目 錄1、近期行情回顧 .-4-2二季報出爐，行業(yè)板塊內(nèi)與板塊之間分化延續(xù)72.1、二季報解讀：保租房/倉儲業(yè)績穩(wěn)定性彰顯，高速公路/產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)分化7-2.2、性價比：二級市場持續(xù)回調后股息收益顯著修復202.3、持續(xù)關注基本面上行空間及估值性價比223REITs,....................................................................................................-24-26-圖目錄1指數(shù)與股債走勢對比（%）42、板塊市值及流通市值情況43本周漲跌幅排名（%）54漲跌幅排名（%）55較發(fā)行價漲跌幅56走勢對比57、與主要股指板塊周平均換手率（%）68、板塊總成交量及歷史分位數(shù)情況69單季度營業(yè)收入同比/環(huán)比增速710單季度可供分配金額同比/環(huán)比增速8全年可供分配金額目標累計完成率情況912、2023Q2業(yè)績同比增長率1013、2023Q2業(yè)績環(huán)比增長率1014業(yè)績同比增長率15、2023Q2業(yè)績環(huán)比增長率1216、2023Q2業(yè)績環(huán)比增長率1417REIT單季度經(jīng)營數(shù)據(jù)1618REIT單季度業(yè)績數(shù)據(jù)及增長率1619、今年以來全國公路客運量與貨運量顯著修復1820、2023Q2底層資產(chǎn)車流量同比增速1821、2023Q2業(yè)績同比增長率1822、2023Q2業(yè)績環(huán)比增長率1823、2023Q2業(yè)績同比增長率1924、2023Q2業(yè)績環(huán)比增長率19表目錄表1、倉儲物流REIT核心經(jīng)營數(shù)據(jù) .-10-2REIT核心經(jīng)營數(shù)據(jù)123REITs核心經(jīng)營數(shù)據(jù)154REIT核心經(jīng)營數(shù)據(jù)165REITs2023Q2業(yè)績對比196核心經(jīng)營數(shù)據(jù)197估值情況（2023/8/4）2082023/8/4市場價格買入的年化股息率情況219行業(yè)要聞2410、近期相關標的重要事件25報告正文1、近期行情回顧（731日-84日指數(shù)變動本周產(chǎn)權類二級市場表現(xiàn)較特許經(jīng)營權類更佳。倉儲物流周漲幅3.38%，位列各板塊第一，板塊內(nèi)所有標的均錄得二級市場正收益。按底層資產(chǎn)按總市值加權平均漲跌幅分別為+1.81%+1.25%+3.38%、+1.32%、-0.12%、+1.71%、+1.33%、+0.46%。個股來看，本周漲跌幅排名前五的REITs分別為紅土鹽田港REIT、和達高科REIT、中金普洛斯REIT、湖北科投REIT、深圳能源REIT。圖1、中證指數(shù)與股債走勢對比（%） 圖2、板塊市值及流通市值情況 資料來源：，注：數(shù)據(jù)基期為2021/9/30，截止日期為2023/8/4

資料來源：，注：截止日期為2023/8/4圖3、分板塊公募本周漲跌幅排名（%） 圖4、本周公募漲跌幅排名（%）資料來源：iFind，2023/8/4；各板塊漲跌幅按截止日總市值加權平均

資料來源：iFind，注：截止日期為2023/8/4近1個月來看，所有公募REITs均錄得二級市場價格上漲，國金鐵建REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT漲幅居前。倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租+11.79%+5.53%+7.92%+5.10%+8.53%+5.04%REITREIT、REIT漲幅排名前三。上市至今，倉儲物流板塊二級市場表現(xiàn)最佳，高速公路板塊較發(fā)行價跌幅18%。倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、交通基礎設施、生態(tài)環(huán)保、能源基礎設施板塊漲跌幅分別為+13.3%、+6.5%、+7.8%、-18.0%、+6.4%、+6.1%。圖5、分板塊較發(fā)行價漲跌幅 圖6、分板塊走勢對比 資料來源：，2023/8/4；各板塊漲跌幅按截止日總市值加權平均

