物業(yè)承接查驗方案及流程目錄前言《接管驗收方案》………………03《物業(yè)接管驗收程序》…………06《物業(yè)接管驗收原則及辦法》…………………08《產權和技術資料交接單》……14《資料接管驗收遺留問題記錄表》……………16《資料接管驗收遺留問題整治表》……………17《機電設備/設施移交單》………18《接管驗收機電設施/設備遺留問題記錄表》…19《接管驗收機電設施/設備遺留問題整治表》…20《房屋本體現狀接管驗收單》……21《房屋本體接管驗收問題記錄表》………………22《房屋本體接管驗收問題整治表》………………23前言我司根據中華人民共和國建設部《房屋接管驗收原則》，并根據與發(fā)展商協(xié)商商定的交付原則，進行寫字樓的承接查驗服務，而制訂本方案。接管驗收是指：物業(yè)管理公司按照國家有關法律、法規(guī)、和規(guī)范對物業(yè)規(guī)劃、設計的執(zhí)行，單位工程質量的竣工驗收狀況和市政基礎設施、公共服務配套設施、環(huán)境衛(wèi)生設施以及綠化建設等進行整體和全方面性的驗收。本次針對寫字樓項目的承接查驗工作，結合國家各項法規(guī)以及交付原則，我們首先完畢項目的施工驗收工作，而后完畢項目的順利正式接管。接管驗收方案（一）、成立物業(yè)接管小組組長：副組長：下設三個分小組：1、文獻資料接管小組負責人：各部門經理職責：負責接管物業(yè)的產權、工程、設備資料的驗收移交工作；業(yè)戶資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；2、現場驗收接管小組責任部門：工程部、保安部；負責人：職責：負責房屋本體、公共設施和機電設備的驗收移交和鑰匙接管工作。3、財務接管小組責任部門：財務部；負責人：項目財務主管；職責：財務資料的交接。（二）、接管驗收前的準備1、與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收原則等。負責人：2、派出先頭技術人員前往物業(yè)現場摸底，制訂好接管驗收計劃。負責人：3、提前參加發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設備最后安裝、調試工作。負責人：（三）、接管驗收內容一、資料的接管驗收A、物業(yè)產權資料；1、項目開發(fā)同意報告；2、規(guī)劃許可證；3、投資許可證；4、土地使用合同；5、建筑開工許可證；6、用地紅線圖。B、綜合竣工驗收資料：1、竣工圖（涉及總平面布置圖、建筑、構造、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；2、建設工程竣工驗收證書；3、建設消防驗收合格證；4、公共配套設施綜合驗收合格書；5、供水合同；6、供電合同書、許可證；7、供氣合同書、許可證；8、有線電視合格證；9、通信設施合格證；10、施工設計資料：11、地質報告書；12、全套設計圖紙；13、圖紙會審統(tǒng)計；14、設計變更告知單；15、工程預決算報告書；16、重要的施工會議紀要；17、隱蔽工程驗收統(tǒng)計；18、沉降觀察統(tǒng)計；19、其它可能會影響將來管理的原始統(tǒng)計。20、機電設備資料：21、機電設備出廠合格證；22、機電使用闡明書（規(guī)定中文）；23、機電設備安裝、調試報告；24、設備保修卡、保修合同。C、業(yè)主資料：1、已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；2、已購房業(yè)戶的付款狀況或付款方式；3、其它有關資料。二、房屋主體接管驗收1、驗收原則為建設部《房屋接管驗收原則》。（見附件）2、驗收辦法為觀感驗收法和使用驗收法。（四）、工程接管驗收流程1、資料的接管驗收（附表）按寫字樓產權和技術資料交接單進行交接，確認簽字。2、房屋本體現狀接管驗收（附表）按房屋本體現狀驗收原則進行接管驗收，確認簽字，接管鑰匙。把不合格項目統(tǒng)計到接管驗收遺留問題記錄表中。3、機電設備的接管驗收（附表）按照機電設備的接管驗收原則進行接管驗收，確認簽字。把不合格項目統(tǒng)計到接管驗收遺留問題記錄表中。4、對接管驗收遺留問題進行登記（附表）對全部不合格項目分類整頓，登記，存檔。5、把接管驗收遺留問題提交給開發(fā)商，在規(guī)定時間內進行整治（附表）將全部不合格項目分類整頓出的資料提交給開發(fā)商，整治后再進行接管驗收，確認簽字。（五）、接管驗收遺留問題的解決1、對資料驗收中發(fā)現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項統(tǒng)計在《接管驗收資料遺留問題記錄表》中并交開發(fā)商有關人員簽字確認；2、對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項統(tǒng)計在《接管驗收設施設備問題記錄表》中并請開發(fā)商有關人員簽字確認。對資料遺留的問題，接管驗收小組應當主動同開發(fā)商聯(lián)系補充。3、對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，普通問題規(guī)定發(fā)展商在兩周內解決；重大問題規(guī)定發(fā)展商在一種月內解決。4、對于長久解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進行備案。5、《接管驗收遺留問題記錄表》和備忘錄交公司行政部歸檔長久保存。物業(yè)接管驗收程序一、工作程序（1）開發(fā)商擬定《移交接管工作進度計劃》，成立移交小組，任命專職移交并送達接管驗收《告知書》，由物業(yè)公司備案；（2）物業(yè)公司的“驗收小組”，按《物業(yè)接管資料的移交》核對所接受的資料，在15日內簽發(fā)驗收回復函并商定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收；（3）物業(yè)公司驗收小組同移交人對房屋質量使用功效、外觀質量、公共配套設施/設備等進行接管驗收；（4）對未按設計規(guī)定配套到位，和不能正常運轉的設備（涉及水、電、暖等），物業(yè)提出整治意見，由開發(fā)商負責貫徹，直至合格；（5）對驗收中發(fā)現的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，商定時限由移交人負責整治，并商定時間復核；（6）對單元內物件無明顯不符和檢查原則規(guī)定的房屋，由管理處接受鑰匙。（7）業(yè)主入住時，由業(yè)主對其進行全方面細致的質量檢查。對發(fā)現的質量問題由管理處整治后報告開發(fā)商，由其限令施工隊逐項返修，經管理處或業(yè)主驗收后清項；（8）在保修期內，在使用過程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現的，由于建筑施工或產品制造上的缺點，報告開發(fā)商查驗證明后，由其責令施工隊更換或返修。二、承接查驗驗收小組框架圖文獻小組文獻小組助理/文員（1）弱電小組弱電主管（1）技工（1）強電小組強電主管（1）技工（2）暖通/水小組暖通水主管（1）技工（2）土建/

