保定淶源房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣方案（簡述）超越項(xiàng)目本身從一種更高的資源視角下尋求一種更大的

價(jià)值販賣前言---策劃本項(xiàng)目的目的第一部分項(xiàng)目市場分析第二部分項(xiàng)目本體分析第三部分項(xiàng)目客群分析第四部分項(xiàng)目定位分析第五部分項(xiàng)目廣告表現(xiàn)第六部分項(xiàng)目規(guī)劃研究第七部分項(xiàng)目策略推廣第八部分媒體整合推廣目錄備注根據(jù)和貴司的初步溝通及貴司的要求，本案僅從目錄中以下幾個藍(lán)色方面進(jìn)行項(xiàng)目的簡述。市場研究項(xiàng)目分析及營銷策略競爭市場分析

客戶群認(rèn)知

項(xiàng)目分析消費(fèi)者分析客戶定位產(chǎn)品定位營銷方案宏觀經(jīng)濟(jì)市場研究-----客戶群體認(rèn)知

主力客戶群◆以公務(wù)員及企事業(yè)和教師為主的公職人員◆各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭◆外出務(wù)工一族◆縣城經(jīng)商成功人士次客戶群◆待改善生活及居住環(huán)境的人群◆部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者主力客戶群描述◆縣城內(nèi)先富裕一族，他們有豐富的社會和生活閱歷，甚至經(jīng)常穿梭、游歷于各大中城市之間，一方面向往大城市生活居住條件，然而又不甘于、不敢于沖破思維慣性的局限，能夠接受先進(jìn)的投資、生活理念。

◆另有部分主力客戶群，他們有著較高的受教育程度，文化層次較高，思維活躍，敢于嘗試，思想前衛(wèi)，收入穩(wěn)定，敢于跳出傳統(tǒng)思想的包裹，勇于創(chuàng)新，生活和娛樂水平較高，樂于接受社會新鮮事物?！粢徊糠挚蛻羧罕粔毫Π鼑?，社會的、家庭的、事業(yè)的、自身的、外界的，造成了更明顯的雙重性格。他們一方面希望能夠?qū)崿F(xiàn)自身的價(jià)值，得到社會的認(rèn)同，另一方面又希望能讓自己安靜、沒有壓力、沒有禁錮地釋放和享受生活。

◆他們大多已經(jīng)告別衣、食等低級追求時(shí)期，對健康、對生活品位的要求較高，注重自由、健康、穩(wěn)定，且特別注重子女的教育水平及受教育程度。

◆在縣城的小區(qū)域范圍內(nèi)，他們大都處于事業(yè)的打拼期或者事業(yè)的成熟期，與縣城內(nèi)行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有著千絲萬縷聯(lián)系；與農(nóng)村人相比，習(xí)慣于高人一等的生活體驗(yàn)。市場研究-----消費(fèi)者分析

消費(fèi)者分析根據(jù)初步了解淶源市場的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅要求如下：

1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；

2、高綠化率。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；

3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；

4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、養(yǎng)老院服務(wù)等）；

b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。

項(xiàng)目分析及營銷策略--本案項(xiàng)目分析

項(xiàng)目基本要素?cái)?shù)據(jù)：項(xiàng)目產(chǎn)品類型：11層小高層住宅面積區(qū)間：84平米—125平米戶型類型：三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)SWOT分析◆環(huán)境：東擴(kuò)市場發(fā)展前景巨大◆地段：5分鐘可達(dá)及縣區(qū)◆規(guī)劃：小高層多樣選擇◆交通：緊鄰新汽車站和火車站及高速引線◆裸地：隨時(shí)可開工，體量適中，易塑造品牌形象Strength優(yōu)勢

◆處于縣城邊緣，公共服務(wù)設(shè)施尚未形成，生活不便◆地塊比較偏僻◆周邊現(xiàn)狀環(huán)境比較雜亂◆緊挨火車道，噪音嘈雜Opportunity機(jī)會

