-PAGE2-酒店二期裝修改造項目投資分析報告編制：集團房地產(chǎn)管理中心日期：2006年5月提要第一部分××酒店裝修改造項目說明第二部分項目市場環(huán)境分析第三部分投資估算與財務效益分析一、投資估算（一）參數(shù)依據(jù)（二）投資估算二、財務效益評價（一）收入測算（二）成本分析（三）損益分析（四）財務現(xiàn)金流量分析第四部分評價結果第一部分××酒店裝修改造項目說明×××集團自2003年5月份正式收購原屬長安鎮(zhèn)××酒店以來，開始著手進行重新裝修改造建設，目前已改造完成的項目有：××主營業(yè)樓、附樓新梅園海鮮餐廳及主樓外景觀、停車場改造工程，已累計投入裝修改造工程5000多萬元。目前××酒店急待第二期改造工程，包括臨街兩幢宿舍樓改造成商務客房、八幢別墅小樓的裝修改造、××桑拿房兩側××所屬用地的建筑裝飾項目等四項工程。本報告即針對××酒店上述二期改造項目進行投資分析及財務效益評價。第二部分項目的市場環(huán)境分析一、長安鎮(zhèn)酒店行業(yè)的市場基礎東莞是華南制造業(yè)的中心城市，是華南經(jīng)濟帶的核心組成部分，東莞市連年獲得國家大中城市范圍的多項殊榮，“十大最具魅力城市”、“最具經(jīng)濟競爭力城市”、“全國優(yōu)秀旅游城市”，無論從GDP、進出口總值至實際利用外資、外商投資企業(yè)等多項指標，均居全國前列，為中國經(jīng)濟最為發(fā)達的明星城市之一，在國際上享有很高的知名度。東莞地區(qū)外資發(fā)達，外商投資企業(yè)，尤其是臺商企業(yè)在全國最為發(fā)達，東莞臺商企業(yè)是廣州、深圳臺商企業(yè)之和，眾多的外來投資企業(yè)造就了東莞地區(qū)發(fā)達的酒店、娛樂業(yè)，成為東莞酒店行業(yè)深厚的市場基礎。2005年東莞市主要經(jīng)濟指標項目經(jīng)濟值生產(chǎn)值2148億元人民幣工業(yè)總產(chǎn)值4410億元人民幣進出口總額733億美元，其中出口405億美元外幣存款3000億元人民幣實際利用外資35.2億美元全市財政總收入330億元人民幣城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額1720億元人民幣居民人均可支配收入城鎮(zhèn)22885元，農村9673元長安鎮(zhèn)是東莞市經(jīng)濟最為發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)，經(jīng)濟規(guī)模連年排在東莞市前列。2005年，長安國民經(jīng)濟三項重要指標均排在東莞市第一位：生產(chǎn)總值1337428萬元東莞第一稅收162094萬元東莞第一出口388215萬元東莞第一長安鎮(zhèn)位于東莞市的最南端，總面積83平方公里，比東莞市松山湖開發(fā)區(qū)稍大，總人口130多萬人，其中本地居民3,5萬人，外來人口120多萬。長安鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)構成主要由模具、機械、五金、電子行業(yè)的制造業(yè)組成，在83平方公里的土地上擁有3000余家企業(yè)，其中2000余家為外資企業(yè)，主要從事制造業(yè)。長安鎮(zhèn)是東莞市工廠密集度最大的鎮(zhèn)區(qū)，眾多的外資企業(yè)是長安鎮(zhèn)酒店服務行業(yè)穩(wěn)定的市場基礎，是形成長安產(chǎn)業(yè)鏈的最為重要一環(huán)。長安鎮(zhèn)城市建設規(guī)劃是東莞市所轄鎮(zhèn)中最為合理的鎮(zhèn)，市容市貌排在各鎮(zhèn)之首。發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟、狹小的地域范圍，眾多的工廠及大量的外企管理人員，優(yōu)良的市鎮(zhèn)環(huán)境，營造了長安鎮(zhèn)商務酒店行業(yè)的強有力的市場基礎。二、長安酒店行業(yè)的市場現(xiàn)狀及市場分布長安鎮(zhèn)具有上星級酒店總數(shù)13家左右，主要分布在長安鎮(zhèn)所轄各區(qū)，其中五星級酒店3家，三、四星級酒店7~8家，其余為二星以下。長安鎮(zhèn)酒店行業(yè)是東莞市轄區(qū)內酒店行業(yè)收費最高的鎮(zhèn)區(qū)，超過東莞市區(qū)及其它各鎮(zhèn)，平均開房率亦好于其它鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)酒店年綜合平均開房率均超過8.5成，少數(shù)在9成以上。