溥和實(shí)業(yè)西麗項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)提案結(jié)合目前市場(chǎng)環(huán)境，溥和實(shí)業(yè)西麗改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)選擇什么樣的模式確保運(yùn)作成功？當(dāng)前環(huán)境下什么客戶在買房子？我們應(yīng)該做什么產(chǎn)品？前言一、項(xiàng)目本體分析三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目開發(fā)建議二、開發(fā)環(huán)境分析五、項(xiàng)目營(yíng)銷策略東南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊鄭東新區(qū)二七區(qū)中心區(qū)項(xiàng)目位于紫荊山路、航海路西北角；管城東南板塊、二七區(qū)、中心區(qū)之間周邊交通便利，地塊形狀有不規(guī)則邊角項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)地塊編號(hào)N1-1

N2-1地塊面積m281468

87032用地面積m265240

63749強(qiáng)制指標(biāo)用地性質(zhì)二類居住

二類居住建筑密度％≦30

≦30建筑高度m≦100

≦100容積率≦5.5

≦5.5綠地率％≧30

≧30建筑容量m2≦358820

≦383619配建停車位個(gè)1362

1456規(guī)定指標(biāo)建筑后退Em8

18Wm8

8Sm18

18Nm8

8項(xiàng)目體量較大容積率較高安置區(qū)地塊面積大影響N2-1地塊價(jià)值項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)——N1-1地塊現(xiàn)規(guī)劃方案指標(biāo)地塊編號(hào)N1-1地塊面積m281468用地面積m265240強(qiáng)制指標(biāo)用地性質(zhì)二類居住建筑密度％29.03%建筑高度m≦100容積率≦5.38綠地率％35%建筑容量m2≦351034配建停車位個(gè)1362規(guī)定指標(biāo)建筑后退E（東）m8W（西）m8S（南）m18N（北）m8N1-1地塊項(xiàng)目體量大，容積率較高，密度高項(xiàng)目綠化率偏低，車位配比偏低西端尖角區(qū)域限制建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的發(fā)揮空間（本次匯報(bào)主要針對(duì)N1-1地塊住宅產(chǎn)品）地塊現(xiàn)狀地塊北側(cè)有居住社區(qū)東側(cè)臨紫荊山路南側(cè)臨航海路西南側(cè)臨鐵路及航海路涵洞宗地西側(cè)京廣鐵路宗地北側(cè)康城·棕櫚泉宗地東臨紫荊山路宗地南側(cè)臨航海路宗地西北現(xiàn)狀住宅航海路京廣鐵路涵洞項(xiàng)目附近存在三個(gè)加油站、一個(gè)天然氣站地塊西邊緊鄰京廣鐵路線鐵路附近有一條高壓走廊東臨河南一建混凝土轉(zhuǎn)運(yùn)站，粉塵污染項(xiàng)目不利因素項(xiàng)目地塊航海路、紫荊山路構(gòu)成本項(xiàng)目東西南北交通干線，出入較為便利。交通現(xiàn)狀項(xiàng)目附近航海路路況航海路項(xiàng)目附近紫荊山路路況向南打通的紫荊山路區(qū)域環(huán)境（一）——專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)多、物流業(yè)發(fā)達(dá)、居住環(huán)境差區(qū)域內(nèi)沿航海路批發(fā)市場(chǎng)和物流配送行業(yè)貨運(yùn)車輛多，噪音、空氣污染重；批發(fā)進(jìn)貨高峰期，短時(shí)段內(nèi)造成交通擁堵嚴(yán)重。區(qū)域環(huán)境（二）——城中村密集、人群混雜、治安環(huán)境差南五里堡村馮莊村北劉莊人群混雜區(qū)域分布著眾多城中村，基礎(chǔ)設(shè)施配套、生活環(huán)境差；大量的外來(lái)人群聚居，居住及治安環(huán)境較差。區(qū)域配套——配套不足、分配不均、檔次不高醫(yī)療配套：明顯不足只有紫荊醫(yī)院和一些社區(qū)診所；教育配套：公立學(xué)校數(shù)量少，質(zhì)量不高，分布不均。商業(yè)配套：集貿(mào)市場(chǎng)、路邊小型商鋪、社區(qū)底商；檔次不高，缺乏高檔次生活配套商業(yè)。紫荊醫(yī)院周邊商鋪貝斯特小學(xué)六十三中項(xiàng)目開發(fā)主要限制條件分析鐵路線、高壓走廊影響整體開發(fā)高峰期交通負(fù)荷過(guò)大噪音干擾嚴(yán)重周邊區(qū)域形象不高區(qū)域認(rèn)同度不高我們面臨著哪些開發(fā)難點(diǎn)？鐵路、高壓線干擾嚴(yán)重地塊有不規(guī)則異性……

城中村集中放量市場(chǎng)調(diào)整銷量銳降生活配套較少檔次不高外部環(huán)境宗地條件報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目本體分析三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目開發(fā)建議二、市場(chǎng)環(huán)境分析五、項(xiàng)目營(yíng)銷策略市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀市場(chǎng)分析微觀環(huán)境分析宏觀趨勢(shì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)總結(jié)城中村項(xiàng)目參考區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析開發(fā)模式瀏覽宏觀市場(chǎng)分析/宏觀環(huán)境整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)？問(wèn)題分解一調(diào)整期什么時(shí)候結(jié)束？在結(jié)束之前的市場(chǎng)發(fā)展特征？問(wèn)題分解二未來(lái)2-3年國(guó)內(nèi)將處于“低通脹、高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)”向“高通脹、低增長(zhǎng)、適度利潤(rùn)”過(guò)渡的階段；房地產(chǎn)市場(chǎng)受大勢(shì)影響，也將處于調(diào)整期。宏觀市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)下降期調(diào)整期2008年2010年？恢復(fù)期2009年政府減稅補(bǔ)貼中低收入者降低房地產(chǎn)交易流程環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等個(gè)稅起征點(diǎn)1600上調(diào)至2000元首次置業(yè)、改善型二套房首付門檻、按揭利率降低房?jī)r(jià)回落剛性購(gòu)房者支付能力達(dá)到置業(yè)水平；房屋性價(jià)比提高政策與市場(chǎng)轉(zhuǎn)變——走向調(diào)整期政策調(diào)整落定，開發(fā)商與購(gòu)房者的房?jī)r(jià)博弈達(dá)到平衡，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走出低谷，市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入恢復(fù)期；恢復(fù)期的到來(lái)至少需要兩年以上時(shí)間。宏觀市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析——鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)08年前快速發(fā)展，現(xiàn)正步入下降通道040506070809……年份市場(chǎng)走勢(shì)高速發(fā)展期急速下滑期低谷期復(fù)蘇期發(fā)展期宏觀市場(chǎng)分析/房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期結(jié)束前的發(fā)展特征成交量成交價(jià)格市場(chǎng)整體走勢(shì)量?jī)r(jià)變化規(guī)律：市場(chǎng)波動(dòng)起始階段首先成交量下降，而成交價(jià)格將在一定時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定；隨著成交量持續(xù)走低成交價(jià)格也開始下降，最終與成交量共同達(dá)到最低點(diǎn)，即市場(chǎng)谷底市場(chǎng)復(fù)蘇開始階段同樣始于成交量的率先回升，而成交價(jià)格將在一定時(shí)間內(nèi)保持較低水平隨著成交量持續(xù)回升，成交價(jià)格也將重回上升軌道，完成市場(chǎng)復(fù)蘇。時(shí)間市場(chǎng)走勢(shì)0708宏觀市場(chǎng)分析/對(duì)于市場(chǎng)調(diào)整期的預(yù)判尤其對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大盤！下降期最短2年，可能長(zhǎng)達(dá)3年（2007年下半年起算）恢復(fù)期需要過(guò)程，至少1年；調(diào)整期內(nèi)市場(chǎng)的進(jìn)一步轉(zhuǎn)冷不可避免，最好的方式不是等待，而是主動(dòng)出擊，以時(shí)間換生存空間；調(diào)整期市場(chǎng)，發(fā)展商能實(shí)現(xiàn)快速出貨、跑贏大市就是最大的成功；2008年1-9月份，鄭州市商品房新批準(zhǔn)預(yù)售面積758.64萬(wàn)㎡，同比下降8.4%；銷售面積為477.27萬(wàn)㎡，同比下降32.2%。2008年1-9月全市商品房供銷比達(dá)1.59。數(shù)據(jù)來(lái)源：思源（鄭州）市場(chǎng)研究中心宏觀市場(chǎng)分析/鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析因銷量持續(xù)下降造成市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩，存量房將加劇未來(lái)階段市場(chǎng)壓力！2008年1-9月，商品住宅新批準(zhǔn)預(yù)售面積633.15萬(wàn)㎡，實(shí)現(xiàn)銷售400.85萬(wàn)㎡，同比分別下降7.3%和35.7％。2008年1－9月份商品住宅供銷比達(dá)1.57。數(shù)據(jù)來(lái)源：思源（鄭州）市場(chǎng)研究中心宏觀市場(chǎng)分析/鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅銷售速度08年5月之后持續(xù)下降，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷態(tài)勢(shì)愈演愈烈數(shù)據(jù)來(lái)源：思源（鄭州）市場(chǎng)研究中心宏觀市場(chǎng)分析/鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年10月以來(lái)，鄭州市商品住宅成交均價(jià)呈震蕩趨穩(wěn)態(tài)勢(shì)；2008年6月份以后成交價(jià)格下降走勢(shì)明顯。2007年管城區(qū)商品住宅供銷基本平衡。

