開疆之首創(chuàng)世傳奇

◎西安首創(chuàng)國(guó)際城09年度營(yíng)銷企劃案

城市市場(chǎng)攻略執(zhí)行經(jīng)緯

市場(chǎng)攻略執(zhí)行西安新亞歐大陸橋中國(guó)段隴海蘭新線上最大的中心城市西部大開發(fā)戰(zhàn)略中戰(zhàn)略要地在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東連西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。地處我國(guó)中、西兩大經(jīng)濟(jì)地域結(jié)合，是西北各省通往西南、中原及華東的門戶與交通樞紐。鐵路承東啟西、是連接南北的咽喉要道，共有14條線路，直通全國(guó)24個(gè)省會(huì)和4個(gè)直轄市，共有國(guó)際航線29條，是全國(guó)第四大國(guó)際航空樞紐，是中國(guó)北方西部最大的商品流通中心與物資集散地西北地區(qū)交通樞紐西北地區(qū)最大的城市轄境東西204公里南北116公里面積9986平方公里市區(qū)面積1066平方公里常住人口855萬(wàn)主城區(qū)人口約439萬(wàn)世界級(jí)的旅游觀光西安優(yōu)勢(shì)國(guó)家級(jí)的科研教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安優(yōu)勢(shì)區(qū)域級(jí)的金融/商貿(mào)中心信息/交通樞紐西安優(yōu)勢(shì)1100年都城855萬(wàn)人口3000萬(wàn)年國(guó)內(nèi)游客量07年10億外資引入年25萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生世界五百?gòu)?qiáng)有96家（高新、經(jīng)開）07年500億內(nèi)資引入數(shù)字·西安年3000多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生13朝古都08年GDP突破2000億人均GDP3000美元30年改革開放以來(lái)版圖擴(kuò)大10倍人口從490萬(wàn)增加到855萬(wàn)

市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想經(jīng)緯拉開城市骨架優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)發(fā)展外圍新區(qū)降低中心密度保護(hù)古城風(fēng)貌創(chuàng)建時(shí)代新城南北拓展空間東西延伸發(fā)展主城區(qū)：以唐長(zhǎng)安城為中心繞城高速為基本輪廓東至灞河西至繞城高速公路南至長(zhǎng)安（潏河）北至渭河理想—規(guī)劃藍(lán)圖主城區(qū)總體布局以二環(huán)為核心發(fā)展商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成為國(guó)防軍工產(chǎn)業(yè)區(qū)；東南部結(jié)合曲江新區(qū)和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合浐灞整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū)交通規(guī)劃愿景以軌道交通、普通公共交通為主，多重交通方式結(jié)合的城市綜合交通系統(tǒng)?！耙桓?、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的交通路網(wǎng)格局。至2020年實(shí)現(xiàn)主城區(qū)路網(wǎng)密度3.44公里/平方公里，公交站點(diǎn)面積服務(wù)率達(dá)95%。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)航空航天業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)軟件產(chǎn)業(yè)會(huì)展業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)明星產(chǎn)業(yè)機(jī)械設(shè)備制造業(yè)、食品飲料業(yè)、旅游業(yè)、教育、科研和技術(shù)服務(wù)業(yè)金牛產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地重點(diǎn)發(fā)展的“四區(qū)兩基地”產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位目標(biāo)定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)科技產(chǎn)業(yè)集群打造中國(guó)科技創(chuàng)新中心、創(chuàng)建世界一流高科技園區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，做大做強(qiáng)通訊、集成電路、軟件三大特色產(chǎn)業(yè)集群。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合西部最大的制造業(yè)基地和西安城市新中心。重點(diǎn)發(fā)展重型汽車及零部件、專用和通用設(shè)備、電力電子設(shè)備；大力發(fā)展食品飲料、石油化工等產(chǎn)業(yè)。西安閻良航空高技術(shù)基地中國(guó)最具實(shí)力的航空產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地和亞洲最大的航空旅游、會(huì)展中心。以大運(yùn)飛機(jī)、支線飛機(jī)、通用飛機(jī)、飛機(jī)配套產(chǎn)業(yè)為主，重點(diǎn)進(jìn)行航空高技術(shù)產(chǎn)品的研發(fā)和航空產(chǎn)品的生產(chǎn)制造。西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地西部最大的以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展航天動(dòng)力、導(dǎo)航、控制等航天高科技產(chǎn)業(yè)，通過(guò)航天特種技術(shù)應(yīng)用形成對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有帶動(dòng)作用的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。西安曲江新區(qū)東方文化旅游集群國(guó)內(nèi)具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的文化產(chǎn)業(yè)基地和“中國(guó)文化復(fù)興之地”。重點(diǎn)發(fā)展以唐文化及休閑產(chǎn)業(yè)為主線的旅游業(yè)，建設(shè)以休閑娛樂(lè)為主題的大型游樂(lè)項(xiàng)目。西安浐灞生態(tài)區(qū)濱河生態(tài)走廊國(guó)際會(huì)展集合打造西部第一水城和蘊(yùn)涵自然、人文、歷史、山水的城市生態(tài)區(qū)。重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展、生態(tài)旅游、商貿(mào)等產(chǎn)業(yè)，形成生態(tài)旅游區(qū)和會(huì)展集聚區(qū)。

市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想圈層經(jīng)緯西安市是典型的都心放射狀發(fā)展格局——圈層式發(fā)展

內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)浐灞、經(jīng)開、高新、曲江從傳統(tǒng)板塊中脫離出來(lái)成為了西安的新貴浐灞生態(tài)區(qū)曲江新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高新區(qū)城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)長(zhǎng)久以來(lái)是西安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，但隨著“皇城復(fù)興”計(jì)劃近一步落實(shí)，市政府北遷工程啟動(dòng)，城內(nèi)區(qū)對(duì)文物古跡、歷史街區(qū)和傳統(tǒng)民居的保護(hù)力度得以加強(qiáng)，逐步弱化行政功能，強(qiáng)化文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)功能，恢復(fù)歷史文化古城風(fēng)貌，彰顯古城特色。在主城區(qū)，形成以人文旅游、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的格局。商品房市場(chǎng)在全市范圍來(lái)看，其供應(yīng)量幾乎可以忽略不計(jì)。區(qū)域概況市場(chǎng)分析城市擁擠不堪，城內(nèi)住宅開發(fā)退化，高新區(qū)、行政新區(qū)城北區(qū)寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)直接導(dǎo)致城內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的退化，使城內(nèi)商業(yè)的發(fā)展愈加光彩奪目。全國(guó)知名的商業(yè)圈“鐘樓商業(yè)圈”和“大差市商業(yè)圈”交相輝映，城內(nèi)區(qū)四條大街上商鋪密布，拉動(dòng)人氣的聚集從而促使地段不斷升值，尤其伴隨著“皇城復(fù)興”計(jì)劃的付諸實(shí)施，城內(nèi)的商品房開發(fā)供應(yīng)更將傾向于以商業(yè)為主。典型項(xiàng)目宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)以投資客群為主城南區(qū)區(qū)域概況城南即北起環(huán)城南路，南至雁塔區(qū)邊界線，東起長(zhǎng)鳴公路，西到太白南路。城南的面積大約120平方公里，建成區(qū)約70平方公里，人口140萬(wàn)左右，就業(yè)人口40萬(wàn)左右。房地產(chǎn)細(xì)分片區(qū)：南二環(huán)北區(qū)、小寨區(qū)、明德門區(qū)、電視塔區(qū)、電子城區(qū)、曲江新區(qū)。市場(chǎng)分析由于功能定位的原因，城南向來(lái)是西安市民最屬意的居住區(qū)域，因而城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早，進(jìn)步快，一直走在西安的前沿。傳統(tǒng)文教區(qū)，高校云集，醫(yī)療、金融等城市配套發(fā)達(dá)。商圈眾多，商貿(mào)繁榮。典型項(xiàng)目華城國(guó)際2期蘭喬圣菲典型客戶構(gòu)成項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成公務(wù)員、高校教師私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)單位人員醫(yī)療科研院所人員置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入較高，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高，首次置業(yè)居多分析：1）由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，所以一直以來(lái)，城南都是西安人安家置業(yè)的首選，一是因?yàn)橛欣谧优芙逃?，二是文教區(qū)也很適合作居住區(qū)。2）城南的交通、教育、醫(yī)療保健、商業(yè)服務(wù)、娛樂(lè)餐飲、休閑運(yùn)動(dòng)等生活配套是西安最齊全的，作為西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域，城南有理由繼續(xù)成為西安市民置業(yè)立家的第一選擇。3）除去曲江新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)，城南主城區(qū)可開發(fā)的土地逐漸減少，項(xiàng)目供應(yīng)以高尚中小盤為主，同時(shí)高企的房?jī)r(jià)分流了相當(dāng)數(shù)量的客群到其它新興區(qū)域，留在本區(qū)域的客戶多為有地域居住情感的歷史居民，且人群愈向高端化篩選。以私營(yíng)業(yè)主、政府官員、高校教師為主曲江新區(qū)區(qū)域概況曲江新區(qū)位于西安城南區(qū)東部，是1993年9月經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的西安曲江旅游度假區(qū)。曲江新區(qū)以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積15.88平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積47平方公里，是西安市城市中心區(qū)的重要組成部分，也是未來(lái)五年西安城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)內(nèi)歷史文化積淀深厚，名勝古跡眾多，是自然風(fēng)光、人文景觀、民俗風(fēng)情及現(xiàn)代都市文化的薈萃之地，旅游資源十分豐富。市場(chǎng)分析曲江歷史上就因皇家園林具有貴族血脈，早年城市別墅的集中開發(fā)使區(qū)域具備了成為西安高尚物業(yè)區(qū)的條件，隨著大雁塔南北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、海洋世界、曲江南湖等一批高等級(jí)城市配套的開發(fā)，曲江地產(chǎn)炙手可熱——占領(lǐng)了城市高端物業(yè)的絕大份額，區(qū)域價(jià)格居高不下。

