石家莊開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場分析中原地產(chǎn)(河北)事業(yè)一部2011年6月Part1整體市場開發(fā)區(qū)概況市場供需市場價格時間發(fā)展水平1992201020152009年：生產(chǎn)總值40億元、工業(yè)產(chǎn)值137億元,實現(xiàn)財政收入11.27億元,2010年：企業(yè)100多家，工業(yè)產(chǎn)值將超過200億元、實現(xiàn)財政收入24億元政府計劃：2015工業(yè)產(chǎn)值突破800-1000億元，政收入達80-100億

企業(yè)量？區(qū)域發(fā)展？18年5年轉(zhuǎn)折概況：東開發(fā)區(qū)占地5.8平方公里，為高新區(qū)的基本區(qū)，區(qū)內(nèi)轄一鄉(xiāng)、九個自然村、10萬余人。其發(fā)展定位是以建設(shè)高新技術(shù)企業(yè)為主，同時以金融、商貿(mào)、居住及文體等配套設(shè)施為支撐的石家莊市新城區(qū)。政策優(yōu)惠：通過高新技術(shù)認定后，可獲得減按１５％稅率繳納企業(yè)所得稅；另外有針對外資企業(yè)、外商投資企業(yè)等的各種優(yōu)惠。發(fā)展?fàn)顩r：經(jīng)過10余年的發(fā)展，已有百余家企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)體系已趨完善。目前全區(qū)共安排建設(shè)項目17個,總投資92.36億元。剛完成以青島啤酒簽約，正力爭與統(tǒng)一集團簽約，力爭在第2015年左右實現(xiàn)“銷售收入過千億，稅收過百億”的宏偉目標(biāo)。關(guān)鍵點：區(qū)域發(fā)展迎來巨大機遇！土地價格開發(fā)區(qū)概況市場供需市場價格黃河大道長江大道湘江大道天山大街秦嶺大街昆侖大街冀凱集團石家莊科技中心江林農(nóng)機公司珠峰大街大天力天山集團東方工程監(jiān)理公司匯源公路設(shè)施公司泰山街天山科技園夢凡希珠江大道方大創(chuàng)新大廈威遠生迪生物化工裕龍鑄造有限公司壓力容器公司遠大宏業(yè)鋼模板公司維生藥業(yè)卓達服裝園自1992年以來，園區(qū)企業(yè)數(shù)量已超過100家。開發(fā)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)園級重要企業(yè)分布圖大量企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，為區(qū)域帶來發(fā)展的同時，也帶來了大量的客戶資源！土地價格本案開發(fā)區(qū)概況市場供需市場價格開發(fā)區(qū)做為新興的區(qū)域，樓盤項目數(shù)量較少，供需量亦較少。但是隨著開發(fā)區(qū)的不斷，開發(fā)區(qū)未來的市場供需量將持續(xù)增加。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)供需承接有力，未來市場前景看好！數(shù)據(jù)來源河北中原研究部土地價格開發(fā)區(qū)概況市場供需市場價格開發(fā)區(qū)是價格最低的區(qū)域，主要是由于區(qū)域配套、生活氛圍較差，但未來上升空間較大。隨著開發(fā)區(qū)配套、生活設(shè)施的不斷完善，市場升值潛力巨大！數(shù)據(jù)來源河北中原研究部土地價格開發(fā)區(qū)概況市場供需市場價格土地價格項目占地面積（畝）地價（萬/畝）土地性質(zhì)恒大綠洲約260258住宅、商服潤都盛和廣場50150商服雍雅錦江約100約200住宅、商服（2010）011號約22約40工業(yè)（2010）029號約30約38.6工業(yè)（2010）035號130約37.8工業(yè)（2011）012號約91約37.9工業(yè)開發(fā)區(qū)的土地市場價格相對市區(qū)內(nèi)動輒500-700萬/畝的地價，可謂“便宜”，市場拿地成本較低！雍雅錦江恒大綠洲潤都盛和廣場011號029號035號012號本案Part2市場分析樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析開發(fā)區(qū)近年來房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，市場極為活躍，供應(yīng)量激增，成為樓市熱點區(qū)域，競爭激烈。區(qū)域樓盤分布較為集中，多沿成熟街區(qū)珠峰大街、天山大街分布。由于遠離市區(qū)，住宅價格總體偏低。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型多樣，但品質(zhì)差別較大。在售樓盤13個，潛在樓盤5個，未來供應(yīng)較大。個案點評項目名稱地理位置開發(fā)商峰匯公館珠峰大街與中山路交叉口東南角石家莊銀湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司百合公寓黃河大道與天山大街交叉口北行河北德生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司同祥城中山東路（黃河大道）與祁連街交石家莊金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司花香漫城珠峰大街和淮河道交叉口東南角石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東城國際廣場東開發(fā)區(qū)中山路與天山大街交叉口一山實業(yè)集團珠峰國際花園珠峰大街與湘江道交口南行河北置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居美頤園槐安路與東二環(huán)交口河北居美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凡爾賽私邸開發(fā)區(qū)槐安路與祁連大街交叉口燕港集團富源城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和合美家開發(fā)區(qū)學(xué)苑路與天山大街交口石家莊大自然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天地榮域開發(fā)區(qū)天山大街與學(xué)苑路交口石家莊天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司弘達明尚東二環(huán)京珠高速以東，南辛莊村迎尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司石門福地天山大街與學(xué)苑路交口河北東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樣本選擇樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評項目名稱占地面積(畝)建筑面積（萬㎡）容積率綠化率總戶數(shù)物業(yè)類型建筑類型規(guī)劃描述峰匯公館202.8230%240住宅、商業(yè)板樓、高層1棟25層高層百合公寓127335%448住宅、商業(yè)板塔結(jié)合、高層三棟板式33高層住宅，地上五層與地下一層大型時尚商業(yè)廣場同祥城700140（30萬回遷）342%8000住宅、商業(yè)、公寓、別墅板式高層、洋房40棟高層，20余棟花園洋房，15棟別墅花香漫城98242.548%1080住宅,公寓、商業(yè)板式高層由9棟高層組成，1#2#3#為18層高層，4#為25層高層，5#6#為30層高層，7#為27層，另外兩棟為商用。東城國際廣場120395.530%1500住宅、公寓酒店寫字樓、商業(yè)板塔結(jié)合、高層共計9棟高層，兩期開發(fā)，一期由四棟4棟30層高層公寓組成；二期涵蓋了高級酒店，寫字樓和商業(yè)珠峰國際花園40050250%1800住宅,商業(yè)、別墅高層、多層一期12棟多層，現(xiàn)為二期，共9棟，其中有6棟27層高層住宅，一棟9層小高層，1棟25層高層，1棟26層高層，三期5棟高層，6棟聯(lián)排別墅居美頤園130一期4.32.540%576住宅,商業(yè)板樓高層一期4棟18層高層凡爾賽私邸210二期412.540%880住宅、公寓板樓高層一期4棟28層板式高層，二期14棟高品質(zhì)住宅，以及2棟五星級精品酒店式公寓。和合美家10315239%1286住宅板樓小高層8棟18層板式小高層天地榮域13321.53