2008年1－9月，累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售90.17萬(wàn)㎡，實(shí)現(xiàn)銷售40.13萬(wàn)㎡，同比分別下降1.1%和64.1％。2008年1－9月管城區(qū)商品住宅供銷比達(dá)2.25，高于全市1.57的平均水平，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡。數(shù)據(jù)來(lái)源：思源（鄭州）市場(chǎng)研究中心宏觀市場(chǎng)分析/鄭州市管城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008年管城區(qū)內(nèi)供應(yīng)速度穩(wěn)定，銷量下降超過(guò)64%；管城區(qū)市場(chǎng)供求失衡情況較鄭州市整體更加嚴(yán)重。鄭州市2007年商品房銷售面積為950.05萬(wàn)㎡,其中商品住宅銷售面積832.43萬(wàn)㎡2008年－2012年鄭州市住房規(guī)劃分類建設(shè)數(shù)量（單位：萬(wàn)平方米）年份普通商品住房城中村改造商品住房限價(jià)商品住房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房合計(jì)2008635200501501210502009605300100801511002010567350120182.51057.52011535400150252.51112.520125504501502731180合計(jì)28921700570300385500數(shù)據(jù)來(lái)源：鄭州市2008-2012年住房建設(shè)規(guī)劃2008－2012年，鄭州市計(jì)劃供應(yīng)住房量充足；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大；保障性住房(占16.6％，908萬(wàn)㎡）的供應(yīng)對(duì)普通商品房影響逐漸增大。2008－2012年鄭州市場(chǎng)供應(yīng)量分析鄭州樓市快銷樓盤掃描利海·托斯卡納LOFT產(chǎn)品均價(jià)3980元/㎡最近30天銷售備案391套天倫·水晶城二期均價(jià)4300元/㎡最近30天銷售備案49套未來(lái)名家9月開盤均價(jià)3906元/㎡最近30天銷售備案209套曼哈頓住宅均價(jià)5399元/㎡最近30天銷售備案64套聯(lián)盟新城疊加、復(fù)式均價(jià)8857元/㎡最近30天銷售備案24套升龍國(guó)際中心住宅均價(jià)4989元/㎡最近30天銷售備案32套項(xiàng)目名稱產(chǎn)品定位成交均價(jià)主銷近期銷售情況熱銷分析客戶購(gòu)買特點(diǎn)曼哈頓中高端539930-70㎡一房、兩房64套低于周邊樓盤，低單價(jià)低總價(jià)投資性價(jià)比30-45外地客群較多投資型為主聯(lián)盟新城高端8857270-370㎡疊加、191-280㎡復(fù)式24套原創(chuàng)設(shè)計(jì)、低密度、高品質(zhì)；品牌維護(hù)35-45歲商政客群多次置業(yè)自住兼投資升龍國(guó)際中心中高端綜合體5088/420030-40㎡一房120-130三房32套加1元送888元/平米精裝修年輕客群自住型為主天倫水晶城中檔住宅4533/430084-119㎡兩房50套贈(zèng)送雙氣配套費(fèi)，首付低至2萬(wàn)買兩房周邊商販、年輕群體首次置業(yè)自住為主托斯卡納中、低端398039、48㎡、76㎡LOFT383套低單價(jià)，買一層得二層的高得房率中低收入、首次置業(yè)自住為主未來(lái)名家中檔住宅390680-99㎡兩房212套未來(lái)路地段，低單價(jià)，低總價(jià)年輕客群為主首次置業(yè)為主鄭州樓市快銷樓盤簡(jiǎn)析當(dāng)前市場(chǎng)快銷樓盤呈現(xiàn)明顯的市場(chǎng)調(diào)整期特征——“兩頭硬，中間軟”低端住宅：以自主為目的的剛性需求在一定降價(jià)優(yōu)惠刺激驅(qū)動(dòng)下立即暢銷中端住宅：“可買可不買”客戶觀望情緒最濃，對(duì)市場(chǎng)有著較強(qiáng)“下行”預(yù)期，且容易對(duì)物業(yè)短暫價(jià)格波動(dòng)敏感；高端住宅：以自住為主兼顧投資，價(jià)格短期波動(dòng)影響不大，更注重產(chǎn)品的居住感受和長(zhǎng)期保值、增值空間。宏觀市場(chǎng)分析/鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)整體供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，存量加大、供過(guò)于求態(tài)勢(shì)明顯管城區(qū)供大于銷形勢(shì)尤其突出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全市平均水平未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)定充足，產(chǎn)品多元化分流普通商品房需求絕對(duì)高端、保值產(chǎn)品、低價(jià)剛性需求產(chǎn)品受市場(chǎng)影響最小市場(chǎng)環(huán)境分析宏觀市場(chǎng)分析微觀環(huán)境分析宏觀趨勢(shì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃城中村項(xiàng)目參考區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析開發(fā)模式思考競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究/鄭州城中村項(xiàng)目參考鄭州城中村改造成功案例集中在金水區(qū)。淡市下，本項(xiàng)目開發(fā)策略如何選擇？——從案例借鑒中尋找五里堡成功開發(fā)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。