典型項(xiàng)目中海國(guó)際社區(qū)典型客戶構(gòu)成分析1）曲江作為一個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)，既是西安城的大型生態(tài)區(qū)，也是西安集人文歷史、生態(tài)環(huán)境、完善配套等于一身的一個(gè)絕佳人居地帶。因此，曲江新區(qū)在開發(fā)之初，就以高起點(diǎn)、高品質(zhì)亮相在西安市民面前，也使得這里成為西安市區(qū)難得的高檔住宅開發(fā)區(qū)。2）追求身份感、尋求圈層定位成為曲江購(gòu)房人群的主流心態(tài)。在社區(qū)選擇上，多注重私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成為本區(qū)域購(gòu)買潮流。3）早前曲江開發(fā)鮮有大盤，隨著富力城、中海國(guó)際社區(qū)等曲江大盤的進(jìn)入，區(qū)域購(gòu)買力得到擴(kuò)大，中端產(chǎn)品的開發(fā)使區(qū)域購(gòu)買人群的廣度和結(jié)構(gòu)有所延伸。追求身份認(rèn)同的城市財(cái)富階層項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成企業(yè)中高層私營(yíng)業(yè)主、商人政府官員高收入專業(yè)人才置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入高，享受型居住經(jīng)濟(jì)收入較高，多次置業(yè)，改善型居住為主經(jīng)濟(jì)收入較高，自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入較高，舒適型居住高新區(qū)區(qū)域概況以南二環(huán)西段、太白南路至西灃路以及灃惠渠為界的區(qū)域?，F(xiàn)完成開發(fā)35平方公里，現(xiàn)有從業(yè)人員35萬(wàn)人，53%大專學(xué)歷以上。隨著高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的開展，未來(lái)區(qū)域總規(guī)劃面積將達(dá)到近百平方公里。市場(chǎng)分析高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依托高新區(qū)近年來(lái)的高速發(fā)展，自2000年以后，便為市場(chǎng)所高度關(guān)注并成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，進(jìn)入2004年以來(lái)，高新區(qū)更在發(fā)展高新區(qū)二期和CBD等眾多戰(zhàn)略利好預(yù)期之下，為市場(chǎng)所熱力追捧。典型項(xiàng)目綠地世紀(jì)城逸翠園典型客戶構(gòu)成西安“新知富”階層項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成高新職場(chǎng)白領(lǐng)軍工企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校中高層管理人員城南、西南、城西置業(yè)人群其他人士置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型，多數(shù)二次置業(yè)。經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，少數(shù)首次置業(yè)。投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力。置業(yè)使用首次置業(yè)自用，置業(yè)方向一室或緊湊兩室。置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室。置業(yè)自用，需求兩室或三室。緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老。分析1）高新區(qū)的大環(huán)境和在西安城市中的地位越來(lái)越受到西安購(gòu)房者的認(rèn)可，除了區(qū)域內(nèi)職場(chǎng)人士的支撐，高新區(qū)的配套、升值還有教育等等的環(huán)境也吸引了很多市區(qū)其他區(qū)域的中高端置業(yè)人群。2）從購(gòu)房目的來(lái)看，純居住是主體，以24-36歲的人群為主；投資占的份額在20%-40%之間波動(dòng)，以36-45歲的人群為主。投資行為中，中長(zhǎng)期的打算比較明顯。城西區(qū)區(qū)域概況城西區(qū)南鄰高新區(qū)，北靠漢城遺址，東臨明城墻，西連咸陽(yáng)，城市規(guī)劃面積約有100平方公里，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有人口60萬(wàn)左右?？杉?xì)分為玉祥門片區(qū)、豐慶公園片區(qū)、西梢門片區(qū)、土門片區(qū)、世紀(jì)大道片區(qū)。典型項(xiàng)目奧園公園天下典型客戶構(gòu)成以地緣客戶為主，主要客戶各大廠家職工、批發(fā)商等；以及部分高新區(qū)人群項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成大型企業(yè)中層醫(yī)院、學(xué)校中高層及職工專業(yè)市場(chǎng)從業(yè)者少量高新工作人群置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高，自住養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高、投資兼自住經(jīng)濟(jì)收入較高，看重區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)分析1）城西購(gòu)房客群地域性特征相比其它區(qū)域特別明顯。區(qū)內(nèi)大型企業(yè)眾多，經(jīng)過(guò)多年的積累，客群都具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。2）區(qū)內(nèi)客群以經(jīng)濟(jì)型自住養(yǎng)老需求為主。3）城西南面緊接高新區(qū)，卻比高新區(qū)的房?jī)r(jià)低很多，受高新區(qū)輻射，置業(yè)于此成為部分高新工作人群實(shí)惠之選。4）城西開發(fā)量不足，樓盤較少，客群的購(gòu)買力尚可，多數(shù)樓盤去化速度較快。城東區(qū)區(qū)域概況主要以華清路、環(huán)城東路、南二環(huán)東段以及雁翔路為界的區(qū)域?？杉?xì)分為9個(gè)片區(qū)：康復(fù)路片區(qū)、大東門片區(qū)、交大片區(qū)、辛家廟片區(qū)、胡家廟片區(qū)、動(dòng)物園片區(qū)、東開區(qū)片區(qū)、交大科技園片區(qū)、浐灞片區(qū)。市場(chǎng)分析以紡織城為中心，多是七八十年代大型的紡織企業(yè)和軍工企業(yè)，屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，消費(fèi)水平較低，區(qū)域風(fēng)貌較差，開發(fā)較為落后。近年來(lái)圍繞浐河灞河提出打造“西部第一水城”，成為該區(qū)域規(guī)劃的亮點(diǎn)。典型項(xiàng)目中新浐灞半島恒大綠洲典型客戶構(gòu)成以東郊原住民客戶為主；另有部分陜北投資客戶項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成紡織城富裕階層浐河經(jīng)濟(jì)帶白領(lǐng)階層及中高級(jí)管理者長(zhǎng)樂(lè)商貿(mào)圈商業(yè)從業(yè)者部分陜北投資客戶置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高、多數(shù)二次置業(yè)，投資者看重自然生活環(huán)境和升值潛力置業(yè)使用改善居住條件置業(yè)自用，需求舒適兩室或經(jīng)濟(jì)三室置業(yè)自用，需求兩室或三室緊湊兩室出租或自用養(yǎng)老分析1）由于是傳統(tǒng)老城區(qū)，客群仍以區(qū)域內(nèi)為主。受產(chǎn)業(yè)發(fā)展限制，區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期發(fā)展緩慢，需求以經(jīng)濟(jì)型自住為主。2）浐灞新區(qū)發(fā)力之后，區(qū)域客群結(jié)構(gòu)有所擴(kuò)大，但受制于交通、配套等因素，短期內(nèi)需求釋放仍然有限。3）盡管有部分利好因素，區(qū)域市場(chǎng)的培育仍需要5-10年的周期。城北區(qū)區(qū)域概況由環(huán)城北路、大興東路、朱宏路、東二環(huán)延伸段等主要道路圍合而成的區(qū)域。市場(chǎng)分析受制于規(guī)劃，長(zhǎng)期發(fā)展緩慢。近年來(lái)隨著經(jīng)開區(qū)發(fā)展、政府北遷、地鐵建設(shè)等諸多利好因素快速發(fā)展，在房地產(chǎn)市場(chǎng)格局中迅速躍升為焦點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)3-5年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)主戰(zhàn)場(chǎng)。典型項(xiàng)目魏瑪公館白樺林居典型客戶構(gòu)成本市人占到65%，省內(nèi)外地居民達(dá)到30%，其他為省外客戶。與全市平均水平相比，北城區(qū)域外地購(gòu)房者比例高出10%左右。在北城外地群體中，陜北客戶所占份額較大，達(dá)到1/3強(qiáng)。項(xiàng)目客戶構(gòu)成分類人員構(gòu)成公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員石油、建材業(yè)從業(yè)人員陜北客戶其他人士置業(yè)條件經(jīng)濟(jì)收入較高,總價(jià)主導(dǎo)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)收入良好，性價(jià)比優(yōu)的戶型經(jīng)濟(jì)收入較高；群體聚居看重區(qū)域規(guī)劃和升值潛力客群分析1）北城在傳統(tǒng)格局上被定位為農(nóng)業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)起步較晚。區(qū)域市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)育遲緩，加上一些固有觀念，本地客戶比例顯得較小。2）經(jīng)開區(qū)已入駐的2800家以上企業(yè)，在近年對(duì)北城房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)作用越來(lái)越明顯。3）外地人在北城置業(yè)者較多，一是因?yàn)楸背菂^(qū)受本市人的“道北”觀念影響較大，不愿在此置業(yè)。二是因?yàn)橥馐∪嗽诒背菂^(qū)經(jīng)商者較多，如大明宮建材市場(chǎng)、太華路建材市場(chǎng)等諸多批發(fā)市場(chǎng)吸引了眾多外來(lái)人群在此經(jīng)商，同時(shí)也在北城置業(yè)。但是隨著越來(lái)越多的西安市民看好城北，本市購(gòu)房者比例應(yīng)會(huì)增加。4）長(zhǎng)慶油田對(duì)本區(qū)域樓市購(gòu)買力產(chǎn)生深度影響?？偛吭O(shè)在西安經(jīng)開區(qū)鳳城四路的長(zhǎng)慶油田公司近5萬(wàn)人、年均收入高達(dá)8萬(wàn)元的職工及家屬群體，對(duì)新北城樓市購(gòu)買力水平產(chǎn)生著無(wú)形的拉力，近一半工作在延安、榆林、靖邊、高陵等地的職工對(duì)激活陜北和周邊市場(chǎng)“置業(yè)西安新北城”也產(chǎn)生了巨大的影響。城市圈層的原點(diǎn)北移經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域短期的不平衡會(huì)帶動(dòng)中長(zhǎng)期部分區(qū)域的跳躍式發(fā)展，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)均衡。城市中心北移必將促使經(jīng)開區(qū)在這一進(jìn)程中實(shí)現(xiàn)更高一級(jí)的歷史性跨越。三環(huán)西高新曲江經(jīng)開區(qū)政府北遷浐灞內(nèi)環(huán)二環(huán)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域概況中心區(qū)是開發(fā)區(qū)的起步園區(qū),除已有發(fā)展的較為成熟的工業(yè)產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)在該園區(qū)著力發(fā)展金融保險(xiǎn)、商貿(mào)中介、餐飲娛樂(lè)、體育休閑等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)，主要為其他功能園區(qū)提供全方位配套服務(wù)。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十一五”發(fā)展目標(biāo)目標(biāo)是：到2010年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值500億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1350億元，外貿(mào)出口10億美元，財(cái)政收入16億元，解決就業(yè)40萬(wàn)人。西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于西安市北門外、城市南北中軸線-未央路兩側(cè)，北二環(huán)和繞城高速公路之間，距市中心5.5公里，距西安鐵路客、貨運(yùn)站5公里，距西安國(guó)際機(jī)場(chǎng)25分鐘的車程，是市區(qū)通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路。成立于1993年，2000年2月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，2002年6月設(shè)立國(guó)家級(jí)陜西西安出口加工區(qū)產(chǎn)業(yè)概況形成了商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料四大支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)開區(qū)內(nèi)共有企業(yè)2800多家，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目500余項(xiàng)?？煽诳蓸?lè)、西門子、三菱、日立、羅爾斯?羅伊斯、ABB、海德魯、康明斯、BP等25家境外世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目和臺(tái)灣頂新、香港金威、陜重汽、貴航等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)入駐。涇渭工業(yè)園區(qū)涇渭工業(yè)園是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)充分發(fā)揮開發(fā)區(qū)綜合優(yōu)勢(shì)，與西安市高陵縣政府聯(lián)合共建的重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一，位于涇河以北、西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積25平方公里。涇渭工業(yè)園于2003年初全面正式啟動(dòng)，是西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在世界制造業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移，東部制造業(yè)向西部轉(zhuǎn)移這一歷史機(jī)遇下，打造西部現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地的主戰(zhàn)場(chǎng)。在經(jīng)開區(qū)乃至西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有極其重要的輻射和拉動(dòng)作用。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商用汽車、重型機(jī)械、新材料三大產(chǎn)業(yè)，全力打造中國(guó)西部裝備制造業(yè)基地，目前已有入?yún)^(qū)企業(yè)50余家，總投資超過(guò)100億元。草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)開區(qū)草灘園區(qū)位于渭河南岸，其作用在于帶動(dòng)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)在經(jīng)開區(qū)的集中快速發(fā)展，為區(qū)域城市功能提供更加完善的服務(wù)配套。整體發(fā)展情況：經(jīng)過(guò)4年多時(shí)間的開發(fā)建設(shè)，目前草灘園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，文化產(chǎn)業(yè)、食品飲料加工、生物制藥等產(chǎn)業(yè)已初見成效，已逐步形成草灘園區(qū)的支柱和特色產(chǎn)業(yè)；以印刷包裝企業(yè)為代表的文化產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)雛形，以康師傅飲品、山東得利斯、維維乳業(yè)為代表的食品飲料加工產(chǎn)業(yè)已初步形成。西安未央湖旅游開發(fā)區(qū)是西安市政府九五重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的三大旅游度假區(qū)中最具“水”特色的開發(fā)區(qū)，位于渭河、灞河交匯的三角洲區(qū)域。是古語(yǔ)中“八水繞長(zhǎng)安”的匯聚之地。占地面積10.15平方公里，距西安市中心15公里。未央湖開發(fā)區(qū)位于渭河地?zé)豳Y源帶，具有非常豐富的地?zé)豳Y源，是理想的理療溫泉?jiǎng)俚?；在北部?萬(wàn)畝保存完好的渭河濕地。未央湖旅游開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為一個(gè)人與自然和諧共處的集旅游、休閑度假、高尚住宅為一體的現(xiàn)代化生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)。未央湖旅游開發(fā)區(qū)大明宮遺址區(qū)保護(hù)改造項(xiàng)目是國(guó)家“十一五”大遺址保護(hù)重點(diǎn)工程，大明宮國(guó)家遺址公園部分位于西安市建強(qiáng)路以東、玄武路以南、太華路以西、自強(qiáng)東路以北，總占地面積3.2平方公里，約4800畝。大明宮國(guó)家遺址保護(hù)展示示范園區(qū)暨遺址公園保護(hù)工程規(guī)劃占地面積19.16平方公里，建成后將形成文化旅游區(qū)、商貿(mào)服務(wù)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、改造示范區(qū)、中央居住區(qū)、集中安置區(qū)等6個(gè)功能區(qū)，形成以高品質(zhì)居住、商業(yè)、文化娛樂(lè)為主的城市新生代板塊。工程已于2008年10月21日全面啟動(dòng)建設(shè),到2010年10月,大明宮國(guó)家遺址公園將建成開放,成為我國(guó)大遺址保護(hù)的示范工程和未來(lái)西安的“城市中央公園”。大明宮遺址區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)緊跟西安城市建設(shè)北移和“西咸一體化”發(fā)展規(guī)劃的步伐，未央?yún)^(qū)六村堡依托機(jī)場(chǎng)二號(hào)線的便利交通條件，布局西安空港物流加工中心的規(guī)劃建設(shè)，全力打造“臨空經(jīng)濟(jì)”。

