第六章建設(shè)用地法律制度

補(bǔ)充一:土地制度的三種模式1.土地私有制或主要以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)體制,如美國(guó)、日本2.以土地公有制為基礎(chǔ)的非市場(chǎng)體制模式，如原蘇聯(lián)、東歐國(guó)家——土地所有權(quán)屬于國(guó)家（或集體），由國(guó)家無(wú)償分配給使用者使用3.國(guó)家有效控制的市場(chǎng)體制模式，如英聯(lián)邦國(guó)家，我國(guó)——土地所有權(quán)屬于國(guó)家，國(guó)家把土地使用權(quán)出賣給土地使用者

1標(biāo)題添加點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容總體概述點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容標(biāo)題添加點(diǎn)擊此處輸入相關(guān)文本內(nèi)容2補(bǔ)充二：我國(guó)土地管理制度的改革第一階段：新中國(guó)成立后至《土地管理法》頒布前1.1950年，《土地改革法》對(duì)土地進(jìn)行清理，廣大農(nóng)民取得了土地所有權(quán)——土地私有制和國(guó)家所有制2.1953年初期農(nóng)業(yè)合作社——1956年高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社——1958年人民公社，將農(nóng)民的土地私有制制轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋剞r(nóng)民集體所有制——土地私有制、土地集體所有制、國(guó)家所有制3.1982年，《憲法》明確規(guī)定城市土地一律為國(guó)家所有，徹底廢除了土地私有制——土地國(guó)家所有制、農(nóng)民集體所有制3第二階段：1986年《土地管理法》頒布及其三次修訂1.第一次修訂：

1988年——推動(dòng)了我國(guó)土地使用制度改革

（1）1988年4月，《憲法修正案》中

刪除：第十條第四款“禁止土地出租”

增加：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”（2）1988年12月，《土地管理法》中

刪除：“禁止出租土地”

增加：“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”并對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地的審批、非法轉(zhuǎn)讓土地和破壞耕地的違法行為處罰、處罰程序等內(nèi)容也進(jìn)行了修改（3）1990年，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)務(wù)院第55號(hào)令42.第二次修訂：1998年——適應(yīng)了我國(guó)土地管理的新形勢(shì)

（1）原《土地管理法》的局限性對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地缺乏嚴(yán)格的法律限制對(duì)土地違法行為缺乏強(qiáng)有力的法律監(jiān)督體制和手段對(duì)土地征用缺乏嚴(yán)格的法律限制且比較分散對(duì)國(guó)有土地資源和市場(chǎng)管理缺乏明確的規(guī)定（2）1998年8月《土地管理法》第二次修訂，于1999年1月1日施行這次修訂，不是個(gè)別條文的變動(dòng)，而是土地管理方式和土地利用方式的重大變革，是土地管理思想發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的集中體現(xiàn)53.第三次修訂：

2004年——進(jìn)一步明確征地制度內(nèi)涵

（1）2004年3月，《憲法修正案》中

原第十條第三款：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用?！毙薷臑椋骸皣?guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用?！保?）2004年8月，《土地管理法》第三次修訂將《土地管理法》第二條第四款修改為“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”將第四十三條第二款、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十一條、第七十八條、第七十九條中的“征用”修改為“征收”64.2009年，《土地管理法》將做重大修改——農(nóng)地流轉(zhuǎn)合法化

（1）土地所有權(quán)和使用權(quán)相關(guān)章節(jié)中，明確規(guī)定：“農(nóng)民集體依法通過(guò)有償取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。農(nóng)民集體成員通過(guò)無(wú)償分配取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押?！奔w建設(shè)用地可通過(guò)土地使用權(quán)的合作、入股、聯(lián)營(yíng)、轉(zhuǎn)換等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地向城鎮(zhèn)和工業(yè)園區(qū)集中。其要點(diǎn)是：在不改變家庭承包經(jīng)營(yíng)基本制度的基礎(chǔ)上，把股份制引入土地制度建設(shè)，建立以土地為主要內(nèi)容的農(nóng)村股份合作制，把農(nóng)民承包的土地從實(shí)物形態(tài)變?yōu)閮r(jià)值形態(tài)，讓一部分農(nóng)民獲得股權(quán)后安心從事二、三產(chǎn)業(yè)；另一部分農(nóng)民可以擴(kuò)大土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)市郊農(nóng)業(yè)由傳統(tǒng)向現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。7（2）宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。經(jīng)批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)可依法轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；但轉(zhuǎn)讓后，不得再申請(qǐng)宅基地。

