別墅市場(chǎng)研究及大溪谷項(xiàng)目客群定位報(bào)告分析課件1成都市別墅市場(chǎng)研究

及大溪谷項(xiàng)目客群定位報(bào)告2011.1.6成都市別墅市場(chǎng)研究

及大溪谷項(xiàng)目客群定位報(bào)告2011.1.6報(bào)告目錄：

第一部分

概況說(shuō)明

第二部分

成都市別墅市場(chǎng)分析

第三部分

大溪谷項(xiàng)目客群定位分析報(bào)告目錄：3概況說(shuō)明1概況說(shuō)明141.1成都市場(chǎng)別墅含義獨(dú)棟別墅：即singlehouse，是在結(jié)構(gòu)上完全獨(dú)立的建筑。作為頂級(jí)住宅類(lèi)型，其業(yè)態(tài)特征體現(xiàn)為對(duì)稀缺的自然、人文資源的獨(dú)占性。

聯(lián)排別墅：即townhouse，是在結(jié)構(gòu)上有一面或二面墻是與他人共用的不完全獨(dú)立的建筑，多建于市民城區(qū)或者城市近郊的一種住宅形式。1.1成都市場(chǎng)別墅含義5以上是從廣義上以建筑形態(tài)來(lái)定義別墅類(lèi)型。別墅還可以根據(jù)其距離城市中心的位置的遠(yuǎn)近以及人們對(duì)它的不同用途，分為城市別墅和休閑度假型別墅。

城市別墅：是第一居所，其處于城市中心區(qū)域，是用于人們居住的。休閑度假型別墅：是第二居所，其處于城市的遠(yuǎn)郊或者鄉(xiāng)村，是用于人們休閑度假的。以上是從廣義上以建筑形態(tài)來(lái)定義別墅類(lèi)型。別墅還可以根據(jù)其距離6可以這樣去理解城市別墅和休閑度假別墅的區(qū)別，城市別墅是用于人們追求更高的居住享受的，屬于現(xiàn)實(shí)范疇。而休閑度假別墅是滿(mǎn)足人們“偷得浮生半閑”的，屬于理想范疇。可以這樣去理解城市別墅和休閑度假別墅的區(qū)別，城市別墅是用于人71.2成都市別墅市場(chǎng)研究范圍界定根據(jù)我項(xiàng)目組對(duì)成都市別墅市場(chǎng)的調(diào)研分析，我們將成都市的在售別墅項(xiàng)目主要分為兩大區(qū)域，六個(gè)版塊：

近郊區(qū)域：即從成都市中心區(qū)驅(qū)車(chē)30分鐘可以到達(dá)，為第一住宅概念，主要有牧馬山版塊、南延線(xiàn)版塊、龍泉驛版塊；

遠(yuǎn)郊區(qū)域：即從成都市中心區(qū)驅(qū)車(chē)1小時(shí)可以到達(dá)，為休閑度假概念，主要有金堂版塊、青成山版塊、蒲江版塊（本案所在地）；1.2成都市別墅市場(chǎng)研究范圍界定8金堂縣藍(lán)光觀嶺成都市區(qū)青城山-都江堰板塊龍泉驛板塊蒲江縣區(qū)域牧馬山板塊南延線(xiàn)板塊遠(yuǎn)郊區(qū)域近郊區(qū)域注：大溪谷項(xiàng)目距離市區(qū)超過(guò)1小時(shí)車(chē)程，雖然超出不多，但這也是我項(xiàng)目不利的因素之一。金堂縣成都青城山-都江堰龍泉驛蒲江縣牧馬山南延線(xiàn)遠(yuǎn)郊區(qū)域近郊9成都市別墅市場(chǎng)分析2成都市別墅市場(chǎng)分析2102.1成都市宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析由于別墅產(chǎn)品屬于高端住宅產(chǎn)品，其購(gòu)買(mǎi)群體除了考慮居住以外同時(shí)也有投資的需求。因此，我項(xiàng)目組對(duì)于成都市當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)進(jìn)行了分析。截止到2010年3月統(tǒng)計(jì)成都戶(hù)籍人口1139.6萬(wàn)人，地區(qū)生產(chǎn)總值為4502.6億元，比上年增長(zhǎng)14.7%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值267.8億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2001.8億元，增長(zhǎng)17.7%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2233.0億元，增長(zhǎng)13.4%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為5.9:44.5:49.6。小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)所在的第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)地位。2.1成都市宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析11成都市2009年人均可支配收入18659元，比上一年增長(zhǎng)10.1%，年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額4234億元，比上一年增長(zhǎng)25.4%。