◆可以借助提升樓盤品質(zhì)，從小區(qū)景觀、配套、居住品質(zhì)上提升樓盤形象，造勢使力◆政府東擴(kuò)城市發(fā)展政策的傾斜的支持◆周邊項(xiàng)目多，便于形成規(guī)?！舻蛢r(jià)入市，性價(jià)比占領(lǐng)市場先機(jī)◆戶型產(chǎn)品同質(zhì)化雷同，沒有差異化◆市場正在售的樓盤消化客戶資源◆鐵道內(nèi)外區(qū)域差異影響客戶置業(yè)選擇◆政府新的調(diào)控政策，將影響銷售Weakness劣勢Threat威脅低價(jià)入市，逐漸爬坡的價(jià)格策略，快速銷售加強(qiáng)市場推廣、強(qiáng)化置業(yè)顧問的專業(yè)性，弱化消費(fèi)者對于高層的市場抗性。在市場競爭中，出奇制勝，突出重圍充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，把握入市時(shí)機(jī)，搶占營銷制高點(diǎn)以新穎產(chǎn)品點(diǎn)為突破點(diǎn)使用整合營銷傳播，迅速傳播項(xiàng)目精確定位客戶，并對癥下藥借力營銷，把握市場節(jié)奏加大廣告支持，樹立品牌形象借助縣城規(guī)劃東擴(kuò)的契機(jī)發(fā)展的東風(fēng)，憑借優(yōu)越的規(guī)劃條件將成為淶源縣最重要最突出的住宅區(qū)加強(qiáng)對產(chǎn)品本身的包裝宣傳S策略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會）W策略（利用機(jī)會，克服劣勢）T策略（減少劣勢，避免威脅）O策略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）SWOT分析SWOT分析總結(jié)展示品質(zhì)建筑，形成差異吸引消費(fèi)眼球合理控制銷售節(jié)奏，降低購房者對項(xiàng)目所在區(qū)域的抗性選擇正確入市時(shí)機(jī)，快速將產(chǎn)品推向市場展現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目功能元素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品保值增值緊跟整體消費(fèi)的實(shí)際情況，控制總價(jià)，迎合市場市場研究-----客戶定位分析

目標(biāo)客戶定位私營業(yè)主+鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭+外出務(wù)工人員+教師、醫(yī)生、政府人員周邊私營業(yè)主:本案所在地向西1000米是商業(yè)聚集地，私營企業(yè)主及眾多個體經(jīng)營較多，有一定購買力，自住還是投資皆可。外出務(wù)工人員：這群人員在外地打拼，為的就是能夠衣錦還鄉(xiāng)，能在家鄉(xiāng)購置一個居住場所，為自己安個家，這類人群也是尤為重要。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭:淶源縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多，很多還算富裕的家庭都會有一種向上走的心里，只要合適就會購買；農(nóng)村人群需要在城市購房的心里也頗為重要。一般情況下都是自住居多?？h城機(jī)關(guān)干部、教師、醫(yī)生：淶源縣政府機(jī)關(guān)和學(xué)校較多，收入相對穩(wěn)定，對區(qū)域有一定的歸屬感?？蛻舳ㄎ豢蛻籼卣?

有一定收入，但不是很高；主要集中在項(xiàng)目周邊，對區(qū)域有歸屬感；以大專及以下學(xué)歷為主，也有部分本科或研究生；年齡階段以70年代人居多，對產(chǎn)品總價(jià)控制有要求；以自住為目的,重在滿足生活需求和改善居住條件與生活品質(zhì)。市場研究-----產(chǎn)品定位分析

項(xiàng)目的市場定位方案一：打造淶源第一品質(zhì)大盤方案二：淶源NO.I宜居生態(tài)健康大盤產(chǎn)品定位市場競爭加劇——市場小，供大于求，競爭激烈。區(qū)域認(rèn)知度不高——地塊成熟度與認(rèn)知度不足?？蛻魧幼∑焚|(zhì)的要求——舒適、安全、環(huán)保。差異化，高生活品質(zhì)，最高性價(jià)比產(chǎn)品定位·建議高居住品質(zhì)：與客戶定位相匹對，打造適宜居住的家園差異化：提取市場空白，使目標(biāo)客戶對我們“一見鐘情”高性價(jià)比：新穎產(chǎn)品,中小面積使用功能強(qiáng)的戶型,總價(jià)合理在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品包裝下功夫，最好找個外國風(fēng)情的主題，如：西班牙風(fēng)情建筑及法式建筑風(fēng)格。建筑做現(xiàn)代簡約主義，立面尋求變化，多用玻璃材質(zhì)。產(chǎn)品定位·建議項(xiàng)目西班牙風(fēng)情建筑風(fēng)格通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧，形式美觀極具宜居性。項(xiàng)目分析--營銷策略

