養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)法律政策解析

及產(chǎn)業(yè)介入思路主講人簡介北京時代九和律師事務(wù)所高級合伙人律師北京律師協(xié)會房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)委員會副主任北京市評標專家北京市發(fā)展和改革委員會常年法律顧問北京市規(guī)劃委員會律師顧問團成員中國明日之城城市發(fā)展研究院常務(wù)理事、秘書長中國人民大學土地政策與制度研究中心研究員清華城市規(guī)劃設(shè)計研究院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)研究所

研究員中國房地產(chǎn)協(xié)會養(yǎng)老住區(qū)專家委員會

委員北京土地學會法律委員會委員北京房地產(chǎn)學會政策法規(guī)專業(yè)委員會委員

北京信用協(xié)會

常務(wù)理事主講人簡介2004年度，因在房地產(chǎn)法律領(lǐng)域的突出表現(xiàn)，被評為“北京市優(yōu)秀律師”、“北京市律師協(xié)會2004年度專業(yè)委員會優(yōu)秀委員”，是北京萬名律師中，同時獲得這兩項獎的十位律師之一。2005年當選“北京樓市2005年度推動力人物”，是當選的18位推動力人物中唯一的律師，這也是歷年來京城樓市年度人物評選中，首次有律師界代表當選。2006年當選“首屆全國建設(shè)領(lǐng)域百名優(yōu)秀專業(yè)律師”。主講人簡介曾先后擔任外交部，中國保監(jiān)會，總后勤部司令部、軍事交通部、油料部，總裝備部通用裝備保障部，總裝備部裝甲兵工程學院，海軍航空兵兵部，中國國家話劇院等諸多政府及單位的常年法律顧問或基建項目法律顧問。長期擔任北京市發(fā)改委、市規(guī)委法律顧問，曾參與《國有土地上房屋征收與補償條例》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《北京市房地產(chǎn)權(quán)屬登記條例》、《北京市商品房預(yù)售合同示范文本》等相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的制訂，并代理了大量行政訴訟案件。曾長期為中國人民大學房地產(chǎn)MBA班、北大房地產(chǎn)研究生班、諸多知名房地產(chǎn)企業(yè)講授法律課程。先后為數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)百個房地產(chǎn)項目提供從項目并購、征地，融資，設(shè)計、工程、材料設(shè)備招投標，到工程施工，銷售，物業(yè)管理等一條龍的法律服務(wù)。在諸多媒體發(fā)表了上百篇、數(shù)十萬字房地產(chǎn)方面的文章，被90余家媒體及網(wǎng)站多次轉(zhuǎn)載。前

言

從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，針對這一社會問題，同時結(jié)合中國養(yǎng)老的社會文化背景，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》中提出要建立“居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系”，其中居家養(yǎng)老將占到90%，但這就直接帶來“居家養(yǎng)老”硬件設(shè)施、即老年住區(qū)建設(shè)的問題。從目前與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)、配套政策、政策落實等來看，卻明顯滯后，甚至尚未形成清晰、系統(tǒng)的法規(guī)政策體系。一、現(xiàn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)法規(guī)政策及規(guī)范《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》(1996年8月29日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過1996年10月1日施行)《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》(中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第五次全體會議2011年03月17日)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》(2006年8月16日

全國老齡委發(fā)[2006]7號)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》(國務(wù)院2011年9月17日國發(fā)[2011]28號)《民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例》(國務(wù)院1998年10月25日

國務(wù)院令第251號發(fā)布)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知》(國務(wù)院辦公廳2000年2月27日

國辦發(fā)[2000)19號，由民政部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、教育部、財政部、勞動保障部、國土資源部、建設(shè)部、外經(jīng)貿(mào)部、衛(wèi)生部、稅務(wù)總局等11部委聯(lián)合發(fā)布)(一)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有關(guān)的全國性法律、法規(guī)、政策一、現(xiàn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)法規(guī)政策及規(guī)范《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》(國務(wù)院辦公廳2006年2月9日

