報告結構市場分析產(chǎn)品分析項目定位營銷推廣合作方式關于金網(wǎng)絡撫順理研沈撫新城項目提報2010-07-11市場分析宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析撫順房地產(chǎn)格局III.經(jīng)濟區(qū)版塊房地產(chǎn)市場分析IV.競品羅列重點個案分析宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——國內(nèi)生產(chǎn)總值【數(shù)據(jù)一】【數(shù)據(jù)三】全國GDP連續(xù)六年保持8%的增長上升態(tài)勢，中國整體經(jīng)濟未來發(fā)展前景看好【數(shù)據(jù)二】人民幣不斷升值，對美元匯率突破1：6.82【經(jīng)濟增長拉動購房需求】全國CPI、PPI走勢停止降幅態(tài)勢，并有開始形成向上拐點，未來4上升空間廣闊宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——中國主要經(jīng)濟帶BeijingShijiaZhuang(Hebei)Zhengzhou(Henan)Xi’an(Shaanxi)lChongqing

東北經(jīng)濟帶Shenyang渤海經(jīng)濟圈環(huán)TianjinlQingdaoJinan圈Nanjing經(jīng)濟HefeilSuzhou長三角(Anhui)ShanghaiWuhanHangzhou

p中國三大經(jīng)濟圈：環(huán)渤海灣經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈和珠江三角洲經(jīng)濟圈。p其中，環(huán)渤海五省市(北京、天津、河北、遼寧、山東)的地區(qū)生產(chǎn)總值占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的26%，與其他兩大商圈一起占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的54%，成為中國經(jīng)濟的“增長極”。根據(jù)環(huán)渤海經(jīng)濟圈“十一五”的增長格局進行預測。預計2010年環(huán)渤海地區(qū)占全國GDP的比重將提高到30%，經(jīng)濟總量將達87200億元。p“珠三角”范圍現(xiàn)已調(diào)整擴大為由珠江沿岸廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶9個城市組成的區(qū)域，這也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”?！靶≈槿恰泵娣e為24437平方公里，不到廣東省國土面積的14％，人口4283萬人，占廣東省人口的61％。2008年“小珠三角”GDP總值達29745.58億元(4342.843億美元)，占全國10%。ChengduKunmingGuiyang

成渝經(jīng)濟圈lXiamenlShantou圈Shenzhen角經(jīng)濟lZhanjiang珠三p“長三角”是指以上海為龍頭的江蘇、浙江經(jīng)濟帶。2008年的GDP為53952.91億人民幣。合7877.1249億美元。2004年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，長三角地區(qū)占全國土地的1%，人口占全國5.8%，創(chuàng)造了18.7%的國內(nèi)生產(chǎn)總值、全國22%的財政收入和18.4%的外貿(mào)出口。——資料來源《人民網(wǎng)》【全國經(jīng)濟以點帶面、聯(lián)動發(fā)展】【本案地處受兩經(jīng)濟帶影響明顯】5宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——全國經(jīng)濟政策【長期】宏觀政策——我國政策發(fā)展趨勢放開預警嚴控局部放松1997-2000年2001-2003年2008年-2009年2004-2007年08年10月財政部、央97年，中國銀行開始辦01年“195號”：央行《關04年“71號”：8.31大限行發(fā)出通知：減少相關理房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務，于規(guī)范住房金融業(yè)務的通05年“國八條”稅費，適當降低首付和代表個人購房新形式的萌知》06年“國六條”：90·70利率生03年6月“121號文”：央行【政府調(diào)控，房地產(chǎn)98年7月，國務院發(fā)出《關于進一步加強房地產(chǎn)07年5月50號文:限外資08年12月131號文：適《關于深化城鎮(zhèn)住房制度信貸業(yè)務管理的通知》07年8月“24號文”:保障性度減免住宅轉讓營業(yè)稅、業(yè)良性發(fā)展】改革加快住房建設的通知03年8月“18號令”：《國住房建設。鼓勵拓寬開發(fā)商融資渠道》，代表住房實物分配制務院關于促進房地產(chǎn)市場07年9月，央行、銀監(jiān)會度的終結持續(xù)健康發(fā)展的通知》共同發(fā)布新的二次房貸政策。經(jīng)歷亞洲金融風暴之后，整體經(jīng)濟處于通貨緊縮，房地產(chǎn)投資過熱，已影響受國際金融風暴的影響，由于啟動內(nèi)需政策的需要，固定資產(chǎn)投資增長較快。經(jīng)濟正常運行。通過運用出口受限，擴大內(nèi)需成國家開始運用財政政策和宏觀調(diào)控政策以風險預警金融、土地、稅收等手段為解救國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的貨幣政策，促進房地產(chǎn)業(yè)為主。調(diào)控房地產(chǎn)市場。且調(diào)控主要途徑，而國內(nèi)房地的發(fā)展力度逐年加大。產(chǎn)市場也很低迷市場（或房價）發(fā)展曲線政策調(diào)控方向（+）政策調(diào)控方向（-）6宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——全國經(jīng)濟政策【2009年】宏觀政策——主要政策法規(guī)提列2009年上半年主要政策法規(guī)提列 2009年下半年主要政策法規(guī)提列宏寬松限制觀政策