營銷方案營銷方案產(chǎn)品賣點(diǎn)廣告策略媒體策略SP活動項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目營銷建議項(xiàng)目定位分析及建議產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議---直飲能量活水系統(tǒng)或者直飲水系統(tǒng)(一)水乃生命之源，水的質(zhì)量決定生命的質(zhì)量。水是人體的主要組成部分，占身體70%左右，其重要性無與倫比。而合理飲用健康水，不僅可以強(qiáng)體、怡心、增智，還可以防衰、減少疾病的發(fā)生、延壽、美容、排毒……本案應(yīng)從項(xiàng)目規(guī)劃之初，就本著綠色、健康的理念，在所有樓宇內(nèi)重金打造戶式直飲水系統(tǒng)，讓居住者盡嘗24小時(shí)的新鮮活水，提升人居環(huán)境舒適之感戶式直飲水系統(tǒng)，主要用以杜絕終端直飲水的陳腐水質(zhì)，24小時(shí)循環(huán)供應(yīng)新鮮優(yōu)質(zhì)水源，確保飲用水源的高潔凈度。同時(shí)，深度挖掘戶式直飲水系統(tǒng)的3大特質(zhì)，更以提升水源的安全性、健康性、持續(xù)性：獨(dú)立管道--戶式直飲水系統(tǒng)采用兩套管網(wǎng)，將家庭自來水管道與直飲水管道分開鋪設(shè)，確保水源不受污染，同時(shí)戶式直飲水系統(tǒng)由專人維護(hù)，確保用戶使用的方便性。安全健康--通過直飲水系統(tǒng)的相關(guān)凈水設(shè)備，凈化后的水安全、健康、可以直飲，提升家庭用水的質(zhì)量，給居住者送去方便、舒適、高品質(zhì)的生活享受。24小時(shí)循環(huán)供水--全天候循環(huán)供應(yīng)新鮮優(yōu)質(zhì)水源，從此告別終端直飲水由于水源靜固所帶來的水質(zhì)陳腐和水源污染等問題，24小時(shí)全面呵護(hù)健康。目前我們的飲用水是自來水廠是抽取的河道水進(jìn)行處理輸送的。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，全國約有三分之一的工業(yè)廢水和五分之四的生活廢水未經(jīng)處理就直接排入江河湖海，使水資源遭到嚴(yán)重的污染。經(jīng)過這樣的污染，即使經(jīng)過水廠處理后，也是不能直接飲用的。馬云曾在黑龍江亞布力中國企業(yè)家論壇年會上說：十年以后中國三大癌癥將會困擾著每一個家庭，肝癌、肺癌、胃癌。肝癌是因?yàn)樗?，肺癌是因?yàn)榭諝赓|(zhì)量，胃癌是因?yàn)槭澄铩?0年前，癌癥是一個稀有的名詞，今天癌癥變成了一種常態(tài)。讓你睡不著覺的不再是工作，而是水不能喝了，食品不能吃了。其實(shí)我們很辛苦的在掙錢，但最擔(dān)心的就是最后我們掙的錢最后都是醫(yī)藥費(fèi)。居民飲用水水污染的現(xiàn)狀分析淶源縣居民飲用水水污染的現(xiàn)狀分析淶源縣居民飲用水，分為地下水、自來水及桶裝水。目前隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展淶源縣各種企業(yè)及開礦業(yè)排污嚴(yán)重超標(biāo)，眾多污水被排入地下及江河湖泊，淶源縣內(nèi)的拒馬河及唐河都有一定程度的污染，地下水鈣鎂離子及礦物質(zhì)及微量元素嚴(yán)重超標(biāo)，而且水的硬度硬，雖然當(dāng)?shù)卣恢敝铝τ谒h(huán)境的治理，但工程浩大再加上治理經(jīng)費(fèi)的緊張一直處于無奈之舉，在加上人們對飲水與健康和疾病之間的觀念淡薄，處于閉塞之中。并長期飲用不健康的水源導(dǎo)致生理機(jī)能下降各類疾病頻發(fā)，嚴(yán)重危害人們的身心健康。能量活水系統(tǒng)和直飲水系統(tǒng)的優(yōu)勢技術(shù)核心是反滲透技術(shù)，通過對水施加一定的壓力，使水分子和離子態(tài)的礦物質(zhì)元素通過一層反滲透膜，而溶解在水中的絕大部分無機(jī)鹽(包括重金屬)有機(jī)物以及細(xì)菌、病毒等無法透過反滲透膜，從而把透過直飲水和無法透過的濃縮水嚴(yán)格的分開，反滲透膜上的孔徑只有0.0001--0.001微米，相當(dāng)于一根頭發(fā)絲的百萬分之一，而尺寸最小的病毒也要在0.2微米以上，所以它們是無法透過反滲透膜的。它不僅可以將雜質(zhì)、鐵銹、泥沙、膠體、細(xì)菌、病毒驅(qū)除掉，還可以將對人體有害的放射性粒子、有機(jī)物、熒光物、農(nóng)藥驅(qū)除，還可以將討厭的水堿和重金屬驅(qū)除，保證您在燒開水的時(shí)候沒有水堿，同時(shí)保證家人飲水健康。