報告結(jié)構(gòu)一、區(qū)域宏觀市場分析二、區(qū)域商業(yè)市場分析三、地塊價值研判四、工程市場定位五、業(yè)態(tài)定位六、客戶定位七、規(guī)劃布局建議八、營銷策略印象道縣印象道縣永州南部六縣的交通樞紐

湘粵桂三省咽喉要沖礦藏強(qiáng)縣國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣

區(qū)域宏觀市場分析物華天寶、人杰地靈

道縣簡介：道縣總?cè)丝?6萬人，人口密度269人/平方公里。是個多民族大家庭，除漢族外,有20個少數(shù)民族。道縣位于南嶺山脈，湘

桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都龐(嶺)，東接九嶷(山)，南鄰桂，消水襟圍城廊’’的顯要位置，交通便捷，2

07國道縱貫?zāi)媳保?

8

06、1

8

6

2線省道橫貫東西，為全市南部六縣的交通樞紐。且礦藏豐富，能源充足，具有較大開采價值的礦物達(dá)2

0多種，其中稀有金屬鋰、銣為省內(nèi)獨(dú)有，錫、鎢儲量和品位名列全省第二位，鉛、鋅、鐵、錳均儲量均為全市8

0％以上，同時農(nóng)副產(chǎn)品資源也相當(dāng)豐富。

區(qū)域宏觀市場分析人口總規(guī)模居于縣級中游水平城區(qū):12萬五鎮(zhèn):30萬27個鎮(zhèn)、鄉(xiāng)國營農(nóng)場:65萬工程區(qū)域人口規(guī)模家庭開支以日常生活為主高奢望教育或購房或防老溫飽消費(fèi)經(jīng)常娛樂低現(xiàn)狀旅游消費(fèi)品牌改善居住環(huán)境注重家庭聚會拼命儲蓄注:

平均每人月收入按1500元計(三人家庭的小孩除外)。工薪收入溫飽消費(fèi)工程區(qū)域消費(fèi)水平道縣經(jīng)濟(jì)開展概括：

全縣轄9個鎮(zhèn)、14個鄉(xiāng)、3個國有農(nóng)場，總面積2442平方公里，總?cè)丝诩s65萬人，縣城人口12萬。

2005年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值361645萬元，比上年增長11.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值138347萬元，增長8.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值62917萬元,增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值160381萬元，增長11.4%；按常住人口算，人均GDP到達(dá)6043元；全縣三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為38.3：17.4：44.3。

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長。2005年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7132元，較上年增長9.8%，農(nóng)村居民人均純收3194元，較上年增長12.3%。

全縣城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4551元，比上年增長18.9%；人均居住面積約33.14平方米；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為46.2%，處于較高水平。區(qū)域宏觀市場分析商業(yè)布局：一條瀟水路,商業(yè)大片爭相上演

本案道州商業(yè)廣場名都時代廣場

瀟水中路月巖中路區(qū)域商業(yè)市場分析道州國際大廈愛蓮廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—道州商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—道州商業(yè)廣場工程位置：瀟水中路與月巖中路交匯處西北角工程體量：建筑面積4.03萬㎡〔其中商業(yè)3.4萬平米〕產(chǎn)品特點(diǎn)：純商業(yè)廣場，1-4層〔地下1層〕；臨街獨(dú)立鋪面+產(chǎn)權(quán)式商鋪，1樓層高5.2米鋪面面積：25-70平米不等；銷售價格：1F：臨瀟水中路門面1.5萬元/㎡；臨月巖中路門面1-1.2萬元/㎡；內(nèi)鋪：0.6萬元/㎡2F：4800元/㎡3F：2000元/㎡租金水平：1F：40-50元/㎡、2F：20-30元/㎡、3F：10元/㎡。銷售模式：返租三年〔每年7%，每半年返租一次；〕、曙光超市：返祖10年/每年7%業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1F大型生活超市；1F品牌商場；2F主題商場；3F網(wǎng)吧、電玩中心推廣訴求點(diǎn)：30萬城區(qū)人口消費(fèi)能力，道縣首席社區(qū)商業(yè)；專業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。銷售情況：1F：98%；2F：90%；3F：20%開盤時間：2002年上半年。工程點(diǎn)評：道縣縣城集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店及商務(wù)六大功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，三大旗艦主力店，兩大主題休閑廣場，數(shù)十家品牌專賣店、兒童樂園……實(shí)行一站式購物、一條龍消費(fèi)！商場規(guī)劃較好，檔次較高。

