3城市軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務標準本文件規(guī)定了城市軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務的基本要求，以及基礎服務、安全生產、應急管理、評價與改進的要求。本文件適用于城市軌道交通車輛段（停車場）安保服務、環(huán)境服務、客戶服務、公寓管理、園林綠化養(yǎng)護、工程維護、電客車清洗服務等物業(yè)服務。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規(guī)范性引用而構成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB5749-2022生活飲用水衛(wèi)生標準GB18918-2002城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標準GB/T27770病媒生物密度控制水平鼠類GB/T27771病媒生物密度控制水平蚊蟲GB/T27772病媒牛物密度控制水平蠅類GB/T27773病媒生物密度控制水平裘蠊GB25506-2010消防控制室通用技術要求《中華人民共和國安全生產法》（2021年修訂版）《江蘇省城市園林綠化養(yǎng)護管理規(guī)范及分級標準》（蘇建園〔2015〕383號）3術語和定義3.1城市軌道交通urbanRailTransit通常以電能為動力，采取輪軌運輸方式的快速大運量公共交通的總稱。3.2車輛段（停車場）Thedepot(carpark)城市軌道交通運營指揮、車輛停放、車輛維護保養(yǎng)和車輛綜合維修基地等后勤場所。3.3運用庫ApplicationLibrary城市軌道交通車輛段（停車場）內用于電客車停放、檢修的場所，又稱之為停車列檢庫。3.4聯合車庫JointGarage與運用庫作用相似，但在功能劃分上有所區(qū)別；通常還設有用于電客車清灰作業(yè)的吹掃庫。3.5工程車庫EngineeringGarage城市軌道交通車輛段（停車場）內用于隧道清洗車、牽引車等內燃機車停放、檢修的場所。3.6檢修地溝Maintenanceditch城市軌道交通車輛段（停車場）運用庫、聯合車庫、工程車庫內用于電客車、工程車車底檢修作業(yè)的輔助性設施，以下簡稱地溝。43.7檢修平臺MaintenancePlatform城市軌道交通車輛段（停車場）運用庫、聯合車庫、工程車庫內用于電客車、工程車上車或車頂作業(yè)的輔助性設施。3.8登車扶梯Pedaltheescalator城市軌道交通車輛段（停車場）運用庫、聯合車庫、工程車庫內用于電客車、工程車上車用的輔助性樓梯。3.9電客車ElectricBus城市軌道交通車組主要包括電客車、工程車兩種，其中電客車是由動車和拖車按照規(guī)定方式編掛起來，能夠滿足運營載客需要的車組。3.10消毒Sanitize是指殺死病原微生物、但不一定能殺死細菌芽孢的方法。通常用化學的方法來達到消毒的作用。3.11有害生物Pest直接或間接危害人體健康、傳播人類疾病和/或妨礙人們正常生活、生產的生物，包括鼠、蚊、蠅、蟑螂、家蟻、蚤、虱、蜱、螨、臭蟲、白蟻等。4基本要求4.1機構4.1.1應有獨立法人資格，經營范圍應包有物業(yè)管理服務，具有統(tǒng)一社會信用代碼，各類證照齊全。4.1.2必須遵守《中華人民共和國安全生產法》和其他有關安全生產的法律、法規(guī)，加強安全生產管理，建立健全并落實本單位全員安全生產責任制，本單位安全生產規(guī)章制度和操作規(guī)程。落實安全生產教育和培訓計劃。構建安全風險分級管控和隱患排查治理雙重預防機制，健全風險防范化解機制，提高安全生產水平，確保安全生產。4.1.3應根據服務合同約定并結合城市軌道交通服務項目的規(guī)模、范圍、內容、定位，設置滿足服務需求的具體服務機構，實行項目負責制。4.1.4應有固定的辦公場所和工作用房。4.1.5應建立健全完整的內部管理制度、物業(yè)管理制度和服務作業(yè)規(guī)程。4.1.6有特定要求的服務內容，應委托有專業(yè)資質并合法合規(guī)經營的第三方機構，物業(yè)服務人應當對其委外服務內容進行監(jiān)督。4.2人員4.2.1年齡、學歷、專業(yè)技能、身體狀況、職業(yè)資格、職業(yè)道德等應與從事的工作崗位相匹配。4.2.2工作期間應儀表整潔、統(tǒng)一著裝、佩戴工牌，行為規(guī)范、舉止文明、服務熱情，定期參加身體檢查和心理疏導。4.2.3具備必要的安全生產知識，熟悉有關的安全生產規(guī)章制度和安全操作規(guī)程，掌握本崗位的安全操作技能，了解事故應急處理措施，知悉自身在安全生產方面的權利和義務。未經安全生產教育和培訓合格的從業(yè)人員，不得上崗作業(yè)。4.2.4專業(yè)技術人員、特種設備作業(yè)人員均應取得并保持相應有效專業(yè)技術證書、職業(yè)技能資格證書和相關操作證書后方能上崗。4.3設備及工具4.3.1應配備滿足服務所需的物料工具，確保提供合格的服務，包括但不限于：a)辦公類設備，如電腦、打印機、復印機、碎紙機、掃描儀、辦公家具、檔案柜；5b)秩序維護類設備，如對講機、防恐器具、巡更設備、警戒物品；c)保潔、有害生物防制類設備，如彌霧機、掃地機、洗地機、晶面機、消毒柜、洗衣機、誘蚊燈、誘蠅籠；d)工程維護類設備，如萬用表、電流表、千分尺、沖擊鉆、撬棍、管道疏通器、切割機等；e)其他大型設備，宜根據實際情況，配置治安四輪巡邏車、鏟雪車、四輪掃地車。