半島-領(lǐng)寓項(xiàng)目整合營銷策劃構(gòu)想半島-領(lǐng)寓項(xiàng)目1地產(chǎn)行業(yè)普遍疲軟的情況下，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迅速去化？對(duì)誰說鎖定我們的目標(biāo)客群說什么價(jià)值點(diǎn)的高度整合怎么說有效傳達(dá)到我們面臨的突出問題地產(chǎn)行業(yè)普遍疲軟的情況下，如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品迅速去化？對(duì)誰說2項(xiàng)目綜述項(xiàng)目綜述3半島·領(lǐng)寓位于沈陽市和平區(qū)太原南街389號(hào)，地處太原街成熟的繁華商圈，繁華的商業(yè)環(huán)境與優(yōu)越的地理位置決定了本項(xiàng)目無可替代的絕版優(yōu)勢(shì)。半島·領(lǐng)寓全部為精裝純復(fù)式商務(wù)公寓，以星級(jí)酒店為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，擁有酒店式的服務(wù)設(shè)施與商業(yè)配套，配有1：1的車位比。項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)240戶，預(yù)計(jì)于08年10月投放市場(chǎng)，目前客戶認(rèn)購工作已經(jīng)開展，累計(jì)積累客戶1000組，當(dāng)前成交量16套。項(xiàng)目綜述半島·領(lǐng)寓位于沈陽市和平區(qū)太原南街389號(hào)，地處太原街成熟的4項(xiàng)目當(dāng)前問題診斷項(xiàng)目當(dāng)前問題診斷5項(xiàng)目當(dāng)前問題診斷——宏觀市場(chǎng)因素隨著政府對(duì)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的加大，加之銀行方面的數(shù)次加息，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)的地產(chǎn)市場(chǎng)整體滑坡現(xiàn)象，土地開發(fā)量及市場(chǎng)消化量出現(xiàn)雙下滑的趨勢(shì)，具體表現(xiàn)為：1、百姓購房熱情降低2、剛性需求回升3、地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩頭熱，中間涼的趨勢(shì)4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及寫字間市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)5、小戶型公寓及定位模糊的投資性產(chǎn)品出現(xiàn)前所未有的危機(jī)項(xiàng)目當(dāng)前問題診斷——宏觀市場(chǎng)因素隨著政府對(duì)地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的6項(xiàng)目當(dāng)前問題診斷——項(xiàng)目自身因素根據(jù)我公司與甲方高層多次探討及分析，就本項(xiàng)目當(dāng)前操作過程當(dāng)中所出現(xiàn)的問題作出如下總結(jié)：1、產(chǎn)品功能及屬性定位模糊，導(dǎo)致同時(shí)喪失兩部分需求的客戶資源2、產(chǎn)品沒有明確規(guī)劃，容易給后續(xù)銷售帶來不便3、項(xiàng)目推廣方式單一，沒有起到良好的廣告效果4、銷售方式原始，已明顯落后于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境5、銷售渠道稀少，單純靠廣告效應(yīng)牽引6、房源銷控手段不科學(xué)，無法有效控制客戶7、平面表現(xiàn)方面稍顯單薄，不能給目標(biāo)客戶造成極大的視覺沖擊力8、銷售道具檔次較差，不能突出項(xiàng)目形象9、就項(xiàng)目所在區(qū)域而言，屬于純居住地區(qū)，本項(xiàng)目坐落于此有鶴立雞群的感覺項(xiàng)目當(dāng)前問題診斷——項(xiàng)目自身因素根據(jù)我公司與甲方高層多次探討7本案總體操作思路模擬本案總體操作思路模擬8本案總體操作思路模擬1、修正市場(chǎng)定位，建立產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成產(chǎn)品差異化，迅速實(shí)現(xiàn)企業(yè)直接效益并形成良好的邊際效益。2、建立項(xiàng)目VI體系，形成良好的產(chǎn)品形象，以轉(zhuǎn)化項(xiàng)目爛尾工程帶來的影響3、建立良好的價(jià)格體系及客戶管理體系4、宣傳推廣應(yīng)注重配合銷售節(jié)奏的進(jìn)行而進(jìn)行5、拓寬銷售渠道及推廣形式6、在推廣方面，摒棄以往一報(bào)紙廣告為主要宣傳手段的操作模式，將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向持續(xù)周期較長，受眾面較為集中的媒體7、實(shí)現(xiàn)銷售團(tuán)隊(duì)的升級(jí)，建立以效能為核心的銷售團(tuán)隊(duì)，由以往的等客戶向找客戶轉(zhuǎn)變。本案總體操作思路模擬1、修正市場(chǎng)定位，建立產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，形9項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析10項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——區(qū)位項(xiàng)目所在地周邊多為部隊(duì)、鐵路家屬樓，居民體量龐大，依托太原街的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目周邊也可謂商家林立，具備濃厚的商業(yè)氛圍及居住氛圍，但多以餐飲，娛樂居多，不具備良好的商務(wù)氛圍，周邊地產(chǎn)項(xiàng)目中，僅集智大廈一處為純寫字間項(xiàng)目，也是由于其本身?xiàng)l件限制所開發(fā)的。但是，根據(jù)沈陽市政府的遠(yuǎn)期規(guī)劃，項(xiàng)目南部將建設(shè)大型的體育產(chǎn)業(yè)帶，而項(xiàng)目北側(cè)則與傳統(tǒng)商業(yè)街——太原街緊密相連，當(dāng)前，太原街正在進(jìn)行如火如荼的升級(jí)改造工程，其影響力必將對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域起到拉動(dòng)作用。綜上所述，本項(xiàng)目所在區(qū)域未來還是具備較大增值空間的項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——區(qū)位項(xiàng)目所在地周邊多為部隊(duì)、鐵路家屬樓，11項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——產(chǎn)品本項(xiàng)目規(guī)劃為中小面積復(fù)式產(chǎn)品可做商住項(xiàng)目使用。