空港物流服務(wù)中心先期規(guī)劃建設(shè)面積1.7平方公里，投資額為3—5億元人民幣，未來(lái)的空港物流加工基地將成為集“現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、產(chǎn)品分撥、市場(chǎng)批發(fā)、園區(qū)交易”五位一體的物流產(chǎn)業(yè)基地。集群化發(fā)展的北城為房地產(chǎn)搭建的舞臺(tái)——張家堡版塊是房地產(chǎn)項(xiàng)目活躍區(qū)域北城區(qū)目前形成4個(gè)房地產(chǎn)比較集中的區(qū)域：一是龍首村版塊，以交通便利和生活配套較為完善等為優(yōu)勢(shì)；二是北二環(huán)版塊，以毗鄰經(jīng)開區(qū)和交通便利等為優(yōu)勢(shì)；三是張家堡版塊，以公園環(huán)境和市政府北遷的升值潛力等為優(yōu)勢(shì)；四是大明宮版塊，以深厚的唐文化概念和成熟的商業(yè)環(huán)境等為優(yōu)勢(shì)。張家堡版塊張家堡廣場(chǎng)是連接城市主干道未央路和西銅高速公路的重要節(jié)點(diǎn)，占地400余畝，是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)把城運(yùn)村的改造納入北大門廣場(chǎng)的改造整體構(gòu)想中后的“大手筆”。形成有較高文化品位的、生態(tài)良好的、環(huán)保意識(shí)較強(qiáng)的“都市森林公園”和“新起點(diǎn)運(yùn)動(dòng)公園”。目前張家堡地鐵站已成為首個(gè)建成的西安地鐵站，張家堡廣場(chǎng)更成了地鐵站前廣場(chǎng)。城市圈層原點(diǎn)北移格局發(fā)生深刻變化給予了北城什么樣的機(jī)遇？

市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇經(jīng)緯未央新城區(qū)域概況2007年6月鳳城八路東段道路開始施工行政中心、文化體育中心、北客站交通中心集辦公、居住、文化、體育、商業(yè)為一體的北部新區(qū)規(guī)劃24平方公里，建成后的人口約20萬(wàn)至24萬(wàn)區(qū)域概況四個(gè)層次：南至鳳城七路，北至鳳城九路，西至明光路，東至渭濱街，面積3.9平方公里。核心區(qū)南至鳳城七路，北至繞城公路，西至明光路，東至渭濱街，面積9平方公里。主區(qū)南至鳳城七路，北至渭河南岸，西至西銅高速路，東至渭濱街，面積24平方公里?？刂茀^(qū)南至鳳城六路，北至渭河以北，西至朱宏路，東至渭濱街以東規(guī)劃路，面積48平方公里。輻射影響區(qū)市政府北遷行政中心配套設(shè)施兩年內(nèi)全部建成2010年3月15日新行政中心正式對(duì)外辦公2007年10月15日開工地鐵二號(hào)線2011年8月底設(shè)備安裝完畢，2011年12月28日通車試運(yùn)行。在西安市快速軌道交通線網(wǎng)中2號(hào)線在該區(qū)域設(shè)站四處：鐵路北客站、麻家什字、城運(yùn)村和張家堡站。規(guī)劃行政中心距咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里與臨空經(jīng)濟(jì)圈形成緊密連接五縱指明光路、文景路、尚賢路、未央路和鳳新路五橫指尚稷路、南環(huán)路、北客站站前路、鳳城十路、鳳城八路經(jīng)開區(qū)新政務(wù)中心二環(huán)三環(huán)西高新曲江內(nèi)環(huán)涇渭工業(yè)園區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)圈浐灞機(jī)遇一城市目光聚焦北城，政治中心號(hào)令經(jīng)濟(jì)區(qū)域，中心地位無(wú)可匹敵。新行政中心機(jī)遇二城市中心北移，指明了基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)力的方向。政務(wù)中心沿著交通線呈扇形向外加速區(qū)域城市化進(jìn)程經(jīng)開區(qū)新政務(wù)中心二環(huán)三環(huán)西高新曲江臨空經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)環(huán)機(jī)遇三城市向北，城市功能向北，產(chǎn)業(yè)向北。涇渭工業(yè)園區(qū)城市傳統(tǒng)的西安圈層格局將被顛覆古老的西安將迎來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)飛躍，因?yàn)橛辛诵碌闹c(diǎn)城市中心北移為北城帶來(lái)歷史機(jī)遇

市場(chǎng)攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇經(jīng)緯城市發(fā)展進(jìn)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)演義

攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義經(jīng)緯近年來(lái)整體土地出讓面積和成交價(jià)格處在上升態(tài)勢(shì)；大盤不斷成交推動(dòng)土地放量增長(zhǎng)；在07年調(diào)控力度加大后放緩，同時(shí)高價(jià)地塊成交萎縮，市場(chǎng)謹(jǐn)慎拿地。住宅銷售面積連年增長(zhǎng)，顯示需求強(qiáng)勁；價(jià)格長(zhǎng)期上漲態(tài)勢(shì)明顯，漲幅不大但穩(wěn)定，表明住宅市場(chǎng)以自住剛性需求為主。從連續(xù)的加息并提高準(zhǔn)備金率、相關(guān)的土地政策、打擊投機(jī)、加大保障類住房資源性投入等宏觀政策，到西安加快二手房導(dǎo)入交易市場(chǎng)、西安物價(jià)局實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)等地方性政策，盡管有眾多的調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但2007年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勁頭正盛，在城市化帶來(lái)的投資熱潮及剛性需求的雙重推動(dòng)下，供求兩旺，西安商品房的成交和價(jià)位均有大幅度的增長(zhǎng)。07年住宅成交均價(jià)大幅增長(zhǎng)，區(qū)域之間的價(jià)位差距也越拉越大剛性需求和改善型需求構(gòu)成了拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主力因素，相比較之下西安的投資型需求的比例還比較小，但增長(zhǎng)迅猛2007年更多外埠開發(fā)企業(yè)涌入西安市場(chǎng)，已經(jīng)在西安市場(chǎng)開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)加快圈地的步伐，西安本土的地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)07年西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新階段，市場(chǎng)供給加大，需求持續(xù)高漲，行情普遍看好，各個(gè)樓盤的銷售也全線飄紅，使得商品房成交的量?jī)r(jià)連創(chuàng)新高。特別是下半年，全國(guó)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨冷，西安市場(chǎng)一直保持持續(xù)上漲的勢(shì)頭，各個(gè)區(qū)域全面發(fā)展，成交的比例也趨于均衡。這與目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，以及銀根緊縮政策造成的流動(dòng)資金不足有很大的關(guān)系。同時(shí)，土地成交均價(jià)比2007年土地價(jià)位有較大幅度的下跌，主要是由于城西區(qū)和城東區(qū)土地成交的比例增多，以及綜合類用地和工業(yè)用地增多。2008年地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情明顯下降，整個(gè)土地市場(chǎng)供應(yīng)有較大幅度的下降2008年西安土地市場(chǎng)成交下降，流拍率上升地價(jià)下跌由于土地還款成為2007年拿地較多的地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金緊張的主要原因，因此西安土地市場(chǎng)供應(yīng)也以中小面積的地塊為主，以刺激企業(yè)在地價(jià)總額較低的情況下拿地。2008年成交土地中，住宅類用地、商業(yè)類用地、工業(yè)用地、綜合用地、辦公用地和其他類用地所占的比重分別為51.44%、5.73%、10.34%、22.61%、0.38%和9.51%。其中純住宅類用地依然是成交的主力。2008年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷，市場(chǎng)觀望情緒增強(qiáng)，成交量下降，房?jī)r(jià)盡管保持上漲的態(tài)勢(shì)，但漲幅逐漸減小。全年商品房成交量為6648513㎡，環(huán)比去年下降30.33%；商品房成交均價(jià)達(dá)到了4734元/㎡，環(huán)比去年價(jià)格上漲17.99%。相比較市場(chǎng)成交的低迷，購(gòu)房者和開發(fā)商的心理變化更為突出，市場(chǎng)整體趨冷已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，各開發(fā)公司也被動(dòng)做出調(diào)整，采取措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。08年3月未能“轉(zhuǎn)入”傳統(tǒng)的市場(chǎng)旺季，項(xiàng)目推案減少部分新項(xiàng)目推遲入市。保障類住房市場(chǎng)供應(yīng)逐漸增多，中小戶型的市場(chǎng)供應(yīng)比例也不斷上升。西安市場(chǎng)住宅供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。西安市物價(jià)局于2007年11月7日下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度的通知》和《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房銷售中有關(guān)價(jià)格問(wèn)題的通知》，要求實(shí)行商品房銷售價(jià)格備案制度，商品房銷售將明碼標(biāo)價(jià)。從12月1日起，全市商品住房和非住宅房屋的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其銷售價(jià)格要備案。備案的銷售價(jià)格由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)開發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)供求狀況確定。西安市物價(jià)局在核實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)企業(yè)填報(bào)項(xiàng)目銷售價(jià)格資料信息后，在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行公示，并由西安市物價(jià)監(jiān)督檢查局監(jiān)制項(xiàng)目銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)牌。商品房銷售價(jià)格實(shí)行

