中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案廣州潤(rùn)輝房地產(chǎn)代理有限公司深圳新摩爾商業(yè)管理有限公司二〇〇七年三月目 錄前言第一章 市場(chǎng)篇1． 永州市簡(jiǎn)介2． 地理位置3． 內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)4． 城市發(fā)展趨向5．市場(chǎng)篇總結(jié)第二章項(xiàng)目篇1．項(xiàng)目介紹2．永州市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目、住宅、酒店等市場(chǎng)分析3．項(xiàng)目SWOT分析第三章定位篇1．項(xiàng)目總體定位及命名2．客戶定位3．產(chǎn)品定位4．價(jià)格定位第四章產(chǎn)品建議篇1．項(xiàng)目產(chǎn)品建議第五章市場(chǎng)推廣篇1．推廣思路2．執(zhí)行部分3．公關(guān)策劃部分第六章銷售篇1．銷售策略2、銷售預(yù)估計(jì)劃前 言首先感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)予以機(jī)會(huì)讓我們進(jìn)行了第一次的初步接觸，也為我們合作奠定了基礎(chǔ)，我司做為一家專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)策劃公司對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性和特殊性有較深刻的認(rèn)知和體會(huì)，大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不同于普通住宅項(xiàng)目，其對(duì)象并非直接的市民群體而是商家、購(gòu)物消費(fèi)者、投資者等組合體。根據(jù)多年在沿海地區(qū)和中部城市操作商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，商業(yè)項(xiàng)目成敗取決于主力店的引進(jìn)，而規(guī)劃設(shè)計(jì)是后期經(jīng)營(yíng)管理成功的前提。因此發(fā)展商首先考慮要找到和引進(jìn)主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)我們多次對(duì)此宗地塊的了解，對(duì)項(xiàng)目的基本情況已有了初步的認(rèn)識(shí)，另因?yàn)樵诹懔陞^(qū)有操作項(xiàng)目一年多的時(shí)間對(duì)于永州市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、政府法律法規(guī)、商場(chǎng)人流地理、周邊環(huán)境等都已經(jīng)有了深刻的認(rèn)識(shí)，相信對(duì)于本項(xiàng)目的前景，貴公司和我公司一樣充滿信心，現(xiàn)在我們要闡述的是如何通過(guò)策劃和包裝、如何通過(guò)有效的策劃進(jìn)行整合營(yíng)銷，如何通過(guò)整合營(yíng)銷達(dá)到銷售、招商和經(jīng)營(yíng)管理的目的。下面，我們針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，并對(duì)永州零陵區(qū)、冷區(qū)的住宅、商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查與分析，從圣世陽(yáng)光、心連心購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)中心、圣馬可時(shí)尚廣場(chǎng)、步行街等項(xiàng)目的對(duì)比中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題，找到永州商業(yè)的突破口（市場(chǎng)空白）以及永州市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)所面臨的機(jī)會(huì)與威脅， 經(jīng)過(guò)周密的分析與討論，我們得出以下客觀性的結(jié)論。第一章市場(chǎng)篇1、永州市簡(jiǎn)介城市性質(zhì)、永州市是中國(guó)湖南?。▋?nèi)陸）交通樞紐城市。城市定位、珠三角地區(qū)的后花園、國(guó)內(nèi)旅游城市、湖南省重要的工農(nóng)業(yè)基地、珠三角地區(qū)工業(yè)的承接地區(qū)之一市域空間規(guī)劃。規(guī)劃形成“一城、雙核（區(qū)）”“一城”指永州市作為湖南省地級(jí)市，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個(gè)零區(qū)、冷區(qū)就是一個(gè)城市?！半p核”指零區(qū)和冷區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。全市目前總?cè)丝?580萬(wàn)，其中城市人口 50萬(wàn)人（含外來(lái)人口 1-3萬(wàn)）。規(guī)劃至2020年，市域總?cè)丝?620萬(wàn)，其中城市人口 65萬(wàn)人（含外來(lái)人口 5-8萬(wàn)），城市化水平為64%。、地理位置1）永州市位于湖南省南部、處于中國(guó)廣東省及廣西省兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，廣州、桂林、株洲、長(zhǎng)沙等大中城市環(huán)列四周。零陵區(qū)距桂林市、株洲、長(zhǎng)沙等城市220公里左右，距永州市機(jī)場(chǎng) 3公里，交通郵電暢達(dá)，是永州的交通樞紐，形成了水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。湘桂鐵路穿市而過(guò)，市區(qū)設(shè)有二級(jí)火車站，西南與廣西、海南、云南相通，北至衡陽(yáng)、株洲與京廣、湘贛線相連，可直達(dá)昆明、南寧、湛江、西安、武漢、上海、北京、廣洲、深圳等重要城市和沿海口岸。即將興建的洛湛鐵路，太澳高速等將使永州成為湖南第四個(gè)交通樞紐站。公路有322\321國(guó)道和 省道經(jīng)過(guò)境區(qū)，四通八達(dá)，客班車可直達(dá)廣州、桂林、長(zhǎng)沙等地。由于其獨(dú)特的地理位置和成熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)， 面對(duì)永州市經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展和工業(yè)建設(shè)，使其將成為一個(gè)新興的內(nèi)陸工業(yè)城市。2）據(jù)我們調(diào)查了解全市現(xiàn)有較大規(guī)模的工業(yè)企業(yè) 350余家，其中大中型骨干企業(yè)50余家。基本上形成了以罐頭、啤酒、面粉、肉制品為主的食品工業(yè)；以汽車制造、水電設(shè)備、電線電纜為主的機(jī)械工業(yè)；以耐火材料、水泥為主的建材工業(yè)；以羽絨制品、造紙、制革、紡織為主的輕紡工業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)，共有主要工業(yè)產(chǎn)品50余種。