國辦發(fā)[2006]6號，由全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動保障部、財政部、建設(shè)部、衛(wèi)生部、人口計生委、稅務(wù)總局等10部委聯(lián)合發(fā)布)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）的通知》(國辦發(fā)〔2011〕60號國務(wù)院辦公廳2011年12月16日)《關(guān)于全面推進居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見》(全國老齡委辦公室發(fā)展改革委教育部民政部勞動保障部財政部建設(shè)部衛(wèi)生部人口計生委稅務(wù)總局2008年1月29日)《社會福利機構(gòu)管理暫行辦法》(民政部1999年12月30日)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》(中國保監(jiān)會

保監(jiān)發(fā)[2012]59號2012年7月16日)《民政部關(guān)于鼓勵和引導民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》(民政部

民發(fā)[2012]129號2012年7月24日)(一)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有關(guān)的全國性法律、法規(guī)、政策7一、現(xiàn)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)法規(guī)政策及規(guī)范《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-2001(國家建設(shè)部、民政部、中國殘聯(lián)頒布

行業(yè)標準)《老年人居住建筑設(shè)計標準》GB/T50340-2003(建設(shè)部、質(zhì)檢總局頒布

國標)《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ122-99(國家建設(shè)部、民政部、頒布

行業(yè)標準)《社區(qū)老年人日間照料中心建設(shè)標準》建標143-2010(國家住建部、發(fā)改委頒布)《老年養(yǎng)護院建設(shè)標準》建標144-2010(國家住建部、發(fā)改委頒布)《老年人社會福利機構(gòu)基本規(guī)范》MZ008-2001(民政部2001年3月1日實施)《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》GB50437-2007(建設(shè)部頒布)《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計規(guī)范》(國家標準)(正在編制，初稿已送審)《中國老年住區(qū)建設(shè)標準及導則》(正在編制，初稿已送審)(二)養(yǎng)老適老相關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范和標準8二、我國法律基本體系及特征行政法規(guī)(國務(wù)院)憲法(全國人大)部門規(guī)章

(國務(wù)院部委)地方規(guī)章

(地方政府)法律(全國人大)地方法規(guī)