39%

2000住宅、商業(yè)、酒店高層8棟高層住宅，1#、2#為26層，3#、4#為25層，5#6#7#8#為22層。一棟11層酒店，一座3.6萬平方米的四層大型商業(yè)中心弘達明尚12530342%1500住宅、公寓、商業(yè)板式高層8棟33層高層石門福地120202.540%1800住宅、商業(yè)板式高層12棟，32層、26層、18層樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評區(qū)域內(nèi)項目規(guī)劃體量差異較大，大盤產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，競爭激烈。區(qū)域容積率較低，均為2.8，綠化率達到40%，區(qū)域舒適性較好，能夠吸引部分改善性需求。區(qū)域樓盤不斷增多，開發(fā)區(qū)置業(yè)人數(shù)不斷增多，整體規(guī)模不斷擴大，生活氛圍逐步成熟。區(qū)域項目規(guī)劃“住宅+底商”形式較多，個別項目為提高項目品質(zhì)或利用地段優(yōu)勢規(guī)劃有酒店、公寓等，如東城國際、珠峰國際花園等。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品多為中高端產(chǎn)品，以板式高層為主，塔式產(chǎn)品較少，高層產(chǎn)品多為18—27層，別墅、花園洋房、小高產(chǎn)品為市場稀缺，僅有同祥城、珠峰國際花園項目等區(qū)域高端項目少量規(guī)劃。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評項目名稱建筑風(fēng)格園林景觀裝修工程進度峰匯公館現(xiàn)代簡約——

