中鐵奧維爾Ⅱ期·至善居可行性分析報告PAGEConfidential PagePAGE74 DATE\@"M/d/yyyy"2/22/2019中鐵奧維爾Ⅱ期·至善居目錄TOC\o"1-2"\h\z\u一、總論 （一）項目概況 （二）企業(yè)概況 （三）可行性研究的依據(jù)及范圍 （四）地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （五）地塊項目可行性研究結(jié)論 二、項目建設(shè)的背景和必要性 三、項目處于的市場環(huán)境 1、成都市相關(guān)房地產(chǎn)政策分析 2、區(qū)域規(guī)劃狀況及發(fā)展方向 3、項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場分析 4、項目所處的微觀環(huán)境 5、本項目發(fā)展機會點 四、建設(shè)用地開發(fā)條件及土地詳勘 1、開發(fā)條件分析 2、地塊分析 五、項目定位建議 1、總體定位 2、項目市場定位 3、項目功能定位 4、項目目標(biāo)客戶群定位 5、物業(yè)形態(tài) 六、項目建設(shè)方案與實施進(jìn)度計劃 1、規(guī)劃設(shè)計方案 1）、建筑總體概況 2）、單體戶型設(shè)計 3）、立面造型特色 2、公用工程 3、項目開發(fā)周期與建設(shè)進(jìn)度 七、項目投資經(jīng)營方案 1、項目投資方案 2、項目投資估算 3、資金籌措、投資計劃及借款利息 九、項目財務(wù)評價 1、項目收入估算 2、項目利潤估算 3、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 4、項目效益評價 十、評價結(jié)論 第一章總論（一）項目概況1、項目名稱：奧維爾Ⅱ期·至善居2、建設(shè)地點：郫縣郫筒鎮(zhèn)菠蘿村3、項目性質(zhì)：城鎮(zhèn)混合住宅4、項目業(yè)主簡介1）業(yè)主名稱：成都養(yǎng)正堂實業(yè)有限公司2）法人代表：3）法定地址：成都市武侯區(qū)晉陽路184號4）注冊資本：人民幣壹億元5）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；土地整理；市政公用、隧道、橋梁、土石方、房屋建筑、公路、水利水電、鋼結(jié)構(gòu)、消防工程施工；項目投資及管理；資產(chǎn)管理；5、編制依據(jù)及主要研究范圍我公司受成都養(yǎng)正堂實業(yè)有限公司委托，對奧維爾Ⅱ期·至善居項目進(jìn)行可行性研究并提交相關(guān)報告，本項目總建筑面積223387平方米，本次研究內(nèi)容主要包括：業(yè)主情況、項目建設(shè)必要性、市場預(yù)測、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、投資估算及資金籌措、效益分析等。本可行性研究報告主要編制依據(jù)如下：1）項目用地范圍圖2）總平規(guī)劃圖3）成都關(guān)于報建、規(guī)劃等方面法規(guī)6、可研報告概要及結(jié)論●該項目采用新中式建筑、園林風(fēng)格，重視配套服務(wù)體系，采取差異化競爭手段，有利于改善郫縣郫筒鎮(zhèn)居住環(huán)境，提升郫縣人民生活品質(zhì)。項目位于郫縣郫筒鎮(zhèn)菠蘿村，作為郫縣郫筒鎮(zhèn)居住板塊的創(chuàng)新高品質(zhì)住宅，之于區(qū)域、之于社會所帶來的品質(zhì)引領(lǐng)，其社會價值是非常巨大的。同時，項目開發(fā)商秉承“傳承文化，營造自然、建筑與人文交融和諧生活”的文化地產(chǎn)開發(fā)理念，通過專業(yè)的開發(fā)技術(shù)及服務(wù)，與專業(yè)的營銷機構(gòu)、設(shè)計單位等優(yōu)勢資源的強強聯(lián)合，必將打造郫縣郫筒鎮(zhèn)一線人文品質(zhì)樓盤，預(yù)計將給開發(fā)商帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。因此，項目的建設(shè)是十分必要的；●項目具有居住及商業(yè)用途價值，環(huán)境配套條件好，適應(yīng)目標(biāo)消費群的需求；●項目所處地理位置佳，交通方便，規(guī)劃合理，建設(shè)外部條件具備。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模及主要建筑指標(biāo)如下：1）項目規(guī)劃總占地項目數(shù)量居住（套）數(shù)1560套總建筑面積223387平方米住宅建筑面積127643平方米商業(yè)建筑面積43384方米住宅平均層數(shù)23層平均每套建筑面積82平方米/套綠地率30%2）物業(yè)管理本項目的物業(yè)管理將由小區(qū)業(yè)主委員會委托物管公司進(jìn)行管理。3）售價估算、投資估算、資金來源及使用計劃售價估算根據(jù)項目所處的地理位置、建筑檔次以及對本區(qū)域品質(zhì)住宅小區(qū)商品房的售價調(diào)查，本項目電梯住宅售價估算為？元/平方米（均價），商業(yè)售價估算為？元/平方米（均價）。投資估算本項目動態(tài)總投資？萬元，其中前期工程費？萬元，建安工程費？萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費？萬元。資金來源本項目建設(shè)資金來源主要為A業(yè)主自有已投入土地及前期相關(guān)資金？萬元B銀行貸款？億元（籌措中）C預(yù)售房屋款（待收）資本金本項目已有資本金12000萬元，占項目總投資的？%，滿足國家對項目資本金的要求。4）財務(wù)評價項目建成后可累計實現(xiàn)利潤？萬元，投資利潤率？%（未計入企業(yè)所得稅），本項目在財務(wù)上是可行的。5）結(jié)論與建議中鐵奧維爾Ⅱ期·至善居項目市政配套條件良好，建設(shè)條件完全具備，規(guī)劃方案合理，項目所需啟動資金基本到位，測算財務(wù)效益較好，項目建設(shè)是可行的。（二）企業(yè)概況（三）可行性研究的依據(jù)及范圍1、郫縣城市總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃等2、《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》3、自然、地理、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料4、有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料5、項目的有關(guān)批文（四）地塊主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊總面積：38468平方米（畝）地塊凈用地面積：30059平方米（畝）用地性質(zhì)：商住用地，兼容商業(yè)部分≤%容積率：不小于0.8且不大于2.0，建筑密度：不大于25%綠地率：≥30%建筑限高：建筑主題高度不大于100米總建筑面積約為：22.3萬平方米項目建筑部分主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值計量單位總用地面積30059㎡總建筑面積223387㎡其中地上高層建筑面積170739㎡地下室建筑面積52218㎡住宅戶（套）數(shù)1560戶容積率4.24建筑密度29.7%綠地率30%%機動車位1703輛其中地上住宅車位輛地下住宅車位1703輛商業(yè)車位輛住宅建筑面積127643㎡商業(yè)用房建筑面積42868㎡（五）地塊項目可行性研究結(jié)論1、總投資項目總投資？億元，其中：土地成本？萬元、前期開發(fā)成本？萬元，商業(yè)開發(fā)成本？萬元，住宅工程建設(shè)開發(fā)成本？萬元，地下室工程開發(fā)成本？萬元，建筑配套開發(fā)成本？萬元，園林綠化開發(fā)成本？萬元，銷售成本？萬元，管理及財務(wù)成本？萬元，其它費用？萬元。2、資金來源項目自有資金？億元（約占項目總投資的？%），銀行貸款？億元（約占總投資？%），預(yù)計銷售經(jīng)營收入再投入？億元（占總投資的？％）。3、收入測算類別建筑面積（㎡）單價（元/㎡）合價（萬元）高層面積商業(yè)面積地下室面積總建筑面積預(yù)計總銷售收入為：總銷售收入為？億元，銷售稅費？萬元，銷售凈收入？億元。4、效益指標(biāo)稅前利潤：億元；投資利潤率：％；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率：％；全部投資回收期：靜態(tài)年，動態(tài)年；貸款額度：萬元；償還期：年，利息共計萬元。5、結(jié)論本項目的開發(fā)將會對社會產(chǎn)生巨大的社會效益。本項目建成后將具有良好的環(huán)境效益。項目資金來源有保障，投資有回報，本項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。項目符合城市總體規(guī)劃和布局，方案設(shè)計合理科學(xué)，說明本項目在技術(shù)上是可行的。項目所在的郫縣郫筒鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)，特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?。因此，項目面臨的市場良好、安全可行。通過上述各項分析，我們認(rèn)為本項目無論是在郫縣產(chǎn)業(yè)政策和市場環(huán)境等宏觀方面，還是就本項目自身技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益等微觀方面都是可行的。第二章項目建設(shè)的背景和必要性區(qū)域多家500強企業(yè)引入，呼喚具有完善服務(wù)的品質(zhì)樓盤郫縣作為成都西部新中心，全力打造以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)，既是成都城市板塊的重要組成部分，又與中心城區(qū)在生產(chǎn)力布局、城市功能構(gòu)建等方面保持著相對的獨立性，具有更大的靈活性、自主性和廣闊的發(fā)展前景。且縣人民政府就位于郫筒鎮(zhèn)?！靶郎u效應(yīng)”很好地透射出這種效果,全國乃至世界企業(yè)的人力、財力、物力，都如水一般，匯集于郫縣。區(qū)域多家500強企業(yè)、工廠，龐大的員工隊伍，需要大量的具有完善服務(wù)的品質(zhì)樓盤，支撐改善區(qū)域住房環(huán)境。本項目坐落于歷史文化深厚的望從寺片區(qū)、快鐵沿線絕佳地段，面朝奧維爾Ⅰ期別墅區(qū)，具備成為品質(zhì)生活樓盤的硬件條件。消費者呼喚品質(zhì)樓盤近幾年隨著郫縣產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改革不斷深入，國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長，2011年成都市城市居民人均收入30515元。城市居民水平持續(xù)攀高。同時，隨著居民生活水平的持續(xù)提升，住房要求不斷增高，及外地客戶赴蓉比例的提高，對品質(zhì)居住樓盤需求也逐漸趨旺。這就要求有更多品質(zhì)樓盤面世。城市的合理規(guī)劃，需要品質(zhì)大盤共同造勢“千年望從，古蜀文明”，望從寺片區(qū)，為郫縣鋪墊了深厚的人文底蘊，風(fēng)景如畫的名勝周邊，具有極高房地產(chǎn)開發(fā)價值。