-1-選學(xué)剩連位架耐論綠冤文蜂干誠艘休信協(xié)等聲漠礦明帶右書僚本所人送鄭愧重氧聲率明演：排所奪呈沸交令的眾學(xué)講位膽論遞文惠（把設(shè)弓計適）喊是窗我說個惱人經(jīng)在猛導(dǎo)蘿師欠指挺導(dǎo)除下棒進驚行禾的千研蔑究球（瞇設(shè)泛計泊）駐工潛作咐及于取陜得撒的嚼研但究鹿（涂設(shè)張計司）哥成獸果吊。番除身了錢文叫中筑加足以僅標(biāo)距注即和掉致絡(luò)謝昌的白地始方算外份，飄論煎文等（隨設(shè)效計倡）穴中舌不艦包男含衡其痕他隨人獸或更集碼體禮已次經(jīng)珍公遍開窩發(fā)燙表關(guān)或坑撰講寫鐵過凝的討研獲究趕（園設(shè)醫(yī)計覽）潑成爪果態(tài)，裹也編不坡包何含討本揮人清或嚼其皆他楊人現(xiàn)在床其雁它尖單管位析已襪申府請捐學(xué)耀位時或渠為鉗其顏他蜂用技途哭使知用曠過墊的潛成布果王。云與骨我中一獎同閃工否作怪的海同降志膝對踐本逝研鵲究攏（羊設(shè)漆計看）掉所掛做罰的擊任和何襯貢稠獻謝均呢已奔在楚論府文刷中駐做互了腥明達確寫的幸說概明裝并斬表渴示巴了雙致秤謝份?？p申觸請申學(xué)紛位待論雹文拳（畫設(shè)攀計愧）悉與朵資為料皇若羊有襯不趴實絕之優(yōu)處蛾，泄本絕人總愿反承啊擔(dān)藍一柔切銷相翼關(guān)巴責(zé)筒任斬。杯學(xué)磚位陽論耽文谷（住設(shè)刪計斑）變作幣者恭簽襪名每：郵涂高躺災(zāi)果職件濤末默躬逮幸扎流論住的閣每丈灑日資期曲：譽2輩0蒼1視7云.駝0壁6種.俯1伏0隨學(xué)跟萬位問犧論珍恨文體版知刮巾識輸賴產(chǎn)港辭權(quán)辰微聲倉芒明壟肥書扣本框人撒完殘全標(biāo)了程解哀學(xué)蔑校信有焦關(guān)技保效護堡知口識截產(chǎn)逢權(quán)斃的修規(guī)疲定殼，茄即字：恢在川校歷期仰間碼所忍做農(nóng)論蔑文站（遷設(shè)輛計紫）覽工皮作閣的仗知談識達產(chǎn)掌權(quán)姐屬哨西鬼安恰科工技呼大恰學(xué)倡所嘩有圖。筋學(xué)資校鑼有他權(quán)礎(chǔ)保梯留點并怒向揚國撤家駁有碼關(guān)汁部拐門懼或站機莊構(gòu)祖送灑交邊論箱文奉的這復(fù)頭印陜件葵和束電虹子橋版溝。宏本值人洋允習(xí)許箭論殿文碼（額設(shè)已計拳）癥被烏查壁閱誠和煌借塌閱受；族學(xué)衛(wèi)校樣可烘以尊公醫(yī)布飛本貧學(xué)葛位誤論報文書（鉗設(shè)賣計讓）鉗的必全購部戒或陽部鈔分引內(nèi)趁容芳并然將的有堤關(guān)厭內(nèi)妻容儀編痛入取有鑰關(guān)肥數(shù)挨據(jù)桃?guī)煺撨M府行燙檢饞索癢，敘可豐以陵采埋用量影飾印怪、喜縮凈印龍或曠其芬它雨復(fù)煮制責(zé)手蚊段董保反存鑰和刊匯慘編腰本踐學(xué)墳位喊論勤文三。令保治密躺論剃文醒待收解盡密驢后沉適巷用旨本罰聲衣明尿。悶學(xué)玩位撕論循文禾（擺設(shè)描計袍）俱作程者眠簽礦名蟲：垃先幣瓦去影幻絕晚濁暫凍怪脾騾勸器厘指羽導(dǎo)腥教種師朵簽順名鹽：矩2宰0帝1么7貝年到室0絲6拉月悟所1斗5顛日租論賺文躍題泥目撿：乞我翅國屆旅搶游屢地枯產(chǎn)拌開懂發(fā)伴模店式味探酒討哭—說—轉(zhuǎn)以隔價碼值總鏈勸理廁論山為鴉視泥角婚專漸隔批禿機業(yè)吸：業(yè)旅茂游永管器理欠學(xué)軌芽俊姜赤生勵：睛猛啊尚遮駛柿御功拾預(yù)架累所畝船額小葛食艦玻簽慰名宜：殲指筐導(dǎo)法教程師學(xué)：謀奏予晨鬧斯閘轎林她旋爐喊皇膝霜困姓桶簽惡名托：腫摘泰要閣2悉0篇1栗4捆年摟中蒸國桐住否宅剃房山地老產(chǎn)描遇示冷屑，規(guī)而查作伴為武旅堆游據(jù)業(yè)吊和探房附地禁產(chǎn)嬌業(yè)盜兩民大奔高肥度紡關(guān)趴聯(lián)都產(chǎn)叢業(yè)正結(jié)惰合休發(fā)染展尼的飽產(chǎn)價物仇，懲旅艦游躬地逐產(chǎn)額成斷為謙國參民朗經(jīng)氏濟眨新豬的雹增辱長絞點吉。擴伴掀隨舟著天人航們巴生竹活膠水籠平遞的鏈提亭升液，托休紡閑廚度怖假勇的族生吩活孤方霞式殲已粱經(jīng)存逐慰步挖為輕世讓人快所漸接睛受果，譽這燙為屆旅產(chǎn)游都地曬產(chǎn)怠快暗速氏發(fā)恭展戒提畜供膨了育消出費獎前莫提鄉(xiāng)，稱保研證歌旅藝游棒地讓產(chǎn)轟在桌中把國債的車發(fā)理展評和墓成革熟復(fù)。曲國極務(wù)童院垂的終文朵件如在殺談巷到趨住歐宅吩房猛地盡產(chǎn)刊時順多逼次桃強喚調(diào)者了編消風(fēng)費腥，吧這說也巾刺插激隨著仍資侮本妻逃姻離新住累宅較房多地門產(chǎn)制，峰轉(zhuǎn)扮向椒旅趁游滅地屑產(chǎn)典等意領(lǐng)唉域爆。偵然石而齊目站前怕旅廁游纖地斷產(chǎn)沿開遍發(fā)痕理手論周研避究旗方叛向垮十瞇分嚇狹枝窄軍，型實起踐膛上花剛女剛襪起火步悲，即拓乎寬冶對父旅件游斷地膨產(chǎn)藝開逼發(fā)但的仁研爪究惠面積具株有英重焰要束的革理艇論碑和薯現(xiàn)茶實莊意燭義喬。圣論鳳文紅從始房陶地乳產(chǎn)吵價首值井鏈陜的正理雹論艦出終發(fā)屠，備分波別傳提擁出擦了妻土院地臭加企資潤本蘿導(dǎo)欠向忌，坦服拐務(wù)疫加斬運暮營棉導(dǎo)各向庸，房創(chuàng)陰意定導(dǎo)帖向尤，有金后融壽導(dǎo)皇向鐘的算四侮種圾模州式牢，薪著叛重艷分賽析懷各逼種俯模爹式仗的淡主狀要家特池點逢及匪案明例陡，豪文錯章挨強常調(diào)樸旅登游既地溝產(chǎn)褲開注發(fā)雄細忘分辜的晶價蓮值凝，膽強網(wǎng)調(diào)模不角同析企寫業(yè)筍做顫自溜己語擅壇長恥的建事億。笑希宏望喜論啄文初的匙研向究遺能擴夠政對憤我狀國府旅炊游笑地?zé)挳a(chǎn)槳更蝶健搬康叮有異序吵的墓發(fā)芝展估提蒼供橋一淋定追借帳鑒快。業(yè)[隙關(guān)歸鍵蝦詞具]弱旅漆游揀地餡產(chǎn)憐；萬價麻值叼鏈系；竟開壤發(fā)竹模期式績[帆論棋文點類茶型性]土應(yīng)似用窩型渠T功i捏t撲l芒e驢:魄T揪o常u富r惜i額s場m腿趟r捉e謎a梯l壯揉e借s賞t宮a堪t婆e部抄d熱e茄v獄e笑l沫o瘦p織m廚e獎n值t鏟腐m溫o己d藥e障訂i捎n雅魯o晝u蘭r單墳c續(xù)o禿u谷n碎t洪r株y守落t以o同騾e芽x特p糧l拖o績r橫e趙,勿贈i鏡n柏駛t仍h咳e抱耳p暴e前r常s岸p親e結(jié)c考t狡i欲v夢e采蘆o珠f套著v忽a返l巴u滴e杠妄c類h揀a逆i截n息箱t棗h角e澡o篇r聽y潤M德a努j意o載r反:踩T麗o悟u旱r愧i加s急m銷僅M妄a杯n叛a世g蛇e蟲m魂e莖n紹t分N費a抱m城e問:勿S啞i尋g堵n將a濱t煩u駱r銳e斯:滔S委u異p稈e芝r緞v修i前s記o遙r浮:探S豪i翅g招n熊a算t騾u盈r詳e盾:示A升b敵s帖t襪r終a路c食t侄I貸n奇憲2條0少1陣4摩,盡該C繩h驢i塵n慨e努s哀e槐鑰r擁e梳s先i莖d走e握n穴t筐i志a狗l敬旅r球e羞a景l(fā)懇詢e惹s蹄t看a輔t嬌e獻冰f銅a脈l殲l驅(qū)e朋n適網(wǎng)o死f攀f滑.煙附W樸h掌i卵l押e互器t栗o巴u光r嫁i膀s干m俯炮r蘋e柿a浴l攤擁e融s虧t冶a亞t鉤e叢成b廚e稅c巷o蠟m陡e鉛s粉視a她慘n兩e脆w頃云g逆r槐o柱w割t籍h直掙p多o陳i恩n以t扁括o識f船其n扁a獅t增i徑o蠢n矛a顆l哭深e魄c茅o正n睜o高m書y犁單f塔o鄰r悉乘t弱o霸u仍r度i惑s膜m使叛a君n渾d糖罰r群e朋a靈l碼懼e暫s遇t速a本t狠e嚷佩i僻n稿d極u贈s核t謝r糖y凍遠h求i豪g毯h究l再y殖聚r狹e陶l但a穩(wěn)t患e巨d襪霧i手n遲d噸u深s神t瘦r粥y峰短c枝o煩m撿b褲i錦n奸e柔d厘萌w將i鹽t秀h板畜t耀h濃e礦施d榜e母v鎖e崖l租o渾p北m蒜e棚n券t括糊o悉f銷守t團h熄e芒招p私r互o辱d的u減c建t部.觀撒W意i另t烘h講饒p悔e涉o晴p暴l免e期'粱s包蔽l殖i端f盡e遼優(yōu)l摟e觀v材e貓l羞脫o攤f充捕a摧s騎c懶e肥n項s沖i援o哲n板,疼旦l辭e蓮i忽s征u被r煮e憶邊l批i伐f沈e秋炕s屯t站y老l祥e宵鞠h羨a烈s穿材b汗e莖e滴n誘蝶g走r朽a聰d扭u基a彎l講l寶y垃濾a狐c胳c怠e巷p盒t喝e犯d甩裳b精y劑狐t濫h閣e驕撥w較o平r瓣l笛d床丑.卷T租h泰i漂s黎腫p栗r拉e毅r升e急q匪u關(guān)i襖s乓i興t倚e芹濱f秤o嚼r鞋起r蔥a巧p碧i犧d況富d休e南v愧e鴉l撿o爭p移m疼e雨n歷t三啄o釀f簽糊t創(chuàng)o熟u駐r創(chuàng)i賊s奏m村薦r姻e淘a餓l恐披e紅s這t贏a腫t識e里摸c巾o授n活s倚u符m綠p徒t緣i絹o棟n昂腦a迷n煌d壁e壟n漠s躁u都r兄e凡歪t(yī)聞h虧e設(shè)腿t蝦o住u諷r野i棟s擊m屋澤r礙e先a驢l英殺e產(chǎn)s疤t助a截t業(yè)e婆蠻i臨n鎖殘C哄h梢i謝n呢a掌'近s鄙愧d疏e蕉v稠e騾l當(dāng)o叢p配m活e穴n柏t耀瞇a革n街d顧富m精a蛾t飲u枝r詠i嫂t尖y聯(lián).居河T沃h補e翼傘d千o泡c鹽u喚m在e算n乞t矛s凈瘡o足f掛頓t慰h呀e蘆鄙s頸t燥a滑t澆e喘陷c拴o赴u凝n跨c解i允l突秧r游e顛p雪e姐a時t瘦e擁d莫l橋y通背e堵m蕉p葡h帽a就s習(xí)i諒z咳e鞋d濫西t僻h鑒e幫浙c很o籮n鏟s獨u掀m桃p且t點i木o盯n屆贏w暮h鏟e番n家考i跑t炕勵c拉a聰m乖e萄腫t恐o拳倦r號e獻s扯i圾d房e乓n料t嚇i步a啦l映睡r遭e迎a脫l朵瘋e法s噸t權(quán)a起t懶e鐮.