(地方人大)規(guī)范性文件

(各級機關(guān)及部門)政策

(執(zhí)政黨)司法解釋

(最高法院)(最高檢察院)中國法律體系層級關(guān)系圖9/4/20239二、我國法律基本體系及特征1、我國法律基本體系及現(xiàn)狀基本法律體系、政策、司法解釋法律與行政權(quán)力并行司法權(quán)力、行政權(quán)利的越位與不作為顯規(guī)則與潛規(guī)則并行2、法律的基本特征及特點普遍性(行為規(guī)范、底線性、滯后性)強制性(公權(quán)力創(chuàng)制，國家強制力做保證)對等性(強調(diào)權(quán)利、義務(wù)對等)可訴性(可爭訴性、可裁判性)三、現(xiàn)行養(yǎng)老相關(guān)法規(guī)政策的問題我國老齡工作的行業(yè)主管部門情況現(xiàn)實管理中九龍治水，多頭管理養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策執(zhí)行乏力或缺乏操作性(一)養(yǎng)老行業(yè)管理的問題三、慣現(xiàn)行征養(yǎng)老獻相關(guān)割法規(guī)浴政策剃的問筑題目前掏家庭洋住宅驚和社覽區(qū)養(yǎng)休老設(shè)振施的慕硬件提建設(shè)現(xiàn)實現(xiàn)狀(二)養(yǎng)老滿硬件矩設(shè)施擋建設(shè)壯投資毯方面然的問誤題我國躍現(xiàn)有畜居住蹄條件陸現(xiàn)狀抓，均烘達不知到老廊年人歐居家量養(yǎng)老鞠的硬鋤件水暈平，拔幾乎申找不羊到真些正的蛋適老售住宅誼。社區(qū)抄養(yǎng)老雹照料濟設(shè)施攔，或襲沒有磁、或踐挪用診、或緩名不砌副實多數(shù)餓新建鮮養(yǎng)老奴設(shè)施臭遠離活成熟勁市區(qū)邪，使稻“居漫家養(yǎng)痛老”順失去腐了可豆能性適老濁住宅箭和社性區(qū)養(yǎng)吹老硬嫌件設(shè)如施的臥嚴重棒匱乏帶，導控致沒煩有硬表件，巖軟件(養(yǎng)老四服務(wù)覆機構(gòu))無法濤也無梨從運較轉(zhuǎn)；濱建設(shè)賢及改材造相梯應(yīng)養(yǎng)如老硬折件所覽需投討入的貼資源辨和資通金，猜是一亂個巨耕大的逐資金兩缺口蜂。12三、屬現(xiàn)行連養(yǎng)老恢相關(guān)琴法規(guī)拋政策昨的問出題針對嚼龐大奧的養(yǎng)凍老硬雹件缺笑口，難現(xiàn)行增投資芬體制王存在堤諸多概政策胞制約(二)養(yǎng)老建硬件叫設(shè)施豆建設(shè)婆投資況方面捉的問蒼題現(xiàn)行述由民菠政部門主管岸的、竿以城綁鄉(xiāng)“迫三無忙”老遍人為獨主的圣社會曾福利閉型機韻構(gòu)養(yǎng)舒老，求無法墓?jié)M足鐵全社粒會日腫益增借長的茂養(yǎng)老劑需求數(shù)。我國祖至今局尚未姐從制圓度上勁理清駁養(yǎng)老枝硬件衫設(shè)施墨建設(shè)滴與普護通房舅地產(chǎn)棟開發(fā)犧建設(shè)拿之間擇的關(guān)榮系，結(jié)對適凡老住顆宅的罵建設(shè)疲，在由土地墳、規(guī)陷劃、尋稅收飲等均煮無任彎何傾枝斜性班優(yōu)惠密政策懸，使胃得絕廳大多潛數(shù)投古資商沖、開蹲發(fā)商懷不愿賤去建卸設(shè)這習樣的純適老影住宅板。會員陜卡式籠的持企有經(jīng)鵲營型自養(yǎng)老壩項目幅，存華在明始顯制沙度空指白，縮慧使交逐易雙幸方都勸存在筆安全劍風險減。現(xiàn)行蔽養(yǎng)老澇制度賀體系那滯后紗，事叮實上害排斥歐市場財屬性目，嚴重影響臣了行訴業(yè)健貍康發(fā)晃展；咬使得爸現(xiàn)有機養(yǎng)老飯地產(chǎn)麥項目披，處振于“貸掛羊親頭，訓賣狗獻肉”川尷尬度狀態(tài)舊。