PAGE30惠州市博羅縣石灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告惠州奧晨置業(yè)有限公司目錄TOC\o"1-1"\h\z一、項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目背景———————————————————————————————————3三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 4四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 12五、項(xiàng)目SWOT分析—————————————————————————————————12六、項(xiàng)目規(guī)劃及定位 15七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃 16八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明 19九、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 17十、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算 18十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 22十二、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果————————————————————————————————21一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：龍灣新城2、項(xiàng)目地點(diǎn)：本項(xiàng)目位于廣東省惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊臨石灣工業(yè)區(qū)，距東莞石龍鎮(zhèn)僅一橋（石灣大橋）之隔。項(xiàng)目周邊環(huán)境：東面臨兩個(gè)小型工廠及鎮(zhèn)干部宿舍、周邊有較多農(nóng)民自建房，西南及東邊有小規(guī)模的工廠，北面道路為鎮(zhèn)商業(yè)街的西端，南面臨江（距離江南石龍約十分鐘車(chē)程），周邊規(guī)劃有物流園區(qū)、工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、電影院等，市場(chǎng)前景優(yōu)越。3、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）占地面積：124,194平方米（2）總建筑面積：297，443平方米（含地下室及架空層面積17,124平方米）（3）容積率：2.26（4）綠化率：12.7%（5）建筑密度：65.6%（6）總投資：60,205萬(wàn)元4、投資商簡(jiǎn)況項(xiàng)目投資商為惠州奧晨置業(yè)有限公司?；葜輮W晨置業(yè)有限公司于2006年成立，依托投資者在玩具及動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)近十余年的成功業(yè)績(jī)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力，定位于“致力于優(yōu)質(zhì)物業(yè)的發(fā)展和投資”，是一家經(jīng)營(yíng)理念務(wù)實(shí)、操盤(pán)手法創(chuàng)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。奧晨地產(chǎn)本著“因使命而聚集，因有夢(mèng)而筑家”的企業(yè)理念，秉承專(zhuān)業(yè)的精神、精益求精的態(tài)度和銳意創(chuàng)新風(fēng)格，立足于使其開(kāi)發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目皆成為所在地區(qū)的精品或標(biāo)志性樓盤(pán)?；葜輮W晨置業(yè)有限公司的控股股東廣州奧晨房地產(chǎn)有限公司擁有健全完整的組織架構(gòu)、科學(xué)合理的管理體系，以及一大批來(lái)自萬(wàn)科、中海、時(shí)代、新世界地產(chǎn)在內(nèi)的業(yè)界精英，其蓬勃的生機(jī)、活力以及所蘊(yùn)涵的創(chuàng)造力，必將使奧晨地產(chǎn)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為廣東房地產(chǎn)行業(yè)的一支重要的新生力量！奧晨地產(chǎn)在以創(chuàng)新求發(fā)展的同時(shí)也不忘將產(chǎn)品品質(zhì)和控制成本放在各項(xiàng)工作中的重要位置。致力于將打造精品樓盤(pán)與向市場(chǎng)提供性?xún)r(jià)比優(yōu)良的產(chǎn)品完美相結(jié)合。以規(guī)模、速度、效益宗旨，有效地提高在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。以品質(zhì)、創(chuàng)新、服務(wù)為導(dǎo)向，贏得市場(chǎng)的認(rèn)同和口碑。奧晨地產(chǎn)創(chuàng)始人蔡?hào)|青先生，現(xiàn)為中華全國(guó)青聯(lián)委員、廣東省青聯(lián)委員、中國(guó)玩具協(xié)會(huì)常務(wù)理事、廣東省玩具協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，廣東知名青年企業(yè)家，曾榮獲首屆廣東青年五四獎(jiǎng)?wù)?。其?chuàng)辦的奧迪玩具實(shí)業(yè)有限公司、奧飛文化傳播有限公司，均為業(yè)界知名的玩具生產(chǎn)和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的品牌企業(yè)，其塑造的科技創(chuàng)作歡樂(lè)、創(chuàng)新成就未來(lái)，正深刻的影響和推動(dòng)著整個(gè)國(guó)內(nèi)行業(yè)的發(fā)展。二、項(xiàng)目背景惠州市位于珠江三角洲東部，是廣東省的歷史文化名城，是廣東省重要的工業(yè)基地和旅游城市。全市土地總面積11,158平方公里，總?cè)丝诩s320萬(wàn)人。1988年以來(lái)惠州國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要指標(biāo)以每三年翻一番的速度快速增長(zhǎng)，2003年國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快，增速創(chuàng)近五年新高，同比增長(zhǎng)達(dá)13.9%。人均GDP值為20,758元，增長(zhǎng)12.7%，其中全社會(huì)固定資產(chǎn)投資224.53億元，增長(zhǎng)1.14倍。出口總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)率分別為12.8%、16.9%。2003年市區(qū)居民人均可支配收入為12,673.5元，全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲0.5%，其中，居住類(lèi)上升1.5%，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)單位完成增加值183.96億元，增長(zhǎng)8.6％。2004年一季度GDP增長(zhǎng)12.7%，6月份GDP累計(jì)增長(zhǎng)13.6%，顯現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的勢(shì)頭?；葜菔凶鳛閺V東省的門(mén)戶(hù)型城市，具有優(yōu)越的地理環(huán)境及良好的工業(yè)基礎(chǔ)，目前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平較低，但是蘊(yùn)含著巨大的消費(fèi)潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有廣闊的發(fā)展空間。隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目在惠州市的落戶(hù)及石油化工項(xiàng)目、數(shù)碼工業(yè)園和重點(diǎn)骨干電子信息企業(yè)等項(xiàng)目的紛紛上馬，將放射性的帶動(dòng)城市多個(gè)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，同時(shí)將給惠州市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更為廣闊的發(fā)展前景。