商品房在西安價(jià)格信息網(wǎng)進(jìn)行價(jià)格公示即：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用、市場(chǎng)供求狀況，在自主確定商品房銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，將與商品房開發(fā)建設(shè)過(guò)程中相關(guān)的各項(xiàng)基礎(chǔ)配套工程設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用等一次性計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得在商品房銷售價(jià)格之外收任何費(fèi)用，或委托物業(yè)企業(yè)在交房時(shí)收取與商品房工程建設(shè)相關(guān)的價(jià)外費(fèi)用?！阂粌r(jià)清』制度車庫(kù)

（車位）開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以單獨(dú)對(duì)外銷售或出租西安市出臺(tái)救市策略住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)

（車位）價(jià)格，由開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)自主制定。凡未列入公攤面積，未列入住房建安成本計(jì)入商品房銷售價(jià)格的車庫(kù)（車位），開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以單獨(dú)對(duì)外銷售或出租；已列入公攤面積或費(fèi)用已計(jì)入銷售價(jià)格的車庫(kù)（車位），其所有權(quán)和使用權(quán)歸全體業(yè)主。凡接受委托，面向部分購(gòu)房者提供專門服務(wù)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)，開發(fā)企業(yè)不得計(jì)入商品房銷售價(jià)格。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)未經(jīng)購(gòu)房人同意，委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售、代辦房屋所有權(quán)登記的代理買賣費(fèi)用、代辦費(fèi)用，委托測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)用，均應(yīng)按“自愿有償，委托人付費(fèi)”的原則，誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人。9月7日，西安市出臺(tái)《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，對(duì)購(gòu)房者，規(guī)定從2008年9月4日起至2009年12月31日，對(duì)購(gòu)房戶按購(gòu)房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級(jí)給予一定比例的財(cái)政補(bǔ)貼；對(duì)開發(fā)商，在2009年6月30日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在150元/平方米基礎(chǔ)上減免35元/平方米。購(gòu)房利率7折同步啟動(dòng)進(jìn)入2008年后，西安商品房的成交量較大幅度下降，1-12月成交665萬(wàn)平方米（數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)報(bào)表的累積統(tǒng)計(jì)），8、9月成交量同比下降近50%。在上半年成交價(jià)格還能努力堅(jiān)持，保持著小幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，從年中起房?jī)r(jià)演繹了一個(gè)退讓的序幕：5、6月份個(gè)別樓盤小幅度打折；7、8月份多數(shù)樓盤跟風(fēng)打折，折扣力度加大，但促銷效果卻逐漸減??；9、10月份除大部分樓盤打折外，部分項(xiàng)目開始直接降價(jià)刺激銷售。全年來(lái)看，圍繞價(jià)格促銷成為年度營(yíng)銷主旋律。

。價(jià)格促銷成為年度營(yíng)銷主旋律

恒大名都2008年9月29日開盤推售924套，VIP卡2%優(yōu)惠，一次性付款和貸款均2%優(yōu)惠，當(dāng)天額外85折，成交約300套；中新浐灞半島可參加團(tuán)購(gòu)，送精裝；綠地世紀(jì)城推出4200元/平米特價(jià)房；金源皇家園林九折大優(yōu)惠……經(jīng)過(guò)市政府北遷、未央新城規(guī)劃落定、西安第一條地鐵高調(diào)上馬、客運(yùn)北站選址定音等利好因素刺激，成為熱點(diǎn)板塊，在07年呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，成交量次于城南，躍居全城第二，價(jià)格也開始攀升，漲價(jià)幅度位于西安地產(chǎn)市場(chǎng)前列。但是量?jī)r(jià)能量在07年釋放后，在08年整體市場(chǎng)萎靡的背景下成交量下滑明顯，至08年9月份，成交量被城東趕超，跌至全城第三（成交10.27萬(wàn)平方米，占全城成交量18.79%，環(huán)比下降19.98%，同比下降48.91%，數(shù)據(jù)來(lái)源：易居中國(guó)2008年9月報(bào)告）。城北板塊是西安地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍的區(qū)域之一進(jìn)入08年后，城北板塊的成交量和價(jià)格波動(dòng)幅度不大。原因是成交量在08年急劇下滑后，部分老盤抱著“套牢”的心態(tài)被動(dòng)等待（如海榮名城、菁華名門）；一些新入市的樓盤高價(jià)開盤后，隨著銷售速度減緩，迅速下調(diào)價(jià)格（如魏瑪公館）“套牢、等待”蓄勢(shì)待發(fā)08年城北地區(qū)的在售樓盤在67個(gè)左右，少于城南地區(qū)（約78個(gè)），高于高新區(qū)（65個(gè)），位居第二。雖然樓盤數(shù)量和現(xiàn)實(shí)、潛在供給面積數(shù)量大，但是相較城南和高新區(qū)，城北的明星樓盤少，知名房企的項(xiàng)目少。下調(diào)價(jià)格

攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)緯區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分布匯通國(guó)基項(xiàng)目名稱總面積（萬(wàn)㎡）建筑形態(tài)容積率開盤時(shí)間當(dāng)期價(jià)格銷售速度08年面積配比白樺林居綠島

17.1板式小高層/板塔高層

1.907.10

4400

65套/月以140㎡左右三居為主，90－100㎡兩居為輔魏瑪公館

30板塔高層

2.81期08.3；2期08.10

4700

70套/月90㎡兩居、140㎡三居，少量47㎡一居、160㎡四居雅荷春天

30板式小高層高層

3.962期07.8月

5100

20套/月以二居72－100㎡為主，少量三居130-150㎡四居148-186㎡紫薇希望城

31板式小高層高層

3.007.10

4200

86套/月主力為三居面積110—128㎡；其次為兩居63-89㎡；另有一居32-48㎡，四居150㎡左右EE國(guó)際

5.4高層

2.8

08.1

4800

17套/月主力為三居120-147㎡、兩居89-108㎡雙威迎賓廣場(chǎng)

