戶外主題公園投資運營隨著我國旅游經(jīng)濟的不斷深入，人們對休閑化產(chǎn)品需求的不斷升級，主題公園作為一種集娛樂活動、休閑要素和服務(wù)接待設(shè)施于一體的現(xiàn)代旅游目的地，近年來發(fā)展十分迅速。同時現(xiàn)代人對健康的需求日益增強，人們越來越向往親近自然，倡導(dǎo)運動，而戶外運動作為一項在自然場地舉行的一組集體項目群，其具有很大的挑戰(zhàn)性和刺激性，滿足了人們擁抱自然，挑戰(zhàn)自我的需求。由此，戶外主題公園應(yīng)運而生。何為戶外主題公園？戶外主題公園是指以戶外運動為主題的，利用自然的載體結(jié)構(gòu)（如山地、森林、水面等），整合載體周邊的優(yōu)勢資源，將戶外運動的露營、真人CS、拓展訓(xùn)練、定向運動、親子活動、森林瑜伽、戶外BBQ、登山運動、山地車速降運動、和越野跑等項目結(jié)合，是一種新型的，集生態(tài)、戶外、刺激、健康、時尚、教育等為一體的主題型公園。本文從解讀戶外主題公園發(fā)展與形式入手，分析其發(fā)展機遇與主題功能，并在此基礎(chǔ)上探討其投資收益與商業(yè)運營模式。一、戶外主題公園發(fā)展與形式戶外運動最早起源于二戰(zhàn)時期的德國，二戰(zhàn)后迅速把目光轉(zhuǎn)向商界精英，OUTWARDBOUND形式的戶外管理培訓(xùn)立即風(fēng)靡歐洲，蔓延到全世界。戶外運動的場所也隨之標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化，由最開始的戶外培訓(xùn)基地、俱樂部向戶外主題公園形式發(fā)展，是戶外運動與旅游業(yè)得到了良好結(jié)合。戶外主題公園，從狹義來講，是指專門為帶有探險挑戰(zhàn)性質(zhì)的戶外運動提供場地的主題公園，這類主題公園在國內(nèi)外均很鮮見。狹義的戶外運動主要以專項活動基地、俱樂部的形式出現(xiàn)在戶外愛好者的面前，如野外生存俱樂部、山地滑雪俱樂部等，項目專業(yè)而單一，消費水平相對較高；而我們這里講到的戶外主題公園則取其廣義，是與城市相對的一種生活形態(tài)，不僅僅是探險與挑戰(zhàn)，而是與國際通用解釋（Tooutdoortohappy，tooutdoortobemyself）相對的匯集多種戶外項目為一體的主題公園。由于此類項目是建立在戶外運動和主題公園的共同發(fā)展之上，近幾年才得到廣大游客的認(rèn)可，所以其發(fā)展尚不成熟。戶外俱樂部、體育公園、戶外游樂場等所謂的“戶外主題公園”只能稱其為戶外主題公園的雛形，總體來說可以將其分為兩種形式，即單純的戶外拓展基地和某大型主題公園內(nèi)附設(shè)的戶外運動項目。戶外拓展基地主要為企業(yè)團隊、社團組織提供團隊?wèi)敉馔卣古嘤?xùn)等活動以加強團隊之間的破冰信任、共同協(xié)作以及意志等心理因素的場所。內(nèi)部設(shè)施簡單，項目相對難度不大，大部分需團隊協(xié)作完成，針對的是大眾市場；主題公園內(nèi)附設(shè)的戶外運動項目則是作為主題公園內(nèi)眾多項目中的一部分，是擴大主題公園的受眾人群、提供主題公園利潤的重要手段。主題公園內(nèi)的戶外項目相對較為高端，針對的是高消費人群，但仍存在項目種類有限、專業(yè)程度不高等問題。我們這里所強調(diào)的戶外主題公園是介于兩種形式之間，匯聚了眾多戶外運動項目，是集山地極限運動場、戶外體驗藝術(shù)館、拓展運動生活茂、戶外體驗嘉年華、企業(yè)培訓(xùn)度假村為一體的專一的、專業(yè)性強的主題公園形式，，尚屬于新型的主題公園模式。