地產(chǎn)項目銷售團隊建議地產(chǎn)項目銷售團隊建設(shè)建議

公司領(lǐng)導(dǎo)：

經(jīng)過與“”項目的同事一同參加了軍博展會，以及周二到現(xiàn)場之后，雖然接觸時間不長，但發(fā)現(xiàn)一些銷售人員在類似情況下所普遍存在的問題，也許由于我對項目情況了解太少，考慮問題非常片面，所以不能客觀、公正的予以評價，但還是把問題提出，并附上相關(guān)建議，請領(lǐng)導(dǎo)指正。

問題在于一是行為懈怠，表現(xiàn)為敬業(yè)精神不足，自制力不強和缺乏執(zhí)行力；二是對項目信心不足。同一銷售人員在同一項目做就了都會產(chǎn)生懈怠的情緒，加上本案不屬于熱銷樓盤，在傭金上對作業(yè)人員的刺激有限，對于解決類似問題我認為應(yīng)該從兩方面入手：銷售知識的灌輸和積極心態(tài)的引導(dǎo)。

一、銷售知識的灌輸

應(yīng)從三方面作相應(yīng)培訓：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)市場及周邊項目對比、職業(yè)技能（職業(yè)人應(yīng)具備的基本素質(zhì)和銷售技巧）。從三方面入手，在使員工認識到自己不足的同時又能夠有自我提升感，讓他們感覺到在靠山居并不只是單純的工作、賺錢，還可以自己在行業(yè)中的不斷進步打下基礎(chǔ)和積累知識，調(diào)動學習積極性。

步奏：首先進行考核，成績好者有獎（可以采取考試的形式，也可以采取茶話會的形式），從建筑、政策、合同、周邊市場等專業(yè)進行多方面考核，既可以令銷售人員意識到自己的不足，也可以使公司對業(yè)務(wù)人員有一定的了解，以便制定更準確的培訓內(nèi)容。其次根據(jù)考核情況進行培訓計劃。主要內(nèi)容建議見附件：培訓計劃。

二、積極心態(tài)的引導(dǎo)

引導(dǎo)方法有三：壓迫、刺激、疏導(dǎo)

（一）壓迫并非真正的壓榨，而是通過一系列制度的實施使員工心理上產(chǎn)生危機感?？梢赃\用以下兩種法則。鲇魚效應(yīng)、火爐效應(yīng)。

1、火爐效應(yīng)：火爐是燙的，誰觸摸就會燙到誰。

更具項目情況制定切實可行的制度，有了嚴格的紀律還不夠，重要的是有效地執(zhí)行。諸如末位淘汰等。

2、鲇魚效應(yīng)：帶魚在運輸途中，因為密度太大，可能會在中途死去，于是運輸者就在其中加入鲇魚，由于鲇魚在帶魚中不停的穿插游動，使帶魚也被動的不斷運動，大大減少了待遇的死亡率。

兩個法則一個是刺激，一個是制造一定的壓力，但我認為這還不夠，畢竟在銷售現(xiàn)場也存在著一定的工作困難。

其實銷售團隊也是如此，`在相同的工作環(huán)境下長期的作相同的工作，非常容易造成心理上的疲憊，從而行為懈怠。此時如果可以引入新的力量，會對銷售人員在心理上形成一定積極的調(diào)動，同時也形成一種威脅。但建議新力量是沒有做過銷售的新人，不僅可塑性強，而且本身具備相當?shù)墓ぷ鳠崆椋粫坏兔缘膱F隊氣氛所感染。

（二）刺激可以從兩方面入手：獎金、發(fā)展。對于每月業(yè)績突出的工作人員有相應(yīng)獎勵之外，是否可以定期安排項目活動等。另外，公司正處于發(fā)展階段，能否給優(yōu)秀員工晉職的機會，并將公司的發(fā)展以及個人在公司眾能有的發(fā)展空間告訴他們，能給他們努力的動力，使他們真正能感到自己也是企業(yè)的一分子，愿意為企業(yè)的發(fā)展努力，同時也為能在這樣一個優(yōu)秀的企業(yè)而產(chǎn)生自豪感。