【2009年度，市場出現(xiàn)泡沫，國家政策由“松”變“緊”，保“剛”抑“投“】7宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——全國經(jīng)濟政策【2010年】宏觀政策——國務院措施2010年中央國務院關于由抑制房價轉變?yōu)槎糁品績r的四項措施：1中低價位中小套型——要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設。2支持自住抑制投資——要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險。3加強監(jiān)管完善制度——要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產(chǎn)信貸風險管理。4保障安居幫困難戶——要繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題?！拘碌恼吒呄蛴诮档头康禺a(chǎn)業(yè)在整體產(chǎn)業(yè)結構中所占的比重，增加民生住房的比例】8宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——全國經(jīng)濟政策【2010年】宏觀政策——房地產(chǎn)【契稅】 契稅政策從2010年1月1日--2010年12月31日止，日期認定：商品房以合同備案日期為準；二手房以登記受理日期為準。1、90平方以下普通住房：契稅2％2、90平方－144平方普通住房：契稅3％3、144平方以上高檔住房：契稅：5.5％2006年5月30號，國土資源部發(fā)布《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，要求從即日起，一律【禁墅令】停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應和辦理相關手續(xù)，并進行全面清理?！緺I業(yè)稅】出售普通住房的營業(yè)稅、個稅交納方式：（日期認定：與之前執(zhí)行的依據(jù)時間一樣）：商品房以契稅完稅日期或證載時間為準；二手房以房改房契約或證載時間為準。1、未滿五年的：營業(yè)稅：差額的5.55%；或全額的5.55%個稅：差額的30%或全額的2%2、滿五年的：營業(yè)稅：無；個稅（不是唯一一套住房的）：總額的3%或差額的40%個稅3、滿五年以上，且是唯一一套住房的：無營業(yè)稅、個稅：總額的2%或差額的30%【容積率】普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設用地各地塊的容積率應當在1.0以上。【政策限制將引導市場產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢明顯，削弱距離劣勢，要求項目開發(fā)放大產(chǎn)品差異化，不斷提高產(chǎn)品競爭力】9宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——2010年樓市新政國家及沈陽地方政策分析時間政策主題內(nèi)容2010年1月“國十一條”《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》公布，從土地到信貸，再到地方政府責任，文件詳細列出了十一條措施。2010年1月準備金利率上調(diào)0.5%央行自，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。2010年1月二套房貸比例不低于40%國務院發(fā)布通知，二套房貸首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價2010年4月二套房新政14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。2010年4月存款準備金率上調(diào)0.5%從，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。2010年6月沈陽二套房貸首付最低50%利率沈陽各銀行表示執(zhí)行二套房貸政策是國家的要求，首付最低50%和上浮10%的利率，都是不普遍上浮10%能碰的紅線。2010年6月遼寧省房地產(chǎn)交易收費一免一降起，遼寧省將實行新的房地產(chǎn)交易收費規(guī)定，消費者可享受到一免一降的收費新政策。從上表可以看出：?2010年初國家密集出臺調(diào)控政策，逐步釋放收緊信號，使房地產(chǎn)市場壓力加大，由于上半年市場熱度不減，未來加大調(diào)控力度的可能性較大；?沈陽地方政策一方面遵循和執(zhí)行國家宏觀政策的措施，另一方面沈陽地方政策卻表現(xiàn)出相對的靈活性和寬松性，如6月份出臺房產(chǎn)交易稅一免一降的政策，釋放出相對緩和的信號?！緡曳康禺a(chǎn)政策再一次收緊，要長期控制房價過快上漲，但區(qū)域局限于一、二線城市】【目前的房地產(chǎn)對于三、四線城市是比較好的發(fā)展機遇】宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——全國房地產(chǎn)價格走勢【09年3月房價下跌觸底、后呈V字形開始反轉、鑒于新政策出臺，預計2010年三季度或出現(xiàn)價格拐點，下挫時間會長于08-09年】【未來房價上升通道將收窄，并不樂觀】宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟指標2008年沈陽市GDP在環(huán)渤海主要城市中處于中游水平。GDP增速在區(qū)域內(nèi)主要城市中排名靠前，僅次于天津和大連。沈陽城市GDP處于環(huán)渤海主要城市中游水平，但后期增漲速度較快?！具|寧省處于經(jīng)濟帶樞紐區(qū)，發(fā)展增速快，空間潛力大】12宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——遼寧省各市GDP對比撫順經(jīng)濟總體發(fā)展水平排在省內(nèi)第六位，以工業(yè)為主的經(jīng)濟發(fā)展模式較為受限。?以石油、煤炭等重工業(yè)為主的城市發(fā)展模式，城市環(huán)境污染嚴重，經(jīng)濟發(fā)展水平高于遼陽、本溪等城市發(fā)展水平，但房地產(chǎn)市場發(fā)展水平落后于遼陽、本溪等城市；?隨著沈扶同城，打造遼寧中部城市2009年三季度遼寧中部城市房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)群等城市規(guī)劃方向，城市基礎配套的不斷完善，城市環(huán)境的不斷打造，撫順正由重工業(yè)發(fā)展為主向集工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)的為一體的多元化經(jīng)濟發(fā)展模式轉變；宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略道義、正良、虎石臺【沈陽住宅郊區(qū)化現(xiàn)狀】胡臺、沙嶺、張士p西部：裝備制造核心區(qū)、化學工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)p南部：民用航空整機制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會展中心、高新技術產(chǎn)業(yè)研制出口基地蘇家屯