二、戶外主題公園的發(fā)展機遇戶外主題公園的興起與快速發(fā)展依托于國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，國民生活水平的提高，此外，國家的鼓勵與支持政策、國民對戶外項目的認(rèn)可與狂熱也是其重要的發(fā)展機遇。（一）國家的大力度扶持。國家發(fā)展改革委員會2011年5月發(fā)布新修訂的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》（以下簡稱《目錄》），旅游業(yè)被列入鼓勵類產(chǎn)業(yè)。該《目錄》第三十四條列出了鼓勵“旅游業(yè)”發(fā)展的主要內(nèi)容：休閑、登山、滑雪、潛水、探險等各類戶外活動用品開發(fā)與營銷服務(wù)；鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、森林旅游、工業(yè)旅游、體育旅游、紅色旅游、民族風(fēng)情游及其他旅游資源綜合開發(fā)服務(wù)。這些政策的頒布與實施無疑使得戶外主題公園的發(fā)展加快了腳步，為其提供了強大的后備力量。（二）戶外運動的市場前景。自20世紀(jì)90年代中期以來，我國戶外運動開始從純官方化向民間化和社會化轉(zhuǎn)變，到目前為止，已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化、規(guī)?；陌l(fā)展態(tài)勢。據(jù)中國登山協(xié)會不完全統(tǒng)計，目前我國每年參與戶外運動的人數(shù)已達(dá)5000萬，截止到2009年底，專業(yè)從事戶外運動的俱樂部已達(dá)1000多家，專業(yè)從事戶外拓展培訓(xùn)的機構(gòu)也已經(jīng)超過1000家，每年參與拓展培訓(xùn)的群體近億人。深受各個大中型企業(yè)、機關(guān)事業(yè)單位、工商業(yè)、學(xué)校、軍人等眾多社會群體所喜愛。其中很多諸如攀巖、極限運動、輪滑等都是當(dāng)下最為流行的運動方式之一。三、戶外主題公園的功能與載體戶外主題公園擁有良好的市場機遇和廣闊的市場前景，使得大批投資商把目光聚集于此，那究竟其具有哪些功能呢，其功能載體又是如何？筆者根據(jù)多年的市場調(diào)查與研究發(fā)現(xiàn)，其功能主要有戶外觀光、旅游休閑、拓展培訓(xùn)、健康養(yǎng)生、科普教育等五個方面。戶外觀光與旅游休閑功能：戶外主題公園大多依附于風(fēng)景秀麗、環(huán)境優(yōu)美的森林或是水岸，戶外觀光與旅游休閑的功能自然成為其不可或缺的功能之一。秀美的環(huán)境、清新的空氣、與之接待能力相應(yīng)的餐飲與住宿設(shè)施以及定期舉辦的戶外運動賽事為顧客提供短則2天，長則15天以上的行程安排，戶外觀光與旅游休閑作為園區(qū)項目的基礎(chǔ)，配合拓展養(yǎng)生等其他功能吸引著無數(shù)游客的到來。拓展培訓(xùn)與健康養(yǎng)生功能：在國內(nèi)外現(xiàn)有的戶外主題公園中，拓展培訓(xùn)功能似乎已成為其主體功能，眾多的企業(yè)、團隊在專業(yè)的教練帶領(lǐng)下在此進(jìn)行活動以提高員工的心理素質(zhì)與團隊精神，增強團隊的文化。健康養(yǎng)生功能則可以說是眾多功能綜合的結(jié)果，宜人的戶外觀光、眾多旅游休閑設(shè)施、健康的專業(yè)拓展培訓(xùn)，無論從哪一方面講都是對人類的健康有著重要的意義。