（三）疏導(dǎo)，一方面是從側(cè)面的帶動，要求領(lǐng)導(dǎo)人能夠以身作則。另一方面，讓他們清楚的知道目前項目是處在怎樣一個階段，正在做和需要做的是什么，確立團隊共同的發(fā)展目標（共同愿景），而且一定要讓他們感覺到公司、領(lǐng)導(dǎo)非常重視他們的意見，激發(fā)他們的主觀能動性。

篇2：六盤水市房地產(chǎn)市場運行宏觀調(diào)控建議

六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

近年來,隨著國民經(jīng)濟的増長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.20**年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,20**年上半年,全市商品房新開工面積達32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.

(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。20**年上半年，全市共批準預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，20**年上半年，全市共批準住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.20**年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。20**年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大?！读P水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準，目前正處于逐步實施階段。

(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達標活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認真分析,20**年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.

(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。

20**年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風險防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.

(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步完善住房供應(yīng)政策。

一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能

篇3：X地產(chǎn)集團加快樣板區(qū)工程建設(shè)措施建議

某地產(chǎn)集團加快樣板區(qū)工程建設(shè)的措施與建議

Z地司管函字[20**]第**號

一、開工準備階段措施

1、盡早組織編制《項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案》，對制度要求的施工用水、電、道路等11方面進行評估及策劃，必須做到施工組織、部署有利于工程建設(shè)進度、有利于銷售環(huán)境的形成，并責任到人、全力實施。

2、盡早進行現(xiàn)場勘查，了解并取得地塊實際狀況及地質(zhì)情況資料；對拆遷范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物、地下管線、架空電線進行走訪、調(diào)研，研究拆遷對策并及時反饋集團設(shè)計院。首期范圍特別是樣板區(qū)盡量避開拆遷區(qū)。

3、土地合同簽約過程中，應(yīng)同步做好勘探、設(shè)計單位等的招標工作，同時還須全面、準確了解當?shù)匾?guī)劃設(shè)計要求，并及時向集團設(shè)計院進行詳細反饋。

4、對于工期緊的樓棟，如綜合樓、樣板房的基礎(chǔ)方案確定、施工機械選擇、合同條款擬定時，應(yīng)以“進度最快，價格合理”為原則。

5、做好收地策劃工作。全面考慮收地工作的每一個細節(jié)、每一種意外情況，并制定應(yīng)急預(yù)案。

6、仔細審核施工方報審的《施工組織設(shè)計》，務(wù)必要考慮對銷售環(huán)境的影響，對施工場地平面布臵、施工機械布臵、用電、用水的分配、腳手架搭設(shè)方式等內(nèi)容要做統(tǒng)一、具體地安排，將《項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案》落到實處。最好制定針對綜合樓、樣板樓、園林工程的專項搶工措施方案。

7、第一時間組織樣板區(qū)綜合管網(wǎng)的設(shè)計工作，并第一時間組織施工。

8、對于工期緊張的工程制定甲供材計劃時（如豪裝），不可坐等施工單位編制，應(yīng)組織相關(guān)部門自行制定，保證施工單位一進場就有一定的材料可用。

二、施工階段措施

（一）加快綜合樓、大門及樣板樓棟施工的措施

1、綜合樓周邊除了與綜合樓直接相關(guān)的管網(wǎng)外，建議小區(qū)主要管網(wǎng)盡量不要從綜合樓周邊及大門周邊通過。

2、高層和中高層排柵在二層以上懸挑；小高層如在開盤前一個月能完成外排柵拆除，可以不懸挑，否則也應(yīng)懸挑。不應(yīng)使用附著式升降腳手架及吊籃。

3、對于樣板房以下開盤前完成外立面的，排柵從樣板房上一層懸挑；對于外立面全面搶工的，高層、中高層、小高層的外批蕩、鋁合金、外立面按中部介入施工的方案實施。

4、綜合樓如有化糞池，建議化糞池和綜合樓的基礎(chǔ)同期施工。由于化糞池施工周期較長，工作面狹窄，根據(jù)具體情況可采用玻璃鋼整體式化糞池進行吊裝安裝。

5、正負零結(jié)構(gòu)施工完成后，應(yīng)立即進行回填；主體施工至二層樓面時，必須開始井架搭設(shè)工作，避免井架搭設(shè)延誤影響砌筑、抹灰材料的垂直運輸。

