房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

項(xiàng)目管理體系的建立與實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

項(xiàng)目管理體系的建立與實(shí)施1項(xiàng)目管理的內(nèi)容：設(shè)計(jì)控制計(jì)劃管理報(bào)批報(bào)建管理拆遷管理材料設(shè)備的采購(gòu)管理工程造價(jià)管理施工管理房屋交接與保修管理——是廣義上的項(xiàng)目全程生產(chǎn)管理項(xiàng)目管理的內(nèi)容：設(shè)計(jì)控制2工程管理的必要性設(shè)計(jì)的邊際效益最大。占成本比例最大。與之聯(lián)系的部門最多最容易出問(wèn)題。最難以管理：事情最多，人數(shù)最多，理由最多

趟過(guò)這個(gè)雷區(qū)，就算勝利在望了工程管理的必要性設(shè)計(jì)的邊際效益最大。3一、項(xiàng)目管理方針、目標(biāo)

管理方針

嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度，按照項(xiàng)目總體計(jì)劃嚴(yán)格工程資金、工期、質(zhì)量控制，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)供方和工程的管理。管理目標(biāo)

1、明確業(yè)務(wù)流程，完善管理體系，管理制度覆蓋率達(dá)到100%。2、所開發(fā)的項(xiàng)目品牌具有較高的知名度和美譽(yù)度，逐步形成具有符合公司實(shí)際的項(xiàng)目成功開發(fā)模式；3、項(xiàng)目利潤(rùn)率高于區(qū)域市場(chǎng)平均利潤(rùn)率；4、項(xiàng)目的造價(jià)、質(zhì)量等指標(biāo)優(yōu)于市場(chǎng)同類項(xiàng)目；5、

工程完成主體，

工程確保開工；

工程1#樓完成，具備入住條件。

一、項(xiàng)目管理方針、目標(biāo)管理方針4企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方針、目標(biāo)項(xiàng)目管理方針、目標(biāo)項(xiàng)目供方管理項(xiàng)目施工管理項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理項(xiàng)目研發(fā)管理項(xiàng)目計(jì)劃管理項(xiàng)目管理測(cè)量、分析、改進(jìn)項(xiàng)目造價(jià)管理項(xiàng)目采購(gòu)管理二、項(xiàng)目管理體系企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目管理方針、目標(biāo)項(xiàng)目管理測(cè)量、分析、改進(jìn)二、項(xiàng)5例：工程管理體系圖例：工程管理體系圖6三研發(fā)管理1、研發(fā)流程圖2、市場(chǎng)調(diào)查管理辦法3、項(xiàng)目可行性研究控制程序4、房地產(chǎn)評(píng)估和決策控制程序5、研發(fā)經(jīng)費(fèi)預(yù)算與使用規(guī)定三研發(fā)管理1、研發(fā)流程圖7四、設(shè)計(jì)管理1、委托設(shè)計(jì)單位控制辦法2、《設(shè)計(jì)任務(wù)書》編制規(guī)定3、設(shè)計(jì)過(guò)程控制管理辦法4、設(shè)計(jì)評(píng)審控制程序5、設(shè)計(jì)變更管理辦法6、設(shè)計(jì)測(cè)量、分析與改進(jìn)控制程序四、設(shè)計(jì)管理1、委托設(shè)計(jì)單位控制辦法8示例1：設(shè)計(jì)過(guò)程控制辦法實(shí)行事中控制內(nèi)容提要：1、總工辦負(fù)責(zé)建立并嚴(yán)格貫徹實(shí)施本辦法。2、總工辦應(yīng)每周二次定期與設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，了解設(shè)計(jì)進(jìn)度和需要補(bǔ)充、明確的地方，必要時(shí)可到設(shè)計(jì)單位實(shí)地了解。3、當(dāng)設(shè)計(jì)內(nèi)容有變更，如本公司提出新的設(shè)計(jì)要求時(shí)，需要補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，總工辦應(yīng)與設(shè)計(jì)單位及時(shí)簽署。4、如果設(shè)計(jì)單位無(wú)法按合同完成，總工辦主任要及時(shí)將情況反饋給分管副總經(jīng)理。5、設(shè)計(jì)期間，總工辦要及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄雙方往來(lái)的內(nèi)容，記錄是雙方出現(xiàn)糾紛的原始證據(jù)。

