1“天泰公寓〞策劃報告序論歷經多年，幾經周折，天泰公寓工程即將啟動興建。在定位上，已經確定了本工程的高層定位，工程的規(guī)劃設計，施工方案也已經根本完成。工程的營銷準備工作即將開展。在后階段，清楚的認識市場的特點，工程的優(yōu)缺點，充分了解工程的目標顧客群體特征，依據(jù)此，而在產品、價格、形象推廣上作出高瞻遠矚，戰(zhàn)略上的規(guī)劃，制定行之有效的策略方案，成功的把工程推向市場，成為后續(xù)工作的重點。一、工程概況1、工程名稱：天泰公寓〔暫命名，宜重新命名〕2、工程位置：工程位于龍柏路，臨近二環(huán)線顛3、劫土地最性質沾綜述龍：本仰工程標的用調地位剪于居紡民區(qū)遍，一籍塊由芽交通抓道路要圍和段的，技約1燥20康00截㎡的日地塊管內，困此塊寫地的礎性質過：市踩郵政真局的統(tǒng)宿舍叼〔約牌40周00底㎡〕啞；正停在興錯建的咳四方硬公司螺兩棟泊多層欺的安歡置房勁〔約殲34風00燭㎡〕禾；一轎個占劇地面壘積3戶83素㎡的磁幼兒番園。耕再者營，本寫工程庫的用盡地。顫本項薯目的慚經濟剃技術孟指標仗：徑規(guī)劃翼面積凳：2引75蝴3.脊83仗㎡穗用地熱面積嚼：6陵30榆.0兆7㎡韻總建礦筑面很積：誤11凈77郵9.俊23詢㎡級其中骨：地縮上建題筑面開積：紙10米16計2.暑08共㎡拖地下滿局部寨建筑妥面積荷：1委61信7.步15堅㎡糞建筑占密度缸：2破2.儉83岸%廳容積遍率：臨鎖4.鍋91包停車翁數(shù)量園：3壁3輛額其中狼：地鄙下停粱車數(shù)裕量2僵2輛的二、塊工程孤分析析工程敢環(huán)境戰(zhàn)分析蠟1、勿自然鐘景觀擦本項窄目可忽說是隱位于猾一個呢成熟五的居鑼民區(qū)工里，初周圍翠密布悄著大徹量的帳高度訓相差格不多蚊的多蒼層住飄宅建慶筑。員該居呢住區(qū)孕地勢村平坦喜，沒繞有較裁大的詞地勢丟起伏爆，周柴邊無夾山景誦、無赴水景婦。且凝居民梅區(qū)內膝規(guī)劃端的綠毀化景腹觀不連多。漫少量柳的花米、草蓄綠景悟，還灶因為抽沒有動得到介一定湖的維斧護、狐保養(yǎng)秧，顯燈得臟站、亂嘆。天斜泰公頸寓規(guī)男劃樓榜層1扣7層寨，因謀此該芝工程庭8層蜘以下濃的自姐然景瞇觀環(huán)益境毫允無特林色，栽說不想上有祝自然屠景觀押，但秋在8拐層以豐上，走因其飲高度歉，可齒根本返上俯扒瞰到購該層族居民油區(qū)的閘全景秤，視壤線沒坑有過欄多的蘭阻擋峽，視壩野變律得相具當?shù)牡耖_闊妙，三洽湘南店湖市糕場等并都可煩盡收柏眼底磨。天2、膝環(huán)境勿衛(wèi)生豆、社縣會治裕安情朵況：報該地征段形境成了婦一個腰比擬司大的且居民帖區(qū)，包但其惕性質菊較為計復雜竭，沒倉有統(tǒng)醋一、爆集中午的管雅理，序因此夜在環(huán)母境衛(wèi)妹生方紡面，腹并不孟是十飄分理臂想，撈不如會整體粒開發(fā)叫居住倡小區(qū)險，各覆種小略攤小枝販、業(yè)飯店的、小茫店鋪窩、菜及市場庸的存波在，狂給該猶地區(qū)警的衛(wèi)局生造導成了遙一定壯的影播響。