第14頁共14頁房地產(chǎn)策劃?方案樣本?一、市場(chǎng)背?景：漢沽?位于天津東?部濱海地區(qū)?，是天津?yàn)I?海新區(qū)的重?要組成部分?，轄區(qū)面積?____平?方公里區(qū)政?府坐落在寨?上街轄區(qū)內(nèi)?，全區(qū)共有?常駐人口_?___萬。?漢沽是我國(guó)?重要的化學(xué)?工業(yè)基地之?一，已形成?以海洋化工?為主，多門?類綜合發(fā)展?的工業(yè)體系?，全區(qū)共有?工業(yè)企業(yè)_?___余家?，主要有制?鹽、化工、?輕紡、服裝?、冶金、機(jī)?械加工等十?多個(gè)工業(yè)門?類。漢沽不?僅是一個(gè)工?業(yè)重地，而?且還是一個(gè)?魚米之鄉(xiāng)，?盛產(chǎn)水稻、?水果及水產(chǎn)?品。其中的?茶淀葡萄和?水產(chǎn)品久負(fù)?盛名。_?___所在?寨上街，其?南部為天津?老牌化工企?業(yè)—天津化?工廠，她曾?為漢沽區(qū)的?發(fā)展立下了?汗馬功勞，?但隨著改革?開放的進(jìn)行?及國(guó)有老企?業(yè)的通病，?企業(yè)的效益?大不如前，?也在某種程?度上影響了?漢沽區(qū)的發(fā)?展。隨著漢?沽新一屆領(lǐng)?導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?地經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)?的調(diào)整，將?第三產(chǎn)業(yè)作?為漢沽區(qū)結(jié)?構(gòu)的補(bǔ)充體?，使?jié)h沽成?為一個(gè)經(jīng)濟(jì)?結(jié)構(gòu)多角化?的地區(qū)，從?而保證漢沽?區(qū)經(jīng)濟(jì)的健?康、可持續(xù)?發(fā)展。二?、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?分析：由?于漢沽房地?產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)?展屬于初級(jí)?階段，市場(chǎng)?對(duì)價(jià)格的敏?感度較高，?面對(duì)產(chǎn)品的?認(rèn)知及感知?程度相對(duì)較?低，故此我?們?cè)诜治龈?jìng)?爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主?要針對(duì)地段?、價(jià)格、產(chǎn)?品三個(gè)層面?進(jìn)行歸納與?比較，我們?將其分為直?接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?與間接競(jìng)爭(zhēng)?對(duì)手。1?.在漢沽我?們的直接競(jìng)?爭(zhēng)對(duì)手是誰?呢?2.?在漢沽我們?的間接競(jìng)爭(zhēng)?對(duì)手?在?漢沽市場(chǎng)中?我們將綠地?人家、濱河?小區(qū)及富達(dá)?花園定為間?接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?，具體原因?我們分列如?下：綠地?人家處于天?化的附近，?濱河小區(qū)處?于烈士陵園?附近，他們?都遠(yuǎn)離于城?區(qū)中心相對(duì)?的位置優(yōu)勢(shì)?，不足以與?第壹城形成?競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。?富達(dá)雖與第?壹城相鄰，?但其銷售已?近尾聲，故?并不對(duì)第壹?城銷售造成?直接威脅;?綠地人家?的產(chǎn)品規(guī)劃?屬純南方模?式，不能與?本地居住習(xí)?慣相對(duì)接;?而濱河小區(qū)?的產(chǎn)品規(guī)劃?雖與本地居?住習(xí)慣相符?，但其產(chǎn)品?的規(guī)劃、設(shè)?計(jì)水平與第?壹城相比較?仍不在同一?層面，要落?后與第壹城?。而富達(dá)花?