p北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國家級農(nóng)產(chǎn)品加工基地沈撫新城p東部：依托棋盤山國際風景旅游區(qū)，建成國內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)14【沈陽住宅郊區(qū)化趨勢，市場需求支撐，為本案品牌提升帶來良好的市場機遇】宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——沈陽市各項經(jīng)濟指標沈陽近六年GDP整體保持以15%的速度上升，高于全國及副省級城市 沈陽在資源型與生產(chǎn)型城市基礎上來水平，經(jīng)濟實力不斷加強并速增長。 向內(nèi)聚集第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)?！窘?jīng)濟增長期】【房地產(chǎn)業(yè)助力】15宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)——沈陽房價走勢圖【沈陽】沈陽市供需及價格走勢圖未來市場價格走勢預判【09年底有價無市，沈陽地產(chǎn)市場動蕩中恢復】【未來兩到三年市場供應集中放量，緩解市場供需失衡，市場價格趨于平穩(wěn)】16宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)小結全國經(jīng)濟分析結論：宏觀經(jīng)濟總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢頭，良好的經(jīng)濟環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人們生活水平正在得到迅速提高，對改善居住條件的追求將迅速膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放。沈陽經(jīng)濟分析結論：經(jīng)濟走勢處于高速增長階段，在職平均收入不斷增長并且漲幅較快，使得人民生活水平不斷提高，社會需求增加。隨著人民消費水平的增加，消費結構需求進一步擴大，這都將有利于改善社會住房；在一定程度上會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；17撫順房地產(chǎn)市場格局——城市解讀? 撫順市位于東經(jīng)123度39分至125度28分和北緯41度41分至42度38分。? 屬長白山系龍崗山脈，平均海拔為400—500米。北部山勢低平，為丘陵地帶，西部為渾撫順是多民族雜散居地區(qū)，民族總數(shù)為34個，其中少數(shù)民族33個。在全市總人口中，漢族占72.51％,少數(shù)民族占27.49％。人口最多的少數(shù)民族有：滿族、朝鮮族、回族、蒙古族、錫伯族。? 目前全市總人口222萬人，其中市區(qū)人員140萬人是中國北方最大的石油化工城市，全國十大重工業(yè)城市之一，全國31個特大城市之一。? 撫順地區(qū)呈東南高，西北低之勢。東部和南部山巒起伏，河沖積平原，海拔為100—300米之間。? 區(qū)劃：撫順市下轄四區(qū)三縣和兩個開發(fā)區(qū)。四區(qū)為新?lián)釁^(qū)、望花區(qū)、東洲區(qū)、順城區(qū)。三縣包括：撫順縣、新賓滿族自治縣、清原滿族自治縣。兩個開發(fā)區(qū)為撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、撫順勝利經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。全地區(qū)有街道34個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)47個，居委會400個，村委會959個。撫順房地產(chǎn)市場格局——城市解讀本案撫順市，面積11271平方千米，人口225萬人；順城區(qū)，面積277平方千米，人口40萬；新?lián)釁^(qū)，面積30平方千米，人口29萬；東洲區(qū)，面積192平方千米，人口35萬；望花區(qū)，面積214平方千米，人口37萬；撫順縣，面積2350平方千米，人口19萬；新賓滿族自治縣，面積4287平方千米，人口31萬；清原滿族自治縣，面積3921平方千米，人口34萬。撫順房地產(chǎn)市場格局——撫順城市規(guī)劃【撫順城市規(guī)劃】 【土地】“西進、北拓、南治、東優(yōu)”西進——即城市新興產(chǎn)業(yè)重心向西發(fā)展。積極融入沈陽經(jīng)濟區(qū)，率先實現(xiàn)沈撫經(jīng)濟一體化。北拓——即城市居住區(qū)向北拓展。南治——即對城市南部進行綜合整治。加大對地質(zhì)災害區(qū)域的生態(tài)恢復和土地整治。東優(yōu)——即優(yōu)化東部產(chǎn)業(yè)結構。依托東部石化產(chǎn)業(yè)基礎，圍繞百萬噸乙烯工程，創(chuàng)建高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成具有國際規(guī)模和水平石化產(chǎn)業(yè)基地。【城市重心向西偏移，弱化城市界限，促成客群的交叉與流動】【地方政府導引導房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，導向作用強勁】20撫順房地產(chǎn)市場格局——城市發(fā)展城東新區(qū)撫同城沈

城市性質(zhì)：遼寧中部城市群的副中心城市，全國重要的石化工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)基地之一，是融工業(yè)遺產(chǎn)展示和生態(tài)旅游為一體的北方山水易居城市。撫順是東西長、南北窄的帶狀城市，依渾河兩岸而建城市發(fā)展戰(zhàn)略： 城市布局三大目標：優(yōu)化布局，調(diào)整結構，突出特色。?積極實施遼寧中部城市群構建背景下的“沈撫同城化”戰(zhàn)略；?貫徹“南治、北拓、西進、東優(yōu)”的城市空間發(fā)展目標；?資源枯竭條件下“做強資源深加工和城市轉型”戰(zhàn)略； ?人居向渾河兩岸集中，工業(yè)向外圍園區(qū)集聚的空間整合目標；?城市發(fā)展競爭條件下的“城市化提升”戰(zhàn)略； ?建設北方山水城市的城市特色目標。?基于改善人居環(huán)境目標導向下的“宜居撫順戰(zhàn)略”。 ?到2020年，中心城區(qū)規(guī)劃面積486平方公里，城市建設用地180平方公里，中心城市人口170萬人?！緰|西兩端發(fā)展較快，南部治理改造，北部發(fā)展較緩】撫順房地產(chǎn)市場格局——城市解讀【撫順】需求量預測