其中的耐火材料、機(jī)制紙、造紙、造紙?jiān)O(shè)備、水輪發(fā)電機(jī)組、輕型越野汽車、糧油機(jī)械設(shè)備、特種水泥、水泵等。永州的商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)，是湖南省八大商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一。初步形成了以產(chǎn)業(yè)、供銷、物資、糧食、外貿(mào)、醫(yī)藥、輕紡、礦產(chǎn)品、肉食水產(chǎn) 9大體系和16大商場(chǎng)、12大購(gòu)物中心、5大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、4大集貿(mào)市場(chǎng)為骨架的內(nèi)外貿(mào)基地。各類各級(jí)商業(yè)店鋪遍布市區(qū)，共有大小網(wǎng)點(diǎn)4400多個(gè)，從業(yè)人員1.2萬(wàn)余人,每萬(wàn)人擁有商業(yè)零售點(diǎn)95個(gè),商賈云集，每年接納眾多內(nèi)外客商。市域GDP年增長(zhǎng)在10%。從這些數(shù)據(jù)中可以看到永州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐， 這個(gè)良好的大環(huán)境是為各個(gè)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了房地產(chǎn)開發(fā)（中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)）行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。3、城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；正在進(jìn)行老城改造升級(jí)階段，零陵區(qū)芝山路突出商業(yè)購(gòu)物建設(shè)和酒店建設(shè)南津路---- 加快物流園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)和文化中心建設(shè)整個(gè)城市都是朝著 建設(shè)成為泛珠三角一個(gè)富有特色和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的內(nèi)陸工農(nóng)業(yè)城市，一個(gè)富有內(nèi)涵和獨(dú)特個(gè)性的生態(tài)園林城市的方向發(fā)展。、市場(chǎng)篇總結(jié)1） 社會(huì)娛樂、購(gòu)物等消費(fèi)比重逐步加大，社會(huì)消費(fèi)支出將迅猛增大。2） 隨著本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市對(duì)各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施，特別是類似于中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目這種綜合商業(yè)項(xiàng)目，有極大的需求。3） 同時(shí)商業(yè)設(shè)施及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的規(guī)模和人口也會(huì)快速發(fā)展。4） 城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高， 又促進(jìn)住宅、商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)展。5） 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)零售業(yè)的發(fā)展速度，導(dǎo)致了大型百貨公司及各商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)對(duì)中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的需求增加， 為房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造了一個(gè)持續(xù)上升的大環(huán)境，本項(xiàng)目做為產(chǎn)權(quán)式中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)， 進(jìn)入此市場(chǎng)的時(shí)機(jī)恰到好處。第二章項(xiàng)目篇1、項(xiàng)目介紹項(xiàng)目地理位置中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)(暫定名)位于永州市零陵區(qū)商業(yè)、文化、娛樂中心——芝山路商圈、與永州商業(yè)城相連，緊靠長(zhǎng)途車站、新火車南站交通便捷、地理環(huán)境優(yōu)越；毗鄰永州市萍州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等產(chǎn)品概論地塊位置： 永州市零陵區(qū)芝山路 20號(hào)（原瀟湘賓館）占地面積： 30 畝周邊環(huán)境和配套區(qū)域建筑形態(tài)：以多層公房、大型百貨商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、步行街、住宅區(qū)等為主。綠化狀況：、永州市沿江風(fēng)光帶（計(jì)劃建設(shè)）周邊環(huán)境：臨江，風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，商業(yè)氛圍濃厚屬于零陵區(qū)的一級(jí)地塊。道路狀況：城市主干道：芝山路、人民北路，前進(jìn)街，三道路交通都是永州市零陵的商業(yè)中心地段和主要商業(yè)區(qū)域。商業(yè)配套（大中型商場(chǎng)、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、影院、娛樂場(chǎng)所）醫(yī)院：永州市第四人民醫(yī)院，永州市第一人民醫(yī)院，永州市市中醫(yī)院。學(xué)校：湖南科技學(xué)院、湖南永州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 、三中、一中、七中等。影院：永州老電影院娛樂場(chǎng)所：多個(gè)酒吧及酒店娛樂總會(huì)集中于芝山路，人民北路小結(jié)：從地理位置看：項(xiàng)目所在位置優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，十分適合商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)建設(shè)從周邊配套看：項(xiàng)目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價(jià)值較高；從產(chǎn)品本身看：商場(chǎng)購(gòu)物、住宅樓、商務(wù)娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求。2、城市發(fā)展現(xiàn)狀和現(xiàn)有項(xiàng)目分析城市發(fā)展現(xiàn)狀：永州城位于湖南的最南邊、位置優(yōu)越，交通便利改革開放以來(lái)。