4.3.2應保持物料、工具完好安全，需要檢定、校準的設備、工具應定期檢測，確保安全有效。4.4資料管理4.4.1應有完善的各項管理制度，若涉及承接查驗，還需有各項承接查驗所必須資料。4.4.2對所有檔案集中管理。各種物業(yè)管理資料齊全，條目清晰，標識齊全，分類明確，易于查找。4.4.3現場痕跡管理記錄，需記錄真實、有效、完整，保存期限需明確。4.4.4絕對保證檔案資料的安全性和必要的保密性。5基礎服務5.1安保服務5.1.1服務內容宜包含以下內容：a）出入口管理；b）車輛停放秩序維護；c）治安防范與維護；d）治安監(jiān)控室、消防控制室管理；e）消防管理。5.1.2應根據軌道交通物業(yè)管理區(qū)域實際情況，結合合同約定制定保安方案，并組織實施，做好記錄。5.1.3應根據相關治安、內保相關要求制定出入管理和巡查服務要求。5.1.4應制定車輛管理制度，定期檢查區(qū)間道路，確保標志齊全、路標醒目、道路暢通，交通擁堵時間、路段應有人員引導；維護車輛進出及停放秩序。5.1.5根據合同規(guī)定，對受委托管理范圍內的公共消防安全管理工作負責，定期檢查消防設施設備，保證數量齊全、安全有效、消防通道暢通；配合建立消防應急隊伍，定期開展消防培訓，消防演練每年宜不少于2次。5.1.6根據GB25506-20104.2.1消防控制室管理規(guī)定，消防控制室管理應符合以下要求：a）消防控制室應當實行24小時專人值班制度，每班不應少于2名，值班人員應持有真實有效、符合國家相關部門規(guī)定、頒發(fā)的四（中）級消防設施操作員證（監(jiān)控方向）或四（中）級建（構）筑物消防員證（如國家相關部門對消防設施操作員資質證書名稱、等級進行調整的，以最新要求為準）；b）應確?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)、滅火系統(tǒng)和其他聯動控制設備處于正常工作狀態(tài)，不得將應處于自動狀態(tài)的設在手動狀態(tài)；c）消防控制室內應按要求保存消防安全管理規(guī)章制度，應急滅火、疏散預案，值班、巡查記錄等材料。5.1.7為明確各級、各崗監(jiān)控責任及其職責，應建立并執(zhí)行視頻監(jiān)控管理制度和操作規(guī)程：a）應確保在主次出入口、周界、室內外公共區(qū)域、地面地下停車場區(qū)域等視頻監(jiān)控系統(tǒng)功能正b）值守人員應遵守保密制度，做好視頻監(jiān)控數據的保存工作，查閱視頻監(jiān)控記錄，需按規(guī)定經相關產權人及項目負責人審核批準后方可查閱；c）值守人員應通過視頻監(jiān)視系統(tǒng)，對建筑內各攝像監(jiān)控區(qū)域進行循環(huán)監(jiān)控，關注周界、一樓門窗和重點區(qū)域部位情況，發(fā)現異常應及時通知門崗或巡邏崗人員前去現場核實處置。65.1.8安保服務部分工作內容及頻次見附錄A。5.2環(huán)境服務5.2.1為確保軌道交通車輛段（停車場）有一個清潔、衛(wèi)生、舒適的工作環(huán)境，需依據合同約定制定相應的環(huán)境服務方案，宜包括以下保潔區(qū)域、范圍：a）公共區(qū)域保潔；b）庫區(qū)保潔；c）生活垃圾清運；d）消毒、有害生物防制。5.2.2應根據軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務區(qū)域和保潔范圍，結合當地季節(jié)與氣候特點，制定符合合同約定要求的公共區(qū)域保潔服務方案和年度、月度及每日工作計劃，并組織實施和記錄。（公共區(qū)域保潔建議頻次及標準見附錄B）5.2.3依據服務合同對軌道交通車輛段（停車場）運用庫（停車列檢庫）、聯合車庫、工程車庫等庫區(qū)的墻面、地面、門窗、衛(wèi)生間、地溝、庫內行車軌道及部分非帶電設施設備表面進行清洗、清潔、擦拭等服務。（庫區(qū)保潔頻次及標準見附錄C）5.2.4按照政府有關部門垃圾分類的規(guī)定要求，協(xié)助業(yè)主進行垃圾分類宣貫、實施工作。5.2.5垃圾收集車表面潔凈、無污染，無氣味四散及垃圾灑落，垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。5.2.6應根據軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)管理區(qū)域制定消毒、有害生物防制方案和計劃，并組織實施（消毒、有害生物防制頻次及標準見附錄D），宜包含以下要求：a）根據合同約定，對公共區(qū)域、公用衛(wèi)生間、電梯轎廂、垃圾桶(簍)、污水坑道、垃圾堆放點等定期進行消毒與有害生物防制，在病蟲害高發(fā)期或特殊時期，應適當增加頻次或按相關產權人要求進行消毒與有害生物防制，并做好記錄；b）開展有害生物防制的單位必須具備相關行政單位出具的《除害消殺許可證》或專業(yè)協(xié)會出具的《有害生物防制服務資質證》（二證取其一即可），同時作業(yè)人員必須具備《有害生物防制員》資質；c）定期對蒼蠅、蚊子、蟑螂、老鼠、白蟻等有害生物進行消殺，6、7、8、9月宜每月一次，其余月份宜每兩個月一次；d）消殺用藥應放置于專門倉庫，由專人負責管理，并嚴格做好入庫、出庫登記。