截止到2010年3月份統(tǒng)計(jì)，全市公路里程為19813公里，其中高速公路439公里。2009年全年新改建公路1422公里。年末擁有各種機(jī)動(dòng)車(chē)輛235.9萬(wàn)輛，比上年增長(zhǎng)21.7%。其中私人擁有汽車(chē)109.8萬(wàn)輛，增長(zhǎng)32.6%。全年公路旅客周轉(zhuǎn)量（含出租車(chē)）349.7億人公里，增長(zhǎng)43.1%；民航旅客周轉(zhuǎn)量303.5億人公里，增長(zhǎng)23.8%。公路運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量146.3億噸公里，增長(zhǎng)22.8%；民航運(yùn)輸貨物周轉(zhuǎn)量6.8億噸公里，增長(zhǎng)9.7%。

小結(jié)：從以上數(shù)據(jù)可以看出成都市整體的經(jīng)濟(jì)處于快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭，有利于吸引外來(lái)投資。（以上數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市統(tǒng)計(jì)局）成都市2009年人均可支配收入18659元，比上一年增長(zhǎng)10122.2政策市場(chǎng)環(huán)境分析由于別墅是低密度的高檔住宅，其開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)于土地資源、自然資源、人文資源等的占有要求極高。同時(shí)，由于別墅產(chǎn)品的潛在客戶(hù)群主要為富人，這樣從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不利于社會(huì)的穩(wěn)定。于是，對(duì)于別墅市場(chǎng)的研究應(yīng)該對(duì)于國(guó)家近期的房地產(chǎn)政策進(jìn)行分析。2.2政策市場(chǎng)環(huán)境分析132003年9月，國(guó)土資源部就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，發(fā)布了“嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅用地的土地供應(yīng)”的相關(guān)文件，停止對(duì)別墅項(xiàng)目的審批。

2005年4月，國(guó)務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的意見(jiàn)》，繼續(xù)限制高檔住宅用地的供給，同時(shí)增加中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房土地的供給。2003年9月，國(guó)土資源部就發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)142009年12月，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了“國(guó)四條”旨在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。

2010年1月7日，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，即對(duì)于“國(guó)四條”的深化，其中明確提出第二套住宅貸款首付不得低于40%；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷(xiāo)售管理；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。2009年12月，溫家寶總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出了“國(guó)152010年4月17日，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（“國(guó)十條”），其中加大信貸調(diào)控力度，提出暫停第三套及以上住宅的貸款。

2010年9月29日，央行、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、住建部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部等六部委聯(lián)合頒布“9·29”新政，更為嚴(yán)格的貫徹“國(guó)十條”的新措施，其中明確提出各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)16另?yè)?jù)了解，目前成都部分銀行業(yè)開(kāi)始降低外地人在成都辦理個(gè)人按揭貸款的門(mén)檻。部分銀行以省內(nèi)為界，凡四川省內(nèi)的客戶(hù)在成都買(mǎi)房，都可享受本地人購(gòu)房政策。在住房信貸方面，首套住房貸款中，85折成為主流利率。三套房不予以貸款。但是值得注意的是，在實(shí)際操作中，關(guān)于外地人在成都本地購(gòu)房貸款，由于國(guó)家并未嚴(yán)格界定“本地人”的內(nèi)涵與外延，因此，在四川省內(nèi)的客戶(hù)在成都購(gòu)房，當(dāng)前能享受到成都“本地人”政策。但這樣的操作是否能走向“陽(yáng)光化”，或者能走多遠(yuǎn)，還有待觀察。這取決于政策對(duì)后市的彈性容忍度。另?yè)?jù)了解，目前成都部分銀行業(yè)開(kāi)始降低外地人在成都辦理個(gè)人按揭17從以上政策梳理中可以看出，國(guó)家歷年來(lái)一直對(duì)于高檔住宅產(chǎn)品采取控制的政策用以平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。可以從兩個(gè)方面進(jìn)行分析，一方面是土地政策方面，對(duì)于高檔住宅用地的減少供給，甚至停止對(duì)于別墅用地的供給反而會(huì)使得別墅產(chǎn)品占有稀缺土地資源的情況越發(fā)深刻。而另一方面，對(duì)于第二套住宅貸款首付比例的增加以及進(jìn)一步停止第三套住宅的個(gè)人信貸的調(diào)控，也使得以投機(jī)或投資為目的的別墅購(gòu)買(mǎi)形為受到很大的影響。從以上政策梳理中可以看出，國(guó)家歷年來(lái)一直對(duì)于高檔住宅產(chǎn)品采取18小結(jié)：通過(guò)以上對(duì)于近年房地產(chǎn)調(diào)控政策的研究分析，可以得出別墅產(chǎn)品由于其具有稀缺資源的獨(dú)占性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看市場(chǎng)的供給量將會(huì)越來(lái)越少。同時(shí)，近期由于調(diào)控政策強(qiáng)度的不斷加大，投資購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)能力和信心將會(huì)受到一定的影響，有可能產(chǎn)生猶豫、觀望的情緒。小結(jié)：通過(guò)以上對(duì)于近年房地產(chǎn)調(diào)控政策的研究分析，可以得出別墅192.3成都別墅市場(chǎng)供求分析