毛坯全面封頂，外立面鋪裝完成百合公寓現(xiàn)代簡約空中花園毛坯風(fēng)擋、開工同祥城現(xiàn)代地中海風(fēng)格地中海風(fēng)情毛坯交房，公共部分精裝修。一期開槽花香漫城托斯卡納風(fēng)情地中海風(fēng)情中心園林毛坯開始動工東城國際廣場現(xiàn)代簡約一個中心綠地廣場以及三大庭院式毛坯一期四棟封頂珠峰國際花園現(xiàn)代簡約10萬平方米社區(qū)園林毛坯一期、二期交房入住，三期土地平整居美頤園現(xiàn)代簡約中央庭院景觀毛坯一期即將封頂凡爾賽私邸新古典主義法式風(fēng)格法式風(fēng)情的超大園林景觀，中軸式水景布道，主題景觀花園毛坯一期即將封頂，二期土地平整和合美家現(xiàn)代簡約低密度花園社區(qū)毛坯2、3、4、5#封頂，6、7、8#到7—8層天地榮域現(xiàn)代簡約1萬平米中央花園、6大景觀組團毛坯一期4棟封頂，二期2月底動工弘達明尚現(xiàn)代簡約中國江南私家園林特征毛坯土地平整石門福地現(xiàn)代簡約坡地園林景觀毛坯一期交房，二期一棟樓開槽，3月底大動工，預(yù)計12年底交房區(qū)域項目建筑風(fēng)格多以現(xiàn)代簡約為主，僅同祥城等少數(shù)項目用歐洲風(fēng)格尋求市場差異，提高項目品質(zhì)。各項目在園林景觀方面規(guī)劃各具特色，以園林優(yōu)勢爭奪客群，區(qū)域內(nèi)中心園林設(shè)計、組團式設(shè)計較多。多數(shù)項目為毛坯交房，公共部分精裝。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評項目名稱一室兩室三室其他戶型亮點主力戶型滯銷戶型

（及原因）面積比例面積比例面積比例面積比例峰匯公館4410%98—13863%15627%————一室兩室大戶型總價高百合公寓——

—76—8888%10012%——

—南北通透、采光好三居——同祥城40—60

5%

72—93

60%

112—125

35%

————

——80—90兩室——花香漫城7027套80—9465%117—13233%180

2%全明、通透、八角陽臺，頂躍設(shè)計兩室——東城國際廣場44—61

—

63—134

——

106—156

——

Loft,53—154LOFT————珠峰國際花園50—6018%90—9618%104—14144%38020%全明、兩梯兩戶三室——居美頤園60—6235%96—10532%123—17028%兩室躍層，30多套，5%小戶型、南北通透，有躍層（非頂躍）——大戶型凡爾賽私邸大戶型面積從200-600平米不等，酒店式公寓則以70-90平米房型為主空中景觀陽臺

————和合美家51—826%76—10488%1366%——

——

明廚明衛(wèi)、采光好兩室頂層無特色天地榮域54—5420%84—9560%132—13220%——

——

小戶型，客廳大、臥室小兩室頂層戶型弘達明尚6872—107118—138140—170石門福地55—60

—89—97—115—120

————

——

南北通透兩室——區(qū)域內(nèi)住宅項目戶型以兩室戶型為主，占到總比例的52.6%，銷售速度較快，成為該區(qū)域熱銷戶型，面積以80—110平米為主，主要原因是該區(qū)域以剛性需求客群為主，郊縣客群明顯增加，購房者多為工薪階層的中端客群，多選擇面積較小價格較低的實用性戶型。區(qū)域內(nèi)一室戶型所占比例較小，約為4.3%左右，銷售率較快，以面積在60平方米左右戶型為主，此類戶型以投資者及過渡型目標(biāo)客群為主，客群所占市場比例較小。區(qū)域內(nèi)大戶型產(chǎn)品約占4.7%，客群針對性強，購買者為本市高端人群，數(shù)量少。大戶型產(chǎn)品由于總價較高，成為滯銷戶型，如珠峰國際大戶型產(chǎn)品銷售率極低；朝向、戶型設(shè)計、通透性同樣是戶型去化快慢的重要影響因素。各項目多打造戶型亮點，提高產(chǎn)品區(qū)域競爭，如：明廚明衛(wèi)設(shè)計、景觀陽臺設(shè)計、大客廳小臥室設(shè)計、干濕分區(qū)、動靜分離等。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評項目名稱建筑面積（萬㎡）銷售情況在售及已售單元銷售