就產(chǎn)品本身而言，不失為一個(gè)優(yōu)秀項(xiàng)目，但是結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域分析后，我們不難發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目在此區(qū)域正處于一個(gè)較為尷尬的境地。首先，作為居住產(chǎn)品，本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)明顯已經(jīng)超出普通百姓所能承受的價(jià)格范圍，因此，沒有實(shí)力的消費(fèi)者很難對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同。其次，就寫字間而言，本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍的缺失也成為限制本項(xiàng)目發(fā)展的最大瓶頸所在項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——產(chǎn)品本項(xiàng)目規(guī)劃為中小面積復(fù)式產(chǎn)品可做商住12項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——定位本項(xiàng)目前期形象定位為HOFFICE可居式商務(wù)辦公產(chǎn)品，可以看出開發(fā)商也已經(jīng)意識(shí)到了本產(chǎn)品的操作難點(diǎn)所在，因此，采用了上述一個(gè)比較模糊的定位概念，其概念本身是不存在任何問題的，但是就其產(chǎn)品后續(xù)操作而言，這個(gè)概念卻并未得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)同，報(bào)廣等宣傳效果也不是十分理想，對(duì)此，我們經(jīng)過系統(tǒng)的分析及研究后發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)此類問題的原因在于：1、作為一個(gè)新的產(chǎn)品概念的出現(xiàn)，總要經(jīng)過這樣一個(gè)市場(chǎng)認(rèn)同期。2、當(dāng)前強(qiáng)調(diào)復(fù)式辦公或商住辦公的產(chǎn)品過多，消費(fèi)者已經(jīng)產(chǎn)生審美疲勞3、在定位操作過程中忽略了消費(fèi)者的實(shí)際需求，從而導(dǎo)致產(chǎn)品本身無明顯針對(duì)性難以吸引消費(fèi)者購買4、從本項(xiàng)目開發(fā)商本身的要求出發(fā)——迅速回款，推出此類概念實(shí)屬冒險(xiǎn)之舉項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——定位本項(xiàng)目前期形象定位為HOFFICE13項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——價(jià)格本項(xiàng)目在入市最初便采取了低開高走的操作策略，其目的也是在于利用低價(jià)位迅速打開市場(chǎng)局面，為后續(xù)價(jià)格提升做準(zhǔn)備。當(dāng)前本項(xiàng)目銷售均價(jià)為7000元左右，作為平層項(xiàng)目，這個(gè)價(jià)位可以說是比較高的，但是作為復(fù)式產(chǎn)品來說，這個(gè)價(jià)位是還是比較合理的，但是從項(xiàng)目價(jià)格走勢(shì)來看，其上漲幅度比較緩慢，可以說價(jià)格的漲幅無法對(duì)目標(biāo)客戶群體造成恐慌，從而促進(jìn)其購買，這也不得不說是本項(xiàng)目操作中的一個(gè)缺憾——基于市場(chǎng)前景及資金壓力，對(duì)本身產(chǎn)品缺乏信心項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——價(jià)格本項(xiàng)目在入市最初便采取了低開高走的操14項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——綜合SWOT分析優(yōu)勢(shì)：位于傳統(tǒng)商業(yè)中心邊緣，有利于高端形象的身份認(rèn)同；商業(yè)資源充沛，產(chǎn)品規(guī)劃合理在同區(qū)域項(xiàng)目中具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)；交通順達(dá)，業(yè)主到達(dá)項(xiàng)目的過程輕松、愉快；太原街、砂山、南二市場(chǎng)等知名商業(yè)資源環(huán)繞有利于項(xiàng)目位置傳播；項(xiàng)目外觀效果相對(duì)豐富，有利高端產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造；劣勢(shì)：項(xiàng)目遠(yuǎn)離商務(wù)中心，難以吸引公司客戶的注意項(xiàng)目規(guī)模有限，單位平米的利潤擴(kuò)展壓力大；項(xiàng)目提出的概念尚未得以市場(chǎng)的普遍認(rèn)可，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與包裝需要深入研究；機(jī)會(huì)：差異化的高端產(chǎn)品及形象的打造；商住概念提法新穎；整合項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)屬性與項(xiàng)目親近城市的關(guān)系；把握階段性復(fù)式產(chǎn)品供應(yīng)不多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；太原街、南六醫(yī)藥市場(chǎng)的擴(kuò)容；股市低迷，投資者熱錢無處投資；威脅：同板塊內(nèi)商住公寓產(chǎn)品眾多，市場(chǎng)份額爭(zhēng)奪激烈；項(xiàng)目屬性是否能夠得到優(yōu)化處理，發(fā)揮正向作用；項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析——綜合SWOT分析優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：機(jī)會(huì)：威脅：15項(xiàng)目二次定位策略項(xiàng)目二次定位策略16項(xiàng)目swot分析直指半島領(lǐng)寓核心優(yōu)勢(shì)合集時(shí)尚生活、享受生活、生態(tài)生活、無憂生活酒店生活現(xiàn)代時(shí)尚越層元素的住宅圈層生活以酒店式管理為核心，串聯(lián)越層元素、有氧生態(tài)、時(shí)尚三大核心要素項(xiàng)目swot分析直指半島領(lǐng)寓核心優(yōu)勢(shì)合集時(shí)尚生活、享受生17選用高端定位策略