案例借鑒案例選取原則：城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)作2年以上并取得良好經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)形象建筑體量50萬(wàn)平米以上選取案例：西史趙村改造——普羅旺世西關(guān)虎屯改造——鄭州國(guó)貿(mào)中心燕莊改造——曼哈頓廣場(chǎng)建成區(qū)內(nèi)城中村現(xiàn)狀分布圖本案城中村改造項(xiàng)目改造前狀況改造后狀況項(xiàng)目所處位置項(xiàng)目周邊資源改造模式普羅旺世城鄉(xiāng)結(jié)合帶：金水區(qū)西北角西史趙村周邊道路不暢農(nóng)田、集貿(mào)市場(chǎng)生活配套匱乏土地資源充足成本低自建配套：5萬(wàn)平米商業(yè)，兩所學(xué)校；高性價(jià)比聯(lián)排別墅先行，多層洋房、高層公寓逐級(jí)開發(fā)；高檔歐陸風(fēng)情居住社區(qū)鄭州國(guó)貿(mào)中心城市繁華區(qū)：西關(guān)虎屯農(nóng)業(yè)路、花園路城市軸線；花園路商圈，金水區(qū)高質(zhì)量消費(fèi)人群、更高的消費(fèi)需求城市中心新興商業(yè)綜合體融高檔公寓、5A寫字樓、創(chuàng)業(yè)中心、高檔百貨于一體曼哈頓未來(lái)城市發(fā)展核心處：金水路燕莊金水路行政機(jī)構(gòu)商務(wù)配套、未來(lái)商務(wù)圈，金水路東連鄭東新區(qū)；未來(lái)路向南拓展依附城市規(guī)劃有利條件整體，運(yùn)營(yíng)城市，打造新城市中心建成以商業(yè)為主的城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究/鄭州城中村項(xiàng)目參考分類客觀條件產(chǎn)品客戶代表案例規(guī)劃支持依托城市規(guī)劃，處于城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，實(shí)現(xiàn)節(jié)點(diǎn)可預(yù)期以城市運(yùn)營(yíng)的角度規(guī)劃社區(qū)，物業(yè)和配套包含豐富的城市功能和居住形態(tài)隨著項(xiàng)目與區(qū)域的發(fā)展演變，客戶復(fù)合型強(qiáng)，最終客戶來(lái)源的地域和階層均較豐富曼哈頓廣場(chǎng)區(qū)域支持成熟中心區(qū)，完善的配套高收入、多元化消費(fèi)人群支撐區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品升級(jí)和補(bǔ)充為導(dǎo)向區(qū)域內(nèi)與區(qū)域外客戶長(zhǎng)期并存鄭州國(guó)貿(mào)中心資源支持城鄉(xiāng)結(jié)合部，土地資源豐富且成本低，適宜的居住環(huán)境以純居住產(chǎn)品為核心，針對(duì)居住人口自建完善的生活配套設(shè)施客戶來(lái)源豐富，階層相對(duì)均質(zhì)，地域分布相對(duì)更為廣泛普羅旺世鄭州城中村改造大盤成功開發(fā)模式簡(jiǎn)析——對(duì)本項(xiàng)目的參考意義×××鄭州現(xiàn)有成功模式所依托的成功條件在本項(xiàng)目都不具備，現(xiàn)有模式無(wú)法復(fù)制項(xiàng)目所在區(qū)域城中村改造現(xiàn)狀——將形成諸多大型居住區(qū)五里堡村城中村統(tǒng)一改造，總面積96.71公頃，將建成大型居住社區(qū)；蘆邢莊、弓莊、尚莊、南十里鋪、劉南崗等城中村改造，連接成一片，共同提升片區(qū)居住價(jià)值。（蘆邢莊改造概念規(guī)劃）項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃——構(gòu)建南區(qū)交通樞紐，區(qū)域價(jià)值攀升■紫荊山路將下穿京廣鐵路，與花寨路相連,直通南三環(huán)。長(zhǎng)江路將橫跨京廣鐵路向東延伸，成為一條貫通的城市主干道；紫荊山路長(zhǎng)江路組合立交系統(tǒng)■鄭州地鐵規(guī)劃（2008－2030年）中，地鐵2號(hào)線（預(yù)計(jì)2015年通車）和5號(hào)環(huán)線規(guī)劃站點(diǎn)在項(xiàng)目附近。地鐵2號(hào)線、5號(hào)環(huán)線本案位置地鐵站地鐵站（鄭州地鐵規(guī)劃）本案位置（紫荊山路長(zhǎng)江路組合立交規(guī)劃）紫荊山路長(zhǎng)江路組合式立交、地鐵2號(hào)線5號(hào)線組成南區(qū)交通節(jié)點(diǎn)；未來(lái)將帶來(lái)大量人流，周邊有望形成商圈，帶動(dòng)附近的房地產(chǎn)升值。但短期內(nèi)無(wú)法改變區(qū)域價(jià)值現(xiàn)狀。參考案例，對(duì)比項(xiàng)目區(qū)域資源價(jià)值及改造趨勢(shì)，思源認(rèn)為：鄭州城中村成功案例：以豐富土地資源、完善城市資源、未來(lái)城市規(guī)劃契合為依托的模式在本項(xiàng)目難以實(shí)施。區(qū)域未來(lái)規(guī)劃價(jià)值：有利好，但難以改變短期內(nèi)項(xiàng)目運(yùn)作的資源匱乏現(xiàn)狀。案例參考及本項(xiàng)目對(duì)照分析五里堡城中村改造只能走一條有別于既有模式的開發(fā)道路；扛起成功改造城中村的另外一面大旗！紫荊山路隴海路以南沿線方圓創(chuàng)世紫荊尚都康城棕櫚泉航海路京廣路以東至中州大道沿線孔雀城富田太陽(yáng)城南三環(huán)沿線參考橡樹玫瑰城項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)狀樓盤個(gè)案分布項(xiàng)目名稱占地面積總建面積容積率綠化率建筑類型建筑風(fēng)格推售產(chǎn)品紫荊山沿線方圓創(chuàng)世163.75畝33萬(wàn)㎡2.738％多層、小高層、高層新古典與現(xiàn)代3期5棟紫荊尚都137畝30萬(wàn)㎡