三、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究石灣鎮(zhèn)投資環(huán)境自然地理環(huán)境石灣鎮(zhèn)位于中國(guó)廣東省博羅縣西南部，毗鄰港澳，與東莞石龍和增城市接壤，是惠州、東莞、增城的交匯點(diǎn)，素有“羅浮山下第一鎮(zhèn)、東江明珠”之美譽(yù)。全鎮(zhèn)轄區(qū)面積83平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候，年平均氣溫21℃－22℃，四季如春，陽(yáng)光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年無(wú)霜?！叭瑹o(wú)雪，四季?；ā笔潜镜貧夂蚝妥匀痪坝^的特點(diǎn)。石灣鎮(zhèn)東距惠州，南至深圳，西達(dá)廣州均為70公里。石灣大橋、羅浮山東江大橋分別連接?xùn)|莞石龍、石排鎮(zhèn)，距東莞約15公里。鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。水路通過(guò)東江航道，上可至博羅、惠州、河源，下可出珠江口至廣州、香港等地。鎮(zhèn)內(nèi)有年吞吐量50萬(wàn)噸的石灣集裝箱碼頭，貨輪可直達(dá)香港，貨物進(jìn)出口運(yùn)輸十分便利。2、行政區(qū)劃及人口石灣鎮(zhèn)下轄12個(gè)管理區(qū)和一個(gè)居民委員會(huì)，47個(gè)自然村。總?cè)丝?0萬(wàn)余人，常住人口4.33萬(wàn)人，外來(lái)勞工多達(dá)5.7萬(wàn)人。石灣新城市規(guī)劃將市鎮(zhèn)由原來(lái)的6.8平方公里擴(kuò)展到22.8平方公里，使石灣、湖山、里水、中崗、鸞崗、滘嚇等管理區(qū)連成一片，成為石灣鎮(zhèn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商貿(mào)中心。3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2005年全鎮(zhèn)GDP達(dá)到17.8億元，比2001年增長(zhǎng)127%，年均增長(zhǎng)23.3%；財(cái)政可支配收入達(dá)到1.8億元，比2001年增長(zhǎng)110%，年均增長(zhǎng)25.8%。城鎮(zhèn)居民年均收入達(dá)到15263元，年均增長(zhǎng)10.6%。4、科技園區(qū)科技產(chǎn)業(yè)園位于石灣永石大道旁，分為科技產(chǎn)業(yè)區(qū)6600畝和黃西工業(yè)區(qū)1000畝，園內(nèi)規(guī)劃設(shè)置工業(yè)區(qū)、商務(wù)服務(wù)區(qū)、休閑區(qū)、高級(jí)管理人員別墅區(qū)和文化廣場(chǎng)等功能區(qū)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園預(yù)算總投資為1.2億元，工程分兩期進(jìn)行，首期建設(shè)用地為5000畝，二期建設(shè)用地2600畝。目前園內(nèi)已有2800畝土地完成“三通一平”建設(shè)，引進(jìn)入園的外資企業(yè)有4家。5、城市發(fā)展規(guī)劃目前城鎮(zhèn)建成區(qū)面積6.2平方公里，城鎮(zhèn)規(guī)劃總面積21.8平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)人。今后五年，石灣鎮(zhèn)將大力發(fā)展加快規(guī)劃建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的生態(tài)示范區(qū)，大力完善交通、供水、供電、電視網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，啟動(dòng)石灣電影院、兒童公園、富山商貿(mào)城等重點(diǎn)項(xiàng)目。引進(jìn)大型批發(fā)市場(chǎng)和現(xiàn)代物流業(yè)。6、居民收入增長(zhǎng)放緩，居民消費(fèi)支出略有增長(zhǎng)2003年，全鎮(zhèn)人口自然增長(zhǎng)略有下降，城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)提高，居民人均可支配收入15263元，增長(zhǎng)率為10.6%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)9.1%。2004上半年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6.85億元，比上年同期增長(zhǎng)13.7%，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng)11.6%。假日消費(fèi)特征明顯；城鄉(xiāng)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)旺；消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，汽車(chē)、住宅、通訊已成為消費(fèi)熱點(diǎn)。社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好、居民消費(fèi)指數(shù)的反彈表明，居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心理逐步減輕。調(diào)查表明，居民對(duì)提高居住環(huán)境的愿望很強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)的投資將是居民未來(lái)的主要消費(fèi)。7、石龍市場(chǎng)石龍與石灣僅一江之隔，本項(xiàng)目距石龍中心區(qū)僅10多分鐘車(chē)程，本身并無(wú)兩地的感覺(jué)，兩地居民商貿(mào)往來(lái)頻繁、人員關(guān)系密切，各個(gè)層面的互補(bǔ)性都較強(qiáng)。石龍鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總體保持快速發(fā)展，GDP年均增長(zhǎng)率為27.77％，社會(huì)商品零售總額年均遞增率為7.61％，社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力逐步提高。石龍雖然地域狹小，但綜合實(shí)力較強(qiáng)，僅次于虎門(mén)、常平、厚街、塘夏，在周邊區(qū)域內(nèi)，遠(yuǎn)高于石碣、石排、茶山等城鎮(zhèn)，成為小區(qū)域的中心城鎮(zhèn)。石龍鎮(zhèn)充分發(fā)揮地緣和人緣優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展光學(xué)電子、醫(yī)藥、信息等高科技產(chǎn)業(yè)，目前全鎮(zhèn)有外資企業(yè)182家，已引進(jìn)日本京瓷照相機(jī)、京瓷美達(dá)復(fù)印機(jī)、美能達(dá)復(fù)印機(jī)和打印機(jī)、臺(tái)灣EMC顯示器、北大方正電腦等國(guó)內(nèi)外知名產(chǎn)品技術(shù)合作，以建立自主技術(shù)和品牌優(yōu)勢(shì)為發(fā)展目標(biāo)，將石龍鎮(zhèn)建成電子信息裝備開(kāi)發(fā)制造基地。從目前的狀況判斷，由于土地成本、人力成本的增加，石龍各工業(yè)產(chǎn)業(yè)有向外發(fā)展、轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，具有地緣優(yōu)勢(shì)的石灣成為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的方向之一。石龍鎮(zhèn)是東莞市東北部重要的中心城鎮(zhèn)，珠三角水鐵聯(lián)運(yùn)中心之一，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱江城鎮(zhèn)。規(guī)劃有四大組團(tuán)，四大發(fā)展軸線，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。但石龍鎮(zhèn)區(qū)域狹小，可供發(fā)展的土地資源有限，城鎮(zhèn)發(fā)展的空間受到明顯制約。要尋求突破口，石灣鎮(zhèn)是最便捷、最有利的方向，這也是石灣、石龍一體化的重要基礎(chǔ)。