第一章房地產(chǎn)策劃概述授課人：湯鴻授課時間：2016年2月

主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則第四節(jié)當前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用一、房地產(chǎn)策劃的概念二、房地產(chǎn)策劃的本質特征三、房地產(chǎn)策劃的作用四、房地產(chǎn)策劃的地位1．思考有人說策劃就是做秀，有人說策劃就是出點子、走捷徑，北京一位策劃人竟然說策劃就是騙，還有人把策劃人比喻成游醫(yī)。有人蔑視策劃人，但更多的人對策劃人非常崇拜。到底什么才是策劃，策劃人是不是具有超人的本領？為什么一個毫無特色的樓盤，經(jīng)過策劃人策劃后，就會變成名盤？一、房地產(chǎn)策劃的概念2．認棗識房地賢產(chǎn)策穩(wěn)劃是謹指抓在鴿房楊地悶產(chǎn)世項罷目謀投渠資罩、鏈開慮發(fā)番營戲銷護中予運憶用遼科滋學維規(guī)鹽范賣的戒策摩劃勾行狡為窄，悼根插據(jù)么房籌地服產(chǎn)私開代發(fā)忙項共目京的參具馬體皺目圍標徑，鎮(zhèn)以棄客彈觀異的炮市彩場兩調(diào)賠研斗和努市懇場疫定滾位艷為久基蛋礎羊，搜以沾獨塌特繳的麻概顫念詢設賣計廊為弓核冊心被，般綜乎合紀應瘋用諷各爸種舞策撫劃搖手澡段端，哀按摩一蹤蝶定晉的符程章序池對躬房糾地漿產(chǎn)困項困目嚴進狐行廟創(chuàng)蒼造汽性畫的摸規(guī)賞劃崇，畢并邪以駕具抄有皆可士操崖作并性央的屋房招地裂產(chǎn)削策畫劃刃文揉本寶作虛為峰結既果備的辯活止動徑。一、聯(lián)房地秋產(chǎn)策迫劃概漲述1．地紅域性2．系雀統(tǒng)性3．前起瞻性4．飄市銀場甚性5．慎創(chuàng)漢新長性6．憂操至作撿性7．植多旺樣西性二、英房地閱產(chǎn)策運劃的蜜本質選特征1．海思鬼考有一沸位搞疼房地藏產(chǎn)開優(yōu)發(fā)的硬女老愉板對嗎其策登劃人菌說：舉我開映發(fā)的脾樓盤因是本傷地第毯一個鋸寫字陷樓、窮地理堪位置板最優(yōu)借越、完裙樓糠商場厚面積速在本技地最望大、榮功能診和設溝施在紹本地步屬于悠一流忘的、蘭樓高刃也是紗本地嚼第一者高樓盒。我伙的樓獸盤占稼了這稼么多漿的第押一，紅你說誼說還澇需要凳策劃紗嗎？旗是啊馬，這猶么一蝴個“天己生悄麗竊質”的柏樓察盤激，斬還澆需曠要齒策連劃守嗎梁？三云、某房鄰地呆產(chǎn)滔策換劃槽的抖作申用2．策蹤蝶劃的愉標準舟作用（1）挑利箏潤圣最閑大四化（2）辜快致速曲塑呆造嶺著次名聰品歉牌（3）有沙效防令范和晝轉嫁薦危機三槽、側房螺地云產(chǎn)喊策賓劃哭的蹈作賤用1．思榴考上拘世揚紀則九侵十刑年漲代金中熱期舒前慣，碧許絕多津開唇發(fā)謝商師都煤曾覺經(jīng)頂提潮出伏這群樣遺的銳看層法襖：惕房云地抗產(chǎn)把開侮發(fā)貧中及最頑重磚要王的減環(huán)盲節(jié)萬是艙設疾計惕，敲是贈重乞要濃的自部巖門出是細工栗程腥部爹。種到蘿了宜后拉來雨，纖有捆人福提典出典了曉另亂一前種險新慰的再觀腔點沿：泉認洲為檢是范策淚劃醒和脾管喝銷騎。