鑒在社司會治羅安方啄面，瘦沒有甜一種燥有效熱的監(jiān)碼管，橡存在仙著安外全隱獄患。棕3、看交通剩條件移：謝該項膠目鄰蹈近二尊環(huán)線與，靠雅近三桃湘大炒市場羽，馬腐王堆膨市場報，在雙交通錯方面卸相當鋪優(yōu)越唐，出枝行方管便快貸捷，尺無交家通之爸苦。電公交喪線路窄有1驕39笑、1倚42繳、環(huán)鎮(zhèn)城巴金士等撈。亞輪交通級情況頂也十乞分良壽好。雅4、紙配套鐘設施校：假設本項五目所辦處地養(yǎng)段是客居住笑人口個較集嘗中的傅區(qū)域慘，各令種配胞套設燙施十博分完巨善，走衣食棋住行支等都炊可以賣滿足沃居民勢的需湖要。買大型班娛樂帶休閑絞有：奉新族涌鳳凰泰城，壤學校道有火蓄星小蒼學、屋田家厚炳中混學等臺。漁〔二座〕、熔工程吊SW販OT濕分析蕩對于警一個鍋工程劣籌劃化，首障要的播是清陳楚項汗目優(yōu)滲缺點園，只章有這些樣，鹽才能辜在宏終觀上爛整體茅把握斑，克疊服弱早項，靈化弱疫為強景，制棵定有佛效的姥營銷芬策略免。付1、禿優(yōu)勢衡分析完◎孤配套訓優(yōu)勢皆：還本項陷目的以配套守十分通完善澇，休舟閑娛屢樂、類生活燥購物唐、讀志書上益學等這十分糊方便絨，交躲通也菊十分泥方便亡。相住對于屋附近套居住爛小區(qū)字〔如蔥夢澤躍園、賴王府旬花園訴、雍霉景園縱〕，里這無半疑是宮一個隱較大臨的優(yōu)吐勢。銷◎戲定位浴優(yōu)勢號：聯(lián)該項太目定侍位于疫高層仆住宅總，這祝在該玻地段券是唯擦一一福幢高暑層住紛宅。釀很明臨顯的干區(qū)別頭于其戶他多票層住披宅，插有利僵于營誼造成豐高檔枯樓盤傭的形輩象。璃再者禿，高底樓層屢的房艘子，講在景拴觀、址通風秧、采魂光等亞方面來有著持明顯廣的優(yōu)繭勢。估◎蕉品牌品優(yōu)勢矮：音天泰倆房地勤產開硬發(fā)公獻司在敢該區(qū)布域成蘆功地焦開發(fā)森了天莖泰花水園的押一期去二期猴，銷吩售率便幾乎陵到達掘10池0%部，一煩期全精部賣墳完，住二期幟僅剩儲一套顫。在蒙物管隊、公廟司信在譽方初面，光在各騙老客元戶心闖中形粗成了掏良好描的形披象，謎該公四司在丸本區(qū)邀域有鍵著一歲定的膏影響床力。悶2、撕劣勢師分析賢◎縱工程準用地京規(guī)模嚇劣勢燦：勻工程帖用地玩面積滔只有羞27回53坑.8隊3㎡著，因靈此無鍛法形竊成一緩種較綠為獨遮立的矛環(huán)境彼，也啄無法熱設置定與生濁活相題關的宮配套附設施旺，作怪為單望體高啦層，婚在安亞全問項題方巖面，映也很鬼難與幻居住弊小區(qū)腦相比盯，特積別是跑該項但目的腔一層棋還規(guī)收劃為膏商鋪呆，來丸往的蹦人多至、雜奴，更掛加給東住宅屠增加倡了安逼全隱召患。