園的規(guī)劃、?設(shè)計(jì)，仍初?級(jí)產(chǎn)品形態(tài)?;綠地、?濱河及富達(dá)?的銷售均價(jià)?與第壹城相?差____?元左右，故?此在目標(biāo)人?群層面，不?與第壹城形?成直接競(jìng)爭(zhēng)?。三、競(jìng)?爭(zhēng)項(xiàng)目基本?信息：項(xiàng)?目名稱規(guī)劃?面積銷售均?價(jià)基本情況?綠地人家?____萬?平方米17?60社區(qū)規(guī)?模較大，銷?售單價(jià)較低?，一期開發(fā)?面積___?_萬平米，?整體社區(qū)規(guī)?劃及戶型設(shè)?計(jì)較為南方?化，銷售樓?層以一、二?、三、六層?為主。濱?河小區(qū)__?__萬平方?米1584?社區(qū)規(guī)劃有?中心景觀帶?，五層建筑?形態(tài)，社區(qū)?無會(huì)所，鄰?近薊運(yùn)河及?烈士陵園，?價(jià)格優(yōu)勢(shì)明?顯，戶型面?積控制較好?，并帶簡(jiǎn)單?裝修。井?田·藍(lán)月灣?____萬?平方米20?50l型地?塊，與第壹?城一路之隔?，戶型、價(jià)?格、配套與?第壹城相近?。分析：?從已銷售的?戶型比來看?，其中兩室?占了絕對(duì)的?比例，即便?是頂層的兩?室也由于價(jià)?位較低得到?了市場(chǎng)的認(rèn)?可，所以我?們有理由說?，漢沽市場(chǎng)?的主要需求?在兩室，對(duì)?于一室戶型?的銷售由于?存量較大，?我們?nèi)孕杞o?予足夠的重?視。在兩室?的銷售當(dāng)中?主要以a、?b、e戶型?為主導(dǎo)，是?典型的經(jīng)典?戶型，面積?在90—_?___㎡之?間，這樣也?從另一側(cè)面?反映了我們?客戶的主流?消費(fèi)價(jià)格在?____萬?左右。_?___樓棟?售出率分析?分析：在?我們項(xiàng)目樓?棟售出情況?的分析中我?們可以看出?，大量消費(fèi)?出現(xiàn)于臨街?與臨學(xué)校的?一面，而在?景觀中心區(qū)?附近的樓棟?銷售情況一?般。出現(xiàn)這?種情況的原?因，一方面?是現(xiàn)場(chǎng)銷售?控制的原因?，一方面也?與居住觀念?有關(guān)。但這?樣的銷售情?況也為項(xiàng)目?后期景觀節(jié)?點(diǎn)釋放后的?銷售，提供?有力的產(chǎn)品?支持。4?.已售出產(chǎn)?品面積區(qū)間?與總價(jià)格區(qū)?間分析：?四、已購(gòu)客?戶分析1?.付款方式?分析：分?析：我們從?已成交的客?戶付款方式?的比例中可?以看出，一?次性付款與?貸款的比例?相差較大，?說明當(dāng)?shù)氐?消費(fèi)者在消?費(fèi)能力上雖?有一定的問?題，但他們?具有相當(dāng)穩(wěn)?定和充足的?還款能力，?且在消費(fèi)意?識(shí)上較為超?前，這當(dāng)然?也與客戶的?職業(yè)及受教?育的程度有?關(guān)。__?__年齡結(jié)?構(gòu)分析：?分析：我們?從已購(gòu)客戶?的年齡層面?上去分析，?主要可以得?出的判斷是?我們的客戶?以中年人為?主，他們對(duì)?新事物的接?受能力較強(qiáng)?，具有一定?的購(gòu)買力及?資金支配能?力，相應(yīng)對(duì)?生活質(zhì)量的?要求也較高?。而且我們?從客戶的年?齡層次分析?中還可以得?出另外一個(gè)?問題，即是?他們的需求?不只存在于?房子一方面?，在生活當(dāng)?中還有更多?的需求，比?如：子女的?教育問題、?娛樂問題、?收入及職業(yè)?狀況問題等?。由于漢沽?當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)?當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀?況的擔(dān)憂，?更多反映出?的是對(duì)子女?教育的關(guān)注?較多。3?.行業(yè)分析?：行業(yè)累?計(jì)銷售套數(shù)?累計(jì)百分比?天化__?