5.2.7除四害防制效果應達到GB/T27770-27773中單位病媒生物密度控制水平C級及以上或合同規(guī)定的要求，其他有害生物的防制效果應達到合同規(guī)定的要求。5.2.8安全注意事項5.2.8.1通用安全a）在使用前，一定要充分了解設備性能、特點，需按照使用說明正確操作；b）高處除塵等清潔作業(yè)，以使用伸縮桿等地面輔助工具為主，如需使用梯子，需雙人作業(yè)，一人防護一人作業(yè)；凡在墜落高度基準面2米以上（含2米）有可能墜落的高處作業(yè)，應由具備專業(yè)資質的服務機構在采取充分安全防范措施的前提下進行；c）噴灑清潔劑等帶有刺激性液體時，須注意做好個人防護，防止液體接觸皮膚或眼睛，損害身體健康；d）作業(yè)人員在作業(yè)時，謹防地面坑洼、尖銳物品造成人身傷害；e）使用鏟刀時要防止割傷；出現割傷時須及時進行消毒、止血等處理，必要時就醫(yī)處理；f）作業(yè)后清點確認人員、設備、工具出清，避免人員或設備遺留現場。5.2.8.2電梯保潔a）專項保潔時，應先放置警示牌；b）清潔轎廂內外門時，應做好防護，預防內外門開關時造成自身及乘客人身傷害；c）清潔時禁止使用物體遮擋電梯門。5.2.8.3茶水間清潔a）作業(yè)前，需放置“小心地滑”提示牌；b）清潔飲水機時需關閉電源；c）清潔飲水機機身及出水終端時需預防燙傷；出現燙傷時須及時涂抹燙傷膏，必要時就醫(yī)處理；d）需要使用清潔劑時，嚴禁將清潔劑噴入飲水機出水口或使用帶有清潔劑的毛巾擦拭出水口。75.2.8.4外圍保潔a）作業(yè)人員需穿著反光背心，清潔過程中注意安全；b）保潔車輛通過道口時，必須提前減速；通過有人看守道口或自動信號道口時，要做到“一慢、二看、三通過”；遇道口欄桿放下或發(fā)出停車信號時，須依次停車于停車線以外，無停車線的，應停在距最外股鋼軌5m以外，嚴禁搶道通過；5.2.8.5庫區(qū)保潔a）按要求做好安全交底、安全預想工作。作業(yè)前須進行請點登記，做好防護后方可進庫；作業(yè)結束后須做到人員、物料出清；b）保潔員進入庫區(qū)前，必須戴好安全防護帽、反光背帶等防護用品，必須在無帶電區(qū)域保潔。庫區(qū)作業(yè)時,注意是否有電客車進出場，一旦有車輛進出，需及時攜帶工具撤離至安全區(qū)域；c）當庫區(qū)股道停放有列車時,嚴禁在相鄰股道間通道保潔作業(yè)，庫內有工班作業(yè)人員在調試、檢修等作業(yè)的，保潔員嚴禁進入黃線區(qū)域、地溝進行保潔作業(yè)；d）嚴禁私自進入庫區(qū)進行保潔作業(yè)；e）嚴禁私自對三層檢修平臺進行保潔作業(yè)；f）嚴禁攜帶加長工具進入庫區(qū)，攜帶桿狀工具時禁止肩扛或高舉。高壓接觸網1米范圍及有高壓警示標志的區(qū)域嚴禁任何保潔作業(yè)；g）嚴禁私自觸碰庫區(qū)內信號燈、地燈、電子時鐘、設備控制箱和接電箱等帶電設備；h）地面作業(yè)時保潔員或工器具禁止在安全黃線區(qū)域外。5.2.8.6消毒、有害生物防制a）開展有害生物防制時，應確保用藥安全、規(guī)范，并提前通知客戶做好防范，作業(yè)現場設置安全警示標識，保障安全；b）實施空間噴灑、煙霧機（劑）等影響較大的作業(yè)，應在作業(yè)區(qū)域外設置警戒區(qū)和告示欄，移走或遮蓋食品、食品接觸面和水生生物等。作業(yè)區(qū)域用藥后2個小時內禁止人員進入；c）室內布放鼠藥時，應將鼠藥投放在固定加鎖的毒鉺站內，食品區(qū)域嚴禁布放毒餌；d）防制后，及時清理現場，所有防制用物品和廢棄的包裝等都應帶回，保持施工現場清潔。5.3客戶服務5.3.1依據合同約定提供相應客戶服務，宜包括以下范圍：a）前臺接待；b）會務接待；c）文印服務；d）報修。5.3.2應根據軌道交通物業(yè)管理區(qū)域實際情況，結合合同約定制定客戶服務管理要求。5.3.3前臺接待宜設置于大廳醒目位置，做好電話接聽與轉接工作，業(yè)務咨詢、投訴處理及回訪、方位引導等服務：a）前臺接待或接電時耐心細致、吐字清晰、文明用語、禮貌解答；b）受理咨詢、建議、投訴、報修、求助等服務需求，24小時內或按照服務合同約定的時限安排處理或答復，處理和答復率100%，做好相關記錄；如無法及時處理、修復或遇突發(fā)事件時，應立即報告物業(yè)相關負責人進一步處理；c）前臺衛(wèi)生要保持干凈整潔，無灰塵。5.3.4會務接待應由專人負責，根據業(yè)主單位要求做好各類會議的前期準備工作，會議的接待、茶水服務，會議室的收尾工作，領導辦公室的茶水送遞與更換服務。5.3.5負責各種資料的打印、復印及整理裝訂工作，郵件、報紙、報刊、信件等的接收與分發(fā)統(tǒng)計管理工作，做好會議及文印數據統(tǒng)計工作，及時做好需添加、更換損壞的會議用品申報工作。5.3.6報修指業(yè)主或巡查人員針對轄區(qū)內各類服務設施設備出現損壞的情況，通過各種方式反映的行為，如來電，來訪等。a）客服接到報修要求后，須在專用報修記錄本上記錄，在規(guī)定時間內根據設施設備責任劃分，及時將報修內容報給專業(yè)維修部門；b）故障修復后，客服需及時確認并做好記錄。85.4司機公寓管理5.4.1依據合同約定提供司機公寓管理服務，宜包括以下范圍：a）司機公寓管理及叫醒服務；b）司機公寓保潔工作；c）布草清洗服務。