遙◎桌戶型釘方面紹：什A、捎該項爪目為蠅“胃板脊〞幫式結就構，袖進深聰超過海16蜻米段。對踩這樣扯一種留結構慘，進側深過遺長，氣可以著肯定魄，有征局部趨空間摧的通競風、訴采光海就會崗受到勉影響侮，導綢致通甘風、術采光閉不暢龜。而男對于譽本項齊目，臂且由榮于該博區(qū)域哥較大罰的建襲筑密肥度，畢對于毒低樓饅層〔涉8層即以下穗〕房餃屋的禁通風殿采光護來說褲，影宏響會就較為浪明顯頌。箱B、簽三室倉兩廳圍13塞2.傻09鋤㎡、船13穗1.后31悅㎡兩抓種戶承型的裙廚房屋過長記過窄團，不哲便使把用。尺通向秘下衛(wèi)肉生間鑄的過軍道太學長，車房間害的使讓用率敲不高趴，容順易給畢購房狀者造刻成使裂用面卸積浪慘費的敞感覺滑。傅3、歉工程杏時機咽◎辦本項蹄目周趣邊住滴宅均站是多料層建伸筑，筋本項蝕目作駕為高搜層住屑宅推擠出，井相信喊能夠小吸引窗大部假分人掙的眼籍球。蹤本項袍目的杯總戶跪數(shù)只估有6已4戶趟，規(guī)泄模小曬，并閱且，厲工程窮附近啟除天赤域新種都外找，現(xiàn)異在無愛其他溉工程躍，緊股鄰三雪湘、熱南湖泊大市吉場，命市場字并非釀飽和劣，在眾銷售場方面煮，存尿在著進一定鑰的機苗會。楊4、宮工程急威脅爽◎山本項聚目的免威脅愧主要谷是來榆自轟“訊天域蘇新都針〞趣，堆“沾宏華飽花苑公〞“晉宏業(yè)宿雅苑際〞肆的威劇脅襪◎源另一噸個是衰四方粘公司墻在建奔工程影的威哭脅；行四方歇公司添多層璃工程右在價呆格上鞏，將各會對顛本項竟目形趕成沖罵擊。安◎洽夢澤活園、眠雍景掠園、痛王府功花園廣也給嘉本項障目造笛成了網一定消的威稿脅。賺三、淚工程辜市場素定位辛分析擱工程茅功能嗎定位歌工程圈功能邁定位美于單燃體高嶺層住剝宅，泉總建降筑面敲積1欠17豬79患.2秋3㎡疫，容閘積率酒4.擱9，薦總共忙17苗層。惕住宅拆分兩蒼個單墨元，廁戶型玉為錯款層式功，面狼積有迎15尺4.電16與㎡、杠14擾3.希54禿㎡的橋四房歌兩廳疫兩衛(wèi)止及1訓32祥.0席9㎡外、1易31瘡.3狐1㎡逃的三示房兩爬廳兩歡衛(wèi)。潔對于鄙一個劫工程續(xù)來說成，一述個簡日單的次功能馬定位刪還遠愿遠不爺夠。數(shù)根據(jù)述經驗蛙，對甘購房索者心站理的唇洞悉梯，購牛套價廉高的稿房子拋，在調某種阻程度倆上，土住的渣是一犧種感失覺，經買的帖是一聾種面用子。班因此馳，依賣據(jù)項山目的虎功能評定位族及我萄們的碎目標唉市場程，須鴉要對英工程虛進行明市場奇定位泊，確邪定項門目檔枯次，航解決持工程駛在市頭場上蟲的形蘿象問其題。廊〔二抽〕目瞇標市浙場定敢位尖居家仰目標灣市場聾范圍養(yǎng)：農1、帽緊靠敢工程搭的三列湘、謎南湖圖大市騎場的緊經營襲戶以景及市群場管念理者簡2、從緊靠辛工程幟的附失近環(huán)警線路嫌段商舟鋪的休經營遵者及浩有一唇定積筒蓄的餃居民幫3、雖該項抖目周垂邊區(qū)染域，太居民癢區(qū)內俊的一包次、語二次摸置業(yè)者者安4、柳其他醉希望揉在此讓區(qū)域丘開展萬、置援業(yè)的恐人士桑主力餡目標齡市場當定位須：堡目標狐市場束特征壤：獲1、澆年齡旨在2物5挖—凝55血歲之古間，帳從事襪行業(yè)套為經灘營、爪貿易跨、管除理方視面的經工作栗工作糕較為謹順心溜，滿京意。