（二）政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策眾所周知，惠州市政府下了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，包括1999年年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長(zhǎng)按揭期限至30年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對(duì)惠州樓市的走旺起了關(guān)鍵性的作用。目前，惠州市正處在一個(gè)城市化非常塊的時(shí)期，為了推進(jìn)城市發(fā)展，惠州市政府正在加大力度清理房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)。最近，惠州市出臺(tái)了《惠州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，并根據(jù)國(guó)家的土地政策，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地嚴(yán)格按照招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌的形式進(jìn)行出讓。在惠州市的強(qiáng)力整頓下，土地市場(chǎng)正在走上規(guī)范，為惠州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。（三）石灣鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、房地產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后，惠州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段，市場(chǎng)成交活躍，市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂(lè)觀。石灣鎮(zhèn)由于其毗鄰東莞石龍的特殊地理位置，從2003年開(kāi)始，房地產(chǎn)投資每年都呈上升趨勢(shì)，成為當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大增長(zhǎng)點(diǎn)。估計(jì)未來(lái)幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還會(huì)繼續(xù)上漲。2、整體市場(chǎng)處于增長(zhǎng)期由于前期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品綜合素質(zhì)不能滿(mǎn)足消費(fèi)需求，出現(xiàn)有錢(qián)買(mǎi)不到好房子的情況。從2003年起，隨著石灣的居住環(huán)境和投資環(huán)境的提升，市場(chǎng)上好的產(chǎn)品供應(yīng)就明顯跟不上消費(fèi)的需求。面對(duì)過(guò)剩和短缺并存的局面，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。買(mǎi)方市場(chǎng)要求開(kāi)發(fā)商必須與時(shí)俱進(jìn)，努力開(kāi)拓，供應(yīng)市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。3、市場(chǎng)需求蘊(yùn)含潛力（1）消費(fèi)人口增長(zhǎng)隨著石灣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展以及其毗鄰的石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，該區(qū)域居民居住環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，凈遷入人口仍將保持一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，歷年來(lái)的新遷入人口和今年的新遷入人口將成為潛在的購(gòu)房者。近幾年來(lái)該區(qū)域內(nèi)（石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)等）結(jié)婚人數(shù)為年均6000對(duì)（包括再婚人數(shù)），多數(shù)新婚夫婦愿意與家人分開(kāi)居住，是住房市場(chǎng)的有效需求者。另外，由于石灣鎮(zhèn)政府對(duì)外大力引進(jìn)外資，將會(huì)帶來(lái)間接就業(yè)機(jī)會(huì)達(dá)8多萬(wàn)個(gè)，這些都可能成為石灣樓市的潛在客戶(hù)。（2）購(gòu)房主體由于石灣的特殊地理位置，與東莞石龍石排僅一江之隔，因此我們將60%以上的購(gòu)房客戶(hù)鎖定在石龍，35%的客戶(hù)為本鎮(zhèn)原著居民及外來(lái)移民，5%的客戶(hù)為移居外地后回鄉(xiāng)置業(yè)的。隨著經(jīng)濟(jì)及城市的發(fā)展，今后幾年外來(lái)人口在石灣置業(yè)安居的趨勢(shì)將更加明顯，需求的快速增加將促使房?jī)r(jià)上升。4、周邊樓盤(pán)分析及售價(jià)定位周邊樓盤(pán)概況項(xiàng)目正龍豪園聚龍灣新世紀(jì)麗江豪園（茶山鎮(zhèn)）規(guī)模占地10.5萬(wàn)㎡，建筑面積4.78萬(wàn)㎡，一期31棟獨(dú)立別墅，二期135棟獨(dú)立別墅和疊加別墅1、2、3期總建筑面積18.76萬(wàn)㎡，1期5棟多層，2期11棟12層小高層，3期3棟高層占地670畝，總建筑面積40萬(wàn)㎡，產(chǎn)品以小高層和獨(dú)立別墅為主建筑面積4.78萬(wàn)平方米18.76萬(wàn)平方米40萬(wàn)平方米配套泛會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)泛會(huì)所、地下停車(chē)場(chǎng)，幼兒園會(huì)所、超市、停車(chē)場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格1期:8033~97862期:3000~10558一期均價(jià)：2400元二期均價(jià)：2500元三期均價(jià)：2700元洋房均價(jià)：3000元?jiǎng)e墅均價(jià)：5000元戶(hù)型面積獨(dú)立別墅：301~568疊加別墅：166、3082房：87.52~98.613房：111.40~185.224房：215.48~221.86復(fù)式：160.69~271.48洋房：97.1~148復(fù)式：246~259別墅：318~561工程進(jìn)度現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓銷(xiāo)售率1期：75%2期：65%1期：100%2期：90%3期：70%洋房：100%復(fù)式：90%別墅：100%洋房產(chǎn)品市場(chǎng)分析樓盤(pán)名稱(chēng)麗灣花園三期龍城國(guó)際二期聚豪名軒三期新世紀(jì)麗江豪園五期中央豪門(mén)主力戶(hù)型3-4房2—3房2－3房3－4房2-3房建筑面積（M2）116—16476-11490－110118－150實(shí)售均價(jià)（元/M2）約3200約43004700約55005800推售時(shí)間10月開(kāi)盤(pán)9月底開(kāi)盤(pán)5月1日開(kāi)盤(pán)10月開(kāi)盤(pán)08年3月備注現(xiàn)優(yōu)惠登記銷(xiāo)售尾期現(xiàn)正辦理預(yù)售證優(yōu)惠登記中石龍市場(chǎng)：龍城國(guó)際和聚豪名軒是石龍市場(chǎng)在售樓盤(pán)。龍城國(guó)際二期即將推出產(chǎn)品主要是76－114平米的2房和3房，銷(xiāo)售均價(jià)約在4500元/㎡，主要客戶(hù)群鎖定在石龍本地人身上，二期于07年9月下旬發(fā)售，一期的銷(xiāo)售狀況理想。聚豪名軒三期在07年5月1日發(fā)售，銷(xiāo)售均價(jià)約在4700元/㎡左右，主要產(chǎn)品為中小戶(hù)型，目前為尾期銷(xiāo)售階段，對(duì)我項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生很大影響。佳兆業(yè)中央豪門(mén)是石龍目前最高端的洋房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)08年3月發(fā)售，對(duì)我項(xiàng)目有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。