5.4.2對司機公寓進行一年365天，每天24小時管理。5.4.3對司機公寓公共走道、衛(wèi)生間、公共浴室、洗衣房及公寓內進行保潔。5.4.4負責公寓布草的清洗及晾干，被褥類布草晾曬。5.4.5負責洗衣機使用與維護管理，宿舍水電、門窗、家具、空調等所有設施、設備的日常巡視檢查，發(fā)現故障及時報修，保障正常使用。5.4.6負責宿舍日常入住人員進出、外來人員的管理；司機在宿舍內日常行為的提醒與規(guī)范引導。5.4.7其他屬于公寓管理服務范疇內的工作。5.4.8司機公寓保潔頻次及標準見附錄E。5.5園林綠化5.5.1園林綠化養(yǎng)護范圍包括但不限于：a）地被植物和草坪養(yǎng)護；b）樹木養(yǎng)護；c）花壇和花卉養(yǎng)護。5.5.2應根據軌道交通車輛段（停車場）物業(yè)服務區(qū)域綠化實際情況，結合合同約定及季節(jié)、氣候特點，制定園林綠化方案，并組織實施，做好記錄。5.5.3養(yǎng)護內容包括：澆灌、排水；修剪；松土；清除雜物、雜草；施肥；防治病蟲害；清除枯死的植被并及時補種等。5.5.3.1澆灌、排水a）針對地被植物，天氣干旱、土壤干燥時要適時、適量澆水。早春發(fā)芽前要施肥，生長季節(jié)采取薄肥勤施。針對草坪，澆水必須濕透根系層，應浸濕的土層深度為10cm，不發(fā)生地面長時間積水。灌溉量應根據土質、生長勢、草種等因素確定。灌溉應以噴灌為主，也可用浸灌的辦法。及時排除草坪上的積水，可用地表排水和暗溝排水；b）樹木養(yǎng)護，應根據不同樹種和不同的立地條件進行適期、適量的灌溉，保持土壤中的有效水份。對水份和空氣濕度要求較高的樹種，需在清晨或傍晚進行澆水，有條件的可進行葉面噴霧；c）各類花卉的種植，在最高氣溫25℃以下時可全天種植；當氣溫高于25℃時，應避開中午高溫時間，宜在早晨、傍晚或陰天進行，移栽后應立即澆透水，澆水時防止土壤沖到莖、葉上，保持植株清5.5.3.2松土、除草a）喬、灌木下的大型雜草應鏟除，特別是樹木危害嚴重的各類藤蔓，例如菟絲子等寄生植物必須鏟除；b）樹木根部周圍的土壤要保持疏松，易板結的土壤在蒸騰旺季須每月松土一次，松土深度以不傷根系生長為限。種植在草坪內的樹木須每年在樹穴周圍對草坪切邊。松土除草應選在晴朗或初晴天氣，且土壤不過分潮濕（一般在土壤含水50%）的時候進行，不得在土壤混凝狀態(tài)進行，以免破壞土壤結構；c）地被植物在未覆蓋前，每年應及時進行松土、除草，松土除草時要防止損傷根系和地下莖；d）草坪雜草應及時連根清除，做到除早、除小、除凈，草坪覆蓋度符合相關要求；清除方法可采用人工除草、生物除草、機械除草和化學除草，采用化學除草劑必須慎重，不能造成藥害。5.5.3.3施肥a）樹木休眠期和種植前，需施基肥。生長期可按植株的生長勢施追肥，花灌木應在花前、花后進行施肥；b）地被類植物，早春發(fā)芽前要施肥，生長季節(jié)采取薄肥勤施；c）冷季型草坪宜在春、秋施追肥，暖季型草坪宜在晚春或休眠期前后追肥。追肥應以復合肥為主，追肥的時間和數量按草坪的生長情況而定。5.5.3.4修剪9a）根據樹木、花卉、綠植、草坪等生長狀態(tài)進行修剪，修剪形狀美觀，且不影響安全；b）行道樹和喬木主要修剪內膛枝、徒長枝、病蟲枝等，無枯枝危膀，園林喬木要求樹型優(yōu)美，新植行道樹要求分枝點高度留養(yǎng)一致，不影響交通；c）立體花壇要與周圍環(huán)境相協(xié)調，設置在路邊的立體花壇不得影響交通視線，立體花壇要穩(wěn)固、防止大風刮倒；d）木本花卉應及時整枝、整形；宿根、球根花卉要及時更新，易倒伏的花卉要立柱綁扎。5.5.3.5防治病蟲害a）維護生態(tài)平衡，充分利用園林植物的多樣化來保護和整治天敵，防治病蟲害，貫徹“預防為主，綜合防治”的原則。嚴禁使用劇毒化學藥劑和有機氯、有機汞化學農藥，使用化學農藥應按有關安全操作規(guī)定進行作業(yè)；b）做好園林植物病蟲害的預測、預報工作，密切注意周邊地區(qū)的病蟲害發(fā)生情況，制訂好防治計劃。5.5.4應建立綠化臺賬，名貴花木宜做安全防護，并采取銘牌標記。5.5.5園林綠化養(yǎng)護根據合同要求，參照《江蘇省城市園林綠化養(yǎng)護管理規(guī)范及分級標準》規(guī)定執(zhí)行。5.5.6園林綠化頻次及標準見附錄F。5.6工程維護5.6.1依據合同約定，一般樓宇維護服務主要包括：a）承接查驗；b）共用部位樓宇維護。5.6.2承接城市軌道交通并正式進場提供物業(yè)服務前，應進行查驗，以了解樓宇情況，明確雙方責任，規(guī)避后續(xù)服務風險，制定切實可行的物業(yè)服務方案。承接查驗應注意以下重點事項：a)物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件；b)物業(yè)服務企業(yè)應當對下列物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收:1）共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；2）共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；3）共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、用墻、大門、信報箱、宜傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。