13三、拍現(xiàn)行腰養(yǎng)老炕相關(guān)嘴法規(guī)偏政策善的問基題(三)養(yǎng)老償軟件扣建設(shè)哀投資斑方面綢的問堅題現(xiàn)行營養(yǎng)老薄機構(gòu)聯(lián)制度艷體系尾，實烘質(zhì)上盡排斥片市場泛化的株運營蹦模式養(yǎng)老始服務(wù)堂機構(gòu)井的組支建和嶼運營率，事羽實上耐需要礎(chǔ)社會襯多個童領(lǐng)域腿的專擴業(yè)配缸合，榨在這權(quán)方面找的專必業(yè)配改套，朝我國佳更為辣匱乏紙。專業(yè)香養(yǎng)老飼服務(wù)棟機構(gòu)充的非抬產(chǎn)業(yè)京化和虜匱乏艇，反磚過來元有影富響了遇養(yǎng)老芳硬件蠟設(shè)施僵的投槍資建跨設(shè)。14四、焰養(yǎng)老那產(chǎn)業(yè)細前景冒展望肆及分火析未來10汽-2瘦0年，遭提供備有差蘇別的貧養(yǎng)老狼公共工服務(wù)(即社蛇會基筋本福箱利型塔養(yǎng)老站和市稻場化護公共紛服務(wù)繪養(yǎng)老)，已尤具備掠足夠慌的社孝會基雁礎(chǔ)和領(lǐng)市場排基礎(chǔ)憐。對多迎數(shù)開耗發(fā)商律和投珠資商培而言菠，從事沒養(yǎng)老打事業(yè)素，不預(yù)是為跑別人借，而沉是為責自己。未來10吳-2賢0年，君是中瓦國養(yǎng)腦老產(chǎn)業(yè)正川式起館步和快發(fā)展解的最廢后機共遇，如錯弟過了宮這一運階段，再真糠正啟旨動社海會化階養(yǎng)老長，屆澡時的尺難度皮將比吩現(xiàn)在恐還大財。在未席來10過-2陸0年罰，養(yǎng)句老產(chǎn)存業(yè)將市是一回個朝踢陽產(chǎn)堤業(yè)，腔同時襯也是也一個風險拒與機夠遇并愧存的產(chǎn)業(yè)。15五、伏養(yǎng)老嬸產(chǎn)業(yè)洗問題撲的解綁決思匆路及壺建議(一)梳理緞清楚件養(yǎng)老答產(chǎn)業(yè)鬼與養(yǎng)打老地窯產(chǎn)的患關(guān)系養(yǎng)老依產(chǎn)業(yè)≠養(yǎng)老鉤地產(chǎn)長，兩融者既暖有差挪別、妨又存貪在緊親密的查關(guān)聯(lián)漂。兩者花的差趴別。房奴地產(chǎn)扯的核王心是言賣產(chǎn)原品，型養(yǎng)老燭產(chǎn)業(yè)鍬的核駁心是喬賣服辛務(wù)。兩者即的聯(lián)由系。中國筋的養(yǎng)扇老服傻務(wù)格淘局方隸向是90線73，即90朽%居家哲養(yǎng)老驚、7%社區(qū)秩養(yǎng)老糕、3%機構(gòu)光養(yǎng)老斤，而97練%的“盛家”泰和“冒社區(qū)洲”建蝕設(shè)，非主要搬是依旗靠開設(shè)發(fā)商碎來完米成的叼。面對板龐大茂的老根齡化服人群蒜和養(yǎng)惰老、敞適老湯住宅綿及設(shè)妨施的呢缺失甚，任跳何社沙會組棕織(包括伏政府)都難伙以靠陽自己蔽的力判量去宋投資脾完成稈這些銳老齡景設(shè)施港的建顫設(shè)，聞而開暖發(fā)商額是最愛具實請力的斑社會駁資源攻集成歷商。房地撕產(chǎn)開刷發(fā)經(jīng)證過十肅幾年蘆的市亂場化樂，其忙專業(yè)型化、默細分賄化程劍度已國很高委，而縮慧養(yǎng)老趴硬件垮設(shè)施濃的建教設(shè)，剪涉及才到城知市規(guī)炸劃、擴土地芹規(guī)劃戴和取佛得、倘建筑教設(shè)計壤、建另設(shè)管買理、粥稅收槳、設(shè)秋施服細務(wù)機巧構(gòu)及死管理彈、專瘦業(yè)養(yǎng)而老人持員培蒙訓等低等，獲尤其峽在前掘半程味，與律房地絮產(chǎn)開反發(fā)的培重合噴度很貓高，質(zhì)在養(yǎng)荷老產(chǎn)醬業(yè)真朵正形盡成與園成熟臂前，貴依托追房地政產(chǎn)業(yè)腰，可沫加快悟養(yǎng)老售硬件跨設(shè)施彎的建潑設(shè)與阿完善董。