針對(duì)高端消費(fèi)群體特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目的自身資源優(yōu)勢(shì)，很好的擺的脫“區(qū)域”問題，甚至將區(qū)域轉(zhuǎn)化成高端產(chǎn)品特有的一種需要和標(biāo)準(zhǔn)之一。同時(shí)，通過高端定位可以為項(xiàng)目拓展價(jià)值空間。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：中心區(qū)，新風(fēng)尚酒店圈層生活空間選用高端定位策略針對(duì)高端消費(fèi)群體特點(diǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目的自身資源18項(xiàng)目形象定位詮釋：高端的項(xiàng)目檔次定位，自然需要高端的形象策略來實(shí)施。

項(xiàng)目形象策略半島領(lǐng)寓＝酒店住宅＋時(shí)尚＋圈層生活項(xiàng)目形象定位詮釋：高端的項(xiàng)目檔次定位，自然需要高端的形象策略19本案操作主張本案操作主張20本案操作主張——包裝推廣部分以目標(biāo)受眾為核心以次主流媒體為中心以核心賣點(diǎn)為重心以目標(biāo)事件為圓心項(xiàng)目推廣原則本案操作主張——包裝推廣部分以目標(biāo)受眾為核心項(xiàng)目推廣原則21我們?nèi)绾谓⒑诵膽?zhàn)斗力？指標(biāo)性現(xiàn)場(chǎng)的指標(biāo)性核心攻擊力強(qiáng)而有力的現(xiàn)場(chǎng)沖擊力1、展示中心2、(房間使用器材展示間)3、銷售中心包裝4、VI品牌聯(lián)合包裝攻擊系統(tǒng)（雷格斯、假日酒店、城市中心地帶）推廣的指標(biāo)性核心攻擊力不斷建立的市場(chǎng)影響力1、合作簽約儀式2、業(yè)主返利會(huì)暨投資說明會(huì)3、媒介攻擊波4、動(dòng)線封鎖5、新聞廣告攻擊半島領(lǐng)寓本案操作主張——包裝推廣部分我們?nèi)绾谓⒑诵膽?zhàn)斗力？指標(biāo)性現(xiàn)場(chǎng)的指標(biāo)性核心攻擊力強(qiáng)而有力22核心戰(zhàn)斗力市場(chǎng)攻擊之目標(biāo)*我們的攻擊目標(biāo)一定是迅速擴(kuò)大項(xiàng)目在沈陽市的整個(gè)市場(chǎng)影響，一定要沈陽市家喻戶曉，讓目標(biāo)消費(fèi)者不得不看，讓對(duì)手坐立不安！*前期蓄勢(shì)準(zhǔn)備充分，企業(yè)品牌與項(xiàng)目概念炒作一定要有震撼性，務(wù)求轟動(dòng)效應(yīng)＋品牌效應(yīng)，迅速建立起號(hào)召力。本案操作主張——包裝推廣部分核心戰(zhàn)斗力市場(chǎng)攻擊之目標(biāo)本案操作主張——包裝推廣部分23

整合包裝推廣總布局本案操作主張——包裝推廣部分整合包裝推廣總布局本案操作主張——包裝推廣部分24策略架構(gòu)投資價(jià)值區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值圈定人群發(fā)現(xiàn)價(jià)值激發(fā)價(jià)值傳播價(jià)值本案操作主張——包裝推廣部分策略架構(gòu)投資價(jià)值區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值圈定人群發(fā)現(xiàn)價(jià)值激發(fā)價(jià)值傳播25發(fā)現(xiàn)價(jià)值本案操作主張——包裝推廣部分發(fā)現(xiàn)價(jià)值本案操作主張——包裝推廣部分26區(qū)域價(jià)值Part1

本案操作主張——包裝推廣部分區(qū)域價(jià)值Part1本案操作主張——包裝推廣部分27百年的歷史之于太原街關(guān)鍵詞：人文/商脈地脈：太原街地處沈陽城市中心板塊，和平中心區(qū)、老商業(yè)區(qū)，百年商埠地，繁華一“中央“，無街不立，無店不商,老沈陽的門戶之地。人脈：歷史之于和平，世代人的繁衍生息與商業(yè)密切相關(guān)，最早根植于此的便是那些輝煌一時(shí)的國有商場(chǎng)，萌芽期的商業(yè)模式，催生出早期的私營商戶在區(qū)內(nèi)扎根。本案操作主張——包裝推廣部分百年的歷史之于太原街地脈：太原街地處沈陽城市中心板塊，和平中28產(chǎn)品價(jià)值Part2

本案操作主張——包裝推廣部分產(chǎn)品價(jià)值Part2本案操作主張——包裝推廣部分2960㎡主力舒適住宅與目標(biāo)客群內(nèi)心需求之深度契合現(xiàn)代裝修風(fēng)格的吸引每天都住星級(jí)酒店的生活情趣知名酒店寫字間管理公司承諾返租配套豐富，名副其實(shí)的中央地帶身份感舒適、宜居便利性舒朗心境保值增值本案操作主張——包裝推廣部分60㎡主力舒適住宅與目標(biāo)客群內(nèi)心需求現(xiàn)代裝修風(fēng)格的吸引每天30區(qū)位人群從來就是繁華產(chǎn)品渴望都市便捷半島領(lǐng)寓提升投資產(chǎn)品品質(zhì)整合投資，升值保障核心價(jià)值繁華、增值價(jià)值整合本案操作主張——包裝推廣部分區(qū)位人群從來就是繁華產(chǎn)品渴望都市便捷半島領(lǐng)寓提升投資產(chǎn)品品質(zhì)31圈定人群中心區(qū)域內(nèi)，次高端項(xiàng)目的缺口為半島領(lǐng)寓進(jìn)入提供了有利契機(jī)；項(xiàng)目的版塊屬性確保我們對(duì)目標(biāo)客群的準(zhǔn)備阻擊；本案操作主張——包裝推廣部分圈定人群中心區(qū)域內(nèi)，次高端項(xiàng)目的缺口為半島領(lǐng)寓進(jìn)入提供了有利32目標(biāo)客群層級(jí)先富最先扎根于和平區(qū)的投資客，經(jīng)過多年的摸索，有了自己的店鋪，積累了豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，從早期的個(gè)體商戶成長為私營業(yè)主，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)夯實(shí)，事業(yè)扎根于沈陽，生活亦扎根于此。薪富醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位，大型商貿(mào)企業(yè)的從業(yè)者，有著穩(wěn)定的事業(yè)基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)來源，有多次置業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。新富城市發(fā)展進(jìn)程中依據(jù)精準(zhǔn)眼光投資的新興經(jīng)營商戶，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有著不斷擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的野心，可支配的資金有限；一次置業(yè)，家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求居住品質(zhì)，對(duì)繁華高度認(rèn)可的都市新貴。先富新富薪富本案操作主張——包裝推廣部分目標(biāo)客群層級(jí)先富薪富新富先富新富薪富33基本描述

35—45歲；文化水平中等；有一定的財(cái)富積累，有高消費(fèi)能力；有錢但不會(huì)生活，缺乏對(duì)高尚生活的體驗(yàn)和理解。心理需求