11點(diǎn)式高層小高層

3.061期07.12；2期08.9

5200

8套/月主力為兩居73-84㎡、三居96㎡典型在售樓盤白樺林居綠島白樺林居——經(jīng)發(fā)地產(chǎn)位置：鳳城八路和九路之間；規(guī)模：占地537畝，總建筑面積67萬(wàn)平方米；規(guī)劃：由住宅區(qū)與商業(yè)區(qū)組成，其中住宅部分由花園洋房、小高層及少量高層組成，劃分為5個(gè)組團(tuán)；商業(yè)部分以商業(yè)、餐飲、特色精品店為主，包括少量的公寓。綠島是其最后一個(gè)組團(tuán)?？偨ㄖ娣e為17.1萬(wàn)平米，其中住宅13.9萬(wàn)平米，商業(yè)5214平米，該組團(tuán)由6棟16層、18層、20層的高層和5棟9層、11層的小高層組成。白樺林居綠島綠島組團(tuán)整體產(chǎn)品線構(gòu)成戶型/面積線1居57-75㎡2居82-88㎡3居125-144㎡4居161-180㎡躍層及商業(yè)套數(shù)915套459套205套60套20套比例55.69%27.94%12.48%3.62%1.21%產(chǎn)品線解讀作為最后一個(gè)組團(tuán)，在成熟社區(qū)的示范下，綠島以高層為主，100平米以下高容積率中小戶型成為主打。面對(duì)07年后步入調(diào)整的市場(chǎng)和高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，綠島產(chǎn)品適度拉低了總價(jià)，對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)出一定適應(yīng)性。兩居-四居戶型較為寬敞舒適，部分戶型設(shè)計(jì)了陽(yáng)光房或270度觀景陽(yáng)臺(tái)；總體戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，舒適型產(chǎn)品在動(dòng)靜格局方面控制較好；戶型設(shè)計(jì)符合主流購(gòu)買人群的需求。白樺林居綠島08年綠島組團(tuán)累計(jì)推出了近600套房源，占綠島整盤的36%左右；已推出量銷售率在50%左右，成交均價(jià)在4900左右。項(xiàng)目推盤以小體量逐步跟進(jìn)為主，房源控制從緊，相對(duì)謹(jǐn)慎簽約集中在08年9、10月份，之前絕大部分客戶都通過(guò)認(rèn)購(gòu)的方式完成成交。市場(chǎng)成交呈現(xiàn)出總價(jià)導(dǎo)向消費(fèi)特征，中小戶型相對(duì)去化較多。白樺林居綠島戶型一居二居三居四居其他面積區(qū)間56-76㎡82-89㎡125-144㎡161-181㎡251-277㎡銷售套數(shù)：4101991264936-實(shí)際售價(jià)4853497047335297銷售率22%27%24%60%整體分析白樺林居作為一個(gè)長(zhǎng)線大盤，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)比較系統(tǒng)的建立了支持長(zhǎng)期運(yùn)作的系統(tǒng)和平臺(tái)，也取得了不錯(cuò)的效果?？蛻暨\(yùn)營(yíng)組織——經(jīng)發(fā)俱樂(lè)部（會(huì)員活動(dòng)、經(jīng)發(fā)-牡丹卡）一二手聯(lián)動(dòng)——經(jīng)發(fā)置業(yè)中心（中介）+銷售中心系統(tǒng)的營(yíng)銷活動(dòng)——系列體育賽事、節(jié)假日業(yè)主答謝活動(dòng)品牌運(yùn)營(yíng)——綠絲帶系列活動(dòng)、泰山行動(dòng)、業(yè)主觀察員活動(dòng)對(duì)大盤和長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)，類似體系的建立無(wú)論對(duì)于銷售的支持還是品牌的成長(zhǎng)都具有重大意義。白樺林居綠島09年走勢(shì)08年面對(duì)市場(chǎng)的低迷，經(jīng)發(fā)地產(chǎn)并沒(méi)有采取大力度的折扣措施，顯示出開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)資源積累的一定自信。預(yù)計(jì)09年該項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定，成交價(jià)維持在4900左右；但不排除在特殊情況下，為了應(yīng)對(duì)持續(xù)低迷的市場(chǎng)、鞏固市場(chǎng)份額而采取靈活的價(jià)格策略。綠島組團(tuán)未推出存量在1000套左右，預(yù)計(jì)09年仍會(huì)小批量逐步放出，以穩(wěn)健節(jié)奏梯次消化。對(duì)應(yīng)的推廣活動(dòng)應(yīng)只是保持一定力度，不會(huì)有大的攻勢(shì)。白樺林居綠島基于其市場(chǎng)資源的長(zhǎng)期積累，白樺林居是我們的一個(gè)大塊頭競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手魏瑪公館——綠地集團(tuán)新里品牌位置：鳳城九路與文景路十字西北角。規(guī)模：占地近8萬(wàn)㎡，建筑面積約30萬(wàn)㎡。規(guī)劃：項(xiàng)目共15棟高層，分3期開發(fā)，1、2期共分為8棟18、24層不等的高層剪力墻點(diǎn)板結(jié)合式建筑。有少量商業(yè)。魏瑪公館魏瑪公館以德式魏瑪文化進(jìn)行形象包裝；臺(tái)地空中花園的綠化景觀是該項(xiàng)目一大特色，在西安本地市場(chǎng)上稀有，是該項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)重要砝碼魏瑪公館魏瑪公館已推出產(chǎn)品線構(gòu)成（1#2#3#4#6#8#樓）戶型面積線1居48-70㎡2居70-93㎡3居141-145㎡4居160-168㎡躍層236-326㎡套數(shù)1163414套553套109套64套24套比例%35.6%47.55%9.37%5.5%1.98%產(chǎn)品線解讀產(chǎn)品構(gòu)成呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢(shì)，100-130平米被跳過(guò)，以一、二居面對(duì)自住需求，以享受型三、四居及躍層迎合高端人群。在把握區(qū)域主流人群的同時(shí)，有意針對(duì)城北市場(chǎng)做產(chǎn)品的相對(duì)差異性。魏瑪公館08年3月——9月一期4棟樓清盤，高強(qiáng)度的推廣力度和適時(shí)調(diào)整的價(jià)格成為主要原因，價(jià)格走出了一個(gè)5200-5500-4600的曲線。二期以一期一半的體量開盤，且產(chǎn)品以一居、兩居為主，配合適度調(diào)整的價(jià)格，顯示出對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)。戶型一居二居三居四居躍層面積區(qū)間48-71㎡66-91㎡141-145㎡166-180㎡236-326㎡銷售套數(shù)：10173334891096818實(shí)際售價(jià)48434960495054216490銷售率80%88%100%100%72%魏瑪公館整體分析產(chǎn)品定位向高端，一定程度上細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)；園林景觀求創(chuàng)新，走差異化路線尋求市場(chǎng)突破；文化包裝獨(dú)特，市場(chǎng)形象個(gè)性化；價(jià)格調(diào)整靈活，市場(chǎng)敏感度高；對(duì)經(jīng)開區(qū)住宅市場(chǎng)形象提升起了一定作用；和白樺林居不同，在缺少市場(chǎng)資源積累的條件下魏瑪公館通過(guò)上述一整套營(yíng)銷組合拳打開了市場(chǎng)。魏瑪公館09年走勢(shì)二期存量房源在500套左右，目前得到的信息是09年暫不推售；轉(zhuǎn)而推售三期即地塊最北面的5棟樓其中一部分；；進(jìn)入09年，魏瑪?shù)耐茝V營(yíng)銷活動(dòng)仍會(huì)保持較高的強(qiáng)度，而且其銷售政策也會(huì)保持靈活性；從二期開盤的價(jià)格來(lái)看，以4600元/平米為基礎(chǔ)，仍有下探的可能；綠地后續(xù)項(xiàng)目海珀蘭軒的推廣，會(huì)對(duì)魏瑪有一定促進(jìn)作用。同為外地知名品牌開發(fā)商，客群會(huì)有一定的對(duì)比；品牌已經(jīng)有一定積累；該項(xiàng)目靈活有效的營(yíng)銷組合打法，將對(duì)我們的快速反應(yīng)能力形成挑戰(zhàn)，成為一個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手。雅荷春天——30萬(wàn)平米溫泉社區(qū)區(qū)域一般在售項(xiàng)目——成熟品牌紫薇希望城——30萬(wàn)平米現(xiàn)代時(shí)尚社區(qū)本地及區(qū)域成熟地產(chǎn)品牌，較好的市場(chǎng)資源積累，一定的產(chǎn)品創(chuàng)新，營(yíng)銷水平尚可，項(xiàng)目去化良好。區(qū)域一般在售項(xiàng)目——中小品牌EE國(guó)際海榮名城雙威迎賓廣場(chǎng)長(zhǎng)期在北城發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品理念落后，營(yíng)銷水平低下，受市場(chǎng)影響較大，競(jìng)爭(zhēng)力弱。面對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新、定位差異化的強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力品牌項(xiàng)目，他們將持續(xù)在未來(lái)市場(chǎng)中低迷。相當(dāng)數(shù)量的樓盤推遲上市，為09年北城地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)推波助瀾……近期及09年入市的項(xiàng)目——潛在項(xiàng)目名稱坐落總面積（萬(wàn)㎡）建筑形式容積率面積配比預(yù)計(jì)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格金源御景華府鳳城九路與文景路十字

36高層3.1主力80-90㎡兩居，120-130㎡三居

2009.5認(rèn)購(gòu)價(jià)4300華榮風(fēng)景御園鳳城七路與鳳城八路之間

45板式高層

2.6988㎡兩居145-165㎡三居185㎡四居

08.11月底成交均價(jià)4450中登文景時(shí)代鳳城九路和十路之間

19小高層

3.68以70-88㎡2居為主，其次100-110㎡三居

-4200紫薇風(fēng)尚未央路與鳳城五路十字東北角

24高層小高層

3.24

80-90㎡兩居創(chuàng)新戶型為主

09年4-5月08.12內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)3700海珀蘭軒鳳城九路與文景路十字

13

-

-

-

09年

-香克林小鎮(zhèn)鳳城三路東段

19高層小高層

3.31一批次以90㎡兩居、107-131㎡3居為主

09.春認(rèn)購(gòu)價(jià)4200浪琴灣長(zhǎng)青二路與太華路交匯西南

20小高層高層

2.76認(rèn)購(gòu)房源以75-89㎡兩居136-149㎡三居為主09年4月左右認(rèn)購(gòu)價(jià)4100匯通國(guó)基文景路東側(cè)規(guī)劃路以東鳳城十二路以北108-4--4200-4300潛在項(xiàng)目介紹——匯通國(guó)際名城位置：鳳城十二路以北、文景東路以東；規(guī)模：占地400畝，建筑面積108萬(wàn)平米；規(guī)劃：包含商業(yè)、住宅、公寓、酒店、寫字間；概況：距本案最近的一個(gè)項(xiàng)目，也是綜合體。分為三期開發(fā)。地鐵2號(hào)線在該項(xiàng)目中部穿過(guò)，并在其內(nèi)部設(shè)有一站。

60%住宅內(nèi)部職工消化。預(yù)計(jì)09年4月動(dòng)工，入市價(jià)格可能在4200-4300之間。青海開發(fā)企業(yè)，其可利用的品牌資源有限；帶有單位自建房的性質(zhì)，品質(zhì)感會(huì)有一定不足。地鐵對(duì)其商業(yè)辦公會(huì)有利，但對(duì)住宅可能產(chǎn)生一定不良影響。估計(jì)其拿地成本較國(guó)際城低，成本會(huì)有一定優(yōu)勢(shì)。位置：鳳城九路、鳳城十路和文景路交匯處；規(guī)模：占地150畝，建筑面積36萬(wàn)平米；規(guī)劃：17棟24、26層和30層的高層，2500多戶。特點(diǎn)：英式皇家園林；空中花園，首層私家花園。已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。即將入市項(xiàng)目介紹——金源御景華府位置：城市運(yùn)動(dòng)公園正南邊，與未來(lái)西安市政府隔路相望。規(guī)模：總建筑面積45萬(wàn)平米，約容納2000余戶。規(guī)劃：21棟建筑，18棟為住宅。預(yù)計(jì)一期開發(fā)8棟，其中第一批銷售的為其中5棟，樓層為11、14、18、33。11月29日已開盤，成交約200套。特點(diǎn)：板式結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品以舒適型兩居三居為主，走品質(zhì)路線，浙江華榮集團(tuán)項(xiàng)目。開盤前景觀先行，并以特價(jià)相配合，取得了比較好的效果。

近期入市項(xiàng)目介紹——華榮風(fēng)景御園位置：西安市政府新地址以西，南臨鳳城九路、西臨明光路。規(guī)模：占地91畝，總建筑面積21萬(wàn)平方米。即將入市項(xiàng)目介紹——中登·文景時(shí)代產(chǎn)品無(wú)特色。自07年下半年認(rèn)購(gòu)以來(lái)項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢。開發(fā)公司推廣不積極，還沒(méi)有正式銷售位置：鳳城五路長(zhǎng)青二路之間規(guī)模：占地127畝，凈用地94畝，開發(fā)面積約為24萬(wàn)平方米，1655戶。規(guī)劃：由12棟板式高層、小高層組成。特點(diǎn)：項(xiàng)目采用太陽(yáng)能技術(shù)、中水處理、新風(fēng)系統(tǒng)、科技示范風(fēng)能等技術(shù)，均為西安市乃至陜西省住宅項(xiàng)目中首家采用，并設(shè)立風(fēng)尚科技館進(jìn)行技術(shù)展示。即將入市項(xiàng)目介紹——紫薇風(fēng)尚科技住宅是該項(xiàng)目高舉的大旗，但是項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，標(biāo)榜的風(fēng)尚科技館09年落成的可能性不大，售樓部設(shè)在遠(yuǎn)離項(xiàng)目的太白路。11月底開始選房登記，配合超乎想象的低價(jià)，同時(shí)采取收預(yù)付款的方式，年底回籠資金1個(gè)億。

