有蜓效的搶設(shè)計(jì)往質(zhì)量煮管理抹應(yīng)該蓄發(fā)生辜在施伐工之蕩前，根據(jù)阻設(shè)計(jì)盡管理都的控占制流梯程，找從以原下兩裙階段被完成抗設(shè)計(jì)公質(zhì)量拒（功景能質(zhì)懇量）馬的有悅效管趴理：1、規(guī)減劃設(shè)邁計(jì)階巧段質(zhì)浪量管瘋理2、施屬工圖姿設(shè)計(jì)查階段驗(yàn)質(zhì)量防管理房地蹄產(chǎn)開(kāi)原發(fā)施手工質(zhì)悅量（帆工程奮質(zhì)量友）管提理施工花是開(kāi)嚇發(fā)項(xiàng)丑目形衡成實(shí)脾體的踏過(guò)程浪，也撫是決綁定最惱終產(chǎn)羞品質(zhì)鋒量的蓄關(guān)鍵紗階段杯。工程毫項(xiàng)目撤施工殃涉及怪面廣生，是米一個(gè)工極其軌復(fù)雜良的過(guò)闊程，嗓影響愛(ài)質(zhì)量踏的因融素很肥多，贊使用錯(cuò)材料卸的微皮小差瓣異、薯操作靠的微傘小變澇化、筐環(huán)境謎的微跡小波架動(dòng)、鏡機(jī)械肢設(shè)備匠的正奸常磨升損，環(huán)都會(huì)隆產(chǎn)生挪質(zhì)量茄變異膊，造振成質(zhì)績(jī)量事糕故。工程庭項(xiàng)目茂建成連后，句如發(fā)染現(xiàn)質(zhì)嬌量問(wèn)喇題又稿不可壤能像煉一些閉工業(yè)演產(chǎn)品舞那樣近拆卸白、解輝體、盆更換棒配件械，更度不能妥實(shí)行慨“包塞換”閘或“陸退款逮”，令因此耗工程飲項(xiàng)目賣(mài)施工斬過(guò)程忘中的蘆質(zhì)量角控制芝，就倦顯得堵極其兵重要雖。房地隱產(chǎn)開(kāi)輸發(fā)施革工質(zhì)階量（富工程面質(zhì)量雪）管旱理施工安階段摘的質(zhì)棍量控旬制制定渣適當(dāng)魂的質(zhì)恨量目惕標(biāo)，跑因?yàn)楸娰|(zhì)量稠目標(biāo)徒常與首項(xiàng)目厭進(jìn)度蠟控制豬、成漆本控叔制處池于相皺同優(yōu)獨(dú)先級(jí)酒。因晝此，暮質(zhì)量古目標(biāo)際必須釋堅(jiān)持莊實(shí)事菊求是泰，因彈地制攔宜?；@目標(biāo)狠過(guò)低園，會(huì)遇對(duì)項(xiàng)架目帶需來(lái)傷挽害，曾失去狀市場(chǎng)竭競(jìng)爭(zhēng)魚(yú)力；混過(guò)高源會(huì)造誦成投底入成靜本加塊大，艷綜合輪開(kāi)發(fā)唉績(jī)效緊降低心。適騎當(dāng)增倡加項(xiàng)勵(lì)目的掠一致掏成本洞，減匹少非嶺一致隊(duì)成本麗；適潑當(dāng)增繪加預(yù)料防成子本，毀大力芝降低色事故女成本擱。強(qiáng)調(diào)趣施工達(dá)現(xiàn)場(chǎng)帥的技劍術(shù)質(zhì)沖量管發(fā)理，婚建立灑統(tǒng)一另的標(biāo)屋準(zhǔn)化立的質(zhì)夢(mèng)量管私理體矩系，員編制箭詳盡警的施祖工作主業(yè)指劫導(dǎo)書(shū)險(xiǎn)和施論工方百案，瘦嚴(yán)格賢檢驗(yàn)很標(biāo)準(zhǔn)眼，強(qiáng)爆調(diào)執(zhí)掛行力討！房地系產(chǎn)開(kāi)趕發(fā)施舒工質(zhì)蘭量（探工程用質(zhì)量芬）管濃理現(xiàn)場(chǎng)與有效垂質(zhì)量李管理陪關(guān)鍵保環(huán)節(jié)工程逗樣板而先行技術(shù)賠方案取先行施工獎(jiǎng)關(guān)鍵隱工序敗控制項(xiàng)目疼工程瘡階段拆成本逗目標(biāo)城確立畝與管耽理項(xiàng)目功實(shí)施糊階段穿成本促管理工程部現(xiàn)場(chǎng)簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場(chǎng)控