根據(jù)《撫順年鑒》（2008年）顯示，2008年撫順市人均居住面積為22.51平米，與全國人均居住面積指標相差7.19平米／人（全國人均居住面積為29.7平方米），撫順市區(qū)人口為140萬，缺口面積需求為1006.6萬平米，按照住房年需求面積100萬平米估算，住宅購買力可以滿足約10.06年的需求。（29.7平/人—22.51平/人）×140萬人撫順2008年的人口購=買力可滿足未來10.06住房年需求面積100萬平/年年的需求【初現(xiàn)供不應求趨勢，居民購房潛在需求巨大】22撫順房地產(chǎn)市場格局——撫順市各項經(jīng)濟指標撫順第一二三大產(chǎn)業(yè)增加值產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重自2003年以來，撫順市城市經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，年均增幅超過16%，撫順市以煤炭和石化為支柱產(chǎn)業(yè)但由于城市體量較小產(chǎn)業(yè)規(guī)模處于中型地位?！井a(chǎn)業(yè)結構調(diào)整不明顯，經(jīng)濟平穩(wěn)上升】23撫順房地產(chǎn)市場格局——撫順市固定資產(chǎn)投資撫順市固定資產(chǎn)投資連年遞增，2006年突破200億大關，年均增幅在30%以上，呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。就經(jīng)濟結構而言，撫順市經(jīng)濟增長倚靠自身優(yōu)勢的石化與煤炭產(chǎn)業(yè)外，固定資產(chǎn)投資占GDP比例趨于合理，呈現(xiàn)撫順市經(jīng)濟運行較為良性發(fā)展24【固定資產(chǎn)投入在整體GDP增長中作用明顯】撫順房地產(chǎn)市場格局——撫順人均可支配收入?人均可支配收入連年增長，但增幅呈現(xiàn)緩慢跡象。?人均可支配收入增長幅度開始與GDP增長幅度靠近，說明GDP增長的效果開始作用于人民生活水平提高上，GDP帶動居民收入的效應開始顯現(xiàn)，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了客群基礎?！救嗣裆钏教岣撸徺I力加強】 25撫順房地產(chǎn)市場格局——撫順房價走勢圖【撫順】供需分析從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)中可以獲得撫順市在2005年以后出現(xiàn)了大量項目上馬開工的情況，但竣工量相對有限，而市場交易量連年遞增表現(xiàn)活躍，說明如果沒有大量產(chǎn)品集中投放的情況下，撫順房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象，促成房價連年上漲，這對本案的發(fā)展非常有利。

撫順市供需及價格走勢圖未來市場預判均價：均價：2806元預計未來三至五年供應量將均價：2093元均價：有較大的集中釋放1839元2269元【供求逐年缺口拉大，市場價格大幅提升】26撫順房地產(chǎn)市場格局小結撫順房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，其每年投資、開發(fā)量遠低于沈陽市場，今年呈現(xiàn)市場供小于求的現(xiàn)象，促成房價連年上漲，這將對本案開發(fā)提供利潤持續(xù)增幅的市場基礎。目前撫順房地產(chǎn)市場東西兩極分流明顯政府的政策導向及百姓購房需求的高漲將成為下一輪撫順房價增長的主要因素本地發(fā)展：城市規(guī)劃明晰“西進、北拓、南治、東優(yōu)”的區(qū)域?qū)傩裕约啊皟蓞^(qū)兩帶”城市提速發(fā)展的雙核引擎動力源，保障城市整體長期發(fā)展向好，為本案運營提供優(yōu)良的市場操作面和盈利機會點。27經(jīng)濟區(qū)版塊市場——城市郊區(qū)化特點【城市住宅郊區(qū)化發(fā)展過程】第一階段主要因素：人們渴望居住在人口密度低的城市外圍地帶，公路的發(fā)展使公交車和小汽車成為主要的交通工具第二階段第三階段第四階段人們首先處于追求更寬敞的居住空間辦向郊區(qū)，郊區(qū)人口的增長對零售業(yè)帶來大量需求，便捷良好的生活使更多人搬向郊區(qū)，從而使辦公郊區(qū)化，形成邊緣城市【沈陽正處于住宅郊區(qū)化的第一個階段】經(jīng)濟區(qū)版塊市場——沈撫同城規(guī)劃【沈撫同城規(guī)劃】規(guī)劃的空間結構是“一城兩區(qū)一帶?！皟蓞^(qū)”，即：沈陽棋盤山與撫整合兩市結合部即沈陽三環(huán)高速路以東、撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和撫順縣拉古鄉(xiāng)部分 順高灣相連的生態(tài)旅游功能區(qū)；沈陽深井子、汪家、王濱與撫順地區(qū)，規(guī)劃建設同城化共建區(qū)——沈撫新城。 李石、拉古相連的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)與人居功能區(qū)。“一帶”，即打造連接兩市的共同母親河——渾河生態(tài)景觀帶?！緲嫿ㄉ驌帷鞍胄r交通圈”，兩地資源共享，【李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地產(chǎn)業(yè)得到重點扶植地產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展】 】 29經(jīng)濟區(qū)版塊市場——李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)【李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)】

從“0”到“1” 造“1”運動城市向西，融入大沈陽，撫順發(fā)展重心西移，李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)逐漸成為撫順經(jīng)濟活力中心；堅持工業(yè)強市，切實轉變經(jīng)濟增長方式，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量，全力實施資源型城市向資源深加工型城市轉變戰(zhàn)略，創(chuàng)建新的產(chǎn)業(yè)基地和新的經(jīng)濟增長區(qū)；同時，撫順市市委等相關企事業(yè)單位整體搬遷撫順西部，實現(xiàn)政治經(jīng)濟文化中心西移；積極發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)投資，興建大型設施完備的商業(yè)綜合體，完善醫(yī)療、學校、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等生活配套設施；從而實現(xiàn)推動撫順人口向西流動，促成沈撫同城，新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶，倚靠渾河母親河的宜居生活圈【“李石經(jīng)濟區(qū)和高灣經(jīng)濟區(qū)”新型經(jīng)濟體布局，為當?