它的再次升溫和發(fā)力，離不開品牌開發(fā)商的鼎力支持。華僑集團(tuán)(鳳凰城，畝)、和韻集團(tuán)（美聯(lián)墅項目，畝）、中冶集團(tuán)，眾多品牌開發(fā)商的共同造勢，必將打造一個更大區(qū)域的品質(zhì)居住區(qū)域。這對于城市的價值，對于人居品質(zhì)的價值，都意義深遠(yuǎn)。第三章項目處于的市場環(huán)境1）、成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略成都，作為我國西部地區(qū)重要中心城市，按照“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，全面推進(jìn)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。加快形成西部物流和商貿(mào)中心、金融中心、科技中心和交通樞紐、通信樞紐以及我國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。努力實現(xiàn)工業(yè)新跨越、開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面、增創(chuàng)服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢。把成都建設(shè)成為中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競爭力最強的現(xiàn)代特大中心城市。開創(chuàng)堅持科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧成都的新局面。2）、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況及目標(biāo)2011年前三季度，成都實現(xiàn)GDP占11個西部中心城市經(jīng)濟(jì)總量的兩成多，僅次于重慶居西部第二位，而城市居民人均可支配收入水平居西部第三位。與上年同期相比，成都GDP增長15.1%，在11個西部城市中位居第4位，前三位分別是貴陽、重慶、烏魯木齊?？紤]到成都今年CPI控制力度加強的因素，預(yù)測今年成都全年最終完成GDP7000億。成都市GDP增長情況表年份20072008200920102011（預(yù)計）GDP(億元)115.453944.914502.6055517000第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）30.39262.88267.77占GDP比重（%）5第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）54.401734.952001.80占GDP比重（%）47.144.044.46第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）30.661947.082233.04占GDP比重（%）26.649.449.59數(shù)據(jù)來源：成都市2010年統(tǒng)計年鑒由上圖可以看出，郫縣的GDP增速遠(yuǎn)超過全國GDP增速，隨著郫縣GDP持續(xù)增長，郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都GDP的貢獻(xiàn)逐年增加，由2006年的3.6%，上升到2009年的4.2%。郫縣2010年——2011年前三季度GDP統(tǒng)計表指標(biāo)地區(qū)總產(chǎn)值（億元）第一產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)（億元）2010年數(shù)值188.7416.16109.6662.92同比增長16%3.9%20.0%12.1%2011年數(shù)值210.0416.15130.7163.18同比增長16.2%3.4%19.6%13.1%（數(shù)據(jù)來源：郫縣政府辦）■郫縣近年GDP增速逐年加快。2011年統(tǒng)前三季度顯示，前三季度一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為8.6:58.1:33.3，GDP達(dá)到210.04億元，同比增長16.2％?！鰪嫩h的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，第一產(chǎn)業(yè)比重增加值穩(wěn)中有降，第二產(chǎn)業(yè)增加值比重節(jié)節(jié)攀升，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐年下降。■總體來看，郫縣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于第二產(chǎn)業(yè)，郫縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐點在第二產(chǎn)業(yè)。■可以看出，郫縣近年來工業(yè)化發(fā)展步伐加快，與之相伴的城市化進(jìn)程也在積極推動。工業(yè)化和城市化的加快發(fā)展，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，將帶來一大批較為穩(wěn)定的中高收入購房客群。■2011年郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計將達(dá)到280億元?！艄潭ㄙY產(chǎn)投資郫縣2011年前三季度固定資產(chǎn)投資額年份2011年前三季度固定資產(chǎn)投資額（億元）92.94完成市目標(biāo)進(jìn)度（%）88.5同比增長（%）52其中工業(yè)投資額（億元）41.71完成市目標(biāo)進(jìn)度（%）99.3同比增長（%）118.9數(shù)據(jù)來源：郫縣政府辦郫縣2011年前三季度固定資產(chǎn)投資情況可以看出：■1-9月固定資產(chǎn)投資完成92.94億元,完成市目標(biāo)進(jìn)度88.5%,同比增長52%;其中工業(yè)投資完成41.71億元,完成市目標(biāo)進(jìn)度99.3%,同比增長118.9%。意味著近幾年郫縣城市化進(jìn)程加快，城市建設(shè)活動頻繁。■預(yù)計1-10月固定資產(chǎn)投資完成102億元,完成市目標(biāo)進(jìn)度的97%,同比增長48.3%;預(yù)計工業(yè)投資完成48億元，同比增長123%，完成市目標(biāo)進(jìn)度的114%。■雖然各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在按進(jìn)度甚至超進(jìn)度完成，但在同環(huán)六個區(qū)(市)縣中,1-9月郫縣規(guī)模以上工業(yè)增加值增幅排名第三，低于雙流（32.4%），溫江（31.7%），高于龍泉（30%）；完成絕對值和目標(biāo)進(jìn)度排名，固定資產(chǎn)投資龍泉居第一，郫縣居第二，雙流居第三?！糌斦杖霠顩r2011年1-9月郫縣實現(xiàn)財政總收入67.00億元，同比增長15.5%；實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入18.11億元，增長56.3%；地方財政一般預(yù)算支出15.11億元，增長25.7%；稅收收入14.71億元，增長41.2%。

實現(xiàn)人民幣存款余額353.90億元，同比下降0.6%；儲蓄存款余額198.29億元，同比增長14.9%；人民幣貸款余203.15億元，同比下降5.1%?！羧司芍涫杖氤青l(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16955元，增長12.7%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到7944元，增長8.5%。2009年末，全縣居民儲蓄存款余額154.40億元，增長23.6%。當(dāng)?shù)厝司芍涫杖肟傮w水平保持上漲趨勢（數(shù)據(jù)來源：郫縣統(tǒng)計局）小結(jié)：郫縣在城西出口的地域優(yōu)勢體現(xiàn)在城市資源的供給傾向，產(chǎn)業(yè)的配置等上。郫縣城市的發(fā)展和定位符合成都發(fā)展趨勢，其定位為成都西部經(jīng)濟(jì)區(qū)的意義就是城市發(fā)展的一個契機。經(jīng)濟(jì)城市的發(fā)展應(yīng)該說還處在一個剛剛起步的階段，其城市規(guī)模及城市人口的發(fā)展水平都將有一個很大的提升空間。近幾年經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)了穩(wěn)定增長的趨勢，并沒有太大的波動。第二產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位逐步樹立，使郫縣逐步從農(nóng)業(yè)城市走向以工業(yè)為主的現(xiàn)代化郊區(qū)城市。國民經(jīng)濟(jì)及國民生活水平在近幾年得到了很大的提高。人均可支配收入及城鄉(xiāng)居民年末儲蓄存款余額不斷增加，證明了他們的購買力也在不斷上升。工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，也將帶來更多的房地產(chǎn)需求，從城市宏觀經(jīng)濟(jì)來看，我們認(rèn)為對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展前景是有利的。2、國家及成都相關(guān)房地產(chǎn)政策分析近期國家房產(chǎn)政策：時間措施要點2011.1.26國家新國八條出臺限購、限價、限貸。強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010.11.3四部委全面叫停第三套住房公積金貸款中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會3日再次發(fā)出通知，全面叫停第三套住房公積金貸款，并將第二套住房個人公積金貸款首付提高至5成2010.9.9中央出臺措施鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果暫停發(fā)放第三套及以上房貸，首套房首付比例不低于30%。房價過高上漲過快城市將限定購房套數(shù)，房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。新國八條解讀：這是首次要求地方政府制定房價調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無前例。最大的特點就是“抬高門檻，強化力度”，都是為了抑制過度消費和投資需求。再次加強了對投資及投機購房者的控制，再次嚴(yán)格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。對房價超過平均水平的商品房項目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。