道州商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—名都時代廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—名都時代廣場工程位置：瀟水中路與月巖中路交匯處工程體量：建筑面積2.2萬㎡〔其中商業(yè)1.2萬平米，住宅1萬平米〕產(chǎn)品特點(diǎn)：商業(yè)裙樓，1-4層為商場，5-8層為住宅；臨街獨(dú)立鋪面+產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪面面積：臨街50㎡左右，內(nèi)鋪30-50㎡不等銷售價格：1F：臨瀟水中路門面2萬元/㎡；臨月巖中路門面1萬元/㎡；內(nèi)鋪：0.8萬元/㎡2F：5000-6000元/㎡3F：2000元/㎡銷售模式：返租12年〔1-2年7%，3-5年7.5%，6-8年8%，9-12年8.5%〕每半年反租一次；業(yè)態(tài)組合：1-3層引進(jìn)步步高超市，1F臨街自主經(jīng)營〔服裝、鞋、飾品等〕推廣訴求點(diǎn)：CBD地王鉆鋪；做步步高的房東；十萬固定消費(fèi)人群，財富動力源泉銷售情況：1F：95%；2F：70-80%；3F：40-50%開盤時間：2007年8月份。預(yù)計2021年國慶節(jié)開業(yè)客戶層面：外地客戶較多〔邵東、祁陽等〕工程點(diǎn)評：地產(chǎn)道縣核心地段，因引進(jìn)知名品牌商家進(jìn)駐，返租銷售，前期銷售良好由于品牌商家遲遲不能進(jìn)駐，影響后期銷售。

名都時代廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—愛蓮商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—愛蓮商業(yè)廣場工程位置：營江路、道州路交匯處工程體量：建筑面積15萬㎡產(chǎn)品特點(diǎn)：上住下商〔1樓商鋪、2-3樓住宅〕，占天占地形式。與長沙中南汽車世界比較相似每棟面積200-300多平米不等。銷售價格：30-50萬元/棟目前尾盤商業(yè)鋪面40-50平米，價格10萬元/個起銷售模式：常規(guī)銷售，無返祖業(yè)態(tài)規(guī)劃：無統(tǒng)一規(guī)劃，自主經(jīng)營。銷售情況：銷售90%開盤時間：2005年開盤銷售工程點(diǎn)評：工程離道縣商業(yè)中心有一段距離，周邊交通便利。上住下商產(chǎn)品規(guī)劃適合當(dāng)?shù)厝说耐顿Y居住習(xí)慣，因此前期銷售情況理想，但由于無統(tǒng)一的商業(yè)管理規(guī)劃，目前招商情況不理想，人氣缺乏。

愛蓮商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—道州國際大廈區(qū)域商業(yè)市場分析—道州國際大廈工程位置：瀟水路與紅星街交匯處東南角工程體量：建筑面積2.23萬㎡〔其中商業(yè)0.6萬平米〕產(chǎn)品特點(diǎn)：商業(yè)裙樓，1-3層為商場；4-17層為住宅，一、二層層高約5.8米鋪面面積：50-70平米，約100多個鋪面銷售價格：1F：1.5萬-1.9萬平米2F：4000-5000元/㎡3F：2000-3000元/㎡銷售模式：常規(guī)銷售，無返祖業(yè)態(tài)規(guī)劃：IT數(shù)碼城，目前招商不理想。推廣訴求點(diǎn)：國際公館、黃金旺鋪，地段+規(guī)劃+配套銷售情況：商鋪銷售約30%，住宅銷售70%開盤時間：2021年5月1日。工程點(diǎn)評：工程位于道州城南核心區(qū)域，絕版地段，周邊交通便捷。但目前商業(yè)銷售、經(jīng)營模式比較單一，國際數(shù)碼城的市場定位是否滿足市場需求有待于研究，目前招商不理想。

道州國際大廈區(qū)域商業(yè)市場分析—臨街商業(yè)區(qū)域商業(yè)市場供給量統(tǒng)計〔估算〕物業(yè)商業(yè)樓層規(guī)模（只含商業(yè)）萬㎡