前半生辛苦打拼，后半生渴望享受生活，渴望過更有品質(zhì)的安逸生活，渴望獲得社會(huì)應(yīng)有的地位、身份的承認(rèn)和尊重。消費(fèi)心理炫耀性消費(fèi)：普遍講面子；想證明自己的實(shí)力，進(jìn)而確立自己的身份；跟風(fēng)式消費(fèi)：對(duì)財(cái)富的認(rèn)知很理性，但依然存在小圈子的群居和攀比心理。目標(biāo)客群基本描述本案操作主張——包裝推廣部分基本描述目標(biāo)客群基本描述本案操作主張——包裝推廣部分34目標(biāo)客層的共性思維關(guān)鍵詞：變與不變·現(xiàn)有的居住環(huán)境得以改善·注重產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值·享受更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)………………生活改變習(xí)慣不改變·享受城市中心繁華·便捷交通即時(shí)抵達(dá)·扎根于此“故土難離”情結(jié)………………核心價(jià)值觀依賴繁華渴望居住品質(zhì)躍升本案操作主張——包裝推廣部分目標(biāo)客層的共性思維關(guān)鍵詞：變與不變·現(xiàn)有的居住環(huán)境得以改善35SLOGAN半島領(lǐng)寓，堅(jiān)持繁華信仰對(duì)目標(biāo)客群------城市大發(fā)展堅(jiān)持繁華的信仰不曾動(dòng)搖對(duì)半島領(lǐng)寓------居核心堅(jiān)持繁華的信仰不曾改變對(duì)區(qū)域版塊------百年和平始終堅(jiān)持繁華的信仰，亙久不變對(duì)產(chǎn)品品牌------因?qū)Ψ比A信仰的堅(jiān)持，始終不離城心SLOGAN半島領(lǐng)寓，堅(jiān)持繁華信仰對(duì)目標(biāo)客群------城市36激發(fā)區(qū)域價(jià)值從來就是繁華它是和平多年發(fā)展演變的不變的氣質(zhì)，現(xiàn)在及未來；它是一張名片，傳達(dá)居住于區(qū)域內(nèi)的始終是崇尚繁華的人；它是城市精神的提煉，代表城市進(jìn)步的宣言。本案操作主張——包裝推廣部分激發(fā)區(qū)域價(jià)值從來就是繁華它是和平多年發(fā)展演變的不變的氣質(zhì)37激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值不只是繁華半島領(lǐng)寓的突出，不只是傳統(tǒng)商埠地的繁華流傳，不只是城心改造的蒸蒸日上，它的價(jià)值在繁華之上的更多延伸與深入。投資的可靠性是可以擊穿市場(chǎng)更大的賣點(diǎn)。本案操作主張——包裝推廣部分激發(fā)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值不只是繁華半島領(lǐng)寓的突出，不只是傳統(tǒng)商埠地的繁華38激發(fā)產(chǎn)品價(jià)值繁華之上，華彩不絕“繁華”是本項(xiàng)目最為顯著的先天特性，率先成為項(xiàng)目表白身份的都市感代名詞，為人矚目。在這之上，配套、品牌、服務(wù)、戶型、風(fēng)格、景觀，經(jīng)營模式逐一精彩的內(nèi)核設(shè)計(jì)，才是重中之重，逐級(jí)深入賦予項(xiàng)目之“中央”價(jià)值更大的認(rèn)定。本案操作主張——包裝推廣部分激發(fā)產(chǎn)品價(jià)值繁華之上，華彩不絕“繁華”是本項(xiàng)目最為顯著的先天39傳播價(jià)值有效引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可，強(qiáng)化對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品認(rèn)知，結(jié)合營銷事件及銷售情況層級(jí)遞進(jìn)，階段放大項(xiàng)目均好優(yōu)勢(shì)，通過有效的傳播手段，打造項(xiàng)目品牌在目標(biāo)消費(fèi)群中的心理地位及認(rèn)知價(jià)值，鞏固消費(fèi)者的投資信心，完成年內(nèi)清盤的銷售目標(biāo)本案操作主張——包裝推廣部分傳播價(jià)值有效引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)可，強(qiáng)化對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品認(rèn)40本案操作主張——整合營銷本案操作主張——整合營銷41第一階段目標(biāo)樹立起沈陽中心名盤形象和價(jià)值認(rèn)同。第三階段目標(biāo)獲取資源升值和品牌形象附加值，取得最佳邊界利潤。第二階段目標(biāo)提升原有形象，拓展利潤空間，加速產(chǎn)品銷售。三段式目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值傳遞和提升。制造熱銷強(qiáng)化熱銷順勢(shì)銷售本案操作主張——整合營銷第一階段目標(biāo)第三階段目標(biāo)第二階段目標(biāo)三段式目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值傳遞42我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)第一階段市場(chǎng)攻擊？半島領(lǐng)寓市場(chǎng)攻擊第1攻擊波點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷售

第2攻擊波投資型地產(chǎn)說明會(huì)第3攻擊波第4攻擊波第5攻擊波第6攻擊波借勢(shì)對(duì)項(xiàng)目炒作分銷商銷售戶外動(dòng)線封鎖

新聞?wù)◤椆舯景覆僮髦鲝垺蠣I銷我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)第一階段市場(chǎng)攻擊？半島領(lǐng)寓市場(chǎng)攻擊第1攻擊波點(diǎn)對(duì)43強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)期2008年10月中旬厚積薄發(fā)、強(qiáng)勢(shì)入市，吸引客群階段主題

從來，就是繁華策略原則導(dǎo)入投資概念，對(duì)外宣布全新經(jīng)營方案，在銷售人員點(diǎn)對(duì)點(diǎn)宣傳基礎(chǔ)上，吸引第一維度目標(biāo)客群注意，積累第二維度目標(biāo)客群，為當(dāng)月銷售20套奠定良好的基礎(chǔ)。媒體策略·次主流媒體（地產(chǎn)觀察、樓典、名盤雜志）的新聞推廣、廣播，傳播項(xiàng)目投資加之，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的投資保障，加強(qiáng)消費(fèi)者的投資信心·半島城心系作品—投資說暨業(yè)主返利會(huì)，聯(lián)合大眾媒體，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)新聞報(bào)道；·注重樓體包裝，以條幅，導(dǎo)視等手段，制造項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的風(fēng)鈴效應(yīng)·投資回報(bào)說明書、針對(duì)不同業(yè)主的投資方案的制定本案操作主張——整合營銷強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)期階段主題策略原則媒體策略本案操作主張——整合營銷44推廣表現(xiàn)

1.在這里投資，不叫投資，叫回報(bào)，在這里居住不叫居住，叫享受當(dāng)居住成為享受。。。。當(dāng)投資成為回報(bào)。。。。（懸念廣告，吸引消費(fèi)者關(guān)注）

2.．“半島領(lǐng)寓”——‘城市財(cái)富第一線’揭謎！揭秘！”3、“得意人生，相約半島領(lǐng)寓”：21世紀(jì)投資者的消費(fèi)要求——財(cái)富投資方案的規(guī)劃及回報(bào)分析