屋2當、生紫活講商究情然調，刮講究陶質量略，對傲居住檢環(huán)境根要求撥高撫3、證已有矮一套音房，撓但是便對居蘭住條脫件不輔滿意矮，屬予二次廚置業(yè)莖4、蚊家庭句年收奸入8副萬元期以上丑。釀5、迅生活芬有一衣定的膛節(jié)奏仙，工強作要游求高貼效率灣次要使目標范市場妹特征訴一：峽1、窮一直挑生活扒在該舉區(qū)域沿，對跑該區(qū)袍域有置依賴烘性，遼不想晉換地塑方。令2、當對本恐區(qū)域嫁住宅俗租賃親行情遭極熟燕悉，蜜自己梨希望悟改變柳環(huán)境夸，把豬已有眾物業(yè)贈進行膏投資隨。舊3、派年紀旗為3折0歲費左右校，家那庭收價入為佩6萬顆元左費右摔4、陽生活救講究芒情調熊，講低究質豎量，梅對居弱住空拳間環(huán)董境要社求高昂〔三貓〕項此目的效整體闖市場冰定位融檔次府定位道：高腹檔樓行盤；賺樓盤婦形象貿定位倒：昏成熟旋社區(qū)致中品訊質生佳活特痰區(qū)拌理由柜：該翁樓盤帥是一扯幢高蚊層住飛宅，昌戶型技面積胞又大葉，這托樣以喬來，來導致凳總套埋價過易高〔庭套價莖在3序0萬練——涂42踐萬之慧間〕羊，而值根據(jù)撇買這幟樣一恨種房挽子目彼標群陽體特圍征，灰我們濁知道峽購房傅者是趴一群替注重柴生活糟質量躁、居燈住環(huán)胞境的娃人，閣對樓暖盤的核品質局有較寇高的鏈要求源，他噸們需部要的堤也是藍一種御具有挑良好姻形象雕的樓陰盤。千因此尚，項底目的衛(wèi)檔次戀，形拳象也匹就要然盡量曠符合垃目標仿客戶衫的要荷求。嚴〔四疫〕項勿目的劑一些逢建議秀1、通工程漂名稱拒：鎮(zhèn)目前糊，長述沙市納房地暫產市堵場發(fā)踐展較嘗快，棒工程源較多耗，市上場競咐爭日樸趨激蠢烈，判各種辭地段踐，特披色的研樓盤規(guī)日新寧月異炕，樓純盤概奮念滿闖天飛敗，如齡何從矛眾多圾的樓糖盤中窮脫穎宣而出里，首式先，呀要給位工程略一個素比擬洪好的患工程鈴名稱畫。犧一個團好的啟工程課名稱豪可以嚇促進春銷售慰的效貝果以備及獲掀得買右家的瓶喜愛雨和認申同，夠甚至染可以辭成為燥品牌郵，恒雕久不魯衰。趨特別買是針男對大牢規(guī)模束分期摸開發(fā)制的樓套盤，友意義概頗大煩。好豪工程刪名稱酒應具瓦備如暑下特貪征：=1\*GB3莫①忠．樓代盤名房稱不底拘泥盈于座“衣花園換〞沃、饅“鹽公寓阻〞但、等俘一統(tǒng)懂天下售的樓咐盤命峽名慣無例，胃不應晝落于次俗套神，不兇應過陽分雷怖同，苦應富身有時非代氣些息。=2\*GB3慰②懲．樓柄盤名胸稱作蜓為一搖個標萍識性史強、握個性未濃烈理的自逝我標糠記，泊應與駛地塊壯的地移理、特環(huán)境費、布稈局、麥工程聞產品牽的定噴位、日客戶洪的定托位相姥吻合領，體慈現(xiàn)樓爹盤的扯與眾倦不同纏。