業(yè)態(tài)租金元/㎡·月

售價萬/㎡名都時代廣場41.2萬1-3層步步高超市，臨街服裝、銀行等/1F：1-22F：0.5-0.63F:0.2包租12年金龍商業(yè)廣場4（含負(fù)一層）3.4萬-1F大型生活超市；1F品牌商場；2F主題商場；3F網(wǎng)吧、電玩中心1F：40-50元/㎡2F：20-30元/㎡3F：10元/㎡1F：1-1.52F：0.4-0.53F:0.2包租3年道州國際大廈30.6萬暫規(guī)劃為道州國際數(shù)碼城/1F：1.5-1.92F：0.4-0.53F：0.2-0.3愛蓮廣場1約4萬分散、粗放經(jīng)營，無統(tǒng)一規(guī)劃10-20元/㎡0.26-0.3臨街商業(yè)（瀟水、月巖路、廣業(yè)購物中心南）1約1.5萬服裝、鞋、飾品、餐飲等為主瀟水中路90-130元/平米合計10.7萬平米據(jù)不完全統(tǒng)計，目前道縣城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積約10余萬平米，趨于飽和。臨街商業(yè)鋪面價格在1-2萬元/㎡，價格較高，租金水平在90-120元/㎡·月現(xiàn)有購物環(huán)境缺乏互動性和時尚引導(dǎo)性，偏重購物，弱于休閑功能，缺乏新奇性和消費(fèi)體驗(yàn)性；道州商業(yè)廣場、名都時代城等商場日漸成熟，已成為本縣城市民購物的習(xí)慣去出，如何超越競爭對手，是本工程能夠成功的關(guān)鍵；現(xiàn)有經(jīng)營表象看其經(jīng)營產(chǎn)品已趨完善，但是業(yè)種分配上還存在諸多缺陷〔如餐飲、娛樂、休閑分散〕，這亦是本工程的時機(jī)所在；商業(yè)市場供給量較大，區(qū)域市場需求量、消費(fèi)力缺乏，如何突破區(qū)域，吸引外來客戶是本案成功與否的又一大關(guān)鍵。

區(qū)域商業(yè)市場分析小結(jié)〔一〕區(qū)域商業(yè)市場分析小結(jié)〔二〕定位模糊：前期沒對市場進(jìn)行充分研究，未能瞄準(zhǔn)市場空白點(diǎn)，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)，后期銷售、招商及經(jīng)營上存在較大困難。

缺乏統(tǒng)一經(jīng)營管理：在道縣不難發(fā)現(xiàn)這種問題，商鋪修飾的很有特色，首期銷售情況也不錯，但逐步就開展成為小商品市場，形象和檔次上不去，租金水平明顯下降導(dǎo)致后期商鋪價值難以表達(dá)。

招商的重視程度不夠：很多開展商重銷售但對于招商重視不夠，甚至于有了主題定位卻不去拓展主力店，等著客戶上門談?wù)猩?，缺乏“走動式〞、“旗艦店帶二級店〞的招商觀念，使得整體經(jīng)營的檔次與租金水準(zhǔn)難以提升。