采時狐至截今硬日漿，錢仍屠然跡有歇不分少檢的飾人異認終為悠設冶計店和枝工停程咱部戴是尋最李重汽要扎的付。明很鮮多仿開沙發(fā)括商俗總舉是赴先農(nóng)找哀建掙筑捕設德計烤、提環(huán)水境句規(guī)兄劃再方也面勁的它?；@家烏，門等離把漢這拆些葬方講案伐全愛部款定誘下別來猴了暢，夏然喚后階再肆去窯找呈策纖劃渡人魯策和劃軋，崇習聰慣冬性回地休將乞策葵劃財排震在加設卵計喘、劑規(guī)投劃宰和才建忠筑傅之喉后誕。四、隨房地悲產(chǎn)策觀劃的采地位2．給認礦識房地康產(chǎn)開網(wǎng)發(fā)中壘最重拔要的繁環(huán)節(jié)扔是策雖創(chuàng)，暑一切倒都是晶以策惹劃為召龍頭拐、為已策劃女服務互的，指包括絹建筑渴設計襖和園疾林規(guī)極劃。藍因為評房地深產(chǎn)開卻發(fā)必產(chǎn)須要炮有一耳個貫痛穿全嫂局的算主題撞，而擋這個根主題預是通蹲過策打劃而紋不是粒設計情和規(guī)拌劃來蜜完成襖的，紋如果繩沒有蔑策劃貪，設撥計和坡規(guī)劃忠就會源偏離惰方向畫。沒既有策律劃做窮指導徹，設載計、綠規(guī)劃舅得再鞋好也懇是沒雁有價播值的編。四奇、功房涌地碗產(chǎn)注策帶劃璃的白地繩位一陰、守房嗚地洞產(chǎn)敗主饞題桃策詳劃二類、育房輛地惰產(chǎn)疫市只場裂策回劃三、疑房地塌產(chǎn)投顛資策女劃四、陜房地磚產(chǎn)設診計策議劃五嬸、藍房貌地貸產(chǎn)旬銷荷售恭策壓劃六趁、為房藍地弱產(chǎn)脅形法象單策煤劃七衡、質房輩地按產(chǎn)晉廣音告尖策細劃八哭、女房現(xiàn)地距產(chǎn)劃風沸水友策特劃九、薯物業(yè)擁管理品策劃第積二防節(jié)付房貨地百產(chǎn)擴策續(xù)劃詞的搞內(nèi)信容一相、息房池地靈產(chǎn)罩主材題脫策鍵劃房變地圓產(chǎn)婆策稱劃共主饒題搜是閱項晴目卷集跳中船表古達賄的霉特題殊監(jiān)優(yōu)倍勢福和橋獨資特檔思橫想餡，省是燃開筋發(fā)巾商醋倡交導者的教某爭種河生卸活般方糖式龜。循策溫劃足主即體刪包潤括竄宏冶觀戲主陰題兔和扶微彩觀將主少題駕。宏撒觀全主凍題覺是帽指胖貫撓穿咐于丸整纖個執(zhí)項豪目藍的盜中漲心售主盯題柳，園它恨是盈房狠地斗產(chǎn)們項蘿目漲開男發(fā)決思租路滋、創(chuàng)市攏場允定蘋位家、拜規(guī)尾劃民設籮計屯、離營輛銷聲推陣廣較、匹物杜業(yè)旨服窩務病等毀各儉個吉方舉面殊的幫綜召合湯體嫂現(xiàn)嗎。微觀姿主題煌是指旱在中梅心主眼題統(tǒng)胖率下悉各個磨環(huán)節(jié)宰體現(xiàn)隨出來迅的具雀體主窮題，置如市嚷場主甲題、圾設計屆主題卡、營允銷主晉題、柏廣告燈主題猾等，跑它們羊是房蛛地產(chǎn)疊項目呀在各鍵個方嫁面的舅分別墳體現(xiàn)威。二朵、量房至地酬產(chǎn)擇市圣場哄策攻劃房梨地座產(chǎn)鴨市禮場繭策閘劃爹是秋指賴房神地倒產(chǎn)逮策涌劃舍師雀根身據(jù)珠項蠻目壩發(fā)暴展勵的虛總岡體捧要滿求融，孟從辭房慈地第產(chǎn)巾市布場箭的斧角秧度蟻出睛發(fā)永，埋對萍房滔地匯產(chǎn)尋項蓮目暖進辟行鑄內(nèi)套外界部批經(jīng)慕濟構環(huán)獨境護調(diào)吩研門，恩進酸行戒房蟻地默產(chǎn)剪市頓場帆分舉析祝與賞研況究塔，芽找狐出相項每目音的計市夸場狹空標白鋪點蹦，企最尊后注進培行蜓房談地絞產(chǎn)斷項存目晌定盟位櫻的溪創(chuàng)甩造敏性任過胞程從。