價格產(chǎn)權(quán)年限到訪量

（日）客群分析峰匯公館2.8銷售90%

——4300405—6

開發(fā)區(qū)客群較多百合公寓7

1、2#剩余100套————4010

周邊客群，為孩子購房，投資客同祥城1408棟售罄，售1600套已售1、2、4、5、30#，28#，29#,3#

5700

7020周邊客群，為孩子購房，投資客花香漫城24銷售30%

在售1、2#

5200

7015

周邊小區(qū)客群較多東城國際廣場39普通4000Loft6000

(平層)1、2、（loft）3、4在售寫字樓5500

42004020開發(fā)區(qū)客群較多珠峰國際花園50二期樓王，剩余60多套大戶型，三期咨詢在售27#樓王，剩余30余套7000705

橋東區(qū)以東，開發(fā)區(qū)，藁城地區(qū)較多，業(yè)主再購居美頤園4.3一期570戶，剩余20套一期四棟5100

7020開發(fā)區(qū)居多，郊縣部分客群，小部分投資凡爾賽私邸12二期咨詢中一期路北四棟——

7015

開發(fā)區(qū)客群較多和合美家15銷售400多戶

2、3、7、8#在售45007010—20

開發(fā)區(qū)客群為主，城中村改造客群、為孩子購房，首置克群多天地榮域21.5一期4棟900套，二期在售已售1、2、3、4#、在售6#

4000

5030

附近工人、周邊縣居民，外地投資客弘達明尚20團購200余套2#團購，現(xiàn)售A1\A2\C1\C350007035國大公司團購石門福地20一期三棟剩余30套，二期2#3月底銷售一期路北3棟4400

505—6附近工人、周邊縣居民為孩子購房，首次置業(yè)占90%區(qū)域潛在供應(yīng)較大，競爭激烈，整體現(xiàn)均價4800元/㎡，低于全市平均水平，價格優(yōu)勢明顯。區(qū)域內(nèi)以地緣性客群為主，輻射范圍：橋東以東，欒城、藁城區(qū)域?？腿褐饕校焊浇と耍苓吙h城為孩子置業(yè)，小部分投資客，首次置業(yè)客群較多。各樓盤為加快銷售，多以較高優(yōu)惠變相降價，提高競爭優(yōu)勢。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評項目名稱停車位商業(yè)情況其他地上/地下/車庫配比及個數(shù)會所學(xué)校備注峰匯公館地上地下車位1；4

1層底商，開發(fā)商自持——————百合公寓地下兩層車庫1；0.7

底商5層，地下1層——————同祥城地下車位——

規(guī)劃2層商業(yè)◆◆10000平米的超大景觀湖花香漫城地下車位1：1

3層商業(yè)——◆3萬平米的中心水系廣場東城國際廣場地上地下車位——

——◆五星酒店珠峰國際花園地上、地下車庫1；1

兩層底商◆◆85畝公園、小學(xué)、幼兒園、會所（酒店），餐飲一條街居美頤園地上、地下車位——

2層街區(qū)商業(yè)————便利購物底商、景觀庭院凡爾賽私邸地下車庫—

——◆——雙會所和合美家地上、地下車位1；1（只租不售）一層商業(yè)規(guī)劃——◆幼兒園，社區(qū)醫(yī)療，農(nóng)貿(mào)市場天地榮域車位2；1，800個3.6萬平米巡游式街區(qū)商業(yè)，大商場————兩個大公園，多功能樓，酒店弘達明尚地上、地下車位1：1沿街商業(yè)◆◆會所、公寓、商業(yè)、休閑娛樂、健身、醫(yī)療石門福地地下車位——4、5#樓下有兩層的沿街商業(yè)——◆——區(qū)域項目地下車位設(shè)計較多，配比多選擇1：1的比例，多設(shè)有地上臨時車位，滿足不同需求。購房者會對小區(qū)環(huán)境諸如人車分流提出更高要求，車位尤其是地下車位的合理配置比例會成為小區(qū)規(guī)劃合理與否的因素之一。區(qū)域項目多設(shè)有商業(yè)，以滿足周邊配套不足的狀況，多為1—2層臨街商業(yè)。多數(shù)項目以完善的生活配套吸引購買人群，以硬件設(shè)施提高區(qū)域競爭力，在銷售過程中起到促進作用，同時能夠的展現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)和個性。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評項目名稱物業(yè)公司物業(yè)收費峰匯公館自持1百合公寓潤沃物業(yè)1同祥城新東方物業(yè)1.2花香漫城招標(biāo)中1.2東城國際廣場自持1.2珠峰國際花園惠祥物業(yè)1.13居美頤園招標(biāo)中1.2凡爾賽私邸招標(biāo)中1和合美家金明物業(yè)1天地榮域自持一層0.7，2層以上1.0