6、綜合樓三層梁板結(jié)構(gòu)完成時，要求首層模板拆除完成，具備砌筑施工條件；封頂時，要求二層模板拆除完成，并具備砌筑施工條件，同時完成首層批蕩，具備通風空調(diào)、消防、室內(nèi)裝飾進場條件。

7、樣板房砌筑施工時，應(yīng)優(yōu)先安排衛(wèi)生間的砌筑。

8、綜合樓和大門外立面裝修在砌筑階段就介入，一方面穿插進行外墻石材掛件的安裝，另一方面根據(jù)現(xiàn)場施工尺寸及參照其它樓盤已做好的同類型綜合樓，提前做好石材采購合同簽訂及加工生產(chǎn)。

9、工程部每天按上午、晚上清點現(xiàn)場實際施工人數(shù)，并在每天早上的碰頭會上通報；若人數(shù)不足，及時要求增加。

10、上道工序施工時，及時就下道工序給施工單位做出提示，避免出現(xiàn)以下錯誤：工程材料進場滯后；周轉(zhuǎn)材料進場滯后；專業(yè)分包單位確定滯后；施工設(shè)備安裝滯后。

11、現(xiàn)場監(jiān)理要平行檢查施工質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問題及時通知整改，避免問題積累后整改延誤工期。

12、做好計劃管理與控制工作：以日為單位，合理分解節(jié)點計劃目標，根據(jù)日計劃目標進行工作布臵、檢查、分析、調(diào)整，通過每天的控制，來保證實現(xiàn)節(jié)點計劃目標。

13、在合同中明確綜合樓、樣板樓、園建節(jié)點工期，以及獎勵措施和處罰措施。

14、要達到趕工要求，綜合樓的模板基本上沒有周轉(zhuǎn)的可能，建議在合同中適當考慮這方面因素。

15、各類分包單位確定與進場，必須按照《項目開發(fā)建設(shè)綜合策劃方案》提出的計劃時間完成，確保各類工程的順利穿插，有序展開。例如：

樁基完工前，恒溫泳池施工單位應(yīng)確定（針對有恒溫泳池的綜合樓）；綜合樓主體施工至正負零時，通風空調(diào)施工單位、消防施工單位、裝修施工單位應(yīng)確定。

16、如需試樁的盡量提前；樁基檢測前，做好與質(zhì)監(jiān)站及檢測單位的溝通工作，優(yōu)化樁基檢測方案，盡量壓縮檢測時間和等待檢測結(jié)果的時間。

17、對于有些質(zhì)監(jiān)站要求基礎(chǔ)部分經(jīng)質(zhì)監(jiān)驗收后才能回填的，做好質(zhì)監(jiān)站的溝通工作，在基礎(chǔ)承臺和地梁砼澆筑時就請質(zhì)監(jiān)站人員來現(xiàn)場檢查，避免因驗收耽誤上部結(jié)構(gòu)施工時間。

18、針對石材進場滯后影響工程進度的，可參照《石材問題調(diào)查分析報告》（恒地司管函字[20**]第126號）中的提出的改進措施。

19、每周由主管工程公司領(lǐng)導(dǎo)組織招標、總工室、合同、采購部等相關(guān)部門召開現(xiàn)場例會，加大對工程建設(shè)支持力度；會議決議納入公司內(nèi)部考核。

（二）園林環(huán)境工期保障措施

1、按集團要求將中心園林施工范圍第一時間進行圍閉，園建施工單位和主體施工單位同時進場施工。

2、合理、有序地組織園建、園林的交叉施工，做好成品保護工作，監(jiān)督、倡導(dǎo)文明施工，禁止野蠻、破壞性施工。

3、部分綜合樓背后有下沉的園林景觀時，綜合樓背立面的外排柵可在首層懸挑，便于下沉園林景觀施工。

4、在條件允許的情況下，施工通道不要經(jīng)過銷售區(qū)域。當銷售通道和施工通道（場地）交叉時，銷售通道可采用架設(shè)天橋的形式跨過施工通道（御景半島采用這種方法）。