資料來源：，注：數(shù)據(jù)基期為2021/6/21，截止日期為2023/8/4；各板塊REITs漲跌幅按截止日總市值加權平均本周市場活躍度略有下降，周平均換手率處于歷史較低分位數(shù)。流動性方面，本1.05%0.1338.3%A3001.69%0.89%1.37%0.180.084.7819.5%，處于98.1%分位數(shù)。圖7、與主要股指板塊周平均換手率（%） 圖8、板塊總成交量及歷史分位數(shù)情況資料來源：， 資料來源：，-XX%2、公募REITs二季報出爐，行業(yè)板塊內(nèi)與板塊之間分化延續(xù)2.1//內(nèi)分化顯著202384282023630日REIT272023年二季報數(shù)據(jù)?？傮w來說，公募板塊總營業(yè)收入及EBITDA增長明顯；總可供分配現(xiàn)金業(yè)績的28只公募Is02Q26.3%，10.8%EBITDA15.2%2.1%；總可供分配現(xiàn)金同比增長7.1%，環(huán)比下降3.0%。過半公募REITs實現(xiàn)核心業(yè)績數(shù)據(jù)環(huán)比正增長。剔除無環(huán)比或同比數(shù)據(jù)的基金，28單公募REITs中分別有14/25、9/11的比例實現(xiàn)營收環(huán)比、同比正增長，10/25、8/12的比例實現(xiàn)EBITDA環(huán)比、同比正增長，14/25、6/11的比例實現(xiàn)可供分配金額環(huán)比、同比正增長。圖9、已上市公募REITs2023Q2單季度營業(yè)收入同比/環(huán)比增速資料來源：iFind，注：*代表本季度有擴募資產(chǎn)注入，且未披露擴募資產(chǎn)單獨業(yè)績，環(huán)比或同比數(shù)據(jù)可比性較低。2022Q2東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層資產(chǎn)項目公司減免所持2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期內(nèi)服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶3月至8月租金，因此剔除同比數(shù)據(jù)。圖10、已上市公募REITs2023Q2單季度可供分配金額同比/環(huán)比增速資料來源：iFind，注：*代表本季度有擴募資產(chǎn)注入，且未披露擴募資產(chǎn)單獨業(yè)績，環(huán)比或同比數(shù)據(jù)可比性較低。2022Q2東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT底層資產(chǎn)項目公司減免所持2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期內(nèi)服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶3月至8月租金，因此剔除同比數(shù)據(jù)。2023年上半年，披露可供分配金額全年預測完成值的16只公募中，累計50%122022年情況其中高對部分上REITs，可參考其全年可供分配金額預測目（本年實際累計完成可供分配金額/招募說明書預測本年可供分配金額，以下簡稱目標完成度2023630目50%二季度實現(xiàn)可供分配金額均環(huán)比REITs2022年均未完成招募說明書預測可供分配金額目標，今年以來業(yè)績顯著修復，披露可供分配金額全年預測4REIT50%。圖11、已上市公募REITs全年可供分配金額目標累計完成率情況資料來源：，注：全年可供分配金額目標累計完成率=本年累計可供分配金額/招募說明書中預測當年可供分配金額*100%。穩(wěn)定性彰顯，能源板塊經(jīng)營情況良好，高速公路業(yè)績修復放緩，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生態(tài)環(huán)保經(jīng)營情況差異較大。首批四單擴募資產(chǎn)全部于6月初注入，對業(yè)績的增厚程度仍有待觀察。倉儲物流板塊：總體業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)定，出租率處于高位，后續(xù)關注租金增長空間和新擴募資產(chǎn)的出租率表現(xiàn)。圖12、2023Q2倉儲物流業(yè)績同比增長率 圖13、2023Q2倉儲物流業(yè)績環(huán)比增長率 資料來源：iFind，*代表本季度有擴募資產(chǎn)注入