4.現(xiàn)代生活、完美投資！——投資回報(bào)的保障措施及支撐點(diǎn)本案操作主張——整合營銷推廣表現(xiàn)1.在這里投資，不叫投資，叫回報(bào)，在這里居住不45活動(dòng)建議項(xiàng)目開盤之契機(jī)舉辦美食晚會(huì)，展示酒店管理服務(wù)的舒適性滿城共賞一“中央”活動(dòng)1與半島一起歌唱祖國活動(dòng)2借國慶節(jié)傳遞造勢(shì)，擴(kuò)大在城市中心半島領(lǐng)寓品牌和項(xiàng)目的影響力。本案操作主張——整合營銷活動(dòng)建議項(xiàng)目開盤之契機(jī)舉辦美食晚會(huì)，展示酒店管理服務(wù)的舒適46戰(zhàn)術(shù)1.點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷售組建效能型銷售團(tuán)隊(duì)，顛覆傳統(tǒng)的廣告轟炸——等客上門的銷售模式，利用高素質(zhì)的行銷人員，利用電話，拜訪等方式，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行深度挖掘，推出一站服務(wù)模式，上門辦理購產(chǎn)權(quán)、貸款等相關(guān)手續(xù)為客戶度身制定投資方案，并做詳細(xì)說明本案操作主張——整合營銷戰(zhàn)術(shù)1.點(diǎn)對(duì)點(diǎn)銷售本案操作主張——整合營銷47

戰(zhàn)術(shù)2.投資型地產(chǎn)說明會(huì)[說明會(huì)時(shí)間]

前期準(zhǔn)客戶積累60組以上，簽約客戶30組以上[說明會(huì)地點(diǎn)]

酒店或商場(chǎng)共享大廳[說明會(huì)邀請(qǐng)人員]

*各大媒體記者*參加簽約名客戶*酒店管理公司*業(yè)內(nèi)專家，投資顧問*半島領(lǐng)寓的高層人士及相關(guān)人員*準(zhǔn)客戶本案操作主張——整合營銷

戰(zhàn)術(shù)2.投資型地產(chǎn)說明會(huì)[說明會(huì)時(shí)間]本案操作主張——48戰(zhàn)術(shù)2.投資型地產(chǎn)說明會(huì)[說明會(huì)目的]

對(duì)項(xiàng)目的資源進(jìn)行整合品牌提升，展示開發(fā)商實(shí)力，引導(dǎo)消費(fèi)者如何投資，借說明會(huì)啟動(dòng)市場(chǎng)攻擊。對(duì)首批簽約客戶贈(zèng)送儀式，以鞏固后續(xù)消費(fèi)群體的購買信心（一定要控制主流媒介記者，通過記者率先傳遞啟動(dòng)信息，并持續(xù)不斷地傳遞項(xiàng)目信息。）[說明會(huì)會(huì)程序及內(nèi)容]

需待定[說明會(huì)會(huì)新聞控制]

在雜志及報(bào)紙明顯位置以請(qǐng)柬形式刊登說明會(huì)會(huì)信息，消費(fèi)者直接憑報(bào)紙或雜志頁面進(jìn)場(chǎng)參與，后續(xù)報(bào)道跟進(jìn)。本案操作主張——整合營銷戰(zhàn)術(shù)2.投資型地產(chǎn)說明會(huì)[說明會(huì)目的]本案操作主張——整49戰(zhàn)術(shù)3.分銷商銷售

利用我公司與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、順馳置業(yè)、屹城置業(yè)等知名房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司的高端合作渠道，將半島領(lǐng)寓部分產(chǎn)品交這些公司進(jìn)行分銷，充分利用其門店優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目銷售范圍，并為每個(gè)門店發(fā)放宣傳資料，展示牌及條幅布幔，將其作為項(xiàng)目的第二售樓中心本案操作主張——整合營銷戰(zhàn)術(shù)3.分銷商銷售利用我公司與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、順馳置業(yè)、屹50

戰(zhàn)術(shù)4.戶外動(dòng)線封鎖戶外動(dòng)線封鎖

一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)1.封鎖兩條交通要道銷售中心路牌/燈桿/燈箱廣告各路段指示牌/燈桿/燈箱廣告

2.封鎖人群中心點(diǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)展示中心3.封鎖現(xiàn)場(chǎng)樓體布幔、分銷商門店布幔本案操作主張——整合營銷

戰(zhàn)術(shù)4.戶外動(dòng)線封鎖戶外動(dòng)線封鎖一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)1.51第二階段核心賣點(diǎn)攻擊階段階段構(gòu)成:開盤期、強(qiáng)銷期本案操作主張——整合營銷第二階段核心賣點(diǎn)攻擊階段階段構(gòu)成:開盤期、強(qiáng)銷期52核心賣點(diǎn)有哪些？結(jié)合點(diǎn)項(xiàng)目概念核心攻擊點(diǎn)

*OPENDAY開盤慶典*移動(dòng)銷售中心*房間器材展示間*工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景對(duì)于本項(xiàng)目，開盤就是關(guān)鍵點(diǎn)！開盤就意味著決戰(zhàn)！本案操作主張——整合營銷核心賣點(diǎn)有哪些？結(jié)合點(diǎn)項(xiàng)目概念本案操作主張——整合營銷53開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)前提是什么？

開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)條件

*銷售接待展示中心*現(xiàn)場(chǎng)包裝*戶外動(dòng)線封鎖*房間使用器材展示間*物業(yè)模板本案操作主張——整合營銷開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)前提是什么？本案操作主張——整合營銷54第1打擊點(diǎn)：開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)熱點(diǎn)

核心點(diǎn)*提前10天開戰(zhàn) *開盤銷售信息全面?zhèn)鬟f *媒介整合全面啟動(dòng)

第2打擊點(diǎn)：開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)慶典

核心點(diǎn)：*開盤慶典 *現(xiàn)場(chǎng)展示中心全面開放

第3打擊點(diǎn)：開盤熱銷

核心點(diǎn)：*一定要建立半島領(lǐng)寓熱銷概念

*媒體組合攻擊一定要有擊穿市場(chǎng)半島領(lǐng)寓開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)

如何實(shí)現(xiàn)開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)？

本案操作主張——整合營銷第1打擊點(diǎn)：開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)熱點(diǎn)如何實(shí)現(xiàn)開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)？本案操作主張55

