第二章

房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，他設想選擇其所擁有的三套房屋中一套價值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價值會最大。于是，他去向專業(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介紹了三套房屋的基本狀況如下：盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復他？為什么？

A房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；

B房屋位于乙級地段，是他獨資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；

C房屋位于丙級地段，是他獨資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡2年。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格案例實物、權益、區(qū)位1、實物實體、質量、功能2、權益權利、利益、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、時間第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-1房地產(chǎn)的概念（一）土地1、坐落2、面積3、四至4、形狀5、地勢6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權狀況9、地質和水文狀況10、基礎設施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結構5、設備6、層高或凈高7、空間布局8、裝飾裝修9、外觀10、建成年月11、利用現(xiàn)狀12、維修、保養(yǎng)情況及完損程度13、產(chǎn)權狀況14、公共配套設施完備程度第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（二）建筑物§2-2影響房地產(chǎn)價格因素一、影響因素宏觀、中觀、微觀一般、區(qū)域、個別自身、環(huán)境、人口、經(jīng)濟、社會、行政、心理、國際、供求第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（一）行政因素1．房地產(chǎn)制度2．房地產(chǎn)價格政策3．行政隸屬4．特殊政策5．城市發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃6．土地利用規(guī)劃7．稅收8．交通管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（二旬）經(jīng)躍濟因顏素1．發(fā)爛展2．物券價3．收顏入4.利率5.匯率第二扁章衰房地勒產(chǎn)與蹲房地裝產(chǎn)價襯格（三吸）市蘇場因懼素1．市廈場需裕求2．市腫場供非給第二甜章繩房地飼產(chǎn)與襯房地阻產(chǎn)價祝格（四繭）人唉口挺因素1．數(shù)囑量2．人蕉口素魯質3．家?guī)ねト搜士谝?guī)判模第二嫂章磁房地小產(chǎn)與施房地愚產(chǎn)價裂格（五歇）社蔽會因蓋素1．政撐治安靜定狀豪況2．社昆會治切安3．房旱地產(chǎn)油投機4．城嘆市化第二吐章統(tǒng)房地億產(chǎn)與扎房地道產(chǎn)價驢格（六失）心釀理因置素1．心歲態(tài)2．趣過味3．時愿尚風矛氣4．接放近名隨家5．吉怖祥號載碼、中風水第二弦章帶房地符產(chǎn)與嚷房地禁產(chǎn)價誼格（七油）國陰際因挽素1．經(jīng)忽濟2．軍塵事3．政隆治4．競繁爭第二爪章歐房地葵產(chǎn)與珍房地磁產(chǎn)價租格（八釋）環(huán)曠境因銷素1．聲畜覺2．大器氣3．水員文4．視隸覺5．衛(wèi)圈生第二怒章委房地沖產(chǎn)與芬房地失產(chǎn)價背格（九通）區(qū)嚇域因幸素1．繁炸華程炕度2．交駕通條校件3．基絮礎設輔施第二返章鐮房地桌產(chǎn)與晴房地弟產(chǎn)價次格（十輔）個仗別因冷素1．位潮置2．肥擔力3．地爹質4．地橡形地脂勢5．土穗地面姥積和搖形狀6．日攻照、示風向財、降析水量柿、天務然周燈期性肥災害7．建即筑外搬觀8．其投他第二濱章時房地訂產(chǎn)與辱房地統(tǒng)產(chǎn)價碌格二、教對影爆響因墻素的牲基本薯認識1、各種因素影響價格的變動方向不盡相同2、各種因素影響價格變動的程度不盡相同3、各種因素影響價格變動的時間不盡相同4、有的可以用數(shù)學模型度量，有的難以用數(shù)學公式表達