片房取地邊產(chǎn)炸市魯場帳策循劃要是電房糟地殺產(chǎn)臺項待目帆策對劃貢的紙基蟲礎枝性疊工斬作霧。三、刻房地而產(chǎn)投線資策漢劃房地悅產(chǎn)投惡資策兼劃是貧指房姜地產(chǎn)卵項目似在房葡地產(chǎn)糟市場陣調(diào)研而和預忍測基閑礎上誕，以岡投資蜜效益礙為中肌心，貴從機致會選可擇、灑項目護構思芒到正晨式立絹項等趕一系帆列的營策劃嘩工作橫，是北以獲宋取具禽體的臥投資莊方案英為目武的的暖創(chuàng)造墓性活余動。四鋒、餓房尤地伍產(chǎn)嗚設步計振策叔劃房地品產(chǎn)設慶計策舌劃是吵指房廚地產(chǎn)仆策劃器師、碎設計斤師以幅及建磁筑師鄰以及要城市田規(guī)劃膽的總辭體要應求，掛從建演筑角廳度出瓜發(fā)，森在房鹿地產(chǎn)棍市場或策劃由的前翻提下毀，對濃房地叼產(chǎn)項長目的鄰設計附進行混設想揭和構末思，宜為建匯筑設總計師柜進行擴項目茄設計崖時提委供指濤導性狗意見夠，以溪便進仙行項殖目規(guī)藥劃設林計和限建筑戚設計者的創(chuàng)檢造性政過程刮。五隸、激房仗地押產(chǎn)碰銷蛋售者策騎劃房混地衫產(chǎn)屈銷襖售守策古劃欲是味指舒房源地訴產(chǎn)松策侵劃管師喝為附了驢實外現(xiàn)撓項衛(wèi)目枯或列樓件盤衡的葛銷惑售晝目孟標惠，迎對錢樓情盤俯的藏銷掃售礦計塑劃均、增價榮格積、因推茄廣類、引促撒銷施等錯一未系因列還工袋作敞進蕩行路有犧意伸識擠地堪整卷合瘋，際使撈樓既盤補按誤照移規(guī)亭范黑的威操淚作印手嶼段蹈進爐行綱運帽作皺，需從曾而希實誰現(xiàn)巖項離目牛或催樓題盤爺?shù)挠嵖傪報w兄目故標荒的退一遮種紋創(chuàng)蓮意植活杏動獨。六、界房地但產(chǎn)形腳象策如劃房濤地聚產(chǎn)芹形獸象分策佛劃雜是讀指掠對遠樓寨盤烘的團形洋象枯、市命慌名女、悄視精覺犧、芹理虎念王、給行秩為貌等熔各簽子核系奸統(tǒng)趁的抬規(guī)貨范濃與略整限合顫的駛過蹲程盈，活具倦體怒可紹以邪通疾過戚項雞目瘦識智別恩系隨統(tǒng)飯（CI隆S）后來妥實麗施毀。七右、萌房智地恥產(chǎn)蔽廣份告插策窮劃房地他產(chǎn)廣灣告策括劃是盜指在庭廣泛災的調(diào)丟查研虎究基捆礎上爛，對夾房地彎產(chǎn)市游場和嗚個案訓進行耐分析斃，以蒼決定搖廣告邀活動乏的策拼略和枝廣告享實施簡計劃托，力束求廣尺告進啞程的敏合理邊化和籌廣告暖效果帆的最臘大化拌。八昏、秧房陳地俘產(chǎn)斧風歉水蔑策綠劃房敗地育產(chǎn)錫風煉水江策敗劃挖是拳指捏從諒根炭源換上暢把水握武建盤筑蠅風男水靠布塌局析的嫁關局口角，冠從蘋而巖為刊眾仰多殼的潛百櫻姓鄰應抵營刃造惱事水業(yè)勵順警遂欄、溫財予源像廣莫進擁、竟家握庭添和嚴美拖、描身爭體雪康妄健遍的柄吉包祥造場擦所擺，寸同貧時罰也齒給雪開濁發(fā)純商岡帶習來握有職形掘與針無侵形井回系報鄉(xiāng)豐的售一鞋種鏈活怒動傾。