shù)亟?jīng)濟迅猛發(fā)展提供平臺】30經(jīng)濟區(qū)版塊市場——經(jīng)濟區(qū)與望花區(qū)李石開發(fā)區(qū)歷史經(jīng)濟開發(fā)區(qū)并不是憑空無市場基礎的規(guī)劃李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雖然是沈撫同城的連接點，也可以從這里的規(guī)劃可以看出未來很快與望花區(qū)融為一體的趨勢而目前望花成熟的市場環(huán)境也為歷史經(jīng)濟開發(fā)區(qū)奠定了比較好的市場基礎【李石開發(fā)區(qū)成為望花的延伸并最終交匯是未來發(fā)展的趨勢】經(jīng)濟區(qū)板塊市場——經(jīng)濟區(qū)與沈陽棋盤山棋盤山風景區(qū)李石開發(fā)區(qū)沈陽棋盤山板塊是沈撫同城沈陽的連接點，未來該區(qū)域沈陽區(qū)劃內(nèi)的普通住宅供應量會逐漸增加，這樣給李石開發(fā)區(qū)樹立了比較好的市場標桿，也使該區(qū)域更具升值價值【李石開發(fā)區(qū)主要依賴棋盤山作為市場和價格標桿，前期是以產(chǎn)業(yè)化開發(fā)區(qū)形式出現(xiàn)，未來將逐漸向居住需求轉變】經(jīng)濟區(qū)版塊市場小結沈撫規(guī)劃：緊隨城市快速發(fā)展的步伐，其城市結構調(diào)整與功能升級必將在積淀中釋放，沈撫同城—構建沈撫“半小時交通圈”，兩地資源共享，地產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展。促進城市重心向西偏移，弱化城市界限，實現(xiàn)客群的交叉流動，種種研判都必將支撐和豐富本案定位和筑建“高端物業(yè)”重要元素未來經(jīng)濟區(qū)與沈陽銜接的會更加緊密，城市的外擴和遷移都是必然趨勢33競爭個案分析——競品鎖定由于撫順城市為東西兩極發(fā)展，故與本案可以產(chǎn)生競爭關系的樓盤主要集中在李石開發(fā)區(qū)和望花區(qū)，順城區(qū)由于位于城東并且價差較大，與本案發(fā)生直接競爭的可能性不大?！竟剩诟偲愤x擇上，我們主要選擇望花與開發(fā)區(qū)內(nèi)的競爭樓盤。】34【競品樓盤區(qū)位圖】上上城皇家海岸 左岸公元本案玫瑰城錦繡瀾灣本案國際鑫城同在李石開發(fā)區(qū)的錦繡瀾灣作為本案的重點競品，而其他項目不具代表性。重點個案分析錦繡瀾灣1期---開發(fā)線?開發(fā)商：撫順恒昇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?項目地址：沈東開發(fā)區(qū)渾河南路188號?物業(yè)公司：遼寧明達錦科物業(yè)?物業(yè)類別：別墅、洋房、高層、小高層?占地面積：60萬平方米?建筑面積:90萬平方米?建筑類別：板樓?總戶數(shù)：1400戶?容積率:1.5?綠化率：50%?交房標準：毛坯?開盤時間：2008年8月2?入住時間：2009年11月錦繡瀾灣1期---產(chǎn)品線產(chǎn)品戶型面積配比期數(shù)建筑類別層數(shù)面積區(qū)間單元戶數(shù)去化率一期別墅2-3157---393㎡聯(lián)排、雙拼、27490%疊加多層洋房6--888---144㎡一梯二戶、二112675%電梯洋房梯四戶目前在售一期，主要產(chǎn)品為多層洋房、電梯洋房和別墅?！卷椖挎i定中高端市場，但整體品質(zhì)缺乏高端元素支撐；雖然產(chǎn)品線較為豐富，但產(chǎn)品規(guī)劃設計中規(guī)中矩，缺乏“大盤”對周邊城市輻射力與影響力】錦繡瀾灣1期---客戶線?來訪客戶多數(shù)為撫順高端人群，以私營業(yè)主、公務員、大學教授為主力客群。?由于該項目與沈陽東陵區(qū)隔河而望，吸引部分沈陽客群來訪，該項目在撫順市區(qū)、沈陽也設有售樓處。錦繡瀾灣1期---營銷推廣?銷售價格：銷售雙拼5000元/㎡聯(lián)排4500元/㎡多層3500元/㎡?優(yōu)惠政策：貸款9.7折一次性9.5折?推廣:該項目在撫順屬于高端項目，在撫順以及沈陽都采用平面報廣、路牌、路旗等方式進行項目推廣，項目針對客群除撫順市以外，沈陽市場的推介力度也很大?！驹擁椖吭趽犴樥J知度較高，其別墅、洋房產(chǎn)品的主力客群為私營業(yè)主、企業(yè)高管、公務員等高端客群，但此類產(chǎn)品外地客群購買力較弱】錦繡瀾灣1期---小結?地段：項目地塊位于沈撫新城核心，緊臨沈陽棋盤山世博園，交通比鄰沈撫輕軌和未來地鐵九號線，地塊屬性極具升值潛力。?周邊配套：項目園區(qū)內(nèi)設三語幼兒園、學校，臨東北育才、醫(yī)大四院附屬分院等。?銷售情況：一期整體去化率60%。?客群：因地緣因素，該項目客源多數(shù)為高灣本區(qū)域人員、再有私營業(yè)主和公務員構成?！緦Ρ景附梃b：有效地借助和整合項目區(qū)域內(nèi)優(yōu)秀資源和市政配套設施，拉升其整體形象、提升產(chǎn)品附加值】重點個案小結：?該項目08年上市，開盤一年間不溫不火，并沒有太好的銷售業(yè)績，2009年去化量達30萬平米，均價2500元/平米，成交額10億元。?成交的房源主要為雙拼、聯(lián)排別墅當年成交價在3500元/平米左右，多層級小高層在09年大幅成交時均價較低，價格在2500元/平米左右，后一度拉升至3500元/平米。?從該項目了解到，普通住宅的需求面積主要在；90-120平米之間，小面積戶型及大三房戶型認可度較低。?09年銷售主要有益于團購策略，因該公司與撫順市府關系密切，主要為政府渠道點對點團購營銷?2010年撫順人沈陽置業(yè)比例大幅增加，而沈撫新城各項配套應市落地，醫(yī)療、學校等?項目一期已交房，但入住率較低，因項目投資客較多，自住比例較少，業(yè)主一般都持有兩套以上住房?項目推廣方式上，除團購外，路牌導視、DM派發(fā)、短信等渠道是主要有效推廣方式其他競品信息國際鑫城---開發(fā)線?開發(fā)商：撫順宗欲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?項目地址：撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)國鑫路9號?景觀設計：上海同濟設計院?物業(yè)公司：撫順鑫嘉樂物業(yè)管理有限公司?物業(yè)類別：住宅?占地面積：16萬平方米?建筑面積:26萬平方米?建筑類別：多層、高層、小高層?總戶數(shù)：一期1104戶二期1896戶?容積率:1.6?綠化率：35%?交房標準：毛坯?開盤時間：一期2008年4月1日、二期在售?入住時間：一期2009.6.30、二期2010年6月國際鑫城---產(chǎn)品線產(chǎn)品戶型面積配比樓號類別層數(shù)面積區(qū)間結構戶數(shù)去化率一期多層670~144㎡一梯兩戶97278%小高層1192~118㎡一梯兩戶13280%二期多層685~107㎡一梯兩戶10890%小高層11、17104~114㎡一梯兩戶44825%三期高層33、18————預計1300——該項目一期現(xiàn)房，整體銷售率在80%以上。