房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析摘要：隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也成為理論界和實(shí)業(yè)界面臨的重要課題。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)評(píng)價(jià)問題，本文順應(yīng)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的需要，著力去完善目前房地產(chǎn)投資市場和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，按照提出問題、分析和解決問題的思路和框架，提供一種更為科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，為決策者進(jìn)行決策提供參考和借鑒，使其決策更為合理和科學(xué)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀；風(fēng)險(xiǎn)種類；風(fēng)險(xiǎn)控制；定性分析Abstract:withtherapidgrowthofthenationaleconomyinrecentyears,therealestateindustryhasbecomeapillarindustryinthenationaleconomy,becauseofitsfastdevelopmentandinvestmentoverheating,partofthecityhasarealestatebubble,isboundtorealestateinvestorsbringhugerisk.Studyonrealestateinvestmentriskalsobecomesanimportantsubjectoftheoreticalcirclesandindustrialcircles.Riskassessmentisaverycomplexsystemevaluation,thispaperconformstotherealestateinvestmentriskmanagement,toperfectthesystemofriskevaluationoftherealestateinvestmentmarketandprojects,accordingtoproposedthequestion,analysisandproblem-solvingideasandframework,providesamorescientificriskevaluationmethods,andprovideareferencereferencefordecisionmakersmaking,makethedecisionmorereasonableandscientific.Keywords:realestateinvestmentrisk;risk;risk;riskcontrol;qualitativeanalysis1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義及特征房地產(chǎn)屬于城市型產(chǎn)業(yè)，它主要從事開發(fā)城市中的商業(yè)、居住、工業(yè)物業(yè)，這些項(xiàng)目都需要大量的投資。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，從買進(jìn)土地到建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，直到出租出售，其商品化過程比其它產(chǎn)品的商品化時(shí)間要長，這樣，就注定了其對(duì)外部資本，特別是銀行貸款的依賴程度，這樣的不良后果極易使企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大而陷入清償危機(jī)。在其它方面，如市場變化、政策方面的變化，以及房地產(chǎn)本身及其經(jīng)營的特性，決定了它必然涉及一些風(fēng)險(xiǎn)因素，那么風(fēng)險(xiǎn)究竟是什么呢?1.1關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)是指在人類社會(huì)中，由于各種難以預(yù)測因素的影響，使得行為主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生的差異，從而給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。一般說來，風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。首先，風(fēng)險(xiǎn)是指“一定條件”下的風(fēng)險(xiǎn)。比如投資房地產(chǎn)，在什么時(shí)間投，投資于哪一個(gè)或幾個(gè)項(xiàng)目，投多少，風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。這些問題一旦決定下來，風(fēng)險(xiǎn)大小就無法改變了。即特定投資的風(fēng)險(xiǎn)大小是客觀的，而你是否冒風(fēng)險(xiǎn)及冒多大風(fēng)險(xiǎn)，是可以選擇和由主觀決定的。其次，風(fēng)險(xiǎn)是“一定時(shí)期內(nèi)”的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的大小隨時(shí)間延續(xù)而變化。如對(duì)一個(gè)投資項(xiàng)目的成本，事先預(yù)測可能有很準(zhǔn)確，但越接近項(xiàng)目完工則預(yù)計(jì)越準(zhǔn)。隨著時(shí)間的延續(xù)，時(shí)間的不確定性在縮小，事件完成，其結(jié)果也就完全肯定了。因此風(fēng)險(xiǎn)總是“一定時(shí)間內(nèi)”的風(fēng)險(xiǎn)。最后，風(fēng)險(xiǎn)是指事先可以知道所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。變動(dòng)程度常用標(biāo)準(zhǔn)方差來表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大，反之亦然。1.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度。由于房地產(chǎn)投資固有的周期長，投資額大、影響因素復(fù)雜等特性，房地產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素也特別復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素引起的后果也特別嚴(yán)重。