16五、舍養(yǎng)老競產(chǎn)業(yè)旱問題眾的解燈決思覆路及象建議(二)梳理住清楚謙養(yǎng)老問產(chǎn)業(yè)下與機櫻構(gòu)養(yǎng)趟老的扯關(guān)系養(yǎng)老距產(chǎn)業(yè)≠機構(gòu)辛養(yǎng)老簡，兩員者存釀在著惕包容猛與引慮導的暢關(guān)聯(lián)科。機構(gòu)慢養(yǎng)老批是“扯支撐斜”、井社區(qū)刃養(yǎng)老貓是“訊依托心”，屆居家逗養(yǎng)老尋才是素“基境礎(chǔ)”。機構(gòu)母養(yǎng)老肺對社康會養(yǎng)崇老有體專業(yè)炒引導摩作用。機構(gòu)顧養(yǎng)老的主成要實緞施者椅，應(yīng)善當是黨政府腫、而洋非企項業(yè)。17五、資養(yǎng)老栗產(chǎn)業(yè)趁問題虛的解慈決思謙路及香建議(三)從土漏地規(guī)孔劃和哪城市順規(guī)劃沙等宏峽觀政寸策角視度，煙為養(yǎng)劃老產(chǎn)彼業(yè)提茄供必虧要的吐硬件姓設(shè)施啊建設(shè)墾平臺建議哀盡快答從土五地和表城市志規(guī)劃糠角度腥，建駁立老響年住頂區(qū)設(shè)全施配碧置標榴準、礙相關(guān)江老年掘人住慰宅規(guī)嚇劃、思建筑區(qū)設(shè)計新規(guī)范悲及標戲準，鍛明確溫“養(yǎng)違老”晴用途婆的用革地屬討性。針對常新建譽項目慰和社太區(qū)鼓熊勵建總設(shè)一繭定比僚例的奔適老掏住宅莫?！梆B(yǎng)星老”漠用地逝應(yīng)以毅是否盆提供“養(yǎng)老”服務(wù)礙功能赴為核缸心標連準、討而不完是以藥投資民主體洪的性斑質(zhì)、屬是否罪營利賀等為唇標準乓。養(yǎng)老濟居住崇項目瞎，均證應(yīng)必賓須配仗備養(yǎng)伸老服吊務(wù)機以構(gòu)。18五、皆養(yǎng)老刻產(chǎn)業(yè)曾問題欠的解航?jīng)Q思論路及針建議(四客)將?？诶?非營福利性)養(yǎng)老昌和市誕場化(營利返性)養(yǎng)老觀均納鋤入到胡養(yǎng)老痛的管魔理范部疇盡快御將非泡福利溫性養(yǎng)寺老納選入到鉛養(yǎng)老暈管理師體系耍中。明確送劃分岸社會金福利閘性(非營擦利性)養(yǎng)老納和市導場化(營利翻性)養(yǎng)老稀，分間類管內(nèi)理。對市館場化螞養(yǎng)老巴不能蕉因為惕其盈德利就絮否認穴其公谷共服克務(wù)的賴屬性醒，同堵樣應(yīng)牌給予塌傾斜縫性的屠優(yōu)惠理政策賄。19五、外養(yǎng)老刑產(chǎn)業(yè)積問題佛的解光決思窯路及懂建議(五部)通過郵養(yǎng)老尊示范未項目捐、試肅點區(qū)宣域摸帆索經(jīng)應(yīng)驗，港形成冒差別愚化的賴、覆弱蓋全華社會澆各階級層的德養(yǎng)老沸產(chǎn)業(yè)崖體系結(jié)。提倡順老年升住區(qū)灰養(yǎng)老呆模式五創(chuàng)新句。對存虛量土爺?shù)睾鸵ЫㄖM行硬規(guī)劃碎整合歇盤活竟。制定原老年間住區(qū)腎各類譜設(shè)施妄的配俗置標頌準、巨設(shè)計廟規(guī)范掌及引零導指涉引，勁引導醫(yī)老年蘆住區(qū)草發(fā)展。提倡殃老年褲項目框向社葵會開葡放服狹務(wù)，暗逐漸葬建立車和完猶善專槳業(yè)化隱分工寇的產(chǎn)用業(yè)鏈集。20五、蕉養(yǎng)老綢產(chǎn)業(yè)幣問題澤的解株決思板路及下建議(六繳)總體齊的方恒向思挽路未來史養(yǎng)老切產(chǎn)業(yè)毒的方鹿向應(yīng)桃當是調(diào)：低畢收入當階層字的、怨基本蘿福利釣性養(yǎng)巴老，漫將由哨政府仇承擔旗；中兵高端悲以上遵的養(yǎng)交老，僵應(yīng)當菜是在困政府菌監(jiān)管民下逐徒步產(chǎn)郵業(yè)化鉛，其君模式