資料來源：iFind，*2023Q1整季度（03//1至季度末，根據(jù)天數(shù)調整環(huán)比數(shù)據(jù)表1、倉儲物流REIT核心經(jīng)營數(shù)據(jù)名稱底層資產(chǎn)出租率（）租金水平（元/平方米/月）2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2紅土鹽田港REIT現(xiàn)代物流中心項目999999999936.6 36.7 36.3 36.932.4世紀物流園項目--100-100- - 36.4 -中金普洛斯REIT7個匯總959594938842.843.043.344.5-擴募3個項目----81-----重慶項目100--10010022.5----嘉實京REIT武漢項目廊坊項目----32.436.1--------資料來源：公司公告，注：各項目披露口徑不完全一樣，從時點來說，部分項目披露報告期內(nèi)平均出租率，部分項目披露口徑為報告期截止之日時點的出租率，本計算優(yōu)先采用截止之日時點的出租率；從計算口徑來說，部分項目采用面積占比計算出租率，部分項目采用房間數(shù)計算。因此不同項目之間不完全可比，但考慮到披露口徑之間差異較小，仍具有比較參考價值。租金水平優(yōu)先采用項目直接披露數(shù)值，若無直接披露，計算公式為：租金水平=租賃收入/（可供租賃面積*出租率*租賃時長），其結果僅具有參考價值。REIT2023Q2業(yè)績方面，累計可供分配金額目標完成度為51.9%，上市以來的2個季度均平穩(wěn)完成招募說明書預測目標。REIT根據(jù)季報1.6%、2.1%，EBITDA41.7%61%，主要可供分配金額增長來自于調整項中應收和應付項目的變動。從具體核心數(shù)據(jù)來看，嘉實京東REIT3100%中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT擴募資產(chǎn)權利義務分別于2023年6月7日、68日轉入，累計可供分配金額目標完成度分別為55.6%、50.5%，順利超過50%。但本次兩只基金均未披露擴募資產(chǎn)單獨財務數(shù)據(jù)，擴募對業(yè)績的增厚程度仍有待觀察。（1）紅土鹽田港IT擴募資（2020-2022）年末時點2023Q212022-2027年擴募資產(chǎn)維持滿租水平，2027年6月租約到期后出租率為98%（2）REIT32023Q280.56%，低于首發(fā)資產(chǎn)7.022023個百分點。2022Q4時點，一年內(nèi)到期的租約租金REIT7個項目出租率有小幅下行趨勢，需持續(xù)關注其租約到期和續(xù)租情況。產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊：板塊內(nèi)部分化明顯，工業(yè)廠房表現(xiàn)亮眼，招商蛇口&合肥高新具備彈性圖14、產(chǎn)業(yè)園REITs業(yè)績同比增長率資料來源：iFind，REIT2022Q22.5產(chǎn)業(yè)園一38月租金所致*代表本季度有擴募資產(chǎn)注入同比數(shù)據(jù)來看，首批上市的四單產(chǎn)業(yè)園REIT業(yè)績表現(xiàn)相對更佳。目前首批上市的四單產(chǎn)業(yè)園，東吳蘇園、招商蛇口、張江產(chǎn)業(yè)園分別由202262022Q2Q1持平，以此為基數(shù)計算出REIT2022Q2同比2022年末首批資產(chǎn)已實現(xiàn)的可供分配金額作為擴募資產(chǎn)預計可供分配金額，并按其投入天數(shù)計算出納入2022Q2可供分配金額同比+51%；64902022Q2可供分配金額同比-21%整體原始資產(chǎn)同比表現(xiàn)出現(xiàn)分化，其中招商蛇口、東吳蘇園可供分配金額同比向好，張江產(chǎn)業(yè)園、建信中關村出現(xiàn)較大幅度下滑，2023Q2可供分配金額同比上招商蛇口（+51%）>東吳蘇園（+4%）>張江產(chǎn)業(yè)園（-21%）>-6%22333%。圖15、2023Q2產(chǎn)業(yè)園REITs業(yè)績環(huán)比增長率資料來源：iFind，*代表本季度有擴募資產(chǎn)注入2023Q2EBITDA變化較小情況下出現(xiàn)較大幅度提升。