小結(jié)：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加強從上述政策可以看出,目前中央政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重心放在了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融調(diào)控以及土地監(jiān)管上。一方面是圍繞著“9.27”新政而誕生的各地相關(guān)細(xì)則，另一方面是在政府打擊限制炒房、控制房價、改善住房條件、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)下不斷調(diào)整出臺的銀行、稅收、土地政策以及對當(dāng)?shù)赝恋乇徽饔玫馁r償問題。對新城區(qū)的政策支持力度明顯從郫縣的地方政策環(huán)境來看，政府大力發(fā)展東城新區(qū)的意圖非常明顯，但因財政上的制約，不得不借助外力來進(jìn)行新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這就使得相關(guān)職能單位在招商引資和開發(fā)條件等方面給予了開發(fā)單位大量的優(yōu)惠政策。地方政策對區(qū)域發(fā)展影響大在全國一二線城市陸續(xù)出臺針對房價、地價、戶型、二套房等房地產(chǎn)細(xì)則法規(guī)的急風(fēng)暴雨下，郫縣的房地產(chǎn)市場受到波及；政府為吸引外來資本介入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而實施的許多如土地、稅收、城市配套等優(yōu)惠政策，對于外來開發(fā)商而言將是一大利好。行業(yè)鏈的結(jié)合帶來的利好由道路、市政工程等基礎(chǔ)建設(shè)所帶來的開發(fā)商與政府好關(guān)系保持將為開發(fā)單位在后續(xù)環(huán)節(jié)中爭取到更大的優(yōu)惠條件和政策可變空間的前提郫縣現(xiàn)狀郫縣地處川西平原腹心地帶，位于成都市西北近郊，東靠金牛區(qū)，西連都江堰市，北與彭州市和新都區(qū)接壤，南與溫江區(qū)毗鄰，處于“全域成都”六走廊的中心城—郫縣—都江堰走廊，是成都市都市經(jīng)濟(jì)的重要拓展區(qū)。郫縣距成都市區(qū)10公里，交通十分便捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，市政設(shè)施完善，區(qū)位優(yōu)勢、比較優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢突出，有銀郫縣之稱。全縣幅員面積437.5平方公里，轄14個鎮(zhèn)（街道），總?cè)丝?0萬人。郫縣是四川省成都市下轄的一個縣?？h人民政府駐郫筒鎮(zhèn)。郫縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持強勁的增長勢頭，支撐作用明顯，基本形成了以精密機電、食品飲料、印務(wù)包裝為主的支柱產(chǎn)業(yè)，“郫縣豆瓣”的品牌影響力深入人心。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展較快，逐步體現(xiàn)出郫縣的生態(tài)宜居特點?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，都市型觀光農(nóng)業(yè)正成為郫縣的特色。郫縣近幾年各種社會指標(biāo)（單位：億元）從2006年以來，郫縣各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都去得較快增速，發(fā)展勢頭平穩(wěn)上揚，發(fā)展?jié)摿薮蟆［h平穩(wěn)健康的發(fā)展勢頭，未來很樂觀.大成都及郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)三年呈現(xiàn)增長的趨勢；2009年郫縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值188.74億元，同比增長16.0%。郫縣地區(qū)生產(chǎn)總值對成都GDP的貢獻(xiàn)逐年增加，由06年的3.6%，上升到09年的4.2%郫縣交通通達(dá)性良好，目前已有五條路況良好的主干道連接成都主城區(qū)和郫縣，分別是IT大道、成灌高速、西區(qū)大道、老成灌路、沙西線；隨著即將通車的城際快鐵，郫縣與成都主城區(qū)的距離感將進(jìn)一步縮減，同時交通的便捷性將進(jìn)一步帶動郫縣整體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。郫縣的規(guī)劃規(guī)劃中的西部新城包含溫江、郫縣、高新西區(qū)以及雙流、金牛區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)的一部分。按照要將西部新城打造成為“多點”式“網(wǎng)絡(luò)化”田園健康、高端創(chuàng)意和休閑宜居之城的總目標(biāo)，西部新城將形成獨具特色的網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式城市發(fā)展模式，形成以次區(qū)域中心、次區(qū)域節(jié)點和次區(qū)域中心社區(qū)的三級空間結(jié)構(gòu)布局。

按照總體規(guī)劃，西部新城將由溫江（柳城）組團(tuán)、郫縣（郫筒）組團(tuán)兩個組團(tuán)與兩條各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)帶和三個次區(qū)域中心構(gòu)成。溫江（柳城）組團(tuán)：中心城分流人口主要集聚地

主要功能包括居住、教育、高新產(chǎn)業(yè)、旅游，將重點發(fā)展花園居住新城、花卉博覽產(chǎn)業(yè)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、特色休閑度假區(qū)、文教基地、生態(tài)保護(hù)示范區(qū)。郫縣（郫筒）組團(tuán)：生態(tài)保護(hù)示范區(qū)

主要功能包括高新產(chǎn)業(yè)、居住、教育與旅游，將重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心，打造特色休閑旅游區(qū)、文教中心。向西北——郫縣旅游產(chǎn)業(yè)帶。未來該區(qū)域?qū)⑿纬芍黝}樂園、歷史探幽、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光、濱水游憩為特色的旅游產(chǎn)業(yè)帶，將形成連接華僑城歡樂谷、沙西線鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)、郫筒古蜀文化發(fā)源地等多個旅游熱點。向西——溫江旅游產(chǎn)業(yè)帶。該區(qū)域?qū)⑿纬杉F(xiàn)代娛樂中心新型會展旅游產(chǎn)業(yè)、歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)、溫泉療養(yǎng)、水域休閑度假為主題的旅游產(chǎn)業(yè)帶，該區(qū)域?qū)⒋B起青羊新商業(yè)中心、溫江商務(wù)中心博覽建筑群、國色天鄉(xiāng)、溫泉、金馬河景觀休閑帶。成都新一輪城市總體規(guī)劃確定的郫縣城市發(fā)展定位是：“成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)”。郫筒片區(qū)：西部新城綜合中心，新城主要發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化旅游、體育休閑以及教育等。紅光片區(qū)：郫縣產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)，主要發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。犀浦片區(qū)：成都中心城區(qū)西部生活商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)商務(wù)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。郫縣以“一城”“兩帶”“三基地”作為發(fā)展重心。“一城”——就是按照“全域成都”理念，建設(shè)成都西部新城。以成灌快鐵沿線站點開發(fā)建設(shè)和國道317線城市化道路改造為突破口，加快推進(jìn)東南部新城、望叢文化產(chǎn)業(yè)園、北部新城“三大板塊”和犀浦、紅光、安靖“三大組團(tuán)”建設(shè)，促進(jìn)城市功能全面提升。塑造以古蜀文化、田園風(fēng)光、“15分鐘生活圈”為特征的城市品牌，建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、功能配套完善、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、極具創(chuàng)新活力的生態(tài)宜居創(chuàng)業(yè)城市?！皟蓭А薄褪谴蛟焐澄骶€、IT大道兩條統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合示范帶。依托“兩帶”良好的交通和自然生態(tài)資源優(yōu)勢，按照產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展、資源集約利用、功能配套建設(shè)的要求，大力發(fā)展高科技設(shè)施農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)、特色旅游業(yè)和企業(yè)小總部等，實現(xiàn)“一三互動”、“接二連三”，打造成為現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范帶、耕地保護(hù)和環(huán)境保護(hù)示范帶、新農(nóng)村建設(shè)示范帶、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范帶?！叭亍薄皇谴蛟煨滦凸I(yè)基地；二是打造文化休閑基地；三是打造川菜產(chǎn)業(yè)基地，讓產(chǎn)業(yè)支撐更有力，使郫縣的城鄉(xiāng)變得更有味道。郫縣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃郫縣是成都“198”生態(tài)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合功能區(qū)的重點區(qū)域之一，以四大產(chǎn)業(yè)功能支持，分別為：電子電氣設(shè)備產(chǎn)業(yè)區(qū)川菜產(chǎn)業(yè)基地教育培訓(xùn)基地國家級鄉(xiāng)村旅游示范區(qū)2、郫縣規(guī)劃總體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以成灌高速作為主要發(fā)展軸，規(guī)劃郫筒、紅光、犀浦三個中心組團(tuán)；郫筒片區(qū)：西部新城綜合中心，主要發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化旅游、體育休閑以及教育；紅光片區(qū)：郫縣產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)，主要發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)；犀浦片區(qū)：成都中心城區(qū)西部生活商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)商務(wù)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)；德源鎮(zhèn)：依托富士康生活區(qū)打造德源新城，以商務(wù)服務(wù)、生活性服務(wù)為主，定位郫縣商務(wù)核。同時具備文化旅游、金融、信息、創(chuàng)意、生產(chǎn)性服務(wù)、高端居住等功能；3、郫縣的商業(yè)定位：成都組團(tuán)商業(yè)中心。配套高新西區(qū)，服務(wù)現(xiàn)代工業(yè)港，承接成都商業(yè)梯度大轉(zhuǎn)移。以生態(tài)觀光、休閑娛樂為特色，打造成都西北部商貿(mào)中心；主要城鎮(zhèn)商業(yè)定位