位置：鳳城九路文景路東規(guī)模：占地約7萬(wàn)平米。綠地集團(tuán)全國(guó)第二例頂級(jí)服務(wù)式公寓。規(guī)劃：一期包括01#、02#、03#、05#、06#住宅樓約5萬(wàn)平米，及沿街、獨(dú)棟商業(yè)等。特點(diǎn)：全球500強(qiáng)品牌裝修打造頂級(jí)豪宅。目標(biāo)是打造西安最貴的住宅。即將入市項(xiàng)目介紹——海珀?蘭軒未來(lái)售價(jià)可能在12000-18000元/平方米之間。曾經(jīng)放出消息08年11月開盤，但是預(yù)計(jì)延至09年，現(xiàn)場(chǎng)售樓部還未開放。對(duì)于這個(gè)精品項(xiàng)目，綠地集團(tuán)會(huì)精心打造。綠地在北城繼續(xù)向豪宅的金字塔尖進(jìn)發(fā)。08年施工進(jìn)度較快，年底大部分在建樓棟均接近封頂。

位置：鳳城三路東段規(guī)模：項(xiàng)目一期占地面積50700平米，建筑面積約20萬(wàn)平米，由小高層和高層組成，戶型范圍90-200㎡。特點(diǎn)：社區(qū)總體規(guī)劃采用英倫小鎮(zhèn)風(fēng)貌，建筑立面以暗紅色面磚為主，屋面采用坡頂形式。形象推廣訴求原味英倫紳士生活。即將入市項(xiàng)目介紹——香克林小鎮(zhèn)從案名到文化包裝，北城項(xiàng)目開始走個(gè)性化的路子位置：長(zhǎng)青二路與太華路交匯西南規(guī)模：13棟樓，共1970余戶，停車位800左右，規(guī)劃：小區(qū)整體布局基本為中軸對(duì)稱。建筑結(jié)構(gòu)為框剪，層高3米，凈高2.8米，公攤率根據(jù)結(jié)構(gòu)不同為14%到20%不等，樓間距最小35米，其中樓王位置間距為79米。特點(diǎn)：建筑分布前低后高，呈現(xiàn)出天際線效果；以社區(qū)綠地為參照系數(shù)進(jìn)行樓體自身姿態(tài)調(diào)整，使大多數(shù)房朝向和視野良好。形象推廣訴求國(guó)際化生活社區(qū)。即將入市項(xiàng)目介紹——浪琴灣項(xiàng)目售樓部設(shè)在雅荷春天底商，已經(jīng)開始蓄客，但是效果不好。潛在及新開項(xiàng)目小結(jié)多為開發(fā)商第二個(gè)或多個(gè)新開項(xiàng)目，在區(qū)域市場(chǎng)有一定品牌積累項(xiàng)目普遍有一定創(chuàng)新或包裝注重差異化的區(qū)隔08年北城項(xiàng)目在弱市中營(yíng)銷策略顯示出靈活性，對(duì)市場(chǎng)具有一定適應(yīng)能力……潛在及新開項(xiàng)目加強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，已經(jīng)跳出老北城項(xiàng)目的形象位置：華遠(yuǎn)君城地處大明宮中央居住區(qū)核心區(qū)域。規(guī)模：總占地300畝（約20萬(wàn)平方米），總建筑面積82萬(wàn)平方米，分五期開發(fā)，項(xiàng)目一期現(xiàn)已啟動(dòng)。規(guī)劃：一期由4棟板塔結(jié)合的高層和3層的裙樓商業(yè)組成，住宅共1378戶，高板18層2梯3戶，塔樓32層3梯5戶主力戶型83—98㎡。項(xiàng)目配套完善，配有會(huì)所和商業(yè)，并配備大型景觀組團(tuán)。08年11月29日開盤，成交約65套。特點(diǎn)：國(guó)外知名規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)；產(chǎn)品包裝到位；綠色健康住宅。08年品牌推廣力度不夠，推廣形式較為單一，且開盤價(jià)格具有一定抗性，開盤業(yè)績(jī)不是很理想

。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹——華遠(yuǎn)君城位置：北二環(huán)以內(nèi)，緊鄰文景路。規(guī)模：占地44畝，建面12萬(wàn)平米，由4棟高層組成。規(guī)劃：小區(qū)打造落差達(dá)3.8米的坡地，中庭景觀巧用坡地特色，以西班牙特色景墻、西班牙風(fēng)情鐘塔作為本區(qū)兩端的主軸中心。中間以8000平米雕塑噴泉水景、景觀平臺(tái)及休閑廣場(chǎng)串聯(lián)全區(qū)延續(xù)的休閑氣息。特點(diǎn)：形象包裝較好；引入西班牙風(fēng)格園林景觀，同時(shí)在水景資源相對(duì)匱乏的紅廟坡板塊塑造8000㎡的中央水景。項(xiàng)目宣傳推廣主打水景園林，“水主北城”，近期促銷力度比較大。項(xiàng)目所在區(qū)域外圍特色項(xiàng)目介紹——?jiǎng)P躍圣地亞哥09年市場(chǎng)供應(yīng)量面臨偏大的風(fēng)險(xiǎn)。保守的價(jià)格將會(huì)是很多項(xiàng)目的選擇。老盤后期陸續(xù)推出，新盤不斷涌現(xiàn)。盤面以中小規(guī)模為主。項(xiàng)目定位以中端為主，有向中高端及高端轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。供給特征08年城北板塊很多項(xiàng)目都推遲了上市時(shí)間，使得這部分供應(yīng)量轉(zhuǎn)入09年；此外08年的銷售不暢使得當(dāng)年上市的部分供應(yīng)面積轉(zhuǎn)為存量面積進(jìn)入09年。估計(jì)經(jīng)開區(qū)轉(zhuǎn)入09年供應(yīng)的面積在30萬(wàn)平方米左右09年北城住宅建設(shè)計(jì)劃約279萬(wàn)平方米（其中經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)約110萬(wàn)平方米），占供應(yīng)總量的20.44%，與08年相比，計(jì)劃供應(yīng)面積基本持平。09年北城住宅市場(chǎng)供給研判序號(hào)項(xiàng)目名稱開發(fā)單位項(xiàng)目地點(diǎn)占地面積（畝）建設(shè)規(guī)模（萬(wàn)㎡）總投資（億元）09年計(jì)劃開工面積（萬(wàn)㎡）城北合計(jì)2558.49562.47161.36169.271住宅樓西安元豐實(shí)業(yè)公司東元西路64.0018.586.509.582雅荷納帕藍(lán)灣西安新大陸集團(tuán)雅荷房地產(chǎn)開發(fā)公司未央湖100.009.403.294.403浪琴灣西安市城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司鳳城五路121.4420.247.0813.244彩云郡陜西萬(wàn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司東元西8號(hào)65.3012.784.472.005興盛園西安建源房地產(chǎn)有限公司鳳城五路262.0041.8211.509.006愿景花園西安愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常青路109.0013.593.818.597紫薇·希望城西安希望城置業(yè)有限公司鳳城五路東段136.9031.4611.0112.46經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)

1699.85414.60113.70110.008翡翠國(guó)際城海榮地產(chǎn)鳳城二路60.0032.0011.2016.009華榮·風(fēng)景御園陜西名都置業(yè)有限公司鳳城八路200.0040.0014.0010.0010白樺林間西安經(jīng)發(fā)地產(chǎn)有限公司鳳城九路319.0065.0010.0011.0011綠地國(guó)際城上海綠地集體西安北城實(shí)業(yè)有限公司鳳城九路190.0040.0014.0015.0012鳳城家園深圳粵華投資集團(tuán)有限公司鳳城八路213.0062.0015.0020.0013萬(wàn)華園西安萬(wàn)勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鳳城六路35.2510.002.005.0014紫薇風(fēng)尚陜西格瑞達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鳳城五路127.8023.606.0010.0015富苑陽(yáng)光小區(qū)陜西領(lǐng)先實(shí)業(yè)有限公司鳳城一路24.807.001.507.0016首創(chuàng)國(guó)際城西安首創(chuàng)新開置業(yè)有限公司鳳城十一路530.00135.0040.0016.00北城發(fā)展空間遼闊，孕育出眾多個(gè)性鮮明的新生代項(xiàng)目；除了價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)在更多的層面上展開……粉墨登場(chǎng)，北城地產(chǎn)舞臺(tái)越來(lái)越精彩！城北地產(chǎn)規(guī)劃、園林、配套等小結(jié)雅荷、海榮、中登等本地房企長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)北城，培育出一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)；經(jīng)發(fā)、紫薇等重量級(jí)本地房企開始布局北城，北城房地產(chǎn)市場(chǎng)開始成長(zhǎng)；綠地、華榮、華遠(yuǎn)等外埠品牌房企搶灘北城，提升北城市場(chǎng)的整體品質(zhì)。北城自2005年后才逐漸進(jìn)入相對(duì)成熟、系統(tǒng)的開發(fā)、營(yíng)銷模式，區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目稀缺。2007年綠地魏瑪公館入市，拉開了北城高品質(zhì)項(xiàng)目爭(zhēng)艷北城的序幕。原有項(xiàng)目對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)及地緣資源的利用相對(duì)落后，地?zé)釡厝Y源是在05年后，被個(gè)別項(xiàng)目作為社區(qū)配套資源進(jìn)行引入。景觀體系的運(yùn)用在05年之前沒(méi)有亮點(diǎn)，雅荷春天于05年在北城第一個(gè)引入園林景觀營(yíng)造。北城地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始在產(chǎn)品品質(zhì)、園林景觀、社區(qū)配套、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格等層面逐漸進(jìn)行著全方位提升，產(chǎn)品即將進(jìn)入迅速升級(jí)階段。城北地產(chǎn)營(yíng)銷、物業(yè)等小結(jié)傳統(tǒng)上北城項(xiàng)目營(yíng)銷手法單一，推廣力度、推盤強(qiáng)度均弱于城東、城南區(qū)域。但是隨著品牌房企入主、競(jìng)爭(zhēng)加劇，北城項(xiàng)目的營(yíng)銷水準(zhǔn)迅速提升。物業(yè)服務(wù)、社區(qū)配套等軟硬件相對(duì)落后于城東、城南區(qū)域，但利君V時(shí)代引入戴德梁行；香克林小鎮(zhèn)引入第一太平戴維斯；賽高國(guó)際街區(qū)引入英國(guó)衡信柏迪；EE國(guó)際引入高力物業(yè)等舉措，在改變著北城的生活品質(zhì)……

攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義競(jìng)爭(zhēng)客群經(jīng)緯西安人文化特點(diǎn)南，傳統(tǒng)歷史文化的因循和復(fù)興北，現(xiàn)代多元文化的拓展和創(chuàng)新南城承載著西安歷史文化的主體，多教育、旅游從業(yè)者北城作為新興區(qū)域，除大明宮外多為現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，更趨于現(xiàn)代西安人性格特點(diǎn)以古為榮/好客重禮/內(nèi)斂堅(jiān)強(qiáng)簡(jiǎn)單思維、做事粗率生活中簡(jiǎn)樸、精于算計(jì)閑散悠閑、行動(dòng)遲緩西安是聞名古都，有深厚的歷史傳承，也是西部開發(fā)的前沿，這些歷史傳統(tǒng)和地理特點(diǎn)在西安人的性格中都能找到痕跡西安人消費(fèi)特點(diǎn)家庭設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)增長(zhǎng)一馬當(dāng)先。居住消費(fèi)支出提速。受價(jià)格上漲影響，食品支出有所增長(zhǎng)。精品意識(shí)增強(qiáng)，衣著消費(fèi)加速。出行方式多樣化，通訊費(fèi)用增加。教育費(fèi)用居高不下，文化娛樂(lè)消費(fèi)支出猛增。醫(yī)療保健支出下降。入市心態(tài)放緩買賣遇冷

消費(fèi)觀念生變租賃升溫低樓層低密度備受青睞

中小戶型房屋重新受寵西安人住房消費(fèi)特點(diǎn)西安的城市、西安人的文化、西安人的性格成就了西安住宅市場(chǎng)客群的特點(diǎn)……住宅市場(chǎng)客群淺析城南樓盤的客群中高素質(zhì)的外地人占有一定比例，同時(shí)投資客戶的比例也比其他區(qū)域稍大。西安住宅市場(chǎng)以地緣性客群為主角，自住型客戶比例很大。而省內(nèi)資源型城市中的老板更偏愛北城的項(xiàng)目，是北城項(xiàng)目普遍重視的客群。區(qū)域發(fā)展及大地產(chǎn)品牌進(jìn)入拉動(dòng)(強(qiáng)購(gòu)買力客群)多以投資型客戶為主(高端客群)占據(jù)文脈優(yōu)勢(shì)具有強(qiáng)勁的客戶吸納力(強(qiáng)購(gòu)買力客群)區(qū)域發(fā)展強(qiáng)勁大量吸納陜北、西北客群新興的區(qū)域自然資源優(yōu)越長(zhǎng)久以來(lái)的南城優(yōu)勢(shì)形成客群高聚集區(qū)域以下為經(jīng)開區(qū)若干樓盤樣本綜合分析購(gòu)房客戶地域構(gòu)成客戶來(lái)源西安其他區(qū)域北郊陜北省內(nèi)其他地區(qū)外省及外籍占比

25%

60%

7%

3%

5%相比較其他成熟區(qū)域，地緣購(gòu)房客戶比例偏低。外地客戶尤其是陜北客戶比例相對(duì)較大。經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目客戶分析購(gòu)房客戶職業(yè)分布職業(yè)私企老板企業(yè)高管企業(yè)中層企業(yè)職員自由職業(yè)政府機(jī)關(guān)其他占比30%10%10%20%15%10%5%企業(yè)人士中中低層占比重高，顯示出區(qū)域市場(chǎng)的中低端特征；私企業(yè)主占據(jù)較大份額，顯示出區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段，另外陜北各種老板對(duì)本區(qū)域認(rèn)同較好。在經(jīng)開區(qū)的現(xiàn)售的項(xiàng)目中公務(wù)員比例沒(méi)有預(yù)先設(shè)想的多，原因有可能是政府公務(wù)員隱身購(gòu)房，也可能是其他目前不好判斷的原因。經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目客戶分析購(gòu)房客戶年齡構(gòu)成年齡段25歲以下25—35歲35—45歲45歲以上占比

10%35%

50%

5%購(gòu)房主力仍然以中青年為主。經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目客戶分析經(jīng)開區(qū)住宅項(xiàng)目客戶分析區(qū)域原住民市場(chǎng)購(gòu)買力有限，以及固有觀念影響，城市其他城區(qū)，尤其是外地客戶份額偏大；區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)慶油田的存在使陜北資源型客戶認(rèn)同感較強(qiáng)；置業(yè)人群長(zhǎng)期以中低端消費(fèi)為主，需求結(jié)構(gòu)單一；客群綜合分析伴隨著區(qū)域發(fā)展提速，外來(lái)人口加速職場(chǎng)形成，未來(lái)幾年市場(chǎng)需求可望較快擴(kuò)張，產(chǎn)品需求隨之多樣化；政府北遷、地鐵建設(shè)等幾大利好刺激了區(qū)域市場(chǎng)，未來(lái)經(jīng)開區(qū)將吸引更多的本市購(gòu)房客群；中高端置業(yè)人群將持續(xù)增長(zhǎng)，住宅消費(fèi)逐漸呈現(xiàn)梯級(jí)特征。本案目標(biāo)客群鎖定……按照收入水平和文化層次兩個(gè)指標(biāo)，以低、中、高三個(gè)水平層次，可將社會(huì)購(gòu)買人群劃分為9個(gè)組群：高收入、高文化的貴族階層：數(shù)量很少，即使有也是項(xiàng)目后期大戶型的購(gòu)買者。高收入、中文化的社會(huì)精英階層：數(shù)量不多，但是購(gòu)買力強(qiáng)，落定迅速，是本案大戶型的主要購(gòu)買者，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為自住型。高收入、低文化的暴發(fā)戶階層：數(shù)量少，購(gòu)買力強(qiáng)，市場(chǎng)跟進(jìn)心理強(qiáng)，看重社區(qū)的品牌和購(gòu)買人群，以顯示身份。針對(duì)本案，來(lái)自陜北等地區(qū)的這部分客戶不可忽視。中收入、高文化的知識(shí)英才階層：是最核心的階層，規(guī)模最大，是我們項(xiàng)目的主力戶型的主要購(gòu)買者。中收入、中文化的白領(lǐng)階層：隨著項(xiàng)目形象的樹立，項(xiàng)目品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，這部分人群增加較快，潛力較大。中收入、低文化的普通市民階層：數(shù)量少，起作用是補(bǔ)充性的，是小戶型的購(gòu)買者。低收入、高文化的前衛(wèi)階層：是項(xiàng)目品牌與生活方式的擁躉者，年齡在30歲以下，收入不高，但是年輕、前衛(wèi)、新潮，追求新的生活方式，屬于超前消費(fèi)一族。對(duì)本案而言，占有一定比例，購(gòu)買動(dòng)機(jī)為過(guò)渡型。低收入、中文化的清貧工薪階層：低收入、低文化的社會(huì)底層。住宅購(gòu)買人群分析本案住宅客群本案的主流購(gòu)買人群以中收入階層構(gòu)成，在銷售前期陜北等外地的高收入人群會(huì)占有一定比例，但是隨著項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程的推進(jìn)，區(qū)域環(huán)境的改善、區(qū)域利好因素兌現(xiàn)日期的臨近，北城逐步為西安市人群接受和追捧，外地客群的比例會(huì)逐步減少?，F(xiàn)階段低收入但是高文化有發(fā)展空間的人群，是本案客群的重要補(bǔ)充。目標(biāo)客群分析

年齡以25—40歲為主，占據(jù)最大比例。有些在年輕時(shí)購(gòu)置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候，有些人原來(lái)是和父母生活需要獨(dú)立門戶，有些人在創(chuàng)業(yè)階段租住房，在有了一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后實(shí)現(xiàn)自己的安居理想。這部分人大部分是上世紀(jì)七十年代出生或八零后，家庭負(fù)擔(dān)較小，年輕人置業(yè)時(shí)父母會(huì)給予無(wú)私的幫助。職業(yè)構(gòu)成：企業(yè)決策層、企業(yè)管理層、私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員以及醫(yī)生、律師、會(huì)計(jì)師等高收入的專業(yè)人士為主教育背景：大多受過(guò)高等教育，價(jià)值觀念新，追逐潮流市場(chǎng)，崇尚生活個(gè)性化，講求居住的文化氛圍和高尚品位。收入情況：本案一期以81—90平方米二居、122—139平方米三居為主力戶型，占所推售套數(shù)的85%以上，這部分戶型的總價(jià)約在35萬(wàn)—60萬(wàn)之間，這樣的總價(jià)對(duì)年收入6萬(wàn)—15萬(wàn)的家庭來(lái)說(shuō)是可以接受的。按照20年的貸款年限計(jì)，我們的客戶若選擇貸款，月供為2000元—4000元，這樣的還款額度承受壓力不大。家庭年收入6萬(wàn)—15萬(wàn)的客戶將占有最大的比例。居住情況：多數(shù)人選擇與父母或子女同住，次之是二人世界。購(gòu)房人性格特征：工作壓力大、生活節(jié)奏快、閑暇時(shí)間短，因而對(duì)家居的舒適比較看重，關(guān)注自然環(huán)境，注重環(huán)保；事業(yè)處于上升階段，有較大發(fā)展空間，堅(jiān)持著人生追求；追求生活情趣和格調(diào)，“小資情調(diào)”比較明顯；眼界開闊，思維活躍，有能力有品位關(guān)注生活品質(zhì)；對(duì)藝術(shù)敏感；關(guān)注公共事業(yè)；考慮社區(qū)環(huán)境和居住的社會(huì)地位象征意義；希望給家庭一個(gè)安全、舒適的生活環(huán)境；關(guān)心老人和孩子的生活。日常高度緊張的工作，下班后非常需要一個(gè)足以放松的空間，靜謐舒適的居所是他們理想的修生養(yǎng)息之處。受過(guò)高等教育，收入豐厚，因此對(duì)生活要求與眾不同，高格調(diào)的生活是他們追求的。交友廣泛，他們需要在到訪的客人面前展示社區(qū)和家居的品位，以體現(xiàn)主人的身份和地位。對(duì)舶來(lái)的生活情調(diào)和消遣方式情有獨(dú)鐘，以示附庸風(fēng)雅?；氐郊襾?lái)也許還要處理公務(wù)。工作繁忙，閑暇時(shí)享受生活，無(wú)意打理家中事務(wù)，所以周到細(xì)致的家居服務(wù)是必要的。家庭觀念強(qiáng)，對(duì)子女的教育及成長(zhǎng)尤為關(guān)心，希望能讓子女受到良好的教育。對(duì)投資客和過(guò)渡型客戶而言，社區(qū)的保值增值更為重要，社區(qū)環(huán)境好，物業(yè)服務(wù)周到，會(huì)所和生活配套設(shè)施齊全利于房產(chǎn)增值。目標(biāo)客群的生活需求市場(chǎng)多家地產(chǎn)品牌搶灘北城北城住宅進(jìn)入品質(zhì)提升期，競(jìng)爭(zhēng)在多層面展開08市場(chǎng)放量推遲，加劇09競(jìng)爭(zhēng)客群以中等收入者居多，對(duì)于城市生活配套的需求加劇城市中心北移為北城住宅市場(chǎng)提供了突破點(diǎn)區(qū)域呼喚與之發(fā)展相匹配的代表項(xiàng)目高舉區(qū)域大旗