亦瓣T搏h短i則s丙HYPERLINK"app:ds:stimulate"醉s折t伏i相m嚼u渠l宿a怖t翠e享s份裕c飽a部p發(fā)i籃t放a儀l存主f挎l瓶e啊d鹿汁t倒h裝e透爹r撲e稅s坦i缸d恒e矮n循t繭i龜a個l沿闊r敵e向a勺l激村e守s智t鉆a鋪t雙e襪芝a資n氧d滋手t犧u象r口n年真t藝o訓(xùn)爐t當(dāng)o軋u框r茶i得s植m威屠r低e剪a風(fēng)l嘩站e歐s曾t般a凝t陣e酒,名赤a厘n艷d寺杯o穿t李h減e塔r剝趕f窄i料e澇l擇d末s答.確鑄B相u麗t錦夏T馳o貓u雜r晉i謙s咸m摟臘r肉e控a謊l戶盼e邁s劑t堅a迷t來e副疲d填e撞v朝e涂l志o講p窮m放e幅n軟t枕膜t刪h旗e睜o度r換y節(jié)顯r艱e泄s閣e度a擋r遲c暗h瘡明d扯i礎(chǔ)r先e晶c似t喬i迷o璃n困滲i澇s拔腹v次e妻r(nóng)誼y權(quán)訂n饅a翼r貸r造o焰w描內(nèi)n槐o最w彼.蒜歷A卷n歇d胞并p耽r帆a馬c戰(zhàn)t戴i級c籮e媽樸j泊u惕s脈t良媽s灘t佩a削r堂t慚e太d室.輝粒I旨t近帆i呼s蕩出i的m偉p單o就r米t舍a聽n今t晃蛋t描h刃e毛o炕r捆e塌t遲i亡c遷a湖l懂淺a柔n凍d柜乖r鎮(zhèn)e刻a巧l世i獸s籌t撕i連c濁糕s罷i剩g努n昌i盜f奮i跪c伶a支n幟c璃e寇畢t殲h林a腿t圍凈b些r靜o列a巾d癥e怎n族霜t忽h貴e習(xí)啄s命t撤u喬d銀y瓜衰o福f鄭杠t拖o武u梅r判i餐s蓬m救膚r相e祝a續(xù)l套坡e興s職t夢a票t掙e壞蛋d糊e襪v軍e踏l縱o松p揭m革e叛n梯t錫.海I惰n欲恨t監(jiān)h焰i懸s只常p竿a震p尺e調(diào)r贈,女償s袋t圓a殲r雄t哀i綁n殲g踩蓄f誓r前o糟m尺絞t諷h述e餃抄t竟h特e今o辟r證y腐鑰o箭f插躁v鍬a類l匯u咳e尿享c范h競a概i壇n句魚o揮f煮掙r騰e款a尋l兇顯e秒s蛾t桐a裁t柿e拔.召丹I困匯p干u積t聰探f夠o努r黑w窮a并r匯d水掏C折a處p穗i孫t鼻a延l踏宮a牛n缸d撿偷l授a海n渣d疊散d哪i保r刮e披c叮t綱i央v樣e貨,裹炒S駝e帽r推v健i設(shè)c冰e澆房a描n兩d喘秤o誕p換e州r縱a救t濟i玉n家g累勵d印i碰r彩e勞c楚t惜i彎v調(diào)e織,豬煮I依d母e殼a蛛s角亂d婆i環(huán)r憲e曲c睬t些i塊v黨e安,尊猾f寄i叉n它a常n敬c眉e五哪d韻i某r鍬e粥c墨t裝i議v朱e滋.飛搭N已o奪巷l嬌e兆s嶺s鑰殖a考d齒v俯a驗n逼c較e冒d竿.室鋸I鐵享t辭h還i精n盤k剩榴a繡巨l旗o攀t常屬o凍f邀孤t層h困e驕辮v紙a負l奏u佛e詢傾o但f窩差t糟o繩u半r塘i域s補m淋政r奏e票a圣l休娘e窄s把t肢a搜t還e漂頌d式e砍v每e閱l粘o懷p黃m愛e堵n侍t肅算s平e賢g菊m件e所n映t只,走峰a語n綠d敘紀(jì)E夠n晌t榆e幻r撕p悲r長i汗s蔑e跟s捷蜻i咳n蘋款t狹h輪e霞奸n纖e拍w舅言s送i溝t蘋u統(tǒng)a床t圾i客o耀n團,衣樸d可o憶好w鏡h袍a鹽t航郵y稼o胸u搶揮a圈r手e巖述g嗎o宣o墻d培莖a蛛t浪.[Keywords]Tourismrealestate；valuechain；developmentmode[Typeofthesis]ApplicationType目錄HYPERLINK\l"_Toc422214968"1緒論-1-HYPERLINK\l"_Toc422214969"1.1研究背景-1-HYPERLINK\l"_Toc422214970"1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀-2-HYPERLINK\l"_Toc422214971"1.2.1國外研究現(xiàn)狀-2-HYPERLINK\l"_Toc422214972"1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀-2-HYPERLINK\l"_Toc422214973"1.3研究目的及研究意義-5-HYPERLINK\l"_Toc422214974"1.4研究方法-6-HYPERLINK\l"_Toc422214975"2相關(guān)理論概述-6-HYPERLINK\l"_Toc422214976"2.1旅游地產(chǎn)概念-6-HYPERLINK\l"_Toc422214977"2.2價值鏈理論-7-HYPERLINK\l"_Toc422214978"2.2.1價值鏈理論發(fā)展-7-HYPERLINK\l"_Toc422214979"2.2.2房地產(chǎn)價值鏈理論-7-HYPERLINK\l"_Toc422214980"3我國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分析-8-HYPERLINK\l"_Toc422214981"3.1土地和資本導(dǎo)向模式-10-HYPERLINK\l"_Toc422214982"3.1.1主要特點-10-HYPERLINK\l"_Toc422214983"3.1.2案例分析-11-HYPERLINK\l"_Toc422214984"3.2運營和服務(wù)導(dǎo)向模式-14-HYPERLINK\l"_Toc422214985"3.2.1主要特點-14-HYPERLINK\l"_Toc422214986"3.2.2案例分析-14-HYPERLINK\l"_Toc422214987"3.3創(chuàng)意導(dǎo)向模式-15-HYPERLINK\l"_Toc422214988"3.3.1主要特點-15-HYPERLINK\l"_Toc422214989"3.3.2案例分析-15-HYPERLINK\l"_Toc422214990"3.4金融導(dǎo)向模式-17-HYPERLINK\l"_Toc422214991"3.4.1香港模式簡介-17-HYPERLINK\l"_Toc422214992"3.4.2美國模式簡介-18-HYPERLINK\l"_Toc422214993"3.4.3我國旅游地產(chǎn)推動因素分析-20-HYPERLINK\l"_Toc422214994"3.5小結(jié)-21-HYPERLINK\l"_Toc422214995"4結(jié)論-21-HYPERLINK\l"_Toc422214996"參考文獻-22-HYPERLINK\l"_Toc422214997"致謝-24-1-1緒論1.1研究背景2014，對旅游地產(chǎn)，對房地產(chǎn)業(yè)都是特殊的一年。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的數(shù)據(jù)都快速回落，似乎所有人都相信房價會從此降下來了。各大地產(chǎn)商都在收縮戰(zhàn)略，特別是收縮二三線城市的布局，轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線大城市。直到下半年，各地的限購措施的取消，從數(shù)據(jù)上看房地產(chǎn)業(yè)似乎有些回暖。萬科總裁郁亮的一句話廣為流傳，那就是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“黃金時代”進入了“白銀時代”。做為一個學(xué)生，一個現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的看客，一個未來房地產(chǎn)業(yè)的利益相關(guān)者，我的心里也是想了很多很多。房地產(chǎn)業(yè)是一個和每個人息息相關(guān)的行業(yè)。但是作為旅游管理專業(yè)的本科生，沒有接受學(xué)校旅游地產(chǎn)這門課程的專業(yè)學(xué)習(xí)，我認(rèn)為是很遺憾的。所以我的畢業(yè)論文就想到了寫旅游地產(chǎn)。旅游業(yè)被認(rèn)為是一個永遠的朝陽產(chǎn)業(yè)，我們在各種報道，會議，報告，領(lǐng)導(dǎo)講話都能看到對旅游業(yè)的贊美之詞。國民經(jīng)濟的催化劑，永遠的綠色產(chǎn)業(yè)等等。下面列出給出一組來自中國旅游研究院的報告數(shù)據(jù)，報告是在2014年12月13日發(fā)布的，公布的內(nèi)容是2013年的。報告顯示：2013年我國出境游9819萬人次，消費總額是5582億元，人數(shù)和消費總額都是全球第一；入境旅游接待人次和收入一同排列全球第四，變成世界第四大入境旅游目的地；國內(nèi)旅游總消費26276.1億元，同比增長15.72％，是全球最大的國內(nèi)旅游市場國。另外，旅游業(yè)在我國經(jīng)濟增長，吸收外資，提供就業(yè)崗位方面做出了巨大的貢獻。據(jù)統(tǒng)計，2013年我國有6400萬人從事或旅游業(yè)或旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)；旅游業(yè)吸收國內(nèi)外投資1170億美元；我國旅游業(yè)直接或者間接創(chuàng)造的國民生產(chǎn)總值為8501億美元。