法律知識按揭談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花省人民政府水行政主管部門建立水土級以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機構(gòu)，應(yīng)當建立執(zhí)法房地產(chǎn)樓花按揭房地產(chǎn)樓花按揭按揭方式買房正在成為城鎮(zhèn)居民購買房屋的主為將來的債權(quán)設(shè)定的擔(dān)保無效"的理論已經(jīng)被打破，各國立法普遍承認"不動產(chǎn)抵押，可以為現(xiàn)"。該擔(dān)保方式是借鑒香港地區(qū)法律的規(guī)定，相完善提出了自己的建議和設(shè)想。廣為流行的一種融資購樓方式。90年代初，樓標的物的樓花所具有的特殊性和由此給按揭權(quán)范。一、樓花按揭的概念、種類、法律特征和功能(一)樓花按揭的概念一種物的擔(dān)保方式"Mortgage"的翻譯。"樓花按揭"顧名思義就是以樓花作為擔(dān)保物設(shè)定按揭，及地區(qū)的融資購樓方式不是源于英美而是源于 等金融機構(gòu)取得貸款以支付樓款的一種融資購(二)樓花按揭的種類在司法實踐中經(jīng)常涉及的主要有樓花按揭包括1、在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行的擔(dān)2、預(yù)購房屋抵押是指買方在支付首期規(guī)定的房所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行地使用權(quán)或者房地產(chǎn)權(quán)利證書等。(三)樓花按揭的法律特征1、樓花按揭涉及兩個合同關(guān)系和三方當事人。兩個合同關(guān)系是指樓花買賣合同和樓花按揭合2、樓花按揭的標的物是一種期待性利益。在英的"期待權(quán)"。3、樓花按揭是通過轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益而設(shè)定的一種地產(chǎn)權(quán)益(即樓花業(yè)權(quán))轉(zhuǎn)讓給銀行而設(shè)定的一4、樓花按揭權(quán)的實現(xiàn)方式有其特殊性。主要是而實現(xiàn)。(四)樓花按揭的功能1、它作為一種融資購樓方式，解決了購房者資2、它作為一種商品房預(yù)售方式，也使房地產(chǎn)開3、它作為一種貸款方式，為銀行等金融部門開辟了一個有利可圖而且風(fēng)險相對較低的投資市揭的性質(zhì)和效力(一)樓花按揭的性質(zhì)樓花按揭是一種以購房人將在未來某一日期才內(nèi)地學(xué)者對此主要有抵押說和債權(quán)質(zhì)押說兩種不存在或正在成長中的房屋，并沒有現(xiàn)實存在，因而購房人對作為擔(dān)保標的物的樓花不享有任者債權(quán)質(zhì)押說都無法確切揭示樓花按揭的本質(zhì)的物的權(quán)利(通常是所有權(quán))預(yù)先轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，該擔(dān)保標的物受償?shù)囊环N擔(dān)保方式。之所以將樓花按揭可歸之于讓與擔(dān)保是基于以下幾點理由：1、二者都淵源于羅馬法中的信托擔(dān)保。Mortgage的本義而言，它與羅馬法中的羅馬法中的信托擔(dān)保影響而形成的。2、二者都本將它譯為讓與擔(dān)保。3、將樓花按揭性質(zhì)認定債權(quán)的實現(xiàn)。(二)樓花按揭的效力1、對內(nèi)效力。樓花按揭的設(shè)定在按揭人、按揭權(quán)人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系即為樓花按揭的的穩(wěn)定性。(1)按揭擔(dān)保的債權(quán)與擔(dān)保物的范圍。樓花按費用必須由借款人償還。因此，在樓花按揭中，擔(dān)保債權(quán)的范圍不僅包括原債權(quán)(銀行所貸款)、取得樓宇權(quán)利、設(shè)定保險的利益等。(2)對標的物的占有及利用在按揭樓宇竣工之前，擔(dān)保標的物實際上體現(xiàn)在有關(guān)權(quán)屬證書(如轉(zhuǎn)讓物業(yè)權(quán)益但不轉(zhuǎn)移物業(yè)占有來設(shè)定的擔(dān)保(3)按揭人對標的物的贖回請求權(quán)(還贖權(quán))。按揭人對標的物的贖回請求權(quán)是指按揭人履行一權(quán)利的行使只有在他將全部貸款本息還清時"如果債權(quán)人得到了他的貸款，因被告未按期清那么，他就得到了他有權(quán)得到的一切。"此時，為物業(yè)的真正所有權(quán)人。(4)按揭人違約時按揭權(quán)人的權(quán)利。包括收取利、止贖權(quán)。2、對外效力。樓花按揭的對外效力表現(xiàn)為按揭期間(包括樓花成為現(xiàn)樓之后至按揭期滿期間)樓花按揭對當事人以外的第三人所產(chǎn)生的權(quán)利(1)按揭人依約履行還款責(zé)任的按揭期間，標讓、設(shè)定權(quán)利(如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)等)、將物拋棄、(2)按揭權(quán)人與按揭人的債權(quán)人的關(guān)系。樓花按揭中按揭權(quán)人有先于按揭人的其他債權(quán)人優(yōu)權(quán)利之列。人的權(quán)利。我認為，(4)開發(fā)商破產(chǎn)時，按揭人、按揭權(quán)人的款人對貸款銀行所欠的債務(wù)。三、完善我國樓花按揭制度的設(shè)想(一)我國樓花按揭的特點以及存在的問題呼。C、從客體上看，按揭關(guān)系包括三個基礎(chǔ)法律關(guān)系。D、從內(nèi)容上看，按揭的目的是為了購置房地產(chǎn)。E、開發(fā)商在按揭合同中要承擔(dān)保證揭信心不足。B、銀行方面也存在顧慮與障礙。產(chǎn)的"生產(chǎn)型信貸"而不是面向購房居民的"消費型信貸"，屬于消費型信貸的樓花按揭要面對分C、開發(fā)商對此也有疑慮和不滿。在國內(nèi)，實際上許多樓花按揭都是由開發(fā)商在作而不是全部(二)完善我國樓花按揭制度的若干立法構(gòu)想房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和按揭方式的日益流行都如下幾方面的工作：規(guī)定以預(yù)購商品房設(shè)定抵押時的登記辦法和程(三)樓花按揭相關(guān)配套制度的建立和完善1、律師積極參與。樓花按揭中律師的參與不僅。2、保險業(yè)全面介入。我國樓花按揭中，按揭人險業(yè)介入樓花按揭不僅是我國銀行住宅融資業(yè)3、逐步實行抵押貸款證券化。隨著我國抵押貸革的深入有力促進了房地產(chǎn)(包括預(yù)售商品房)房地產(chǎn)作為擔(dān)保的房地產(chǎn)抵押債券風(fēng)險相對較產(chǎn)抵押債券將成為我國居民樂于投資的新型投它與我國現(xiàn)行擔(dān)保法上的抵押權(quán)制度既有相同入引起的商品房買賣的興旺又使樓花按