所以風(fēng)險(xiǎn)因素的判斷與分析等在房地產(chǎn)投資分析中顯得十分必要。1.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本特征是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征，對(duì)于建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制和管理機(jī)制，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能，提高投資活動(dòng)的效率具有重要意義。1、客觀性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的存在是客觀的;它是不以某個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在。人類只能掌握了事物運(yùn)動(dòng)變化的規(guī)律，在有限的時(shí)間和空間范圍內(nèi)認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素，并通過因素的控制、規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，而不可能完全排除風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性要求我們采取正確的態(tài)度，承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和正視風(fēng)險(xiǎn)，積極對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)。2、不確定性風(fēng)險(xiǎn)最主要的特征就是不確定性，也就是難以預(yù)知。比如國家政策的變化，戰(zhàn)爭的爆發(fā)，自然災(zāi)害的形成，雖有其具體的原因，但其發(fā)生的時(shí)間是難以預(yù)知的，這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，客觀條件不斷變化導(dǎo)致不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的客觀體現(xiàn)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資過程中各種不確定因素的伴隨物。3、潛在性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不僅具有隨機(jī)性，同時(shí)它也附著在房地產(chǎn)投資經(jīng)營中的某些確定事物中間并通過它們的發(fā)生而起作用。從房地產(chǎn)投資的規(guī)律來看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性，它不是顯現(xiàn)在表面的東西。但是，這并不是說風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的，人們可以根據(jù)以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，經(jīng)過分析，對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出客觀判斷。盡管處處充滿風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資時(shí)時(shí)有遭受風(fēng)險(xiǎn)的可能，但可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)是有條件的。因此，潛在性是風(fēng)險(xiǎn)存在的基本形式。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)的潛在性特征，對(duì)于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，具有重要意義。4、損益雙重性房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營收益不僅僅有負(fù)面的影響。如果我們能正確認(rèn)識(shí)并且充分利用風(fēng)險(xiǎn)，反而會(huì)使收益有很大程度的增加。比如開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，若預(yù)期收益很大，那么風(fēng)險(xiǎn)必定很大，如果形勢不好，極有可能發(fā)生虧損，但如果采取科學(xué)決策并頂著風(fēng)險(xiǎn)，形勢朝著有利方向轉(zhuǎn)化時(shí)收益必定會(huì)大大的增加。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性說明，對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該消極地預(yù)防，更不應(yīng)該懼怕，而是要將風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)作一種經(jīng)營機(jī)會(huì)，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并在同風(fēng)險(xiǎn)的斗爭中戰(zhàn)勝風(fēng)險(xiǎn)。5、可測性風(fēng)險(xiǎn)是可測的不確定性，而不可測定性才一是真正意義上的不確定性:不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)，但這種不確定性并不是指對(duì)客觀事物的全然無各。人們可以根據(jù)以往發(fā)生的一系列類似事件的統(tǒng)計(jì)資料，通過分析，對(duì)某種投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率及其造成的經(jīng)濟(jì)損失程度做出主觀上的判斷，從而對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測和衡量。風(fēng)險(xiǎn)的可測性為風(fēng)險(xiǎn)的控制提供了依據(jù)，人們可以根據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和估測，采取不同手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。2.