很明顯，旅游業(yè)對我國經(jīng)濟發(fā)展的貢獻不可小覷。而伴隨著旅游業(yè)的文化產(chǎn)業(yè)等所帶來的社會效益更是無法用經(jīng)濟衡量的。從2006年開始，我國的旅游業(yè)已經(jīng)開始和房地產(chǎn)業(yè)開始結(jié)合。特別是每當(dāng)房地產(chǎn)遇冷的時候人們自然會更多關(guān)注旅游地產(chǎn)。那么，在大家普遍對房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度的情況下討論旅游地產(chǎn)就變的十分的重要了。在政府提出金融改革時，旅游地產(chǎn)的金融會有什么變化，旅游地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的變化就更值得探討。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外研究現(xiàn)狀事實上，旅游地產(chǎn)是我國特有的一種模式。在大多數(shù)人眼中，旅游地產(chǎn)應(yīng)該是一種旅游導(dǎo)向的大規(guī)模土地開發(fā)。這個在國外很難找到相同的表述。查閱資料后，只是發(fā)現(xiàn)了一些類似的表述。比如：休閑房地產(chǎn)，休閑不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)酒店等等之類的。從歷史的角度來說中世紀(jì)歐洲貴族的度假城堡可能就是最早的旅游地產(chǎn)。所以，討論分時度假是最有意義的。首先是對分時度假市場的研究。從法律的角度來說，美國第一份約束分時度假市場的法律是1983年佛羅里達州出臺了分時度假法案，從此開發(fā)商的行為被有力的規(guī)范，人們對分時度假產(chǎn)業(yè)的整體印象也從此改善。一份來自RCI下屬的RagatzAssociate將全世界的分時度假市場按照地理位置研究后認(rèn)為：美歐是分時度假的主導(dǎo)，拉丁美洲比美歐差些，特別要提出的是亞洲的分時度假增長最快。PeterClever在研究德國房地產(chǎn)企業(yè)投資旅游業(yè)后認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)將會加大對旅游業(yè)的投資，這是消費者需求變化趨勢和人類文明發(fā)展的必然結(jié)果。然后是對分時度假產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的研究。這個當(dāng)然就包括產(chǎn)品的調(diào)研、設(shè)計、開發(fā)、管理、銷售等等。度假村的管理和項目的資本運營是國外研究中最早關(guān)注的內(nèi)容。Philips在充分的對度假村研究后，特別指出了娛樂設(shè)施在項目中占有重要的地位。SarahRezak認(rèn)為產(chǎn)品開發(fā)中的關(guān)鍵是定價，所以應(yīng)當(dāng)對分時度假項目周邊發(fā)展的趨勢進行研究。房產(chǎn)俱樂部最早是WallaceHobson提出的有效的出售方式。還有許多研究人員認(rèn)為建立分時度假的品牌十分重要。最后是對分時度假產(chǎn)品的銷售模式的研究。Hickman通過對消費者的消費偏好研究幫助開發(fā)商精確的設(shè)計娛樂設(shè)施。RIC通過分析認(rèn)為，市場上大家決定是否購買分時度假產(chǎn)品時物業(yè)質(zhì)量和安全性是重要的因素。分時度假產(chǎn)品最吸引消費者的地方是產(chǎn)品的靈活性和經(jīng)濟性。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀我國的旅游地產(chǎn)開發(fā)開始于20世紀(jì)90年代，當(dāng)時為了處理由于房地產(chǎn)泡沫積壓的空置房，爛尾樓而將其改造為各類旅游休閑的場所，旅游房地產(chǎn)由此開始。時下我國對旅游地產(chǎn)的界定還不統(tǒng)一，比較流行的觀點認(rèn)為：旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)投資，開發(fā)，營銷模式，開發(fā)的全部或部分實現(xiàn)旅游的功能。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有以下五類：一，以提供第一居所為主要目的的景區(qū)開發(fā)。這包括直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)住宅景區(qū)，在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅，與旅游景觀開發(fā)合而為一的房產(chǎn)開發(fā)。二，以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)，這包括產(chǎn)權(quán)酒店，時權(quán)酒店，時值度假酒店，養(yǎng)老酒店，高爾夫球場、登山、滑雪等運動場附近開發(fā)的運動度假別墅。三，以旅游接待為目的的自營式酒店。四，與旅游相關(guān)的寫字樓開發(fā)。五，以大盤形勢出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。在我校圖書館使用任意詞檢索旅游地產(chǎn)，共出現(xiàn)六條結(jié)果。分別是：表1-1我校圖書館有關(guān)旅游地產(chǎn)書籍書名作者出版社主要內(nèi)容《旅游地產(chǎn)案例研究》陳戎主編上海交通大學(xué)出版社這本書從開發(fā)時機，贏利模式，開發(fā)商資質(zhì)等十個因素分析了三亞，西安曲江，昆山巴城等八地的旅游地產(chǎn)?！墩l的地產(chǎn)被旅游照亮：中國旅游地產(chǎn)十大模式分析》盛永利，楊小蘭，趙永忠等主編化學(xué)工業(yè)出版社該書以大量實戰(zhàn)案例為主要內(nèi)容，詳細剖析了中國旅游地產(chǎn)5A級景區(qū)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、歷史文化遺產(chǎn)、溫泉、主題商業(yè)、濱水、文化創(chuàng)意、宗教文化、高爾夫、主題公園十大驅(qū)動模式?！禩OLD模式：引爆中國旅游地產(chǎn)》楊小蘭、盛永利、劉君主編北京大學(xué)出版社，中國林業(yè)出版社TOLD模式——旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)。這本書內(nèi)容就是“TOLD國際高峰論壇”的會議精華，集合了朱中一，丁祖昱，吳必虎等業(yè)界、學(xué)界多位重量級人物的全新觀點。書中大量的介紹了寧波森林博覽城，無錫靈山大佛等案例?！吨袊糜蔚禺a(chǎn)發(fā)展報告：2012—1023》中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會和EJU易居主編中國建筑工業(yè)出版社出版該書對我國2012年旅游地產(chǎn)市場發(fā)展特征，市場表現(xiàn)進行了分析。并對常見的旅游地產(chǎn)類型發(fā)展規(guī)律進行了梳理。該書年度數(shù)據(jù)、項目參數(shù)、企業(yè)參數(shù)是根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)、市場調(diào)查以及相關(guān)二手?jǐn)?shù)據(jù)等獲得數(shù)據(jù)分析得來?！冻墙缦?，旅游地產(chǎn)》陳勁松主編機械工業(yè)出版社作者從城市平面擴張的角度分析了旅游地產(chǎn)案例《城界消失，旅游地產(chǎn)，第二版》周小華主編機械工業(yè)出版社作者在都市融合和城界消失的背景下提出了旅游市場細分、旅游與城市結(jié)合、旅游開發(fā)產(chǎn)品細分等趨勢，并附有案例。在萬方數(shù)據(jù)庫中輸入“旅游地產(chǎn)”進行搜索，共找到3631篇論文。其中，近一年的有448篇，近三年的有1414篇，近五年的有2167篇。很明顯，有關(guān)旅游地產(chǎn)的研究是很熱的。在我國旅游地產(chǎn)這一概念最早是出現(xiàn)90年代中后期。2001年在海南舉辦的中國第一屆房地產(chǎn)博覽會及旅游地產(chǎn)發(fā)展論壇，旅游地產(chǎn)這一概念才正式被專家提出，因此旅游地產(chǎn)在我國還處于發(fā)展的初級階段。近幾年旅游地產(chǎn)在中國蓬勃發(fā)展，旅游、經(jīng)濟管理、地理、城市規(guī)劃等不同專業(yè)的研究學(xué)者從不同角度對旅游地產(chǎn)進行研究?？蓺w納為以下幾個方面：經(jīng)營管理研究概念研究開發(fā)對策研究經(jīng)營管理研究概念研究開發(fā)對策研究開發(fā)模式研究旅游地產(chǎn)類型研究圖1-1研究旅游地產(chǎn)的五大方向需要特別說明的是馬勇和王洪坤在2011年基于價值鏈對我國旅游地產(chǎn)投資策略的研究。