九伴、日物桿業(yè)評管羞理茂策飯劃物業(yè)數(shù)管理析策劃幣，是創(chuàng)指以送滿足佛客戶刪需求尚為導獲向，痕把握鬼從房戰(zhàn)地產(chǎn)滴投資辛論證蔑、規(guī)憲劃設漏計、裕工程感施工迅到營洗銷銷羊售、蠟物業(yè)頭入伙形管理祥、日登常管衰理的鵲房地霧產(chǎn)開溜發(fā)全哥過程狂各個糊環(huán)節(jié)莖的客蝴戶需啊求，價根據(jù)情對項還目環(huán)他境與嗽客戶飼需求豪的調(diào)余查分悶析，貌通過供對物吧業(yè)管生理目掩標、居策略膨、技景術、洞運作移的規(guī)澤劃設漆計，僵實現(xiàn)蒜物業(yè)怪管理座的目科標。一葡、心獨用創(chuàng)艙原沈則二公、岸整屈合令原罪則三麗、如客兇觀撤原專則四走、惜定額位比原籠則五鄭、枯可桌行合原遙則六茂、抖全帳局維原掘則七、申人文棗原則八寬、念應屑變諷原歲則第若三綢節(jié)江房裝地旱產(chǎn)匆策慣劃屠的咳基霞本殲原結則無論盈房地駝產(chǎn)項犯目的劑定位瘦、建姑筑設隸計的并理念樸、策慎劃方源案的猾創(chuàng)意哈、營柴銷推薪廣的棋策略墳，沒原有獨健創(chuàng)、栗毫無迷新意名，要碌在市旨場競誰爭中桌贏得甲主動蔬地位窄是不尖可能再的。濁獨創(chuàng)嘆就是像獨到燭、創(chuàng)杯新、葛差異性化、錫有個忘性。1．房蘿地產(chǎn)流策劃瘡觀念失要獨蓬創(chuàng)2．房鞏地產(chǎn)合策劃淚主題費要獨令創(chuàng)3．剝房趟地幫產(chǎn)決策絨劃離手猶段均要炒獨澆創(chuàng)一、誦獨創(chuàng)登原則在延房噴地漫產(chǎn)測開盡發(fā)恥項餡目上中墓，住有耍各禽種歷不局同振的哀客名觀搏資掩源叉，巨大基概樹可咳分盡為紹兩護大夸類赤：漲一麗是鍛從欣是作否閃明系顯答看貿(mào)出味來角分巴，晌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險，尚就伍應絮該將采游用選其姻他遵策蜓劃死模肅式搜與戴之卵交戶叉樸進悠行例，笛取創(chuàng)長機補避短涂。二燥、琴房率地聽產(chǎn)卸全聰程輕策酸劃感模哪式房地肅產(chǎn)品付牌就比是房貿(mào)地產(chǎn)錦項目雹具有唐區(qū)別咽于其串他項菠目的隸個性任，有師獨特胖的目墓標市鬼場和桂共同梳認知珍的目撇標客昂戶群憤，有蜂較高賣的知津名度濾、美徐譽度鐵和忠口誠度糧。房廁地產(chǎn)認品牌稠策劃羊是對挖房地底產(chǎn)品蟲牌的肺內(nèi)涵默進行強挖掘怪、發(fā)?，F(xiàn)和述推廣悠，使蚊房地瓶產(chǎn)項設目贏勤得人君們的求信賴堤。三、氏房地撤產(chǎn)品兄牌策飲劃模嘩式（一嚷）房彎地產(chǎn)悲品牌須策劃帝的內(nèi)畏容1．品翠牌策匪劃以秀建立掙項目絕品牌跌為中獄心2．品屬牌策糠劃就慕是建攻立一矮流的刊品質琴和一釀流的缺推廣3．念品纖牌告策林劃梯中仙的傭附反加拆值悄推身廣敵要靜有射側那重追點4．品憲牌策拼劃推影廣有嶺四個貍階段5．品育牌策蒜劃推毅廣的斷五種前方法6．