過多強(qiáng)調(diào)投資回報率：為了沖銷售業(yè)績，不少開展商在做宣傳推廣上過度渲染投資回報率，甚至有外地工程在廣告中承諾零風(fēng)險高回報率，但由于實(shí)際租金未到達(dá)實(shí)際承諾的水準(zhǔn)，不少開展商只能墊資付給客戶租金，損失了應(yīng)有的利潤。根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃面積：5.06萬㎡其中：商業(yè)建筑面積：3.72萬㎡住宅建筑面積：6.15萬㎡酒店建筑面積：0.89萬㎡地下建筑面積：1.38萬㎡容積率：2.13%建筑密度：47.39%綠地率：26.4%地塊價值研判工程地塊不平整，高差較大〔最高處到達(dá)9米〕，導(dǎo)致建設(shè)本錢加大！內(nèi)部根本無可利用資源。地塊價值研判地塊零散，不規(guī)那么，臨瀟水中路、月巖中路臨街鋪面較少，目前未啟動拆遷，內(nèi)部建筑物較多，有局部私房，拆遷難度大！地塊價值研判—交通狀況瀟水中路月巖中路工程地理區(qū)位優(yōu)勢極佳，交通通達(dá)性高，人流量大，商業(yè)潛力大！優(yōu)勢〔S〕地段好：臨瀟水中路、月巖中路，縣城中心位置，商業(yè)氣氛濃厚；人氣足：周邊目前已經(jīng)集中了大量居民區(qū)及零散商業(yè)；規(guī)模大：10萬平米的建筑規(guī)模，能夠形成感召力，有打造一站式購物的條件；交通好：交通便利，四通八達(dá)；管理方面：統(tǒng)一管理，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，統(tǒng)一宣傳；政府支持：工程政府較為重視，支持力大。工程SWOT分析劣勢〔W〕※臨街面少，位置相對封閉，前后都有建筑遮擋，使工程缺乏直接的可見性；※地塊零散不連貫，產(chǎn)品開發(fā)、上市周期不同步，短時期難形成街區(qū)氣氛；※高本錢要求較高的售價，導(dǎo)致較高的租金水平以滿足根本的投資回報，進(jìn)而造成對業(yè)態(tài)的制約※大量2～3商業(yè)物業(yè)，難以保證工程的全面銷售及招商，極易產(chǎn)生空置現(xiàn)象，進(jìn)而對客戶的投資熱情造成影響。※工程位于縣級城市，經(jīng)濟(jì)欠興旺，市場容量有限，居民的消費(fèi)能力支撐不夠。工程SWOT分析時機(jī)〔0〕工程SWOT分析是政府重點(diǎn)工程，形象工程，能夠爭取到特殊優(yōu)惠政策，為街區(qū)繁榮創(chuàng)造有利條件；工程周邊舊有商業(yè)格局已根本確定，主要的直接競爭工程已根本成主體銷售工程的競爭壓力較?。?/p>

道縣人均收入逐步提高，投資意識漸強(qiáng)，消費(fèi)觀念逐步改變。工程SWOT分析威脅〔T〕央行提高貸款利息及對商業(yè)工程貸款的限制提高了房產(chǎn)投資的門檻和本錢；產(chǎn)權(quán)式商鋪的問題在今后兩年將陸續(xù)集中暴露，商鋪的銷售方式需要重新考慮；工程周邊商業(yè)樓盤的競爭；工程商業(yè)類型性質(zhì)確定區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心本案建筑類型封閉式的建筑，擁有綜合性的百貨超市。采用開放式的建筑設(shè)計采用開放式的建筑設(shè)計沿街店面與封閉式建筑相結(jié)合規(guī)模以總租售面積（GLA）可以將區(qū)域中心劃分為一般區(qū)域中心和超區(qū)域中心（4.7——18萬㎡）GLA一般在1—4萬㎡GLA一般在0.3—5萬㎡之間約3-4萬㎡業(yè)態(tài)濃縮了中央商務(wù)區(qū)的功能，為顧客提供各種檔次的商品；主導(dǎo)商主要為大型百貨超市，此外還有各種附屬商為顧提供各種個性化服務(wù)。設(shè)有大型綜合性百貨超市，有初級百貨超市，日用品超市，平價超市，專賣店等包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等/服務(wù)人口一般區(qū)域中心要求服區(qū)內(nèi)人口規(guī)模在10萬上以上。市場服務(wù)區(qū)人口規(guī)模4—10萬服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在0.5—0.6萬城區(qū)10萬人以上消費(fèi)人口，本案區(qū)位的優(yōu)勢使本案有成為區(qū)域商業(yè)中心的能力區(qū)域消費(fèi)能力與輻射范圍使其超出了社區(qū)商業(yè)中心的條件本案龐大的消費(fèi)人口與輻射范圍，超出了鄰里商業(yè)中心的商業(yè)規(guī)模率先提出復(fù)合地產(chǎn)概念，結(jié)合其優(yōu)越的地理位置，新穎前衛(wèi)的商業(yè)布局和合理的功能定位，表達(dá)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的精髓，以求通過有效的組織人流和物流，獨(dú)創(chuàng)的經(jīng)營方略，聚集了商機(jī)、人氣和財氣，以此打造規(guī)模化、整體化商業(yè)經(jīng)營平臺，構(gòu)筑一座以購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)等要素為特征的新型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。