文章從資產(chǎn)價值鏈，功能價值鏈品牌價值鏈，文化價值鏈，情感價值鏈五個方面來論述?？傊瑖鴥?nèi)的研究現(xiàn)在大量的在具體分析某個旅游地產(chǎn)項目的規(guī)劃，開發(fā)，運營。而從產(chǎn)業(yè)鏈上分析旅游地產(chǎn)的研究現(xiàn)在是沒有。文章的意義就在通過歸類的方法，研究某一類旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 1.3研究目的及研究意義目前的旅游地產(chǎn)研究幾乎都是對具體旅游地產(chǎn)建設(shè)時項目建設(shè)前，建設(shè)中，建設(shè)后項目運行如何進行研究的。TOLD——旅游導(dǎo)向型土地開發(fā)模式，這是大多數(shù)人心中旅游地產(chǎn)的的一個總體印象。還有CTC——創(chuàng)意旅游綜合體理論。這個方面也有學(xué)者在研究，但是研究的人數(shù)和研究的成果都是很少的。從美國房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈理論來研究旅游地產(chǎn)的公開發(fā)表文章現(xiàn)在是沒有，從金融的角度研究旅游地產(chǎn)的文章公開發(fā)表的也沒有。需要說明的是近期有許多從金融角度來談房地產(chǎn)的文章，當(dāng)然，這里是指的商業(yè)地產(chǎn)和住宅。在學(xué)術(shù)上，從價值鏈的角度來說旅游地產(chǎn)，是一種從基本的經(jīng)濟學(xué)角度來說旅游地產(chǎn)，是對旅游地產(chǎn)理論研究的一個補充。在現(xiàn)實中，是對我國旅游地產(chǎn)發(fā)展的一個回顧，更是對我國旅游地產(chǎn)的未來的一個展望。通過價值鏈細分的方式研究我國旅游地產(chǎn)，是在產(chǎn)業(yè)細分，特別是即將開始的金融改革時，對我國旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一種分析。1.4研究方法論文主要采用了文獻分析法和個案研究法。在文獻分析法中，論文通過房地產(chǎn)價值鏈細分分析中國房地產(chǎn)。文獻搜集的難點主要集中在了以金融為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)項目。文章總結(jié)出了資本與土地導(dǎo)向模式，運營與服務(wù)導(dǎo)向模式，創(chuàng)意導(dǎo)向模式，金融導(dǎo)向模式的特點。運用個案研究法對多家企業(yè)，從去年到今年長時間連續(xù)關(guān)注。特別是對我國金融改革對旅游地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)影響的關(guān)注。最后展現(xiàn)出了突出案例的論文研究。2相關(guān)理論概述2.1旅游地產(chǎn)概念近年來，無論在實業(yè)界還是在學(xué)術(shù)界，“旅游地產(chǎn)”這一概念都受到越來越多的關(guān)注。然而對于“旅游地產(chǎn)”這一概念的基本內(nèi)涵，業(yè)界與學(xué)術(shù)界并沒有達成統(tǒng)一的認(rèn)識。寬泛的定義認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是與旅游相關(guān)的各類房地產(chǎn)的總稱。在這類定義中，被引用最多的是宋丁(2003)對于旅游地產(chǎn)的定義，他認(rèn)為“旅游地產(chǎn)是在特定的土地上開發(fā)的、與某一類旅游區(qū)域在內(nèi)外空間方面和主題內(nèi)涵方面具有明確關(guān)聯(lián)性的地產(chǎn)項目?！本唧w包括旅游景點地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)等四類。旅游景點地產(chǎn)是在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑、娛樂等直接旅游吸引物性質(zhì)的地上建筑及關(guān)聯(lián)空間。嚴(yán)格的定義模式部分學(xué)者強調(diào)旅游地產(chǎn)的度假休閑功能。其中最具代表性的是沈飛(2001)對于旅游地產(chǎn)的定義。他認(rèn)為旅游房地產(chǎn)是指依托周邊豐富旅游資源(包括自然和人文旅游資源)，借助旅游度假為目的的開發(fā)營銷模式，以求全部或部分實現(xiàn)度假休閑旅游功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營運作的房地產(chǎn)項目。祝嘩(2005)的定義與之相似，他認(rèn)為旅游地產(chǎn)是以旅游景觀為依托，以房地產(chǎn)開發(fā)為經(jīng)營手段，具有旅游、休閑、度假功能的旅游產(chǎn)品和物業(yè)形態(tài)。胡浩(2006)認(rèn)為旅游地產(chǎn)是全部或部分實現(xiàn)了旅游功能的房地產(chǎn)。還有部分學(xué)者將旅游地產(chǎn)限定于居住類物業(yè)。樊志勇(2003)認(rèn)為，旅游地產(chǎn)是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目。林峰(2005)認(rèn)為旅游地產(chǎn)主要是作為第二居所或第三居所的住宅、產(chǎn)權(quán)酒店和分時度假酒店。川黃亮和李剛(2011)認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)的本質(zhì)是以旅游資源為核心的房地產(chǎn)差異化經(jīng)營模式，是以其所在區(qū)域的旅游功能開發(fā)為依托，并期望獲得物業(yè)的增值，最終用于銷售的房地產(chǎn)項目。我認(rèn)為旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)（TOLD）是對旅游地產(chǎn)的最好詮釋，也是目前大部分人心中對旅游地產(chǎn)的定義。2.2價值鏈理論2.2.1價值鏈理論發(fā)展1985年美國哈弗商學(xué)院教授邁克爾波特提出一種分析企業(yè)競爭優(yōu)勢的工具，叫做價值鏈分析法。這種方法是為了尋找企業(yè)的優(yōu)勢所在，而運用系統(tǒng)性方法來研究企業(yè)的各項活動以及它們之間的相互關(guān)系。價值鏈的基本思想是：在企業(yè)的增值活動中，通過區(qū)分經(jīng)濟和技術(shù)的獨立性，可以將企業(yè)的增值活動分解為既相互獨立又相互聯(lián)系的價值過程，這些價值過程組合在一起形成一個特別的價值鏈。因為價值過程的組合不同，各個企業(yè)價值鏈也不同。彼得·海恩斯給價值鏈全新的定義：集成價值物資的運輸線。與邁克爾波特教授提出的價值鏈相比，海恩斯教授把利潤作為副產(chǎn)品，把顧客對產(chǎn)品的需求作為價值鏈的終點。邁克爾波特教授將實現(xiàn)企業(yè)利潤作為目標(biāo)。2.2.2房地產(chǎn)價值鏈理論在國際范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈組合已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗可以借鑒，目前商品房開發(fā)主要有兩種模式“香港模式”和“美國模式”。香港模式下的開發(fā)商是“全能型”的，融資、設(shè)計、營銷和資產(chǎn)管理等都是公司業(yè)務(wù)范圍。這種經(jīng)營模式的利潤中心或價值鏈重要環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)的“制造和加工”，靠的是成本競爭和房地產(chǎn)品質(zhì)，加快流通速度，大規(guī)模經(jīng)營。香港模式一個最典型的特征，就是以銀行貸款為主要融資手段進行房地產(chǎn)開發(fā)運作。毫無疑問，就房地產(chǎn)開發(fā)這個層面而言，中國現(xiàn)行的主流開發(fā)模式仍舊是“香港模式”。另外一種就是“美國模式”，核心就兩條：一是高度的專業(yè)化細分，企業(yè)更專注于整個價值鏈過程中某個發(fā)展階段；二是發(fā)達的不動產(chǎn)金融市場，促使價值鏈每一階段的籌融資安排多樣化和資金快速的流動性，保證房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營整體風(fēng)險分散化?！跋愀勰Ｊ健敝匾暣笠?guī)模的土地儲備以及資金籌備，公司的利潤增長依賴于成本競爭、產(chǎn)品品質(zhì)、資金快速流轉(zhuǎn)和大規(guī)模項目開發(fā)。而在“美國模式”下，房地產(chǎn)開發(fā)從一個實物概念變成了金融概念，可以實現(xiàn)多重運作，公司的利潤增長更加依賴單個項目的資本回報率而不是規(guī)模效益。在該模式下，公司的經(jīng)營模式更加相對成熟，各公司專注于自己不同的分工領(lǐng)域，因此公司利潤將更加穩(wěn)定，系統(tǒng)性風(fēng)險大幅降低。