房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查清單最全盡職調(diào)查前準(zhǔn)備

不論在何種類型信用市場展業(yè)，作為一名理性投資人在作出決議之前，首要問題是處理信息不對稱問題，于是盡職調(diào)查是必須采取伎倆。經(jīng)過法律、商業(yè)、財務(wù)盡職調(diào)查，使投資人盡可能多地明確交易對手及項目方案設(shè)計中風(fēng)險點和存在問題，為深入完善項目方案設(shè)計和投資條款細(xì)化落實打下基礎(chǔ)。

從傳統(tǒng)地產(chǎn)融資（債權(quán)投資）盡職調(diào)查流程出發(fā)，系統(tǒng)梳理盡調(diào)中每一步實施關(guān)鍵點。本文為第一篇——《盡調(diào)前準(zhǔn)備》

一、項目方案解構(gòu)

1、項目類別（主要從融資結(jié)構(gòu)、項目所處開發(fā)階段等綜合判斷、所處地域位置、業(yè)態(tài)類型等）

2、融資主體特點（融資主體通常為項目企業(yè)，是否為公眾企業(yè)、是否為集團(tuán)企業(yè)一員、經(jīng)營特點等。如項目企業(yè)僅僅為融資工具，則要深度判斷集團(tuán)企業(yè)在項目交易結(jié)構(gòu)中地位）

3、融資主體實際控制人情況（有可能穿透至集團(tuán)層面）

4、主要風(fēng)控方法有哪些（集團(tuán)信用擔(dān)保、第三方確保擔(dān)保、個人無限連帶責(zé)任、房地產(chǎn)抵押、財務(wù)控制等）

5、項目標(biāo)還款起源是什么

6、交易主體（項目方案中全部交易主體，初步明確各方主要權(quán)責(zé)）

7、交易結(jié)構(gòu)中包括稅費

二、盡調(diào)思緒及重點

在對項目方案和交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行初步解構(gòu)后，基本會形成盡調(diào)思緒，主要為此次盡調(diào)重點和擬采取伎倆。

三、資料清單

通常在去現(xiàn)場盡調(diào)之前，投資經(jīng)理應(yīng)該依照融資方已經(jīng)提供材料、公開信息搜集到材料、此次盡調(diào)重點，列出資料清單，方便融資方準(zhǔn)備提供，提升現(xiàn)場盡職調(diào)查效率。

（一）融資主體

（1）工商稅務(wù)登記信息（營業(yè)執(zhí)照、組織結(jié)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證，新營業(yè)執(zhí)照應(yīng)該為三證合一，帶二維碼）。該部分信息能夠經(jīng)過“全國企業(yè)信息系統(tǒng)”查詢獲取。部分省市工商局網(wǎng)站查詢到信息會愈加詳細(xì)。

（2）項目企業(yè)章程、授權(quán)代表身份證復(fù)印件（法定代表人）

（3）人員情況：實際控制人、主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷（法定代表人、董事長、總經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理、財務(wù)責(zé)任人）；人員分布情況（按學(xué)歷、工作崗位職責(zé)、地域、年紀(jì)、性別等）

（4）辦公場所情況：場所面積、權(quán)屬等

（5）企業(yè)主要資質(zhì)、榮譽情況等，證書復(fù)印件

（6）企業(yè)業(yè)務(wù)情況（領(lǐng)域、區(qū)域、過去、現(xiàn)在、未來）

（7）享受稅收等方面政策優(yōu)惠文件

（8）開戶銀行、對應(yīng)信用等級及授信額度、主要融資渠道、貸款卡卡號及密碼

（9）近三年審計匯報（包含報表及附注）及最近一期財務(wù)報表，上年度末與最近一期財務(wù)報表末級科目余額表；近兩年末銀行對賬單及調(diào)整表

（10）融資情況統(tǒng)計（融資主體、金融機(jī)構(gòu)、期限、金額、利率、還本付息約定、擔(dān)保方式），并提供借款協(xié)議；重大負(fù)債及或有負(fù)債情況說明

（11）稅務(wù)情況：企業(yè)主要負(fù)擔(dān)稅種及稅率、是否有稅務(wù)負(fù)債；近三年所得稅匯算清繳證實；近三年繳納12月份增值稅納稅申報表

（12）企業(yè)主要制度：內(nèi)控目錄，財務(wù)資金管理制度；重點崗位提醒；人力資源制度。

（13）現(xiàn)金流預(yù)測表：要求融資主體提供從放款起始日開始，到融資到期日期間現(xiàn)金流預(yù)測表。并提供詳細(xì)假設(shè)前提，方便現(xiàn)場與財務(wù)經(jīng)理溝通

（二）項目情況

主要確保其正當(dāng)合規(guī)性，不存在已經(jīng)有或潛在瑕疵；了解工程建設(shè)情況，核實投入情況，方便為現(xiàn)金流預(yù)測表服務(wù)。

1、項目情況概覽：包含但不限于項目定位、開發(fā)計劃、投資概算等。提供立項文件;假如項目為收購，則提供收款協(xié)議及款項支付憑證。

2、土地是否正當(dāng)擁有及沒有欠費：土地出讓協(xié)議、土地使用權(quán)證及土地相關(guān)費用交納憑證，若還未訂立協(xié)議并繳納費用，則提供土地中標(biāo)文件。

3、五證是否齊全：土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、建設(shè)工程施工許可證及附件、商品房預(yù)售許可證

4、其它正當(dāng)性證件及審批手續(xù)

5、項目建設(shè)進(jìn)度計劃表、監(jiān)理月報、工程進(jìn)展明細(xì)

6、項目資金使用情況：投資估算及分項投入情況、資金起源、后續(xù)資金需求計劃、項目所訂立全部協(xié)議及協(xié)議項下支付情況

7、房屋銷售及出租計劃

8、抵押物情況:清單及評定匯報

（三）母企業(yè)相關(guān)材料

此處母企業(yè)不限于項目企業(yè)股東，而是其實際控制人，依照項目交易結(jié)構(gòu)判斷。

1、母企業(yè)工商材料

2、母企業(yè)歷史沿革、業(yè)務(wù)板塊（房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊請?zhí)峁┮验_發(fā)、在開發(fā)及待開發(fā)項目情況表）

3、母企業(yè)公開資信情況：如行業(yè)地位及排名

4、母企業(yè)主要控制人簡歷及身份證復(fù)印件

5、項目企業(yè)在母企業(yè)中地位以及母企