當(dāng)前中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀近年來，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)體制的逐步轉(zhuǎn)化和國家一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)總體上呈現(xiàn)出下列變化態(tài)勢：2.1經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素，給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將有所下降;房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋設(shè)計(jì)，功能要求，智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產(chǎn)市場化深入，房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場對(duì)科技含量的要求，及時(shí)滿足更加苛刻的消費(fèi)者需求。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要是指中國房地產(chǎn)市場中的政策行為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響。2.2房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異減小房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)地域性差異的縮小，主要是指我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的東部調(diào)整、中部升溫、西部啟動(dòng)。理由有：①前幾年我國出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱主要集中在東部沿海地區(qū)，樓盤積壓空置也主要集中于東部沿海地區(qū)，而與東部沿海地區(qū)相比，中西北部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展市場較為滯后，商品房屋空置率也相對(duì)較低，因此調(diào)整的時(shí)間要比東部短；②由于西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，導(dǎo)致的中西部趕超現(xiàn)象已現(xiàn)端倪，中西部地區(qū)的投資回報(bào)率井不低于東部地區(qū)，經(jīng)濟(jì)差距的縮小將會(huì)引起房地產(chǎn)發(fā)展差距縮?。虎垭S著住宅業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策的出臺(tái)和我國正式加入WTO，我國將進(jìn)一步縮小各地區(qū)在房地產(chǎn)政策上的差異，逐步實(shí)全方位多層次開發(fā)政策，從而逐步?jīng)_淡房地產(chǎn)投資的地域性風(fēng)險(xiǎn)。2.3投資風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)日趨豐富目前，中國每月經(jīng)濟(jì)景氣分析報(bào)告的推出，己經(jīng)成為把握我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)投資決策的重要參考，同時(shí)中房指數(shù)的推出，幫助房地產(chǎn)投資商直接了解當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展形勢和各城市之間的差異，有利于實(shí)行空間組合的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和投資決策;各地房地產(chǎn)交易中心的建立，減少了房地產(chǎn)的私下交易，也提高了房地產(chǎn)市場信號(hào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測量和控制逐步趨于可行。業(yè)內(nèi)專家學(xué)者的精辟分析與預(yù)測也為房地產(chǎn)投資提供了多渠道科學(xué)的判斷依據(jù)。這些都為開發(fā)商投資房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類3.1政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)是指國家政策、法律、法規(guī)的變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。他往往給房地產(chǎn)投資收益帶來直接或間接的影響。如國家控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模，將影響市場需求量;控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化及土地有償使用，將導(dǎo)致土地供給的減少及開發(fā)成本的增加;鼓勵(lì)個(gè)人擁有住宅，將引起房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)和購買力的變化。特別是有關(guān)稅收政策的變化，直接影響到房地產(chǎn)投資收益的高低。避免政治風(fēng)險(xiǎn)最有效的方法是選擇政府鼓勵(lì)的、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資。3.2金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指因借款而增加的風(fēng)險(xiǎn)，是籌資決策帶來的風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，總投資中借貸資金所占的比例越大，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)就世大。在正的融資杠桿條件下，融資杠桿會(huì)增大權(quán)益投資收益率:而在負(fù)的融資杠桿條件下，融資杠桿會(huì)降低權(quán)益投資收益率。3.3市場風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化所引起的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)的數(shù)量不能得到充分的調(diào)整，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場上租售價(jià)格基本上由需求決定，即短期內(nèi)房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)相對(duì)于需求來說缺乏彈性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定和價(jià)格的大起大落。