郫筒鎮(zhèn)

郫縣傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以高檔、精品商業(yè)為特色，發(fā)展為體現(xiàn)郫縣歷史人文特色、現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的商業(yè)區(qū)。

犀浦鎮(zhèn)

為高新西區(qū)和高校經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐的新興商業(yè)區(qū)。

紅光鎮(zhèn)

為現(xiàn)代工業(yè)港和高校經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支撐的新興商業(yè)區(qū)。郫縣商業(yè)網(wǎng)點布局郫縣城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點總體空間布局規(guī)劃為：“一主，兩副，四點，兩帶”一主：即主城區(qū)商業(yè)中心——郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)（以中高檔消費為主，突出大型百貨、餐飲、娛樂、文化及其他代服務(wù)業(yè)和商務(wù)服務(wù)，結(jié)合商貿(mào)中心的打造，引進(jìn)大型餐飲、零售網(wǎng)點和商業(yè)品牌）兩副：即安德鎮(zhèn)和友愛鎮(zhèn)兩個商業(yè)副中心（服務(wù)對象以本地及周邊居民、外來游客為主；鼓勵設(shè)置超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲店、便利店、生活服務(wù)網(wǎng)點。適度設(shè)置1個大型超市）四點：三道堰鎮(zhèn)、唐昌鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)、安靖鎮(zhèn)四個特色鎮(zhèn)商業(yè)中心；兩帶：即IT大道產(chǎn)業(yè)帶和沙西線產(chǎn)業(yè)帶；2011年郫縣國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃：2011年郫縣國有建設(shè)用地供應(yīng)總量控制在570公頃內(nèi)，其中商業(yè)服務(wù)用地27.58公頃，占供應(yīng)計劃總量的4.8%，商品房用地140.21公頃，占供應(yīng)計劃總量的24.6%；商業(yè)服務(wù)用地和商品房用地供應(yīng)的重點主要集中在郫筒鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)范圍內(nèi)；郫縣購房政策商業(yè)：基本無限制；貸款方式：首付5成，按揭10年；住宅：限“貸”，不限購；首次置業(yè)貸款：首付4成，二次置業(yè)貸款：首付至少6成，三次及以上置業(yè)不發(fā)放貸款；8）、城市發(fā)展目標(biāo)

未來郫縣的發(fā)展定位是：率先構(gòu)建富有經(jīng)濟(jì)實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力的成都西部新中心。富有經(jīng)濟(jì)實力、獨具城市魅力、充滿創(chuàng)新活力是成都西部新中心的顯著特征和靈魂所在，既有各自的特定內(nèi)涵和實現(xiàn)路徑，又是具有密切內(nèi)在聯(lián)系的有機統(tǒng)一體。加快構(gòu)建城市實力、城市魅力、城市活力三大系統(tǒng)，努力把城市的規(guī)模做大、實力做強、功能做優(yōu)、形象做美、品位做高。小結(jié)：郫縣具有多重產(chǎn)業(yè)支撐，呈綜合性發(fā)展趨勢，發(fā)展的速度和前景在成都周邊的郊縣中均處于前列；以目前郫縣發(fā)展現(xiàn)狀看，未來5年內(nèi)能支撐中大型綜合體的區(qū)域只有4個，分別是郫筒鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、德源鎮(zhèn)；從今年郫縣的土地供應(yīng)計劃看，德源鎮(zhèn)的商業(yè)用地及商品房用地均很少，商業(yè)供應(yīng)十分稀缺；但隨著富士康生活區(qū)規(guī)模和入駐員工的不斷增大；預(yù)計明年德源鎮(zhèn)的商業(yè)用地勢必增加，競爭相對會加??；綜合體的業(yè)態(tài)組合十分匹配以商務(wù)、餐飲娛樂、旅游休閑的為主的德源鎮(zhèn)定位；按照德源新城的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，將主要配套“一號工程”（富士康）和現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)，并大力引進(jìn)總部經(jīng)濟(jì)、電子商務(wù)、服務(wù)外包等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，因此該片區(qū)對寫字樓或者商住樓的需求將日漸旺盛；德源作為郫縣唯一一個以餐飲娛樂為主打的產(chǎn)業(yè)區(qū)，可利用餐飲娛樂特色提升項目甚至是區(qū)域知名度，通過群眾的口碑宣傳，從而達(dá)到增強項目輻射力，吸引紅光、郫筒等地消費的潛力！4、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2009—2010年郫縣房地產(chǎn)均價走勢統(tǒng)計郫縣受老成灌路的改造、成灌快鐵開通、地鐵2號線規(guī)劃以及政府大力扶持房地產(chǎn)行業(yè)的利好消息影響，迎來了中信、龍湖、華潤、合景泰富等地產(chǎn)巨頭的青睞，而富士康帶來的移民浪潮更是給郫縣的房地產(chǎn)市場注入了新的活力，當(dāng)?shù)胤績r由2009年2季度的3500元/平米已經(jīng)上升至目前的近5000元/平米。截至11月上半月，除7月份商住樓盤均價達(dá)到6560.43元/㎡，反彈較大以外，其余月份價格平穩(wěn)，11月相比前三月，商住樓盤均價持續(xù)走低，回落到5195.22元/㎡，與年底開發(fā)商降低房價促銷，回籠資金有關(guān)，如：龍湖11月5日—6日推出優(yōu)惠活動，實得均價為3300元/㎡；萬景峰推出優(yōu)惠活動，精裝戶型均價4500元/㎡，含1200元/㎡精裝費。截至11月上半月，郫縣新增商住34013套，合計面積3262220.13㎡。11月上半月新增商住824套，面積68175.7㎡，較前三月明顯放緩。截至11月上半月，郫縣區(qū)域今年供應(yīng)土地7宗，合計面積453.91畝，其中5月份2宗共153.68畝，6月份1宗115.69畝，9月份2宗127.4畝，10月份2宗57.14畝。供應(yīng)時間集中在“五一”、“十一”黃金周時段。郫縣房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析◆市場發(fā)展態(tài)勢受國家級區(qū)域市場環(huán)境影響，11年郫縣房產(chǎn)市場較09年有所下降，供給量增加，但由于國家調(diào)控政策，需求市場消費熱情驟減。隨著郫縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性快速發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)市場有望在近年內(nèi)保持一定的增長速度?！糁髁鞴┙o及需求區(qū)域隨著新城區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，前期已拍賣土地將陸續(xù)入市，該區(qū)域?qū)⒊蔀殚_發(fā)最為集中的區(qū)域?！艄┙o及需求物業(yè)類型因受宏觀調(diào)控政策和成都輻射的影響，郫縣房產(chǎn)市場的將形成以高層電梯公寓為主，小高層、多層為輔的格局，雖然地震后消費者心理有了變化，但消費者的傾向?qū)⑹艿礁黜椖繉嶋H推廣情況及置業(yè)顧問引導(dǎo)的影響?！粜枨髢r格隨著老城區(qū)拆遷進(jìn)程和新城區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，郫縣城區(qū)房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)一定的兩極分化的趨勢。◆土地供給情況從09—11年已供給土地資料的整理情況，新城區(qū)土地供應(yīng)量較大，主要在河?xùn)|新區(qū)，應(yīng)該說這和城市總體發(fā)展方向是相契合的。因此，綜合郫縣城市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史、發(fā)展現(xiàn)狀及可預(yù)期的發(fā)展前景等一系列信息，我們可以得出如下結(jié)論：相對較高的發(fā)展起點，較好的發(fā)展時機以及深受成都房地產(chǎn)市場影響的發(fā)展特征表明，在未來2-3年內(nèi)，郫縣房地產(chǎn)市場仍將保持相對旺盛的發(fā)展勢頭。5、項目所處的微觀環(huán)境郫縣在售樓盤共約12個樓盤分布特點來看，由于老城區(qū)中心區(qū)域已無可開發(fā)土地，因此大部分樓盤均分布在新城區(qū)。