__%石?化____?%個(gè)體及?私營(yíng)___?_%銀行?____%?學(xué)校__?__%醫(yī)?院____?%鹽場(chǎng)_?___%?稅務(wù)___?_%規(guī)劃?局____?%保險(xiǎn)_?___%?其它___?_%總計(jì)?193分?析：從已購(gòu)?客戶的行業(yè)?特征來看，?大部分的已?購(gòu)客戶集中?在企、事業(yè)?單位及個(gè)體?行業(yè)。由此?所反映出的?是我們業(yè)主?大部分為工?薪階層，其?收入狀況較?穩(wěn)定，收入?水平相對(duì)較?優(yōu)厚。而這?樣的客戶在?漢沽當(dāng)?shù)氐?數(shù)量較多，?為我們提供?了較好的市?場(chǎng)承接力，?且在一方面?確定了我們?主要的宣傳?目標(biāo)。4?.居住區(qū)域?分析：分?析：從項(xiàng)目?已購(gòu)客戶現(xiàn)?居住區(qū)域情?況的分析中?，我們可以?看出我們的?主要消費(fèi)對(duì)?象仍是以漢?沽城區(qū)附近?的居民為主?，且以天化?宿舍為主，?這樣即為我?們以后的宣?傳通路指明?的方向。?五、產(chǎn)品前?期市場(chǎng)推廣?簡(jiǎn)要分析：?____?在前期的媒?介宣傳過程?中，主要是?對(duì)漢沽區(qū)的?發(fā)展、順馳?的品牌、工?程質(zhì)量、物?業(yè)及部分戶?型進(jìn)行了市?場(chǎng)傳達(dá)。其?項(xiàng)目的促銷?活動(dòng)，主要?是結(jié)合項(xiàng)目?的工程節(jié)點(diǎn)?進(jìn)行了一些?老客戶的維?系活動(dòng)。?在我們對(duì)宣?傳及活動(dòng)的?分析當(dāng)中，?發(fā)現(xiàn)了其中?存在三個(gè)方?面的問題。?一是宣傳主?題與客戶需?求上的錯(cuò)位?，也即宣傳?內(nèi)容的針對(duì)?性不強(qiáng);二?是在各宣傳?節(jié)點(diǎn)上的訴?求不能成為?體系，缺乏?對(duì)項(xiàng)目主題?的支撐;三?是宣傳中對(duì)?產(chǎn)品的價(jià)值?宣泄不足。?六、分析?|總結(jié)：?____對(duì)?市場(chǎng)、產(chǎn)品?、消費(fèi)者的?總結(jié)：我?們?cè)谇懊鎸?duì)?市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)?對(duì)手、產(chǎn)品?及客戶進(jìn)行?了一個(gè)簡(jiǎn)要?的分析，通?過分析我們?得出我們對(duì)?市場(chǎng)、產(chǎn)品?及市場(chǎng)中的?消費(fèi)者的理?解，我們?cè)?明示如下：?市場(chǎng)：在?漢沽的房地?產(chǎn)市場(chǎng)中充?斥著大量的?房地產(chǎn)項(xiàng)目?，單從供應(yīng)?量上來講已?基本上可以?滿足市場(chǎng)現(xiàn)?有的消費(fèi)需?求，而且在?新的一年里?將有新的地?產(chǎn)公司進(jìn)入?市場(chǎng)，并為?市場(chǎng)帶來新?的產(chǎn)品，這?樣我們就可?以說___?_年的漢沽?房地產(chǎn)市場(chǎng)?，將快速成?長(zhǎng)為供大于?求的買方市?場(chǎng)。對(duì)于在?市場(chǎng)中的各?個(gè)項(xiàng)目來說?，漢沽將是?一個(gè)各項(xiàng)目?進(jìn)行快速掠?奪的市場(chǎng)。?我們從目?前所了解到?的市場(chǎng)中各?項(xiàng)目的銷售?情況來看，?雖然漢沽已?經(jīng)進(jìn)入了買?方市場(chǎng)，雖?然各項(xiàng)目都?已經(jīng)在市場(chǎng)?中得到相應(yīng)?的認(rèn)知，雖?然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)?手之間的差?異較大(包?括產(chǎn)品及價(jià)?格)，但是?卻沒能有一?個(gè)項(xiàng)目成為?市場(chǎng)追逐的?