第二篇章池房地穴產(chǎn)與嗚房地冊產(chǎn)價霧格§2泡-3房地嗓產(chǎn)價威格唐僧第二燦章國房地史產(chǎn)與道房地齡產(chǎn)價怒格唐玄俘奘唐三來藏小強§2火-3房地違產(chǎn)價經(jīng)格一、不價格碑概念為園獲得斯他人簡房地宗產(chǎn)所飾必須濫付出良的代圣價，銀用貨炕幣表耍示二、礙形成幻玉條件1、有揚用性2、稀尊缺性3、有泡效需注求——有購爆買能霸力支擱持的議需要第二俗章季房地敬產(chǎn)與碌房地逆產(chǎn)價鬧格和平要地：客逗觀澆非浮個人憐：舉主觀志個人：價風格較偽低：防離止房右地產(chǎn)見信貸法風險：非率繼續(xù)次使用過條件皂下價惱值三、匆房地姑產(chǎn)價子格的節(jié)分類1、使賽用價潔值尖交換發(fā)價值：滿口足某傍種需救求的偶效用：一賤定數(shù)骨量的算貨幣匙或其貝他商籍品3、市喜場價縫值投資御價值快速健變現(xiàn)僑價值謹慎孔價值清算升價值2、原酬始價憤值躁帳面幫價值顧市吃場價肅值：始咬終不雙變警：隨嗎時間羊推移踐減少躁：侮隨時祥間推揉移變守化第二憲章劑房地睡產(chǎn)與餅房地僑產(chǎn)價鴨格(1努)交易毀雙方皇是自蝴愿地臉進行肌交易欲的；(2杠)交易中雙方醒是出團于利女己動瞎機進屢行交些易的柳；(3臂)交易器雙方沸是精位明、態(tài)謹慎上行事創(chuàng)的，紛并且乏了解舉交易歡對象鴉、知華曉市速場行型情；(4爐)交易翅雙方矩有較衛(wèi)充裕走的時肥間進蠻行交色易；(5邀)不存易在買粉者因眨特殊團興趣周而給焰予附送加出舌價。土地弦出讓漏投標拆遷抵押斷貸款4、成饅交價受格坡市場泉價格早公吧開市尋場價率值評估姻價值比準譽價格積算咸價格收益鬼價格——比較盛法——成本喘法——收益乞法5、市呼場調偶節(jié)價政府電指導闊價匆政府霸定價——事實泛價格第二苦章媽房地刷產(chǎn)與絨房地蠻產(chǎn)價媽格三、守房地弦產(chǎn)價竊格的啊分類6、基般準地叔價冶標定蔽地價金房思屋重沿置價7、土槽地價御格誓建筑裕物價夾格予房地忍價格＝壓土地蘋價格愿＋賴建道筑物屋價格8、總踩價格單位楊價格樓面假地價＝總價÷總建標筑面失積＝衛(wèi)土地鎖總價÷總建棋筑面扣積第二坡章譽房地無產(chǎn)與雁房地堆產(chǎn)價偷格三、野房地勿產(chǎn)價行格的秩分類＝土靠地單令價÷容積沉率9、所界有權債、使科用權端、其鍋他權憲益10、實際展價格烏名義況價格11、現(xiàn)房撈、期溉房12、買賣椅、租辮賃、推抵押材、典紫價、反保險耽、課淡稅、欄征用13、起橫價、伴標價光、成沃交價歪、均趣價14、起炸拍價副、保表留價侮、應抬價、箱成交藍價15、招支標價臺格、駝拍賣距價格億、掛跑牌價藥格：一且次性尸付清怖：練約定第二狂章村房地洋產(chǎn)與負房地堆產(chǎn)價江格三、衛(wèi)房地堪產(chǎn)價室格的優(yōu)分類16、補晉地價（1）更疫改用庸途（2）增酬加容滲積率（3）轉扶讓、辛出租罩、抵罪押劃夫撥土事地房胖地產(chǎn)（4）續(xù)琴期補地嚇價數(shù)亂額=增加飄后地友價—原地徒價4種情杏況第二蹄章序房地頂產(chǎn)與順房地誕產(chǎn)價龜格三、冬房地北產(chǎn)價披格的德分類補地豈價(單價)=現(xiàn)樓閉面地欺價×現(xiàn)容辣積率-原樓渾面地戴價×原容慨積率補地撤價(單價)=原容救積率拍下的濤土地嬌單價/原容困積率×（現(xiàn)熔容積六率-原容洲積率律）評估苦價格罵與成族交價枕格某房看地產(chǎn)魯?shù)脑u品估結乘果為15鉗0萬元湯。不眾日完壺成交嗎易，辣其價次格為20喉0萬元警。能否點以此貫判斷折評估回價格栗是不喊合理糧的或幼成交狂價格表是不刺正常遷的？割為什怕么？第二藝章磚房地遣產(chǎn)與織房地挨產(chǎn)價蛾格判斷繞價格研水平有甲亂、乙童兩單呀元房鹿地產(chǎn)發(fā)，他句們的屢總價夢分別怖為10梁0萬元壟和15慕0萬元雄。據(jù)此批能否語判斷持它們抬的價抄格水趟平高朽低？當知排道何紋種條粗件時先，能滔夠判州斷？第二輸章資房地緩產(chǎn)與溫房地群產(chǎn)價繪格判斷誰價格窩水平有甲稍、乙誼、丙遙三宗坦房地顫產(chǎn)：1）甲馳建筑昌面積濫為10頃0m2,單位遷建筑易面積禮售價缺為50扇00元。2）乙蔬使用絲式面積宿為80娘m2,單位風使用漫面積算售價歌為60借00元。3）丙突套內(nèi)承建筑字面積激為90屯m2，單脂位套漲內(nèi)建筐筑面泡積售瀉價為55課00元。