c）物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。5.6.3應按法律法規(guī)規(guī)定和合同約定，開展樓宇共用部位維修服務，并做好以下主要工作：a）應建立健全物業(yè)管理區(qū)域內共用部位基礎資料，共用部位包括但不限于基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；b）應科學制定運行維護方案，降低設施的故障率，延長使用壽命。建議每半年檢查巡視1次房屋主體結構；每半年檢查清除1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；c）巡檢發(fā)現存在安全隱患應及時告知業(yè)主單位，并制定大中修或更新改造計劃，經批淮后組織實施或跟進維修情況。5.6.4共用設施設備維修養(yǎng)護共用設施設備維修養(yǎng)護內容宜包括：a）消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護；b）供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護；c）給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護；d）電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護；e）空調系統(tǒng)維修養(yǎng)護；f）照明系統(tǒng)維修養(yǎng)護；g）弱電系統(tǒng)維修養(yǎng)護。5.6.4.1消防系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的消防系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并組織實施、做好記錄，確保消防系統(tǒng)正常運行，符合以下要求：a）消防監(jiān)控系統(tǒng)運行良好，自動和手動火災報警設施啟動正常；建立并執(zhí)行消防設備設施運行維護、消防泵房、消防控制室等管理制度和操作規(guī)程，規(guī)范消防安全管理；b）建筑消防設施維護管理單位應與消防設備生產廠家、消防設施施工安裝企業(yè)等有維修、保養(yǎng)能力的單位簽訂消防設施維修、保養(yǎng)合同。維護管理單位自身有維修、保養(yǎng)能力的,應明確維修、保養(yǎng)職能部門和人員；c）建筑消防設施應每年至少檢測一次,檢測對象包括全部系統(tǒng)設備、組件等；d）凡依法需要計量檢定的建筑消防設施所用稱重、測壓、測流量等計量儀器儀表以及泄壓閥、安全閥等,應按有關規(guī)定進行定期校驗并提供有效證明文件。單位應儲備一定數量的建筑消防設施易損件或與有關產品廠家、供應商簽訂相關合同,以保證供應；e）點型感煙火災探測器應根據產品說明書的要求定期清洗、標定；產品說明書沒有明確要求的,應每二年清洗、標定一次?？扇細怏w探測器應根據產品說明書的要求定期進行標定?；馂奶綔y器、可燃氣體探測器的標定應由生產企業(yè)或具備資質的檢測機構承擔。承擔標定的單位應出具標定記錄。5.6.4.2供配電系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的供配電系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并紅織實施、做好記錄，確保供配電系統(tǒng)正常運行，主要做好以下工作：a）建立并執(zhí)行供配電運行制度、電氣維修制度、配電房管理制度、供配電設備操作規(guī)程和公共照明檢查維護管理制度等，設備編號有序，運行、維修、保養(yǎng)、巡檢記錄完整；b）人員應持有效證件上崗，對供配電設備溫度、異響、異味、外觀等進行巡視檢查，并記錄電壓、電流、溫濕度、用電量、功率因數等設備運行數據；c）每年委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關柜進行1次測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應，限電、停電按規(guī)定時間通知業(yè)主（使用人每年檢測1次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測1次。