3.530％小高層、高層現(xiàn)代1期10棟康城棕櫚泉90畝16.4萬(wàn)㎡

2.436％多層、小高層、高層現(xiàn)代歐式2期航海路沿線富田太陽(yáng)城400畝78萬(wàn)㎡

2.545％多層、高層新古典歐式3期高層孔雀城526畝100萬(wàn)㎡

3.540％高層現(xiàn)代前期宣傳南三環(huán)橡樹玫瑰城700畝60萬(wàn)㎡

1.639.8％多層、小高層、高層北美現(xiàn)代1期2組團(tuán)區(qū)域項(xiàng)目除橡樹玫瑰城外，容積率在2.0-3.5之間；建筑類型以小高層、高層為主；建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主；項(xiàng)目所在區(qū)域個(gè)案概況項(xiàng)目名稱在售產(chǎn)品主力戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)方圓創(chuàng)世三期剩余房源三期剩余140㎡兩房、170㎡三房、190㎡四房毛坯康城棕櫚泉二期剩余房源二期剩余140-240㎡的三房、復(fù)式毛坯富田太陽(yáng)城三期五棟高層塔樓約3000套一房40-55㎡占30％兩房78-89㎡占70％毛坯紫荊尚都一期約1200套一房32-60㎡占50％，兩房85-90㎡占30％，三房129㎡占20％毛坯、小戶型部分樓層精裝孔雀城一期2070套處于前期宣傳一房56-58㎡占20.4％兩房80-85㎡占69.3％、104-114㎡占7.7％三房117㎡占2.6％毛坯橡樹玫瑰城1期1組團(tuán)多層及2組團(tuán)小高層兩房75-89㎡三房110-130㎡毛坯項(xiàng)目所在區(qū)域個(gè)案產(chǎn)品分析區(qū)域項(xiàng)目高層住宅戶型集中在一房、兩房、三房，70－90㎡兩房，110-130㎡三房為主；項(xiàng)目名稱目前均價(jià)優(yōu)惠措施主銷戶型來(lái)電量(人/天)來(lái)訪量(人/天)方圓創(chuàng)世三期5200元/㎡無(wú)優(yōu)惠130－140㎡105－7組紫荊尚都5400元/㎡無(wú)優(yōu)惠87㎡10左右6－7組康城棕櫚泉5200元/㎡一次性5個(gè)點(diǎn)，按揭3個(gè)點(diǎn)140㎡23組左右橡樹玫瑰城4200元/㎡2組團(tuán)小高層排卡，前200名享有5000抵3萬(wàn)88－120㎡4020－25組富田太陽(yáng)城3期4200元/㎡一次性1個(gè)點(diǎn)，按揭2個(gè)點(diǎn)70㎡56-8組項(xiàng)目所在區(qū)域個(gè)案銷售狀況環(huán)內(nèi)同區(qū)域項(xiàng)目高層住宅均價(jià)多集中在5000元/㎡，價(jià)格相對(duì)不成熟的區(qū)域偏高；各項(xiàng)目目前80－120㎡面積戶型為主銷產(chǎn)品；橡樹玫瑰城優(yōu)惠幅度較大外，其他項(xiàng)目?jī)?yōu)惠較小，橡樹玫瑰城的來(lái)訪、來(lái)電遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目；項(xiàng)目所在區(qū)域個(gè)案成交客戶分析項(xiàng)目名稱年齡來(lái)自區(qū)域置業(yè)目的關(guān)注點(diǎn)認(rèn)知途徑付款方式職業(yè)特點(diǎn)家庭特點(diǎn)方圓創(chuàng)世30－45項(xiàng)目周邊（管城區(qū)）自住地段，居住氛圍戶外，報(bào)廣按揭占60％火車站服裝個(gè)體商戶三口以上紫荊尚都28－45項(xiàng)目周邊（管城區(qū)）自住地段，戶型戶外，報(bào)廣按揭占80％職業(yè)種類較多二人、三口之家康城棕櫚泉30－45項(xiàng)目周邊（管城區(qū)）自住地段，現(xiàn)房戶外按揭占60％鋼材市場(chǎng)，火車站服裝市場(chǎng)三口以上橡樹玫瑰城25－35周邊客戶及新鄭、許昌地區(qū)等自住為主性價(jià)比戶外，報(bào)廣按揭占80％周邊公司三口之家富田太陽(yáng)城25-35周邊市場(chǎng)及新密、新鄭、鞏義的郊縣自住為主價(jià)格、交通報(bào)廣按揭占90%周邊市場(chǎng)二人、三口之家客戶年齡集中在30－45歲，三口及以上的家庭，居住、工作于項(xiàng)目周邊，個(gè)體商戶居多；置業(yè)目的主要以自主為主，且多以按揭為主；認(rèn)知途徑主要以戶外、報(bào)廣為主；客戶關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格＞地段＞交通＞戶型區(qū)域市場(chǎng)特征總結(jié)中高密度產(chǎn)品為主，產(chǎn)品形式、價(jià)格區(qū)間具有較大同質(zhì)性；客戶以地緣性中青年客戶、自住需求為主，價(jià)格是決定產(chǎn)品選擇的首要因素；關(guān)注點(diǎn)基本以價(jià)格、地段、交通、戶型為首要；認(rèn)知途徑以常規(guī)戶外、平面媒體為主，客戶層次相對(duì)單一。通過(guò)對(duì)航海路及周邊各專業(yè)市場(chǎng)的問(wèn)卷調(diào)查，結(jié)合本次對(duì)周邊項(xiàng)目的調(diào)研，總結(jié)出本區(qū)域客群的置業(yè)特征（鏈接問(wèn)卷部分）針對(duì)本項(xiàng)目，2008年6月27日至7月11日思源經(jīng)紀(jì)展開了為期15天的問(wèn)卷調(diào)查活動(dòng)，累計(jì)投放問(wèn)卷1900份，回收有效樣本1746份。項(xiàng)目所在區(qū)域客戶分析——調(diào)查問(wèn)卷45同區(qū)同期改造入市項(xiàng)目密集，競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)機(jī)會(huì)均等；在售項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)接近，趨于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；客群特點(diǎn)以中低端剛性消費(fèi)需求為主，地緣性客戶和全市范圍內(nèi)具有同樣特點(diǎn)的其他區(qū)域客戶同樣具有巨大的支撐量。周邊環(huán)境分析結(jié)論：立足于現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境，充分利用本項(xiàng)目條件，把握市場(chǎng)趨勢(shì)，運(yùn)作本項(xiàng)目成功，將有可能主導(dǎo)未來(lái)南區(qū)城中村改造的格局，樹立本項(xiàng)目的區(qū)域地位。