本項目基本定向為高品質(zhì)住宅，因此我司對目前市場上物業(yè)形態(tài)為高層、品質(zhì)較好的樓盤歸類為重點樓盤，包括龍城國際、華潤橡樹灣、中信未來城、龍湖弗萊明戈、海駿達(dá)蜀都1號、華潤·橡樹灣、萬景峰、上錦頤園、綠地·國際花都、蜀都新天地項目簡介龍城國際華潤橡樹灣中信未來城龍湖弗萊明戈海駿達(dá)蜀都1號四、建設(shè)用地開發(fā)條件及土地詳勘1、開發(fā)條件分析1）、交通道路條件2）、配套條件3）、市場條件2、地塊分析1）、土地基本情況基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊總面積：30059平方米（畝）地塊凈用地面積：30059平方米（畝）用地性質(zhì)：商住用地，兼容商業(yè)部分≤%容積率：不小于0.8且不大于2.0建筑密度：不大于25%綠地率：不小于30%2）、基地詳勘◆地形平坦◆基地四至◆空間位置以本項目地為起點，距離各節(jié)點直線距離（該距離為通過CAD及電子地圖估測）距離政府辦公地：米距離郫縣一中：米距離高鐵：米距離沱江河：米距離望叢寺：米距離石牛公園：米◆地質(zhì)地貌◆附著物◆自然條件分析周邊居住情況：四周道路：河流、綠化、污染情況：五、項目定位建議1、總體定位郫縣首個健康文化地產(chǎn)■項目總體定位核心概念自然資源—郫縣健康生態(tài)人文關(guān)懷示范社區(qū)檔次品位—郫縣樓市風(fēng)向標(biāo)，最佳代言樓盤特色打造—新中式風(fēng)格建筑及園林、國學(xué)文化、健康關(guān)懷、全齡服務(wù)精品小區(qū)發(fā)展方向—城市西移，生活西移，最值得期待樓盤情感訴求—詮釋生態(tài)/健康/時尚/人文/服務(wù)的生活意境?！鲰椖靠傮w定位依據(jù)這是郫縣經(jīng)營城市的需要，是項目樹立標(biāo)桿地位的需要，也是項目建筑創(chuàng)意設(shè)計和產(chǎn)品營銷的需要：項目新中式建筑及園林設(shè)計，回歸國人審美，在郫縣首屈一指；項目倡導(dǎo)對國學(xué)教育及傳統(tǒng)文化的重視，在郫縣獨樹一幟；項目提供的約28項配套服務(wù)系統(tǒng)，構(gòu)筑完善的人文關(guān)懷全齡服務(wù)體系，在郫縣獨擋一面；項目打造的25個個性博物館群落，展現(xiàn)多元化藝術(shù)，為郫縣樓盤帶來新亮點。發(fā)揮發(fā)展商的專業(yè)性，依托中式文化底蘊及人文健康關(guān)懷服務(wù)把項目產(chǎn)品當(dāng)作一件作品來完成，不但發(fā)揮生態(tài)、健康、時尚的生活意境，更塑造整個社區(qū)的生命力，將把項目建成郫縣獨一無二的健康生態(tài)人文關(guān)懷示范社區(qū)，使其真正擁有明媚的陽光、健康的生活、貼心的服務(wù)、傳統(tǒng)的文化、清新的空氣、詩情畫意的美景，引領(lǐng)郫縣時尚生活，2、項目市場定位健康生態(tài)人文關(guān)懷社區(qū)本項目所面對的主要是郫縣區(qū)域的消費群體，他們關(guān)注的是更多的產(chǎn)品本身所傳遞的居住信息和生活理念，項目的屬性定位突出了它的全新生活方式，包括：產(chǎn)品的多樣性、文化的氣質(zhì)、健康的生活、完善的服務(wù)體系與環(huán)境特色，“健康生態(tài)、人文關(guān)懷”是它的主題體現(xiàn)。3、項目功能定位全齡服務(wù)社區(qū)項目主要功能為居家、生活、休閑、寓教于樂，為保證主要功能盡量滿足客戶需要，精心打造適應(yīng)老、中、青、幼四代人的完善配套服務(wù)體系，建立以以上主要產(chǎn)業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為核心的核心產(chǎn)業(yè)鏈。商業(yè)板塊：特色餐飲美食區(qū)、時尚娛樂區(qū)、購物區(qū)、大眾及商務(wù)休閑區(qū)、博物館群落住宅板塊：健康人文居住區(qū)；4、項目目標(biāo)客戶群定位：注重生活品位及質(zhì)量，熱愛文化，向往健康生態(tài)生活狀態(tài)的各界人事客戶群特征◆職業(yè)：個體或私營企業(yè)主（含商業(yè)街經(jīng)營戶）、企業(yè)中高層管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者、機關(guān)事業(yè)單位人員?！裟挲g：年齡較為寬泛，主力年齡段為30-50歲?！艏彝ナ杖胨剑鹤詡浞靠?萬元以上，月支付房貸能力在1200元以上，家庭年收入在8萬元以上?！艨蛻魜碓矗阂咱h為主（約占80％），省內(nèi)附近其他二級城市作為輔；◆需求面積：以70—90㎡、90—110㎡兩個段為主，80-100㎡、140-160㎡兩個面積段為輔；◆需求戶型以3-2-2為主，3-2-1、2-2-1為輔；◆購房目的改善居住環(huán)境、養(yǎng)老、投資保值增值。5、物業(yè)形態(tài)建議品質(zhì)景觀高層以大眾化產(chǎn)品入市，以高性價比產(chǎn)品贏得市場，保證住宅項目快速銷售。六、項目建設(shè)方案與實施進(jìn)度計劃1、規(guī)劃設(shè)計方案1.1、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo)本項目占地畝57.7畝（凈用地45畝），總建筑面積約22萬㎡，項目將建成集居住、休閑、文化教育、娛樂為一體的復(fù)合項目。在進(jìn)行項目規(guī)劃時，我們不但從消費者的角度出發(fā)，了解市場的發(fā)展動態(tài)，摸清市場上哪種類型物業(yè)市場需求好，購房者更愿意接受哪種投資方式等等問題。同時也從開發(fā)商的角度出發(fā)，在保證開發(fā)商合理經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上，總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗，吸收其他發(fā)展商的優(yōu)良經(jīng)驗，務(wù)求把項目規(guī)劃設(shè)計做得更好。因此，項目的規(guī)劃設(shè)計目的首先要達(dá)到市場定位的要求，然后再考慮規(guī)劃條件、建筑設(shè)計科學(xué)和藝術(shù)等技術(shù)性要求，使項目規(guī)劃具有相對超前化、布局與動線合理化、建筑藝術(shù)化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、建材環(huán)?；?、配套適用化。1.2規(guī)劃設(shè)計思想總體規(guī)劃以提高環(huán)境質(zhì)量，突出人文關(guān)懷，強調(diào)以人為本，處理好人與建筑、人與交通、人與綠化、人與空間的關(guān)系為崇旨，從整體上統(tǒng)籌考慮建筑、道路、綠化空間之間的和諧。切實探求更好的規(guī)劃設(shè)計模式，體現(xiàn)新型生態(tài)綠色社區(qū)的特色。設(shè)計中尋求動態(tài)的空間對稱和相互滲透，相互流通的建筑形態(tài)，以期創(chuàng)造一種面向二十一世紀(jì)開放的新人文空間。堅持居住區(qū)小區(qū)建設(shè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一的原則，合理配置自然資源，優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，配套建設(shè)各項設(shè)施。將居住小區(qū)建設(shè)成為設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的示范居住社區(qū)。（2）滿足商品化開發(fā)與社會化管理的建設(shè)要求，合理布置住宅組團(tuán)，形成相互圍合，形成中庭的居住氛圍。創(chuàng)造良好的戶外空間環(huán)境，提供良好的居住環(huán)境，滿足社會需求，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益。（3）為小區(qū)的分期開發(fā)實施提供最大可能性。充分考慮用地現(xiàn)狀與環(huán)境特征，利用現(xiàn)有設(shè)施，合理安排建設(shè)項目，創(chuàng)造富于時代感的新型社區(qū)。（4）總體規(guī)劃應(yīng)符合城市規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)等規(guī)范、規(guī)程要求。1.3、規(guī)劃設(shè)計布局1、規(guī)劃布局（1）：圍而不合，錯動有序的布局方式本小區(qū)主要由兩大組團(tuán)各自圍繞中心綠地修建而成，同時也是可以滿足分期開發(fā)的要求。單元式高層的大圍合，典式高層的律動，使得整個小區(qū)的視覺空間極大的豐富。同時形成的通透空隙，對小區(qū)空氣對流，景觀視線都有極好作用。側(cè)立面的豐富層次對城市景觀也是極大貢獻(xiàn)。（2）行人優(yōu)先的導(dǎo)向性交通以步行作為優(yōu)先設(shè)計，道路考慮了行人的適宜尺度。在各組團(tuán)的集中綠地內(nèi)以人行為本，人行道路在搬家和消防撲救時可供機動車使用。讓人們在每個組團(tuán)內(nèi)都能享受到人行尺度的生活。（3）小區(qū)配套及商業(yè)服務(wù)小區(qū)在將配套商業(yè)和日常生活服務(wù)設(shè)施設(shè)置架空層中，并向城市開放，形成一個具有活力的城市空間的一部分，同時為小區(qū)居民提供適合居民停留和交往的理想場所。2、交通設(shè)計整個小區(qū)設(shè)有兩個大型出入口及兩個機動車地下出入口，采用人車分流設(shè)計，步行道路以景觀鋪裝，增加景觀綠化面積。停車位小區(qū)采用地下2層停車位，停車位總計:1656輛，地下車庫的面積為1.5萬平方米，其中包括非機動車庫。3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃本社區(qū)公共服務(wù)主要為商業(yè)設(shè)施和社區(qū)管理及服務(wù)用房。商業(yè)服務(wù)設(shè)施商業(yè)服務(wù)設(shè)施布置于臨街的底層，兼為城市服務(wù)，提高商業(yè)經(jīng)營效益。按服務(wù)半徑70米設(shè)置垃圾收集點。物業(yè)管理設(shè)施主要是物業(yè)管理辦公設(shè)置于架空層及地下層。市政公用設(shè)施社區(qū)中設(shè)有發(fā)電機房、變配電所、污水處理裝置、消防及生活水泵房、停車場等等。消防控制中心設(shè)于？。垃圾站設(shè)在交通干道兩側(cè)位置偏僻，但又便于出入之處，通過綠化處理，使其環(huán)境美化，垃圾由環(huán)衛(wèi)車統(tǒng)一收集并運走。1.4、造型意念1、建筑設(shè)計立意以創(chuàng)造質(zhì)量生活環(huán)境的高品質(zhì)居住小區(qū)為宗旨，使該地段達(dá)到功能組織合理，用地配置得當(dāng)，結(jié)構(gòu)清晰，道路順暢，配套設(shè)施齊全等要求，創(chuàng)造出以使用者為中心，尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的生活空間，同時具有鮮明的地方特色和時代氣息。整個小區(qū)以規(guī)劃的城市道路交通系統(tǒng)為出發(fā)點，順應(yīng)地形建造符合該地段順暢的道路交通系統(tǒng)，采用院落式的形式，形成圍合的規(guī)劃布局。住宅布局的變化用于將冬季午后的陽光引入庭院內(nèi)，為住戶提供舒適、寧靜、優(yōu)美的居住環(huán)境，保證了住宅每戶的均好性。2、建筑設(shè)計⑴、建筑總體概況整個小區(qū)建筑高低錯落，高層結(jié)合綠化景觀穿插圍合，使整個小區(qū)形成一個有機的建筑群。各住宅樓均按照消防設(shè)計要求設(shè)計了樓梯、電梯。各住宅樓之間的建筑間距均滿足規(guī)劃要求。各建筑單體之間、單體綠地，綠帶與中心綠地之間采用自由式的綠化對景有機地串聯(lián)在一起，形成清晰的社區(qū)布局結(jié)構(gòu)。這種規(guī)劃布局可以充分滿足住宅的日照、通風(fēng)、采光及景觀要求，提供了宜人而便利的戶外空間場所，為居民的鄰里交往提供了最大的可能性。設(shè)計中采用設(shè)集中式地下智能停車方式，解決社區(qū)停車問題。