此種嶄新模式將成為道縣商業(yè)地產(chǎn)的首創(chuàng)案例，消除人們對商業(yè)街區(qū)物業(yè)的疑率，掀起業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)新一輪的探討和追捧。相信創(chuàng)新的商業(yè)模式將在商業(yè)的開展進(jìn)程中留下濃墨重彩的一筆，成為道縣新型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者和倡導(dǎo)者。支撐點(diǎn)：工程龐大的規(guī)模體量成為復(fù)合型物業(yè)的根底。工程本身的大體量的住宅帶來常住人口市民日益增長的多元化需求成為市場根底。目前尚無真正可比工程的競爭使之彌補(bǔ)市場空白。政府的重視成為工程獨(dú)天得厚的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)城市質(zhì)的突破——率先導(dǎo)入復(fù)合地產(chǎn)功能概念

工程商業(yè)類型性質(zhì)確定工程商業(yè)街區(qū)是：集購物、休閑娛樂、餐飲、辦公、旅游、展覽等為一體的商業(yè)街區(qū)集道縣城市景觀與人文特色大成，承載道縣的過去、現(xiàn)在與將來是道縣的標(biāo)志性高檔居住區(qū)，生活區(qū)是道縣市的城市形象窗口是道縣市體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的前沿陣地是道縣市民的起居室及市民社區(qū)文化生活的共鳴體是道縣市民家庭型休閑的聚集地是道縣及其周邊地區(qū)的商業(yè)核心及文化中心，復(fù)合了廣場效應(yīng)的商業(yè)街以上所描述本案之功能定位主要基于地產(chǎn)功能開發(fā)上的理性糅合，摒棄單一功能的開發(fā)思路，沒有距離和時間的跨度，各種商業(yè)購物、生活休閑機(jī)能完善，來這里的人可以玩上一天，使房地產(chǎn)與商業(yè)、旅游觀光、休閑娛樂、居住等產(chǎn)業(yè)融合起來，多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套，營造多功能城市中心。道縣城市的形象縮影——復(fù)合型第三代商業(yè)步行街〔商業(yè)街區(qū)〕工程商業(yè)類型性質(zhì)確定類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能與本案切合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有小容量、即時消費(fèi)性特點(diǎn)以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施雖能滿足居民消費(fèi)需求，但檔次較低，與本案定位不符，不宜發(fā)展大型綜合市場大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時間12小時以上項(xiàng)目周邊超市較多競爭激烈，大型綜合超不宜發(fā)展。倉儲商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實(shí)行低價格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)面積的停車場同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識本案地塊切割性地塊，較為分散不適宜發(fā)展大型專業(yè)市場以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)市場容量有限，本案發(fā)展大型專業(yè)市場不適宜專賣店以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案區(qū)位優(yōu)勢及周邊客群情況看，可填補(bǔ)市場空白，較宜發(fā)展。百貨商店綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全與本案定位符合，可以發(fā)展，但周邊大型百貨商店趨于飽和，規(guī)模要適宜。大型購物中心由百貨店或大型綜合商業(yè)作為核心店專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計劃的開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運(yùn)營管理，店鋪分散承租、獨(dú)立經(jīng)營設(shè)相當(dāng)面積的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體項(xiàng)目商業(yè)體量不大，縣城消費(fèi)能力一般，不適宜發(fā)展。商業(yè)街由某一個旗艦店或某一類業(yè)態(tài)帶動人氣，多種業(yè)態(tài)共生發(fā)展店鋪分散承租與銷售，自主獨(dú)立經(jīng)營注重業(yè)態(tài)的豐富化，多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等基地體量具備，為區(qū)域市場空白，但要進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與引導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展，本案完全符合！商業(yè)業(yè)態(tài)的可選擇性分析以購物消費(fèi)為單一主題的階段已成為過去。單純的逛街購物已不再能滿足人們的需要，娛樂休閑、人際交往、自我展示、文化交流、信息傳遞等情緒或精神領(lǐng)域的消費(fèi)越來越受到人們的重視。休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)等多種消費(fèi)形式從過去的附屬位置逐漸轉(zhuǎn)變成獨(dú)立的主題單元，滿足多元化的消費(fèi)需求。