報(bào)告結(jié)構(gòu)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目開發(fā)建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目本體分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析速度制勝，先塑形象居住先行，價(jià)值提升立足地緣，復(fù)制客戶以高性價(jià)比產(chǎn)品樹立市場(chǎng)標(biāo)桿地位以中檔居住產(chǎn)品起以商業(yè)配套提升項(xiàng)目和產(chǎn)品價(jià)值以地緣客戶為基礎(chǔ)持續(xù)吸納市場(chǎng)上同類泛區(qū)域需求現(xiàn)狀環(huán)境下住宅產(chǎn)品的運(yùn)作成功關(guān)鍵是快速消化通過(guò)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑成本控制，留足市場(chǎng)操作空間項(xiàng)目操作方向項(xiàng)目形象定位時(shí)尚空間便捷生活和諧社區(qū)美中·萬(wàn)象城定位闡釋美中·萬(wàn)象城——?jiǎng)?chuàng)造城市生活魅力——繁華、便捷、活力、和諧——萬(wàn)象——富有變化，充滿想象空間釋義：一切事物或景象特點(diǎn)：應(yīng)用廣泛，瑯瑯上口，意義深遠(yuǎn)、浮想聯(lián)翩定位闡釋：和諧社區(qū)不同人群、不同行業(yè)不同產(chǎn)品，因共生而和諧便捷生活因城市功能而效率提高生活因效率而舒適愜意時(shí)尚空間因時(shí)尚而有活力因活力而充滿生機(jī)城市功能多元——以商業(yè)綜合服務(wù)為先導(dǎo)，以都市休憩為吸引力人文環(huán)境彰顯——不斷吸聚人才，融合滲透多元文化快速繁衍成長(zhǎng)——不斷創(chuàng)新變化，充滿氣象萬(wàn)千、充滿新生命力產(chǎn)品價(jià)值觀：產(chǎn)品不僅成規(guī)模，重要的在于其內(nèi)在的價(jià)值體系；理論上講，正常居住在社區(qū)三個(gè)月內(nèi)不出社區(qū)而滿足生活供給和基本需求。集居住、購(gòu)物、商務(wù)、休閑服務(wù)等為一體的開放型綜合生活城。產(chǎn)品功能形態(tài)：LOFT公寓、小高層、高層；配套商業(yè)、區(qū)域商務(wù)中心、專業(yè)市場(chǎng)；商住；酒店；運(yùn)動(dòng)；交通等生活單元。定位闡釋：萬(wàn)象城功能特點(diǎn)：多元、互動(dòng)、新生多元互動(dòng)新生＋＝功能互動(dòng)內(nèi)外互動(dòng)上下互動(dòng)水平互動(dòng)居住綜合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)時(shí)尚消費(fèi)經(jīng)濟(jì)專業(yè)市場(chǎng)高端環(huán)節(jié)新需求新人群新功能新產(chǎn)品目標(biāo)客戶定位——以當(dāng)前市場(chǎng)分析為依據(jù)作為客戶的定位基礎(chǔ)身份：周邊專業(yè)市場(chǎng)商戶南城租房年輕白領(lǐng)、上班族周邊原居民升級(jí)居住或?yàn)樽优脴I(yè)特點(diǎn)：以解決居住為主要置業(yè)目的財(cái)富積累有限，支付能力不高關(guān)注產(chǎn)品功能、性價(jià)比勝過(guò)舒適性區(qū)域：鄭州其他城中村、環(huán)線附近租房年輕白領(lǐng)上班族鄭州東、南、西南地市客戶（周口、漯河、平頂山、南陽(yáng)等地）特點(diǎn)：在鄭州市有經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)，有居住的要求，同時(shí)兼顧投資需求核心區(qū)客戶群邊緣區(qū)客戶群多樣化產(chǎn)品配合復(fù)合化人群近期目標(biāo)客戶中期目標(biāo)客戶遠(yuǎn)期目標(biāo)客戶以核心自住需求為主。追求生活品質(zhì)的邊緣客戶群，作為第一居所。多元化客群，認(rèn)同萬(wàn)象生活城理念，喜愛這里的生活方式?，F(xiàn)代的、簡(jiǎn)潔的建筑風(fēng)格，小高層、高層按照品質(zhì)、保值升值次序入市產(chǎn)品定位——戶型面積區(qū)間及功能情況：19.7-22.5㎡一房37.8-41.3㎡一室一廳70-77㎡兩室兩廳80-89㎡兩室兩廳119-131㎡三室兩廳135㎡四室兩廳可延展三室兩廳可延展四室兩廳可延展五室兩廳面向剛性需求的低總價(jià)功能性居住產(chǎn)品三梯六戶蝶型塔樓兩梯五戶異性塔樓兩梯四戶蝶形塔樓報(bào)告結(jié)構(gòu)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目開發(fā)建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目本體分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析開發(fā)環(huán)境分析結(jié)構(gòu)項(xiàng)目開發(fā)建議整體規(guī)劃建議開發(fā)次序建議項(xiàng)目規(guī)劃修正建議景觀及建筑立面建議項(xiàng)目平面評(píng)析及建議項(xiàng)目開發(fā)周期建議啟動(dòng)區(qū)選擇建議項(xiàng)目開發(fā)次序建議項(xiàng)目N1地塊規(guī)劃現(xiàn)狀規(guī)劃簡(jiǎn)析：四周35F高層圍合，多層建筑壓抑感明顯；高層、多層產(chǎn)品價(jià)值差異易形成項(xiàng)目定位混亂35F高層導(dǎo)致建筑層高過(guò)低景觀(水景)均好性無(wú)法體現(xiàn)，且建造及維護(hù)成本高商務(wù)公寓目前市場(chǎng)需求有限，建議改為居住型LOFT產(chǎn)品，同時(shí)可用作商務(wù)辦公等項(xiàng)目N1地塊規(guī)劃現(xiàn)狀水景面積過(guò)大，后期難以維護(hù)，成本較高多層樓棟東南向排布，采光受限B2棟酒店式公寓退后-B2棟住宅臨街布局欠妥項(xiàng)目N1地塊規(guī)劃調(diào)整原則開發(fā)經(jīng)營(yíng)：經(jīng)濟(jì)效益最大化開發(fā)批、量及動(dòng)線產(chǎn)品利潤(rùn)持續(xù)提高居住價(jià)值：購(gòu)買成本居住舒適度物業(yè)保值增值營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)：形象展示入市銷售情況客群厚度、推廣難度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最優(yōu)化，開發(fā)批次、開發(fā)量合理，開發(fā)動(dòng)線次序的負(fù)面影響小；產(chǎn)品以目標(biāo)客戶價(jià)值為導(dǎo)向，簡(jiǎn)潔實(shí)用，為客戶實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步保值、增值；產(chǎn)品、客戶、利潤(rùn)快速銷售變現(xiàn)，逐步實(shí)現(xiàn)升級(jí)。產(chǎn)品規(guī)劃——板塔結(jié)合，提升容積率板樓斜向布置板樓朝向與正南夾角在20-60度時(shí)，建筑間距系數(shù)可降低為1.4H，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)充分利用朝向與日照的關(guān)系，擺好住棟，以節(jié)省土地，對(duì)活躍小區(qū)規(guī)劃的布局形式也有一定好處。