車流在進(jìn)入小區(qū)后立即進(jìn)入地下車庫，完全避免車行交通對小區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，整個小區(qū)的各個地塊均有良好的步行環(huán)境。⑵、單體戶型設(shè)計高層住宅以一室一廳和兩室一廳為主。一室一廳設(shè)計了經(jīng)典的小面積經(jīng)濟(jì)型戶型，二室戶設(shè)計了二室一衛(wèi)，二室二衛(wèi)的多種舒居戶型。三室戶型則設(shè)計了經(jīng)典三房，面對奧維爾別墅區(qū)，風(fēng)景獨特。戶型設(shè)計力求做到配比合理，功能結(jié)構(gòu)完善，房型設(shè)計更加趨于完美。⑶、立面造型特色建筑外型通過現(xiàn)代材料的肌理，來體現(xiàn)強烈的新中式時代氣息。立面處理運用現(xiàn)代建筑的造型語匯和法則，結(jié)合窗戶、細(xì)部處理，體現(xiàn)建筑細(xì)膩、精巧的氣質(zhì)和非凡品味，使之成為立面景觀的重要組成部分。建筑色彩選擇上，以黑白灰為主色調(diào)，讓典雅舒適的中式家居氛圍在不經(jīng)意間撲面而至，突出社區(qū)規(guī)劃中“以人為本”的設(shè)計宗旨。3、建筑相關(guān)的環(huán)境設(shè)計小區(qū)的綠化采用“綠化滲透”的布局方式，使得小區(qū)處于綠化環(huán)抱之中。建筑設(shè)計中完美結(jié)合了建筑與其樓前環(huán)境，形成獨有的環(huán)境單元，為加強綠化的層次性，突出園林式社區(qū)的生態(tài)概念，做出有益的補充。環(huán)境設(shè)計不僅考慮利用地面形成的層次豐富的綠化和水體系統(tǒng)，還充分注重了綠色景觀的立體化，窗臺綠化等多種方式，來形成多種多樣的“空間花園”，既能達(dá)到讓盡量多的住戶親近自然，怡情樂景的意圖，又使社區(qū)建筑立面效果層次豐富，綠意盎然。設(shè)計充分利用水體景觀，結(jié)合綠化設(shè)計，水渠、景觀瀑布、燈光、中式小品、休閑設(shè)施等，創(chuàng)造了一個可以多方位親水的景觀園林，將水的樂趣帶到盡可能多的建筑身邊。通過水景的設(shè)計，不僅在視覺上提供了多樣性，同時為社區(qū)內(nèi)游憩活動中心充分營造了庭院深，深深幾許的意境，改變了單調(diào)綠化的感官體驗，為活動的人群賦予了更多的休閑情趣。4、建筑相關(guān)的交通設(shè)計小區(qū)總體交通設(shè)計以人車分流，方便快捷為主要原則。人流可經(jīng)步行入口，經(jīng)過綠意環(huán)繞的步行道進(jìn)入住宅樓。在住宅入口處理中，考慮了無障礙設(shè)計。大部分車流在進(jìn)入小區(qū)后，進(jìn)入地下車庫。居民可直接由車庫進(jìn)入各棟住宅。我們把生態(tài)地下停車的概念引入設(shè)計中。為方便居民臨時停車和搬家，小區(qū)的道路引入到每棟樓。地下車庫的設(shè)計中完全按照消防要求設(shè)計疏散通道和防火分區(qū)，確保車庫安全。并設(shè)置地下車庫通風(fēng)口，結(jié)合地面景觀，增加環(huán)境魅力。1.5、項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和主要建設(shè)內(nèi)容1.5.1、用地面積：地塊總面積：38468平方米（57畝）地塊凈用地面積：30059平方米（45畝）1.5.2、建筑層數(shù)：住宅為12層高層、32層高層、商業(yè)為2層；1.5.3、建筑面積總建筑面積約萬22萬㎡；項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目數(shù)值計量單位總用地面積30059㎡總建筑面積219871㎡其中地上高層建筑面積167223㎡地下室建筑面積52648㎡住宅戶（套）數(shù)1524戶容積率4.15建筑密度29.7%%綠地率30%%機動車位1656輛其中地上住宅車位輛地下住宅車位1656輛商業(yè)車位輛住宅建筑面積124643㎡商業(yè)用房建筑面積42868㎡2、項目開發(fā)周期與建設(shè)進(jìn)度2.1、項目開發(fā)策略根據(jù)本項目地塊現(xiàn)狀、一般施工進(jìn)度和項目建設(shè)要求，在不受人為和不可抗因素干擾的情況下，本項目建設(shè)期約4年，建筑規(guī)劃布局分期分批完成項目開發(fā)。2.2、項目開發(fā)建設(shè)方案2.2.1、項目建設(shè)方式2.2.2各分項工程進(jìn)度安排表工程進(jìn)度（年）201220132014？期綜合樓建設(shè)%%？期住宅工程建設(shè)%%？期住宅工程建設(shè)%%商業(yè)工程建設(shè)%七、項目投資經(jīng)營方案1、項目投資方案1.1、投資組合方式項目總投資為？億元，開發(fā)經(jīng)營期為？年，是一個建設(shè)周期較長、資金投入量大的建設(shè)項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低風(fēng)險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是銷售收入用于開發(fā)建設(shè)部分。資金運作方式如下：1.1.1、自有資金來源于成都養(yǎng)正堂實業(yè)有限公司，約占項目總投資的？%；1.1.2、此外還向銀行申請借貸，需貸款額合計？億元，占總投資？%；1.1.3、銷售收入扣除稅費后用于投資，占項目總投資的？％。1.2、資金運作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于前期費用及部分工程建設(shè)費用；中后期利用自有資金、銀行貸款、銷售收入即可將保證完成項目整體投資。1.2.1、自有資金自有資金為？億元（約占項目總投資的？%），按照工程建設(shè)要求分批次投入。1.2.2、銀行貸款銀行貸款共計？億元（約占總投資？%），在？年項目建設(shè)中借入。貸款范圍:住宅開發(fā)地塊；貸款目的:補充項目資金；貸款用途:商業(yè)及住宅房地產(chǎn)開發(fā)。1.2.3、銷售經(jīng)營收入再投入：從？年住宅開始銷售開始，直到項目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，預(yù)計總銷售收入再投入為？億元（占項目總投資的？％）。2、項目經(jīng)營方案2.1、經(jīng)營模式2.2、經(jīng)營內(nèi)容及規(guī)模？期住宅？萬平米？年進(jìn)行銷售；？期住宅？萬平米？年進(jìn)行銷售；？期商業(yè)？萬平米？年進(jìn)行銷售。八、項目投資估算及資金籌措1、項目投資估算1.1、土地成本土地取得成本為？萬元。序號成本項目金額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)單位指標(biāo)（萬元）工程量（畝）第一部分、土地成本1土地拍賣價按凈用地測算2土地交易稅費拍賣價的4％3土地交易費1.2、房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)建設(shè)投資成本共計?億元。1．2．1、前期費用：包括報建、規(guī)劃設(shè)計、工程前期準(zhǔn)備等費用；1．2．2、工程建設(shè)費用：包括土建、安裝、景觀、總平、管理等費用；1．2．3、財務(wù)費用：預(yù)計貸款額度為?億元，貸款期限為?年，利息共計?萬元；1．2．4、營銷費用：暫按照銷售收入的?%計提，廣告推廣按銷售收入的?％。單位：單位造價:元/平方米;工程量:萬平方米;投資額萬元費用名稱單位造價（元/㎡）工程量（㎡）組成說明投資額（萬元）一、土地費用分項總計1、土地取得成本規(guī)劃用地?畝,其中凈地?畝，每畝?萬元二、前期相關(guān)費用分項總計1、土地規(guī)劃、設(shè)計費項目設(shè)計費和土地規(guī)劃費；按?元/平方米測算，計算基礎(chǔ)按項目總建筑面積2、地質(zhì)勘察費按?元/平方米測算，計算基礎(chǔ)為項目總建筑面積3、三通一平費場內(nèi):變壓器400kva、計量盤、線路；水通，路，平場等費用，按?萬測算4、臨時供水電費籌備期費用5、臨時道路項目其它共用道6、項目可行性研究費按?萬元測算7、監(jiān)理費施工監(jiān)理費用?元/平方米8、招投標(biāo)費招投標(biāo)費為?元/平方暫計9、建筑節(jié)能按地上建筑面積測算，每平方米?元，減半收取10、白蟻防治費按總建筑面積的?元/平方米收取，減半收取11、質(zhì)檢按建筑總造價的?‰收取，減半收取12、配套費用配套費當(dāng)?shù)卣疁p免三、建安費用分項總計1、高層（標(biāo)準(zhǔn)層）按照當(dāng)?shù)氐钠骄綔y算2、商業(yè)位于高層住宅下3、地下室按照當(dāng)?shù)氐钠骄綔y算四、基礎(chǔ)設(shè)施及建筑配套費用分項總計1、道路小區(qū)道路與園林路建設(shè)費2、排水管道雨、污管道3、燃?xì)夤艿罆喊?500元/每戶(國家新規(guī),進(jìn)入銷售成本)4、供水費暫按2000元/每戶（國家新規(guī),進(jìn)入銷售成本)5、供電工程費施工變壓器改造6、變電站工程費基礎(chǔ)配套費7、變電送電設(shè)備費單元樓層送電總線費8、煤氣工程費給水、燃?xì)馐┕づ浜腺M9、通信、TV工程費、智能化小區(qū)弱電和智能系統(tǒng)安裝費；?元/平方米10、市政路燈土、安工程費路燈材料費與安裝費五、園林、綠化工程費分項總計1、樹木購種費現(xiàn)場臨時決定；2、園林景點工程費現(xiàn)場臨時決定；3、園林景點設(shè)備費現(xiàn)場臨時決定；六、工程管理費分項總計1、項目管理費人員13人:經(jīng),副,預(yù),土,會,出,水電,辦.按3年考慮，總費用?萬元測算七、營銷費用分項總計1、銷售費用按總銷售收入的?%計算，總銷售收入預(yù)計為?萬元2、推廣費用按總銷售收入的?%計算，總銷售收入預(yù)計為?萬元合計八、財務(wù)費用建安成本的10%測算九、維修基金按住宅面積每平方米的建筑成本（800元/㎡）的2.5%測算。建筑為：㎡十、水基金當(dāng)?shù)匕?元/㎡收取建設(shè)成本總計2、資金籌措、投資計劃及借款利息2.1、資金籌措與投資計劃本項目房地產(chǎn)開發(fā)投資為?億元。項目資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行或其它金融機構(gòu)貸款，三是銷售收入用于投資部分。本項目開發(fā)商投入自有資金?億元（約占項目總投資的?）；另需向銀行貸款?億元用于項目建設(shè)，約占項目總投資?％；剩余部分約?億元由銷售收入補充。詳見下表：資金籌措與使用計劃表(萬元)序號項目合計201020112012一資金來源1自有資金2貸款3銷售收入二資金運用1建設(shè)投資1.1償還利息2銷售稅金3償還貸款三盈余資金四累計盈余資金現(xiàn)金流量表（萬元）序號項目合計2010201120122013一流出總額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1土地成本2？期住宅工程建設(shè)開發(fā)成本3？期住宅工程建設(shè)開發(fā)成本4商業(yè)工程建設(shè)開發(fā)成本（三）銷售稅金1？期住宅銷售稅金2？期住宅銷售稅金3商業(yè)銷售稅金二流入總額三凈現(xiàn)金流2.2、貸款本金的償還及利息支付根據(jù)項目進(jìn)度安排，考慮預(yù)售商品房必須達(dá)到國家規(guī)定的要求，計算資金使用計劃，進(jìn)行資金平衡及利息測算，項目貸款額度為？