熱點(diǎn)，成為?市場(chǎng)銷售的?領(lǐng)跑者，成?為市場(chǎng)中殺?傷力的項(xiàng)目?。在這樣的?市場(chǎng)情況下?，一方面給?我們留下了?一個(gè)的市場(chǎng)?機(jī)會(huì)，一方?面也讓我們?反思我們近?一年來所做?工作的欠缺?及未來工作?中的跟進(jìn)措?施。如果我?們能夠在未?來的工作中?，及時(shí)總結(jié)?我們的經(jīng)驗(yàn)?教訓(xùn)，及時(shí)?調(diào)整我們的?營(yíng)銷戰(zhàn)略，?及時(shí)登上市?場(chǎng)領(lǐng)軍者的?寶座，我們?的項(xiàng)目明天?將會(huì)異常光?明。產(chǎn)品?：在漢沽房?地產(chǎn)市場(chǎng)中?，我們不能?說我們的產(chǎn)?品規(guī)模是的?，不能單就?一個(gè)方面說?我們的產(chǎn)品?是的，但我?們可以說我?們產(chǎn)品的從?整體上來說?是的，雖然?我們銷售價(jià)?格高于競(jìng)爭(zhēng)?對(duì)手，但這?個(gè)價(jià)格是與?其價(jià)值相符?的，這從我?們產(chǎn)品的前?期銷售中即?可看出。雖?然目前市場(chǎng)?上普遍認(rèn)為?我們的價(jià)格?高，但那只?是表面現(xiàn)象?，那只是因?為我們沒能?在項(xiàng)目的前?一階段銷售?過程中讓市?場(chǎng)認(rèn)清我們?產(chǎn)品的價(jià)值?而已，只要?我們能讓消?費(fèi)者實(shí)際感?受到我們的?產(chǎn)品，看到?我們的產(chǎn)品?價(jià)值，我們?的銷售必然?會(huì)放量，我?們的項(xiàng)目必?然會(huì)成為市?場(chǎng)關(guān)注的熱?點(diǎn)，我們的?項(xiàng)目必然會(huì)?成為市場(chǎng)的?領(lǐng)跑者。?消費(fèi)者：在?漢沽當(dāng)?shù)氐?消費(fèi)市場(chǎng)中?，主要以工?薪收入階層?為主，這是?由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)?單一的經(jīng)濟(jì)?結(jié)構(gòu)所造成?的。雖然這?些工薪階層?的收入水平?不高，但是?卻相對(duì)穩(wěn)定?，這為他們?購(gòu)買房地產(chǎn)?產(chǎn)品提供了?物質(zhì)基礎(chǔ)。?同時(shí)由于他?們受教育程?度相對(duì)較高?，這樣對(duì)新?鮮事物的接?受能力也相?對(duì)于一般消?費(fèi)者要強(qiáng)，?因此也就說?明他們是我?們的目標(biāo)消?費(fèi)群體，是?我們產(chǎn)品信?息釋放的主?渠道。房?地產(chǎn)策劃方?案樣本（二?）一、策?劃緣起東?部旅游節(jié)日?在即，全城?熱銷海岸生?活___?_月___?_日，在_?___省文?化廳和__?__市__?__區(qū)政府?主辦的“首?屆亞洲少兒?藝術(shù)花會(huì)暨?廣東省少兒?藝術(shù)節(jié)”即?將召開，在?“東部旅游?文化節(jié)”同?時(shí)開幕的喜?人背景下，?____的?旅游旺季和?置業(yè)高潮已?經(jīng)到來。隨?著萬科東海?岸和心海伽?藍(lán)的陸續(xù)開?盤，東部家?居生活不斷?朝著海岸新?時(shí)尚升級(jí)。?云深處悄悄?入伙等好消?息啟發(fā)人們?，____?需要宣傳，?____需?要更加時(shí)尚?的海風(fēng)吹拂?。二、合?作優(yōu)勢(shì)《?____周?刊》，先鋒?時(shí)尚為東部?海岸生活沖?浪領(lǐng)航同?是____?月____?日，全球時(shí)?尚生活資訊?，白領(lǐng)精英?讀本《__?__周刊》?正式創(chuàng)刊。?《____?周刊》是_?___市公?開發(fā)行的全?彩色銅版紙?印刷、在深?莞兩地同時(shí)?發(fā)行、直投?的第一張周?報(bào)，經(jīng)過_?___月_?___日試?刊后，受到?讀者和業(yè)內(nèi)?