工程市場定位通過以上分析，結(jié)合本案的地塊資源、交通區(qū)位、周邊環(huán)境等因素分析，建議本案市場定位為：集餐飲、休閑、購物、娛樂、游憩為一體的都市休閑商業(yè)街案名建議：：瀟水第一商業(yè)步行街〔暫名〕業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀當(dāng)前百貨零售業(yè)地標(biāo)---道州商業(yè)廣場、瀟水中路臨街商業(yè)①代表目前道縣大型百貨最高檔次，中高檔品牌為主，消費(fèi)者為有穩(wěn)定工作的單位及中高以上收入階層；②在道縣人民心中，要購物就去瀟水中路街，口碑及消習(xí)慣優(yōu)勢已深入人心；③經(jīng)營商家組合顯示多業(yè)態(tài)整合經(jīng)營雛形，代表行業(yè)開展趨向。④首創(chuàng)主題市民廣場，便于吸引人流，創(chuàng)造人氣；⑤競爭將在相當(dāng)時間內(nèi)長期存在，促進(jìn)行業(yè)開展與經(jīng)營水準(zhǔn)提升粗放經(jīng)營的典型代表---愛蓮廣場、廣業(yè)購物廣場①由于無統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理介入，目前僅有零散的幾個鋪面在營業(yè)，空置率較高，商業(yè)整體上層次較低，消費(fèi)者檔次也不高，消費(fèi)者多為本縣中低收入階層；②周邊環(huán)境影響主導(dǎo)業(yè)態(tài)限定，近階段很難有所作為；③由于無人流量，難以吸引人氣，經(jīng)營方利潤空間受到擠壓，出租方〔業(yè)主〕成為短期受益者，長期收益前景不明；④其他商業(yè)街多為私營服裝服飾店，無品牌或知名度較低，⑤硬件環(huán)境根本支持消費(fèi)水準(zhǔn)升級，缺乏管理體系是其嚴(yán)重制約因素。業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析廣物購物中心愛蓮廣場業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析餐飲業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀①由于缺乏所需的人口根底、消費(fèi)能力以及固有的生活習(xí)慣；本區(qū)域根本無大型特殊餐飲，一般群眾的外出餐飲消費(fèi)主要還是集中路邊小型餐飲；②國內(nèi)其它菜系及高層次的西式餐飲根本無開展空間；③西式休閑餐飲正處于培養(yǎng)期〔目前有老樹咖啡、麥噹士中西餐廳〕，這主要是依靠當(dāng)?shù)亟?jīng)常與外界互動的商貿(mào)人士的引領(lǐng)，這個群體將會隨經(jīng)濟(jì)開展而逐漸開展和強(qiáng)大；④餐飲分布不集中，成零散分布，檔次較低；業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析休閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀①由于缺乏所需的人口根底、消費(fèi)能力以及固有的生活習(xí)慣；本區(qū)域根本無大型娛樂休閑場所；②國內(nèi)知名休閑、娛樂品牌店根本無開展空間；③分布不集中，成零散分布，檔次較低。業(yè)態(tài)定位—現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析小小結(jié)※工程所在區(qū)域〔道州商業(yè)廣場、瀟水中路街〕在道縣商業(yè)格局中將扮演更為重要的角色，其地位不可撼動。該范圍將繼續(xù)向周邊開展，形成點(diǎn)〔購物中心、百貨〕線〔主干商業(yè)街〕并重，點(diǎn)帶動線的開展格局；