特別是對(duì)于開發(fā)投資來說，短期內(nèi)的需求旺盛的景象往往會(huì)誤導(dǎo)投資者的介入，結(jié)果極易導(dǎo)致激烈競爭。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)域性的特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性的市場。不同國家、不同城市甚至一個(gè)城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件、供求關(guān)系、價(jià)格水平等都是不可比的。房地產(chǎn)投資者并不像證券投資者那樣有較強(qiáng)的從眾心理，每一個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)市場都有自己獨(dú)特的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值可能性等的估計(jì)。也就是說，房地產(chǎn)投資的決策只是基于對(duì)未來收益的估計(jì)。因此投資者可以通過密切關(guān)注當(dāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、細(xì)心使用投資分析的結(jié)果避免某些市場風(fēng)險(xiǎn)。3.4經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是由經(jīng)濟(jì)形勢的變化所引起的對(duì)于需求市場的不利影響，這種影響可能是由于經(jīng)濟(jì)的滑坡對(duì)整個(gè)物業(yè)市場的影響，也可能是由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)某一類型物業(yè)或某一特定的地區(qū)物業(yè)的影響。除了一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體速度的影響外，利率的調(diào)整、物價(jià)的變化對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)造成巨大的影響。3.5利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于利率發(fā)生變動(dòng)，引起房地產(chǎn)行業(yè)的變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。在市場利率發(fā)生變化的情況下，物業(yè)投資者的經(jīng)營收益會(huì)發(fā)生變化，同時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。一般來說，市場利率的微小變動(dòng)會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生較大的變化。3.6商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)成本或物業(yè)投資的經(jīng)營費(fèi)用超過銷售或營業(yè)收入的不確定性。成本費(fèi)用越高，銷售(或營業(yè))收入越小，這種風(fēng)險(xiǎn)越大。而作為影響開發(fā)成本和經(jīng)營費(fèi)用的主要因素的土地、建筑材料、勞動(dòng)力等受市場及國家宏觀調(diào)控的政策影響，其價(jià)格是不確定的。因此成本費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是很難準(zhǔn)確預(yù)測的。在成本費(fèi)用一定的條件下，銷售數(shù)量、價(jià)格、租賃價(jià)格成為獲取投資收益多少的決定性因素，而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，銷售數(shù)量、價(jià)格和租賃價(jià)格受市場供求關(guān)系及國家政策等多種因素的影響，是很不確定或很不穩(wěn)定的，這直接使投資者獲取預(yù)期收益產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。如何避免或減少商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)所帶來的投資損失。對(duì)于大型投資公司來說，房地產(chǎn)投資的損失可以充抵其他投資所帶來的收益，使公司減少向政府交納的稅金，這時(shí)，政府實(shí)際上分擔(dān)了由于房地產(chǎn)投資決策或經(jīng)營管理不善所導(dǎo)致的損失或風(fēng)險(xiǎn)。投資者還可以通過委托物業(yè)管理的方式將物業(yè)投資的部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給專業(yè)物業(yè)管理公司，或通過抵押貸款的方式投資而將物業(yè)投資的部分損失轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)。3.7變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是投資者在將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金時(shí)，遭受損失的可能性。房地產(chǎn)投資周期長，變現(xiàn)性較差，因此很容易遭此風(fēng)險(xiǎn)，其中尤以土地投資和其他房地產(chǎn)投資常常必須在經(jīng)過一個(gè)合理的時(shí)間之后才能將財(cái)產(chǎn)在投資市場上出手。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)既有聯(lián)系又有區(qū)別，商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一般經(jīng)營者所共同面臨的風(fēng)險(xiǎn)而變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)突出了房地產(chǎn)投資周期長、變現(xiàn)性較差的特點(diǎn)但變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最終又必然體現(xiàn)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。