石灣市場(chǎng)：石灣目前只有麗灣花園在售，麗灣花園位于石灣與石龍的交界處，與我項(xiàng)目只需1分鐘車(chē)程，07年5月1日第二期開(kāi)盤(pán)，目前銷(xiāo)售比較理想，第三期將于07年10月公開(kāi)發(fā)售，預(yù)計(jì)均價(jià)約在3200元/㎡，由于其項(xiàng)目位置更靠近石灣大橋，對(duì)我項(xiàng)目吸納石龍客戶(hù)有一定影響，該樓盤(pán)的弱勢(shì)在于距離大橋太近，噪音較大，周邊環(huán)境較為復(fù)雜。序號(hào)比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤(pán)(洋房）龍灣新城龍城國(guó)際中央豪門(mén)麗灣花園聚豪名軒分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.001010.002地段10%101.00141.40141.40111.101313.003周邊配套10%101.00141.40141.40101.001313.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.9088.005自然景觀10%101.00141.40131.30121.201212.006園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.8088.007交通條件10%101.00131.30131.30111.101212.008規(guī)模10%101.0080.8080.8080.8088.009戶(hù)型10%101.0080.8080.8090.9099.0010物管10%101.00101.00101.0080.801010.00合計(jì)100%10010.0011111.1011411.40969.60103103.00比較樓盤(pán)價(jià)格（元/M2）4300550032004700龍灣新城比較價(jià)格（元/M2）3913501835334654各樓盤(pán)權(quán)重30%20%40%10%龍灣新城最終比較均價(jià)（元/M2）3591洋房均價(jià)：綜合以上各項(xiàng)因素取值的洋房比較毛坯價(jià)格為3591元/㎡。別墅產(chǎn)品市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)（別墅）樓盤(pán)名稱(chēng)產(chǎn)品實(shí)售均價(jià)（元/M2）推售時(shí)間備注水天一色獨(dú)棟1500007年5月尾盤(pán)銷(xiāo)售中濱江花園聯(lián)排850006年5月已售磬麗灣花園聯(lián)排約6800預(yù)計(jì)10月底宣稱(chēng)不對(duì)外銷(xiāo)售石龍、石灣地區(qū)近期在售或即將推出的項(xiàng)目有水天一色、濱江花園、麗灣花園三個(gè)項(xiàng)目，濱江花園位于石龍最好的地段，項(xiàng)目銷(xiāo)售走勢(shì)比較理想。南峰水天一色項(xiàng)目也位于東江邊上，是洋房加別墅的符合性社區(qū)，目前洋房已售磬，獨(dú)棟別墅尚有少量未售，市場(chǎng)反映主要原因是價(jià)格過(guò)高。麗灣花園位于石灣大橋旁，一二三期為洋房產(chǎn)品，有少量別墅產(chǎn)品，預(yù)計(jì)10月底上市，價(jià)格約在6500元/㎡左右，發(fā)展商對(duì)外宣稱(chēng)不對(duì)外銷(xiāo)售。序號(hào)比較內(nèi)容權(quán)重比較樓盤(pán)(洋房）龍灣新城濱江花園水天一色麗灣花園分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值分值乘權(quán)重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.002地段10%101.00202.00161.60121.203周邊配套10%101.00151.50141.40101.004社區(qū)配套10%101.00101.00111.1090.905自然景觀10%101.00181.80131.30121.206園林環(huán)境10%101.0090.90101.0080.807交通條件10%101.00131.30131.30111.108規(guī)模10%101.0080.8080.8080.809戶(hù)型10%101.0080.8080.8090.9010物管10%101.00101.00101.0080.80合計(jì)100%10010.0012212.2011611.60979.70比較樓盤(pán)價(jià)格（元/M2）850075006500龍灣新城比較價(jià)格（元/M2）780368537170各樓盤(pán)權(quán)重25%25%50%龍灣新城最終比較均價(jià)（元/M2）7249別墅產(chǎn)品均價(jià)：根據(jù)石龍、石灣市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品與價(jià)格，結(jié)合龍灣新城的優(yōu)劣勢(shì)比較得出聯(lián)排別墅的均價(jià)為7249元/㎡。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析項(xiàng)目現(xiàn)狀概況地塊面積占地面積為124,194m2（折合186.30畝）地理位置區(qū)域位于惠州市博羅縣石灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府西側(cè)四至東側(cè)臨一紙廠及鎮(zhèn)府干部宿舍、南至永康大道、西面為一條27米寬的規(guī)劃路、北至灣湖西路。又與石龍鎮(zhèn)比鄰容積率（限高）2.26覆蓋率建筑密度65.6％、綠化率12.7％用途二類(lèi)居住用地地形地貌描述（詳見(jiàn)實(shí)景照片）未經(jīng)整理的用地，基本上平整周邊景觀資源綠化環(huán)境較好,地塊南面有水景交通狀況鎮(zhèn)內(nèi)交通四通八達(dá)，石灣大道、永石大道和工業(yè)大道三條主干線貫穿全鎮(zhèn)，在建中的廣惠高速公路與永石大道交匯互通。有5條公交線路經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車(chē)及其他公交線路距項(xiàng)目約200米左右，出行便捷。大型商業(yè)及生活配套設(shè)施宗地西側(cè)一公里范圍內(nèi)有兩所小學(xué)、一所中學(xué)；宗地東北面一公里范圍內(nèi)有兩所國(guó)家二級(jí)甲等醫(yī)院；宗地周邊兩公里范圍內(nèi)，分布有購(gòu)書(shū)中心、體育館、銀行、電影院（規(guī)劃中）、商業(yè)中心、商鋪、藥店等生活配套。地塊北面道路相連鎮(zhèn)主要商業(yè)街教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。土地出讓方概況及條件拍賣(mài)（二）項(xiàng)目發(fā)展條件分析項(xiàng)目用地是石灣鎮(zhèn)擴(kuò)張發(fā)展方向節(jié)點(diǎn)上的、極具潛質(zhì)的、獨(dú)特的、較大規(guī)模的居住用地，表現(xiàn)有以下幾個(gè)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：1、稀缺性：項(xiàng)目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。地理位置獨(dú)特優(yōu)越，不可多得。2、成熟性：靠近石灣鎮(zhèn)核心商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域包括市政配套等方面發(fā)展成熟。周邊環(huán)境優(yōu)美整潔，非常適合發(fā)展高檔小區(qū)。3、增值性：位于城市的主要發(fā)展方向上，且與石龍鎮(zhèn)隔河而望，市政配套設(shè)施逐漸完善，地塊增值性明顯。4、擴(kuò)展性：由于項(xiàng)目北面尚有大幅未發(fā)展地塊，給本項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展帶來(lái)后勁。（三）地塊征用情況項(xiàng)目地塊是通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)方式競(jìng)得的。目前該項(xiàng)目已經(jīng)完成拆遷，項(xiàng)目附近社區(qū)的水、電、電信等管網(wǎng)基本運(yùn)營(yíng)正常，用地條件相對(duì)成熟，具備開(kāi)發(fā)條件。