5.6.4.3給排水系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的給排水系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并組織實施、做好記錄，確保給排水系統(tǒng)正常運行，主要做好以下工作：a）每月至少對泵房、地下室、管道井、生活供水泵、閥門等部位管線進行巡查、檢測、維護、保養(yǎng)一次，保證正常供水；b）每季度至少清潔生活水箱、水池等一次，并對水質進行化驗，保證二次供水水質符合GB5749要求；c）確保各類供水設備整潔、無銹跡、防范鼠害，生活水池檢查口、房門應上鎖并由專人管理，保證供水安全；d）每月至少對公共污水管、雨水管道、污水提升泵、鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道、化糞池、集水坑等進行檢查、保養(yǎng)一次，并及時清理、疏通，保特排水暢通、無堵塞；e）在雨季來臨前應對所有排水管、網、溝、渠、地漏，排除堵塞、滲漏、溢水等現象巡查排查一次，檢查所有排水泵，排除故障，確保水泵正常運行，并備齊相應數量防洪沙袋等防洪澇設施設備；f）依法及時辦理排放污染物許可證等相關證書，并妥善保管，定期更換以保持有效期內；g）配備污水處理設施的，應每月檢查、保養(yǎng)一次，確保生活污水排放達到GB18918-2002一級B類標準的要求；直接排入市政污水管道集中到城鎮(zhèn)污水廠處理的生活污水，應確保其達到GB18918-2002三級標準的要求。5.6.4.4電梯系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的電梯系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并組織實施、做好記錄，確保電梯系統(tǒng)正常運行，主要做好以下工作：a）制定電梯維護保養(yǎng)計劃，電梯維修保養(yǎng)合同規(guī)范，應委托具有維保資質的第三方機構進行維保；電梯機房配備降溫設備，定期對電梯機房進行清潔打掃，保持環(huán)境整潔，電梯機房通風、照明情況良好，配有平層標志線且清晰，消防器材齊全；b）設立24小時維保值班電話，保證接到故障通知后及時子以排除；接到電梯困人故障報告后，維保人員及時抵達所維保電梯所在地實施現場救授，直轄市或者設區(qū)的市抵達時間不超過30分鐘，其他地區(qū)一般不超過1小時。對電梯發(fā)生的故障等情況，及時進行詳細的記錄；c）電梯內應有使用登記證書、應急救援電話、禁煙標志、有效的電梯安全檢驗標志、維保標志和安全乘梯提示等；d）應制定電梯故障應急方案和使用指引，電梯應急方案應包括但不限于停電時電梯應急處理、電梯困人應急處理等。5.6.4.5空調系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的空調系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并組織實施、做好記錄，確?？照{系統(tǒng)正常運行，主要做好以下工作：a）保持主機房及主機清潔，至少每周清潔1次，要求主機和控制柜表面無污漬；b）根據運行及設備狀況，對空調系統(tǒng)及其附屬設施進行清潔、保養(yǎng)和維護；c）每年清潔2次出風口機，每年全面檢查2次主機房消防設備，保持消防設備完好，控制柜內線路每年吸塵2次。5.6.4.6照明系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的照明系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并組織實施、做好記錄，確保照明系統(tǒng)正常運行，主要做好以下工作：a）每月至少對照明設備進行檢修、維護和保養(yǎng)一次，確保路燈等設備外觀美觀，使用正常，發(fā)現損壞應及時修復；b）根據季節(jié)的變化及時調校公共照明的時控開關，保證滿足需求同時節(jié)能降耗；c）加強公共照明設施日常巡檢，確保安全使用，防范制止私拉亂接。5.6.4.7弱電系統(tǒng)維修養(yǎng)護應制定完善的智能化系統(tǒng)管理制度和維修養(yǎng)護方案、計劃，并組織實施、做好記錄，確保智能化系統(tǒng)正常運行，主要做好以下工作：a）每月至少對智能化設施設備進行檢修、維護和保養(yǎng)1次，保證正常、安全、有效運行；b）安全防范系統(tǒng)維修養(yǎng)護應符合GB/T21741要求；c）監(jiān)控錄像資料至少保存30日，監(jiān)控畫面齊全、清晰：有特別規(guī)定的，應符合其要求。5.6.4.8工程維護部分工作內容頻次見附錄G。5.7電客車清洗服務5.7.1依據合同約定，一般電客車清洗服務主要包括：a）電客車車廂內部清洗；b）電客車外部（含車體、車底）清洗。5.7.2應根據軌道交通電客車實際運行情況，制定電客車清洗服務方案和年度、月度及每日工作計劃，并組織實施和記錄。5.7.3電客車車廂內部清潔作業(yè)時，清潔范圍包括但不限于以下部位：駕駛室及車廂門窗、座椅、立柱及扶手、車廂內頂部天花板（含空調出風口）及地面、車廂接縫處、車廂各處縫隙、車內設備表面（包括燈具、字幕顯示牌、開關門指示燈、揚聲器、廣告牌）等。5.7.4電客車車廂內部清潔作業(yè)應分為以下三種：a）日常清潔，電客車運行結束返回車庫后對電客車駕駛室、車廂內部等進行全面保潔一次；b）深度保潔，根據深度保潔計劃，對車廂內部進行全面、徹底清潔；c）專項清潔，根據實際情況制定專項清潔計劃，對車廂內部特定區(qū)域或部位進行專項清潔。5.7.5保潔完后需確保車廂內的干凈、整潔、地面無污垢、水漬、灰塵、雜物、玻璃光潔、無印記，無明顯灰塵。5.7.6電客車外部清洗作業(yè)時，由業(yè)主專業(yè)單位提供清洗范圍、方式及安全注意事項，如干布擦拭或水洗，是否能用清潔劑等，防止損壞設備；頻次建議一年覆蓋所有車輛。