板樓塔樓結(jié)合板樓間穿插排布點(diǎn)塔，最大化利用土地，同時(shí)保證產(chǎn)品日照、間距、業(yè)主居住感受；利用住棟斜邊單元斜邊單元優(yōu)勢(shì)：斜邊單元輪廓線舒展從而獨(dú)有的外墻面積增大，且爭(zhēng)取了更大的采光面，故斜單元采光通風(fēng)較好；斜套型視線開闊，結(jié)合景觀資源、立面設(shè)計(jì)易出彩，有利于小區(qū)形象的提升。戶型調(diào)整及修改建議優(yōu)點(diǎn)板塔做厚，對(duì)容積率貢獻(xiàn)大。每單元有2戶純南向，但通風(fēng)較差?？梢岳枚藛卧牟晒鈨?yōu)勢(shì)改變套型，兩房變?nèi)?。缺點(diǎn)朝向均好性差，純北套型難銷售。凹進(jìn)處因日照形成自遮擋，視野差，且只能在一面采光。建議中間凹進(jìn)處做成單戶南北通透戶型，用南北通透的優(yōu)勢(shì)削弱南面凹進(jìn)處的日照自遮擋的缺陷。端戶部分可以做成“老少居”，通過(guò)對(duì)套型的靈活性設(shè)計(jì)，使兩個(gè)獨(dú)立的套型“合”則成為兩代居，滿足老年人與子女分而不離的需求戶型調(diào)整及修改建議優(yōu)點(diǎn)節(jié)地，戶公攤面積小。端戶型的室內(nèi)花園改成臥室或其他用途，兩房變?nèi)?。缺點(diǎn)朝向均好性差，純北套型難銷售。對(duì)視問(wèn)題嚴(yán)重。東北、西北戶采光面少，通風(fēng)差。日照形成自遮擋；內(nèi)部暗空間多。建議建筑平米組合有劣勢(shì)，但戶型內(nèi)部格局較好，通過(guò)價(jià)格引導(dǎo)消費(fèi)；由于蝶塔本身的一些劣勢(shì)，建議放在最后一期，等待小區(qū)內(nèi)設(shè)施完善后銷售。高層板樓的戶型調(diào)整建議多利用住棟盡端單元，做小戶型拼合由于盡端單元外墻面較多，套型的日照、條件好，應(yīng)充分利用其有利條件，但同時(shí)也要注意解決好開窗時(shí)與近處樓棟之間的對(duì)視問(wèn)題。建議增加戶數(shù)，利用采光通風(fēng)的優(yōu)越條件，設(shè)計(jì)小戶型，不僅可以使每戶都有較好的朝向和通風(fēng)，而且可以提高電梯使用率，降低公攤面積。小套型也適合老少居：通過(guò)套型的靈活設(shè)計(jì)，使其形成為兩個(gè)獨(dú)立的小套型，合則為老少居，滿足老年人與子女分而不離的居住需求。小套型住宅提升容積率和產(chǎn)品組合靈活性高層板樓的拼合戶型方案建議高層板樓的拼合戶型方案建議規(guī)劃調(diào)整及修改建議A區(qū)C3C4D1B2去掉水景：水景浪費(fèi)大量用地，且從高空看水景并不能達(dá)到較好的視覺效果，建議將水景換成坡地或臺(tái)地景觀，降低成本的同時(shí)增加景觀的親和性.去掉A區(qū)6棟多層：改建為3棟28F高層鐵路沿線住宅從35F改建成32層，保證不影響A區(qū)住宅的采光。建議將酒店式公寓改建為L(zhǎng)OFT住宅，連同B2住宅一起從35層改建成32層。C3、C4兩棟高層也調(diào)整為24F板式高層，方向調(diào)為南北向，形成圍合布局。A區(qū)右側(cè)兩棟半圓型高層改建成32F和28F，擺放位置根據(jù)景觀的變化做調(diào)整。項(xiàng)目N1地塊規(guī)劃修正建議此四棟樓體降低至32層降為32層32層，兩單元28F28F,2單元28F,2單元樓間集中做坡地公園景觀，點(diǎn)綴涼亭、臺(tái)地小品臺(tái)地公園，兒童游樂(lè)、室外健身泛會(huì)所臺(tái)地旱噴泉底層商業(yè)底層商業(yè)24F,2單元24F,2單元24F,2單元32F降為32層24F,2單元28F,2單元28F,2單元商務(wù)公寓建議為居住型LOFT產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整及修改建議N1地塊產(chǎn)品規(guī)劃調(diào)整后產(chǎn)品組合：A組團(tuán)(7.06+1.58*2=10.22萬(wàn)㎡)C組團(tuán)7.63+3.53=11.16萬(wàn)㎡B組團(tuán)（32.6-A-B=11.22萬(wàn)㎡）戶型面積平層套數(shù)二梯四戶二房二廳一衛(wèi)88.39488.962二房二廳二衛(wèi)72.72286.782三房二廳二衛(wèi)126.372戶型面積平層套數(shù)二房?jī)蓮d一衛(wèi)88.39289.76177.121三房?jī)蓮d二衛(wèi)131.251135.291戶型面積平層套數(shù)三梯六戶二房二廳一衛(wèi)77.12287.184戶型面積平層套數(shù)二房?jī)蓮d一衛(wèi)88.39289.78181.85188.961三房?jī)蓮d126.371戶型面積平層套數(shù)二房?jī)蓮d一衛(wèi)88.39289.96260.221三房?jī)蓮d二衛(wèi)126.371A組團(tuán)C組團(tuán)B組團(tuán)A組團(tuán)：主力戶型為72-88㎡的兩房、小三房，90-130㎡三房、小四房為主。B組團(tuán)：以80-90㎡的兩房、小三房為主。C組團(tuán)：以77-87㎡的緊湊兩房，一棟廉租房小戶型住宅。調(diào)整后各組團(tuán)戶型產(chǎn)品分析根據(jù)結(jié)合以上因素，思源建議：項(xiàng)目開發(fā)周期分4期，整體開發(fā)周期為5年；N1地塊分為3期，N2地塊商業(yè)商務(wù)組團(tuán)作為第4期開發(fā)。啟動(dòng)區(qū)體量在10萬(wàn)㎡左右啟動(dòng)期體量視甲方資金狀況決定（包括安置區(qū)21.8萬(wàn)㎡）07年銷售業(yè)績(jī)亞軍富田太陽(yáng)城銷量17萬(wàn)㎡可作為區(qū)域標(biāo)桿N1地塊整體體量33.26萬(wàn)㎡首期啟動(dòng)地塊產(chǎn)品組合測(cè)算項(xiàng)目開發(fā)周期、啟動(dòng)區(qū)體量因素A組團(tuán)B組團(tuán)C組團(tuán)昭示性不臨主干道，昭示性較差；可與安置區(qū)組成規(guī)模效應(yīng)南臨航海路，昭示性最強(qiáng)昭示性弱地塊價(jià)值北臨成熟社區(qū)，處于項(xiàng)目?jī)?nèi)部，居住價(jià)值較高南臨航海路，組團(tuán)包括項(xiàng)目中心景觀，價(jià)值提升空間大西臨鐵路，緊挨廉租房區(qū)，居住價(jià)值最低產(chǎn)品形態(tài)72-88㎡的緊湊兩房、小三房80-90㎡的兩房、90-128㎡的三房，一棟酒店公寓77-87㎡的緊湊兩房，一棟廉租房工程影響便于組織施工動(dòng)線其他先開發(fā)對(duì)組團(tuán)入住影響大，施工動(dòng)線組織困難便于組織施工動(dòng)線啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)利于快速銷售，風(fēng)險(xiǎn)較小產(chǎn)品市場(chǎng)差異化小，風(fēng)險(xiǎn)較大鐵路影響，不利于樹立形象開展銷售A組團(tuán)C組團(tuán)B組團(tuán)啟動(dòng)區(qū)選取——各組團(tuán)因素對(duì)比啟動(dòng)區(qū)確定及開發(fā)節(jié)奏思源建議啟動(dòng)區(qū)選擇為A組團(tuán)原因：1、戶型屬功能型緊湊產(chǎn)品，利于前期實(shí)現(xiàn)快速回款，啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)??；