直飲水系統(tǒng)的介紹（方案一）社區(qū)內(nèi)直飲水水處理系統(tǒng)原理圖項(xiàng)目定位分析及建議產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議---安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障(二)素質(zhì)細(xì)節(jié)成熟尊貴信賴專業(yè)住宅建立項(xiàng)目的高端物業(yè)服務(wù)模式：從保安到社區(qū)管家每一個細(xì)節(jié)均精雕細(xì)鑿，打造淶源高品質(zhì)服務(wù)社區(qū)。項(xiàng)目定位分析及建議產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議---安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障(二)服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容基本服務(wù)會所服務(wù)、保潔服務(wù)、設(shè)施管理、設(shè)備維護(hù)保衛(wèi)體制保障緊急事件召喚得知后10分鐘內(nèi)到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場內(nèi)部人員人事管理關(guān)注每位管家、保潔人員的變動情況，定時(shí)作人事知會，同時(shí)離開的工作人員不得進(jìn)入小區(qū)保姆管理保姆帶小孩或家中貴重物品外出，社區(qū)管家需要與業(yè)主確認(rèn)，才可放行車庫管理對業(yè)主的汽車進(jìn)行登記，進(jìn)入車輛嚴(yán)格管理/車庫內(nèi)設(shè)置手推車/司機(jī)等候間智能化安防系統(tǒng)第一層防護(hù)小區(qū)周邊設(shè)置探測器和攝像頭，緊急情況下可自動報(bào)警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助；第二層防護(hù)大堂門禁及大堂管家雙重保護(hù)，拜訪者只有經(jīng)過您的同意才能進(jìn)入；第三層防護(hù)電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，自動達(dá)到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進(jìn)入；第四層防護(hù)每戶配置智能化門鎖等形成特色安全保護(hù)；第五層防護(hù)戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測器，煤氣泄漏探測器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)；項(xiàng)目定位分析及建議產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議--生態(tài)景觀園林：坡地景觀園林及下沉式水系(三)項(xiàng)目定位分析及建議產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議—戶型面積建議(四)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌隽私?，建議把產(chǎn)品戶型面積控制在，二室二廳75平米、三室二廳110平米、少量三室二廳125平米。項(xiàng)目定位分析及建議產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議—臥室、客廳、書房等空間空氣循環(huán)系統(tǒng)(五)（1）、基本原理：通過《家庭式空氣過濾器》和《無動力子母煙道》等設(shè)備構(gòu)成室內(nèi)空氣循環(huán)系統(tǒng)，使室內(nèi)空氣有序進(jìn)入、排放，確保室內(nèi)空氣的質(zhì)量安全。（2）、具體運(yùn)轉(zhuǎn)模式：室外空氣通過《家庭式空氣過濾器》后進(jìn)入室內(nèi)，其中的灰塵、蚊蟲、被阻隔、吸附，細(xì)菌、病毒被消殺，異味被吸附，確保進(jìn)入室內(nèi)的空氣清新、良好。停留在室內(nèi)的空氣受到人體的呼吸作用、墻體家具的污染后，通過《無動力子母煙道》不耗能的持續(xù)排至室外，且保證上、下樓之間不串氣。整個系統(tǒng)電功率低于20W且還具有手動功能不耗能。（