3.8購買力風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)是由通貨膨脹引起的，由于通貨膨脹，今年的錢到明年就不能買到今年這么多東西，就像錢被竊走了一樣。對(duì)于這種貨幣購買力的變動(dòng)，投資者應(yīng)該給予高度重視，不然，通貨膨脹這個(gè)竊賊就會(huì)把他們的投資收益偷個(gè)精光。對(duì)于某一項(xiàng)房地產(chǎn)投資，如果它的預(yù)期收益率為10%，但是由于通貨膨脹的作用，它的實(shí)際收益率肯定達(dá)不到10%，如在通貨膨脹率為6%的情況了。它的實(shí)際收益率則僅為4%。因此，投資者在考察投資收益時(shí)不僅要考察名義上的收益率，更要考察其實(shí)際收益率，因?yàn)閷?shí)際收益率才是投資者的實(shí)際所得。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險(xiǎn)。如以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價(jià)值下降，換而言之，物業(yè)投資者以固定長期租金的方式承擔(dān)了本來應(yīng)由租客承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)投資者以固定租金的方式出租物業(yè)的租期一般是1-2年。這樣，當(dāng)經(jīng)營成本例如房地產(chǎn)稅或保險(xiǎn)費(fèi)增加的時(shí)候，投資者(業(yè)主)就可以通過調(diào)整租金在某種程度上減少經(jīng)營成本實(shí)然增加帶來的壓力。物業(yè)的地段越好，提租的潛力就越大，抵抗通貨膨脹的能力就越強(qiáng)。4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制由房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征可知，房地產(chǎn)投資者在投資過程中必須面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的作用，精明的房地產(chǎn)投資者不在于碰到這些風(fēng)險(xiǎn)，而在于能及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或者緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該是風(fēng)險(xiǎn)管理的專家。實(shí)踐告訴人們，投資的成功與否在很大程度上依賴于房地產(chǎn)投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。一般來說，房地產(chǎn)投資者可以通過以下方法來控制風(fēng)險(xiǎn)。4.1投資風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類很多，它們的風(fēng)險(xiǎn)度大小不同。有的風(fēng)險(xiǎn)度很大，有的風(fēng)險(xiǎn)度相對(duì)較小。選擇風(fēng)險(xiǎn)度較小的投資項(xiàng)目，也就是投資收益可以預(yù)先較為明確地加以確定的房地產(chǎn)項(xiàng)目，便可以將投資收益的不確定性降低到最低限度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目進(jìn)行投資的不足之處，在于放棄了巨額利潤潛力的投資機(jī)會(huì)。在市場條件下，期望收益水平與潛在風(fēng)險(xiǎn)的大小呈正比關(guān)系，潛在的風(fēng)險(xiǎn)越大，期望的收益水平就越高。若投資機(jī)會(huì)期望的利潤高而伴隨的風(fēng)險(xiǎn)小，則投資者會(huì)迅速地進(jìn)入市場，這樣就會(huì)使期望利潤水平下降至與該投資機(jī)會(huì)具有同等風(fēng)險(xiǎn)水平的其它投資機(jī)會(huì)所期望的利潤水平。4.2通過投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)在相同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)，所以如果將投資項(xiàng)目之間相關(guān)性不強(qiáng)的多項(xiàng)目投資組合在一起便可以獲得比所有投資都集中在一個(gè)項(xiàng)目更加穩(wěn)定的收益，這里需要注意的是，各投資項(xiàng)目之間的相關(guān)性不能太強(qiáng)，否則仍然起不到投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。對(duì)于具有雄厚資金實(shí)力的投資者來說，采用投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)比較簡單。他們有足夠的資金進(jìn)行組合投資，可以從地域組合上來達(dá)到投資組合，也可以從類型組合上來實(shí)現(xiàn)投資組合。例如，房地產(chǎn)投資者分別將資金投入到住宅和辦公大樓，如果投入住宅的部分遭受損失，而投入辦公樓的部分不但未遭受損失，而且還可獲得較高的收益，那么，投入辦公樓的部分就可以補(bǔ)償住宅投資所遭受的損失。投資者還須注意的是，投資組合所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)。從理論上說，風(fēng)險(xiǎn)是由系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(指市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，投資者無法控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國家金融狀況等)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)〔指僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可由投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如建筑物類型、檔次、地點(diǎn)等)所組成。通過投資組合理論的原則雖可以將非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。4.3通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)指的是在投資經(jīng)營過程中存在的種種不確定性因素，從而使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性從而減少這種“偏離”的最好辦法，就是通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。