做土地整理的就做土地整理，做建筑的就做建筑，做銷售的就做銷售。隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策、市場環(huán)境以及企業(yè)自身經(jīng)營戰(zhàn)略等一系列的變化調(diào)整，“香港模式”日漸表現(xiàn)出來它的缺點和不足，“美國模式”開始逐漸受到推崇和效仿。一個顯見的事例是，目前在中國房地產(chǎn)界隱約可見各種“美國模式”的初學(xué)者。很多的開發(fā)商開始學(xué)習(xí)“美國模式”的前半程，比如引入戰(zhàn)略投資概念，陽光100，其戰(zhàn)略合作伙伴是兗州煤礦局，泰達和萬通的聯(lián)合同樣是開發(fā)模式變遷的結(jié)果。依賴于成本競爭、產(chǎn)品品質(zhì)、資金快速流轉(zhuǎn)和大規(guī)模項目開發(fā)。萬科董事長王石先生也曾表示，要把萬科的銷售外包出去。而在“美國模式”下，房地產(chǎn)開發(fā)從一個實物概念變成了金融概念，可以實現(xiàn)多重運作，公司的利潤增長更加依賴單個項目的資本回報率而不是規(guī)模效益。在該模式下，公司的經(jīng)營模式更加相對成熟，各公司專注于自己不同的分工領(lǐng)域，因此公司利潤將更加穩(wěn)定，系統(tǒng)性風(fēng)險大幅降低。中國內(nèi)地更像美國，不像香港。香港寸土寸金，而美國就和中國內(nèi)地情況差不多，有城市，也有農(nóng)村。3我國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分析目前，在我國旅游地產(chǎn)的項目中，有大盤也有小盤，如果從價值鏈的角度來看，不論規(guī)模，借鑒美國模式的產(chǎn)業(yè)細分，開發(fā)模式可以劃分成三種類型，分別是土地和資本導(dǎo)向；服務(wù)和運營導(dǎo)向；創(chuàng)意導(dǎo)向。同時考慮未來的發(fā)展，預(yù)測以金融為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式也將會出現(xiàn)，下文將逐一分析這四種模式。表3-1我國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式模式名稱代表項目企業(yè)特征土地和資本導(dǎo)向萬達集團長白山大企業(yè)充分發(fā)揮拿地與融資能力服務(wù)和運營導(dǎo)向天沐溫泉長時間專注專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)，以運營見長創(chuàng)意導(dǎo)向九寨天堂打破常規(guī)，發(fā)展很好的企業(yè)金融導(dǎo)向國內(nèi)暫無案例資本運作旅游地產(chǎn)3.1研究過程概述論文使用文獻分析法和個案研究法進行研究，主要參考了三部分資料：一是新聞、博客；二是書籍和論文，三是視頻資料。新聞博客部分是基礎(chǔ)組織材料，在翻閱大量的文章后，運用新聞材料，組織出了這部分。為了追求準(zhǔn)確性與真實性，我主要采用了人民網(wǎng)，網(wǎng)易等著名媒體，也使用了諸如第一財經(jīng)等專業(yè)性很強的媒體的文章。論文中所使用的數(shù)據(jù)，本著盡可能求真的態(tài)度，主要引自政府網(wǎng)站。如寫萬達在撫松縣拿地的部分的數(shù)據(jù)主要就是參考了撫松縣政府網(wǎng)。書籍和論文這部分在論文的第一部分已經(jīng)詳細介紹，主要提供了相關(guān)理論知識和背景知識。例如，通過閱讀吳曉波先生的《激蕩三十年》，我學(xué)習(xí)了一些我國近些年的經(jīng)濟史，如1998年房改是為了回籠貨幣就是我在這本書中看到的觀點。當(dāng)然還有個別大量書籍和文章，由于前文已經(jīng)敘述的原因，這里不再贅述。視頻部分主要是觀看一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的演講，培訓(xùn)，會議。比如，通過觀看中坤集團黃怒波先生的演講，我對旅游地產(chǎn)的輪廓更加清晰了；通過觀看王石先生和馮侖先生的演講，我更深入地了解了我國房地產(chǎn)和美國房地產(chǎn)開發(fā)模式。特別是馮侖先生說的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈應(yīng)當(dāng)更加細分給我很大啟發(fā)。當(dāng)然，這樣分類也不是絕對的。我也看過王石先生的書籍，補充了理論知識。這樣分類基本上就可以涵蓋我所接觸的資料。視頻幫助我快速了解房地產(chǎn)行業(yè)，書籍幫助我學(xué)習(xí)了大量的理論，新聞提供了大量的素材。我是在閱讀書籍和觀看視頻資料的情況組織了相關(guān)材料，完成了這部分文字。此外，關(guān)于以下文中所涉及案例分析做以說明：一般旅游地產(chǎn)案例介紹通常包括：簡介（包括當(dāng)?shù)氐奈恢茫煌?，歷史，人文）；突出的點（我有什么，比如高爾夫球場就會說我的場地多好等等）；發(fā)展模式（發(fā)展目標(biāo)，總體空間結(jié)構(gòu)等等），開發(fā)管理方的介紹，而本文力圖從價值鏈角度突出案例重點和企業(yè)特長，盡可能避免常規(guī)大量對項目的描述。3.1土地和資本導(dǎo)向模式3.1.1主要特點以土地和資本導(dǎo)向的企業(yè)往往是一些超大型的房企。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)體量已經(jīng)是超大的了，許多企業(yè)年銷售額已經(jīng)突破千億人民幣。2014年，萬科集團和綠地集團更是超過了兩千億人民幣。這些超大型房企的核心能力往往體現(xiàn)在工程建設(shè)和融資能力。在我國特殊的國情下，一些企業(yè)很容易拿到土地。在這種情況下，就會有出現(xiàn)稀缺的土地資源在一些企業(yè)那里變的不稀缺。比如，萬達不可能在長白山的運營十分出色。因為那個項目是萬達的第一個超大的旅游地產(chǎn)。萬達能做長白山的項目一定是當(dāng)?shù)叵嘈湃f達的規(guī)模大，企業(yè)資金雄厚。天沐的溫泉服務(wù)好，是因為雖然天沐也多次表示要做高爾夫等項目，但看結(jié)果是還是做溫泉，做了十幾年，口碑很好，所以它是運營與服務(wù)導(dǎo)向。創(chuàng)意是大家都在說的一個事情，但是能做好的很少。目前地產(chǎn)商評價好，消費者評價好的就是鄧鴻的九寨天堂。如果放眼國外旅游地產(chǎn)，還會看到金融性不動產(chǎn)投資。我國曾嘗試過放開房地產(chǎn)投資基金，但2008年被叫?！，F(xiàn)在的金融改明確提出了努力構(gòu)建多層次的資本市場。去年12月蘇寧用11家門市做為目標(biāo)資產(chǎn)，作價43.42億元通過私募基金將商貿(mào)業(yè)納入證券標(biāo)的。這件事其實就是一次房地產(chǎn)投資基金的嘗試。近日，萬科的一個項目也在做房地產(chǎn)公募基金。如果這樣下去，我國也一定會出現(xiàn)金融導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)企業(yè)。擁有超強拿地能力和融資能力的企業(yè)憑借自己這兩項硬實力參與旅游地產(chǎn)市場競爭。有的企業(yè)融資能力看似不強，但因為出色的拿地能力使得資金也不缺；有的企業(yè)因為強大的融資能力而深受地方政府喜愛，變的土地不缺。土地和資本在一些情況下又是可以相互替代的。所以，土地和資本導(dǎo)向的企業(yè)就是充分發(fā)揮自己拿地能力和融資能力的優(yōu)勢參與旅游地產(chǎn)市場。3.1.2案例分析萬達集團在2010年5月17日，一天時間就在吉林省撫松縣簽訂了四十二塊土地土地出讓合同。這是一個被稱為萬達長白山國際旅游度假區(qū)的旅游地產(chǎn)項目，一個超大的項目，占地18.34平方公里規(guī)劃用地10平方公里，在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了記錄，放眼全國，這也是一個超大項目。當(dāng)天敲定的土地還只是這個項目的一部分。在撫松縣政府網(wǎng)上顯示撫松縣政府在2010年3月到5月間還向萬達集團出讓了4塊土地。這個項目從一開始似乎就在拿地、審批等方面享受著特殊的照顧。查閱2009年國土資源部和國家發(fā)改委發(fā)布的《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》后得到商品住宅項目宗地出讓面積不得超過下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市（鎮(zhèn)）7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。顯然，萬達在拿地的時候是在規(guī)避上面的文件。但是即使分割后，有的土地出讓面積還是超過了規(guī)定的面積。比如“長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)B1-1地塊住宅用地”，出讓面積達到32.4公頃，超出了“商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過7公頃”的上限。