同時隨著人們生活水平的提高，健康養(yǎng)生越來越得到重視，戶外主題公園的這一功能也可以說是順應(yīng)時代與社會的發(fā)展應(yīng)運而生?？破战逃δ埽簯敉庵黝}公園在承擔(dān)拓展培訓(xùn)的同時，也具有著廣泛的科普教育功能。它作為眾多學(xué)校、企業(yè)、機構(gòu)的戶外科普教育基地，發(fā)揮其教育功能之外，也吸引著這些成員的資金、技術(shù)、科研成果等發(fā)展自身，使其科學(xué)持續(xù)的發(fā)展。四、投資策略（面積、投資金額、施工周期、投資回報率）占地面積：按照戶外主題公園項目定位、園區(qū)性質(zhì)與項目配置的不同，其占地面積可以從100畝——500畝不等，其面積大小應(yīng)根據(jù)實際情況具體商定。知名專家在關(guān)于《水上主題公園投資商業(yè)策略》曾指出：以水岸為載體的戶外主題公園，總體而言其中三分之一的面積是設(shè)備面積，三分之一的面積為景觀的面積，另外的三分之一為道路與服務(wù)設(shè)施的面積。而以森林為載體的主題公園，在保護森林資源的前提下，按照盡量最少破壞森林資源的原則在其中開發(fā)相應(yīng)的戶外項目，其面積分配中設(shè)備與景觀所占比重較大，而與之配套的服務(wù)設(shè)施所占項目總面積的比重越少越有利于其主題功能的發(fā)揮，這里比較推薦帳篷或林中小木屋的住宿形式，即新穎又有利于環(huán)境的整體協(xié)調(diào)性與可持續(xù)發(fā)展的需要。投資金額：戶外主題公園由于其很多項目可直接借助于景區(qū)內(nèi)的景觀與基礎(chǔ)設(shè)施，所以其投資額相對較小，500萬——1000萬即可。資金主要用于園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、戶外設(shè)備的配置、景觀工程以及園區(qū)項目的維護等建設(shè)與運營管理等方面。施工周期：項目的施工周期取決于項目的性質(zhì)、施工節(jié)奏、以及資金支持等眾多方面?？傮w來說，施工周期一般在六個月左右。時間過長，投入成本增高，投資回報率受到影響；時間過短，工程質(zhì)量難以保證，勢必影響項目的長期發(fā)展與成長高度。施工主要包括項目場地的選擇與規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、設(shè)備的招標(biāo)與安裝、景觀布置與細(xì)化等。投資回報率：按照國內(nèi)外戶外主題公園的發(fā)展?fàn)顩r而言，其正處于產(chǎn)品生命周期的初期，也就是產(chǎn)品的萌芽期。此階段的產(chǎn)品發(fā)展雖不成熟，但ROI(投資回報率)尚可。我們從簡單的成本分析與收益分析來粗略計算產(chǎn)品的ROI，其投資成本較低，約500萬——1000萬，而項目收益很快，按每年10萬游客，人均消費200元的保守數(shù)據(jù)估算，約一年便可收回成本。五、投資步驟規(guī)劃設(shè)計：規(guī)劃設(shè)計是戶外主題公園建設(shè)的開端，同時也決定著項目的定位與發(fā)展。在規(guī)劃設(shè)計之初，我們應(yīng)首先對項目所在地進(jìn)行考察與分析，對其客源市場、同類產(chǎn)品市場進(jìn)行調(diào)查與研究，從而確定項目的主題定位與可行性，只有對這些做到充分與科學(xué)的調(diào)查與了解，我們才可以進(jìn)行以下的項目，如項目的總規(guī)、詳規(guī)與控規(guī)、設(shè)備的篩選、景觀設(shè)計等，在此對于特殊的項目我們還需引進(jìn)相關(guān)的專家參與項目的建設(shè)與開發(fā)。