億（？年初借入），貸款期限約為？年。經(jīng)計算，本項目利息支出為？萬元人民幣，從本項目商品房銷售收入中支付(央行最新執(zhí)行的貸款利率：1-3年期為6.3％)。項目開發(fā)貸款一覽表貸款項目小計時間20102011201220132014貸款本金（萬元）償還本金（萬元）貸款利息（萬元）九、項目財務(wù)評價1、項目收入估算1.1、售價預(yù)測目前郫縣住宅整體售價均價約？元/平米，由于本項目具有獨一無二的人文特色。本項目具備高出整體市區(qū)平均售價的眾多資本，結(jié)合郫縣房地產(chǎn)售價隨時間自然增長，我們保守估計本項目景觀配套最好的住宅整體均價可達(dá)？元/平米，商品房可達(dá)？元/平米、商業(yè)均價為？元/平米。我們相信隨著郫縣城市的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷深入，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，本項目在銷售過程中各期售價在此基礎(chǔ)上仍會有不小的上升幅度。1.2、銷售收入總銷售收入？億元，銷售稅費？億元，銷售凈收入？億元。序號成本項目金額（萬元）標(biāo)準(zhǔn)單位指標(biāo)工程量（萬㎡）第四部分、銷售收入？期住宅、車庫銷售收入1銷售總收入按建筑面積m22銷售稅費銷售收入×5.6%3銷售凈收入按建筑面積m2銷售總收入-銷售稅金？期住宅、車庫銷售收入1銷售總收入按建筑面積m22銷售稅費銷售收入×5.6%3銷售凈收入按建筑面積m2銷售總收入-銷售稅金商業(yè)銷售收入1銷售總收入按建筑面積m22銷售稅費銷售收入×5.6%3銷售凈收入按建筑面積m2銷售總收入-銷售稅金整體銷售收入1銷售總收入按建筑面積m22銷售稅費銷售收入×5.6%3銷售凈收入按建筑面積m2銷售總收入-銷售稅金2、項目利潤估算利潤估算1稅前利潤（萬元）銷售凈收入－開發(fā)成本2企業(yè)所得稅（萬元）所得稅率按照25%計3稅后利潤（萬元）稅前利潤-企業(yè)所得稅4稅前投資利潤率稅前利潤/投資總額5稅后投資利潤率凈利潤/投資總額2.1、利潤稅前利潤為1.3186億元，稅前利潤率為34.14％。2.2、損益表與靜態(tài)盈利分析項目損益表項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期(萬元)2010年2011年2012年2013年銷售收入投資成本銷售稅費利潤總額評價指標(biāo)：全部投資的投資利潤率：全部投資的投資利潤率=利潤總額/總投資額×100%=34.14%本項目以上方案靜態(tài)評價指標(biāo)與社會平均利潤率和同行業(yè)平均利潤率等相應(yīng)指標(biāo)相比，若不小于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，則可以接受，項目可行；若小于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，再與社會平均利潤率進(jìn)行比較，若大于社會平均利潤率，則可以考慮，是否可行，需要依據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)氐氖袌霰尘昂晚椖刻攸c而定。從項目計算結(jié)果看，以上指標(biāo)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同行業(yè)行業(yè)平均利潤率標(biāo)準(zhǔn)（15%）和社會平均利潤率（10%）。因此，本項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。2.3、資金來源與運用表的貸款償還能力分析資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。資金來源與運用表單位(萬元)序號項目合計2010201120122013一資金來源1自有資金2貸款3銷售收入二資金運用1建設(shè)投資1.1償還利息2銷售稅金3償還貸款三盈余資金四累計盈余資金從上表可以看出，本項目前期都能達(dá)到收支平衡，項目整體具有較強的貸款償還能力和自身平衡能力，故本項目方案可行。3、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。注：財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。反映出項目所占用資金的盈利率，即反映出項目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率IC將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮接受的。我們選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項目貸款利率為7.29％，故基準(zhǔn)收益率IC取為9％。詳見下表（現(xiàn)金流量表、凈現(xiàn)值表）?，F(xiàn)金流量表（萬元）序號項目合計20102011201220132014一流出總額（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本1土地成本2？期住宅工程建設(shè)開發(fā)成本3？期住宅工程建設(shè)開發(fā)成本4商業(yè)工程建設(shè)開發(fā)成本（三）銷售稅金2？期住宅銷售稅金3？期住宅銷售稅金4商業(yè)銷售稅金二流入總額2？期住宅銷售收入3？期車庫銷售收入4？期住宅銷售收入6？期車庫銷售收入7商業(yè)銷售收入三凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)值表（萬元）項目全部投資現(xiàn)金流量表(單位：萬元)按照以上計算得出評價指標(biāo)指標(biāo)n財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=∑（CI-CO）t*（1+i0）-tt=1財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)：∑（CI-CO）t*（1+FIRR)-t=0〔先假定兩個FIRR值i1、i2試算，當(dāng)FNPVi1>0，F(xiàn)NPVi2<0時，采用插值公式求得，即：FIRR＝i1+（FNPVi1/FNPVi1-FNPVi2）*（i2-i1）〕％投資回收期(靜態(tài))(年)＝累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正直的年份－1+（上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量）投資回收期(動態(tài))(年)＝累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正直的年份－1+（上年累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對值/當(dāng)年折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量）由上表指標(biāo)可以看出，本項目全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值均為較大的正值，稅前稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率9％和行業(yè)平均收益率，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限的要求，回收資金的速度還是比較快的，故本項目投資可行。4、項目盈虧平衡分析根據(jù)動態(tài)資金籌措計劃結(jié)合靜態(tài)投資成本分析可知項目總投資成本：？億元其中：土地成本（固定成本）？億元變動成本：？億元銷售總收入：？億元，銷售稅費？億元，銷售凈收入？億元由上述數(shù)據(jù)可求得本項目的盈虧平衡點。4.1、盈虧平衡點盈虧平衡點即上述因素向不利方向變動，達(dá)到項目的稅前利潤為零，即項目盈虧平衡時的臨界點。首先，假定本項目總投資不變，且銷售水平如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)項目全部投資利潤率為零，即收入等于支出，項目達(dá)到盈虧平衡，具體詳見下表：項目盈虧平衡點分析統(tǒng)計表原值盈虧平衡點變化值銷售面積（萬㎡）%銷售單價（元/㎡）%總投資（萬元）%即按照本方案的開發(fā)規(guī)模和定價，項目銷售面積達(dá)到總面積的？％、銷售單價為？元/平米時，本項目即可達(dá)到盈虧平衡。4.2、盈虧平衡分析綜上所述，當(dāng)建筑工程投資總成本增加？％，或銷售面積達(dá)到總面積的？％、銷售單價為？元/平米，達(dá)到盈虧平衡點。根據(jù)市場預(yù)測，本項目的投資總成本增加不會超過10％，銷售面積不會小于總面積的90％、銷售單價不會低于原價的90％，所以，本項目虧損的可能性較小。為此，我們提出以下建議：采取投資風(fēng)險計劃控制，即在充分分析現(xiàn)有和未來的資金條件下，妥善地安排資源，謹(jǐn)慎考慮項目的營銷策略是否得當(dāng)，促銷時機是否合理，工程進(jìn)度是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經(jīng)營制定盡可能周密、科學(xué)、詳細(xì)的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴(yán)格按照計劃去進(jìn)行，將風(fēng)險減至最小。5、風(fēng)險規(guī)避和控制措施5.1、風(fēng)險類型及防范措施5.1.1從現(xiàn)時的社會物價情況看，物資價格短期大幅度上升的可能性不大，但有可能會因為決策和管理等人為錯誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說，就是會有較大的公司風(fēng)險。因此在重要決策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以跟承包商簽訂固定總價承包合同，讓承包商分擔(dān)部分風(fēng)險。5.1.2市場風(fēng)險是指由市場供求關(guān)系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務(wù)市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售率不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。這需要通過制定符合市場規(guī)律營銷策略、價格策略和市場推廣策略來加以規(guī)避。5.2、風(fēng)險控制5.2.1首先要用科學(xué)方法來編制工程進(jìn)度計劃，要充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計劃進(jìn)行施工，并聘請具有良好業(yè)績的監(jiān)理公司對項目進(jìn)行監(jiān)理。5.2.2上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預(yù)測，及時調(diào)整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險，減少不必要的損失。