永州市的經(jīng)濟(jì)在飛速發(fā)展，但是在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，湖南各地級(jí)城市各種大型綜合購(gòu)物中心平地而起，而永州零陵區(qū)在這方面卻差強(qiáng)人意，迄今為止依然呈現(xiàn)典型的“馬路經(jīng)濟(jì)”特征，無(wú)街不鋪。近年來(lái)，在政府、發(fā)展商、商家三方共同努力下，永州零陵區(qū)的商業(yè)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，大型的超市、綜合購(gòu)物中心應(yīng)運(yùn)而生。因此本項(xiàng)目也是在這樣的環(huán)境下?lián)P帆起航?，F(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目分析：我公司人員根據(jù)這段時(shí)間對(duì)本案的調(diào)查和了解目前也得到了初步的結(jié)論，另結(jié)合永州各項(xiàng)目的情況進(jìn)一步論證表一:項(xiàng)目名稱 紅太陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)

圣世陽(yáng)光總建筑面積35984平米,其中商場(chǎng)共三層、永州市零陵區(qū)芝山路上城商業(yè)街，占地面積33.835目基本情況單層面積2012.54平米,凈面積1334平米,建筑面積50000平米,公攤面積678.54平米,使用率66.35%項(xiàng)目分為臨街獨(dú)產(chǎn)商鋪、主街商鋪、主題商鋪、超店式商務(wù)公寓及住宅五大部分。商業(yè)定位一樓男裝,二樓女裝,三樓皮具、童裝一樓臨街品牌，服飾，運(yùn)動(dòng)鞋、珠寶、家紡主街鋪：品牌、服飾、化妝品、珠寶、皮具鞋、精品家裝、兒童用品、文體用品銷售價(jià)格一樓最貴的10000元/平米，二樓均價(jià)4500臨街旺鋪：20000元/平米，主街鋪有一萬(wàn)多，住宅均左右，住宅和酒店式國(guó)際公寓元/平米,三樓3000元/平米,一次性付款和按揭兩種,目前鋪位己銷售三一次性付款，住宅80%己銷售，按揭50%，10年5成式國(guó)際公寓3%己售方式與銷售情況分之一左右,大部分是開發(fā)商自營(yíng)超低首付，做旺給您千年上城、傳世商街。零風(fēng)賣點(diǎn)羅列一次投資,一世受益回報(bào)，年投資回報(bào)8%按揭兩個(gè)9.8折,按揭方式五折,一次性付一次性付款優(yōu)惠2%優(yōu)惠政策款兩個(gè)9.8折再一個(gè)9.7折工程進(jìn)度2006年5月1日紅太陽(yáng)購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè),2007正在建設(shè)年1月1日紅太陽(yáng)國(guó)際廣場(chǎng)酒店開業(yè)租賃價(jià)格年回報(bào)9%,返租12年價(jià)格不能確定招商情況大部分開發(fā)商自營(yíng).扣點(diǎn)15-20%新一佳超市表二:項(xiàng)目名稱永州商業(yè)城徐家井世紀(jì)中心目基本情況總建筑面積10000平米，建筑分三層項(xiàng)目位于永州市零陵區(qū)徐家井，開發(fā)商龍信地產(chǎn)開發(fā)司一樓經(jīng)營(yíng)日常用品、小百貨、書店、負(fù)一樓車庫(kù)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、一樓為6000平米名品店、商業(yè)定位二樓經(jīng)營(yíng)音像制品、內(nèi)衣、女裝、皮鞋步步高超市三至六層為公寓套房三樓經(jīng)營(yíng)男裝、女裝銷售價(jià)格轉(zhuǎn)讓費(fèi)用三到十五萬(wàn)不等，似位置不同而定23000元/平米方式與銷售情況1、老區(qū)買斷永久使用權(quán)。2、與商業(yè)局簽定已售完五年合同零陵首個(gè)一站式生活中心、賣點(diǎn)羅列湘南最大的批發(fā)市場(chǎng)中流地段，核心引爆、城市中心、生活中心、購(gòu)物中心、時(shí)尚中心優(yōu)惠政策尚無(wú)優(yōu)惠政策推出現(xiàn)在售VIP卡、1萬(wàn)抵1.5萬(wàn)工程進(jìn)度己經(jīng)做了10年己建成還沒開業(yè)三樓店鋪30元/平米，月租金1094，稅費(fèi)租賃價(jià)格180元左右未出臺(tái)物業(yè)管理費(fèi)40元每月每平米，電費(fèi)獨(dú)立核算招商情況招商情況很好95%步步高超市已入駐表三：項(xiàng)目名稱中信嘉園大富豪目基本情況永州中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，商校正對(duì)面項(xiàng)目位于永州市零陵賓館對(duì)面，開發(fā)商永州市青松房開發(fā)有限公司商業(yè)定位門面、住房、嘉園商業(yè)街負(fù)一樓停車場(chǎng)，一二樓為心連心超市，右邊為電腦城樓為娛樂區(qū)，四五樓為酒店。住房858最低，六樓900元/平米，938、958一樓：1000-20000元/平米銷售價(jià)格二樓：3500-4000元/平米門面：2280元、3000元-4500元方式與銷售情況06年8月19日開盤，銷售一部分住房，門一次性付款面未交房按揭付款都市金岸大富豪購(gòu)物中心賣點(diǎn)羅列眼光決定財(cái)富、黃金旺鋪，商機(jī)無(wú)限萬(wàn)元一個(gè)鋪/跟著大富豪一起富做心連心集團(tuán)公司的房東，穩(wěn)賺十年租金優(yōu)惠政策開盤優(yōu)惠1%，一次性付款優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%工程進(jìn)度已建成9月中旬開業(yè)租賃價(jià)格一樓60元/平米.月二樓24元/平米.月招商情況心連心超市已入駐小結(jié)：零陵區(qū)商業(yè)地產(chǎn)基本上都處在交通便利、商業(yè)氛圍濃厚的地段，就剛開業(yè)及正在開發(fā)中的一些樓盤來(lái)看，零陵區(qū)商業(yè)地產(chǎn)存在以下共性：前期炒作都十分到位，可以用火暴來(lái)形容，如圣世陽(yáng)光、徐家井世紀(jì)中心等都在宣傳上做過(guò)大手筆的動(dòng)作,達(dá)到了代理公司及開發(fā)商的期望值樓盤的銷售都很不錯(cuò)，由于前期炒作到位，樓盤基本上都可以順利買出各樓盤招商都引進(jìn)了主力店，如徐家井世紀(jì)中心的步步高超市等，總體上零陵區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的招商情況還算樂觀，大型主力店的招商將存在很大難度主要因素是項(xiàng)目規(guī)模和規(guī)劃設(shè)計(jì)定位沒有達(dá)到。后期運(yùn)營(yíng)將是所有項(xiàng)目面臨的最大困繞，目前零區(qū)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由開發(fā)時(shí)代進(jìn)入了以經(jīng)營(yíng)管理為主的經(jīng)營(yíng)時(shí)代，由于缺乏品牌連鎖等現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的支配和專業(yè)的管理隊(duì)伍，商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)難以得到有效、長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃及控制?