（3）農(nóng)用地使用權(quán)也被納入正常市場(chǎng)交易范圍，可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換、入股、繼承、抵押。（4）集體土地的合法流轉(zhuǎn)意味著城市居民和農(nóng)民享受同等的權(quán)利。城市居民不僅可以購(gòu)買一度只能限于農(nóng)村居民內(nèi)部流轉(zhuǎn)的宅基地自己建房，也可以受讓、承包或者租賃集體土地用于投資、生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)。而且這些土地的使用權(quán)可以抵押、入股以獲得金融支持和擴(kuò)大發(fā)展。86.1土地征用補(bǔ)償制度一、土地征用的概念及法律特征1.土地的分類（1）農(nóng)用地——用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括：耕地、園地、林地、牧草地及其他農(nóng)用地（2）建設(shè)用地——建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括：城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等

集體建設(shè)用地——鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。（3）未利用地92.土地征用的概念指國(guó)家或政府為了公共目的強(qiáng)制取得土地所有權(quán)人的土地，并依法給予補(bǔ)償?shù)男袨椤Ｓⅰ獜?qiáng)制收買法、德——征收日本、香港——官地收回

實(shí)質(zhì)：國(guó)家或政府在特定條件下對(duì)土地的強(qiáng)制性購(gòu)買，不同于土地交易

我國(guó):是指國(guó)家為了社會(huì)公共利益的需要，依法將農(nóng)民集體所有的土地變更為國(guó)有土地，并依法給予補(bǔ)償?shù)闹贫取?03.土地征用的法律特征（1）土地征用以公共利益為目的（2）行使征地權(quán)的主體只能是國(guó)家（3）征地的標(biāo)的只能是集體土地（4）征地行為具有強(qiáng)制性

（5）征用土地以土地補(bǔ)償為條件——不同于無(wú)償沒(méi)收或無(wú)償?shù)貜?qiáng)制性執(zhí)行

11《土地管理法》第47條規(guī)定：“征用土地的，按照被征用地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)?！薄捎玫貑挝恢Ц?/p>

補(bǔ)償原則：保證農(nóng)民在土地被征用后的生活水平不至于降低

12

土地補(bǔ)償費(fèi)——該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍

安置補(bǔ)助費(fèi)——需安置的人口數(shù)（被征用耕地?cái)?shù)量/征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量）*每人補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)（該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍），但每公頃最高不得超過(guò)該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)≤土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍134.存在問(wèn)題（1）農(nóng)民所獲補(bǔ)償與被征土地進(jìn)入市場(chǎng)后的價(jià)格落差過(guò)大（2）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低而且立法標(biāo)準(zhǔn)本身有問(wèn)題14二、征用土地的基本程序1.征用土地的審批權(quán)限以前：多級(jí)限額審批（國(guó)家、省級(jí)、縣級(jí)）現(xiàn)在：國(guó)家和省級(jí)人民政府審批《土地管理法》第44條——涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地專用審批手續(xù)《土地管理法》第45條——規(guī)定了兩級(jí)政府的征地審批權(quán)限152.征用土地的審批程序（1）用地者提出申請(qǐng)（2）審查和批準(zhǔn)（3）公告和登記（4）征地補(bǔ)償166.2土地使用權(quán)出讓制度一、土地使用權(quán)出讓的概念及法律特征1.土地使用權(quán)出讓的概念《房地產(chǎn)管理法》第7條：“土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！眹?guó)務(wù)院第55號(hào)令第8條：“土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為?！?72.土地使用權(quán)出讓的法律特征（1）土地使用權(quán)出讓主體的特定性出讓方——土地所有者國(guó)家（地方各級(jí)人民政府土地管理部門），唯一、特定，即土地的一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行國(guó)家壟斷受讓方——境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人（不特定）（2）出讓標(biāo)的的特定性出讓標(biāo)的——國(guó)有土地使用權(quán)（市、縣、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)全民所有的土地）18（3）法律關(guān)系的雙重性民事法律關(guān)系：追究違約責(zé)任

行政法律關(guān)系：出讓方有權(quán)對(duì)受讓方進(jìn)行警告、罰款甚至無(wú)償收回土地使用權(quán)（4）土地出讓的有期限性（與劃撥的區(qū)別）第55號(hào)令第12條規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。（5）出讓金交納的一次性（與出租的區(qū)別）19二、土地使用權(quán)出讓的方式

《房地產(chǎn)管理法》第12條：“土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)?！?/p>