=3\*GB3坐③融．要六考慮艇工程夸的大渾小、摟定位列、品趣味、助暗寓臘物業(yè)毫的風腸格和鄭檔次匪。=4\*GB3貓④返．項蒙目名競稱要執(zhí)具有駱較強派的人今情親釀和力雜，更管具地摔方特虛色與逼個性小化。=5\*GB3味⑤煩．還踐要從解樓盤突名的僚音、義形、緩義進孤行多尼方面停審視縣，發(fā)客音響毛亮、攻書寫腸美觀賤、寓遮意美騰好、路朗朗應上口遵，令疲人遐除想。瓶枕沫燥本項密目寄“喇天泰貴公寓符〞宜與該貫工程灑的總卷體規(guī)擔劃設燥計相山距很雀遠，溪應予政更換糖，至鵝于更碧換成腳具體即什么茄名稱信，本色公司晶在雙壓方合仍作合齡同正叫式認鴨定后盛再予傘提交章。啦2、穿產品積建議魂本項淘目定頃位于趟一種慈高檔繭樓盤絡，在糾產品漢方面執(zhí)，就共應該惹擁有墳較高功品質梁的形辟象，負到達刻高檔育樓盤范的品許質：煉公共皇裝修仆局部烘：在倒住宅歡入口羊局部接，采礦用較淡高檔居的裝霸修，浮營造幸一種胡良好濤的入去口形君象。秤電梯證公用驅局部謊采用妄較為嗚高級吳的大市理石溜戶型演方面挎：對紹13顯4㎡羞、1滲31吼.3隔4㎡撕兩種慚戶型身的內醬部進攜行變喊動，近改變爪其存塘在的局缺陷求。圖呼附后摔理由保：=1\*GB3遙①考防止替了房啟間面犁積使任用率雨不高玩的情矛況，晃不會俊給人噸形成誠面浪府費的泳感覺沾②蔬防止聯(lián)了廚釘房過啟窄過習長，拿不方要便使腥用的拍缺點獻，把唯過道具面積碌劃入拖廚房躍，增賊加了科廚房緩的使捷用面架積，牢符合貪現(xiàn)代欲人對轉大廚肢房的建要求靈。習③匠增強檔了廚閥房、避餐廳蹤的采在光通棍風。絲四、炸工程擱整體娃價格險定位蹲工程川綜合底投資鹿本錢寒分析害序號漠工程夜名稱逢內容沙單位很本錢完〔元綿／㎡俱〕覆1帽樓面總土地盤本錢茂1．闖土地制總費驚用笨4.離13都畝主×咳70苗萬元埋／畝企＝2沖90年萬元訪2．何總住拘宅建授筑面糖積按幣11扶77唐9㎡叢計。弓24盆5穗2得勘探磨設計她費仰包括倘地質統(tǒng)勘探梅、方梅案設訴計骨35位3線建安長本錢東包括樓根底孫工程公、主凝體工丑程、踐內外摧裝飾披、門似窗水殃電安綿裝等清11蕉00謠4旨配套選設施螞本錢淺水電確增容岡，電編信消安防、贈電梯血、燃責氣管能道等王13凡0險5傘戶外質工程鉗本錢蛇包括冶道路饅、綠伍化、抓環(huán)境抓、圍秤墻等踏15川6植報建朱本錢淘綜合抗報建鵲費用償12醉0劃7奉銷售剝費用骨包括配工地重形象蝴包裝乏、售飾樓資鞏料、窮模型現(xiàn)、策系劃、廈廣告徹、銷斜售費索用群50構8拿管理姜費用筒公司翼管理油費用舒、財偉務費固用、顏工程腹監(jiān)理繪費用者等幣40荒9宏稅費壟包括擠營業(yè)暫稅及證產權錦費用錫等蜜13參0遍10表不可伏預計疾費用碧20風11悔合計供17設85借依據(jù)磚上表先，我究們知舉道該養(yǎng)工程樸的得膨房成膏本為踩每平牧方米伸17弟85健元。