，F(xiàn)存在的問(wèn)題分析：縱觀現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀，大部分商業(yè)項(xiàng)目的銷售與招商及運(yùn)營(yíng)是由不同的公司分開來(lái)代理，這種方式很可能會(huì)造成代理公司受短期、眼前利益的驅(qū)使作出一些不利于項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，代理商為使產(chǎn)品盡快脫手而采取的一些優(yōu)惠措施，所以他們盡量想把樓賣掉、把資金回收，對(duì)運(yùn)營(yíng)這塊打算全部發(fā)包給別人，這樣對(duì)商業(yè)地產(chǎn)打擊還是很大的。如果這樣做的話，成功率是相當(dāng)?shù)偷摹２还苁菑娜珖?guó)哪個(gè)城市、哪個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，銷售與運(yùn)營(yíng)分開都帶來(lái)了一系列的問(wèn)題：銷售與運(yùn)營(yíng)分開使得其各個(gè)階段的代理商很難從項(xiàng)目整體的宏觀上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃銷售與運(yùn)營(yíng)分開使得項(xiàng)目規(guī)劃不規(guī)范進(jìn)而影響經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效果銷售與運(yùn)營(yíng)分開是把項(xiàng)目前期幾乎所有的失誤、不足都留給了運(yùn)營(yíng)商，這樣會(huì)使運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)陷入被動(dòng)地位。3、項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)以上市場(chǎng)信息、經(jīng)濟(jì)等分析以及所處的環(huán)境和時(shí)代特點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)（暫定名）有以下優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)。優(yōu)勢(shì)分析整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢(shì)良好；促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對(duì)中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的需求在不斷上升；本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障；交通樞紐城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的（住宅、酒店、商鋪）整體需求。永州市城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代和旅游城市定位，為高端投資產(chǎn)品－產(chǎn)權(quán)式中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)這個(gè)產(chǎn)品提供了長(zhǎng)期發(fā)展的土壤。產(chǎn)品是其市場(chǎng)的首例產(chǎn)品，目前此區(qū)域還沒有一個(gè)大型綜合類含住宅、酒店、商場(chǎng)購(gòu)物以及休閑、娛樂、餐飲于一體的項(xiàng)目。永州市現(xiàn)在的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還注重文化的發(fā)展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時(shí)，提供了人才和社會(huì)氛圍資源，促進(jìn)商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著對(duì)中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)需求的增加；發(fā)展商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，和先進(jìn)的策劃和經(jīng)營(yíng)管理公司作為支撐。項(xiàng)目的規(guī)模大，推廣資源的成本增加，項(xiàng)目開口還不夠大，最好友誼酒店也進(jìn)拆遷使項(xiàng)目更具氣勢(shì)配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，主要體現(xiàn)在大型的休閑廣場(chǎng)和建筑小品機(jī)會(huì)分析經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)大型綜合類地產(chǎn)項(xiàng)目需求增加，給中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展空間周邊各縣區(qū)城市的發(fā)展，帶動(dòng)永州市當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識(shí)和消費(fèi)意識(shí)永州市最近幾年改革的勢(shì)頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)朝著更好的方向發(fā)展，因?yàn)殡S著市場(chǎng)的成熟大型零售商欲以進(jìn)入威脅分析A. 目前永州市冷區(qū)唯一大型項(xiàng)目舜德城市 MALL的最近情況是否會(huì)影響消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的看法。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大勢(shì)的影響是否輻射到永州市的大型投資產(chǎn)品，影響程度如何等等都需考慮。第三章定位篇1、項(xiàng)目定位及命名上的提煉名稱選擇：序號(hào)項(xiàng)目名稱含義解釋1柳子國(guó)際商業(yè)廣主要是借助柳子文化在國(guó)內(nèi)及在本地良好的知名場(chǎng)度來(lái)達(dá)到借力的作用，便于推廣2中亞商業(yè)廣場(chǎng)同上3瀟湘商業(yè)廣場(chǎng)概念性強(qiáng)、體現(xiàn)瀟湘之濱——零陵古城4濱江商業(yè)廣場(chǎng)體現(xiàn)項(xiàng)目臨近河邊，適度抽象5中亞國(guó)際商業(yè)廣富于時(shí)代特色，便于廣告推廣抽象性強(qiáng)場(chǎng)名稱注解：中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)主要是借助中亞家園在冷區(qū)的成功和知名度， 另外長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮貴司以后所開發(fā)的項(xiàng)目都可用中亞這個(gè)名稱， 打造成大型的連鎖商場(chǎng)或項(xiàng)目， 對(duì)中亞品牌提升具有十分重要的作用具體商討在做最后確定。