（四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃目標(biāo)（1）以具有21世紀(jì)初居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿(mǎn)足居住生活環(huán)境和條件的居住型、舒適型和安全型的要求，為住戶(hù)提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，力爭(zhēng)打造出居住環(huán)境與周?chē)h(huán)境相互呼應(yīng)，建筑群體、活動(dòng)空間以及自然環(huán)境和諧的文明示范小區(qū)。將建成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的新居住核心。（2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能和質(zhì)量水平，提高小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。（3）建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，以人為本，符合現(xiàn)代人的心理需求，提供舒適、溫馨的公共或交往空間，提高城市居住環(huán)境的質(zhì)量。（4）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、小高層住宅分布，使小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。（5）吸收廣州居住規(guī)劃的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案及新產(chǎn)品和惠州市地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有石灣特色的滿(mǎn)足居住生活需要的優(yōu)質(zhì)環(huán)境功能小區(qū)。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目占地面積124，194平方米，總建筑面積約297，443平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，用于建造低密度、大規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。規(guī)劃布局采用分組團(tuán)圍合、多組團(tuán)共享的方式，并合理地設(shè)置了兩個(gè)開(kāi)口，著力營(yíng)造內(nèi)部大園林、多細(xì)部的環(huán)境景觀，既保證了良好景觀，也保證了有力的通風(fēng)和朝向。別墅區(qū)疏密有致，著力營(yíng)造極具親和力的私家院落空間，再結(jié)合低層別墅的造型，成了高尚、優(yōu)雅、獨(dú)一無(wú)二的別墅居住空間，小高層圍合成的綠化內(nèi)園開(kāi)闊宏大，且與活動(dòng)場(chǎng)地及首層架空大堂有機(jī)貫通，充分利用架空層空間，開(kāi)成社區(qū)景觀次線路，將中區(qū)景區(qū)與次級(jí)景觀區(qū)聯(lián)系起來(lái)。利用架空層之“風(fēng)道”效應(yīng)，自然開(kāi)成一個(gè)避開(kāi)烈日享受清涼的場(chǎng)所，并使室外空間最大限度地用于社區(qū)綠化。沿小區(qū)用地北側(cè)設(shè)置設(shè)二層商業(yè)裙樓，沿小區(qū)用地西側(cè)及西南側(cè)設(shè)一層商業(yè)裙樓，裙樓上為住宅塔樓，有效地利用了沿街商業(yè)價(jià)值，創(chuàng)造了優(yōu)質(zhì)的商業(yè)空間。小區(qū)以綠化廣場(chǎng)為界，分為東西兩部分住宅群體，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。3、道路交通（1）本小區(qū)北面為灣湖西路，西面為27米的規(guī)劃路；東面臨兩小規(guī)模工廠、鎮(zhèn)干部宿舍，周邊有較多農(nóng)村自建房；南面為34米寬的永康大道。（2）本小區(qū)主要出入口位置及有關(guān)限制詳見(jiàn)規(guī)劃控制圖；（3）本小區(qū)道路系統(tǒng)已采取人車(chē)分流方式；（4）本小區(qū)住宅按實(shí)際每戶(hù)0.8個(gè)車(chē)位配建停車(chē)位；（5）結(jié)合用地總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌安排綠化式地面停車(chē)位。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）地形優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于石灣鎮(zhèn)政府西側(cè)，南臨永康大道，北臨灣湖西路，西北遠(yuǎn)望湖山工業(yè)區(qū)，東北面緊鄰石灣工業(yè)區(qū)。又與石龍鄉(xiāng)比鄰。項(xiàng)目地形平整周邊生活配套齊備，無(wú)不良建筑。主題概念優(yōu)勢(shì)將打造成為石灣鎮(zhèn)首席大型人文原生態(tài)高尚社區(qū)，將打造成為石灣、石龍、石排三鎮(zhèn)的居住核心，將是石灣南部及周邊區(qū)域（石龍、石排、石街、茶山等區(qū)域）的后花園，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的新標(biāo)桿。周邊生態(tài)環(huán)境景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊為規(guī)劃中的生活片區(qū)，與鎮(zhèn)中心約200米鬧中取靜，小區(qū)的小高層部分可觀江景。城市感強(qiáng)。景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北臨山景綠化，東臨建設(shè)中的增城中學(xué)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，具有明顯的景觀資源優(yōu)勢(shì)。周邊公交系統(tǒng)及配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目有多條公交線路經(jīng)過(guò)，并且站點(diǎn)離項(xiàng)目較近。橫貫鎮(zhèn)區(qū)及石龍的1路公交車(chē)及其他公交線路距項(xiàng)目約200米左右，出行便捷。教育、醫(yī)療、其他生活配套齊備，生活安逸自在。周邊環(huán)境周邊區(qū)域的規(guī)劃定位清晰，有助于提升本地塊的開(kāi)發(fā)潛力。劣勢(shì)（W）環(huán)境劣勢(shì)項(xiàng)目土地平整，建筑趣味不足。弱化方法：可依據(jù)理性隨機(jī)的原則，運(yùn)用園林手法、規(guī)劃手法及建筑手法，使得項(xiàng)目既成為城市的風(fēng)景線，又是業(yè)主可鄰里守望、可閑庭信步的美好家園。開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期易受市場(chǎng)整體影響本項(xiàng)目是總建筑面積約29.8萬(wàn)平方米的中大型社區(qū)，而石灣市場(chǎng)剛開(kāi)始啟動(dòng)，受未知的后期市場(chǎng)影響大。弱化方法：產(chǎn)品多元化，擴(kuò)大消費(fèi)群體，爭(zhēng)取快速建成、快速銷(xiāo)售，可大大減少開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期所帶來(lái)的不確定因素的影響。人文環(huán)境及形象較差地塊周邊雖有整體規(guī)劃，但啟動(dòng)有待時(shí)間，目前項(xiàng)目周邊地區(qū)人氣較淡薄。弱化方法：可通過(guò)項(xiàng)目工地與現(xiàn)場(chǎng)包裝，提高項(xiàng)目形象。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，適當(dāng)建造相應(yīng)的社區(qū)配套，以增加人氣及居住氛圍。機(jī)會(huì)（O）市場(chǎng)石灣鎮(zhèn)及石龍鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，本項(xiàng)目地處商業(yè)中心附近，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了良好的外部環(huán)境；該地區(qū)商品房空置面積比上年有所減少，有效供求出現(xiàn)缺口，是發(fā)展商入市的好時(shí)機(jī)；外來(lái)需求不斷增加，市場(chǎng)需求空間大，易于銷(xiāo)售；規(guī)劃多項(xiàng)市政利好涌現(xiàn)，本項(xiàng)目均在其影響范圍內(nèi)；消費(fèi)者心理目前消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求不斷提高，即享受都市繁華又向往幽靜環(huán)境、優(yōu)美環(huán)境，本項(xiàng)目都可同時(shí)滿(mǎn)足；相對(duì)來(lái)說(shuō)本項(xiàng)目的客戶(hù)群得以擴(kuò)大。