2REIT核心經(jīng)營數(shù)據(jù)名稱底層資產(chǎn)出租率（%）租金水平（元/平方米/月）22Q122Q222Q322Q423Q123Q222Q122Q222Q322Q423Q123Q2博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園萬融大廈84%86%83%83%84%92%121122122127111萬海大廈81%85%REIT光明科技園---97%-97% ---58-52華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT張江光大園100%100%96%93%71%71%161163163164170168張潤大廈---96%-94%---177-177東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT國際科技園五期B項目-96%-96%93%94%----45452.5-85%-85%87%86%----606396%89%85%81%68%68%16316410212416416782%--85%88%90%35--353535--55--55555593%----95%92%92%3555----355535553555100%--100%100%100%33--333499%-- 98%98%96%33-43-3334-100%- -100%100%-42- -3939商業(yè)部分）和達藥谷一期項目（公寓商業(yè)部分）和達藥谷一期項目（公寓部分）-97%-孵化器項目-89%-金山智造園-100%-99%97%- 42-88%83%- 47-100%100%- 30-424248483131資料來源：公司公告，值，若無直接披露，計算公式為：租金水平=租賃收入/（可供租賃面積出租率租賃時長，其結果僅具有參考價值。底層資產(chǎn)運營情況來看，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部分化較大：1）兩單工業(yè)廠房表現(xiàn)最為亮眼。REIT四個底層資產(chǎn)出租率穩(wěn)定保持滿租運REIT23Q1小幅下2pctREITQ225%，推動本期營收實現(xiàn)微增。可供分配金額完成率方面，兩單工58%，在產(chǎn)業(yè)園中表現(xiàn)出色；2）招商蛇口、湖北科投出租率實現(xiàn)快速攀升，前者業(yè)績預計下半年修復有望。其中招商蛇口的萬融大廈和萬海大廈分22Q483%81%23Q292%聯(lián)網(wǎng)+22Q473%、79%23Q191%、88%，但自租金水平來看，招商蛇口由于新簽一些知名或大面積租戶，報告期內(nèi)處于免租期，致使租8pct94%，同時伴隨出租率上升的傭金及用于鋪11%，累計可供分配金額仍低于擴募招募說明書預測。不過預計伴隨爬坡期后出租率企穩(wěn)、租金水平運行，前者可供分配完成情況突出。兩單均出現(xiàn)內(nèi)部結構性差異，合肥高新產(chǎn)園22Q4變動+5pct、-3pct，但由于兩REIT可供60%，為公布預測目標產(chǎn)業(yè)園中最高者。同時值得注意的是合肥高新224%2.522Q4變動-2pct2.522年Q25pct，整體來看保持穩(wěn)健運行；4）和達高科、張江產(chǎn)業(yè)園、建信中關村風險仍存，三季度業(yè)績情況值得關注。三者由于旗下部分資產(chǎn)客戶退租，23Q223Q15pct，資產(chǎn)定位為孵化企業(yè)致使租戶分散、穩(wěn)定性不高，公司披露已在進行下半年到期企業(yè)摸排工作，預計下半年情況有望好于上半年；張江產(chǎn)業(yè)園中張江光大園出租Q3Q33個月租賃保證金下預計780%有余，Q3出租率印證及靴子落地；建信中關村目前園區(qū)內(nèi)空置率較高，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃面積調整仍在進行，市場處于低迷狀態(tài)。公司目前在談意向租賃面積共計1.55萬平米，但轉化率預計不會太高，落地時間預計滯后，基本面改善還待時間。圖16、2023Q2保租房REITs業(yè)績環(huán)比增長率資料來源：iFind，表3、保租房REITs核心經(jīng)營數(shù)據(jù)名稱底層資產(chǎn)出租率（）租金水平（元/平方米/月）2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 2023Q2中金廈門安居REIT園博公寓99--999932.4--32.9-33.3珩琦公寓99--9910010030.5--31.0-31.4紅土深圳安居REIT安居百泉閣99--989910059.7 - - 57.632.3 33.9安居錦園99--9999100 44.4 - - 41.0鳳凰公館 98 --99100 9917.4 - - 16.4保利香檳苑100--100999914.5 - - 13.6華夏北京保障文龍家園95--98989752.0--52.052.052.0熙悅尚郡94--92939760.0--60.060.060.0華潤有有巢泗涇項目-89--9797-78.0----巢REIT有巢東部經(jīng)開區(qū)-87--96-57.7----92資料來源：公司公告，注：各項目披露口徑不完全一樣，從時點來說，部分項目披露報告期內(nèi)平均出租率，部分項目披露口徑為報告期截止之日時點的出租率，本計算優(yōu)先采用截止之日時點的出租率；從計算口徑來說，部分項目采用面積占比計算出租率，部分項目采用房間數(shù)計算。