2、后續(xù)開發(fā)的B組團(tuán)對(duì)A組團(tuán)存在遮擋，先期銷售可規(guī)避此因素；

3、可與安置區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)，且臨近售樓部最近，帶看動(dòng)線短；

4、后續(xù)工程對(duì)A組團(tuán)入住影響??；項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏：A→B

→C原因：一期：A組團(tuán)快速回款二期：B組團(tuán)產(chǎn)品品質(zhì)提升，完成中心景觀，提升項(xiàng)目整體形象三期：C組團(tuán)小面積產(chǎn)品在社區(qū)主體成型的條件下，快速銷售價(jià)值能提升A組團(tuán)C組團(tuán)B組團(tuán)規(guī)劃調(diào)整及修改建議開發(fā)次序及營(yíng)銷展示方面■啟動(dòng)及分期銷售次序：1、地塊北側(cè)32層高層、中間部分28層高層；2、臨航海路24層及N1-1東側(cè)、中部28層高層；3、臨鐵路32層高層蝶式塔樓■項(xiàng)目形象展示：樣板房建議設(shè)置于銷售中心2層，可不受工地工期限制快速投入使用；樣板景觀于銷售中心廣場(chǎng)展示；■規(guī)劃調(diào)整說(shuō)明提高原多層部分用地指標(biāo)，改為28層高層；臨航海路規(guī)劃24層高層板樓，北高南低降低樓間距太近的影響；將35層高層降低為32層，控規(guī)條件下使層高達(dá)到3米；將商務(wù)公寓改為純住宅——隨著投資客消失，小戶型公寓市場(chǎng)客群稀薄消化困難；形成內(nèi)部圍合空間，提升居住氛圍，降低道路噪音對(duì)社區(qū)的影響。龍湖·春森彼岸—超高層規(guī)劃調(diào)整及修改建議重慶龍湖·春森彼岸—高層點(diǎn)塔小高層板樓龍湖·春森彼高層綜合體岸沿江鳥瞰圖建筑風(fēng)格建議（一）酷睿的黑白智慧黑白的科技感外觀，更顯睿智，色調(diào)與城市立面和諧經(jīng)久。沉穩(wěn)，符合高層、大體量項(xiàng)目氣勢(shì)；模塊化外立面形體，易于降低、控制成本跳躍的都市彩虹簡(jiǎn)約德式立面，明快的時(shí)尚色彩；迎合年輕人審美，時(shí)尚感、檔次感強(qiáng)；采用鮮亮明快的顏色，豐富通透的立面，化解大體量高密度的呆板、壓抑。建筑風(fēng)格建議（二）規(guī)劃調(diào)整及修改建議——住宅產(chǎn)品特殊位置建議：住宅入口設(shè)計(jì)考慮無(wú)障礙坡道；外部與內(nèi)部的切換體現(xiàn)私密性過(guò)渡灰空間；入口幕墻多以大面玻璃墻為主，增加大堂自然采光通風(fēng)效果，突顯品質(zhì)；利用成熟且被市場(chǎng)接受的新材料，提升品質(zhì)和形象無(wú)機(jī)房電梯墻體保溫材料自潔凈墻磚輕質(zhì)板材生態(tài)住宅構(gòu)建新技術(shù)新材料建筑材料技術(shù)理念建議新技術(shù)：具備市場(chǎng)價(jià)值體現(xiàn)生態(tài)屬性生態(tài)住宅構(gòu)建新技術(shù)新材料建筑材料技術(shù)理念建議樓牌號(hào)照明：采用樓牌號(hào)夜間照明（熒光材料或太陽(yáng)能），可以彰顯項(xiàng)目的人性化設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)品質(zhì)。時(shí)間、濕度、溫度、噪音電子顯示屏：在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)LED電子顯示屏幕，既可以提高項(xiàng)目的檔次，也可以有效地提供合理的空間。指紋門禁系統(tǒng)：提升社區(qū)品質(zhì)感和業(yè)主的安全感。生態(tài)住宅構(gòu)建新技術(shù)新材料建筑材料技術(shù)理念建議霧森恒濕景觀系統(tǒng)太陽(yáng)能集中利用技術(shù)太陽(yáng)能照明生態(tài)住宅構(gòu)建新技術(shù)新材料建筑材料技術(shù)理念建議——打造生態(tài)居住：節(jié)約型社區(qū)符合未來(lái)建筑節(jié)能、環(huán)保發(fā)展趨勢(shì)降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，減少物業(yè)開支為項(xiàng)目形象塑造提供良好的價(jià)值支撐點(diǎn)生態(tài)技術(shù)：衛(wèi)生間機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)外圍護(hù)結(jié)構(gòu)及門窗保溫系統(tǒng)，房屋外墻高保暖，強(qiáng)隔熱維護(hù)系統(tǒng)水凈化系統(tǒng)，同層后排水系統(tǒng)、可再生能源系統(tǒng)。通過(guò)高科技手段，使整個(gè)小區(qū)和每戶住宅的空氣環(huán)境、熱環(huán)境、聲環(huán)境和光環(huán)境都達(dá)到較好狀態(tài)。生態(tài)住宅構(gòu)建新技術(shù)新材料建筑材料技術(shù)理念建議景觀調(diào)整及修改建議■景觀建議原則：與項(xiàng)目形象、客群定位的統(tǒng)一性建造成本、物業(yè)維護(hù)的經(jīng)濟(jì)型、穩(wěn)定性與業(yè)主人群特點(diǎn)相關(guān)的生活需求景觀在未來(lái)的生長(zhǎng)、可持續(xù)性積極、豐富、生態(tài)主題園林營(yíng)造的社區(qū)開暢空間，成為萬(wàn)象生活城一道賞心悅目的風(fēng)景公共景觀的營(yíng)造原則注重業(yè)主的參與利用價(jià)值、技術(shù)可行性、成本經(jīng)濟(jì)型、可持續(xù)性“萬(wàn)象公園”主題園林坡地、臺(tái)地景觀霧森系統(tǒng)增加空氣濕度，利于維護(hù)公共交流活動(dòng)空間至關(guān)重要關(guān)注業(yè)主人群特點(diǎn)，中青年人群心理和生活需要業(yè)主放松、休閑空間城市中難得的大樹、綠蔭兒童游樂(lè)增加社區(qū)生活趣味景觀調(diào)整及修改建議景觀建議：小區(qū)以坡地、臺(tái)地景觀為主景觀調(diào)整及修改建議景觀建議：1、注重人工營(yíng)造的細(xì)節(jié)體現(xiàn)；2、注重道路、設(shè)施、鋪裝的質(zhì)感；3、注重景觀能激發(fā)居住人群的生活趣味和參與性；4、注重運(yùn)用和項(xiàng)目風(fēng)格相似的元素報(bào)告結(jié)構(gòu)三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目開發(fā)建議五、項(xiàng)目營(yíng)銷策略一、項(xiàng)目本體分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略■速度第一目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)存在；為降低風(fēng)險(xiǎn)，一切以快速實(shí)現(xiàn)回款為總目標(biāo)?！龅烷_穩(wěn)走以剛性需求顧客為基礎(chǔ)，推盤時(shí)以高性價(jià)比提高轉(zhuǎn)化率，預(yù)留產(chǎn)品保值、增值空間順利快速銷售。■高調(diào)推廣入市前高基調(diào)推廣，拔高項(xiàng)目形象，提升客戶心理預(yù)期；突出項(xiàng)目復(fù)合形態(tài)、較高起點(diǎn)，迅速打開項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，樹立市場(chǎng)形象，并針對(duì)目標(biāo)客戶群快速滲透。整體營(yíng)銷原則我們面臨的問(wèn)題三重高壓：高密度產(chǎn)品、高總量、高速度大盤林立：正商孔雀城、橡樹玫瑰城、弓莊、本案四面埋伏：人文資源缺乏、自然景觀缺乏、鐵路、涵洞不利因素解決方案充分挖掘產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)：低門檻、功能性、高得房率，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)以貼近市場(chǎng)的價(jià)格策略，加速推盤快跑制勝營(yíng)造社區(qū)居住氛圍，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)加強(qiáng)內(nèi)部園林景觀，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力通過(guò)規(guī)劃、產(chǎn)品價(jià)格、客群特點(diǎn)規(guī)避不利因素加大推廣力度，促進(jìn)客戶積累低價(jià)產(chǎn)品沖擊，營(yíng)造熱銷局面，促進(jìn)成交增加調(diào)價(jià)頻率，植入保值、升值概念住宅消費(fèi)剛性需求是目標(biāo)機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不具備的是可能的機(jī)會(huì)剛性需求功能產(chǎn)品項(xiàng)目配套社區(qū)環(huán)境產(chǎn)品價(jià)格配套區(qū)位價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)保障交通便利保值增值……尤其是三者組合！我們面臨的營(yíng)銷機(jī)會(huì)圍外截內(nèi)——立足戶外攔截關(guān)系營(yíng)銷——擴(kuò)張接觸點(diǎn)創(chuàng)新營(yíng)銷——資源整合確立三大營(yíng)銷策略本項(xiàng)目周邊干道內(nèi)外通達(dá)，交通到達(dá)性好，攔截幾率高；目標(biāo)明確：目標(biāo)人群分布特征明顯，宜于通過(guò)戶外、道旗攔截、引導(dǎo)長(zhǎng)效優(yōu)勢(shì)：戶外報(bào)廣化經(jīng)常更新，達(dá)到紙媒效果同時(shí)降低成本；覆蓋客流量大：紫荊山路、航海路是城市對(duì)外交通主干道，可針對(duì)往來(lái)的地市客戶來(lái)鄭置業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，以戶外攔截吸納。戶外媒體優(yōu)勢(shì)根據(jù)思源市場(chǎng)研究中心監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)：金水路東段高端住宅項(xiàng)目、鄭東新區(qū)等項(xiàng)目依靠項(xiàng)目臨干道優(yōu)勢(shì)、戶外攔截到訪客戶成交占比均超過(guò)60%。戶外媒體選擇建議南三環(huán)、中州大道沿線的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者、城中村租房者；紫荊山南路通車后的往返人群；航海路、紫荊山路密集的公交線路往來(lái)人群。圍外截內(nèi)——立足戶外攔截關(guān)系營(yíng)銷——擴(kuò)張接觸點(diǎn)創(chuàng)新營(yíng)銷——資源整合確立三大營(yíng)銷策略產(chǎn)品價(jià)值=交易前的感受