商業(yè)定位1：區(qū)域性購(gòu)物中心為永州市商務(wù)人士、公務(wù)員、學(xué)生、外來(lái)投資精英以及本地市民打造，集住宅、購(gòu)物（餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、旅游） 、酒店住宿多功能為一體的大型商業(yè)綜合體，另外還可以用一部分樓層打造成永州婚慶城、 廚具超市等進(jìn)行一些本地資源的重新整合。臨江主要是一線江景高檔住宅和臨江酒店， 臨近芝山路打造成一個(gè)大型的休閑廣場(chǎng)讓市民休息和聚集人流。商業(yè)定位2：專業(yè)市場(chǎng)定位以批發(fā)為主的商城，主要是位于商業(yè)城旁，借助商業(yè)城良好的發(fā)展及人流，進(jìn)行和打造商業(yè)城的升級(jí)版。2、客戶定位（投資者定位）綜合前面的分析我們可以推斷出我們的消費(fèi)群體為以下幾類人群， 其消費(fèi)習(xí)慣心理，結(jié)構(gòu)如下1） 永州市國(guó)家公務(wù)員年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大——估計(jì)在 30%左右2） 永州市收入較高的職員年齡在25-45歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大， 15%左右。3） 永州市投資客（本地商人和失業(yè)市民）年齡在25-45左右，是比較成熟的投資客，注重回報(bào)，理性消費(fèi)群體，比例在25%左右4） 外地投資客來(lái)自溫州，長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)等外地的30-45左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式商業(yè)廣場(chǎng)不陌生，所占比例在 30%左右。針對(duì)上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理消費(fèi)結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計(jì)劃，舉行公關(guān)活動(dòng)主要消費(fèi)群體圖表如下：少量購(gòu)買群體中等購(gòu)買群體圖一：基本購(gòu)買群體少量購(gòu)買群體中等購(gòu)買群體基本購(gòu)買群體

永州市永州當(dāng)?shù)?、溫州、年齡在25-45歲礎(chǔ)，有投資意向浩的投資渠道，的物業(yè)，圖方便年齡在25-45歲礎(chǔ)，有投資意向好的投資渠道，的物業(yè)，圖方便和30-45左右，相當(dāng)?shù)难酃鈴囊痪€城中，看中回報(bào)，于產(chǎn)權(quán)式不陌生圖二：我們還特別對(duì)永州市本地市場(chǎng)和客戶進(jìn)行研究， 對(duì)他們的投資渠道進(jìn)行了簡(jiǎn)單比較：普通消費(fèi)群體的投資渠道表：產(chǎn)權(quán)式中亞股票投資古董投資基金投資銀行國(guó)際商業(yè)廣存場(chǎng)回報(bào)回報(bào)率9%年回報(bào)市場(chǎng)波動(dòng)嚴(yán)重，大市不確定少趨于熊市，虧多贏少風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低高高中專業(yè)要求專業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分對(duì)于古董有析能力，同時(shí)有很好一定的專業(yè)的心理素質(zhì)知識(shí)管理形式委托管理，或自我管理或者委托自我管理者自行管理管理產(chǎn)權(quán)式中亞股票投資古董投資基金投資銀行國(guó)際商業(yè)廣存場(chǎng)回報(bào)資金要求2萬(wàn)以上5萬(wàn)以上即可5萬(wàn)以上5萬(wàn)以上不定適合人群有一定閑散有很多經(jīng)歷對(duì)關(guān)注古董專業(yè)人對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)資金，上市公司的發(fā)展；士；和政策有相當(dāng)?shù)牧私?；不希望投入心理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的太多的精力，時(shí)間；資金量不是心理素質(zhì)好有一定的專十分充足業(yè)知識(shí)綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可我們認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)不論是從GDP的占有比例來(lái)說(shuō)還是房產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性來(lái)說(shuō)，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來(lái)得穩(wěn)定。同時(shí)永州市周邊的城市，桂林、邵陽(yáng)、株洲等地股票市場(chǎng)，古董市場(chǎng)，基金，證券市場(chǎng)的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)給我們帶來(lái)的利益是最為豐盛的。產(chǎn)權(quán)式中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個(gè)固定資產(chǎn)的身份，它將在永州市人心中成為一個(gè)財(cái)富的象征，同時(shí)又是一個(gè)財(cái)富累積的渠道。從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的投資是最為省心，同時(shí)具有較高回報(bào)的投資渠道，是理性的投資選擇。2、產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議住宅區(qū)占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積的比例應(yīng)當(dāng)控制在 6：4成商業(yè)面積左右，商場(chǎng)樓層在5層為好，該地段一直作為中心城區(qū)的商業(yè)中心、文化中心和重要的居住區(qū)。直徑五公里以內(nèi)常住人口 10-12萬(wàn)，（根據(jù)購(gòu)買半徑原理直徑 3公里以內(nèi)人口在20至30萬(wàn)人以內(nèi)可開發(fā) 6萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目）另周邊有眾多經(jīng)商、工作的外來(lái)人口。隨著芝山周邊一批高檔住宅區(qū)的開發(fā)，及洛湛鐵路永州站的建設(shè)都為本區(qū)域駐入了強(qiáng)大的消費(fèi)力。消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查：常住人口人均可支配收入達(dá)到 5554元,人均消費(fèi)性支出3795元。存款狀況及購(gòu)買力：存款良好，購(gòu)買力屬于中檔消費(fèi)。 （因缺少上檔次的商城大多居民遠(yuǎn)到長(zhǎng)沙等地消費(fèi)）產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)產(chǎn)品總體設(shè)計(jì)：集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、酒店住宿多功能為一體，主要滿足永州市商務(wù)人士各類人群需求的綜合性中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。