構造裝飾主管（1）技工（1）北京寫字樓項目承接查驗團體接受總負責人（1）工程經理（1） 各小組職責總負責人負責與配合貴司具體辦理與發(fā)展商的接管手續(xù)，并負責組織項目的正式接管。工程經理、各專業(yè)主管負責對設計圖紙、設計變更、竣工圖和設備出廠合格證書、設備和建材的實驗報告書、設備運行統(tǒng)計等技術檢查資料進行驗收。驗收小組各專業(yè)主管按移交設備清單的規(guī)定，對清單上的設備，按規(guī)格型號、容量及設計求進行驗收、驗收及正式接管，并對設備的安裝數量、安裝位置進行竣工驗收。驗收小組各專業(yè)小組對物業(yè)按運行系統(tǒng)進行驗收、驗收及正式接管。驗收小組文獻小組負責對承接查驗文獻進行整頓、匯總，并最后聚集成為一份接管驗收報告呈報予貴司，作為本項目的原始資料數據備存。三、物業(yè)承接查驗流程圖訂立物業(yè)管理委托合同訂立物業(yè)管理委托合同訂立物業(yè)管理委托合同訂立物業(yè)管理委托合同選定重要管理人員選定重要管理人員進樓理解狀況進樓理解狀況準備承接查驗表格準備承接查驗表格擬定承接查驗日期擬定承接查驗日期開發(fā)商、承包商及物業(yè)組建聯(lián)合驗收小組開發(fā)商、承包商及物業(yè)組建聯(lián)合驗收小組資料移交實物驗收資料移交實物驗收政府驗收合格資料實技術資料實產權資料實水電供應合同逐級逐間進行查驗進行缺點登記政府驗收合格資料實技術資料實產權資料實水電供應合同逐級逐間進行查驗進行缺點登記進行鑰匙移交進行鑰匙移交缺點登記匯總交甲方，由甲方交承包商缺點登記匯總交甲方，由甲方交承包商缺點返修缺點返修物業(yè)管理公司正式進行接受管理物業(yè)管理公司正式進行接受管理轉交物業(yè)復驗并接管轉交物業(yè)復驗并接管二、注意事項（1）接管驗收工作必須依靠開發(fā)商、管理公司雙方親密合作，才干順利完畢。（2）應選派素質好、對工作負責的技術人員參加驗收；（3）物業(yè)公司應首先站在業(yè)主的立場上，對將要交付使用的物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護廣大業(yè)主的正當權益，同時也應從物業(yè)后來維修保養(yǎng)的角度進行驗收；（4）驗收中出現的問題應明確統(tǒng)計在案，督促開發(fā)商（或指定的施工單位）維修、改善；（5）移交工作應辦理書面移交手續(xù)，物業(yè)公司接受的只是管理權。附件一物業(yè)接管驗收原則及辦法一、梁柱、板主體１．按圖紙設計逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；