候品職牌閑策輩劃證的驕五奮個街工押程三喇、椅房正地存產(chǎn)屬品根牌騙策撕劃秘模叮式（二門）品沙牌策往劃模延式的衰適用殃性品蠢牌斥策刷劃譯模視式哨對暑一佳些禁內(nèi)輸外醫(yī)品夫質煩稍波差崖的器項陵目餅來伯說剪，塵效課果披是深很辰好寫的蕩，取通游過“快焰速潑推省廣”，尖使置項很目護贏冠得困人濟們羨的棵認表同通。起但跨是姨，控如忌果膛在陪推坦廣濕時外片謝面束追視求“造勢”、“炒作”，忽代視產(chǎn)秤品品態(tài)質，宋雖取消得首沈次開賄盤成杰功，歌后幾爸期就旱不一鮮定賣撤得動呈了。概因此腫，在“快惱速肅推屆廣”的楚同舒時玻，乳也圈不仍能碗忘更了潛品慈牌犁的糞品日質懸，暮因累為朽最調(diào)終衣得占到耕客爽戶年信陶賴莖的犯還憑是響項墳目齒真形正喬的榜內(nèi)警在搜品舍質店。三、塵房地槐產(chǎn)品牙牌策稿劃模跳式房榆地蓮產(chǎn)繩產(chǎn)汁品話策貿(mào)劃度，隸就劫是張對院房葛地衛(wèi)產(chǎn)叢及夫住愚宅謊產(chǎn)容品眠進牛行竄謀披劃蠻和掀運菌籌殘，魂以呼滿觀足踐人忘們純對芒房嚇地嶄產(chǎn)惑產(chǎn)爬品續(xù)的秤特草定呢要欺求念。沿產(chǎn)葉品摘策療劃章的曲重遲點腫是“顧客啞就是餓上帝”，剖一飾切咐圍星繞脈客鞠戶少的搜需度求葵來婚策阻劃鳥產(chǎn)天品雖，嫂注獲重磨產(chǎn)蓮品瞇的饞舒做適醬性困和伸藝步術撕性把，原使健人示們歲對銅產(chǎn)鈴品悼的戴喜量愛靠和仍喜特悅即而輔促母進避人棍們唐的抖心臂身掠健變康辦。釣產(chǎn)脆品科策季劃蠅的保另召一抓個龜重什點短是妄產(chǎn)新品偶定乘位礎和矩產(chǎn)狂品段設斗計候，歉產(chǎn)潮品油定亞位蚊先璃于厘產(chǎn)傾品馬設題計四、撫房地慣產(chǎn)產(chǎn)桿品策步劃模利式（一似）房像地產(chǎn)驕產(chǎn)品億策劃晌的內(nèi)躺容1．續(xù)產(chǎn)李品燒調(diào)淹研2．順產(chǎn)椅品皮定降位3．產(chǎn)基品設逝計4．財產(chǎn)祥品份工汪藝5．產(chǎn)裕品營誘銷6．兇產(chǎn)扎品針服通務四、錘房地歐產(chǎn)產(chǎn)將品策掉劃模溜式（二很）產(chǎn)沈品策躬劃模綁式的嚴適用怨性房地魂產(chǎn)產(chǎn)北品策北劃模襪式注用重的誰是產(chǎn)內(nèi)品的壓精雕訓細鏤冰，以挺吻合排顧客倍的要斧求，搶適用傭較廣惠泛。沉只要雜產(chǎn)品駛調(diào)研失做好潮、產(chǎn)印品市湊場準領確、槽產(chǎn)品棒設計臟到位臥、產(chǎn)界品營蝦銷手忙段新喇穎，董加上涉策劃址人有誦強烈騰的創(chuàng)夸新專裙業(yè)精型神和珍較高薪的專萌業(yè)素腳質，置差不遺多都電會運劃用得滾當，腹獲得帶成功艇。四汗、摧房昆地乏產(chǎn)誼產(chǎn)遙品濁策哨劃鎮(zhèn)模煮式一、辭我國流房地碰產(chǎn)策幕劃的才發(fā)展擱歷程二勞、全房幅地助產(chǎn)喇策溫劃姻的訊現(xiàn)要狀三、耀房地艷產(chǎn)策潔劃的曬未來斷走向第六禮節(jié)揀房地噸產(chǎn)策反劃的贈回顧餐與展洞望1．產(chǎn)享品觀姨念時猛代：涼策劃慘尋找“感覺”2．推挑銷觀昨念時臟代：貢策劃帖尋找“賣杯