因此不同項目之間不完全可比，但考慮到披露口徑之間差異較小，仍具有比較參考價值。租金水平優(yōu)先采用項目直接披露數(shù)值，若無直接披露，計算公式為：租金水平=租賃收入/（可供租賃面積*出租率*租賃時長），其結果僅具有參考價值。四單保租房底層資產(chǎn)出租率均接近滿租，收入和可供分配金額均實現(xiàn)環(huán)比小幅普漲，年度可供分配金額預測目標完成度最低為54.8%，業(yè)績穩(wěn)定性彰顯。2023Q2出租95%REIT99%及以上，95%REIT泗涇、東部經(jīng)開區(qū)項目公寓部分出租率分別由2022年Q288.53%87.09%96.52%96.36%，REITREIT底層項目公告提租。2022Q1REIT0.99元/平方米/0.92元/平方米/2.4%-2.5%之間，接近保租房租金漲幅限制的上限。華夏北京REIT已公告自20238160元/月/65元/月/REIT營0.1%REIT營收環(huán)比+1.3%位列第一；2）均實現(xiàn)環(huán)比正增長，并均呈現(xiàn)出可供分配現(xiàn)金增速顯著超過EBITDA增速的情況，主要系應收和應付項目變動等調整項變動較大所致。REIT二季度業(yè)績大幅提升，業(yè)績季節(jié)波動性驗證，國家電投REIT整體運行平穩(wěn)，京能光伏REIT關注國補保理回款實施情況。圖17、深圳能源REIT單季度經(jīng)營數(shù)據(jù) 圖18、深圳能源REIT單季度業(yè)績數(shù)據(jù)及增長率資料來源：公司公告， 資料來源：iFind，名稱底層資產(chǎn)統(tǒng)計口徑初始指標對應報告期上網(wǎng)電量/名稱底層資產(chǎn)統(tǒng)計口徑初始指標對應報告期上網(wǎng)電量/（千瓦時）（元/時）初始2023Q2初始 2023Q2中信建投國組及不動產(chǎn)建筑H1中信建投國組及不動產(chǎn)建筑H1結算電量；結算家電投新能海北H2項目及運電價（含稅含國2022/6/3032620350600.850.85源REIT維驛站補）榆林市榆陽區(qū)結算電量；結算300MWp光伏發(fā)電項電價（含稅含國2021/12/3111607120000.780.81中航京能光目補）伏REIT湖北晶泰光伏電力結算電量；結算有限公司100MWp電價（含稅含國2021/12/31281932001.010.99光伏并網(wǎng)發(fā)電項目補）

東部電廠（一期

結算電量；結算 2021/12/31 109676 108807 0.43 0.51電價資料來源：公司公告，隨著二季度進入用電高峰期，深圳能源REIT迎來售電量價雙升，可供分配金額完成加速，業(yè)績季節(jié)波動性顯著。由于電力供需較明顯的季節(jié)差異性，深圳能源REIT16.82億千瓦時，15.17%0.523元/9.17%2023Q28.7925.74%，累計完成國家電投REIT和京能光伏REIT上市后首次披露季度報告，兩單新能源REIT整體經(jīng)營情況平穩(wěn)。REIT2023Q2實現(xiàn)3.593.51（20202022年）2022H17.48%REIT所特有的發(fā)電全額保障性收購和國補期間電價鎖定機制保障了其營業(yè)收入的穩(wěn)定性，2023Q22.64億元，完成全28.2%。2023Q2EBITDA88.74%，略高2022EBITDA86.01%；基金完成全年可供分配金額預測值的31.2%，可供分配金額指標表現(xiàn)良好。REIT2023Q2EBITDA完成度良好，可供分配金額因應收國補電費保理款尚未到位而承壓，若保理方案順利實施，則不會對基金完成本年度可供分配金額目標造成重要影響REIT2023Q21.14億元、EBITDA1.012023完整年26.11%、26.25%1/40.39億元，完成全年目標3.2711.9%2.83億元，應收和應付項目的差額加大所致。若招募說明書等約定的保理方案順利實施，基30個工作日將上一年度的新增國補應收賬款平價轉讓華夏銀行開展保理業(yè)務合作，達到平滑現(xiàn)金流的效果，后續(xù)需持續(xù)關注保理方案實施情況。高速公路板塊：Q2業(yè)績修復放緩，關注下半年車流量回升空間及可供分配金額完成情況。