２．無鋼筋外露。二、頂棚１．抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；

２．無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。三、墻面１．抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬；

２．塊料（如瓷磚）面層：

（１）粘貼牢固，無缺棱掉角；

（２）面層裂紋、損傷、色澤一致；

（３）對縫砂漿、飽滿、線條須直；

（４）外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺點，無滲水現象。四、地（樓）面１．毛地面：平整、無裂紋。

２．塊料（如瓷磚）面層：

Ａ．粘貼牢固，無缺棱掉角；

Ｂ．面層無裂紋、損傷、色澤一致，對縫線條須直；

Ｃ．對縫砂漿飽滿，線條須直。

３．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺點。

４．衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面：

Ａ．用小桶、塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向精確到地漏，不應有積水，倒泛水。

Ｂ．第二天到樓下檢查樓面無滲漏。五、門窗１．啟動自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動和裂縫出現；目視零配件裝配齊全，位置精確，無翹曲變形。

２．從室內輕搖晃門鎖與門連接牢固，啟動靈活。

３．木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。

４．單指輕擊玻璃安裝牢固，無輕微晃動現象，玻璃膠縫密實，玻璃面層無裂縫，無損傷和刮花痕跡。

５．電子對講門：

Ａ．啟動靈活，通話器完好無損，通話清晰；

Ｂ．不銹鋼門無刮花痕。

６．防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。

７．窗臺泛水正常，無向室內倒流缺點。六、樓梯、扶手1.混凝土構造的樓梯：裂縫，面層剝落，鋼筋無外露。

２．鋼木構造的樓梯：

Ａ．用力輕搖晃動，無彎曲。

Ｂ．鋼筋銹蝕，無彎曲。

Ｃ．木塊表面無龜裂，油漆脫落，色澤一致，表面平滑，不扎手。七、插座１．電器插座，單指輕擊，檢查蓋板安裝牢固，無晃動并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合安全規(guī)定。試電筆檢查，每個插座電源接通與否正常。

２．天線插座，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞（收視效果由業(yè)主入住后檢查）。

３．電話插座，只進行外觀驗收，單指輕擊，蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。八、接線盒１．單指輕擊，蓋板安裝牢固，目視蓋板損壞；

２．用試電筆檢查每處預留線頭的電源接通與否正常，并用電膠布安全纏包線頭。九、開關１．安裝牢固，目視蓋板損壞；

２．開關靈活，啟動接觸效果良好。十、照明燈具１、用木或硬竹片等物體碰燈具無輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無損。

２、打開全部燈具，檢查電源接通與否正常．燈具發(fā)光與否正常。

３．產品合格，使用壽命達成規(guī)定，室內公共照明燈全部接通。持續(xù)工作３天，統(tǒng)計有多少自然損壞的。十一、供水系統(tǒng)１．安裝牢固搖晃，打開每棟的供水總閥門（注意關閉室內的水閥），管道完好無損，無滲漏水、無銹跡；