從2009年10月到2010年9月，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示成都市別墅類(lèi)產(chǎn)品新增供應(yīng)3526套，成交為4554套，整體呈現(xiàn)需求大于供給的現(xiàn)象。特別是在2010年5月份以后，市場(chǎng)供給銳減而需求卻有不斷放大的勢(shì)頭。2.3成都別墅市場(chǎng)供求分析20數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市房地產(chǎn)交易網(wǎng)21小結(jié)：通過(guò)上面一組數(shù)據(jù)的分析，可以初步判斷成都市別墅市場(chǎng)目前處于供不應(yīng)求的情況，凡有可售產(chǎn)品的項(xiàng)目應(yīng)該抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，加強(qiáng)推廣力度，搶占市場(chǎng)份額并增加項(xiàng)目的知名度。小結(jié)：通過(guò)上面一組數(shù)據(jù)的分析，可以初步判斷成都市別墅市場(chǎng)目前22下面我項(xiàng)目組通過(guò)一組數(shù)據(jù)對(duì)于不同別墅產(chǎn)品類(lèi)型分類(lèi)研究供求關(guān)系。物業(yè)形態(tài)供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）成交面積（萬(wàn)㎡）獨(dú)棟1334164551.2160.93雙拼1331107342.2233.33聯(lián)排2975227084.0661.93疊拼1692221634.950.21總計(jì)73327204212.39206.4

上表中數(shù)據(jù)來(lái)源于易居市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)下面我項(xiàng)目組通過(guò)一組數(shù)據(jù)對(duì)于不同別墅產(chǎn)品類(lèi)型分類(lèi)研究供求關(guān)系23從上表中的數(shù)據(jù)可以看出，按面積計(jì)算獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量只占總市場(chǎng)供應(yīng)量的24%，說(shuō)明成都別墅市場(chǎng)目前仍以聯(lián)排等類(lèi)別墅產(chǎn)品為主。（以上數(shù)據(jù)是按面積計(jì)算）獨(dú)棟類(lèi)型和疊拼類(lèi)型別墅處于市場(chǎng)需求大于供給的狀態(tài)。因大溪谷項(xiàng)目全部為獨(dú)棟類(lèi)型產(chǎn)品，所以在這里我們應(yīng)該重點(diǎn)參考獨(dú)棟產(chǎn)品的數(shù)據(jù)。市場(chǎng)已經(jīng)證明成都市場(chǎng)對(duì)于獨(dú)棟別墅的認(rèn)可度很高，但市場(chǎng)供應(yīng)量不足。從上表中的數(shù)據(jù)可以看出，按面積計(jì)算獨(dú)棟別墅的市場(chǎng)供應(yīng)量只占總24小結(jié)：目前成都別墅市仍以聯(lián)排等類(lèi)別墅產(chǎn)品，而缺乏高端獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)。成都市場(chǎng)對(duì)于獨(dú)棟類(lèi)型別墅產(chǎn)品的認(rèn)可度很高。通過(guò)細(xì)分別墅市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型深入研究供給與需求的關(guān)系，進(jìn)一步證明了我項(xiàng)目組前面的研究推論，即成都獨(dú)棟別墅市場(chǎng)目前處于供不應(yīng)求的情況，凡有可售產(chǎn)品的項(xiàng)目應(yīng)該抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，加強(qiáng)推廣力度，搶占市場(chǎng)份額并提高項(xiàng)目的知名度。小結(jié)：25近郊區(qū)域遠(yuǎn)郊區(qū)域牧馬山版塊南延線(xiàn)版塊龍泉驛版塊金堂版塊青城山版塊浦江版塊3154171合計(jì)：31個(gè)項(xiàng)目2.4成都市別墅市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目區(qū)域特征我項(xiàng)目組將成都主要在售項(xiàng)目根據(jù)其所在區(qū)域?qū)⒊啥紕e墅市場(chǎng)劃分為兩大區(qū)域、六個(gè)版塊。（詳見(jiàn)本報(bào)告第一頁(yè)內(nèi)容）共統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目31個(gè)：近郊區(qū)域遠(yuǎn)郊區(qū)域牧馬山版塊南延線(xiàn)版塊龍泉驛版塊金堂版塊青城山26