半島領(lǐng)寓開盤準(zhǔn)決戰(zhàn)熱點(diǎn)1.報(bào)紙廣告：Openday半島領(lǐng)寓X月X日火爆開盤（“沈陽財(cái)富第一線”系列報(bào)紙廣告）2.戶外路牌：Openday半島領(lǐng)寓X月X日火爆開盤4.中心廣場(chǎng)大條幅：Openday半島領(lǐng)寓X月X日火爆開盤5.現(xiàn)場(chǎng)（太原街）沿線掛旗、大條幅：半島領(lǐng)寓X月X日火爆開盤開盤前準(zhǔn)決戰(zhàn)如何啟動(dòng)市場(chǎng)？

本案操作主張——整合營銷半島領(lǐng)寓開盤前準(zhǔn)決戰(zhàn)如何啟動(dòng)市場(chǎng)？本案操作主張——整合56本案操作主張——整合營銷

半島領(lǐng)寓開盤慶典準(zhǔn)決戰(zhàn)1.開盤慶典儀式2.開盤慶典嘉年華表演3.設(shè)計(jì)大師與您“共劃未來”：規(guī)劃設(shè)計(jì)大師現(xiàn)場(chǎng)講解4、銷售人員邀請(qǐng)準(zhǔn)決戰(zhàn)開盤慶典如何作戰(zhàn)？本案操作主張——整合營銷半島領(lǐng)寓準(zhǔn)決戰(zhàn)開盤慶典如何作戰(zhàn)？57決戰(zhàn)市場(chǎng)的條件是什么？半島領(lǐng)寓之決戰(zhàn)條件銷售展示中心全方位開戰(zhàn)完善的物業(yè)分割方案出現(xiàn)酒店物業(yè)管理公司出現(xiàn)項(xiàng)目概念成形軟、硬廣告轟炸到位施工現(xiàn)場(chǎng)火爆在建（開始內(nèi)裝）本案操作主張——整合營銷決戰(zhàn)市場(chǎng)的條件是什么？半島領(lǐng)寓之決戰(zhàn)條件銷售展示中心全方58

決戰(zhàn)如何攻擊市場(chǎng)？第1攻擊線：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景全面擊穿市場(chǎng)*路牌、條幅、外賣場(chǎng)圖片展、報(bào)紙、電視、DM等第2攻擊線：

領(lǐng)袖指標(biāo)性全面建立 *Openday開放日、嘉年華等現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)第3攻擊線：

全面提升品牌形象 *國慶節(jié)業(yè)主答謝會(huì)等半島領(lǐng)寓

市場(chǎng)決戰(zhàn)攻擊本案操作主張——整合營銷

決戰(zhàn)如何攻擊市場(chǎng)？第1攻擊線：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景全面擊穿市場(chǎng)59

媒體選擇及投放計(jì)劃一、媒體選擇

主流媒體

輔助媒體

TV、DM、戶外廣告牌雜志、車體、條幅、掛旗、燈箱本案操作主張——整合營銷

媒體選擇及投放計(jì)劃一、媒體選擇TV、DM、戶外廣告牌雜60開盤上市期09（3月28日---7月30日）強(qiáng)勢(shì)上市、開盤熱銷階段主題不只是繁華策略原則正式入市，大量硬廣進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)及生活感受的訴求，以開盤活動(dòng)、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營銷吸引目標(biāo)客層到訪、成交，有效規(guī)避因宣傳覆蓋問題帶來的影響區(qū)域內(nèi)以品牌制勝，全市范圍內(nèi)以產(chǎn)品制勝。

PART2媒體策略·媒體全方位覆蓋·開盤活動(dòng)及活動(dòng)后續(xù)媒體跟蹤報(bào)道；·節(jié)日主題活動(dòng)全面開展；本案操作主張——整合營銷開盤上市期階段主題策略原則PART2媒體策略本案操作主張61推廣表現(xiàn)1半島領(lǐng)域不只是繁華從半島領(lǐng)域開始，不用走太遠(yuǎn)。從這里出發(fā)。0距離，四通八達(dá)。5分鐘，豐衣足食。500米，休閑購物。油價(jià)飛漲、城市穿越，都只是知道的事件。習(xí)慣這里的好，至少城心特有的便利，就在身邊。半島領(lǐng)域小半徑高品質(zhì)生活，從這里開始?！割I(lǐng)域」動(dòng)態(tài)：家門前xx米xxxx項(xiàng)目正式啟動(dòng)。太原街?jǐn)U容新商圈規(guī)劃落實(shí)。本案操作主張——整合營銷推廣表現(xiàn)1半島領(lǐng)域不只是繁華本案操作主張——整合營銷62報(bào)廣表現(xiàn)2半島·領(lǐng)寓不只是繁華質(zhì)量不是數(shù)量。70m2也是大不同?！雿u·領(lǐng)寓，70m2貴族品質(zhì)居所，在這里見證?！割I(lǐng)域」動(dòng)態(tài)：XXX酒店物業(yè)公司即將進(jìn)入本案操作主張——整合營銷報(bào)廣表現(xiàn)2半島·領(lǐng)寓不只是繁華本案操作主張——整合營銷63報(bào)廣表現(xiàn)2半島·領(lǐng)寓中央不只是繁華幸福的人，往往是有更多選擇的人。……半島·領(lǐng)寓，宜商宜住，保留投資隨便你「領(lǐng)域」動(dòng)態(tài)：定制裝修計(jì)劃正在啟動(dòng)中。。。。為自己設(shè)計(jì)一個(gè)幸福的港灣本案操作主張——整合營銷報(bào)廣表現(xiàn)2半島·領(lǐng)寓中央不只是繁華本案操作主張——整合營銷64軟文標(biāo)題《半島領(lǐng)寓，繁華之上，生活不遠(yuǎn)》“百年”核心，坐享豐盛資源“北依”潮頭，緊握城市未來《揮灑城市影響力，半島領(lǐng)寓榮耀上市》本案操作主張——整合營銷軟文標(biāo)題《半島領(lǐng)寓，繁華之上，生活不遠(yuǎn)》本案操作主張——整合65活動(dòng)建議開盤新古典主義露天音樂會(huì)，樹立項(xiàng)目高檔樓盤的旗幟形象形象；滿城共賞一“中央”活動(dòng)1活動(dòng)2Openday半島領(lǐng)寓開盤慶典系列活動(dòng)本案操作主張——整合營銷活動(dòng)建議開盤新古典主義露天音樂會(huì)，樹立項(xiàng)目高檔樓盤的旗幟形66清盤沖刺期（次年7月30日---10月15日）三次加推、惠利從此階段主題繁華無止境策略原則反復(fù)訴求產(chǎn)品利好，通過年底老帶新等惠利活動(dòng)，進(jìn)一步帶動(dòng)銷售，年終答謝，持續(xù)維系客情，累積新客戶。