商業(yè)部分:業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)（可以根據(jù)項(xiàng)目情況裙樓商業(yè)設(shè)計(jì)為三層）樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容5層家居生活用品廚具世界等4層大眾餐廳4D電影院娛樂場(chǎng)所婚慶城等3層男裝用品區(qū)和永州市書城2層女裝、青春少女裝、女性用品等1層璀璨時(shí)尚區(qū)（珠寶、精品、化妝品）洋快餐廳等負(fù)一層家電生活超市業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)比例應(yīng)控制在 :購(gòu)物40%餐30%娛樂20%它10%以上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都將是主要以商務(wù)人士及市民、 學(xué)生也就是從最終的消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以滿足他們的需求為目標(biāo)， 根據(jù)這類消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)， 提高各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營(yíng)，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 在提升中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價(jià)值也提升，物業(yè)快速增值也就水到渠成。3、價(jià)格定位價(jià)格依據(jù)周邊沒有雷同產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品選擇性多，投資門檻不高。以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)中，那么其價(jià)格也將會(huì)是一個(gè)高定位的產(chǎn)品，它符合永州市本地消費(fèi)者的消費(fèi)心理。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其珍貴性，定價(jià)本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個(gè)價(jià)格定價(jià)的要素考慮， 因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比， 所以把利潤(rùn)目標(biāo)作為一個(gè)價(jià)格定位的重要要素根據(jù)以上二種定價(jià)方式，同時(shí)考慮到市場(chǎng)的因素我司建議該項(xiàng)目的住宅定價(jià)應(yīng)為 1200到1600元/平方不等 商業(yè)部分一層定價(jià)建議實(shí)用應(yīng)為10000到26500元/平方不等第四章 產(chǎn)品建議1、產(chǎn)品規(guī)劃空間劃分建議裙樓的建設(shè)方案是商業(yè)和住宅能進(jìn)行有機(jī)和組合，另在設(shè)計(jì)上考慮自然采光和通透性要強(qiáng)，（具體由設(shè)計(jì)院完成我方從營(yíng)銷的角度可給予建議） 。其他配套設(shè)施的建議主要應(yīng)體現(xiàn)在人文和大型廣場(chǎng)上一些人性化的設(shè)施。第五章 市場(chǎng)推廣篇1、推廣思路一、 中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)宣傳推廣定位上的部分思路從“大”字入手，做“大”字文章。做“大”是化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的法寶。詮釋：由于中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)占地面積為 30畝地的項(xiàng)目，隨著永州市住宅商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，永州市零陵區(qū)市場(chǎng)已進(jìn)入了成熟期，建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格不斷提升，同時(shí)市場(chǎng)理解能力、營(yíng)銷表現(xiàn)能力迅速提高。該項(xiàng)目建議分兩期開發(fā)：一期風(fēng)險(xiǎn)最大（主要以住宅開發(fā)為主） ，一期銷售率過(guò)80%即進(jìn)入了安全期。二期就進(jìn)入了順利銷售，獲取高利潤(rùn)、提升品牌的成長(zhǎng)期。在同質(zhì)化非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，營(yíng)銷必須差異化。經(jīng)過(guò)慎重分析，我公司認(rèn)為我們的優(yōu)勢(shì)在于：中亞置業(yè)企業(yè)大、品牌大、實(shí)力大、項(xiàng)目地塊大。而本案的劣勢(shì)在于周邊商業(yè)比較混亂各規(guī)模小，因此我們避實(shí)就虛，在一期推廣中以“大”為主題，借助各種有利資源，做“大”字文章，使整個(gè)項(xiàng)目以“大”的形象入市，占領(lǐng)消費(fèi)者追求“大”的心理，塑造項(xiàng)目“高大”的高端形象。二、商業(yè)部分引進(jìn)大型主力店，起到對(duì)商業(yè)部分銷售的拉動(dòng)。三、新都市主義的宣傳策略（一）我們?cè)斐牵ㄒl(fā)市場(chǎng)關(guān)注） 大氣鑄城（訴求社區(qū)規(guī)劃） 大家風(fēng)范（訴求發(fā)展商強(qiáng)大實(shí)力） 大智之源（訴求社區(qū)人文概念） 大勢(shì)所趨（訴求區(qū)域發(fā)展概念）大幕開啟 大器玉成 領(lǐng)秀永州新都市主義 締造城市的光榮（平面宣傳設(shè)計(jì)稿）推廣原則準(zhǔn)確性：在推廣過(guò)程中，要把握住主要的客戶群體的信息接受來(lái)源，做到信息傳播途徑的準(zhǔn)確性，避免宣傳浪費(fèi)，無(wú)效傳播。廣泛性：這里說(shuō)到的廣泛性和上面的準(zhǔn)確性并不矛盾，主要是指?jìng)鞑ネ緩降亩鄻踊?，各種媒介平臺(tái)的有效結(jié)合。創(chuàng)意性：在整個(gè)傳播中，形象策劃具有創(chuàng)意，在市場(chǎng)中形成良好的口碑，形象推廣切實(shí)到位。時(shí)效性：此原則是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，我們?cè)阡N售中嚴(yán)格按照劃分了階段，那么在推廣中需要配合銷售的各個(gè)階段進(jìn)行推廣宣傳， 在什么樣的階段提出怎樣的口號(hào)，獲得怎樣的市場(chǎng)反映是相當(dāng)關(guān)鍵的，所以要精確把握市場(chǎng)的時(shí)效性。引導(dǎo)性：整個(gè)推廣過(guò)程中，嚴(yán)格按照AIDA進(jìn)行；首先在前期的操作就是要引起注意客人的興趣，這要求做到照準(zhǔn)消費(fèi)群體的關(guān)注點(diǎn)；然后是引起其欲望，對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生購(gòu)買欲望；最后落實(shí)到購(gòu)買行動(dòng)中。