養(yǎng)老地產(chǎn)項目分享之上海親和源全國老齡辦指出，今后20年我國將年均增加1000萬老年人口，到本世紀中葉將迎來老齡化高峰，老年人口預(yù)計達4.87億，占總?cè)丝诘谋戎厣仙?5％。但是于中國老齡化程度不斷加劇相對應(yīng)的是養(yǎng)老配套服務(wù)設(shè)施的嚴重不足。加之由于計劃生育的長期實行，年輕一代對于家庭式養(yǎng)老的壓力增大，使得社會性養(yǎng)老接受程度明顯提升。在這樣的社會形勢下，養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為了了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追逐的對象親和源老年社區(qū)是我國較早開發(fā)且運營也較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。它由上海新建橋企業(yè)集團有限公司下屬的親和源股份有限公司于2004年由投資興建。經(jīng)過近十年的發(fā)展，親和源的養(yǎng)老模式已經(jīng)被越來越多人所接受，配套服務(wù)和社區(qū)環(huán)境也得到了廣泛的認可。目前上海清和園老年社區(qū)已被評為上海一級生態(tài)社區(qū)，國家3A級旅游景點。親和源簡介親和源老年公寓占地8.33萬平方米，建筑面積10萬平米，入住時間為2010年4月。項目由12幢多層電梯住宅樓組成，共設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人居住。親和源配套有：建筑面積約1450平方米的老年商業(yè)街，有理發(fā)店、小超市、小飯店等，現(xiàn)已開業(yè)。還包括配餐中心，每天定時供應(yīng)三餐，要收取一定的費用。另外，健康會所、生活廣場、室內(nèi)游泳池、水療、美容美發(fā)廳、洗浴中心、超市、菜市場、咖啡吧、網(wǎng)吧、影視廳、老年大學(xué)等，一應(yīng)俱全。社區(qū)內(nèi)有以老年專科為特色的頤養(yǎng)院，與曙光醫(yī)院（三級甲等）對接，小病小痛可前往醫(yī)治。若是有大病，社區(qū)有班車專人送往市區(qū)曙光醫(yī)院治療。融資模式:自籌與合作模式相銜接親和源的開發(fā)建設(shè)完全是由一家民營企業(yè)，即上海新建橋企業(yè)集團有限公司下屬的親和源股份有限公司獨立投資完成。在開發(fā)建設(shè)階段，上海親和源先期整體投資規(guī)模達6個億，此項目的投資由公司在全國范圍內(nèi)的包括黃山、海南等多個項目支撐；在項目開發(fā)建成投入運營之后，由于先期運營成效不理想，上海親和源曾將公寓所有權(quán)抵押融資，一旦企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)拍賣，銀行是第一債權(quán)人；當(dāng)項目運營邁入正軌后，2010年，親和源迎來了摯信資本的1億元的風(fēng)險投資。運營模式:會員制入住方式其基本的運營模式是采取會員制管此理入住入住該社區(qū)的男性必須滿60歲，女性滿55歲，入住會員需繳納50萬元的會員費，經(jīng)過身體檢查和審核后與公司簽訂合同即可入住。親和源采用會員制養(yǎng)老模式，并設(shè)計了不記名卡和記名卡兩種形式。不記名卡需支付一筆50萬元，可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女。不記名卡有效期與房屋土地的使用年限相同，可轉(zhuǎn)讓。選擇該卡，每年必須支付2.98一6.98萬元不等的會費（根據(jù)房型不同）。另一種是記名卡，有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過的部分免費。該卡對應(yīng)大、中、小三種戶型，價格從45一8萬元不等，另外每年需支付2.98萬元的會費。親和源以會員制模式為載體，通過會員制的運營構(gòu)建了俱樂部式的服務(wù)模式，從而提升與保障養(yǎng)老服務(wù)的品質(zhì)。親和源的會員制目前有兩種運營的模式；第一是讓渡使用權(quán)的模式。這一模式是將老年公寓的使用權(quán)通過會員制的安排讓渡給老年人，而產(chǎn)權(quán)保存在親和源的開發(fā)者手中。這一模式的設(shè)計可以保障社區(qū)管理的有效與有序性，提升服務(wù)的質(zhì)量與水平。第二是產(chǎn)權(quán)讓渡模式。通過公寓產(chǎn)權(quán)的出讓來滿足傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)思想，滿足老年人的消費習(xí)慣，同時老人仍然通過會員制的安排享受到親和源系統(tǒng)的服務(wù)。親和源這種多樣化的經(jīng)營模式在市場化運作的基礎(chǔ)上，是對居家養(yǎng)老經(jīng)營模式的一種探索，也是對國家養(yǎng)老社會化的新的實踐?；谟H和源居家養(yǎng)老模式通過會員制將俱樂部的個性化、高端性的服務(wù)模式與居住社區(qū)的建設(shè)與運營相融合所以會員制與產(chǎn)權(quán)相結(jié)合的養(yǎng)老模式的提出就成為一種必然。親和源和萬科、青島城投在內(nèi)的多家企業(yè)合作，由對方出資造房子，自己則承擔(dān)起運營的管理。這種擴張模式，有效規(guī)避了資金難題，未來親和源主要會把精力投放在管理模式，擴大會員卡價值以及其他服務(wù)類的拓展。未來親和源將在遼寧、海南、黃山等區(qū)域開展親和源復(fù)制，會員可以選擇在不同城市的親和源公寓輪換居住，增加會員卡的價值。管理模式:開發(fā)商為主體，打造戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同管理親和源構(gòu)建了非常完善的服務(wù)體系，包括生活照料、醫(yī)療健康、文化娛樂、心理咨詢、家政等方面，這些服務(wù)形成了一個完整的養(yǎng)老體系，與一般養(yǎng)老機構(gòu)不同的是親和源并非自己提供這些服務(wù)，而是與一些專業(yè)化的公司建立合作關(guān)系。親和源與美國專業(yè)經(jīng)營老人社區(qū)的艾瑪客公司、世界最大餐飲服務(wù)與綜合后勤管理公司索迪斯、知名健身康體會所提供商香港美格菲以及本土曙光醫(yī)院、上海老年大學(xué)等多家海內(nèi)外知名品牌達成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，共同打造中國首個集居家養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老于一體的高端老年生活社區(qū)。在親和源品牌的統(tǒng)領(lǐng)下，確保在較短的時間內(nèi)，形成養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)聯(lián)盟，通過專業(yè)化的分工，構(gòu)建親和源的服務(wù)體系，提升親和源的服務(wù)品質(zhì)。同時在這一點上，親和源顛覆了傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，體現(xiàn)了現(xiàn)代服