今年以來我國交運出行量顯著修復，帶動高速REITs整體業(yè)績增長，Q2修復速度階段性放緩。核心數(shù)據(jù)來看，由于2022年基數(shù)普遍較低，高速各底層項目車流量同比023年上半年累計完成高速公路小客車出行量17.89%，21.44億人次，公路貨運190.0818.56%7.47%REIT2022307%REIT2.20%5單高速REIT項目車流量同比增速約在20%-30%左右。2）環(huán)比來看，僅滬杭甬REIT車流量環(huán)比增長12.2%為正，其余項目車流量均環(huán)比有一定回落。圖19、今年以來全國公路客運量與貨運量顯著修復 圖20、2023Q2高速底層資產(chǎn)車流量同比增速資料來源：， 資料來源：公司公告，注：各基金季度報告披露車流量口徑不一致，因此車流量絕對值不可比圖21、2023Q2高速公路業(yè)績同比增長率 圖22、2023Q2高速公路業(yè)績環(huán)比增長率 資料來源：iFind， 資料來源：iFind，業(yè)績來看，修復趨勢有所分化。1）7單高速中，國金鐵建業(yè)績表現(xiàn)較佳，2022年全年Q213.94%、1.93%，是唯安徽交控業(yè)績不及預期程度較大2023Q245.7%第二季度可供分配金額環(huán)比普遍下降，且幅度均顯著大于營收、EBITDA環(huán)比下降幅度，主要系應Q3車流量同比增速營收/通行費同比增可供分配 營收環(huán)同比增速 車流量同比增速營收/通行費同比增可供分配 營收環(huán)同比增速 比增速可供分配 全年可供分配環(huán)比增速 金額目標累計速為正為正為正為正完成率>50%ET667% √×××無數(shù)據(jù)滬杭甬ET126% √√××無數(shù)據(jù)ET014% √√××無數(shù)據(jù)ET.0% √無數(shù)據(jù)√×√ET958% ×無數(shù)據(jù)×××ET220% √××××ET307% √無數(shù)據(jù)√×√資料來源：公司公告，生態(tài)環(huán)保板塊：首鋼綠能因檢修致業(yè)績下滑，首創(chuàng)水務經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健上行圖23、2023Q2生態(tài)環(huán)保業(yè)績同比增長率 圖24、2023Q2生態(tài)環(huán)保業(yè)績環(huán)比增長率資料來源：iFind， 資料來源：iFind，表6、生態(tài)環(huán)保REITs核心經(jīng)營數(shù)據(jù)名稱底層資產(chǎn)垃圾處理量（萬噸）/收運廚余垃圾（萬噸）上網(wǎng)電量（萬千瓦時）/處置廚余垃圾（萬噸）22Q122Q222Q322Q423Q123Q222Q122Q222Q322Q423Q123Q2中航首鋼生物質273130292728885986598676883791127588綠能REIT餐廚1.10.91.21.01.11.31.51.41.81.41.41.5名稱底層資產(chǎn)污水處理量（萬噸/天）處理費用單價（元/噸）22Q122Q222Q322Q423Q123Q222Q122Q222Q322Q423Q123Q2富國福永11.313.212.511.78.911.71.41.41.41.41.41.4首創(chuàng)水務松崗11.814.716.613.210.814.41.31.31.31.31.31.3REIT公明8.610.511.49.57.89.31.51.51.51.51.51.5資料來源：公司公告，首鋼綠能REIT因檢修致業(yè)績有所下滑，后期還需關注北京特大暴雨對項目經(jīng)營影響。本報告期內(nèi)，首鋼綠能生物質能源項目由于焚燒爐、汽輪發(fā)電機組等系統(tǒng)-10.7%、-12.4%。餐廚垃圾收運處一體化項目因餐飲企業(yè)活動恢復有所上升，收運、處置餐余垃圾數(shù)量分別同比變動+43.3%、+8.5%。整體收入呈現(xiàn)同比、環(huán)比下滑態(tài)勢。同時本期可供分配金額受應收增加、本期分配及前期可供分配等因素影響，出現(xiàn)較營收、EBITDA更大的環(huán)比降幅。此外，公司近期披露受北京市門頭溝區(qū)迎來特大暴雨，停運三條焚燒線及一臺汽輪發(fā)電機組。今年經(jīng)營恢復預計尚有一定時間；首創(chuàng)水務REIT穩(wěn)健運行，可供分配金額因應收增加而同比下降。REIT業(yè)績同比、環(huán)比均呈現(xiàn)持續(xù)向好，可供分配金額596萬元費用影響應收增加，出現(xiàn)較營收、EBITDA同比增長的短暫背離，預計隨款項回撥，影響有望消除。