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析，得出以下幾點(diǎn)是項(xiàng)目最大的特性，從這幾個(gè)特性展開進(jìn)行推廣宣傳，以達(dá)到我們所要得到的要求。稀缺性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品是永州的首例大型綜合式中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)部分廣告語(yǔ)表現(xiàn)思路：（具體會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的情況會(huì)另做修改）投資性：產(chǎn)品是最合適的投資產(chǎn)品（見上面的表格可以得知，各種投資渠道中，此產(chǎn)品的投資性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)性?。V告語(yǔ)表現(xiàn)：選擇贏家——9%，9%，9%固定回報(bào)，贏家選擇。吸引大眾的視線，引領(lǐng)未來(lái)：產(chǎn)品的合理性和未來(lái)城市的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)的需求中可以看出其產(chǎn)品將會(huì)迎來(lái)其穩(wěn)定發(fā)展的增長(zhǎng)期，以及上面所提及到的部分思路和廣告語(yǔ)。廣告語(yǔ)表現(xiàn)：電腦升級(jí)，游戲升級(jí)，比不過(guò)資產(chǎn)升級(jí)的魅力！贏家，中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)——資產(chǎn)升級(jí)，毋容置疑。功能性：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品是可售的中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)廣告語(yǔ)表現(xiàn)：品質(zhì)成就經(jīng)典，專業(yè)成就贏家贏家——產(chǎn)權(quán)式中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，集餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂、商務(wù)、酒店為一體的商業(yè)綜合體，國(guó)際，國(guó)內(nèi)零售業(yè)巨頭首選之地。推廣流程客戶積累階段——導(dǎo)入期——“機(jī)會(huì)篇”不可復(fù)制的中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)銷售。直接銷售階段——強(qiáng)銷期——“行動(dòng)篇”搶占先機(jī)，實(shí)惠大禮（本階段是結(jié)合了投資活動(dòng)進(jìn)行的） 把投資放到首位，作為純粹的金融工具進(jìn)行推廣。后期銷售階段——持續(xù)期——“行動(dòng)篇 2”對(duì)尾盤的銷售，把最好位置的樓盤留到最后，以奢侈品項(xiàng)目（在裝修上，門牌號(hào)碼等上下功夫）。維護(hù)期——“品牌維護(hù)期”在這個(gè)階段要對(duì)產(chǎn)品的品牌進(jìn)行加強(qiáng)維護(hù)執(zhí)行部分廣告總體策略引起關(guān)注，引起興趣，引起欲望，實(shí)施行動(dòng)廣告的階段性劃分導(dǎo)入期（時(shí)間另定）：培養(yǎng)購(gòu)買欲望期；必須具有一定的煽動(dòng)力，可以以下幾個(gè)主題入手：稀缺性、功能性、未來(lái)性和投資性，根據(jù)我們的分析，特別強(qiáng)調(diào)投資性，把廣告的廣泛性和針對(duì)性結(jié)合在一起，舉行新聞發(fā)布會(huì)，以達(dá)到引起購(gòu)買者興趣的目的。方法：以活動(dòng)為中心，軟性媒體為主，硬性廣告為輔強(qiáng)銷期（時(shí)間另定）：這是一個(gè)決定成敗的時(shí)期，銷售到了最為關(guān)鍵的時(shí)候。我們?yōu)榕浜箱N售，將以硬性廣告為主刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中。廣告在其中就是要教會(huì)客戶用專業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路來(lái)判斷本項(xiàng)目，用我們的思路思考問(wèn)題，同時(shí)肯定當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有相同投資功能的多種投資渠道，并加以比較，用數(shù)據(jù)說(shuō)明問(wèn)題；同時(shí)一定程度的促銷活動(dòng)的宣傳讓目標(biāo)人群產(chǎn)生緊迫感，施加外來(lái)的壓力（促銷活動(dòng)策劃：詳見公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容） 。方法：以開盤、促銷為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔。持續(xù)期（時(shí)間另定）：在這個(gè)階段，我們需要做到的是，讓已經(jīng)購(gòu)買的客戶感覺到物有所值，沒有購(gòu)買的潛在客戶行動(dòng)起來(lái)。方法：以軟性報(bào)道為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔收盤期（時(shí)間另定）：此階段的推廣在于能夠堅(jiān)定投資者的信心，利于后期的經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行。對(duì)于開發(fā)商口碑的建造有利。方法：以軟性報(bào)道為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔媒體策略：前期以公關(guān)活動(dòng)為中心，軟文推廣為主，硬廣告為輔，逐步深入，將此案在保持良好口碑的情況下快速且推向市場(chǎng)。針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)-永州市零區(qū)、冷區(qū)及各縣區(qū)等地的接受信息的習(xí)慣， 用大眾媒體唱主角的形式進(jìn)行媒體推廣。通過(guò)大量的分析做出以下媒體選擇：媒體選擇.根據(jù)媒體資源的分析中，我們選擇的媒體集中在 TOP3前的媒體報(bào) 紙：永州廣電視報(bào)、永州市日?qǐng)?bào)電視媒體：永州市電視頻道、永州市房產(chǎn)專欄戶外媒體：商業(yè)街戶外廣告、案場(chǎng)戶外廣告永州廣電視報(bào)報(bào)夾報(bào) DM永州市媒體推廣表（詳見附件 1）軟性新聞主題從研究中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)現(xiàn)身永州市為引子展開， “第一”的概念要打響，以第一的噱頭展開，從產(chǎn)品的稀缺性、產(chǎn)品的品質(zhì)和投資概念入手——用論證的形式進(jìn)行軟文報(bào)道根據(jù)我們的銷售現(xiàn)場(chǎng)為一個(gè)宣傳基礎(chǔ)展開，如：開盤活動(dòng)的人氣，現(xiàn)場(chǎng)包裝風(fēng)格等為話題展開；高貴是整個(gè)宣傳的基調(diào)。