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購(gòu)部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)目錄房地廟產(chǎn)項(xiàng)彈目的扎整體徹開(kāi)發(fā)匹流程土地獨(dú)獲取矮節(jié)點(diǎn)桑計(jì)劃隆與控繩制項(xiàng)目旱定位獅決策駐節(jié)點(diǎn)澡計(jì)劃玩與控叢制產(chǎn)品鄭設(shè)計(jì)鏟節(jié)點(diǎn)迅計(jì)劃仗與控偶制項(xiàng)目礙報(bào)建亞節(jié)點(diǎn)痰計(jì)劃衡與控斥制施工逐建設(shè)無(wú)節(jié)點(diǎn)職計(jì)劃談與控蕩制推廣半銷(xiāo)售踏節(jié)點(diǎn)匪計(jì)劃攝與控境制入伙括交付游節(jié)點(diǎn)糊計(jì)劃鉛與控黨制項(xiàng)目揉營(yíng)銷(xiāo)腫策劃姜與推蚊廣銷(xiāo)元售三女個(gè)階類段售前旱階段售中炕階段售后資階段市場(chǎng)培、客汪戶、汪產(chǎn)品客戶案、傳宇播、屠銷(xiāo)售糧服務(wù)緣瑞、價(jià)濃格、咐促銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)犧控制策劃俘咨詢筒、代羨理公任司銷(xiāo)售輩代理加、廣嘩告代貿(mào)理、鏟媒體律師浴行、洪銀行坑、房渾管部尺門(mén)關(guān)鍵棕節(jié)點(diǎn)組建蘆銷(xiāo)售尼團(tuán)隊(duì)碗；踏（擠銷(xiāo)售秩總監(jiān)埋、銷(xiāo)挽售經(jīng)孤理、霉銷(xiāo)售例員、仗策劃廊總監(jiān)茂、策勁劃經(jīng)設(shè)理、晌策劃視師）項(xiàng)目媽形象撤定位冬；狠（謊主推企廣語(yǔ)廉、主濁形象梢畫(huà)面愧、項(xiàng)街目案趙名、杠項(xiàng)目LO匙GO等）項(xiàng)目疲銷(xiāo)售妹賣(mài)點(diǎn)津提煉管；（琴區(qū)位匪、地增段、畜產(chǎn)品舞、環(huán)插境、賽價(jià)格負(fù)、品您牌等栽）項(xiàng)目溜營(yíng)銷(xiāo)信執(zhí)行成方案雙；（荷開(kāi)盤(pán)覽方案崗、銷(xiāo)末售手敏冊(cè)、發(fā)銷(xiāo)售險(xiǎn)周期融、價(jià)救格、我法律光文件勵(lì)、培樂(lè)訓(xùn)等需）項(xiàng)目脹營(yíng)銷(xiāo)寸推廣滔方案坦；蠶（做推廣江周期沒(méi)、媒絲式體組夏合、利費(fèi)用鼠計(jì)劃校、重嘗大營(yíng)準(zhǔn)銷(xiāo)活副動(dòng)方演案等蠟）項(xiàng)目興展示廟區(qū)包漠裝方雁案；跌（外低圍導(dǎo)瘋示、紀(jì)售樓惱處、疫樣板聾房、計(jì)看樓造通道別、工紛地等鐮）關(guān)鍵置節(jié)點(diǎn)合作脾方資伏源使恰用；鑒（廣數(shù)告公餓司、用代理薯公司武、制兆作公鉤司、殃短信廉公司羊、媒坐體、匹印刷供等）項(xiàng)目溜第一飼次廣捕告出弱街；公司睛及項(xiàng)灶目品炒牌推記廣；項(xiàng)目巨展示塑區(qū)開(kāi)銅放；項(xiàng)目房誠(chéng)價(jià)格籍聽(tīng)證拖會(huì)；項(xiàng)目劍一期斧開(kāi)盤(pán)團(tuán)；營(yíng)銷(xiāo)恒費(fèi)用硬預(yù)算杠。各部遠(yuǎn)門(mén)職叢責(zé)投資辰開(kāi)發(fā)演部：答面積也預(yù)測(cè)塵報(bào)告——取得裝預(yù)售辭許可慰證。營(yíng)銷(xiāo)肢部：脖開(kāi)盤(pán)許方案森、價(jià)乳格、泡洗籌絕、開(kāi)藥盤(pán)實(shí)毛施。設(shè)計(jì)桌部：湊配合縱銷(xiāo)售澇的設(shè)益計(jì)輸且