據(jù)此贏能否凈判斷突它們禁的價賀格水飛平高婚低？當知今道何迷種條備件時呈，能皆夠判懲斷？第二階章至房地刃產(chǎn)與紅房地毀產(chǎn)價愧格甲鳴使用始面積80蔑m2；丙蛇使寺用面餓積80擦m2某套房誠房屋援合同似總價遞為80萬元客，其草在實自際交幼易中澆合同腐所約件定的系付款拐方式告可能播有下局列幾輕種情旬況：1、約束定在冰成交浮日期盒時一蠶次付赤清實際守價格番為80萬元避，與任名義臺價格陣一致2、約無定分末期付憑款，究如在羨成交趴日期擊首付20萬元蜜，半葉年后個支付30萬元令，一懲年后鄉(xiāng)豐再付30萬元均。月米利率0.菊5%實際守價格乓小于他名義江價格第二悲章援房地榜產(chǎn)與干房地浸產(chǎn)價料格實際巖價格覽、名歲義價坊格12若有阻優(yōu)惠超，如5%3、約堪定在答未來麗某個叔日期礦一次盞付清互，如盾約定撈一年踐后付商清實際革價格睬小于意名義義價格4、約健定以右抵押歐貸款會方式乳支付嶼，如倆在成敗交日始期首忘付20萬元黨，余秒款在10年內(nèi)見以抵面押貸橫款方幼式支荒付實際邪價格掉為80萬元夾，與愿名義客價格賓一致第二京章燥房地槍產(chǎn)與皺房地川產(chǎn)價鳥格實際手價格碰、名鑰義價現(xiàn)格345、約擺定部貼分分榨期付薯款，療部分弊以抵霜押貸或款方貓式支簽付，遵如在膨成交羞日期窗首付20萬元楚，半狠年后延支付10萬元租，一蹲年后卻再付10萬元敢，余劍款在10年內(nèi)增以抵驅押貸帶款方松式支叉付實際脖價格仰小于房誠名義馬價格第二狼章刻房地爆產(chǎn)與工房地踏產(chǎn)價荷格實際乳價格員、名躁義價殘格5期房愁價格=現(xiàn)房續(xù)價格-預計蓄從期健房達威到期嫌房期電間現(xiàn)房覆出租香的凈觸收益廟的現(xiàn)懷值-風險荒補償[例]某期舊房尚膽有1年時秤間才尤可以涉投入鄭使用瘡，與禍其類殲似的扎現(xiàn)房到價格悶為33頭00元/m2，出毀租的采年末多凈收墻益為33惡0元/m2。假史設折葛現(xiàn)率份為10績%，風柴險補淹償估姨計為點現(xiàn)房丑價格斗的2%，試亦計算澆該期姻房價修格。第二訓章掏房地優(yōu)產(chǎn)與組房地滾產(chǎn)價足格期房餐價格嶼、現(xiàn)就房價趴格期房飲價格現(xiàn)房駱價格﹥一個緞經(jīng)營敗者花抱費5萬美松元購就置一漠塊建辰筑場死地，綠然后脆再花皆費20萬美聚元修豈建一版幢辦胞公樓次。當蟲他將歲其財豈產(chǎn)作大為抵席押貸妹款評圓估時崇，該四財產(chǎn)康只有21萬美關元。競估稅關員以13萬美竹元為昂基礎托征收缸房產(chǎn)早稅。耽如果圈該財汁產(chǎn)所薄有者線決定墳出售蕩該財勵產(chǎn)，兵在與續(xù)房地嚴產(chǎn)經(jīng)忍紀人社談妥晴以后循，他告決定甚標價30萬美芽元，懸然而咳，在售他確聾實得紅到標嘗價以屠前，西他會室發(fā)現(xiàn)帖自己睜的財圓產(chǎn)正酬是某疑種公木共項術目所眾需的隆，可軍以得腥到27囑.5萬美爽元的火補償港。第二紐奉章堤房地逢產(chǎn)與獵房地限產(chǎn)價認格成本棚、買腐賣、軟抵押目、課男稅、素征收1、某寨宗土避地總投面積10澇00產(chǎn)㎡，容歌積率諸為3，對艦應的祥土地愚單價躍為45雨0元/㎡，現(xiàn)注允許查將容珍積率禁增加賴到5。試餓計算純理論葉上應暢補地妨價的輪數(shù)額訴。第二引章綁房地匙產(chǎn)與欠房地編產(chǎn)價酒格補地鐵價12、某框宗面置積為30巷00蓋㎡的工沸業(yè)用械地，段容積逝率為0.腰8，樓凳面地康價為70織0元/㎡，現(xiàn)純按城絮市規(guī)己劃擬夏變更蛋為商收業(yè)用良地，性容積博率為5.錘0，樓懶面地榮價為96耐0元/㎡。試星計算百理論維上應狡補地豪價的林數(shù)額領。2復習器思考轉題第二調章扭房地臥產(chǎn)與登房地從產(chǎn)價薪格1、假飾設每害層建廚筑面啊積相翼同，念試推網(wǎng)導建添筑容搞積率局、建役筑密熔度、楚建筑貼層數(shù)賄三者夫之間綁的關滋系。2、某親項目柜占地鋼面積態(tài)為40妥00平方寺米，漁建筑拐容積醫(yī)率為5.期5，建再筑覆曾蓋率逃為60％，已樓高14米，1-覺4層建額筑面守積均歲相等壤，5-立14層為疤塔樓拆（均容為標披準層徐），射求項尋目總妖建筑茂面積吊、標染準層戴每層漢建筑半面積射。復習耀思考翁題第二匯章株房地量產(chǎn)與紀房地支產(chǎn)價蛋