5、杜絕以下欲速不達的情況出現(xiàn)：

（1）回填質(zhì)量達不到要求，園建完成后出現(xiàn)較大沉降，造成裂縫、返工，影響工程總體進度及形象。

（2）人工湖湖底防水質(zhì)量不過關(guān)，造成后期漏水、返工，延誤總體進度。

6、統(tǒng)籌、合理組織施工，注意工作面的提供：第一時間施工管網(wǎng)，關(guān)鍵部位可先施工過路管溝，及時為園建提供工作面；第一時間進行樹池、園建基層等施工，為盡早種植大樹提供工作面；第一時間完成場區(qū)內(nèi)大型土石方施工，為種植土回填、中等樹木、灌木、地被等種植提供工作面。

7、務(wù)必及時做好綜合管網(wǎng)（含化糞池）設(shè)計方案與園林集團的會簽工作，避免相互影響。

8、根據(jù)需要，園林集團委派設(shè)計師加大現(xiàn)場指導(dǎo)力度。

管理中心

20**年**月**日

篇4：X地產(chǎn)集團加快中高層高層建筑外立面施工措施建議

某地產(chǎn)集團關(guān)于加快中高層、高層建筑外立面施工的措施建議

z地司管函字[20**]第--號

各地區(qū)公司：

為進一步加快小高層、中高層、高層建筑外立面的施工進度，管理中心于20**年**月**日組織集團招投標中心、建筑設(shè)計院、廣東公司工程一部、金屬公司等部分相關(guān)技術(shù)人員，在御景半島現(xiàn)場進行專題討論會，認為中高層、高層主體施工時，利用上部外立面線條，穿插進行外墻批蕩、鋁合金窗安裝、外墻磚粘貼等工程的施工，在確保外立面效果的前提下，可達到壓縮工期的目的，為盡早、盡好提供豪裝場地創(chuàng)造有利條件。

一、外墻施工常規(guī)做法：

按照常規(guī)施工，在封頂一個月左右磚砌體全部完成后，開始外墻打點、放線、門窗洞口尺寸測量，隨后進行外墻批蕩、鋁合金門窗框安裝、外墻磚粘貼等工程。具體時間節(jié)點是：封頂后35天后開始外墻批蕩和鋁合金窗安裝。

二、外立面提前穿插施工做法：

根據(jù)我司的外立面建筑風格，高層在二十八層板處、中高層在十七層板處、小高層在十一層板處均有一外墻線條，以此線條為界，將外立面分成兩段施工，兩段間的外立面誤差可利用線條消化掉?，F(xiàn)以高層為例：在結(jié)構(gòu)完成二十八層梁板（砌體約完成至二十一層）時，進行打點、吊線、外墻磚排版、鋁合金窗洞口尺寸測量等工作，在砌體完成二十七層時，開始外墻批蕩，同時進行鋁合金安裝施工。二十七層下的外墻批蕩完成時，進行外墻磚粘貼。時間節(jié)點為：結(jié)構(gòu)封頂后15天開始外墻批蕩，和常規(guī)施工相比，高層外墻施工可提前20天。

三、效果比較：

1、質(zhì)量方面：雖然外立面施工提前穿插、兩段施工，外墻磚對縫在兩段之間會有一些微小差別，但利用分界處的外墻線條，從視覺上完全可以消除此問題，不會出現(xiàn)觀感不一的現(xiàn)象。

2、工期方面：高層外立面施工可提前20天左右，中高層可提前10天左右，小高層可提前5天左右。

四、要求：

1、磚砌體砌筑必須穿插施工，避免滯后主體太多。

2、第一時間進行鋁合金門窗洞口尺寸測量，并與鋁合金單位一起對尺寸數(shù)據(jù)進行分