通過(guò)以上圖表分析可以看出，成都市目前近郊區(qū)域中以南延線(xiàn)版塊在售項(xiàng)目最為集中，遠(yuǎn)郊區(qū)域以青城山版塊在售項(xiàng)目最為集中。通過(guò)以上圖表分析可以看出，成都市目前近郊區(qū)域中以南延272.5成都別墅市場(chǎng)產(chǎn)品面積區(qū)間及總價(jià)區(qū)間特征2.5成都別墅市場(chǎng)產(chǎn)品面積區(qū)間及總價(jià)區(qū)間特征28以上數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以上數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)29通過(guò)上面兩張圖表數(shù)據(jù)分析，可以得出如下結(jié)論：從2009年10月——2010年9月，成都市別墅市場(chǎng)新增供給和成交總體套均面積分別為296㎡、295㎡，各月基本沒(méi)有明顯變化；成交的套均總價(jià)在317萬(wàn)㎡，各月也沒(méi)有變化；通過(guò)上面兩張圖表數(shù)據(jù)分析，可以得出如下結(jié)論：302.6重點(diǎn)項(xiàng)目抽樣調(diào)研分析我項(xiàng)目組選擇了8個(gè)成都市成熟的別墅項(xiàng)目進(jìn)行抽樣調(diào)查。抽樣原則為：以獨(dú)棟別墅為主產(chǎn)品類(lèi)型、有高爾夫概念、成都遠(yuǎn)郊有休閑度假概念的項(xiàng)目。2.6重點(diǎn)項(xiàng)目抽樣調(diào)研分析31序號(hào)項(xiàng)目城區(qū)面積區(qū)間

（㎡/套）總價(jià)區(qū)間

（萬(wàn)元/套）總貨量/

已推貨量已推部分

剩余貨量月均去化速度備注近郊區(qū)域1保利拉斐高爾夫莊園新都430~700

已推430~5001150~1500共385套，已推70套無(wú)11套

2蔚藍(lán)卡地亞雙流400~14001000~3800三期獨(dú)棟、聯(lián)排

共154套無(wú)約9套基于數(shù)據(jù)源問(wèn)題，無(wú)法單獨(dú)拆分獨(dú)棟去化速度。3麓山國(guó)際社區(qū)（悅林湖）雙流400~7001000~1800共393套

悅林湖80余套無(wú)11套

4龍湖·長(zhǎng)橋郡（二期）新津370~965550~1800共478套，一期180套、二期233套在售、三期65套

約10套15套

5中糧·御嶺灣（二期天籟）龍泉驛343~523460~2450

共113套，獨(dú)棟95套

/6套

遠(yuǎn)郊區(qū)域6中信·云棲谷都江堰獨(dú)棟220~300240~600一期288套，獨(dú)棟60套3~5套20套7海航·香頌湖都江堰獨(dú)棟170~256350~600獨(dú)棟55套，推出43套

聯(lián)排127套約10套6套

8藍(lán)光·觀嶺金堂獨(dú)棟240~390300~700獨(dú)棟300套約40套10套

9本案浦江350~500400~700

注：1.面積、總價(jià)、去化速度以獨(dú)棟產(chǎn)品作為主要考量依據(jù)；2.以上數(shù)據(jù)只考慮主力產(chǎn)品，不考慮樓王等個(gè)別產(chǎn)品。序號(hào)項(xiàng)目城區(qū)面積區(qū)間