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第55號(hào)令第13條2002年，國(guó)土資源部《招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》（11號(hào)令）“７１號(hào)令”------要求從２００４年８月３１日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。該文件還規(guī)定，２００４年８月３１日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回211.協(xié)議出讓（1）含義指有取得土地使用權(quán)意向的當(dāng)事人直接向土地所有者提出有償使用土地的申請(qǐng)，并就土地的用途、范圍、價(jià)格等，通過(guò)談判，協(xié)商達(dá)成一致并簽訂土地使用權(quán)出讓合同的一種方式（2）弊端（權(quán)力尋租、官商勾結(jié)）

——出讓的地價(jià)高低及利益得失與行使權(quán)力的人毫無(wú)關(guān)系222.招標(biāo)出讓（1）含義指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位和個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式競(jìng)投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式（2）特點(diǎn)1）在開(kāi)標(biāo)之前，標(biāo)底和標(biāo)價(jià)都是密封的2）中標(biāo)者不一定是投標(biāo)價(jià)的最高者3）投標(biāo)人只有一次投標(biāo)機(jī)會(huì)（只能一次報(bào)價(jià)）（3）適用范圍適用于國(guó)家大型基礎(chǔ)設(shè)施或公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地233.拍賣出讓（1）含義指出讓人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用者有意受讓人，就所出讓的土地使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，并按照“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式（2）特點(diǎn)1）拍賣出讓完全公開(kāi)進(jìn)行2）拍賣成交的惟一決定因素就是價(jià)格3）拍賣時(shí)，競(jìng)買人有多次報(bào)價(jià)的機(jī)會(huì)（3）適用范圍適用于投資回報(bào)率高、競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的商業(yè)、金融業(yè)、旅游和娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地244.掛牌出讓（1）含義指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為（2）特點(diǎn)1）也是一種公開(kāi)的形式2）公開(kāi)出價(jià)（可多次報(bào)價(jià)）——與拍賣相同3）要有一定的掛牌期限（不少于10個(gè)工作日）4）遵循“價(jià)高者得”的原則——與拍賣相同5）方式簡(jiǎn)便，節(jié)省組織等費(fèi)用成本25（3）成交原則1）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；2）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；3）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。4）在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。266.3土地使用權(quán)劃撥制度一、土地使用權(quán)劃撥的概念及特征1.土地使用權(quán)劃撥的概念《房地產(chǎn)管理法》第22條：“…，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者的行為。”272.土地使用權(quán)劃撥的法律特征（1）劃撥主體是特定的——縣級(jí)以上人民政府（2）無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金，可以無(wú)償或僅支付較低的安置補(bǔ)助費(fèi)用即可獲得（3）無(wú)使用期限的限制（4）物權(quán)屬性的非獨(dú)立性——不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押28二、劃撥土地使用權(quán)的適用范圍《房地產(chǎn)管理法》第23條：“下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：1)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地3)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地296.4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念1.廣義指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為，既包括以出讓方式取得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓，也包括以劃撥方式取得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓，甚至應(yīng)當(dāng)包括出讓和劃撥本身。302.狹義

第55號(hào)令第19條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！?/p>

——以出讓方式獲得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓31二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件1.以出讓方式獲得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓條件《房地產(chǎn)管理法》第38條——明確而具體，有可以量化的標(biāo)準(zhǔn)以出讓方式獲得土地使用權(quán)后的違法轉(zhuǎn)讓——《房地產(chǎn)管理法》第65條：“沒(méi)收違法所得，并處以罰款。”

322.以出讓方式獲得土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的條件——《房地產(chǎn)管理法》第37條

3.以劃撥方式獲得土地使用權(quán)后的轉(zhuǎn)讓條件①《條例》第45條規(guī)定了劃撥土地使用權(quán)的四項(xiàng)轉(zhuǎn)讓條件：1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人2)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明4)依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。”33②《房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定在具體操作上分兩種情況：1)第39條第1款：辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金后方可轉(zhuǎn)讓。2)第39條第2款