產(chǎn)品形態(tài)目前石灣市場(chǎng)上的產(chǎn)品缺乏能夠引導(dǎo)市場(chǎng)需求的項(xiàng)目，基本上是對(duì)其他城市的成功產(chǎn)品及文化的克隆，這對(duì)項(xiàng)目存在一個(gè)很大的機(jī)會(huì)：重新依項(xiàng)目特點(diǎn)定義符合城市氣質(zhì)和居住文化，樹(shù)立屬于石灣人生活方式和人居文化的標(biāo)準(zhǔn)。目前石灣樓盤(pán)質(zhì)素一般目前石灣尚缺乏品質(zhì)卓越的中、高檔次樓盤(pán)，對(duì)未來(lái)地塊的規(guī)劃大有空間。威脅（T）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占有市場(chǎng)先機(jī)位于項(xiàng)目附近的麗灣花園、心怡花園比本項(xiàng)目早進(jìn)入市場(chǎng)，將會(huì)分流部分客源。規(guī)避策略：開(kāi)展品牌建設(shè)，打造統(tǒng)一品牌形象和服務(wù)；擴(kuò)大品牌知名度；開(kāi)發(fā)出高性?xún)r(jià)比的適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品，力爭(zhēng)市場(chǎng)的美譽(yù)度；另外該項(xiàng)目已進(jìn)入銷(xiāo)售尾期，對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力已降至最低。市場(chǎng)板塊競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目所處的區(qū)域尚有很多未開(kāi)發(fā)的土地，存在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。規(guī)避策略：突出板塊間所具有的不同特色，避免正面競(jìng)爭(zhēng)；遵循“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”的原則，吸收競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)，規(guī)避自己的弱點(diǎn)；區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)需要時(shí)間該地塊的規(guī)劃為高尚住宅區(qū)域，但各項(xiàng)市政配套的建設(shè)程度將會(huì)成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵問(wèn)題。規(guī)避策略：關(guān)注城市規(guī)劃建設(shè)的進(jìn)程，合理調(diào)控本項(xiàng)目的銷(xiāo)售排期和營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，盡可能適時(shí)合理利用各個(gè)市政規(guī)劃項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)；六、項(xiàng)目規(guī)劃及定位1、項(xiàng)目的初步規(guī)劃分析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位及市場(chǎng)策略將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為石灣鎮(zhèn)高檔標(biāo)志型樓盤(pán)，并依托項(xiàng)目周邊優(yōu)質(zhì)資源，以差異化、領(lǐng)先性產(chǎn)品贏得市場(chǎng)；項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位為石灣鎮(zhèn)的高檔人文大社區(qū)，博羅縣人居環(huán)境最優(yōu)的花園式居住區(qū)；惠州市綜合質(zhì)素最優(yōu)的文化社區(qū)。項(xiàng)目客戶(hù)定位本項(xiàng)目自身特點(diǎn)具備成為石灣鎮(zhèn)標(biāo)志性房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)基礎(chǔ)，同時(shí)考慮到本片區(qū)當(dāng)?shù)刭I(mǎi)家對(duì)區(qū)域的忠誠(chéng)度較高，因此本項(xiàng)目擬將目標(biāo)客戶(hù)定位在“在石灣周邊工作、居住的長(zhǎng)期居民和原居民”、“在石灣周邊工作的外來(lái)白領(lǐng)”和“石灣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類(lèi)人群中。考慮到石灣長(zhǎng)期居民和原居民對(duì)區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項(xiàng)目將重點(diǎn)關(guān)注并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首期著重關(guān)注該類(lèi)人群。產(chǎn)品類(lèi)型定位總體：花園式精品社區(qū)，營(yíng)造安靜的居住環(huán)境，建筑品質(zhì)感高。本案周邊更有絕佳的景觀資源，應(yīng)該塑造石灣鎮(zhèn)最優(yōu)居住精品社區(qū)的定位。住宅：以小高層，中高層為主；小高層底部設(shè)計(jì)情景洋房，轉(zhuǎn)劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)情景洋房將會(huì)熱銷(xiāo)。戶(hù)型面積建議以100平方米－140平方米大戶(hù)型為主，這符合石灣客戶(hù)偏好大面積戶(hù)型的消費(fèi)習(xí)慣。商業(yè)：沿建筑底部設(shè)計(jì)商業(yè)，不再獨(dú)立設(shè)置商業(yè)。利用項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與項(xiàng)目周邊的景觀資源呼應(yīng)，利用安靜舒適的環(huán)境吸引消費(fèi)者前來(lái)休閑消費(fèi)。七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、建設(shè)方式項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為廣州市山鼎建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司，該公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程及相應(yīng)的工程咨詢(xún)和裝飾設(shè)計(jì)甲級(jí)資質(zhì)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，多個(gè)樓盤(pán)被廣州市城建部門(mén)評(píng)為明星樓盤(pán)。項(xiàng)目施工單位為汕頭市澄海區(qū)鳳翔建筑工程有限公司，該公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè)，可承建大型小區(qū)和高層建筑。該公司有三十余年的施工管理經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)力量雄厚，聚集大批高中級(jí)施工管理人才，建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級(jí)，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好的聲譽(yù)，加上其施工速度快，多層樓宇從開(kāi)始施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間，12層帶電梯樓宇只用10個(gè)月便能交付業(yè)主使用，這為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。同時(shí)項(xiàng)目還將聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效控制項(xiàng)目的工期、成本及質(zhì)量。