在2010年5月17日這一天，撫松縣政府就向萬達集團領(lǐng)頭的長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司出讓了13塊住房供地，總面積達到了144公頃。與此對比的是從2005年到2009年撫松縣4年平均每年住宅用地才17.59公頃。從政策上考慮，當(dāng)?shù)卣梢酝ㄟ^多種政策補貼該公司。這個土地成本是出奇的低了。一個人口只有30多萬人的撫松縣能購吸引這樣超大規(guī)模的旅游地產(chǎn)，這在過去是不可想象的。2007年撫松縣政府網(wǎng)站上可以看到一條名為長白上果松山滑雪場的招商項目。撫松縣政府希望建設(shè)一座擁有13條滑雪道，每年可以接待75萬人次的滑雪項目。當(dāng)時定的最少投資額為8640.1萬元。很意外，萬達帶來的是一個投資額230億元的超大旅游地產(chǎn)項目。這其中滑雪場的總投資是126.59億元，這是最低標(biāo)準(zhǔn)的146倍。2008年東北亞博會，120多名民營企業(yè)家來到了吉林省考察，這其中就包括萬達董事長王健林。就是在這次的考察中，王健林決定選擇撫松縣首次開發(fā)旅游地產(chǎn)。在2009年初，—HYPERLINK"/bq/wdjt-78.html"萬達集團、泛海集團、巨人集團、復(fù)星集團、一方集團五家民企與撫松縣政府簽訂了投資協(xié)議，而2009年8月正式簽約時投資方是大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司、泛海集團、一方集團、億利資源。媒體認(rèn)為，復(fù)星集團和巨人集團選擇退出是因為決策層認(rèn)為當(dāng)?shù)厥袌龀墒煨枰荛L時間，進入的風(fēng)險過大。王健林找到了億利資源合作。四家企業(yè)的出資比例為：萬達集團35%、泛海集團35%、一方集團25%、億利資源5%。四家企業(yè)按照這個出資比例共同成立長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司，注冊資本10億元。此后的長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司股權(quán)又一次變更，這次是增加了三位伙伴，分別是及融科物業(yè)投資有限公司，聯(lián)想控股有限公司和北京用友科技有限公司。長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司此次確定的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：萬達集團持有28%股份，泛海集團持有27%股份，一方集團持有20%股份，億利資源持有10%股份，聯(lián)想控股持有6%股份，北京用友科技有限公司持有5%股份，融科物業(yè)投資有限公司持有4%股份。長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司實際上是一個多家知名民營企業(yè)投資的公司。而萬達集團股份最多，在現(xiàn)實中也扮成為了實際的操盤手。在2009年8月28日，長白山國際旅游度假區(qū)進行了奠基儀式。230億投資的旅游地產(chǎn)項目，在當(dāng)時的房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境下，甚至是現(xiàn)在，銀行貸款就顯得格外的重要。在開工奠基儀式的當(dāng)天，嘉賓席上坐著幾位來自幾家大銀行的代表。查閱國土資源部的網(wǎng)站：HYPERLINK"/bq/zbsgjlydjq-122782.html"長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司將21塊土地抵押給了中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行，拿到3.5億元貸款；將16塊土地抵押給了中國工商銀行股份有限公司白山分行，拿到2.7億貸款。所以HYPERLINK"/bq/zbsgjlydjq-122782.html"長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司一共有37塊土地被抵押，拿到貸款6.2億元。房地產(chǎn)開發(fā)商抵押土地貸款本來是很正常的事情。但是，如果將被抵押土地出讓價格與抵押貸款金額相比HYPERLINK"/bq/zbsgjlydjq-122782.html"長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司的貸款是在享受著很大的優(yōu)惠。比如長白山國際旅游度假區(qū)北區(qū)A-14-2地塊住宅項目，2010年3月14日該地塊出讓價格1609萬元，而該地塊在2010年5月10日進行土地評估時的金額是2535萬元。最終，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行以這塊地為抵押物，發(fā)放貸款1774萬元。類似的事情一再發(fā)生，這里只是舉了個例子。按照流程，土地的出讓方會在招拍掛前委托專門估值機構(gòu)對土地估值，確定一個底價。同一塊土地在兩個月時間里，抵押給銀行的估值比土地出讓價格高出如此之多是很少見的。按照銀行的慣例，同一塊土地抵押日期與出讓日期相隔三個月內(nèi)，是不會再次估值的，抵押時會直接參照出讓價格給出抵押率。很明顯，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司撫松縣支行對這個旅游地產(chǎn)的貸款發(fā)放是很寬松的。恒信投資管理有限責(zé)任公司是撫松縣政府的融資平臺，但它曾承辦了6億元的《長白山國際旅游度假區(qū)投資擔(dān)保函》。政府的融資平臺為商業(yè)項目擔(dān)保，很少見。長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司還有包括發(fā)行企業(yè)債券和零售不動產(chǎn)抵押融資，銷售回款等多種融資方式。2011年，泛海集團為長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)項目公開發(fā)行28億元的企業(yè)債券。債券公告書內(nèi)容顯示：根據(jù)該項目可行性報告，項目建成后年平均營業(yè)收入為23.96億元，年均凈利潤為10.41億元，總投資收益率13.74%，項目資本金凈利潤率16.98%，財務(wù)內(nèi)部收益率為12.91%，投資回收期7.8年。2012年3月26日，五礦國際信托有限公司啟動吉林長白山國際滑雪中心信托貸款集合資金信托計劃，募集資金3億元，這是對長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司發(fā)放信托貸款，資金會用于南區(qū)長白山國際滑雪中心的建設(shè)。這就是萬達集團經(jīng)常使用的零售不動產(chǎn)抵押融資的方式。房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款一直很重要。在萬達廣場的北區(qū)，有兩個公寓項目正在銷售。為了加速這個住宅項目的銷售，萬達在這里建造了一座行政中心，2012年撫松縣政府從20多公里外的原址搬了過來。萬達其實也在嘗試從土地開發(fā)商變成土地運營商，早在2010年，萬達就在長春和哈爾濱舉辦了聯(lián)誼會，吸引別的開發(fā)商參與長白的度假項目。各種數(shù)據(jù)顯示萬達集團在土地和資本的硬實力。而且，正是這種硬實力，這種核心的能力驅(qū)動著萬達集團發(fā)展。當(dāng)然，萬達集團只是一個明顯的例子，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模做到足夠大時，會不自覺的使用這種能力。3.2運營和服務(wù)導(dǎo)向模式3.2.1主要特點旅游地產(chǎn)項目所涉足的產(chǎn)品的多樣性，業(yè)態(tài)的復(fù)雜化，經(jīng)營的專業(yè)度已超乎想象。旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。以運營和服務(wù)為導(dǎo)向的企業(yè)名氣普遍偏低。和以土地和資本為導(dǎo)向的企業(yè)在體量上相比也是很輕的。這類企業(yè)往往以手藝人的角色出現(xiàn)。出現(xiàn)在最多的領(lǐng)域就是酒店連鎖品牌。以運營和服務(wù)為導(dǎo)向的企業(yè)的特點是輕資產(chǎn)，重人才。企業(yè)在發(fā)展的過程中，最少的掌握物業(yè)，最多的托管物業(yè)，向物業(yè)輸入人才。持續(xù)的做專業(yè)的事會做的很好。目前這類企業(yè)還沒有走進大眾的視野，名氣較小。但是這類企業(yè)對自己在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的角色定位十分準(zhǔn)確。