6、項目效益評價6.1、社會效益評價6.1.1本項目屬于郫縣獨有健康人文地產(chǎn)項目，它將中國傳統(tǒng)文化、郫縣本地文化與休閑文化完美融合，將樹立起郫縣健康生態(tài)生活、休閑生活的新標(biāo)桿，同時對郫縣城市形象的提升和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的推動作用。6.1.2本項目的建設(shè)，將先進(jìn)的施工技術(shù)、高效率的施工組織和新型的材料引進(jìn)到本地段，這將促使郫縣建筑業(yè)更快地走向現(xiàn)代化，走向高效率，高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)，這將更利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，本項目的建成，將對社會的經(jīng)濟(jì)作出極大的貢獻(xiàn)。具體表現(xiàn)在：本項目的開發(fā)建設(shè)，將會促進(jìn)城市知名度的快速提升，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目快速發(fā)展，區(qū)域居家氛圍快速形成，從而大大提高本項目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)價值；本項目銷售將為國家和地方政府上繳大量稅金和行政管理費用，所以本項目為政府提供了較大的財政收入；綜上所述，我們期望通過本項目的開發(fā)，首先為提升郫縣城市形象盡一份力；其次是希望通過本項目的改造開發(fā)，使本項目所在的區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)更加成熟，加快城市建設(shè)步伐。另外，本項目的開發(fā)和后期經(jīng)營將為社會發(fā)展出一個具有中國傳統(tǒng)特性的復(fù)合型人文地產(chǎn)開發(fā)新模式，為郫縣復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營思路創(chuàng)新作一次有益的嘗試。因此，本項目的開發(fā)將會對社會產(chǎn)生巨大的社會效益。6.2、項目環(huán)境效益評價6.3、項目經(jīng)濟(jì)效益評價十、評價結(jié)論1、項目是郫縣第一個健康生態(tài)人文關(guān)懷社區(qū)，設(shè)計建設(shè)檔次高，可以提升城市形象，完善城市功能，豐富城市文化資源，有利于推動郫縣地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展和提升。因此，本項目符合郫縣城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向。2、“項目資金來源有保障，投資有回報，通過分析測算，投資利潤率為？％，靜態(tài)投資回收期為？年，動態(tài)投資回收期為？年，說明本項目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。3、項目符合城市總體規(guī)劃和布局，方案設(shè)計合理科學(xué)，說明本項目在技術(shù)上是可行的。4、項目所在的郫縣房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)，特別是房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮?。因此，項目面臨的市場良好、安全可行。通過上述各項分析，項目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)顯示，具有高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，其風(fēng)險程度較底，從敏感性分析看出，本項目抗風(fēng)險能力在合理水平內(nèi)，整個項目的經(jīng)濟(jì)評價比較理想。因此，我們認(rèn)為本項目無論是在資陽產(chǎn)業(yè)政策和市場環(huán)境等宏觀方面，還是就本項目自身技術(shù)和經(jīng)濟(jì)效益等微觀方面都是可行的。成都養(yǎng)正堂實業(yè)有限責(zé)任公司二零一一年十二月二日優(yōu)良品牌的Logo演變調(diào)研報告引言標(biāo)志、徽標(biāo)、商標(biāo)(logo)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，它不同與古代的印記，現(xiàn)代標(biāo)志承載著企業(yè)的無形資產(chǎn)，是企業(yè)綜合信息傳遞的媒介。標(biāo)志作為企業(yè)CIS戰(zhàn)略的最主要部分，在企業(yè)形象傳遞過程中，是應(yīng)用最廣泛、出現(xiàn)頻率最高，同時也是最關(guān)鍵的元素。企業(yè)強大的整體實力、完善的管理機制、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，都被涵概于標(biāo)志中，通過不斷的刺激和反復(fù)刻畫，深深的留在受眾心中。

logo設(shè)計將具體的事物、事件、場景和抽象的精神、理念、方向通過特殊的圖形固定下來，使人們在看到logo標(biāo)志的同時，自然的產(chǎn)生聯(lián)想，從而對企業(yè)產(chǎn)生認(rèn)同。標(biāo)志(logo)與企業(yè)的經(jīng)營緊密相關(guān)，logo標(biāo)志是企業(yè)日常經(jīng)營活動、廣告宣傳、文化建設(shè)、對外交流必不可少的元素，它隨著企業(yè)的成長，其價值也不斷增長，曾有人斷言："即使一把火把可口可樂的所有資產(chǎn)燒光，可口可樂憑著其商標(biāo)，就能重新起來，銀行也會爭著向其貸款"。因此，具有長遠(yuǎn)眼光的企業(yè)，十分重視logo設(shè)計同時了解標(biāo)志的作用，在企業(yè)建立初期，好的logo設(shè)計無疑是日后無形資產(chǎn)積累的重要載體，如果沒有能客觀反映企業(yè)精神、產(chǎn)業(yè)特點，造型科學(xué)優(yōu)美的標(biāo)志，等企業(yè)發(fā)展起來，在做變化調(diào)整，將對企業(yè)造成不必要的浪費和損失。Logo的特性：識別性關(guān)于識別性要求必須容易識別，易記憶。這就要做到無論是從色彩還是構(gòu)圖上一定要講究簡單。特異性所謂特異性就是要與其他的LOGO有區(qū)別，要有自己的特性。否則設(shè)計的LOGO都一樣。內(nèi)涵性設(shè)計LOGO一定要有它自身的含義，否則就算做的再漂亮，再完美也只是形式上的漂亮，卻沒有一點意義。這就要求LOGO必須有自己的象征意義。法律意識關(guān)于LOGO的法律意識一定要注意敏感的字樣、形狀和語言。整體形象規(guī)劃（結(jié)構(gòu)性）LOGO不同的結(jié)構(gòu)會給人不同的心理意識，就像水平線給人的感覺是平緩、穩(wěn)重、延續(xù)和平靜，豎線給人的感覺是高、直率、輕和浮躁感，點給人的感覺是擴(kuò)張或收縮，容易引起人的注意等。色彩性色彩是形態(tài)三個基本要素（形、色、質(zhì)）之一。LOGO常用的顏色為三原色（紅，黃，藍(lán)），這三種顏色純度比較高，比較的亮麗，更容易吸引人的眼球。色彩為工業(yè)設(shè)計學(xué)科中必須研究的基本課題。色彩研究涉及物理學(xué)、生理學(xué)、心理學(xué)、美學(xué)與藝術(shù)理論等多門學(xué)科。一個好的Logo應(yīng)該具備怎樣的特點呢？Logo應(yīng)該具有視覺沖擊力，通過其便于記憶的特點，起到讓消費者聯(lián)系到企業(yè)，并且能夠讓消費者感受到企業(yè)通過Logo所要傳達(dá)的企業(yè)文化并對品牌產(chǎn)生認(rèn)知感；同時Logo也要較為簡單，讓消費者能夠第一眼就留有印象，方便消費者日后的聯(lián)想與回憶。由繁到簡，色草叢但一到豐富，構(gòu)圖由平面到充滿立體感，滲透著行業(yè)特色與時代特色，當(dāng)然最重要的就是企業(yè)特色。品牌給人最直觀的印象就是logo，首次購買的時候傳達(dá)出企業(yè)的形象和產(chǎn)品的特色等信息，而再次購買活動中，logo就是讓消費者獲得安全感，人們購買品牌的重要原因之一，就是要消除隨意選擇帶來的不確定感覺，使自己行為的后果能夠被自己確定和預(yù)測；也能找到一種歸屬感，找到自己一個階層的消費群體。當(dāng)消費者第一眼看到自己心儀品牌logo的時候，就獲得了安全感，即使是第一次看到的，也會因為它傳達(dá)出的信息獲得安全感。Logo還有很重要的一點，與時俱進(jìn)的品牌讓人使用起來有自豪感，獲得的滿足除了使用效果之外，還有炫耀的效果。最簡單最直觀的炫耀，就是品牌的符號。一個品牌中，最具有價值的，不一定是產(chǎn)品，也不一定是技術(shù)，往往就是品牌本身。就現(xiàn)在的趨勢看來，品牌logo越簡單越時尚的潮流正在改變。在變化中保留自己最為突出和最有意義的象征符號有利于加大消費者印象。好的logo能夠表現(xiàn)出品牌的吸引力和張力。調(diào)研的目的成功不是偶然，能夠取得成功的企業(yè)，往往都是在各方面都能做到超越同行業(yè)其他企業(yè)的佼佼者，而Logo作為企業(yè)展示給消費者的標(biāo)簽，必須要具備一定的特點。我們小組希望通過研究現(xiàn)有的一些比較優(yōu)秀的品牌的Logo的演變過程，以及現(xiàn)有的一些Logo演變歷史補償，但仍取得比較良好效益的品牌，驗證我們所認(rèn)定的Logo應(yīng)該具有的特點是否于品牌Logo的演變規(guī)律相符合。研究歷史是為了未來的發(fā)展，找到logo對品牌的重要影響，好的logo所應(yīng)該具有的特點，和logo未來發(fā)展的趨勢，每個行業(yè)logo表現(xiàn)出的不同的特色，對以后新品牌和現(xiàn)有品牌的進(jìn)步能夠起到很好的參考作用，就是我們這次調(diào)研的目的。正文我們的探索分為三個部分，一是對現(xiàn)有企業(yè)的logo做了研究總結(jié)，考察近年來logo的演化趨勢；二是對logo的形狀做了一個初步的統(tǒng)計，根據(jù)行業(yè)的不同發(fā)現(xiàn)logo的特色，凸出的是不是行業(yè)的特點；三是研究色彩在品牌logo中發(fā)揮的作用，吸引消費者，表現(xiàn)自己企業(yè)特色和行業(yè)特色，反映與時俱進(jìn)的特點。LOGO的簡化趨勢Logo是企業(yè)的標(biāo)簽，是消費者建立對企業(yè)的形象的途徑，因此，Logo要能夠使消費者輕易能夠在腦海里留下記憶，Logo不宜過于復(fù)雜（當(dāng)然，簡單不僅僅是指Logo的圖案只是寥寥的筆畫構(gòu)成，如果生動形象的圖案能夠讓人輕易記住，如動物等，也是可以的）。很多優(yōu)秀的品牌在長期的發(fā)展過程中，Logo也在不斷地發(fā)生在改變，以在不同的時期賦予其不同的含義，以下選取了幾個典型的品牌的Logo發(fā)展歷史，以來說明Logo的簡化發(fā)展趨勢。Pepsi的Logo演化過程福特的Logo演化過程施樂的Logo演化過程IBM的Logo演化過程除此之外，現(xiàn)實生活中各行各業(yè)還有很多的成功品牌，他們的Logo很多也是簡潔而便于記憶，卻又不乏視覺沖擊力，以下選取了一些