以下是長安鎮(zhèn)上星級酒店客房數(shù)量及收費情況。全鎮(zhèn)具有星級以上客房數(shù)量3000間左右，標準間平均房價每天405元/間。長安鎮(zhèn)星級酒店市場狀況一覽表酒店名稱星級房間數(shù)量房間單價（實收值）分布地區(qū)長安國際酒店五星400間標準間598元/間CBD錦廈蓮花山莊五星400余間，新100余間新624元/間；舊380元/間蓮花山旁海悅酒店五星400余間，新70間新500元/間；舊320元/間莞長路旁長安酒店四星280間新480元/間；舊268元/間CBD錦廈××酒店三星原有230間，現(xiàn)140余間其中客房65間新360元/間；舊280元/間CBD咸西烏沙酒店三星60間380元/間烏沙村華禧酒店四星230間380元/間廈崗107國道旁金沙亞都酒店三星280間365元/間沙頭村凱萊酒店四星165間398元/間烏沙107國道旁嘉年華酒店三星80間330元/間烏沙村帝盈酒店三星160間330元/間廈邊村亞都酒店準三星120間398元/間CBD咸西東怡酒店準三星70間318元/間咸西村東豪酒店二星80間270元/間CBD咸西村合計全鎮(zhèn)約3000間房標間平均房價405元/間405元三、同類可比項目比較及本項目的優(yōu)勢地理位置優(yōu)勢若從位置看，本項目同類可比酒店有國際酒店、海悅酒店、長安酒店、亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店。除國際酒店外，本項目在上述酒店中處于相對優(yōu)勢，應該為長安鎮(zhèn)商業(yè)中心區(qū)最佳商務酒店位置：（1）三條主要城市商業(yè)道路交匯處；（2）即將形成的商業(yè)中心區(qū)；（3）周邊地勢最高處，有居高臨下的感覺，地勢優(yōu)越；（4）腹地寬闊，后有大型停車場配套。2、品牌優(yōu)勢××酒店為長安最老的酒店之一，自建立之初即擁有三星級品牌，當時為長安最好的酒店，在東莞市及深圳相當一些地區(qū)擁有廣泛知名度，長安人家喻戶曉。3、經(jīng)營優(yōu)勢如果與亞都酒店、東怡酒店、東豪酒店相比，本項目經(jīng)營占絕對優(yōu)勢；如果與海悅酒店、長安酒店相比，本項目在收費上有相當大的競爭優(yōu)勢；如果與烏沙等工業(yè)區(qū)內的酒店相比，本項目擁有絕對環(huán)境、繁華及方便的區(qū)位優(yōu)勢；如果該項目按四星級的標準裝修，房價按烏沙等工業(yè)區(qū)內四星級酒店標準收費，則本項目在長安鎮(zhèn)酒店業(yè)中擁有相當強的競爭力。第三部分投資估算與財務效益評價一、投資估算（一）參數(shù)依據(jù)××酒店臨蓮峰路兩幢宿舍樓原有建筑面積5884.7經(jīng)改造后總建筑面積8653.5M2，改造后底層商鋪面積1500酒店客房面積6753.5M2（其它用房400八幢別墅客房總建筑面積7200M2改造后客房120間桑拿樓背后山坡用地4039M總規(guī)劃用地4039總建筑面積10000其中包括首層停車場及泳池面積3600兩層娛樂夜總會用房6400M2一層其它用房20間桑拿樓一側1500M總用地面積1900總建筑面積6000其中功能包括會議廳、健身用房、體育用房、酒店辦公用房（二）投資測算××酒店臨街兩幢宿舍樓的改造（具體見下表）表一××酒店貴賓樓裝修改造投資估算表序號改造項目名稱單位數(shù)量計價單價(元)合計(萬元)備注一拆除運走M2建筑面積5000M2舊墻一項15萬元舊物補償二加建271.5萬元底層鋼混土建M2950M900元/M285包基礎首層鋼構加建1219M500元/M261首層幕墻1750M380元/M266.510厘鍍膜主樓鋼混加建600M600元/M236主樓磚混墻體一項18排水改道130M一項5三主體裝修935萬元大堂裝修M2500M1500元/M275客房裝修間80間7萬元/間560包家具外墻玻璃幕M22700M330元/M290電梯臺2臺30萬元/臺60空調M26600M一項65消防M26600M一項35強弱電一項25熱水一項25四外圍景觀15萬元園景四層一項5招牌燈飾一項10五不可預見費50萬元六建設利息萬元1000萬元/年年利率5.8%58萬元/年七靜態(tài)總投資1286.5萬元不含利息八動態(tài)總投資1402.5萬元含兩年利息××酒店八幢別墅樓改造工程根據(jù)酒店裝修市場行情，對八幢別墅共7200M2的裝修改造，單方造價按1850元/M2計，此項造價為7200桑拿樓背后4039M總建設面積10000（1）據