二期已竣工，2010年6月入?。▓@林景觀全部完成后入住），在售?！卷椖慷ㄎ绘i定低端市場，產(chǎn)品類型符合撫順大眾客群居住習慣，戶型設計中規(guī)中矩】國際鑫城---營銷推廣線?銷售價格：一期均價3000元/平，二期均價3100元/平。?優(yōu)惠政策：一次性付款98折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠。?推廣: 該項目以路旗、戶外、車體、網(wǎng)絡為主要推廣手段。國際鑫城---客戶線?來訪客戶以周邊的地緣性客戶為主?成交客戶多為周邊沈陽理工大學教師，高灣及望花居民，以及周邊縣區(qū)客戶;【項目在低端市場所獲認知度較高，主力客群集中于青年教師、產(chǎn)業(yè)工人、地緣性改善客群等】國際鑫城---小結?地段:地處沈陽李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沈撫景觀大道旁邊;?周邊配套:社區(qū)內(nèi)2萬平商業(yè)配套、沈撫輕軌李石寨旁、4000平主題會所等。針對當?shù)氐慕?jīng)濟情況來說周邊配套相對齊全，屬開發(fā)區(qū)內(nèi)較成熟地段。?銷售情況：該項目一期整體銷售率為80%，二期正在銷售，剩余產(chǎn)品多為大戶型產(chǎn)品，閣樓及躍層產(chǎn)品基本銷售完畢；?客群：該項目B棟產(chǎn)品主要針對地緣性客戶及理工大學的教師家屬等，并且來自沈陽的外地客戶占有比例有放大趨勢?！緦Ρ景附梃b：營銷策略上通過贈送閣樓提升產(chǎn)品性價比，對本案啟動階段營銷推廣提供借鑒】皇家海岸2期---開發(fā)線?開發(fā)商：建榮皇家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?項目地址：高灣經(jīng)濟區(qū)皇家極地海洋世界?景觀設計：美國映時國際設計顧問有限公司?物業(yè)公司：馬來西亞建榮物業(yè)?物業(yè)類別：洋房、高層、小高層?占地面積：35.74萬平方米?建筑面積:53.8萬平方米?建筑類別：板樓?總戶數(shù)：5000戶?容積率:1.5（總體）1.17（一期）?綠化率：50%?交房標準：毛坯?開盤時間：2008年7月26?入住時間：2009年7月15皇家海岸2期---產(chǎn)品線產(chǎn)品戶型面積配比樓號建筑類別層數(shù)面積區(qū)間單元戶數(shù)去化率二期小高層1275---120㎡三個單元，一梯兩戶22240%洋房490---200㎡一梯兩戶40030%該項目二期目前整體銷售率約為35%，目前一期小高層項目已基本售罄?！卷椖慷ㄎ粸閾犴樖准衣糜蔚禺a(chǎn)，產(chǎn)品線豐富，戶型配比較為合理】皇家海岸2期---客戶線?來訪客戶年齡均在40-50歲有較強的經(jīng)濟實力私營業(yè)主，以及高灣經(jīng)濟區(qū)原中高層住戶。?該類客群多數(shù)集中于高灣經(jīng)濟區(qū)和李石經(jīng)濟區(qū)企業(yè)高管和高級技術人員;皇家海岸2期---營銷推廣?銷售價格：銷售均價4500元/㎡?優(yōu)惠政策：一次性付款9.8折?推廣:該項目以項目圍擋和自身開發(fā)皇家海洋極地館方以及其衍生的沖浪館等游樂設施拉動自身項目的人氣與地塊價值?！韭糜蔚禺a(chǎn)概念迎合了撫順部分高端客群需求，但該區(qū)域市政配套資源欠缺，預計項目后期發(fā)展的阻力相對較大】皇家海岸2期---小結?地段：該項目位于撫順皇家極地海洋世界館東側，為高灣經(jīng)濟區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)帶。?周邊配套：該區(qū)域為新開放旅游產(chǎn)業(yè)帶，相關配套較為稀缺，目前沒有商業(yè)、醫(yī)院、學校相關配套。?銷售情況：一期七棟12層的小高層已基本售罄，目前二期在售為10棟4層洋房，去化率為35%。?客群：因地緣因素，該項目客源多數(shù)為高灣本區(qū)域人員、再有私營業(yè)主和公務員構成?！緦Ρ景附梃b：一期產(chǎn)品樣板區(qū)較完整的呈現(xiàn)了整個項目所打造的西班牙小鎮(zhèn)異國風情形象，“以點帶面”的包裝為后期產(chǎn)品入市提供了較好的形象和賣點】方大·上上城---開發(fā)線?開發(fā)商：遼寧方大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?項目地址：撫順高灣經(jīng)濟區(qū)高陽路?規(guī)劃設計：上海同濟城市規(guī)劃設計研究院?建筑設計：中間東北設計院?立面設計：美國利普建筑設計?園林設計：日本綜合計畫景觀?物業(yè)公司：新世界物業(yè)（香港新世界集團成員）?物業(yè)類別：住宅?占地面積：50萬平方米?建筑面積:70萬平方米?建筑類別：高層/多層?總戶數(shù)：一期1520戶?綠化率：56.34%?容積率：1.5?交房標準：毛坯?開盤時間：一期2008年09、2009年5月28?入住時間：一期2009年5月30、2009年10月30方大·上上城—產(chǎn)品線產(chǎn)品戶型面積配比類型樓數(shù)層數(shù)面積區(qū)間戶數(shù)銷售率小高層(A區(qū)、B區(qū)1、2，C區(qū)1~7)13A1A2為9層、其他76.09~99.40m2990A區(qū)基本售完11層其他在售高層B3為18層、B4為24層、(B3~B6、C8)25B5為25層、B6C8為115.86~162.11m2530在售26層該項目目前整體銷售率一期90%一期A區(qū)于2009年5月30日交房、現(xiàn)已入??；B區(qū)于2009年10月30日交房。二期尚未開盤。二期E區(qū)為花園洋房，共16棟，300戶，戶型110m2~150m2，規(guī)劃。【項目定位于中端市場，一期產(chǎn)品規(guī)劃設計以小高層和高層為主體，以實現(xiàn)資金快速回流；二期組團推市花園洋房，提升項目品牌與形象】方大·上上城---營銷推廣線?銷售價格：銷售均價3500元，?優(yōu)惠政策：一次性付款9.7折，貸款9.8折。?推廣:該項目以廣播、報紙、網(wǎng)絡等媒體為主要推廣手段，另有路旗、圍擋等方式。方大·上上城---客戶線客群來訪客戶主要以撫順高灣、李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶為主，另有其他區(qū)縣地區(qū)客戶，普通居民入住率較高。?成交客戶多為高灣、李石及望花居民，以及撫順其他區(qū)縣居民，以及私營業(yè)主和企業(yè)高管;【項目客群集中表現(xiàn)為有穩(wěn)定收入的產(chǎn)業(yè)工人與教師，以及少量私營業(yè)主和企業(yè)高管】方大·上上城---小結?地段:地處沈陽高灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高陽路;?周邊配套：撫順實驗小學，歐式風情商業(yè)街，高灣小學，皇家極地海洋世界，大型音樂廣場，高灣管委會，高灣派出所，金融機構齊全；?