八、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明以下單位成本按建筑面積預(yù)測(cè)１、土地成本為344.16元/平方米；２、前期費(fèi)用為45.43元/平方米；３、建安成本為1094.17元/平方米；４、公建配套費(fèi)為110.39元/平方米；５、市政及環(huán)境工程費(fèi)為93.37元/平方米；６、管理費(fèi)按上述2—5項(xiàng)之和的5%計(jì)算；７、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述2—4項(xiàng)之和的5%計(jì)算；８、銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售額的4.2%計(jì)算；９、財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際借款測(cè)算；10、營(yíng)業(yè)稅金按銷(xiāo)售額的9.18%計(jì)算；11、所得稅按33%計(jì)算。九、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資為57,484萬(wàn)元，總成本費(fèi)用60,205萬(wàn)元,計(jì)劃采用滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)，計(jì)劃資金來(lái)源于：1、股東投入自有資金21,000萬(wàn)元；2、向銀行借款24,000萬(wàn)元；3、通過(guò)預(yù)售籌集建設(shè)資金15,205萬(wàn)元。1、成本估算成本估算表序號(hào)項(xiàng)目建筑單位成本銷(xiāo)售單位成本總成本

（萬(wàn)元）1土地成本344.36365.4010,2432前期工程費(fèi)用45.4348.2113513建筑安裝工程1094.171161.01325454市政及環(huán)境工程93.3799.0727775公共配套工程110.39117.1332836開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用10.5511.193147不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)62.5066.3218598行政管理費(fèi)用24.6026.107319營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用139.55148.07415110運(yùn)營(yíng)費(fèi)用7.728.19230建設(shè)投資合計(jì)1932.642050.69574842、投資成本、資金籌措計(jì)劃，判斷每年所需的建設(shè)投資資金量投資成本、費(fèi)用估算及資金籌措表項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2006年2007年2008年2009年2010年資金投入土地成本102433000130820003935前期工程費(fèi)用1351458458435建筑安裝工程32545109941267068812000市政及環(huán)境工程27773881189900300公共配套工程328343812451000600開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用31470909064不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1859400700459300行政管理費(fèi)用73125020020081營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用415113001651800400運(yùn)營(yíng)費(fèi)用23060806030建設(shè)投資合計(jì)5748430001566620283147603775財(cái)務(wù)費(fèi)用27215501300671200總成本費(fèi)用6020530001621621583154313975資金籌措自有資金210003000426568006935銀行貸款240008000100006000預(yù)售資金152053951478324963975資金籌措合計(jì)60205300016216215831543139753、項(xiàng)目資金成本及借款還本付息估算借款還本付息表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年1年初借款余額800014000110002本年借款2400080001000060003本年應(yīng)付利息272130010538105584籌資費(fèi)用5本年還本金額2400040009000110006年末借款余額8000140001100007償還借款本息的資金來(lái)源267213005053981011558投資回收267213005053981011558十、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入及利潤(rùn)的估算1、收入預(yù)測(cè)收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元年份出售比例類(lèi)型單價(jià)（元/㎡）2006年2007年2008年2009年2007年10%住宅35008641.30%商鋪70000%車(chē)位85000/個(gè)2008年30%住宅350025923.910%商鋪7000941.60%車(chē)位85000/個(gè)2009年30%住宅350025923.920%商鋪70001883.220%車(chē)位85000/個(gè)6002010年30%住宅25923.970%商鋪6591.280%車(chē)位2400小計(jì)100%住宅864138641.325923.925923.925923.9100%商鋪9416941.61883.26591.2100%車(chē)位30006002400合計(jì)988298641.326865.528407.134915.12、根據(jù)銷(xiāo)售收入及成本費(fèi)用的估算值，測(cè)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)測(cè)算表萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1總成本費(fèi)用6020530001621621583154313975銷(xiāo)售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7利潤(rùn)總額29548-3000-8367.972816.2510368.3227731.4所得稅9750.84599.489151.36稅后利潤(rùn)19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1、編制現(xiàn)金流量表，分析計(jì)算部分財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流入合計(jì)988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流出建設(shè)投資6020530001621621583154313975銷(xiāo)售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得稅9750.84599.489151.36現(xiàn)金流出合計(jì)79031.84300017009.2724049.2518638.2616335.06凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04累計(jì)凈現(xiàn)金流量19797.16-3000-11367.97-8551.721217.1219797.16基準(zhǔn)收益率10%10.90910.82640.75130.6209凈現(xiàn)值10595.71-3000-7607.322327.357339.3311536.35累計(jì)凈現(xiàn)值10595.71-3000-10607.32-8279.97-940.6410595.71現(xiàn)金流量表（自有資金）單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流入合計(jì)988298641.326865.528407.134915.1現(xiàn)金流出自有資金210003000426568006935預(yù)售收入再投入152053951478324963975銷(xiāo)售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得稅9750.84599.489151.36貸款償還267213005053981011558現(xiàn)金流出合計(jì)81752.8430009309.2719102.2522448.2627893.06凈現(xiàn)金流量17076.16-3000-667.977763.255958.847022.04累計(jì)凈現(xiàn)金流量17076.16-3000-3667.974095.2810054.1217076.16基準(zhǔn)收益率10%10.90910.82640.75130.6209凈現(xiàn)值11645.16-3000-607.256415.554476.884359.98累計(jì)凈現(xiàn)值-3000-3607.252808.307285.1811645.162、指標(biāo)計(jì)算：（1）全部投資動(dòng)態(tài)：靜態(tài)：內(nèi)部收益率：13.98%全部投資利潤(rùn)率：15.5%投資回收期： 