（㎡/套）總價(jià)區(qū)間

（萬(wàn)元/套）總貨量32我項(xiàng)目組在成都別墅市場(chǎng)中選取8個(gè)與大溪谷項(xiàng)目有可比性的重點(diǎn)別墅項(xiàng)目抽樣調(diào)研，具體采集數(shù)據(jù)詳見(jiàn)上表。根據(jù)對(duì)于所采集數(shù)據(jù)的分析可以得出如下結(jié)論：近郊區(qū)域別墅項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積區(qū)間基本在400㎡以上，而遠(yuǎn)郊區(qū)域別墅項(xiàng)目主力產(chǎn)品面積區(qū)間均在400㎡以下。我項(xiàng)目組在成都別墅市場(chǎng)中選取8個(gè)與大溪谷項(xiàng)目有可比性的重點(diǎn)別33近郊區(qū)域別墅項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)有總價(jià)超越1000萬(wàn)的產(chǎn)品，甚至達(dá)到3000萬(wàn)以上，而遠(yuǎn)郊區(qū)域別墅項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)均不超過(guò)700萬(wàn)元。近郊區(qū)域別墅項(xiàng)目月平均銷(xiāo)售速度為6—15套，遠(yuǎn)郊區(qū)域別墅項(xiàng)目月平均銷(xiāo)售速度6—20套，顯示成都別墅市場(chǎng)完全接受休閑度假型別墅。遠(yuǎn)郊區(qū)域別墅項(xiàng)目由于不屬于城市別墅的概念，因此開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品規(guī)劃時(shí)普遍比較保守，面積區(qū)間在400㎡以下，總價(jià)區(qū)間不超過(guò)700萬(wàn)元。近郊區(qū)域別墅項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)有總價(jià)超越1000萬(wàn)的產(chǎn)品，甚至達(dá)到342.7成都市別墅市場(chǎng)研究總結(jié)及未來(lái)2、3年市場(chǎng)預(yù)測(cè)通過(guò)前面對(duì)成都別墅市場(chǎng)的深入分析，可以看出成都市整體大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是支撐別墅這種高端住宅產(chǎn)品的發(fā)展的，大量的數(shù)據(jù)分析已經(jīng)證實(shí)了這點(diǎn)。但是，目前成都別墅市場(chǎng)中Townhouse，即聯(lián)排、雙拼、疊拼等典型的城市別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于獨(dú)棟別墅產(chǎn)品的數(shù)量，然而，所有我們分析過(guò)的數(shù)據(jù)都證明，當(dāng)前市場(chǎng)上獨(dú)棟別墅產(chǎn)品是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。由此，我項(xiàng)目組認(rèn)為成都市的別墅開(kāi)發(fā)理念已經(jīng)開(kāi)始滯后于潛在客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)需求了。2.7成都市別墅市場(chǎng)研究總結(jié)及未來(lái)2、3年市場(chǎng)預(yù)測(cè)35通過(guò)對(duì)大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)的深入分析，基本可以得出如下結(jié)論：成都別墅市場(chǎng)目前處于從單純追求提高居住品質(zhì)向追求生活理想的轉(zhuǎn)型階段。城市別墅產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間明顯高于遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目，而兩者銷(xiāo)售情況均不錯(cuò)，證明人們?cè)谇皫啄曜非蟾咂焚|(zhì)住宅的購(gòu)買(mǎi)行為開(kāi)始慢慢向追求生活的理想，追求更健康的生活形態(tài)，追求“采菊東籬下，悠然見(jiàn)南山”詩(shī)意生活轉(zhuǎn)變。本著有需求就會(huì)有供給的大的市場(chǎng)原則，我項(xiàng)目組認(rèn)為成都別墅產(chǎn)品的品質(zhì)升級(jí)時(shí)代即將到來(lái)。在未來(lái)2、3年中，成都市會(huì)出現(xiàn)更多的高品質(zhì)的、奢華、經(jīng)典的休閑度假型別墅產(chǎn)品面市。通過(guò)對(duì)大量的市場(chǎng)數(shù)據(jù)的深入分析，基本可以得出如下結(jié)論：成都別36從別墅產(chǎn)品潛在客戶(hù)群來(lái)分析，隨著中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是對(duì)于別墅項(xiàng)目的土地供給的控制以及個(gè)人購(gòu)房貸款的調(diào)控，別墅潛在客群的購(gòu)買(mǎi)形為將受到一定程度的影響，越來(lái)越理性，有可能出現(xiàn)猶豫、觀望的心態(tài)，投機(jī)型購(gòu)買(mǎi)會(huì)淡出市場(chǎng)。由于別墅產(chǎn)品的獨(dú)占稀缺資源的特性，那么搶占資源型的長(zhǎng)線(xiàn)投資依然會(huì)青睞別墅產(chǎn)品。但是，這就要求別墅產(chǎn)品有更高的品質(zhì)，更完善的配套與環(huán)境，更高水準(zhǔn)的物業(yè)管理等軟硬件條件才能吸引這部分潛在客群的購(gòu)買(mǎi)。