弘達明尚招標(biāo)中—石門福地招標(biāo)中1

物業(yè)管理公司的資質(zhì)和專業(yè)化程度是決定管理水平的主要因素，直接影響到生活的舒適度和物業(yè)的增值潛力。物業(yè)管理服務(wù)水平的優(yōu)劣是衡量產(chǎn)品檔次的重要軟性指標(biāo)。區(qū)域物業(yè)收費較低，物業(yè)費在1.00—1.20之間。地理位置中山東路（黃河大道）與祁連街交口北行開發(fā)商石家莊金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃40余棟高層，20余棟花園洋房，15棟別墅，總共8000戶項目占地700畝建筑面積140萬容積率3綠化率42%開盤時間2010-11

價格及優(yōu)惠5400元/平，最高優(yōu)惠450元/平銷售狀況7棟售罄，售1600套工程進度一期部分開槽戶型一室至三室40-140平米立面園林現(xiàn)代地中海風(fēng)格項目配套超豪華五星級會所，小學(xué)、超市、影院、商業(yè)物業(yè)1.20元/月/平方米項目點評規(guī)模型高品質(zhì)社區(qū)，規(guī)劃以“高層+洋房+別墅”的形式出現(xiàn)，提高了項目的整體品質(zhì)，前期銷售部分高層，為后期高端產(chǎn)品的、景觀產(chǎn)品的入市營造生活氛圍。項目活動配合大量宣傳，連續(xù)的宣傳效果明顯，為高品質(zhì)社區(qū)的營造打造良好口碑。戶型設(shè)計較好。但是項目存在大體量的回遷區(qū)域，客群復(fù)雜，且離鐵路較近，影響生活質(zhì)量。同祥城小結(jié)：借鑒同祥城項目良好的宣傳效果，增加報廣派單等途徑，擴大知名度，促進銷售。用景觀優(yōu)勢及組團規(guī)劃規(guī)避鐵路影響。戶型設(shè)計，前期以中小戶型加快銷售，空間無浪費，受市場歡迎，銷售火爆。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評地理位置珠峰大街與湘江道交口南行100米路西開發(fā)商河北置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃一期12棟多層，現(xiàn)為二期，共9棟，其中有6棟27層高層住宅，一棟9層小高層，1棟25層高層，1棟26層高層，三期5棟高層,6棟聯(lián)排別墅，共1800余套。項目占地400畝建筑面積50萬容積率2綠化率50%開盤時間2004價格及優(yōu)惠樓王均價7000元/平米，首付50%優(yōu)惠150元/平米，首付40%優(yōu)惠100元/平米，貸款優(yōu)惠50元/平米銷售狀況二期27#樓王在售，剩30多套大戶型，三期接受咨詢工程進度一期、二期交房入住，三期土地平整戶型三期一室至三室60—140平米立面園林現(xiàn)代簡約項目配套小學(xué)、幼兒園、會所（酒店）、餐飲一條街物業(yè)1.13元/平米/月項目點評二期現(xiàn)房銷售，社區(qū)建設(shè)早，較成熟，但物業(yè)水平較差，缺少健身場地。三期工程可能影響居住環(huán)境珠峰國際花園小結(jié)：鑒于分期開發(fā)，先交房的區(qū)域受后期工程影響，本項目可設(shè)置隔音圍護，降低工程污染，提高居住質(zhì)量。并且在物業(yè)方面提高水平，如增設(shè)信箱、使用品牌電梯等，配套上留有活動場地。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評地理位置珠峰大街和淮河道交叉口東南角開發(fā)商石家莊華山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃由9棟高層組成，1#2#3#為18層高層，4#為25層高層，5#6#為30層高層，7#為27層，另外兩棟為商用。1100戶項目占地98畝建筑面積24萬容積率2.5綠化率48%開盤時間2011價格及優(yōu)惠均價5200元/平米銷售狀況銷售30%