1.89年投資回收期：1.6年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：10,857.49萬(wàn)元（2）自有資金動(dòng)態(tài)：靜態(tài)內(nèi)部收益率： 20.07%全部投資利潤(rùn)率：24.34%投資回收期： 1.6年投資回收期：1.49年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：11643.52萬(wàn)元3、資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年2009年2010年資金來(lái)源銷(xiāo)售收入988298641.326865.528407.134915.1自有資金210003000426568006935貸款（含利息）240008000100006000資金來(lái)源小計(jì)143829300020906.343665.541342.134915.1資金運(yùn)用建設(shè)投資6020530001621621583154313975財(cái)務(wù)費(fèi)用27215501300671200銷(xiāo)售稅金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得稅9750.84599.489151.36償還貸款本金240004000900011000資金運(yùn)用小計(jì)105752.84300017559.2729349.2528309.2627535.06盈余資金38076.1603347.0314316.2513032.847380.04累計(jì)盈余資金38076.1603347.0317663.2830696.1238076.16十二、項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用總計(jì)為60,205萬(wàn)元，總銷(xiāo)售收入98,829萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)29,548萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)19,797.16萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率%，動(dòng)態(tài)投資回收期年，內(nèi)部收益率%，凈現(xiàn)值為11,645.16萬(wàn)元，現(xiàn)金凈流量為17,076.16萬(wàn)元。以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期較短，項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量較大，產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)合理，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利率，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，加之本項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力和良好的信譽(yù)，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，所以本項(xiàng)目是可行的。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總則 11.1項(xiàng)目工程概況 11.2監(jiān)理工作范圍 11.3監(jiān)理工作內(nèi)容 11.4監(jiān)理工作目標(biāo) 21.5監(jiān)理工作依據(jù) 31.6監(jiān)理工程師的職責(zé)與權(quán)限 3第二章監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)與職責(zé) 42.1監(jiān)理機(jī)構(gòu) 42.2各級(jí)監(jiān)理機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)范圍 52.3監(jiān)理機(jī)構(gòu)的的人員崗位職責(zé) 9第三章施工準(zhǔn)備階段的主要監(jiān)理工作 143.1監(jiān)理工作準(zhǔn)備 143.2召開(kāi)第一次工地會(huì)議 143.3審核承包人的施工組織設(shè)計(jì) 143.4發(fā)布開(kāi)工令 163.5交樁 163.6設(shè)計(jì)交底 173.7驗(yàn)收承包人測(cè)定的地面線 173.8審批承包人提交的施工詳圖 183.9審核承包人提交的單位工程劃分 18第四章工程質(zhì)量控制的一般規(guī)定 194.1質(zhì)量監(jiān)理的依據(jù)和任務(wù) 194.2質(zhì)量控制程序 194.3工序質(zhì)量控制 214.4質(zhì)量檢查制度 244.5質(zhì)量監(jiān)理組織體系 244.6工程開(kāi)工程序 264.7質(zhì)量事故的處理 29第五章測(cè)量控制 335.1本路線采用的坐標(biāo)及高程 335.2測(cè)量監(jiān)理工作流程 335.3測(cè)量監(jiān)理控制要點(diǎn) 335.4監(jiān)理工作的方法及措施 355.5檢測(cè)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 365.6本項(xiàng)目特殊部位測(cè)量監(jiān)理要點(diǎn) 36第六章中心試驗(yàn)室工作細(xì)則 406.1職責(zé)范圍 406.2試驗(yàn)檢測(cè)工作依據(jù) 406.3中心實(shí)驗(yàn)室的功能 416.4中心試驗(yàn)室組織機(jī)構(gòu) 416.5試驗(yàn)檢測(cè)工作內(nèi)容 416.6試驗(yàn)檢測(cè)頻率 436.7試驗(yàn)檢測(cè)人員崗位職責(zé) 466.8工作制度 486.9試驗(yàn)檢測(cè)工作程序 526.10特特殊混凝土質(zhì)量控制 596.11資料管理 65第七章路基工程質(zhì)量控制 697.1概述 697.2路基施工監(jiān)理 707.3軟土路基施工監(jiān)理 797.4路基排水施工監(jiān)理 1017.5路基防護(hù)工程監(jiān)理 107第八章橋梁工程質(zhì)量控制 1168.1概述 1168.2橋梁工程施工準(zhǔn)備階段監(jiān)理要點(diǎn)： 1178.3鋼筋的制作及安裝 1188.4水泥混凝土施工監(jiān)理 1238.5預(yù)應(yīng)力施工監(jiān)理 1398.6擴(kuò)大基礎(chǔ)施工監(jiān)理 1438.7樁基施工監(jiān)理 1468.8墩、臺(tái)、立柱、蓋梁監(jiān)理細(xì)則 1588.9預(yù)應(yīng)力蓋梁質(zhì)量監(jiān)理 1638.10梁板的預(yù)制和安裝監(jiān)理 1678.11支架澆筑連續(xù)箱梁的施工監(jiān)理 1788.12懸臂澆筑連續(xù)箱梁施工監(jiān)理 1848.13橋面及附屬工程監(jiān)理 192第九章路面工程監(jiān)理實(shí)施細(xì)則 2039.1工程概況 2039.2墊層施工的質(zhì)量監(jiān)理 204HYPERLINK"file:///G:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\準(zhǔn)備上傳1111111\\2013.9.28\\惠深沿海高速公路施工監(jiān)理實(shí)施細(xì)則.