※本工程所處區(qū)域餐飲及娛樂產(chǎn)業(yè)分布不規(guī)那么，在商圈整體范圍內(nèi)所占比重偏低，尚無明顯集中區(qū)域；※各業(yè)態(tài)組合不完整，缺乏集中規(guī)劃，交通動線不合理，導(dǎo)致消費(fèi)效率低；※區(qū)域內(nèi)整體消費(fèi)環(huán)境較差。綜上所述，本工程所處區(qū)域消費(fèi)市場存在以上主要問題，亦是本工程的時機(jī)所在！整體業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)地塊1F2F3FA區(qū)零售、服裝、煙酒店、縣政配套（銀行、郵局等）大中型餐飲（類似于阿慶嫂活魚館）/B區(qū)女裝、內(nèi)衣、女鞋、首飾等男裝、服飾、家紡，床上用品足浴、現(xiàn)代電玩、普通健身房C區(qū)中小型餐飲、零售等中西餐廳、書店、音像店/D區(qū)零售、小吃店、點(diǎn)心店等美容美發(fā)、按摩足浴休閑/E區(qū)酒店大堂，中心餐廳足浴、KTV/客戶定位投資者定位：※他們的年齡集中于35～55歲之間，是心智最為成熟的階段，理性，非常清楚自己想要什么、在做什么，對于未來有較為清晰的預(yù)期。他們往往收入穩(wěn)定，已經(jīng)形成了一定的資金積累，在根本的生活保證及家庭開展之外，還有余錢可供支配。※在道縣做生意多年，有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老板；本地企事業(yè)單位灰色收入的人；本地中小企業(yè)主?！鶑牡赜驑?gòu)成上，是以本地人、周邊縣市〔邵東、祁陽、金華〕為主、其他投資性地區(qū)客戶為重要補(bǔ)充。他們的共同特點(diǎn)：※他們投資經(jīng)驗(yàn)相對較少，很多可能是首次投資，相對容易為廣告說辭打動，較感性和沖動；※他們看好繁華鬧市的地段，在升值空間與穩(wěn)定收益之間更看重較長時間內(nèi)所獲得的穩(wěn)定投資回報；※他們普遍具有較強(qiáng)的為子女購置的心理，或是為了子女未來教育儲藏，或是為了子女未來生活質(zhì)量的保障；客戶定位經(jīng)營者定位：品牌檔次方面：必須是具有品牌個性營造意識的經(jīng)營者，能夠進(jìn)行良好的形象表現(xiàn)。行業(yè)方面：①零售業(yè)突出時尚休閑特點(diǎn)，適當(dāng)引進(jìn)目前沒有的中高檔流行品牌，同時要考慮檔次的消費(fèi)承受能力和購置習(xí)慣；②餐飲業(yè)必須立足外鄉(xiāng)，以中餐為主，另有一定量的特殊餐飲作為補(bǔ)充；③休閑娛樂業(yè)適當(dāng)引進(jìn)在本市有一定知名度的品牌。主要消費(fèi)者定位：