攻略執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義競(jìng)爭(zhēng)客群經(jīng)緯攻略，始于省身

執(zhí)行理想圈層機(jī)遇演義競(jìng)爭(zhēng)客群省身經(jīng)緯首創(chuàng)國(guó)際城位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城十一路以北，北繞城公路以南。東臨文景路東側(cè)規(guī)劃路北端，南鄰鳳城十一路，西鄰文景路，北臨繞城公路。北距未來(lái)西安火車站1.2公里，東距市政府新址1公里，與西安第一條地鐵—2號(hào)線張家堡站對(duì)望，與西安城市運(yùn)動(dòng)公園北線直線距離1公里。地處集居住、行政、辦公、體育、商業(yè)、文化功能的城市副中心——未央新城腹地。遠(yuǎn)期發(fā)展看好，現(xiàn)狀荒涼客群對(duì)項(xiàng)目位置的感受很容易流為“偏遠(yuǎn)”目前項(xiàng)目周邊配套極度缺乏：支持出行的公交線路僅西開公司為起點(diǎn)的3條；銀行餐飲等生活配套設(shè)施集中在鳳城5路以南。在區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，位置最靠北，對(duì)城市運(yùn)動(dòng)公園的利用度相對(duì)其它項(xiàng)目較弱。占地35.59萬(wàn)平方米總建筑面積168.99萬(wàn)平米其中地上建筑面積135.24萬(wàn)平方米，地下建筑面積33.75萬(wàn)平方米地上建筑面積包括92.98萬(wàn)平方米住宅、0.45萬(wàn)配套（幼兒園）、41.81萬(wàn)商業(yè)公建容積率3.8建筑密度28.75%住宅戶數(shù)9736戶（以上數(shù)值據(jù)2008年8月21日總規(guī)劃圖取得）規(guī)劃感受集多種城市功能——新興區(qū)域新生潮流，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升郊區(qū)規(guī)模化大盤——大盤的信譽(yù)、質(zhì)量，可信高容積率——高度聚集城市繁華大體量公建——超強(qiáng)城市吸引力萬(wàn)人居住的城鎮(zhèn)——郊區(qū)化生活方式成為不可逆轉(zhuǎn)的潮流，利于社區(qū)文化的形成一個(gè)形象躍然而出……城市綜合體豪布斯卡是一個(gè)全新的生活系統(tǒng)，為滿足人們休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、居住、商務(wù)、旅游、社交、文化等各種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求而專業(yè)打造，是集假日酒店、公寓、大型停車場(chǎng)、休閑娛樂(lè)餐飲購(gòu)物街區(qū)、會(huì)所、廣場(chǎng)、公園于一體的城市建筑群和一站式多元化情景化的優(yōu)質(zhì)生活空間。城市綜合體——HOPSCA一般位于城市中心，有足夠的空間實(shí)現(xiàn)龐大的建筑規(guī)模，有大面積的景觀綠化帶，有快速便捷的交通網(wǎng)脈作為城市樞紐，并有業(yè)態(tài)業(yè)種齊全的商業(yè)配套以及高尚多元的文化品位HOPSCA，源于巴黎拉德芳斯，興于紐約曼哈頓豪布斯卡（HOPSCA）是英文單詞HOTEL（酒店）、OFFICE（寫字樓）、PARKING（停車場(chǎng)）SHOPPING（綜合購(gòu)物中心）、CONVENTION（娛樂(lè)空間）、APARTMENT（國(guó)際公寓）首字母的縮寫，最先于1986年誕生在法國(guó)巴黎的拉德芳斯，后興于紐約之心臟——曼哈頓，東京之核心——六本木。日本——六本木紐約——曼哈頓巴黎——拉德芳斯城市綜合體首創(chuàng)國(guó)際城——西安

執(zhí)行理想經(jīng)緯圈層機(jī)遇演義競(jìng)爭(zhēng)客群省身解讀

產(chǎn)品解讀——城市綜合體HOPSCA商業(yè)41.81萬(wàn)平方米酒店3.84萬(wàn)寫字樓3.56萬(wàn)辦公大樓4.14萬(wàn)SHOPPINGMALL6.25萬(wàn)底商2.0萬(wàn)SOHO公寓4.46萬(wàn)酒店式公寓5.02萬(wàn)公寓12.54萬(wàn)住宅93.43萬(wàn)（92.98萬(wàn)住宅+0.45萬(wàn)幼兒園）公建部分廣場(chǎng)總建筑面積：168.99萬(wàn)平方米其中地上135.24萬(wàn)平方米本案運(yùn)作過(guò)程中市場(chǎng)環(huán)境的變化作如下解讀政府實(shí)施搬遷，地鐵試運(yùn)行，城北板塊成為最熱焦點(diǎn)；房地產(chǎn)供應(yīng)量迅速增大，中小開發(fā)公司跟進(jìn)；與政府關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的企業(yè)率先遷入，辦公氛圍逐漸濃厚，影響力擴(kuò)大，生活配套設(shè)施紛紛上馬；區(qū)域成交價(jià)格超過(guò)全市平均價(jià)；客群中市內(nèi)客戶比例明顯加大。區(qū)域影響力繼續(xù)擴(kuò)大，向東、西、北方向發(fā)展，區(qū)域成為名副其實(shí)的城市副中心；地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加??；職場(chǎng)豐富，市政配套設(shè)施相當(dāng)完善；區(qū)域價(jià)格進(jìn)一步提升；高端客群的比例不斷加大。運(yùn)作后期政府北遷、北客運(yùn)站、地鐵2號(hào)線規(guī)劃公布，城北開始受到城市關(guān)注；實(shí)力型開發(fā)公司進(jìn)駐開發(fā)城北市場(chǎng)；職場(chǎng)只在鳳城五路以南存在，本案周邊沒(méi)有職場(chǎng)；區(qū)域成交均價(jià)低于全市均價(jià)；客群以城北和陜北客戶為主。運(yùn)作初期運(yùn)作中期2009年5月——初露崢嶸13萬(wàn)平方米住宅一期：施工范圍總建筑面積樓高總套數(shù)開工時(shí)間正負(fù)0時(shí)間封頂時(shí)間交付時(shí)間A3、A5、A6、A7、A8號(hào)樓五棟住宅約13萬(wàn)平米34層約1326套2008年10月31日一期戶型配比如下一期產(chǎn)品分析

一居二居三居合計(jì)637581-90109二居合計(jì)122-139145三居合計(jì)套數(shù)3434952341020238342721326套數(shù)比3%3%72%3%77%18%3%21%100%面積214225508828137069667930824493035751134572面積比2%2%66%3%72%23%4%27%100%（注：上表數(shù)據(jù)依據(jù)08-10-15建筑施工圖估算）一期位于整個(gè)社區(qū)最南端，為客戶相對(duì)容易矚目的區(qū)域，從工程形象展示和入住示范效應(yīng)來(lái)說(shuō)都是對(duì)整個(gè)運(yùn)作周期有利的。一期產(chǎn)品分析除南向兩居外，大部分兩居、三居戶型均配置入戶花園，這種彈性空間增加了客戶利益點(diǎn)，提升了一期產(chǎn)品的整體性價(jià)比。一期產(chǎn)品分析一期產(chǎn)品線主要為兩居和三居，少量一居。兩居中以90平米緊湊型產(chǎn)品為主；3居以122-139平米經(jīng)濟(jì)型為主。入市產(chǎn)品構(gòu)成便于項(xiàng)目平價(jià)啟動(dòng)，撬動(dòng)中端市場(chǎng)形成熱銷。一期產(chǎn)品分析

執(zhí)行理想經(jīng)緯圈層機(jī)遇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客群省身解讀認(rèn)知1、品牌地產(chǎn)傾心力作，西安國(guó)際城系出名門。2、國(guó)際城產(chǎn)品線西安落地，各城市呼應(yīng)借力。3、169萬(wàn)平方米體量市場(chǎng)刮目，影響力大。4、綜合體性質(zhì)使項(xiàng)目具備成為區(qū)域中心的強(qiáng)勢(shì)條件。5、地塊方正，便于規(guī)劃。6、樓體設(shè)計(jì)挺拔俊朗，易于形象出位。7、項(xiàng)目交通網(wǎng)線發(fā)達(dá)，市政道路體系圍繞，西安第一條地鐵周邊。SWOT分析優(yōu)勢(shì)SWOT分析劣勢(shì)1、容積率高出區(qū)域平均水平，阻礙打造項(xiàng)目高品質(zhì)形象。2、國(guó)際城是首創(chuàng)在西安第一個(gè)項(xiàng)目，品牌知名度尚未打開。3、目前周邊生活配套設(shè)施匱乏，區(qū)域現(xiàn)狀荒涼。4、與南北主干道未央路和地鐵站有一定距離。5、開工較晚，是遠(yuǎn)期樓花，不利于客戶建立信心。6、拔高樓高，弱化了產(chǎn)品線的天際線效果。7、公共交通少，客戶抵達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)不方便。SWOT分析威脅1、現(xiàn)階段市場(chǎng)萎靡、客戶觀望心態(tài)重。2、城北的樓盤數(shù)量?jī)H次于城南，樓盤多競(jìng)爭(zhēng)多，區(qū)域內(nèi)有些項(xiàng)目因08年成交

量銳減推遲入市時(shí)間或放緩?fù)票P速度，將08年的放量轉(zhuǎn)移至09年，加劇09

年的競(jìng)爭(zhēng)。3、按照計(jì)劃，09年4月中旬售樓部交付使用，09年4月底或5月初開盤，現(xiàn)場(chǎng)

蓄客時(shí)間短。4、一期主力產(chǎn)品戶型與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同質(zhì)化。5、目前北郊在西安人心目中的形象欠佳，北城形象需隨著城市改造效果的顯

現(xiàn)逐步改善，但仍需要時(shí)日。6、區(qū)域內(nèi)自封“國(guó)際化社區(qū)”、異國(guó)情調(diào)的項(xiàng)目已然存在，但沒(méi)有產(chǎn)生較大

影響，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)“國(guó)際化”產(chǎn)生審美疲勞，國(guó)際城產(chǎn)品