以促銷活動(dòng)為主題：比如媒體人員親身體驗(yàn)， “第一個(gè)”購(gòu)買入住中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)住宅人的感覺；或者是第一個(gè)購(gòu)買投資人的思想活動(dòng)等為話題展開。或者單刀直入，就中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)論中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的形式展開，或者管理公司的管理經(jīng)驗(yàn)，行為指導(dǎo)，管理理論和思路進(jìn)行研究和討論，最后推出中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，排除讀者疑慮。最后一個(gè)主題是最為直接的形式，用第三者的視覺看到現(xiàn)有的投資市場(chǎng)。引導(dǎo)投資者用我們的思路進(jìn)行思考，把中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和投資分析完善，把購(gòu)買中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)作為正確選擇的論點(diǎn)進(jìn)行剖析，并展開話題。堅(jiān)持用第三者的語(yǔ)言去描述，增加軟文真實(shí)性和可靠性。把話題深入，對(duì)銷售贏利為基礎(chǔ)獲得良好的口碑。投放頻率及規(guī)模關(guān)于投放頻率和規(guī)模的研究，我們需要分幾個(gè)階段展開和前面說(shuō)到的廣告總體策劃相關(guān)導(dǎo)入期：覆蓋面廣為重點(diǎn)強(qiáng)銷期：針對(duì)性強(qiáng)為重點(diǎn)，針對(duì)效果評(píng)判出最佳媒體通路，進(jìn)行推廣持續(xù)期：形象廣告，但是以產(chǎn)生費(fèi)用較低的廣告為重點(diǎn)（樓盤外墻的巨幅廣告）維護(hù)期：同持續(xù)期，做結(jié)束動(dòng)作，但是同時(shí)對(duì)于口碑的塑造要注意，這個(gè)環(huán)節(jié)往往會(huì)影響下次項(xiàng)目的操作公關(guān)活動(dòng)策劃活動(dòng)一：新聞發(fā)布會(huì)（引起注意）時(shí)間：時(shí)間另定地點(diǎn)：永州市紅太陽(yáng)大酒店的會(huì)議室人員：市府領(lǐng)導(dǎo)、準(zhǔn)業(yè)主、各主要媒體記者、中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)主要人員主題：“創(chuàng)富新天地”——“中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”新聞發(fā)布會(huì)目的：通過(guò)前段時(shí)期的媒體導(dǎo)入， 永州市受眾對(duì)產(chǎn)品有了一定的了解， 此次活動(dòng)是為了強(qiáng)化受眾對(duì)此產(chǎn)品的認(rèn)同感，同時(shí)積累一定的目標(biāo)客戶群。內(nèi)容：邀請(qǐng)市府領(lǐng)導(dǎo)和市委主管經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)，講解“永州市第一個(gè)純投資性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”，其包含“國(guó)外的先進(jìn)的發(fā)展理念”“永州市人的投資觀念”“創(chuàng)富新天地的啟示”等論言。注意點(diǎn)：利用市府的影響力來(lái)對(duì)我們的主要目標(biāo)客戶群之一——機(jī)關(guān)干部人員進(jìn)行媒體宣傳，同時(shí)對(duì)全市的受眾更了解此產(chǎn)品?；顒?dòng)二：中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)講解會(huì)（引起興趣）時(shí)間：時(shí)間另定地點(diǎn)：永州市紅太陽(yáng)酒店的多功能廳人員：策劃公司及經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品受眾、媒體記者主題：“中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)講解會(huì)——真正的誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)者目的：通過(guò)經(jīng)營(yíng)講解會(huì)，使我們的受眾更加了解我們的投資產(chǎn)品，更加相信此項(xiàng)目是真正的“誠(chéng)實(shí)”項(xiàng)目，同時(shí)積累一定的目標(biāo)客戶群。內(nèi)容：邀請(qǐng)對(duì)本項(xiàng)目有興趣的目標(biāo)消費(fèi)群體，并同時(shí)邀請(qǐng)媒體報(bào)道，講解“中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和投資價(jià)值。其包含“國(guó)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)”“良好的投資前景”“創(chuàng)富新天地的未來(lái)的實(shí)際數(shù)據(jù)”等論言。注意點(diǎn)：利用對(duì)中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的講解來(lái)打消目標(biāo)消費(fèi)群體的投資顧慮，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用事實(shí)說(shuō)話，以此來(lái)打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群體。活動(dòng)三：會(huì)員優(yōu)惠行動(dòng)（引起欲望）時(shí)間：時(shí)間另定地點(diǎn)：永州中亞國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)人員：目標(biāo)消費(fèi)群體主題：會(huì)員優(yōu)惠和預(yù)繳定金目的：通過(guò)此項(xiàng)活動(dòng)，判斷出市場(chǎng)對(duì)此產(chǎn)品的接受程度， 以此來(lái)調(diào)整產(chǎn)品的各項(xiàng)策略，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目的銷售有一個(gè)預(yù)知。內(nèi)容：前來(lái)預(yù)訂的前 10名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠 10000元（定金5萬(wàn)元）并同時(shí)得到會(huì)員金卡一張。前來(lái)預(yù)訂的前20名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠 5000元（定金5萬(wàn)元）并同時(shí)得到會(huì)員銀卡一張。注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑， 在