、性價比：二級市場持續(xù)回調后股息收益顯著修復經(jīng)過今年2估值大多降至較低點位，近期市場有所反彈但配置性價比仍在。2023/8/4，公募0.90。1.0PV指數(shù)ABS估值。資產(chǎn)類型名稱資產(chǎn)屬性P/可供分配金額P/NAV中證PV資產(chǎn)類型名稱資產(chǎn)屬性P/可供分配金額P/NAV中證PV估值保障性租賃住房紅土深圳安居REIT產(chǎn)權類24.671.051.06保障性租賃住房中金廈門安居REIT產(chǎn)權類24.041.081.03保障性租賃住房華夏北京保障房REIT產(chǎn)權類25.101.301.10保障性租賃住房華潤有巢REIT產(chǎn)權類20.461.181.07倉儲物流紅土創(chuàng)新鹽田港REIT產(chǎn)權類30.381.201.10倉儲物流中金普洛斯流REIT產(chǎn)權類28.381.281.02倉儲物流嘉實京東REIT產(chǎn)權類27.071.171.16能源基礎設施鵬華深圳能源REIT產(chǎn)權類8.351.211.17能源基礎設施國家電投新能源REIT產(chǎn)權類11.431.121.07園區(qū)基礎設施博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權類36.801.070.91園區(qū)基礎設施華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權類52.961.160.98園區(qū)基礎設施東吳蘇州工業(yè)園區(qū)REIT產(chǎn)權類21.241.050.94園區(qū)基礎設施建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權類28.461.060.76園區(qū)基礎設施華夏合肥高新產(chǎn)園REIT產(chǎn)權類20.941.141.05園區(qū)基礎設施臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)權類25.371.581.35園區(qū)基礎設施東久新經(jīng)濟REIT產(chǎn)權類22.301.441.26園區(qū)基礎設施和達高科產(chǎn)園REIT產(chǎn)權類23.041.090.92園區(qū)基礎設施湖北科投光谷REIT產(chǎn)權類20.431.021.01交通基礎設施廣州交投廣河REIT特許經(jīng)營類12.740.780.65交通基礎設施滬杭甬REIT特許經(jīng)營類10.761.090.98交通基礎設施華夏越秀REIT特許經(jīng)營類14.561.040.89交通基礎設施華夏中國交速REIT特許經(jīng)營類18.760.670.58交通基礎設施國金中國鐵建REIT特許經(jīng)營類9.620.890.87交通基礎設施華泰江蘇交控REIT特許經(jīng)營類11.450.971.01交通基礎設施中金安徽交控REIT特許經(jīng)營類10.910.820.78能源基礎設施中航京能光伏REIT特許經(jīng)營類9.541.081.23生態(tài)環(huán)保中航首鋼生物質REIT特許經(jīng)營類9.371.231.24生態(tài)環(huán)保富國首創(chuàng)水務REIT特許經(jīng)營類12.821.171.19資料來源：公司公告、，（1）244得到；最新資產(chǎn)評估價值數(shù)據(jù)來自招募說明書或最新對尚未披露過季度報的標的,按基金單位份額凈值*并扣除商譽;（4）擴募資產(chǎn)由于尚未披露合并后資產(chǎn)負債表，暫不使用最新資產(chǎn)評估價值替代投資性房地產(chǎn)。4.64%。20238410.40%、9.24%、8.23%、4.27%、3.92%、3.50%REIT因其11.97%REIT10%，年化股息1.89%。表8、假設以2023/8/4市場價格買入的年化股息率情況資產(chǎn)類型名稱年化股息率保障性租賃住房華夏基金華潤有巢REIT4.89%保障性租賃住房中金廈門安居保障性租賃住房REIT4.16%保障性租賃住房紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT4.05%保障性租賃住房華夏北京保障房REIT3.98%倉儲物流嘉實京東倉儲基礎設施REIT3.69%倉儲物流中金普洛斯倉儲物流REIT3.52%倉儲物流紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT3.29%交通基礎設施國金中國鐵建高速REIT10.40%交通基礎設施浙商證券滬杭甬高速REIT9.29%交通基礎設施中金安徽交控REIT9.17%交通基礎設施華泰江蘇交控REIT8.74%交通基礎設施平安廣州交投廣河高速公路REIT7.85%交通基礎設施華夏越秀REIT6.87%交通基礎設施華夏中國交建高速REIT5.33%能源基礎設施鵬華深圳能源REIT11.97%能源基礎設施中航京能光伏REIT10.48%能源基礎設施中信建投國家電投新能源REIT8.75%生態(tài)環(huán)保中航首鋼生物質REIT10.68%生態(tài)環(huán)保富國首創(chuàng)水務REIT7.80%園區(qū)基礎設施中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT4.89%園區(qū)基礎設施華夏合肥高新產(chǎn)園REIT4.78%園區(qū)基礎設施東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT4.71%園區(qū)基礎設施華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT4.34%園區(qū)基礎設施國泰君安東久新經(jīng)濟REIT4.48%園區(qū)基礎設施國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT3.94%園區(qū)基礎設施建信中關村產(chǎn)業(yè)園REIT3.51%園區(qū)基礎設施博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT2.72%園區(qū)基礎設施華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT1.89%資料來源：公司公告、，注：股息率分子為最新四個季度可供分配金額總計，分母為截止日期總市值；如尚無4個季度數(shù)據(jù)，則以現(xiàn)有財務數(shù)據(jù)算數(shù)平均后*4得到；若未披露過財報金額，則以招募說明書預測上市次年完整年可供分配金額代替、持續(xù)關注基本面上行空間及估值性價比各板塊之間和板塊內(nèi)二級市場價格和底層資產(chǎn)經(jīng)營狀況均出現(xiàn)一定分化，建議從“收益穩(wěn)定”和“高彈性”兩個方面關注估值性價比較高的投資機會?！笆找娣€(wěn)定”方面，能源板塊建議關注【國家電投新能源REIT】：生產(chǎn)端發(fā)電總體平穩(wěn)有保障，收入端電量全額保障性收購+國補期內(nèi)價格鎖定，現(xiàn)金流方面有國補保理+流動性支持，未納入預測的綠證收入可能帶來額外增值。REITREIT4.18%。REIT【國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT】:工業(yè)廠房屬性鑄造高出租率+長租期+搬遷成本高的堅實基本面，行業(yè)供求格局良好+同時一級評估價中出租率及租金水平假設相對留有余地，實際性價比預計更優(yōu)。REITQ2Q34300萬元未有納入評估價值，存在額外增值機會。REIT底層資產(chǎn)連接重慶和成都兩大西南地區(qū)重點城市，區(qū)位優(yōu)秀+剩余收費年限中等偏上+疫情期間車流量韌性突出+2023/8/40.89?！案邚椥浴狈矫妫a(chǎn)業(yè)園板塊建議關注【華夏合肥高新產(chǎn)園REIT】：整體出租率穩(wěn)中有升，23H160%，4.8%REIT】出租率穩(wěn)步攀升，受新簽租戶免租期及初期費用集中影響，本期可供分配不達預期，下半年隨出租率企穩(wěn)、租金水平恢復、成本支出放緩，業(yè)績或能進一步改善。3、近期事件點評：發(fā)改委再提支持消費基礎設施REITs,關注極端天氣對REITs運營的可能性影響時間 要聞 相關內(nèi)容表9、近期REITs行業(yè)要聞時間 要聞 相關內(nèi)容（REITs）再投資能力。各省級發(fā)展改革委要與自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設等部門加強（REITs）再投資能力。各省級發(fā)展改革委要與自然資源、生態(tài)環(huán)境、住房城鄉(xiāng)建設等部門加強。發(fā)改委：對71個REITs231671197月24日項目進行集體研討，包括及購物中心、光伏風電、大數(shù)據(jù)中心等多種資產(chǎn)類型。目前，國家發(fā)展改革委已向證19個民營企業(yè)項目35432（含擴募28975億元。7月25日證監(jiān)會：抓緊推動消費基礎設施等新類型公募REIT