２．管道接頭無滲水；

３．水龍頭（花灑和水閥）：打開水閥，流水暢通，接頭無漏水。十二、排污管道（含塑料管）１．安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全；

２．從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實無滲水，樓上排水暢通無阻。十三、地漏地濾的金屬網安放穩(wěn)固、管道密實、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。十四、衛(wèi)生潔具１．安裝牢固，配件齊全，完好無損，面層無污跡和刮花痕跡；

２．灌水后排水口接口密實，無滲水，接水軟管無銹跡；

３．便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。十五、室內配電箱１．安裝牢固，配件齊全，實驗操作一次空氣開關等控制與否正常。

２．開關符合型號規(guī)定。

３．導線與設計相符，布線規(guī)范。

４．目視配電箱蓋無損壞，操作一次開關靈活。十六、其它1、多個吊件及掛鉤掛鉤。用軟線等套住掛鉤用力拉時，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤表面裂紋，彎處無裂縫。

２．水表、電表和煤氣表。

安裝牢固，無搖晃，打開室內水閥看表內讀數運轉與否正常，目視外觀完好無損傷，鏡面玻璃無損傷。十七、機電設備的接管驗收1、機電設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有運行準運證；機房設立合理、配件安全、標記清晰、表面光潔平整、明亮。2、變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護裝置齊全、標記清晰、機房配備齊全，通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損傷。3、消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反映敏捷，標記清晰，表面完好無損傷，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。4、給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、標記清晰、設備表面油漆完好無損、安裝牢固、無滲漏現象、機房配備完整。附件二：產權和技術資料交接單物業(yè)地址：開發(fā)商資料名稱數量移交日期接受人備注產權資料1.項目同意文獻2.建設用地同意文獻3.建筑執(zhí)照4.拆遷文獻5.北京市房地產權證（復印件）6.民建使用許可證7.民建使用闡明書8.北京市新建民建質量確保書9.業(yè)主檔案（按單元）技術資料1.竣工工程項目一覽表2.各類設備清單（隨機資料、合格證、操作維護闡明書、備品備件）例如：水泵、監(jiān)控設備、電子對講門等3.竣工圖{總平面、各類房型平面、建筑（包含地面地下）、構造、裝飾、設備、管線、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙}4.綠化設計施工圖及綠化植物種類清單5.地質勘察報告6.工程合同及開工報告7.工程竣工驗收證書（報告）8.用電同意文獻9.工程預決算10.圖紙會審統(tǒng)計11.工程設計變更告知及技術核定單位，涉及質量事故解決統(tǒng)計12.隱蔽工程驗收統(tǒng)計13.土建施工統(tǒng)計14.設備安裝調試統(tǒng)計15.建筑物各項指標的測試統(tǒng)計、沉降觀察統(tǒng)計16.工程質量事故和解決統(tǒng)計17.鋼材、水泥等重要材料的質量確保書18.新材料、構配件的鑒定合格證書19.砂漿、混凝土試塊試壓報告20.供水、管道煤氣的試壓報告21.供水、供電、監(jiān)控、消防及其它各類設備的檢查合格證22.第一次水池清洗、檢查報告23.其它重要技術決定和文獻

附件三：資料接管驗收遺留問題記錄表資料名稱問題簡述備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)公司：附件四：資料接管驗收遺留問題整治表資料名稱問題簡述整治內容整治成果備注施工單位：開發(fā)單位：物業(yè)公司：附件五：寫字樓機電設備/設施移交單NO.設備名稱：型號/規(guī)格：數量：安裝地點：安裝時間：單價：供貨商名稱：供貨商聯(lián)系人：供貨商聯(lián)系電話安裝單位名稱：安裝單位聯(lián)系人：安裝單位聯(lián)系電話設備保修年限設備使用壽命/運行年限：采購合同中與否有隨設備奉送備品/備件：設備外觀描述：設備運行功效狀況描述：采購合同/安裝合同復印件與否齊全：其它問題：移交方簽字：接受方簽字：移交日期：接受日期：闡明：接受方在接受該設備/設施后，僅對該設備/設施進行日常運作及日常/定時維護保養(yǎng)，不代表對該設備/設施擁有全部權。附件六：接管驗收機電設施/設備遺留問題