投資獲得的有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，做出的預(yù)測就越精確，從而越能進(jìn)行正確的科學(xué)決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。4.4加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)投資項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期的效果，良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從開發(fā)投資來看，項(xiàng)目全過程的投資，進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。對(duì)缺乏開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的投資者來說，委托富有項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位來從事項(xiàng)目管理是十分必要的。對(duì)于盈利性物業(yè)的置業(yè)投資來說，聘請(qǐng)專業(yè)化的物業(yè)管理人員或機(jī)構(gòu)來進(jìn)行有效的物業(yè)管理，憑借專業(yè)化的物業(yè)管理人員、豐富的市場信息以及物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)可以極大地降低實(shí)際收益值與期望收益之間的偏差，可以更有效地使用物業(yè)、減少經(jīng)營費(fèi)用、降低空置率、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。4.5轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于租賃物業(yè)來說，在物業(yè)租賃合約中規(guī)定由承租人負(fù)擔(dān)所有的經(jīng)營費(fèi)用、維修費(fèi)用、房地產(chǎn)稅和保險(xiǎn)費(fèi)等，就可以將經(jīng)營費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給承租人。對(duì)于長期租賃合約，投資者可以采用根據(jù)物價(jià)指數(shù)來調(diào)整租金的辦法將購買力風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承租人。當(dāng)然對(duì)于自然風(fēng)險(xiǎn)，投資者可以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)所發(fā)生的可能性進(jìn)行評(píng)估后，購買相應(yīng)的保險(xiǎn)來將可能的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。5.房地產(chǎn)投資定性分析方法5.1頭腦風(fēng)暴法頭腦風(fēng)暴法又稱專家會(huì)議法。這是一種刺激創(chuàng)造性、產(chǎn)生新思想的技術(shù)，它是根據(jù)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的目的和要求，邀請(qǐng)房地產(chǎn)投資專家和其他相關(guān)的專家，通過會(huì)議的形式對(duì)擬定的房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象開展討論分析。最后綜合專家意見，做出判斷，得出房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果。這種方法可在一個(gè)小組內(nèi)進(jìn)行也可以由每個(gè)人單獨(dú)完成，然后將他們的意見匯集起來。如果采用小組開會(huì)的形式可參加的人數(shù)不要太多，一般為5,6個(gè)人，多則10來個(gè)人，以使每個(gè)人都有充分發(fā)表意見的機(jī)會(huì)。如果需要吸收很多人的意見，可以分為幾個(gè)會(huì)來開。開會(huì)的時(shí)間不能太久，時(shí)間久了容易使人疲倦、厭煩，在此情況下很難產(chǎn)生新思想。此外，在參加人員的選擇上，應(yīng)注意使參加者不要感到有壓力和約束，如不要讓直接領(lǐng)導(dǎo)人參加。這種方法運(yùn)用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，就應(yīng)該提出下列問題:進(jìn)行某項(xiàng)房地產(chǎn)投資會(huì)遇到哪些危險(xiǎn)?其危害程度如何?為避免重復(fù)與提高效率，應(yīng)首先將己經(jīng)分析的結(jié)果向會(huì)議說明。本方法較適用于所探討的問題比較單純，目標(biāo)比較明確的情況。如果問題復(fù)雜，牽涉面廣，包含的因素太多，可以進(jìn)行先分解再采用此方法。對(duì)所做的結(jié)論還要進(jìn)行詳細(xì)分析。5.2外推方法外推方法是合成估計(jì)的一種方法，在預(yù)測和信息處理等學(xué)科中已大量采用。對(duì)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)來講也是一種十分有效的方法。外推方法可分為前推、后推和旁推等三種。(一)前推法前推是根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)推斷出來事件發(fā)生的概率，這是經(jīng)常使用的方法。例如要在某近海地區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)商品投資，需要考慮海嘯、土地沉降以及地質(zhì)情況等引起的風(fēng)險(xiǎn)。為此，可根據(jù)這一地區(qū)自然災(zāi)害的歷史記錄進(jìn)行前推，這里也有各種各樣的情況:如地震200年一次，或水災(zāi)1012年一次，那么外推可以認(rèn)為是簡單的歷史再現(xiàn)，也就是將歷史數(shù)據(jù)序列投射到未來作為未來風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)。有時(shí)不能預(yù)見自然災(zāi)害發(fā)生的確切時(shí)間，這就只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)重新估計(jì)災(zāi)害出現(xiàn)的概率