從別墅產(chǎn)品潛在客戶(hù)群來(lái)分析，隨著中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度37大溪谷項(xiàng)目客群定位分析3大溪谷項(xiàng)目客群定位分析3383.1大溪谷已成交客戶(hù)數(shù)據(jù)分析目前，大溪谷項(xiàng)目已經(jīng)有22位已經(jīng)成交客戶(hù)，對(duì)這部分客戶(hù)背景資料的深入分析可以直觀的表現(xiàn)我項(xiàng)目潛在客群的特征。這22位已成交客戶(hù)，其中的13位是成都本地人，占全部人數(shù)的58%，余下是外地客戶(hù)。3.1大溪谷已成交客戶(hù)數(shù)據(jù)分析39這13位成都本地客戶(hù)，其中有5位是市區(qū)人，5位是浦江縣人、1位邛崍人、1位新津人。這13位成都本地客戶(hù)，其中有5位是市區(qū)人，5位是浦江縣人、140結(jié)合了我項(xiàng)目組對(duì)于成都市其他別墅項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，基本上可以確定，成都別墅的購(gòu)買(mǎi)群不低于60%均為本地客戶(hù)，而外地客戶(hù)占40%左右，而成都本地客戶(hù)中又有部分大溪谷項(xiàng)目周邊區(qū)縣的客戶(hù)。因此，我項(xiàng)目組認(rèn)為未來(lái)大溪谷項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群的地區(qū)定位應(yīng)該選擇兩個(gè)中心一條通路的原則，即以成都市為中心和以大溪谷項(xiàng)目為中心1小時(shí)車(chē)程內(nèi)。而一條通路就是抓住全國(guó)范圍內(nèi)的潛在客群的必經(jīng)之地進(jìn)行我項(xiàng)目的品牌樹(shù)立。以成都市為中心和以大溪谷項(xiàng)目為中心的范圍主要以產(chǎn)品推廣為主，主打產(chǎn)品品質(zhì)。而抓住全國(guó)范圍內(nèi)潛在客群通路的推廣應(yīng)以品牌形象推廣為主，并且應(yīng)該是在兩個(gè)中心的產(chǎn)品推廣形成一定知名度后再進(jìn)行全國(guó)的通路推廣。（具體推廣計(jì)劃將在我項(xiàng)目組營(yíng)銷(xiāo)推廣方案中具體闡述）結(jié)合了我項(xiàng)目組對(duì)于成都市其他別墅項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，基本上可以確41別墅市場(chǎng)研究及大溪谷項(xiàng)目客群定位報(bào)告分析課件42對(duì)于大溪谷項(xiàng)目已成交的22位客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)進(jìn)行分析后顯示，300—400萬(wàn)總價(jià)區(qū)間的最多，有7位客戶(hù)，占總體人數(shù)的32%。對(duì)于大溪谷項(xiàng)目已成交的22位客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)總價(jià)進(jìn)行分析后顯示，343另外，400萬(wàn)—1000萬(wàn)的成交客戶(hù)也有9人，占總?cè)藬?shù)的41%。另外，400萬(wàn)—1000萬(wàn)的成交客戶(hù)也有9人，占總?cè)藬?shù)的4144小結(jié)：通過(guò)以上對(duì)于大溪谷項(xiàng)目已成交客戶(hù)的深入分析表明客群定位是成都本地與全國(guó)的都有，但成都本地客戶(hù)占大部分，應(yīng)首先抓住這部分客群。由于，大溪谷前期基本未做推廣，因此有效的客戶(hù)研究樣本比較少。所以，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)的分析并未表現(xiàn)出明顯的指向。但是，結(jié)合我項(xiàng)目組對(duì)于青城山版塊項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)分析，和我案一樣屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域，都具有休閑度假概念的別墅產(chǎn)品300—400萬(wàn)總價(jià)區(qū)間是非常好銷(xiāo)的產(chǎn)品。小結(jié)：453.2大溪谷項(xiàng)目客群定位雖然不同地區(qū)的別墅客戶(hù)群都不一樣，其客戶(hù)群的特征也不一樣，但總的來(lái)說(shuō)，別墅項(xiàng)目的客戶(hù)群都是金字塔上層的人士，他們有著共同的特征。根據(jù)前面對(duì)于成都別墅市場(chǎng)的解析和針對(duì)大溪谷項(xiàng)目的特點(diǎn)，我項(xiàng)目組對(duì)本案的客戶(hù)群做出如下的分析與描述：別墅客戶(hù)群年齡與家庭結(jié)構(gòu)特征購(gòu)買(mǎi)別墅的客戶(hù)年齡基本以30—50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3—6人的居多。3.2大溪谷項(xiàng)目客群定位46別墅客戶(hù)群職業(yè)背景特征各行業(yè)領(lǐng)袖人物，甚至是名列福布斯中國(guó)排行的富翁們；投資人士（來(lái)歷復(fù)雜、政商皆有）。別墅抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，增值潛力大，特別是一些出租型或旅游型別墅，更被一些投資客看好，低買(mǎi)高賣(mài)或用以出租。