PART3媒體策略·以活動(dòng)為主，通過老帶新挖掘潛在客戶；·活動(dòng)的硬、軟配合。本案操作主張——整合營銷清盤沖刺期階段主題策略原則PART3媒體策略本案操作主張67活動(dòng)建議活動(dòng)主題1三次加推，回饋答謝，穩(wěn)定客群，擴(kuò)大口碑相傳的覆蓋面。半島·領(lǐng)寓，向榮耀致謝活動(dòng)主題2以繁華的名義歸屬城市的家徽通過業(yè)主入住，老帶新相關(guān)優(yōu)惠政策出臺(tái)，拉動(dòng)銷售。本案操作主張——整合營銷活動(dòng)建議活動(dòng)主題1三次加推，回饋答謝，穩(wěn)定客群，擴(kuò)大口碑相傳68本案操作主張——銷售執(zhí)行本案操作主張——銷售執(zhí)行69本案操作主張——銷售執(zhí)行——數(shù)據(jù)預(yù)算占地面積:2951平方米總建筑面積:28232平方米容積率：9.57共計(jì)20層開發(fā)周期:1年開工時(shí)間:2007-10-1竣工時(shí)間:2009-2-27總戶數(shù):240戶停車位:200個(gè)當(dāng)前銷售價(jià)格：6800元/平（均價(jià)）預(yù)計(jì)總銷售額：191977600元項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)本案操作主張——銷售執(zhí)行——數(shù)據(jù)預(yù)算占地面積:2951平方米70本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬按項(xiàng)目總銷售面積劃分銷售過程：20%（開盤期）——30%（熱銷期）——30%（持銷期）——15%（消退期）——5%（清盤期）五個(gè)銷售階段，每個(gè)銷售階段在銷售任務(wù)完成后，可封盤7天，作為前期銷售工作的善后，進(jìn)行客戶的再次積累，同時(shí)吸引市場(chǎng)注意力，作成強(qiáng)勢(shì)的銷售姿態(tài)，廣告工作與之配合進(jìn)行，廣告的發(fā)布集中在預(yù)熱期與銷售過程的封盤階段，強(qiáng)化廣告效果，形成廣告-銷售-廣告-銷售的過程界定，避免廣告資源的浪費(fèi)，同時(shí)，在固定時(shí)間的集中信息發(fā)布可有效吸引市場(chǎng)注意度，在一段時(shí)間中將樓盤推介出去。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬按項(xiàng)目總銷售面積劃分71本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬籌備期：（2008/9——10）在此其間最主要是樹立企業(yè)自身形象，發(fā)放半島購房卡，形成項(xiàng)目美譽(yù)度與忠誠度，積累有效客戶，提升開發(fā)地區(qū)的知名度，為即將進(jìn)行的后續(xù)銷售做鋪墊，也稱作銷售預(yù)熱期。選擇報(bào)紙宣傳為主要廣告宣傳形式，廣告畫面、宣傳文字以介紹項(xiàng)目自身狀況、開發(fā)地區(qū)未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)等內(nèi)容為主。準(zhǔn)備工作：完成樓盤形象工程，導(dǎo)入VI系統(tǒng)。準(zhǔn)備好所有樓書，宣傳手冊(cè)等銷售資料；編寫答客戶銷售說辭，進(jìn)行客戶預(yù)訂工作、進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)客戶尋找、建立專業(yè)的置業(yè)顧問團(tuán)隊(duì)。訴求重點(diǎn)：作企業(yè)形象廣告，塑造成熟、專業(yè)、實(shí)力雄厚的開發(fā)公司形象，突出公司背景，介紹樓盤基本狀況。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬籌備期：（2008/72本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬開盤期：正式領(lǐng)取銷售許可證之日起2個(gè)月內(nèi)（階段目標(biāo)：銷售總房源的20%約5646/平，計(jì)48套左右，預(yù)計(jì)回款3800萬左右）銷售任務(wù)：【預(yù)計(jì)銷售量：完成銷售總面積的15%】征召客戶到現(xiàn)場(chǎng)，加大折扣率消化籌備期意向客戶，完善客戶管理流程，促進(jìn)成交。訴求重點(diǎn)：根據(jù)前期市場(chǎng)反映，修正廣告計(jì)劃。做產(chǎn)品廣告，介紹本案詳細(xì)情況，召集客戶到現(xiàn)場(chǎng)。著重突出樓盤正式啟動(dòng)，宣傳產(chǎn)品，樹立品牌形象，增加知名度，吸引消費(fèi)者目光，取得消費(fèi)者信任。新聞媒體全方位消息報(bào)道，宣傳突出企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)、特點(diǎn)，配合報(bào)紙專欄廣告，加深消費(fèi)者印象。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬開盤期：正式領(lǐng)取73本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬熱銷期：09年3月——09年7月銷售任務(wù)：【完成銷售總面積的30%計(jì)8469平約72套預(yù)計(jì)回款5759萬】完成主要銷售任務(wù)，舉辦各種促銷活動(dòng)，開展第二渠道營銷。訴求重點(diǎn)：增大廣告力度和廣度，塑造樓盤形象，增加知名度，使大多數(shù)人熟悉、了解本樓盤。全方位的廣告宣傳，各種媒體同時(shí)發(fā)布，力求將產(chǎn)品信息傳播到各個(gè)消費(fèi)角落，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激人們購買欲望，達(dá)成銷售協(xié)議。大型廣告牌內(nèi)容更換，以產(chǎn)品銷售為主題，同時(shí)產(chǎn)品信息及時(shí)發(fā)布，報(bào)紙、電視、電臺(tái)全力宣傳，烘托銷售氣氛，促進(jìn)消費(fèi)進(jìn)行。各種宣傳資料發(fā)放，主動(dòng)出擊進(jìn)行客戶拜訪、與相關(guān)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分銷協(xié)議完成、橫幅廣告、大型布幔廣告發(fā)布，反復(fù)訴求產(chǎn)品。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬熱銷期：09年374本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬持銷期：2009年8月——2009年12月銷售任務(wù)：【完成銷售總面積的30%計(jì)8469平約72套預(yù)計(jì)回款5759萬】完成一半以上的銷售率，成立各種業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、委員會(huì)等團(tuán)體。訴求重點(diǎn)：廣告持續(xù)跟進(jìn)，支持配合銷售。完成項(xiàng)目與公司形象塑造，為下一步開發(fā)奠定基礎(chǔ)。