工程進度開始動工戶型一室到四室，面積從70—170平方米立面園林地中海托斯卡納項目配套幼兒園物業(yè)1.20元/月/平方米項目點評緊鄰心海假日等成熟社區(qū)，周邊配套齊全，居住舒適性高。項目規(guī)劃較為合理，低容積率，高綠化率。主要賣點為建筑風(fēng)格、配套及地段位置。目前項目付款方式局限，限制大批客戶購買傾向。不做大力度推廣宣傳（受工程進度、房源、付款方式限制），主要安撫老客戶，目的老帶新花香漫城小結(jié)：該項目擁有地段優(yōu)勢，由于證件及工程進度問題，公開宣傳較少，去化多為周邊客群，采用老帶新的方式。項目規(guī)劃走差異化路線，建筑風(fēng)格采用地中海托斯卡納風(fēng)格，提高項目整體品質(zhì)。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評地理位置東二環(huán)京珠高速以東，南辛莊村開發(fā)商河北迎尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃8棟33層高層，共1500戶項目占地100畝建筑面積20萬容積率3綠化率42%開盤時間2011價格及優(yōu)惠5000銷售狀況國大中介團購2#大約230套，在售A1A2C1C3工程進度土地平整戶型一室到四室，面積從68—176平方米立面園林現(xiàn)代簡約風(fēng)格，園林為江南園林景觀項目配套商業(yè)、會所、小學(xué)物業(yè)——項目點評項目為南辛莊改造項目，交通便利，但配套不足，學(xué)校超市均較遠，生活不便弘達明尚小結(jié)：為彌補片區(qū)商業(yè)缺失，擬打造沿街四層商業(yè)，方便居民生活。該項目以集體團購實現(xiàn)快速銷售，回籠資金。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評2地理位置槐安路與東二環(huán)交口東行1200米路北開發(fā)商河北居美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)劃一期4棟18層高層，共576戶項目占地130畝建筑面積一期4.3萬容積率2.5綠化率40%開盤時間2010-9價格及優(yōu)惠均價5100元/平，一次性優(yōu)惠200元/平，貸款首付50%優(yōu)惠100元/平銷售狀況一期570戶，剩余20套工程進度一期即將封頂戶型一室到四室，面積從60—169平方米立面園林中央庭院項目配套底商物業(yè)1.20元/平方米·月項目點評即將封頂，交房在即，但社區(qū)不成規(guī)模，沒有生活氛圍居美頤園小結(jié)：打造私密性好的社區(qū)，規(guī)避周邊環(huán)境雜亂的影響，四層商業(yè)也可滿足居民日常生活樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評地理位置開發(fā)區(qū)槐安路與天山大街交口東南角開發(fā)商河北燕港集團項目規(guī)劃14棟高品質(zhì)住宅，以及2棟五星級精品酒店式公寓項目占地210畝建筑面積41萬容積率2.5綠化率40%開盤時間待定價格及優(yōu)惠待定銷售狀況未售，咨詢中工程進度土地平整戶型大戶型面積從200-600平米不等，酒店式公寓則以70-90平米房型為主立面園林新法式主義項目配套雙會所物業(yè)待定項目點評開發(fā)區(qū)高端品質(zhì)樓盤，住宅部分為200平以上大戶型，總價高，預(yù)計受新政影響較大。目前尚未動工，交房晚。暫無戶型圖富源城二期-凡爾賽私邸小結(jié)：該項目受新政影響較大，預(yù)計為回籠資金，將先售部分公寓產(chǎn)品（面積?。?，限購期過后，再銷售大戶型住宅。項目欲打造區(qū)域高端產(chǎn)品，住宅部分全為大戶型，風(fēng)險較大，項目或更改規(guī)劃，增加小戶型產(chǎn)品加以應(yīng)對。樣本選擇規(guī)劃分析立面景觀戶型分析銷售分析配套分析物業(yè)分析個案點評地理位置開發(fā)區(qū)學(xué)苑路與天山大街交口開發(fā)商河北金明實業(yè)集團石家莊市大自然項目規(guī)劃8棟18層板式小高層，1200戶項目占地103畝建筑面積15萬容積率2綠化率39%開盤時間2010-10價格及優(yōu)惠均價4500銷售狀況銷售400多戶工程進度2、3、4、5#封頂，6、7、8#到7—8層戶型一室至三室51-136平米立面園林花園社區(qū)項目配套幼兒園、農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)1.00元/平方米/月項目點評項目規(guī)劃較好，板式小高居住舒適，樓間距大，但周邊生活配套不成熟，交通不便，環(huán)境雜亂。和合美家小結(jié)：借鑒其適中的樓間距和合理的小區(qū)規(guī)劃，打造舒適的高品質(zhì)小區(qū)。由于配套缺失，項目建有農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園等項目位置偏遠，交通不便，配套不完善，為規(guī)避現(xiàn)狀，項目把售樓處設(shè)在市