一夜暴富者，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使致富途徑多樣化，并不違法的投機(jī)取巧，別出心裁的另類(lèi)致富，使極少數(shù)“布衣”瞬間邁進(jìn)“富人俱樂(lè)部”，其提高生活水準(zhǔn)理所當(dāng)然要買(mǎi)套別墅。中資企業(yè)高級(jí)經(jīng)理人及IT、金融、傳媒、房地產(chǎn)界的精英、精算師。他們積累了大量的財(cái)富，追求生活的品味與質(zhì)量，改善居住條件的同時(shí)，多考慮在郊區(qū)購(gòu)置一套環(huán)境優(yōu)美的別墅。別墅客戶(hù)群職業(yè)背景特征47港澳臺(tái)人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地置業(yè)不斷增加，對(duì)于他們上千萬(wàn)在內(nèi)地購(gòu)置一套別墅也不算什么。特別是某些神秘富豪，喜歡在內(nèi)地一擲千金購(gòu)買(mǎi)天價(jià)別墅。影視、體育明星、優(yōu)秀科研工作者、文學(xué)家等名人名家，因個(gè)人貢獻(xiàn)、走穴或知識(shí)的價(jià)值，而積累財(cái)富一舉致富。此類(lèi)人往往為了避免“名人效應(yīng)”帶來(lái)的諸多不便，會(huì)選擇一處?kù)o謐而高雅的別墅。海歸人士，即從國(guó)外留學(xué)回國(guó)創(chuàng)業(yè)者。隨著政策的調(diào)整和投資環(huán)境的改善，大批留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)，他們要求高質(zhì)量的生活和理想的居住環(huán)境。隨著回國(guó)人員的不斷增加，他們也將成為主要購(gòu)買(mǎi)群體之一。富二代，這也是近年崛起的一個(gè)購(gòu)買(mǎi)族群，富有的家資條件，豪闊的消費(fèi)追求，奢華的生活享受，也形成了當(dāng)今別墅市場(chǎng)不可小覷潛在群體。港澳臺(tái)人士，由于港資企業(yè)的增多與香港的高樓價(jià)，港人在內(nèi)地置業(yè)48別墅客戶(hù)群基本特征他們屬于社會(huì)上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較高甚至顯赫無(wú)比的社會(huì)地位。他們擁有雄厚的個(gè)人資本，喜好購(gòu)買(mǎi)如古董，珠寶、房產(chǎn)等抵抗金融風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)，升值潛力大的商品用以保值和增值其資產(chǎn)。他們含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚(yáng)，不喜“露富”。別墅客戶(hù)群基本特征49在事業(yè)成功的同時(shí)，內(nèi)心深處追求享受成功的快感，喜歡樹(shù)立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特的文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式。生活閱歷豐富，見(jiàn)聞廣博、視野開(kāi)闊，對(duì)文化有很強(qiáng)的認(rèn)同與敬慕，鐘情于純自然背景和高品質(zhì)建筑，追求對(duì)稀缺的自然資源、人文資源的擁有，享受“珍品化”生活。比較關(guān)注國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)新聞動(dòng)態(tài)，以把握大局，掌控商界風(fēng)云。在事業(yè)成功的同時(shí)，內(nèi)心深處追求享受成功的快感，喜歡樹(shù)立自我，50別墅客戶(hù)群行為習(xí)慣特征喜歡名牌奢侈品。對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康、養(yǎng)生很注重。比較喜歡諸如財(cái)經(jīng)、家居、高爾夫等時(shí)尚專(zhuān)業(yè)雜志。工作比較繁忙，出機(jī)會(huì)多，往返于國(guó)內(nèi)、國(guó)外機(jī)場(chǎng)、各大城市之間，也被比喻為“空中飛人”。別墅客戶(hù)群行為習(xí)慣特征51日常社交，高級(jí)應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔社交場(chǎng)所，如星級(jí)酒店、俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)等。假期喜歡從事一些度假式休閑活動(dòng)或參加國(guó)際化的高檔文化活動(dòng)，如名車(chē)展、模特SHOW、高雅文化藝演、藝術(shù)品拍賣(mài)會(huì)等是他們喜愛(ài)參與的活動(dòng)。不喜歡太被注目，一般場(chǎng)合不愛(ài)露面，行蹤甚至有點(diǎn)“詭秘”。日常社交，高級(jí)應(yīng)酬比較多，經(jīng)常出入高檔社交場(chǎng)所，如星級(jí)酒店、52通過(guò)上面對(duì)于大溪谷項(xiàng)目潛在客群的描述，基本可以說(shuō)明本案的潛在客群是人生閱歷豐富，眼界極廣的人群，可以說(shuō)全國(guó)乃至全世界的高品質(zhì)住宅和別墅，他們都見(jiàn)過(guò)甚至擁有。因此，針對(duì)這部分客群而言，如果要讓他們成為大溪谷的業(yè)主，就需要打造更高水準(zhǔn)、更完美的產(chǎn)品，才能打動(dòng)他們的購(gòu)買(mǎi)欲望。通過(guò)上面對(duì)于大溪谷項(xiàng)目潛在客群的描述，基本可以說(shuō)明本案的潛在53別墅市場(chǎng)研究及大溪谷項(xiàng)目客群定位報(bào)告分析課件545、世上最美好的事是：我已經(jīng)長(zhǎng)大，父母還未老;我有能力報(bào)答，父母仍然健康。