外一致好評(píng)?。證明這一?獨(dú)特嶄新媒?體深受市場(chǎng)?歡迎。用精?美的圖片、?優(yōu)美的文字?、精確的策?劃，《__?__周刊》?為____?生活傳遞信?息。三、?媒體互動(dòng)?《____?周刊》與分?眾液晶電視?互動(dòng)，開創(chuàng)?最新傳媒模?式為了充?分傳達(dá)東部?海岸生活氣?息，更加準(zhǔn)?確鎖定白領(lǐng)?、金領(lǐng)人士?置業(yè)___?_，《__?__周刊》?與名震全國(guó)?的分眾傳媒?機(jī)構(gòu)聯(lián)手，?在遍布__?__、東莞?的高檔寫字?樓、高尚酒?店、住宅等?電梯間開辟?液晶電視廣?告。凡在《?____周?刊》投放特?殊版位整版?彩色廣告的?客戶都將同?時(shí)得到分眾?傳媒贈(zèng)送的?滾動(dòng)播出的?一周每天_?___次每?次____?秒的宣傳廣?告，產(chǎn)生更?為廣泛的傳?播效果，達(dá)?到其它任何?媒體無法做?到的事半功?倍之效。?四、報(bào)道方?法全景描?繪____?生活，為置?業(yè)東部展示?立體畫卷?1、介紹_?___簡(jiǎn)史?:概括山海?____，?幾年巨變?2、描述旅?游東部:處?處美景處處?家的環(huán)境?3、譜寫豪?宅頌歌:聆?聽海、山無?與倫比的天?籟4、展?示成熟配套?:記錄時(shí)尚?小鎮(zhèn)故事?5、圖說東?方夏威夷:?動(dòng)感都市的?社區(qū)廣告?五、其他配?合全面互?動(dòng)，《__?__周刊》?期待合作?1、采訪國(guó)?土局、交易?中心領(lǐng)導(dǎo)介?紹____?規(guī)劃與發(fā)展?藍(lán)圖2、?組織看樓專?車免費(fèi)服務(wù)?3、贈(zèng)送?老板、總經(jīng)?理專訪文章?4、請(qǐng)中?介公司、專?家暢談置業(yè)?____的?多重優(yōu)勢(shì)?5、其他合?作另行協(xié)商?房地產(chǎn)策?劃方案樣本?（三）一?、活動(dòng)目的?增進(jìn)領(lǐng)導(dǎo)?與員工的零?距離溝通，?激發(fā)員工蓬?勃的斗志，?迎接新的挑?戰(zhàn)增強(qiáng)公司?的向心力和?凝聚力，體?現(xiàn)公司與職?員的，同心?、同德、同?贏共生、共?存、共榮。?深度了解?企業(yè)文化，?有效整合團(tuán)?隊(duì)精神，調(diào)?動(dòng)企業(yè)員工?積極性，感?受公司大家?庭帶來新年?氣氛和溫馨?。讓職員體?會(huì)到他就是?公司，公司?就是每一位?職員。為?先進(jìn)個(gè)人與?集體頒獎(jiǎng)，?給員工一個(gè)?充分展示表?演天分的舞?臺(tái)，展示_?___(中?國(guó))的激情?與蓬勃發(fā)展?之態(tài)。二?、活動(dòng)亮點(diǎn)?整體協(xié)調(diào)?亮點(diǎn)會(huì)場(chǎng)?入口有絢麗?的五彩氣球?，卡通兔偶?及美麗大方?的禮儀模特?和紅地毯，?過道兩旁有?____(?中國(guó))發(fā)展?歷程的圖文?資料及視頻?資料，主會(huì)?場(chǎng)以紅和金?色為主色調(diào)?的紅地毯、?紅條幅等，?舞臺(tái)采用設(shè)?計(jì)制作，及?各種各樣的?熒光盔，手?掌拍。整?體會(huì)給人一?種莊嚴(yán)、喜?慶、輝煌的?效果。開?幕亮點(diǎn)：?兔子曲及兔?子舞處處彰?顯著活力、?拼搏、激情?辛勞的兔子?精神，大膽?創(chuàng)新、專業(yè)?策劃、和諧?發(fā)展的中國(guó)?文化。頒?獎(jiǎng)亮點(diǎn)：?每一個(gè)受獎(jiǎng)?人兩支玫瑰?花，一支在?口袋上，一?支拿在手里?，在授獎(jiǎng)臺(tái)?上有一個(gè)精?心制作的家?字，受獎(jiǎng)人?在聚光燈柱?下，徐徐從?會(huì)場(chǎng)入口通?過左側(cè)走上?授獎(jiǎng)臺(tái)把手?里的花插在?家字上，_?___支花?組成一個(gè)家?字，這是音?樂想起(家?和萬事興)?合影完了一?起唱!文?藝演出及猜?猜有獎(jiǎng)亮點(diǎn)?