設(shè)備訂制：通過對項目所在地的考察與相關(guān)的市場研究、規(guī)劃設(shè)計等一系列準(zhǔn)備工作的進(jìn)行，接下來將進(jìn)入具體的實施工作。項目設(shè)備的招標(biāo)與訂制首當(dāng)其沖，我們應(yīng)根據(jù)場地限制、市場需求等因素的選擇設(shè)備項目與廠商，建立市場為導(dǎo)向的設(shè)備訂制。主要包括項目規(guī)模大小的確定、游客人數(shù)的預(yù)估、設(shè)備訂制、設(shè)備篩選確定和設(shè)備托運與安裝等。項目施工監(jiān)理：項目的施工監(jiān)理間接決定著項目的施工周期與項目的工程質(zhì)量，需選擇專業(yè)的技術(shù)人員對其進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，保證項目的正常如期運營。主要包括項目施工過程中的游樂設(shè)備的管線預(yù)埋、土建施工、項目建設(shè)、設(shè)備安裝、項目監(jiān)理和運營檢測等。六、運營模式項目的運營模式按照不同的角度有不同的分類方式，我們這里主要從項目的投資主體、業(yè)態(tài)投資方式兩方面進(jìn)行闡述。（一）按照項目的投資主體與運營方式來看，其運營模式主要包括以下幾種：政府建設(shè)，專業(yè)戶外主題公園運營商管理由政府出地并負(fù)責(zé)工程建設(shè)，在項目策劃和設(shè)計階段，邀請國際或國內(nèi)知名的專業(yè)戶外主題公園來設(shè)計，工程完工后交付專業(yè)的運營公司來管理運營。這種戶外主題公園的投資模式比較符合我國的實際情況，因此在未來幾年將是主要的投資模式。綜合投資公司建設(shè)并管理運營由于專業(yè)投資公司有專業(yè)的投資需求，一定程度上，戶外主題公園作為投資公司投資產(chǎn)品專業(yè)的配套設(shè)施，如度假酒店、度假村、高端房產(chǎn)開發(fā)和綜合度假勝地的配套設(shè)施。這是由專業(yè)的戶外主題公園服務(wù)商來提供規(guī)劃、設(shè)施和施工服務(wù)等。專業(yè)戶外主題公園運營商連鎖經(jīng)營這種模式國內(nèi)目前還沒有，但在戶外運動發(fā)展較為發(fā)達(dá)的歐美國家已出現(xiàn)。項目的規(guī)劃選址、投資建設(shè)、運營管理均由專業(yè)的戶外主題運營商提供。這使得戶外主題公園向更專業(yè)、更長遠(yuǎn)的方向發(fā)展，同時有利于各個戶外主題公園間的資源共享，聯(lián)帶發(fā)展。（二）按照項目的業(yè)態(tài)投資方式來看，其運營模式主要包括以下幾種：戶外用品體驗店模式：戶外用品體驗店模式是戶外運動與購物緊密結(jié)合的產(chǎn)物，是新興的一種發(fā)展模式。戶外用品體驗店匯集了國內(nèi)外知名的戶外用品，在這里戶外愛好者可以盡情的挑選各種戶外用品以滿足其購物需求，同時眾多知名品牌的加盟與巨大的銷售利潤為戶外主題公園的成本回收提供了重要的來源。戶外俱樂部模式：這里所指的戶外俱樂部嚴(yán)格區(qū)分于主題公園內(nèi)某一項戶外運動的場所，而是指分布于城市間的戶外運動俱樂部。它擁有其自己的會員，并定期組織會員到戶外主題公園開展戶外主題活動，承載了更多的營銷功能，也可以稱之為戶外主題公園與城市客戶群聯(lián)系的紐帶。戶外基地模式：戶外基地為各項戶外運動提供了專業(yè)的場地、設(shè)備以及教練人員等，是戶外主題公園中最重要的部分。同時吃、住、行、游、購、娛等各類配套設(shè)施的建設(shè)豐富了戶外基地的活動項目，延長