6、沒(méi)什么可怕的，大家都一樣，在試探中不斷前行。

7、時(shí)間就像一張網(wǎng)，你撒在哪里，你的收獲就在哪里。紐扣第一顆就扣錯(cuò)了，可你扣到最后一顆才發(fā)現(xiàn)。有些事一開(kāi)始就是錯(cuò)的，可只有到最后才不得不承認(rèn)。

8、世上的事，只要肯用心去學(xué)，沒(méi)有一件是太晚的。要始終保持敬畏之心，對(duì)陽(yáng)光，對(duì)美，對(duì)痛楚。

9、別再去抱怨身邊人善變，多懂一些道理，明白一些事理，畢竟每個(gè)人都是越活越現(xiàn)實(shí)。

10、山有封頂，還有彼岸，慢慢長(zhǎng)途，終有回轉(zhuǎn)，余味苦澀，終有回甘。

11、人生就像是一個(gè)馬爾可夫鏈，你的未來(lái)取決于你當(dāng)下正在做的事，而無(wú)關(guān)于過(guò)去做完的事。

12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果兩者你都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，那你就選擇善良。

13、時(shí)間，抓住了就是黃金，虛度了就是流水。理想，努力了才叫夢(mèng)想，放棄了那只是妄想。努力，雖然未必會(huì)收獲，但放棄，就一定一無(wú)所獲。

14、一個(gè)人的知識(shí)，通過(guò)學(xué)習(xí)可以得到;一個(gè)人的成長(zhǎng)，就必須通過(guò)磨練。若是自己沒(méi)有盡力，就沒(méi)有資格批評(píng)別人不用心。開(kāi)口抱怨很容易，但是閉嘴努力的人更加值得尊敬。

15、如果沒(méi)有人為你遮風(fēng)擋雨，那就學(xué)會(huì)自己披荊斬棘，面對(duì)一切，用倔強(qiáng)的驕傲，活出無(wú)人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰(shuí)也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂(lè)，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動(dòng)自己才能推動(dòng)世界，只要推動(dòng)自己就能推動(dòng)世界。

6、人性本善，純?nèi)缜逑魉冬摖q。欲望與情緒如風(fēng)沙襲擾，把原本如天空曠蔚藍(lán)的心蒙蔽。但我知道，每個(gè)人的心靈深處，不管烏云密布還是陰淤