在戶外廣告發(fā)布同時(shí)，開展促銷活動(dòng)，加深消費(fèi)者對(duì)樓盤的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)購買完成。并在樓盤竣工前后，在進(jìn)行一次全方位宣傳活動(dòng)。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬持銷期：200975本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬消退期：2010年1月——3月【預(yù)計(jì)銷售量：完成銷售總面積的15%計(jì)4234平約36套預(yù)計(jì)回款2879.6萬】利用已有聲望，完善項(xiàng)目品牌形象，消化意向客戶。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬消退期：2010年176本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬清盤期：2010年4月——6月【預(yù)計(jì)銷售量：完成銷售總面積的5%計(jì)1411平，約12套，預(yù)計(jì)回款950萬】在報(bào)紙、電視、電臺(tái)新聞報(bào)道的形式，對(duì)社會(huì)各界表示感謝，并對(duì)已建成的樓盤加以肯定，堅(jiān)定購買者信心，樹立開發(fā)商良好的形象，為今后的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。銷售任務(wù)：推出剩余房源，降價(jià)促銷，力求全面清盤。訴求重點(diǎn)：刊登答謝廣告，主要作企業(yè)形象廣告。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬清盤期：201077本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬綜上所述，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額為1.9億元左右，最低銷售周期一年半，銷售均價(jià)按照當(dāng)前6800元/平計(jì)算因上述分析均為靜態(tài)條件下的基礎(chǔ)分析，因此，市場(chǎng)變化情況，宏觀趨勢(shì)等敏感性因素及團(tuán)購、房產(chǎn)交易會(huì)、價(jià)格上漲等利好消息均未計(jì)算在內(nèi)，因市場(chǎng)銷售是一個(gè)不斷變化的行為，因此，在后續(xù)操作過程當(dāng)中，我們將密切注意相關(guān)條件的變化，制定緊急預(yù)案等措施，確保項(xiàng)目順利進(jìn)行。本案操作主張——銷售執(zhí)行——銷售目標(biāo)模擬綜上所述，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)78本案操作主張——銷售執(zhí)行——價(jià)格控制價(jià)格調(diào)整幅度建議在以價(jià)格為軸心動(dòng)作的樓市行情中，自一開盤便面對(duì)價(jià)格策略的難點(diǎn)，所以我們?cè)谇捌趯y(cè)定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬r(jià)格策略，低開的目的是吸引市場(chǎng)注目，其線路是為了后期價(jià)格提升。價(jià)格調(diào)節(jié)幅度的關(guān)鍵是：小幅遞增，調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是小幅頻漲，一般每次漲幅為5-7％，如設(shè)定每平米7000元左右的樓盤，每次調(diào)價(jià)幅度以300元至500元之間為宜，調(diào)價(jià)新近幾天，可配以適當(dāng)折扣策略，作為價(jià)格局部過渡，有新客源時(shí)，再撤銷折扣。本案操作主張——銷售執(zhí)行——價(jià)格控制價(jià)格調(diào)整幅度建議在以價(jià)格79本案操作主張——銷售執(zhí)行——價(jià)格控制價(jià)格調(diào)整時(shí)機(jī)建議控制價(jià)格的兩大難點(diǎn)是：一調(diào)價(jià)頻率；二調(diào)價(jià)幅度價(jià)格調(diào)節(jié)頻率的關(guān)鍵是：虛實(shí)轉(zhuǎn)換。每次調(diào)價(jià)后物業(yè)總有一種市場(chǎng)的瞬間斷層，即市場(chǎng)曲線，沒有市場(chǎng)客房積累基礎(chǔ)主觀調(diào)價(jià)，不僅會(huì)影響購買人氣，而且會(huì)直接影響成效。沒有導(dǎo)入概念，價(jià)格調(diào)高后對(duì)前期購房客戶有積極影響，但對(duì)洽談客戶往往有副作用。因此，只有在市場(chǎng)相對(duì)熱銷的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價(jià)，即使有其虛的成份，也可逐級(jí)盤實(shí)。因此建議本項(xiàng)目在價(jià)格調(diào)整上，應(yīng)遵循既定的推廣方針，先以廣告形式告知價(jià)格漲幅消息，而后提價(jià)，一方面可以利用推廣——執(zhí)行之間的空白階段最大化吸引前期洽談客戶購買，另一方面又可最大化的催動(dòng)意向客戶的焦急心里，為提價(jià)后的客源量做足保證本案操作主張——銷售執(zhí)行——價(jià)格控制價(jià)格調(diào)整時(shí)機(jī)建議控制價(jià)格80本案操作主張——銷售執(zhí)行——案場(chǎng)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)人員配置案場(chǎng)經(jīng)理1人、銷售秘書1人、銷售外勤1人、高級(jí)置業(yè)顧問10人、保潔人員1人、保安員4人專案組人員配置項(xiàng)目AE（策劃）一人、文案一人、平面設(shè)計(jì)2人、統(tǒng)計(jì)分析1人注：項(xiàng)目經(jīng)理由甲方指定人選負(fù)責(zé)項(xiàng)目全案操作工作本案操作主張——銷售執(zhí)行——案場(chǎng)執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)人員配置案場(chǎng)經(jīng)理1人81案場(chǎng)工作流程管理本案操作主張——銷售執(zhí)行——案場(chǎng)執(zhí)行半島領(lǐng)寓銷售部由案場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理和銷售組織實(shí)施。由銷售秘書統(tǒng)計(jì)，完成每日銷售日?qǐng)?bào)表，由案場(chǎng)經(jīng)理于每日9：30前以電話或者文本方式向上級(jí)匯報(bào)前一天銷售情況。并由項(xiàng)目經(jīng)理整理后以月為單位報(bào)開發(fā)商處案場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)日常銷售工作，如遇特殊情況或者危機(jī)事件，由案場(chǎng)經(jīng)理向上級(jí)匯報(bào)