銷售情況：該項目一期整體銷售率為90%，基本售罄，剩余產(chǎn)品多為大戶型產(chǎn)品，閣樓及躍層產(chǎn)品基本銷售完畢；?客群：該項目主要針對撫順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶，以及部分高端客群，在撫順居民中知名度較高【對本案借鑒：項目通過迎合中層收入客群的產(chǎn)品設計，實現(xiàn)前期較好的銷售去化，及資金有效回流，為項目后期發(fā)展運營奠定基礎】天麒·左岸公元---開發(fā)線?開發(fā)商：撫順天麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?項目地址：撫順望花和平橋渾河北岸高陽路西?景觀設計：北京匠意建筑景觀設計公司?物業(yè)公司：香港中原物業(yè)集團?物業(yè)類別：多層、小高層、高層?占地面積：21萬平方米?建筑面積：35萬平方米?建筑類別：多層、高層、小高層?總戶數(shù)：492戶?容積率:1.63?綠化率：30%?交房標準：毛坯?開盤時間：2009年10月10?入住時間：2010年11月30天麒·左岸公元---產(chǎn)品線產(chǎn)品戶型面積配比類型樓數(shù)層數(shù)面積區(qū)間戶數(shù)銷售率多層74號樓5層130.03~243.62m2200戶55%其余6小高層11169~172.13m266戶65%高層21861~179.84m2216戶60%花園洋房15286~294m210戶70%該項目目前整體銷售率為85%.天麒.左岸公元首次開盤、首推房源當日售罄?！卷椖挎i定中高端市場，產(chǎn)品線豐富，戶型面積偏大，在一定程度上迎合追求舒適度的客群需求】天麒·左岸公元—營銷推廣線?銷售價格： 銷售均價：3400元?優(yōu)惠政策：一次性付款9.7折，商業(yè)貸款9.8折，公積金沒有折扣。?推 廣: 該項目以廣播、報紙、網(wǎng)絡等媒體為主要推廣手段，另有路旗、圍擋等方式。天麒·左岸公元---客戶線客群來訪客戶主要以撫順高灣、李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶為主，以及私營業(yè)主和企業(yè)高管等高端客群【產(chǎn)品需求除該區(qū)域地緣性客群外，大面積段戶型產(chǎn)品也得到私營業(yè)主和企業(yè)高管的購買需求】左岸公元---小結?地段：沈撫同城“心”特區(qū)，財富典藏增值地；千米水岸線、60米最佳距離；40000平臨河公園，成就第一水岸后花園?周邊配套：撫順實驗小學，歐式風情商業(yè)街，高灣小學，皇家極地海洋世界，大型音樂廣場，高灣管委會，高灣派出所?銷售情況：整體去化率60%?客戶: 客群來訪客戶主要以撫順高灣、李石經(jīng)濟開發(fā)區(qū)客戶為主，以及私營業(yè)主和企業(yè)高管等高端客群?！緦Ρ景附梃b：將多層、洋房產(chǎn)品定位為保值能力強的舒適型宜居產(chǎn)品，自住、投資雙保險，有利于低密產(chǎn)品的快速去化】豐遠玫瑰城---開發(fā)線?開發(fā)商：沈陽豐遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?項目地址：撫順市望花區(qū)渾河南岸?景觀設計：美國貝爾高林國際（香港）公司?物業(yè)公司：美國戴德梁行國際物管公司?物業(yè)類別：住宅?占地面積：40萬平方米?建筑面積:50萬平方米?建筑類別：小高層/高層/多層?總戶數(shù)：約1000戶?綠化率; 57.1%?容積率；1.298?交房標準;毛坯?開盤時間：2008-06-28?入住時間：2009-09-01豐遠玫瑰城---產(chǎn)品線產(chǎn)品戶型面積配比類型樓數(shù)層數(shù)面積區(qū)間戶數(shù)銷售率小高層1310層、11層94.83~149.96m232090%高層4樓王18層135~145m234080%其他27層多層255層、6層65~149.96m2230售罄花園洋房6————300m2————未上市該項目目前整體銷售率為85%。一期16棟、二期14棟售罄，三期17棟在售三期17、18號樓為樓王，17在售【項目定位于中高端市場，產(chǎn)品線較為豐富，園區(qū)內(nèi)打造中央水系，整體形象較好】豐遠·玫瑰城—營銷推廣線?銷售價格： 銷售均價4600元?優(yōu)惠政策：一次性付款9.9折，貸款沒有折扣。?推 廣: 該項目以廣播、報紙、網(wǎng)絡等媒體為主要推廣手段，另有路旗、圍擋等方式。豐遠·玫瑰城--客戶線來訪客戶主要以撫順望花地區(qū)客戶為主，另有周邊遼寧石油化工學院教師員工，私營業(yè)主與企業(yè)高管等高端客群【該項目客群主要來源于望花區(qū)老城區(qū)原住戶，項目洋房和別墅是鎖定高端客群的主力產(chǎn)品】豐遠玫瑰城——小結?地段：望花區(qū)渾河南岸鳳城街與營口路交匯處?客群：該項目主要針對撫順市區(qū)內(nèi)人群，以望花區(qū)客戶為主，另有臨近的石油大學教師，普通居民入住率較高。?周邊配套：望花區(qū)中心小學，雷鋒小學，四中，一中，遼寧石油化工大學，大商商貿(mào)大廈，樂購超市，二院，撫順首家五星級酒店（籌建中）。?銷售情況:整體銷售情況為85%【對本案借鑒：產(chǎn)品類別涵蓋較廣，客群定位準確，園區(qū)內(nèi)中央水系提升該項目整體品牌與形象】潛在重點競爭個案綠地·劍橋---品牌線?開發(fā)商：撫順綠地置業(yè)有限公司?項目地址：撫順市李石開發(fā)區(qū)濱河路?物業(yè)公司：綠地物業(yè)?物業(yè)類別：別墅、洋房、高層、小高層?占地面積：首期17萬平方米，總占地百萬平方米?建筑面積:20萬平方米?建筑類別：板樓?容積率:1.2?綠化率：50%?交房標準：毛坯?開盤時間：未定?入住時間：未定競爭個案分析小結目前區(qū)域內(nèi)無太有力競品，錦繡瀾灣已經(jīng)處于尾房階段本案未來潛力競爭個案主要是綠地·劍橋項目區(qū)域內(nèi)客源主要以投資型為主，自住型較少該區(qū)域市場還不成熟，目前錦繡瀾灣利用的比較成功的團購策略短期內(nèi)還是有一定效果，不過會導致投資型客戶過于集中，區(qū)域內(nèi)入住率低，影響未來區(qū)域口碑從競品的媒體途徑來看，戶外和直銷比較有效，報媒等大眾媒體來電來訪率較低。項目分析I. 項目基本情況II.項目SWOT分析III.項目競爭格局IV.項目困局項目位于李石開發(fā)區(qū)腹地，周邊主要競品有錦繡藍灣，德商·國際花園、宗?！H鑫城、君悅·國際城，但這些工程何時開工銷售時間一再順延。未來區(qū)域內(nèi)比較有力的競爭樓盤是綠地·劍橋，目前在撫順市區(qū)的影響力較大。錦繡瀾灣本案項目基本數(shù)據(jù)占地面積90200平米總建面積241485平米容積率 2.67綠地率 35.5%本案項目SWOT分析機沈撫同城給項目帶來未來潛力本區(qū)域購房者有限，2011年開發(fā)量暴增，未來競周邊市政配套已經(jīng)略有雛形爭壓力較大會撫順兩極分化的市場弱化項目距市區(qū)較遠的弊端很多市政大規(guī)劃在陸續(xù)調(diào)整，政府規(guī)劃的不確定沈陽棋盤山板塊未來普通住宅產(chǎn)品的上市拉到本目前該區(qū)域為投資型熱點區(qū)域，房屋空置率較高，地區(qū)若不改變自住現(xiàn)狀，則未來該區(qū)域有可能成為空撫順房價直線攀高，會將市區(qū)客戶大量積壓入本城區(qū)域沈撫輕軌的運營進一步拉近本區(qū)域與沈陽之間的距離