+交易中的感受

+交易后的感受

+產(chǎn)品使用感受如何與顧客的產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知系統(tǒng)對(duì)接？關(guān)系營(yíng)銷載體——顧客的產(chǎn)品價(jià)值認(rèn)知系統(tǒng)需求認(rèn)知購(gòu)前行為購(gòu)買行為購(gòu)后行為內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈顧客行為周期顧客互動(dòng)周期設(shè)置充分的“接觸點(diǎn)”關(guān)系營(yíng)銷過(guò)程——與顧客行為周期互動(dòng)，保證充分的接觸點(diǎn)需求認(rèn)知購(gòu)前行為購(gòu)買行為購(gòu)后行為----

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#$(內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈顧客行為周期顧客互動(dòng)周期顧客不喜歡或高興和顧客接觸點(diǎn)的價(jià)值“接觸點(diǎn)”資產(chǎn)/人員/流程關(guān)系營(yíng)銷實(shí)施——以購(gòu)買體驗(yàn)階段的接觸點(diǎn)體現(xiàn)價(jià)值美中·萬(wàn)象城產(chǎn)品的內(nèi)涵及特性客戶復(fù)雜的個(gè)性化需求和不斷增強(qiáng)的談判能力市場(chǎng)化營(yíng)銷體系接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)接觸點(diǎn)打開瓶頸打開瓶頸打開瓶頸打開瓶頸全方位價(jià)值營(yíng)銷全面的價(jià)值發(fā)現(xiàn)關(guān)系營(yíng)銷的實(shí)現(xiàn)——打開瓶頸、建立營(yíng)銷接觸點(diǎn)，體驗(yàn)價(jià)值區(qū)域規(guī)劃開發(fā)商品牌優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品CRM關(guān)系營(yíng)銷關(guān)系營(yíng)銷圖區(qū)域規(guī)劃開發(fā)商品牌優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品CRM關(guān)系營(yíng)銷專業(yè)化開發(fā)品牌附加保值增值優(yōu)秀開發(fā)團(tuán)隊(duì)成功經(jīng)營(yíng)安全可靠美譽(yù)度消費(fèi)自豪感優(yōu)秀物業(yè)管理萬(wàn)象生活品質(zhì)花園生活高得房率聚集歸屬感品位提升健康生活風(fēng)格差異化開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一流設(shè)計(jì)組合建筑品質(zhì)保障支持點(diǎn)關(guān)系營(yíng)銷圖西部造城規(guī)劃開發(fā)商品牌優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品CRM關(guān)系營(yíng)銷專業(yè)化開發(fā)品牌附加保值增值優(yōu)秀開發(fā)團(tuán)隊(duì)成功經(jīng)營(yíng)安全可靠美譽(yù)度消費(fèi)自豪感優(yōu)秀物業(yè)管理萬(wàn)象生活品質(zhì)花園生活高得房率價(jià)值聚集歸屬感品位提升健康生活風(fēng)格差異化系列開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一流設(shè)計(jì)組合建筑品質(zhì)保障參觀入住的項(xiàng)目整體品牌媒體宣傳年底答謝酒會(huì)保安保潔接觸體驗(yàn)公益活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)專業(yè)媒質(zhì)報(bào)廣軟文訴求名品鑒賞活動(dòng)樣板間體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝置業(yè)顧問(wèn)講解看房區(qū)情景體驗(yàn)戶外宣傳樓書、DM及客戶通訊等客戶活動(dòng)支持點(diǎn)活動(dòng)接觸點(diǎn)關(guān)系營(yíng)銷圖圍外截內(nèi)——立足戶外攔截關(guān)系營(yíng)銷——擴(kuò)張接觸點(diǎn)創(chuàng)新營(yíng)銷——資源整合確立三大營(yíng)銷策略網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的“主角化”品牌營(yíng)銷策略建設(shè)完善的項(xiàng)目網(wǎng)站，信息實(shí)時(shí)更新，與意向置業(yè)客戶保持互動(dòng)開通網(wǎng)上看房通道，推廣途徑主動(dòng)適應(yīng)年輕客群消費(fèi)習(xí)慣開設(shè)網(wǎng)絡(luò)博客，定期更換不同主題，引導(dǎo)消費(fèi)者的參與，放棄傳統(tǒng)自上而下的傳播和營(yíng)銷方式，進(jìn)行創(chuàng)意、互動(dòng)溝通，實(shí)現(xiàn)品牌傳播的最大化。推廣計(jì)劃與眾不同的服務(wù)營(yíng)銷模式服務(wù)體驗(yàn)創(chuàng)造價(jià)值：通過(guò)專業(yè)培訓(xùn)或外聘專業(yè)人員服務(wù)提升產(chǎn)品形象，通過(guò)客戶購(gòu)房過(guò)程體驗(yàn)，提升對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值感受和認(rèn)同。置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)評(píng)分機(jī)制：對(duì)置業(yè)顧問(wèn)以及客戶服務(wù)人員的服務(wù)進(jìn)行第三方監(jiān)督，進(jìn)一步提升各環(huán)節(jié)服務(wù)水平。售樓現(xiàn)場(chǎng)網(wǎng)上看房系統(tǒng)：置業(yè)顧問(wèn)配備電腦，與現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)后可進(jìn)行銷控查找、置業(yè)計(jì)劃打印等流程，讓客戶感受到與眾不同的新式購(gòu)房體驗(yàn)。前期蓄勢(shì)期：引人入勝的前奏第一銷售期：精彩絕倫的華彩樂(lè)章第二銷售期：和緩起伏的間奏第三銷售期：濃墨重彩的主旋律

年末期：淺吟低唱的尾聲2009年3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月09年度推廣的5個(gè)周期前期蓄勢(shì)期|引人入勝的前奏：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2009年3-4月打造美中萬(wàn)象城的區(qū)域影響力地鐵口、城市交通樞紐啟動(dòng)南區(qū)發(fā)展引擎

美中·萬(wàn)象城開啟南區(qū)無(wú)限生活第一銷售期|精彩絕倫的華彩樂(lè)章：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2009年5-6月闡述產(chǎn)品的萬(wàn)象生活理念：繁華、未來(lái)、便捷、樂(lè)趣

生命的本質(zhì)，一如美中萬(wàn)象城的單純快樂(lè)繁華之中，遠(yuǎn)見未來(lái)——美中·萬(wàn)象城第二銷售期|和緩起伏的間奏：時(shí)間階段推廣主題推