腥那么候我們裁可以悲測算丘出本乒工程喂投資緩總成汗本：地由獅17腿85退×搜11籌77紹9.聰23乎=仔21卷02屑.6參元〔蘇此括本錢終未含大銀行銷貸款啞的利鐮息成沿本〕甩工程脾住宅欄價格咸定位眉1、惱均價梯：根佛據(jù)附桶近樓臥盤價村格〔盤主要燕為天暫域新劈都，垂天域詳新都賞起價飄21胃80獲元，濕均價鋤23落00棒元〕智及當柏前市澇場需廁求態(tài)隔勢，丈該項艦目的鍋均價間可定摧位為修：很23污0去0元極/㎡歸依夫據(jù)：術天域培新都夜以此仇價位拿推向踢市場號，取池得了劃80奧%多畜的銷招售率倆，說罰明對叉于此宰種價北位，兵消費釀者能題夠接且受。歲本項請目的備高檔只次定驢位，扣且戶首型設列計比款天域飯新都序更加傾合理吳，更航好使浴用，溉比擬域而言奔，2渴33像0元產均價辛是合餐理的雞。在帆市場央上也轉將具廚有競糾爭優(yōu)瞇勢。協(xié)2．駁價格蔑操作巧模式煮：采花取伸“辨低開演高走系〞估態(tài)勢般好處枯在于準：宋①液．讓畢前期漿已內負部認唉購的嘆客戶蔑樹立腐信心市；旦②邀．急耀驟人化氣，掠保持血旺銷墊態(tài)勢蔬；川③脈．價夠格上伶有回鴿旋余估地，嬸同時掉可試死探價燃格對家市場跳的影心響。坊3、型樓層恨及戶片型、吸朝向另差價寧●我8心層以爪上項鳳目兩范頭四釀室兩云廳戶叨型樓書層價筒差4匹0元奉，中街間三健室兩廚廳樓系層價鮮差3勻0元付●葵8嗎層以算下項揉目兩啊頭四蟲室兩擴廳戶訴型樓樓層價借差3撐0元嫁，中匹間三開室兩錘廳樓照層價怎差2殃5元價理由毛：遵8層位以上粱，因泄其高當度，該景觀寨環(huán)境漂比擬亮好，后故差梳價要鄙高一梨些。彈而釘8層倉以下色，樓猛與樓薯之間貫的間棕距小儀，通化風采踏光相冰比不鵝如高醫(yī)樓層疾，所異以價撕差要消小些脾。圍觸擇三室牲兩廳捕戶型執(zhí)位于葡工程為的中插間部襪分，牌只能票兩面兵采光姑通風鈔，而芝四室沈兩廳抱能夠苗三面迷采光主，在惕房型爪布置留上，崖也比述三室馳兩廳番的要寬優(yōu)越喜。故犯三室敞兩廳采戶型培樓層鮮差價愧要比競四房熊的低赤。內〔二半〕、債裙樓僻局部鑒價格巖定位拋揭田根據(jù)斤附近賊商鋪霸物業(yè)細買賣鏡、租教賃情姐況的侵調查齒，以餅及本浮工程腿的位準置，盜裙樓喘局部流價格包定位廈為6蘆80眠0元紋/㎡碼。潤〔三望〕、須車位那么價格陳定位米與本穗工程污競爭瘦樓盤添車位宣銷售筑價格滋是3預50骨0元幣/每崗平方孕米，班本項友目的戰(zhàn)車位悄銷售對價格光建議白與競汗爭樓躍盤持垂平。普五、嚴工程層經濟艱效益汁評價玉〔一歲〕、增工程咬的銷勺收入點1、關住宅含銷售甲收入箱單價守×膝〔地值上建祖筑面柱積-童裙樓舅商鋪謝建筑宴面積號〕＝閥23彼30點元鑄/維㎡犧×怎〔1采01斥62致.0干8尚㎡-辭56感0㎡撐〕攻＝2揭23