：在文藝?表演的中間?，參插互動(dòng)?游戲，(像?有獎(jiǎng)問答、?動(dòng)手動(dòng)腦、?砸金蛋)等?。三、活?動(dòng)環(huán)節(jié)銜接?在到場(chǎng)每?一位都不知?情的情況下?。所有燈光?唰的暗淡下?來了(__?__秒)，?這時(shí)激情的?奔跑舞曲響?起，聚光燈?光柱照在帷?幕接口處，?帷幕慢慢的?拉開，一對(duì)?兔子舞演員?聽著他們熟?悉的旋律，?姍姍起舞。?隨后上海傳?古文化傳播?有限公司提?供活動(dòng)策劃?，九對(duì)兔子?舞演員陸續(xù)?入場(chǎng)，共十?對(duì)，寓意著?，十全十美?。也寓意著?____是?房地產(chǎn)業(yè)的?真誠(chéng)和十分?專注專業(yè)的?企業(yè)。舞?曲和舞蹈到?了結(jié)尾，主?持人上臺(tái)向?在坐的各位?拜年兩句以?后，突然手?機(jī)(免提手?機(jī))響起，?(____?(中國(guó))領(lǐng)?導(dǎo)打的)說?該是我們給?大家伙拜年?了吧，然后?領(lǐng)導(dǎo)快步的?走上舞臺(tái)(?一個(gè)上、聚?光燈柱迎接?)主領(lǐng)導(dǎo)向?員工拜年完?，說一句祝?福的成語。?未見其人就?聽其聲，下?一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)說?著成語上臺(tái)?(兔年騰達(dá)?、達(dá)官顯貴?……)最后?所有領(lǐng)導(dǎo)向?員工同說一?句拜年的話?。拜年結(jié)?束，一個(gè)領(lǐng)?導(dǎo)說是不是?給大伙頒獎(jiǎng)?了啊，所有?領(lǐng)導(dǎo)沉思后?說“好”激?情的音樂輕?輕響起，進(jìn)?入頒獎(jiǎng)環(huán)節(jié)?，聚光燈燈?柱迎著每一?位領(lǐng)獎(jiǎng)人及?兩個(gè)禮儀小?姐伴隨著走?上領(lǐng)獎(jiǎng)臺(tái)。?(或者用“?道具兔子車?”拉到領(lǐng)獎(jiǎng)?臺(tái)，同樣禮?儀，燈光都?要到位)?在“家和萬?事興”歌曲?結(jié)尾時(shí)燈光?慢慢暗下來?，突然亮起?，帶著面具?的表演人員?在臺(tái)上站著?，(面具可?摘)這個(gè)之?后，就可以?不用暗燈了?，文藝演出?結(jié)束后，也?面臨著此次?年會(huì)的結(jié)束?，所有領(lǐng)導(dǎo)?上臺(tái)再次給?大家拜年，?音樂響起，?(明天是個(gè)?好日子)結(jié)?束。房地?產(chǎn)策劃方案?樣本（四）?前言在?商業(yè)地產(chǎn)銷?售發(fā)展日益?成熟的的今?天，房地產(chǎn)?營(yíng)銷策劃在?商業(yè)地產(chǎn)的?銷售與招商?過程中越來?越重要，商?鋪要想賣得?好，前期的?營(yíng)銷策劃必?不可少，而?且必須做到?位。__?__商業(yè)城?項(xiàng)目是__?__房地產(chǎn)?開發(fā)公司開?發(fā)的精品物?業(yè)，將成為?____市?北區(qū)的新型?休閑地產(chǎn)商?業(yè)的經(jīng)典作?品。__?__商業(yè)城?座落于__?__市城區(qū)?北部的__?__廣場(chǎng)旁?，是___?_地產(chǎn)開發(fā)?公司的新建?項(xiàng)目。本項(xiàng)?目占地7_?___平方?米，根據(jù)目?前的建筑設(shè)?計(jì)建議方案?，項(xiàng)目由三?層裙樓(含?負(fù)一層)和?兩棟塔樓(?分別高四層?)組成，總?建筑面積約?為15__?__余平方?米，地下車?庫及設(shè)備用?房建筑面積?為1___?_多平方米?，商業(yè)裙樓?建筑面積約?8____?平方米，塔?樓建筑面積?約6___?_余平方米?。項(xiàng)目總投?資約1__?__萬元。?經(jīng)過前期?的市場(chǎng)調(diào)研?分析，本項(xiàng)?目初步確定?為現(xiàn)代化、?多功能的休?閑購(gòu)物商城?。根據(jù)這個(gè)?初步設(shè)想，?結(jié)合目前項(xiàng)?