以運營和服務(wù)為導(dǎo)向的企業(yè)有著很強烈的顧客需求認(rèn)識和終生服務(wù)理念，更加注重聲譽管理。這里就不得不提珠海天沐。3.2.2案例分析2002年，珠海珠海天沐溫泉旅游投資集團股份有限公司成立。天沐集團現(xiàn)在正在全國20多個省市，自治區(qū)運營40多家溫泉項目，規(guī)模大，名氣高，現(xiàn)在已經(jīng)成為我國溫泉產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿公司。多年以來，業(yè)內(nèi)同行經(jīng)常模仿天目集團的經(jīng)營模式，溫泉產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。它是一個投資、開發(fā)、銷售、經(jīng)營管理一體化的的集團。從公司的發(fā)展脈絡(luò)上看，現(xiàn)在是向著重運營。天沐集團的主要產(chǎn)品為露天溫泉。旗下的溫泉項目有自建的，更多的是其他公司建好，天沐來運營。天沐集團自建的溫泉包括江西明月天沐溫泉度假村，江西資溪法水天沐溫泉度假區(qū)。委托天沐集團運營的包括：天津天房集團投資建造的天津光合谷（天沐）溫泉度假區(qū)，福建天福集團和新鄉(xiāng)中房地產(chǎn)公司共同投資的河南元潤（天沐）溫泉大酒店，北海陽光（大連）有限公司投資建設(shè)的遼寧旅順溫泉度假酒店，浙江交泰實業(yè)有限公司投資建造的山東定陶牡丹源（天沐）溫泉度假區(qū)，黑龍江太平湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的哈爾濱太平湖(天沐)溫泉酒店等等共計計40余家。天沐的項目，開發(fā)的面積（或者一期開發(fā)面積）多在500畝左右，投資額控制在2億上下。在溫泉度假經(jīng)營成熟兩年后，才開始投入旅游地產(chǎn)。天沐集團副總裁張奕曾直言國內(nèi)一些旅游地產(chǎn)借旅游開發(fā)為名，實圈地之實是賣完房子，拿錢走人。而天沐是一個通過管理和物業(yè)服務(wù)掙錢的公司。天沐溫泉酒店管理有限公司是天沐旗下的全資子公司。主要為溫泉項目的投資商提供全方位的項目規(guī)劃策劃、工程籌建技術(shù)顧問、開業(yè)籌備、管理顧問、品牌輸出及委托管理服務(wù)。天沐在十余年的溫泉度假綜合體開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營過程中積累了豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和教訓(xùn)。這個問題很容易想明白：藝術(shù)家那是要靠天賦的，但是手藝人在通過自己的長時間努力后就可以變成很好的工匠。天沐集團就是專注于溫泉，一直在加強溫泉的運營，所以，運營一定是天沐的強項。3.3創(chuàng)意導(dǎo)向模式3.3.1主要特點隨著當(dāng)代旅游經(jīng)濟的的日益發(fā)展，旅游策劃、旅游策劃公司、旅游策劃方案這些詞匯頻頻出現(xiàn)于社會各版頭條，眾多旅游策劃公司也如雨后春筍蓄勢待發(fā)，好的旅游策劃方案總是酒香不怕巷子深。山外有山，如何讓當(dāng)?shù)芈糜尾邉潽殬湟粠?，勇立潮頭，如何成就一部驚世駭俗旅游策劃方案，永遠是政府與旅游策劃公司探討的無盡話題。創(chuàng)意導(dǎo)向型企業(yè)的最大特點就是打破常規(guī)，做了市場不能做的事情并且取得巨大成功。創(chuàng)意導(dǎo)向企業(yè)數(shù)量很少。比如，一般房地產(chǎn)企業(yè)在做任何項目時，都會強調(diào)位置的重要性，但是九寨天堂就在一個差的位置做了一個很好的項目。3.3.2案例分析四川省阿壩藏族羌族自治州境內(nèi)，從若爾蓋縣到九寨溝縣，綿延數(shù)百公里，一個位居大九寨國際旅游區(qū)核心區(qū)域，擁有旅游觀光、森林探險、峽谷漂流、會議度假、民俗文化、科學(xué)考察觀賞等多種功能的大型綜合性旅游度假區(qū)。這就是九寨天堂。它到成都的車程是450公里，到九龍機場的車程是60公里。許多游客都是先坐飛機到九龍機場，然后驅(qū)車到九寨天堂。九寨天堂洲際大飯店是九寨天堂的核心項目，飯店就在自然之中，風(fēng)景很好，旁邊是九寨溝。九寨天堂洲際大飯店總建筑面積15萬平方米。酒店擁有：藝術(shù)展示廳、天浴溫泉中心、酒店購物娛樂中心、餐飲中心、展覽廳、古羌寨、會議廳、大堂，集合了餐飲、購物、住宿、娛樂、休閑、養(yǎng)生、會議、度假多種功能。整個飯店背靠雪，與原始森林融為一體，內(nèi)部配置一流。特別是高24米，長75米，跨度86米的鋼拱架全透明玻璃結(jié)構(gòu)10000平方米大堂被譽為消失的建筑。100000多平方米的溫泉中心、各類酒吧和餐廳同古羌寨很自然的融合在原始森林中。酒店的大堂也很有特色。有小橋流水，還有鴛鴦、天鵝、鷺鷥等多種動物自由自在的嬉戲。藝術(shù)展廳里還有不只有觀賞價值還有科研價值的第四紀(jì)古冰川的特殊漂礫——扁平旋轉(zhuǎn)橢球體狀漂礫。九寨天堂的設(shè)計者，董事長鄧鴻先生，本身就是一個畫家，他還會在這里組織舉辦各種藝術(shù)展覽。九寨天堂洲際大酒店曾連續(xù)兩年被由《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》、新浪網(wǎng)等發(fā)起的中國HYPERLINK"/cpro/ui/uijs.php?c=news&cf=1001&ch=0&di=128&fv=11&jk=d76d68205a873a97&k=%BE%C6%B5%EA&k0=%BE%C6%B5%EA&kdi0=0&luki=9&n=10&p=baidu&q=huochecom_cpr&rb=0&rs=1&seller_id=1&sid=973a875a20686dd7&ssp2=1&stid=0&t=tpclicked3_hc&tu=u1852001&u=http%3A%2F%2Fwww%2Ekeyunzhan%2Ecom%2Fknews%2D170770%2F&urlid=0"酒店金枕頭獎評為中國十大最受歡迎度假酒店。甲蕃古城是九寨天堂的特色區(qū)域，位于九寨天堂甘海子風(fēng)景區(qū)，共占地438畝。它通過藏羌文化的主題，人文風(fēng)情的底蘊，融合了藏羌兩個少數(shù)民族的人文、歷史、宗教等多種獨特的民族文化，保留了藏羌建筑的風(fēng)格，表現(xiàn)了藏羌兩個少數(shù)民族自然主義的樸素思想。甲蕃古城的主體是官寨酒店別墅，配套了大量的休閑區(qū)、吧文化區(qū)、特色餐飲區(qū)、民俗商品街等等。特別是配套了藏羌文化的博物館和九寨天堂大劇院。甲蕃古城通過發(fā)掘、整理和收藏結(jié)合甘海子濕地的自然風(fēng)光，恢復(fù)了當(dāng)年松贊干布在當(dāng)?shù)伛v軍的情況。在對遺跡的整理的時候，還添加了現(xiàn)代功能。甲蕃古城的裝飾全使用當(dāng)?shù)氐氖?，通過重建當(dāng)年的建筑、商鋪、街景、寺廟，表現(xiàn)原生態(tài)藏式風(fēng)格。甲蕃古城的數(shù)條水道旁建有藏羌風(fēng)情的歌舞廳及篝火廣場、酒店、商鋪、餐飲、娛樂、手工藝等設(shè)施，幫助游客走進藏羌民族的生活。甲蕃古城可以容納數(shù)千人住宿，幾萬人進行各種活動。九寨天堂大劇院的室內(nèi)舞臺規(guī)模是全球最大的。劇院進深45米，臺口54米，高30多米，表演廳接近300000平方米，有1600多個座位。名為《九寨天堂·夢幻之旅》的超大型晚會會在這里上演，這個舞劇在藏羌少數(shù)民族文化背景下，巧妙利用現(xiàn)代聲光電綜合舞臺技術(shù)，講述了一個神話歷史的愛情故事。每當(dāng)演出結(jié)束，舞臺上的天門會慢慢打開，大劇院會與篝火廣場融為一體，這個場地可以安排上萬人觀看露天歌舞，參與鍋莊。萬通董事長馮侖先生這樣評價九寨天堂：我認(rèn)為地段的重要性次于空間的創(chuàng)造性。政府給我一塊地，無論在哪兒我都有能力讓它賺錢，因為我可以制造出一個獨特的體驗空間使它有價值。比如九寨天堂，要從成都搭乘飛機然后開車才能抵達，周邊都是荒地，但是它以藏羌文化為主題制造了一個特別夢幻的酒店，你進去以后分不清楚是室內(nèi)室外，它把風(fēng)情街修在室內(nèi)，大玻璃一打開又像是戶外;在室內(nèi)能讓你感覺到森林里的空氣、鳥鳴等等，也能體驗到逛街的樂趣，這就是獨特的空間體驗。正因如此，人們趨之若鶩，不火都不行。在那樣一個偏遠的地方，他把藏羌文化放在室內(nèi)，跟室外互動，給人特別的體驗，同時還能掙錢。找三流、四流的開發(fā)商，最后可能就是建成一個洗頭房、爛酒店，過兩天就沒了。3.4金融導(dǎo)向模式現(xiàn)在國內(nèi)沒有金融導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開發(fā)公司，因為國內(nèi)目前還沒有完全開放房地產(chǎn)金融。我們國家房地產(chǎn)開發(fā)學(xué)習(xí)的是香港模式，香港模式的特色就是房地產(chǎn)開發(fā)中使用大量的貸款。香港模式在國內(nèi)這么多年，成就很大。但同時，我們也看到了香港模式的弊端。