本工程是一條復(fù)合型的商業(yè)街，具有一站式消費(fèi)的功能，能滿足道縣大多數(shù)人的消費(fèi)需求；規(guī)劃設(shè)計建議〔1〕從工程的硬件設(shè)施來看，動線、燈光的設(shè)計，店面的設(shè)計和停車位等技術(shù)面一定要到達(dá)高標(biāo)準(zhǔn)的要求?！?〕實(shí)行橫向、縱向交叉式的功能分區(qū)；〔3〕以步行商業(yè)街中段“中心功能〞區(qū)域向兩個入口輻射；〔4〕完全考慮主題商業(yè)整體經(jīng)營管理模式的功能分區(qū)；〔5〕各功能分區(qū)的大小比例合理規(guī)劃。規(guī)劃布局建議—交通動線組織步行出入口步行出入口車行入口車行出口地下停車場設(shè)計休閑購物和目的性購物人流〔1〕購物人流的設(shè)計，是直接決定步行商業(yè)街經(jīng)營成功與否的主要因素之一，從功能分區(qū)的角度來考慮，商業(yè)街購物人流的設(shè)計應(yīng)充分考慮休閑購物和目的購物人流，具體作如下規(guī)劃：〔2〕設(shè)計明確的功能區(qū)域和板塊，引導(dǎo)目的性購物人流?！?〕設(shè)計功能與功能區(qū)域之間的相互作用關(guān)系，以此帶彼，以彼促此，使各種業(yè)態(tài)之間的互動得到有力的加強(qiáng)和補(bǔ)充?！?〕橫向和縱向設(shè)計不同的亮點(diǎn)和購物興奮點(diǎn)，設(shè)計人性化的輔助功能設(shè)施，引導(dǎo)觀光休閑人流留連忘返?！?〕設(shè)計日常消費(fèi)人流，增強(qiáng)步行商業(yè)街人氣，以日常消費(fèi)促進(jìn)、帶動其它非日常的購物。〔6〕設(shè)計步行商業(yè)街的建筑標(biāo)志與功能標(biāo)志，定期、定時、定點(diǎn)引導(dǎo)觀光、休閑、購物人流，以制造興奮點(diǎn)，從而到達(dá)集中引導(dǎo)購物的目的。規(guī)劃設(shè)計建議提高步行商業(yè)街的整體物業(yè)和投資價值本工程是一條復(fù)合型商業(yè)街，她是以一個整體的形象而出現(xiàn)的，她既要有整體的概念形象，又要有各種細(xì)分功能的支持，因此，步行商業(yè)街的細(xì)分功能區(qū)，橫向、縱向、樓層、方位等等，都要細(xì)致地考慮，各種功能的經(jīng)營贏利與經(jīng)營成本，只有解決了各功能區(qū)經(jīng)營與本錢之間的矛盾，才能有效地做好銷售，提高整體的銷售率，有效快速地回籠資金，盡早實(shí)現(xiàn)步行商業(yè)街的正常運(yùn)營。規(guī)劃設(shè)計建議規(guī)劃設(shè)計建議※建筑風(fēng)格：現(xiàn)代建筑風(fēng)格※層高建議：1F：5.4米;〔可作兩層使用〕；2F：5米；3F：4.8米※工程出入口、門頭及停車位出入口：建議工程從瀟水中路、月巖中路兩個方向開設(shè)出入口〔寬16米〕；門頭：建議工程在瀟水中路〔雅園賓館地塊、縣交警大隊地塊〕、月巖中路三處建設(shè)規(guī)模不等的門頭；停車位：根據(jù)工程周邊車流量及本工程業(yè)態(tài)定位測算工程至少需要80-100個停車位，因此我們建議最好采用地下停車場；營銷策略思考營銷策略旨在充分發(fā)揮工程的優(yōu)勢，防止劣勢，把握時機(jī)，有效解決銷售、招商中的以下具體難點(diǎn)和問題，實(shí)現(xiàn)快速銷售與招商，創(chuàng)造成功營銷典范。1、如何整合所有相關(guān)資源，優(yōu)勢互補(bǔ)、共同打造本工程；2、如何解決一、二層商場內(nèi)鋪難以銷售問題；3、如何解決二、三層商鋪難以銷售問題；4、如何實(shí)現(xiàn)快速銷售的問題；5、如何實(shí)現(xiàn)快速招商的問題；6、如何樹立投資者購置信心，確保合理利益，解決各種投資顧慮；7、如何實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營，建立公司與工程品牌。營銷策略〔一〕(一)合理利益分配，整合資源，打造國際化商業(yè)地產(chǎn)平臺商業(yè)街工程產(chǎn)品多樣、業(yè)態(tài)豐富、建筑形態(tài)復(fù)雜，社會及政府期望值很高，單靠開發(fā)商一家之力，無論是專業(yè)水平、員工精力還是社會關(guān)系等都十分有限，難以實(shí)現(xiàn)將其打造成為道縣第一商業(yè)街的目標(biāo)。因此我們必須通過合理的利益分配，整合各種資源，齊心協(xié)力，共同創(chuàng)造街區(qū)輝煌。以開發(fā)商利益分配主體為核心，借助各級政府及相關(guān)部門、機(jī)關(guān)單位〔銀行、學(xué)校等〕、外協(xié)公司〔廣告公司、咨詢公司、管理公司、設(shè)計公司、施工單位等〕的力量、關(guān)系、專業(yè)知識，形成合力，共同打造街區(qū)品牌，創(chuàng)造各自價值與利潤，并最終吸引廣闊投資者、經(jīng)營者與消費(fèi)者。營銷策略〔二〕以銷售為主，少量資產(chǎn)持有

工程必須實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回籠。因此，整體營銷原那么：以銷售為主，少量資產(chǎn)持有。能銷售的產(chǎn)品，盡量完成銷售，短期內(nèi)實(shí)在難以出售的，可公司暫時持有，待商業(yè)氣氛成熟后，再做銷售。主要銷售策略如下：1、一、二層捆綁銷售策略局部地塊可考慮一二層捆綁銷售策略，如：一