威脅項目體量較小，現(xiàn)金流壓力較小 項目容積率較高，在區(qū)域內(nèi)不具優(yōu)勢優(yōu)項目緊鄰沈撫高速出入口，位置優(yōu)越，導視性強 本案啟動期較晚，成本及客源上均不具優(yōu)勢勢外資開發(fā)經(jīng)驗豐富 周邊導視資源匱乏，對營銷較為不利目前區(qū)域內(nèi)無商業(yè)等配套服務，生活不便

劣勢項目競爭格局目前該區(qū)域?qū)儆谝患倚郯蕴煜隆\繡瀾灣等到明年將有5-10家開發(fā)商同時啟動，面對殘酷的競爭，將展開群雄逐鹿的局面。當然其中有兩家實力最強，其中包含了穩(wěn)定開發(fā)了三年的錦繡瀾灣項目，還有就是綠地·劍橋項目，競爭中本案鎖定這兩個樓盤即可。項目困局項目如何后發(fā)制人，后來者能否居上？在錦繡瀾灣制造銷售奇跡后消耗大量客戶后，我們的客戶在哪？該區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃期，政府規(guī)劃變更從07年開始就比較頻繁，如何使本案規(guī)避規(guī)劃風險？在周邊導視都被占用的前提下，什么樣的營銷方式可以讓本案一炮走紅？項目定位I. 客戶定位II. 市場占位III.產(chǎn)品定位IV.項目形象定位客戶定位——競品客源分析我們的客戶在哪里？先來看看我們的競品：錦繡瀾灣——投資型客源企事業(yè)單位高管公務員資源型企業(yè)關系單位員工錦繡瀾灣通過團購方式將他們召集到一起，以比較優(yōu)惠的價格（2009年均價2500元/平米）銷售掉了大部分房源?？蛻舳ㄎ弧驮捶治瞿壳氨景傅目驮催€是不能脫離錦繡瀾灣的客源共性，主要以政府、企事業(yè)單位及有著資源型企業(yè)關系網(wǎng)的客戶。因為這樣的人目前都有比較優(yōu)越的住房條件，他們在比較高的性價比的催動下，購買了錦繡瀾灣，但目前的價格已經(jīng)大大上浮，而且團購資源已經(jīng)消化殆盡。為了能夠更好的突破，本案除了要堅持對現(xiàn)有客源進行營銷外，要做好從投資型客戶到改善型居住人群過渡的準備，而目標客群也要鎖定中等收入人群。

政府公務員企事業(yè)單位資源型企業(yè)關系單位投資型客戶中等收入人群改善型居住人群市場占位本案在市場中的定位應該是在綠地·劍橋和錦繡瀾灣之間尋求平衡點，故項目占位屬于低于綠地·劍橋但要高于錦繡瀾灣。市場占位本項目市場占位總結起來就是：【定位中端 精筑未來】本案如果要比較好的現(xiàn)金流，則應考慮放棄做區(qū)域內(nèi)最高端的念頭，主因消化速度和價格的關系目前來看是對立的。本案為日本公司掌權，從規(guī)劃、方案、施工等環(huán)節(jié)主要突出“精細”的特點，在本案在區(qū)域內(nèi)規(guī)模、開發(fā)節(jié)點、營銷環(huán)境打造等方面都不具優(yōu)勢的當下，發(fā)揮我們最大的優(yōu)勢是很必要的，而李石開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展顯而易見，這個時機也需要認真負責的開發(fā)商來統(tǒng)領市場，故“精筑未來”則成為了本案在蕓蕓眾中端樓盤中脫穎而出的特有優(yōu)勢?！熬敝饕紤]的也是本案從投資型到居住型轉變的客源，由于房子還要還給他本來賦予的特性就是住，所以建筑的軟硬件兼?zhèn)渚褪强蛻羲仨氁⒅氐?。產(chǎn)品定位本案建筑形式中涵蓋了洋房、多層、小高層等產(chǎn)品形式比較豐富，而縱觀其他開發(fā)商的規(guī)劃，基本上也差不都，怎樣才能從眾多的開發(fā)商中突圍呢？錦繡瀾灣 綠地·劍橋產(chǎn)品定位本案建筑立面采用英式風格，從外表跟綠地·劍橋較像，而英國給外界嚴謹?shù)男蜗笈c日本企業(yè)的精益求精也有異曲同工的地方，兩者有比較好的契合點。因之前我們把綠地·劍橋項目作為區(qū)域內(nèi)標桿，故從產(chǎn)品上我們進行跟隨即可。預測綠地·劍橋項目入市會以雙拼、聯(lián)排別墅、洋房等高端產(chǎn)品入市，而本案的洋房、多層等產(chǎn)品就很好的作為同質(zhì)錯位競爭的形象入市，可以及時的網(wǎng)絡其對高端產(chǎn)品預算不足的客戶。項目形象定位從上述的客戶、市場、產(chǎn)品等分析可以看出，本案的定位——【撫順精工筑房的典范，親民的好房子】ü項目形象還是得立足撫順ü定位中體現(xiàn)項目自身獨有氣質(zhì)就是“精工筑房”ü從放眼整個撫順的角度，本區(qū)域?qū)儆趦r格洼地，所以定位為親民較為合適營銷推廣I. 營銷策略II. 包裝策略III.價格策略IV.銷控策略營銷策略【附著市政】【緊隨規(guī)劃】【圈定全城】【順勢引流】本案的開發(fā)區(qū)的地理屬性決定對于整體對外項目定位，一定了營銷一定要依附市政的規(guī)劃是面向全撫順客戶，將自身的品牌和項目價值點最大化體現(xiàn)I. 引流市場上主力客戶群II. 對未來最大競品綠地·劍橋項目客戶引流III. 將項目的投資型客源向自住型客源引導在營銷推廣的計劃中一定要隨機的針對每個市政規(guī)劃進行有特色的營銷方式，將項目潛力最大化發(fā)掘包裝策略——案名包裝從我們的直接競品綠地看，劍橋的案名主要源于英式風格+學區(qū)考慮本案案名，主要源于市場定位，既然我們定義為跟隨綠地，那延續(xù)立面的英式風格應該比較恰當。包裝策略——案名包裝案名以英式風格為主，還要體現(xiàn)社區(qū)的精致感，而且不乏大氣，建議案名:格蘭郡Solgan品味英式生活包裝策略——案名包裝案名備選維多利亞大道查理府泰晤士小城紅郡拿鐵鎮(zhèn)推廣渠道本案主要的推廣渠道主要分兩部分一是借鑒錦繡瀾灣的經(jīng)驗，進行市政部門關系單位，大型企事業(yè)單位的團購工作二是緊跟綠地·劍橋的腳步，對于綠地有可能出現(xiàn)的戶外、直銷、售樓處、平媒等資源進行定點包抄，以得到以小博大的效果。在媒體選擇上，主要靠宗地及市區(qū)戶外、道旗、直銷、短信等渠道，對于紙媒等成本高大眾媒體建議盡量少使用。開發(fā)步驟建議8月8日奠基開工 11月8日出地面 3月8日封頂 6月31日入住8月15日撫順外展場從開發(fā)步驟上，我們建議在2011年中之前完成第一期房源交付工作，其中對于營銷上的支持主要在于撫順市內(nèi)外戰(zhàn)場選址和現(xiàn)場樣板示范區(qū)及售樓處的打造10月5日現(xiàn)場售樓處樣板示范區(qū)推盤策略8月8日內(nèi)部認購開始 11月8日出地面 3月8日封頂 6月31日入住10月5日第一批房源開盤（多層入市、洋房蓄客）11月15日第二批房源開盤（洋房開盤、小高層蓄客）

3月中旬第三批房源開盤（小高層開盤）我們將房源分為洋房、多層、小高層按照現(xiàn)在的市場情況，開盤次序為多層