5.7.7安全注意事項a）崗前須穿戴熒光衣、勞保防滑膠鞋，作業(yè)區(qū)域設置警示標志；b）作業(yè)人員在庫區(qū)行走，謹防地面坑洼、尖銳物品造成人身傷害，由電客車前部穿越，至少與車頭保持3米以上距離；c）作業(yè)人員在車廂作業(yè)時，注意防止誤觸電動開關門，導致人員夾傷或跌落受傷；d）作業(yè)人員在使用登車梯時，注意上下梯安全，扶穩(wěn)登車梯把手，防止跌落受傷；e）作業(yè)人員在庫區(qū)和車廂作業(yè)時，注意地面濕滑，防止滑倒受傷；f）使用清潔劑等帶有刺激性液體時，須注意做好個人防護，防止液體接觸皮膚或眼睛，損害身體健康；g）作業(yè)后確認人員、設備、工具出清，避免人員或設備遺留現場，造成侵限。5.7.8電客車車廂內部清洗服務作業(yè)內容、頻次及標準見附錄H6應急管理6.1應急機構6.1.1應根據軌道交通物業(yè)管理區(qū)域特點，建立應急處置和救援制度，成立由項目負責人作為第一責任人的應急處置領導小組，設置專職（責）部門，組建專（兼）職應急救援隊伍。6.1.2應急處置領導小組應定期組織開展培訓，熟練掌握各類應急處置內容、程序、職責，發(fā)生人員變化，應及時調整、補充。6.2應急預案6.2.1應識別軌道交通物業(yè)管理服務各類風險，建立健全完善的各類應急預案。應急預案應包括以下主要內容：a）組織機構及職責；b）項目基本情況分析；c）應急事件事故識別、分類；d）應急處置基本原則；e）應急事件事故防范措施；f）預警信息處置、報告程序；g）應急分類處置措施；h）應急物資保障。6.2.2應急預案應報業(yè)主單位備案，并與其相關預案保持銜接。6.2.3應定期開展應急預案演練，并對預案進行評審和完善，以保持其適用性和有效性。6.3應急響應6.3.1發(fā)生應急事件事故時，應立即響應并識別，及時啟動應急預案，并向相關部門報告，視情況尋求社會救援力量支持。6.3.2物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生應急事件事故，應及時采取但不限于以下處置措施：a）人員疏散；b）設置警戒線；c）現場交通、秩序維護；d）應急救援隊伍的組織與協(xié)調；e）應急物資的調集；f）社會救援力量的聯動；g）正面、及時、準確說明和信息傳遞；h）做好與新聞媒體溝通與管理。6.3.3應急事件事故有效控制后，應及時做好各類善后處理，一般主要有：a）物業(yè)管理區(qū)域正常秩序恢復；b）及時清理現場，恢復正常環(huán)境；c）配合軌道交通車輛恢復運行；d）協(xié)助事故調查、損失評估；e）協(xié)助相關理賠。6.3.4應急事件事故處置完全結束后，應對應急預案、處置過程、善后處理等進行全面評估，形成書面報告，對存在的問題及時跟進改正、完善。6.3.5應對應急處置形成全過程完整記錄。7評價與改進7.1評價7.1.1評價形式包括但不限于：b）顧客評價；c）第三方評價。7.1.2評價依據包括但不限于：a）相關國家法規(guī)政策和強制性標準；b）服務合同；c）物業(yè)管理制度、服務標準、作業(yè)指導書。7.1.3評價內容應包括但不限于：a）遵守法規(guī)政策和強制性標準情況；b）服務合同履行情況；c）物業(yè)管理制度、作業(yè)指導書執(zhí)行情況；d）服務內容完成情況、服務標準達成、承諾兌現情況；e）物業(yè)安全有效運行和保值增值情況；f）服務質量高低及顧客滿意度；g）服務過程中各類表單記錄完整性；h）服務態(tài)度、方式、效率等；i）顧客投訴和建議意見處理。7.1.4軌道交通物業(yè)服務企業(yè)宜每季度至少組織1次自我評價，每半年至少組織一次顧客評價，每1年宜組織一次第三方評價。7.2改進7.2.1應建立糾正、預防和改進措施，對服務評價結果進行數據分析，及時對評價不合格項改進，明確責任人，制定改進、預防方案措施，在規(guī)定時間內完成改進。7.2.2應建立長效機制，消除不符合產生的原因，防止已改進不合格項再次發(fā)生。7.2.3應規(guī)范策劃、實施、檢查、處置程序，實現服務質量的持續(xù)改進，不斷提高軌道交通物業(yè)服務水平，提高顧客滿意度。附錄A（規(guī)范性）安保服務部分工作內容及頻次項目范圍頻次治安巡查公共區(qū)域辦公區(qū)域非自動化庫區(qū)自動化庫區(qū)消防管理消防控制室內消防設備的運行情況檢查防火檢查防火巡查消防演練每半年1次其他突發(fā)治安事件演練每半年1次燃氣泄漏、電梯困人、中暑、除雪除凍、防汛等演練原則上每年1次備注：國家法律法規(guī)、標準另有規(guī)定的，參照國家法律法規(guī)、標準執(zhí)行。附錄B（規(guī)范性）公共區(qū)域保潔頻次及標準范圍頻次標準公用樓道樓層通道和臺階1.每日1次，拖拭2.大廳、通道地面：每周1次，機洗3.大理石地面：根據合同要求執(zhí)行，如有需求，建議每月拋光1次，每季度打蠟1次1.地面、樓梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；2.扶手護攔干凈、光亮，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查20cm無顯著臟污；3.墻面，天花板無蜘蛛網、灰塵，踢腳線干凈無灰塵，大理石地面干凈無灰塵，水磨石、水泥地面干凈無雜物、污跡；4.玻璃、門窗等要保持明亮、干凈；5.