重要結(jié)論：

1、杭州市區(qū)共有42個(gè)項(xiàng)目正處于虧損(含疑似虧損)困境。

2、目前杭州房地產(chǎn)市場在售、將售的虧損項(xiàng)目(含疑似虧損)中，2013年拿地項(xiàng)目占了一半以上。

3、2013年杭州市區(qū)成交的全部宅地中，虧損地塊(含疑似虧損)占比23%。

4、虧損項(xiàng)目(含疑似虧損)中，杭州本土開發(fā)商項(xiàng)目占比31%，外來開發(fā)商項(xiàng)目占比69%。

5、有7個(gè)虧損項(xiàng)目(含疑似虧損)為外來開發(fā)商首次在杭州市區(qū)拿宅地。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院杭州樓市在2013年全面回暖，商品房成交量創(chuàng)歷史次新高，多板塊樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高。然而，2013年四季度樓市溫度驟降，使許多2013年?duì)巵?、搶來的高價(jià)地可能面臨虧損困境；2010年以后拿地的部分項(xiàng)目也存在著同樣的困境。

本報(bào)告梳理了2010年以來在杭州市區(qū)拿地，且目前仍在虧損銷售或有極大可能面臨虧損困境的商品住宅樓盤。

以下為本報(bào)告中界定的幾個(gè)主要概念和計(jì)算方式：

1、虧損：累計(jì)銷售價(jià)格顯著低于該項(xiàng)目銷售成本價(jià)(Y)超過10%，收回成本希望渺茫。

2、疑似虧損：累計(jì)銷售價(jià)格低于該項(xiàng)目銷售成本價(jià)(Y)在10%以內(nèi)，仍有可能收回成本。

3、預(yù)計(jì)虧損：項(xiàng)目暫未銷售，但該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格顯著低于該項(xiàng)目銷售成本價(jià)(Y)超過10%，收回成本希望渺茫。

4、預(yù)計(jì)疑似虧損：項(xiàng)目暫未銷售，但該項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售價(jià)格低于該項(xiàng)目銷售成本價(jià)(Y)在10%以內(nèi)，仍有可能收回成本。

5、對(duì)尚未上市的樓盤，其預(yù)計(jì)銷售價(jià)格本報(bào)告以現(xiàn)階段該項(xiàng)目所在區(qū)塊及項(xiàng)目定位做保守預(yù)估，這種預(yù)估是以時(shí)下為節(jié)點(diǎn)，靜態(tài)的預(yù)估，且存在著一定的主觀性。

6、項(xiàng)目銷售成本價(jià)(Y)=[拿地價(jià)格(A)+財(cái)務(wù)成本(B)+商品房建設(shè)成本(C)+保障房建設(shè)成本(D)+銷售稅費(fèi)(E)+運(yùn)營成本(F)]/可售商品房面積(X)。其中，財(cái)務(wù)成本2013年以后(含2013年)拿地項(xiàng)目統(tǒng)一按總投入的8%計(jì)算，2013年以前拿地項(xiàng)目每增加6個(gè)月財(cái)務(wù)成本遞增4%；商品房和保障房建設(shè)成本均按3500元/平米計(jì)算；銷售稅費(fèi)按銷售成本價(jià)的10%計(jì)算；運(yùn)營成本按銷售成本價(jià)的5%計(jì)算。

7、項(xiàng)目銷售成本價(jià)(Y)均為毛坯商品房售價(jià)。

8、商住項(xiàng)目的銷售成本價(jià)計(jì)算將商業(yè)部分與住宅部分均視為可售，一并計(jì)算，在界定虧損情況時(shí)適當(dāng)考慮商業(yè)部分的影響。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)共有42個(gè)樓盤正處于虧損(含疑似虧損)困境。虧損樓盤的具體信息詳見下表：杭州市區(qū)虧損（含疑似虧損）樓盤詳情表

以上42個(gè)項(xiàng)目中，共涉及45次拿地(部分項(xiàng)目拿地次數(shù)不止一次)，有4個(gè)項(xiàng)目在2014年拿地，24個(gè)項(xiàng)目在2013年拿地，1個(gè)項(xiàng)目在2012年拿地，8個(gè)項(xiàng)目在2011年拿地，8個(gè)項(xiàng)目在2010年拿地。其中，2013年占比最高，為53%?？梢?，目前杭州房地產(chǎn)市場在售、將售的虧損(含疑似虧損)項(xiàng)目中，2013年拿地項(xiàng)目占了半數(shù)以上。2013年，杭州市區(qū)共成交宅地113宗。2013年拿地的虧損(含疑似虧損)項(xiàng)目個(gè)數(shù)為24個(gè)，共涉及宅地26宗，占比23%。42個(gè)項(xiàng)目中，杭州本土開發(fā)商項(xiàng)目共有13個(gè)，占比31%；外來開發(fā)商項(xiàng)目共有29個(gè)，占比69%。值得注意的是，29個(gè)外來開發(fā)商項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目為外來開發(fā)商首次在杭州市區(qū)拿宅地，分別是：河北天成項(xiàng)目、招商雍華府、淮礦城東新城項(xiàng)目、首開石橋項(xiàng)目和田園項(xiàng)目(同