以劃撥方式獲得土地使用權(quán)后的違法轉(zhuǎn)讓——《房地產(chǎn)管理法》第66條

34三.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式1.《條例》第19條規(guī)定有三種方式：出售（買賣）、交換和贈(zèng)與2.《房地產(chǎn)管理法》沒(méi)有單獨(dú)規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，而是在第36條籠統(tǒng)地規(guī)定“房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓方式包括三種：買賣、贈(zèng)與、其他合法方式。3.同時(shí)該法第27條規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)?！?54.建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第3條將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的其他合法方式主要界定為4種：1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，使權(quán)屬發(fā)生變更的；3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；4)以房地產(chǎn)抵債的。36四.土地使用權(quán)無(wú)效轉(zhuǎn)讓的情形及處理1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的無(wú)效情形和有效條件（1）《合同法》關(guān)于合同效力的一般規(guī)定1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；2)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3)以合法形式掩蓋非法目的4)損害社會(huì)公共利益5)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定。37（2）審判實(shí)踐中對(duì)土地使用權(quán)無(wú)效轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定方法在司法實(shí)踐中，通常結(jié)合《合同法》第52條和《房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的規(guī)定（第38、39、60條）加以認(rèn)定如:“陰陽(yáng)合同”屬于第1種或第3種情形；違反土地管理法規(guī)、不符合條件擅自轉(zhuǎn)讓或未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的屬于第5種情形。382.無(wú)效轉(zhuǎn)讓合同的處理--------《合同法》第58條（1）單方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致的無(wú)效合同的處理例：轉(zhuǎn)讓方隱瞞自己尚不具備法定條件的情況，或者利用虛假文件騙取審批登記等；受讓方掩蓋自己不具有開(kāi)發(fā)主體資格的事實(shí)、騙取簽約等。處理：1）返還財(cái)產(chǎn)2）有過(guò)錯(cuò)方賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)方因此所受的損失3）行政處罰：罰款，沒(méi)收違法所得39（2）雙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效的處理例：1）惡意串通、低價(jià)簽約高價(jià)履行的“陰陽(yáng)合同”2）在雙方明知不具備轉(zhuǎn)讓條件的情況下，簽訂轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓合同3）假合作、假合資、假入股，真轉(zhuǎn)讓的合同——以合法形式掩蓋非法目的處理：由雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，但在主次責(zé)任的劃分上，一般認(rèn)定轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任，受讓方承擔(dān)次要責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而導(dǎo)致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。406.5城市土地租賃制度一.土地租賃的概念（現(xiàn)行規(guī)定不一致）1.《條例》第28條——土地二級(jí)市場(chǎng)指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。412.《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》---------均無(wú)土地使用權(quán)租賃的規(guī)定1999.1.1《土地管理法》實(shí)施條例》第29條將國(guó)有土地租賃規(guī)定為土地有償使用的方式之一（另兩種為出讓、作價(jià)出資或者入股），但沒(méi)有給出明確的定義。3.《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》1999.7國(guó)土資源部——土地一級(jí)市場(chǎng)國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。42二.土地使用權(quán)出租的條件和范圍1.《條例》第28條第2款“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的（地上建筑已完工或按出讓合同規(guī)定條件開(kāi)始利用土地就可出租），土地使用權(quán)不得出租?！?/p>

——土地的單獨(dú)出租不可能432.《意見(jiàn)》——出讓方式的補(bǔ)充（1）租賃范圍：原有建設(shè)用地因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。（2）對(duì)于原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。（3）對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)推行和完善國(guó)有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。（4）對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。44三.土地使用權(quán)出讓與土地租賃的聯(lián)系與區(qū)別1.聯(lián)系均是一種土地使用權(quán)的租賃行為。出讓（以下簡(jiǎn)稱前者）:是一次性發(fā)生的長(zhǎng)期的租賃行為（批租）；租賃（以下簡(jiǎn)稱后者）:一般是短期的租賃行為?！兑庖?jiàn)》規(guī)定土地租賃期限分為兩種：（1）短期租賃：期限不超過(guò)5年——短期使用或用于臨時(shí)建筑物的土地（2）長(zhǎng)期租賃：具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期?！枰M(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地452.區(qū)別（1）范圍不同前者：適用范圍廣泛，除以劃撥方式獲取土地使用權(quán)外均可采用；后者：適用范圍很窄，一般只針對(duì)存量建設(shè)用地。（2）權(quán)能不同前者：獲得的是具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)。后者：獲得的是具有債權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)。46（3）土地價(jià)款的支付方式不同前者：《條例》第14條規(guī)定——在簽訂出讓合同后60日內(nèi)付清全部土地使用權(quán)出讓金；后者：短期租賃——按季或年度分期交納長(zhǎng)期租賃——在租賃合同中約定土地租金支付時(shí)間，還可以同時(shí)約定租金調(diào)整時(shí)間間隔和調(diào)整方式47（4）對(duì)出讓或租賃雙方當(dāng)事人的影響不同前者：出讓方——可以一次性獲得大筆地租，短期效益明顯；但期限過(guò)長(zhǎng)有可能使收益受損，單位時(shí)間內(nèi)的地價(jià)也可能偏低。

使用者——可以獲得長(zhǎng)期