示例1：設(shè)計(jì)過(guò)程控制辦法實(shí)行事中控制9示例2：設(shè)計(jì)變更管理要做可行性評(píng)審要有獎(jiǎng)懲措施要有事后統(tǒng)計(jì)與改進(jìn)示例2：設(shè)計(jì)變更管理要做可行性評(píng)審10五、項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批手續(xù)管理?xiàng)l件、費(fèi)用、時(shí)間限制五、項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批手續(xù)管理?xiàng)l件、費(fèi)用、時(shí)間限制11六、工程施工管理工程施工管理包括對(duì)工程管理人員的管理和對(duì)業(yè)務(wù)流程的管理兩個(gè)方面。1、對(duì)工程管理人員的管理所制定的相關(guān)文件有：《人力資源管理手冊(cè)》相關(guān)部分《工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員崗位責(zé)任制》《工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員基本要求》《工程管理日記》《工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員考核辦法》

六、工程施工管理工程施工管理包括對(duì)工程管理人員的管理和對(duì)業(yè)務(wù)122、對(duì)業(yè)務(wù)流程的管理《供方管理手冊(cè)》中〈施工單位管理辦法〉、〈工程監(jiān)理公司控制辦法〉；《工程量測(cè)量與簽證管理辦法》《設(shè)計(jì)變更管理辦法》《施工企業(yè)質(zhì)量考核獎(jiǎng)懲辦法》《項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)安全文明管理辦法》《配套工程成本控制辦法》《項(xiàng)目技術(shù)資料管理辦法》《工程管理例會(huì)制度》七、材料設(shè)備采購(gòu)管理八、工程造價(jià)管理2、對(duì)業(yè)務(wù)流程的管理《供方管理手冊(cè)》中〈施工單位管理辦法〉、13例：工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員基本要求1．嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)管理制度，認(rèn)真履行本崗位職責(zé)。2．每天堅(jiān)持寫《工程管理日記》。3．日事日畢，每天下班后和節(jié)假日自覺加班。4．深刻理解“互利的供方關(guān)系”，正確處理與施工單位和工程監(jiān)理單位的關(guān)系。5．任何時(shí)候、任何人、任何情況都嚴(yán)禁接受施工單位和工程監(jiān)理單位的任何宴請(qǐng)、禮品、禮金、有價(jià)證券、購(gòu)物券等；6．按時(shí)參加圖紙會(huì)審、工程管理例會(huì)，不遲到、不早退，積極發(fā)言，嚴(yán)守會(huì)議秘密，不散播、傳播任何未經(jīng)正式的消息。7．服從領(lǐng)導(dǎo)，按時(shí)完成本職工作和領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。8．積極配合其他部門的工作。不推委，不拖延。9．對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理工作，提出改進(jìn)意見或建議。10．在對(duì)外交往中，遵守公司禮儀，展示公司形象。例：工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員基本要求1．嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)管理制度，14七、采購(gòu)管理

工程材料與設(shè)備招標(biāo)管理工程材料與設(shè)備驗(yàn)收管理材料與設(shè)備供方管理—現(xiàn)場(chǎng)交付，沒有庫(kù)存管理—新材料信息與使用的可行性—多方的評(píng)審、評(píng)價(jià)

七、采購(gòu)管理工程材料與設(shè)備招標(biāo)管理15八、八造價(jià)管理與工程款撥付全程造價(jià)控制流程（視各部門的職能分工）“會(huì)簽制”施工期間的請(qǐng)款程序工程竣工后請(qǐng)款程序

八、八造價(jià)管理與工程款撥付全程造價(jià)控制流程（視各部門的職能分16九、房屋交接與保修管理物業(yè)交接/接管實(shí)施細(xì)則物業(yè)保修規(guī)程

九、房屋交接與保修管理物業(yè)交接/接管實(shí)施細(xì)則17客戶提出維修需求物業(yè)管理公司記錄、識(shí)別需求物業(yè)管理公司進(jìn)行維修書面通知工程部進(jìn)行維修工程部下達(dá)《維修通知單》特定施工單位維修原施工單位維修原施工單位確認(rèn)物業(yè)管理公司驗(yàn)收客戶驗(yàn)收客戶服務(wù)中心結(jié)束督查無(wú)保修責(zé)任有保修責(zé)任小修大修YESNO例：房屋保修流程客戶提出維修需求物業(yè)管理公司記錄、識(shí)別需求物業(yè)管理公司進(jìn)行維18結(jié)束語(yǔ)工程管理既要“橫著管”又要“