運送垃圾避開人流高峰，所有垃圾必須用垃圾袋進行收集并密封，以免垃圾遺漏，影響周圍的環(huán)境。電梯口和通道擺放的煙灰缸/桶每日1次，清理垃圾和煙頭，清潔煙灰缸/桶樓道公共區(qū)域垃圾桶1.每日至少1次，收集垃圾并清潔垃圾桶，并循環(huán)確認，保證垃圾桶內垃圾不超過桶身2/32.每周1次，垃圾桶內外壁、內膽清洗樓梯扶手、各層和通道的防火門、消防栓、燈具、墻面、踢腳線、指示牌等非帶電公共設施每月1次，抹布擦抹樓梯間/樓道墻面、天花板每月1次，除塵（蛛網滋生時期：巡視保潔，每日至景觀玻璃、門框、護欄每月1次：玻璃刮刷洗、毛巾擦拭一樓大廳門窗玻璃、門框、門把手每周1次：玻璃刮刷洗、毛巾擦拭一樓墻面踢腳線每半月1次：刷洗服務臺、報箱等其他裝飾物每月1次：擦拭（服務臺值班人員隨時保潔）電梯及電梯廳電梯廳的地坪（無地毯）每日1次，拖拭玻璃鏡面保持光亮、無手印、污跡，燈具、天花板無灰塵，轎箱四壁干凈無灰塵，用紙巾擦拭50cm無明顯污跡；不銹鋼表面光亮，無灰塵、污跡；地毯干凈無污跡。電梯廳的地毯每日吸塵器吸塵1次電梯內墻面和地面每日1次，墻面擦拭清洗，地面拖拭電梯內燈飾及轎箱頂部每周1次，除塵電梯地板、門璧打蠟根據合同約定執(zhí)行公共衛(wèi)生間垃圾桶、廁位（含隔斷墻、大小便池）、盥洗臺及鏡面、地面1.每日3次，循環(huán)清潔2.每周1次，盥洗臺鏡面玻璃刮刮洗天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網，墻壁干凈，便器潔凈無黃漬。天花板、燈具、排風口每周1次，除塵入口門、五金件、下水口每周1次，擦拭消毒至少1次/天，如遇特殊情況按最新要求執(zhí)行茶水間墻面、飲水機外觀、置物架、積水盤、水槽/洗手臺/茶水柜表面、拖把池、地面和防滑墊每日3次，循環(huán)清潔飲水機外觀及置物架等處無污漬，水槽/洗手臺無積水，地面無煙頭紙屑茶葉等，天花板、墻面無灰塵、蜘蛛網，墻壁干凈。天花板每周1次，除塵其他公共場所（如會議室，職工健身中心）開窗通風并全面保潔（天花板/墻除塵，桌椅/窗戶擦拭,地面拖拭）2.每次使用完畢立即進行垃圾清理，地面拖拭確保天花板無明顯蜘蛛網、灰塵，地腳線無明顯污漬，桌面、地面目視無明顯雜物、污跡、灰塵。地毯（如有）每半月1次，吸塵清潔健身器材1.每日次，擦拭2.每周1次，消毒（如遇特殊情況按最新要求執(zhí)行）停車場或車棚地面每周1次，清掃地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯灰塵無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；標識、指示牌等公共設施無明顯灰塵；墻面、管線無污跡、無灰車位檔、防火門等非帶電公共設施每月1次，除塵道路道路、兩側人行道每日至少2次，循環(huán)清掃目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，確保無積水、積雪，確保道路及排水渠暢通。保潔作業(yè)時期內責任區(qū)域垃圾不超過60分鐘。旱季每周沖洗1次路面，雨季每月沖洗1次，夏季每燈具、路燈、指示牌、廣角鏡等每月1次，除塵/擦拭綠化帶綠化帶、草地1.每日1次，清掃/拾撿2.秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數目視草地、綠化帶上干凈、整潔。垃圾房、垃圾堆放點垃圾桶、堆放點1垃圾運走后清掃消毒垃圾點1次2.每周1次，垃圾桶內外壁清洗，垃圾房沖洗垃圾分類處置無誤，垃圾桶應定期清洗、消毒，確保垃圾桶內外無污垢、無飛蟲，距離垃圾桶3米以外無異味。（規(guī)范性）庫區(qū)保潔頻次及標準范圍頻次標準非自動化庫區(qū)地面、清潔池1.墻、門、窗及柱：確保無污跡、無積塵、無蜘蛛網；2.地面、登車扶梯及配套，地溝、二層及以下檢修平臺及配套等：確保無污垢、無雜物；3.指示牌、安全標志及信息欄，消防設施設備等非帶電設施設備外表面：確保無污跡、無灰塵；4.清潔池：確保無淤泥、無油污；5.金屬護欄、柵欄：確保無積灰、無雜物。護欄、登車扶梯、檢修平臺、其他非帶電設備表面3米以下墻面、玻璃自動化庫區(qū)地面、清潔池、護欄、登車扶梯、檢修平臺、其他非帶電設備表面3米以下墻面、玻璃附錄D（規(guī)范性）消毒、有害生物防制頻次及標準項目頻次工作標準消毒、有害生物防制鼠6、7、8、9月宜每月一次，其余月份宜每兩個月一次鼠洞每2萬平米不超過1個，外地面、樓道、辦公室無明顯鼠跡。蚊抽查20間房，或檢查電梯轎廂目視無明顯蚊蟲在飛。蠅每1萬平米的蒼蠅類孽生地不超過1處：辦公室、包房、餐廳、走廊、洗手間等區(qū)域目視無蒼蠅孽生地及明顯在飛。蟑螂抽查室內20間房，每間房蟑螂數不超過1只；抽查污、雨水井10個，每處蟑螂數不超過3工具及藥物使用消毒前檢查工具是否完好，藥物調配符合標準工具及藥物的使用符合環(huán)保及國家法律法規(guī)的要求。備注：當出現傳播性疾病及相關緊急情況時，必須按照政府相關部門及相關要求嚴格執(zhí)行消毒滅菌工作。（規(guī)范性）司機公寓保潔頻次及標準范圍頻次標準每日每周每月（季度）房間布草在用類清洗1次無明顯污漬、異味床頭、床頭柜、桌椅、儲物柜（不含頂部）、護欄、門把手及照明、空調開關面板無積灰、無手印、無可除性污漬、無蜘蛛網地面拖拭、塵推1次無明顯污漬、無水漬、無雜物空調出風口、天花板、燈具、欄桿扶手擦拭、除塵1次無積灰、無手印、無可除性污