(jù)該地塊地質狀態(tài)及市場建筑行情，單方建筑造價按800元/M2計，則土建投資為800萬元RMB（2）其中娛樂經(jīng)營用房面積按6400夜總會裝修造價按2200元/M2計，則夜總會裝修投資為6400×2200=1408萬元RMB◆兩項合計為2208萬元RMB桑拿樓一側1900M2總建筑面積6000（1）土建造價按800元/M2，土建造價為480萬元RMB（2）裝修按1300元/M2計，則裝修造價為6000×1300=780萬元RMB◆兩項合計造價為1260萬元RMB表二××酒店二期改造項目投資估算表序號項目名稱數(shù)量單價(元/M2)造價合計(萬元)備注一臨街商務貴賓樓8653.5M一項1286.5二八幢別墅樓裝修720018501332三夜總會項目10000土建800元/M2裝修2200元/M22208四配套綜合樓建設6000土建800元/M2裝修1300元/M21260靜態(tài)投資合計6086.5動態(tài)總投資按4000萬元貸款計息年利率6.372%(兩年計)6596.26兩年利息共509.76萬元二、財務效益評價（一）收入測算臨街商務貴賓樓收入測算表三收入測算表收入項目單價數(shù)量計價標準、依據(jù)總價底層商鋪160元/M2/月1500M市場行價,一年計288萬元首層多功能房50元/M2/月452M年租金27萬元商務套房480元/天35間7.5成開房率,一年計價453.6萬元豪單、雙房380元/天40間7.5成開房率,一年計價410.4萬元普單房280元/天5間7.5成開房率,一年計價37.8萬元合計一年計價1216.8萬元別墅樓收入測算別墅貴賓客房為××改造后的主力客房，共120間每間每天按平均480元，8成開房率則該項年收入為480×120×30×12×0.8=1658.9萬元RMB夜總會項目收入測算夜總會共65間卡拉OK房，20間鐘點房（1）卡拉OK房按平均每間每晚總消費（房費+酒水）1200元計算，年平均8成開房率（2）鐘點房按每天消費600元/間計，9成開房率則卡拉OK房年收入2246萬元RMB鐘點房年收入345.6萬元RMB◆則夜總會年收入合計2591.6萬元RMB配套綜合樓收入此項目收入可按正常寫字樓出租價計算，年收入價值按月租80元/M2計算，該項年總收入價值為6000×80×12=576萬元RMB◆以上四項合計為××酒店二期改造項目的年綜合收入。具體見下表表四××酒店二期改造后年收入測算表收入項目單價數(shù)量計價標準年總收入臨街商務樓8653.5M7.5成開房率1216.8萬元八幢別墅房平均480元/間120間8成開房率1658.9萬元夜總會卡拉OK房1200元/間鐘點房600元/天65間20間8成開房率2591.6萬元多功能樓80元/M2/月6000M576萬元年收入總計6043.3萬元（二）成本分析營業(yè)稅費酒店行業(yè)計征5%的營業(yè)稅及相關約0.8%的附加稅費，預征2%營業(yè)額的所得稅。綜合稅費約為營業(yè)額的7.8%。成本測算表五年總成本測算表序號費用項目計費標準/依據(jù)金額備注一稅費按年收入6043.3萬元計471.37萬元按7.8%計二管理費、人員工資按年收入6043.3萬元計664.76萬元按11%計三水、電、燃料按年收入6043.3萬元計664.76萬元按11%計四低值易耗品按年收入6043.3萬元計483.44萬元按8%計五財務費用按4000萬元貸款254.88萬元年息6.372%合計年總成本2539.21萬元（三）損益分析表四年損益分析表序號項目金額（萬元）備注一營業(yè)收入6043.3工期改造四項總收益二經(jīng)營成本2284.33不含稅費三稅金471.37含營業(yè)稅及附加、所得稅四稅后凈利潤3287.6稅后純利（四）財務現(xiàn)金流量分析表五財務現(xiàn)金流量表序號項目運營期現(xiàn)金流入、流出(萬元)備注第一年第二年第三年一現(xiàn)金流入6043.36043.36043.3二現(xiàn)金流出8842.22755.72755.7建設/裝修投資6086.5靜態(tài)投資經(jīng)營成本2284.332284.332284.33含利息稅費471.37471.37471.37含營業(yè)稅、所得稅三凈現(xiàn)金流量-2804.93287.63287.6四累計凈現(xiàn)金流量-2804.9482.73770.3◆備注：靜態(tài)回收期1.85年（自竣工開張之日起計時）項目建設期1年(五)資金籌措與還款計劃該項目動態(tài)總投資6596.26萬元，建設資金酬措的方式為：自籌2596.26萬元金融機構借款4000萬