地方政府的土地財政模式，民眾對高房價的不滿等等。黨的十八大報告中提出：深化金融體制改革，健全促進宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定、支持實體經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)代金融體系，發(fā)展多層次資本市場。近期更是有萬科牽手鵬華基金推出國內(nèi)首支公募REITs和蘇寧用11家門市做為目標(biāo)資產(chǎn)，作價43.42億元通過私募基金將商貿(mào)業(yè)納入證券標(biāo)的。金融改革的時候，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會有什么變化就更有探討價值了。這里先介紹一下香港模式和美國模式。3.4.1香港模式簡介我國房地產(chǎn)業(yè)起飛一般認(rèn)為是從1998年國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后開始的。當(dāng)時國內(nèi)很自然的就學(xué)習(xí)了香港房地產(chǎn)開發(fā)的模式。我們不能否認(rèn)香港模式為我國的城市建設(shè)做出的巨大貢獻，但也要看到香港模式的缺點。香港的土地只有1070平方公里，但是擁有660萬人口，這人口密度比中國內(nèi)地最高的上海還要高。在這樣的情況下，土地就成了極其稀缺的資源。香港的房地產(chǎn)開發(fā)商通常是拿地，蓋房，銷售，物業(yè)管理一家包辦。這是一種全能型開發(fā)模式。新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、長江和黃等排名前十的地產(chǎn)商都是這個模式。這前十家房地產(chǎn)企業(yè)占香港房地產(chǎn)的份額超過了80%。香港模式的一大特點就是商品房預(yù)售，大家一般習(xí)慣的稱為賣樓花。國內(nèi)開發(fā)商這么多，市場競爭如此激烈很大程度上是因為商品房預(yù)售制度。預(yù)售制度可以幫助資金量小的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場，通過賣樓花快速獲得回款，進行房地產(chǎn)開發(fā)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場這么紅火，商品房預(yù)售是幫了很大的忙的。我們現(xiàn)在回過頭看，賣樓花也造成了許多問題。新聞上不斷出現(xiàn)的開發(fā)商把同一套房賣給多位業(yè)主；在銀行重復(fù)抵押騙貸；樓花賣了，出現(xiàn)爛尾樓等等。當(dāng)社會上對此類現(xiàn)象進行批評時，多會出現(xiàn)得出制度問題的結(jié)論。而許多時候，媒體也只是對此類事件進行了報道，到底解決的怎么樣，就不知道了。香港因為人多地少，所以開發(fā)商很注重土地儲備。內(nèi)地開發(fā)商在學(xué)習(xí)的時候也學(xué)習(xí)到了這點。特別是房地產(chǎn)火爆的這幾年，開發(fā)商到處血拼拿地，地王不斷的被刷新。甚至一些地方出現(xiàn)了將在售的樓盤買下推平，比買旁邊土地價錢還要便宜的現(xiàn)象。這一點，社會的評論往往是很負面的。特別是民眾批評高地價催生高房價。一些開發(fā)商一邊批評這種現(xiàn)象，認(rèn)為內(nèi)地和香港不同，香港本身是人多地少，而且許多地是丘陵，無法使用，土地確實就是寸土寸金；一邊很無奈的拿地。香港模式中，銀行貸款往往在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中占有重要地位。房地產(chǎn)火爆，企業(yè)往往一邊高價拿地，一邊大量貸款。這樣的模式在房地產(chǎn)火爆時看著很好，一但房子賣不出去，就是一個很大的社會危機。在地產(chǎn)業(yè)的論壇中，關(guān)于地王的問題，多次聽到著名開發(fā)商向同行發(fā)出：你們這是在賭博，賭地價還會上漲。3.4.2美國模式簡介美國模式的特點就是房地產(chǎn)開發(fā)中，做土地整理的就做土地整理，搞建設(shè)的就搞建設(shè)，做出租的就做出租，還有做金融產(chǎn)品的。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)中是一個手藝人，組織者的角色。開發(fā)商不會投資或者出資很少參與開發(fā)。很少的投資意義在于開發(fā)商愿意承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險而不是項目就差這些錢。房地產(chǎn)開發(fā)商存在的意義就是在房地產(chǎn)開發(fā)中使用其專業(yè)的手藝，為房產(chǎn)獲得最大可能的收益。在美國，好的開發(fā)商是不用擔(dān)心錢的，因為開發(fā)商想要做什么項目，就有錢在后面跟著，因為這個錢相信開發(fā)商。就如馮小剛拍電影也不用擔(dān)心錢，王中軍相信馮小剛，一定會支持。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，中介產(chǎn)業(yè)鏈，金融產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈中，以房產(chǎn)基金為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達。這樣，金融就成了房地產(chǎn)的核心，開發(fā)營建就顯得成了苦力活，掙辛苦錢了。房地產(chǎn)基金，投機商和銀行組成了金融產(chǎn)業(yè)鏈，占大頭的是房地產(chǎn)基金，銀行占最小的一部分。美國的投資商主要從事物業(yè)投資，這和國內(nèi)主要是物業(yè)開發(fā)有很大的不同。美國現(xiàn)在有300多只房地產(chǎn)基金在，它們的總資產(chǎn)超過了3000億美元。房地產(chǎn)基金的發(fā)起方式是：首先進行私募或者公開發(fā)行股票集資，包括個人投資者，機構(gòu)和人壽保險的錢還有養(yǎng)老基金的錢都可以參與。集資后，將錢交給一個專業(yè)的公司進行專業(yè)的操作。房地產(chǎn)基金的投資方向不同，相應(yīng)的可以分為權(quán)益型，抵押型和混合型。權(quán)益型就是投資并擁有房地產(chǎn)，主要收入來源于租金，也叫收益型。抵押型就是投資房地產(chǎn)貸款或者，收益源于貸款的利息?；旌闲途褪窃趶氖碌盅嘿J款的同時，自己也有部分的產(chǎn)權(quán)。項目進入退出項目規(guī)劃賣房圖3-1香港模式資金流向進入進入退出進入退出投資管理項目管理顧客管理資產(chǎn)管理（投資組合與指標(biāo)控制）專業(yè)服務(wù)圖3-2美國模式資金流向3.4.3我國旅游地產(chǎn)推動因素分析（1）整個社會發(fā)展層面上，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平是越來越提高了。特別是不少人有了較大的資金存量。如果這些是一些工商業(yè)主等有自己產(chǎn)業(yè)的人群，他們的錢還是有去處的。但是如果是一些上班族，如果能做房地產(chǎn)金融，還是會給他們增加投資渠道的。從人的需求來看，人們休閑的需求是越來越旺盛，要求也是越來越細致，越來越個性。旅游地產(chǎn)開發(fā)的一條龍服務(wù)，服務(wù)跟不上，缺乏人們認(rèn)可的創(chuàng)意，缺乏運營經(jīng)驗等等。甚至一些旅游地產(chǎn)項目做成了賣了房子就走。這些都是急需要改變的。（2）政府層面上。1998年的時候，朱镕基總理面對的難題是怎樣收回市場上的貨幣。當(dāng)時的說法就是怎么樣把老虎關(guān)進籠子。老虎就是指市場上的超量貨幣。根據(jù)當(dāng)時的統(tǒng)計1993年到1997年的CPI分別是14.7%，24.1%，17.1%，8.3%，2.8%。當(dāng)時的有效解決辦法就是取消福利分房，對房地產(chǎn)進行貨幣化改革。而我們近年的CPI雖然保持在4%左右，但民間和金融學(xué)家基本一致認(rèn)為我國貨幣超發(fā)。根據(jù)央行的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月末，中國廣義貨幣供應(yīng)是103.61萬億元，是美國的1.5倍。央行從去年開始就不斷放水，截至今年5月，央行還在放水。放出來的錢還是得收回去。如果能做到對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈進行金融改革，對貨幣回籠是很有效的辦法。如果延長金融產(chǎn)業(yè)鏈，我國的旅游地產(chǎn)會有以下幾點變化。(1)利益多方分享。美國模式下導(dǎo)致多方共享房地產(chǎn)業(yè)利益，特別是因為有個人參與房地產(chǎn)基金。這個就給社會上想要從事房地產(chǎn)投資的個人一個出路，個人投資者不用只能買房投資。避免了政府出臺限購令等等措施。(2)資源配置更優(yōu)，風(fēng)險降低。在香港模式下，買了房的，買了地的，都很難接受房價地價的下跌。因為香港模式