目現(xiàn)狀，本?營(yíng)銷企業(yè)方?案對(duì)本項(xiàng)目?做了比較系?統(tǒng)的市場(chǎng)定?位及營(yíng)銷可?操作性分析?，從營(yíng)銷策?劃的角度出?發(fā)，對(duì)項(xiàng)目?的整體形象?包裝、營(yíng)銷?組織運(yùn)行、?市場(chǎng)推廣、?廣告策略安?排、銷售促?進(jìn)等方面都?做了全局性?和可操作性?的論述。?一、項(xiàng)目營(yíng)?銷總體策略?營(yíng)銷總體?策略是仔細(xì)?分析、科學(xué)?劃分并準(zhǔn)確?切入目標(biāo)市?場(chǎng)，通過全?方位地運(yùn)用?營(yíng)銷策略，?限度提升項(xiàng)?目的附加價(jià)?值，獲取項(xiàng)?目的利潤(rùn)，?并全面樹立?和提升企業(yè)?形象及項(xiàng)目?形象。概括?本項(xiàng)目的營(yíng)?銷總體策略?，可以簡(jiǎn)述?為“五個(gè)一?”，即樹立?一個(gè)新銳概?念、倡導(dǎo)一?個(gè)財(cái)富理念?、提煉一個(gè)?鮮明主題、?啟動(dòng)一個(gè)前?衛(wèi)市場(chǎng)、醞?釀一場(chǎng)熱銷?風(fēng)暴。二?、項(xiàng)目營(yíng)銷?目標(biāo)方針?根據(jù)本項(xiàng)目?“五個(gè)一”?的總體營(yíng)銷?策略，擬訂?本項(xiàng)目的營(yíng)?銷目標(biāo)方針?如下，作為?本項(xiàng)目營(yíng)銷?工作綱領(lǐng)的?完善和充實(shí)?。1.樹?立一個(gè)新銳?概念：休閑?式購(gòu)物商業(yè)?。2.倡?導(dǎo)一個(gè)財(cái)富?理念：創(chuàng)投?性商業(yè)、休?閑式購(gòu)物、?穩(wěn)定性回報(bào)?。3.提?煉一個(gè)鮮明?主題：產(chǎn)權(quán)?式商鋪、休?閑式商業(yè)。?4.啟動(dòng)?一個(gè)前衛(wèi)市?場(chǎng)：崇尚“?創(chuàng)投性商業(yè)?、休閑式購(gòu)?物”，摒棄?傳統(tǒng)商業(yè)的?純購(gòu)物環(huán)境?壓抑與約束?，主要面向?年輕新銳、?有自己個(gè)性?的消費(fèi)群體?，讓其體驗(yàn)?到休閑模式?的商業(yè)環(huán)境?，購(gòu)物主題?明確。5?.醞釀一場(chǎng)?熱銷風(fēng)暴：?本項(xiàng)目將傳?統(tǒng)商業(yè)行為?上升為現(xiàn)代?全新的休閑?商業(yè)，力爭(zhēng)?推動(dòng)商業(yè)房?地產(chǎn)市場(chǎng)開?發(fā)的全新變?革，避開傳?統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)?爭(zhēng)，在一個(gè)?全新市場(chǎng)里?掀起一場(chǎng)熱?銷風(fēng)暴。?三、銷售目?標(biāo)及目標(biāo)分?解1.銷?售(招商)?目標(biāo)2.?銷售目標(biāo)分?解四、營(yíng)?銷階段計(jì)劃?根據(jù)項(xiàng)目?的定位及施?工進(jìn)度計(jì)劃?，將營(yíng)銷工?作分為四個(gè)?階段，各階?段工作重點(diǎn)?如表___?_所示。?五、項(xiàng)目銷?售時(shí)機(jī)及價(jià)?格為了更?好地在后續(xù)?營(yíng)銷過程中?充分體現(xiàn)總?體營(yíng)銷策略?和達(dá)成目標(biāo)?方針的實(shí)現(xiàn)?，綜合項(xiàng)目?要素資源和?營(yíng)銷推廣傳?播要素，結(jié)?合項(xiàng)目定位?，確定以下?銷售時(shí)機(jī)及?價(jià)格。(?一)項(xiàng)目入?市時(shí)機(jī)及姿?態(tài)1.入?市時(shí)機(jī)：根?據(jù)規(guī)劃與工?程進(jìn)度以及?營(yíng)銷準(zhǔn)備，?在____?年____?月份房交會(huì)