北京理工大學(xué)珠海學(xué)院2020屆本科生畢業(yè)論文基于市場(chǎng)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究摘要養(yǎng)老環(huán)境直接影響著老年人的生活質(zhì)量，隨著人們對(duì)老年生活的日益重視，養(yǎng)老環(huán)境成為他們考慮的重點(diǎn)因素。而養(yǎng)老地產(chǎn)作為老年人的基本需求，在我國(guó)人口老齡化日益突出的背景下，其發(fā)展前景表現(xiàn)得非常樂(lè)觀。中華民族的傳統(tǒng)美德是從古流傳至今的。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，傳統(tǒng)的養(yǎng)老建筑已經(jīng)難以滿(mǎn)足現(xiàn)代老年人生理方面的需求和心理方面的需求。如何為當(dāng)代老年人們提供悠閑、寬松、便捷的養(yǎng)老環(huán)境，已經(jīng)成為當(dāng)前亟需解決的重點(diǎn)問(wèn)題之一，為老年人營(yíng)造健康舒適的養(yǎng)老環(huán)境是實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)的重要舉措，同時(shí)也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)似乎發(fā)現(xiàn)了其中的商機(jī)，也針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作出相應(yīng)的規(guī)劃和發(fā)展。本文首先分析了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)階段的基本特征特以及今后的發(fā)展趨勢(shì)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行探究目前國(guó)內(nèi)外的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，進(jìn)而闡述了養(yǎng)老地產(chǎn)的概念以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式。其次，對(duì)當(dāng)今政府以頒布的關(guān)于養(yǎng)老房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)支持政策和貸款問(wèn)題的不足進(jìn)行了分析。最后綜合所有分析總結(jié)出推進(jìn)養(yǎng)老房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：養(yǎng)老問(wèn)題：人口老齡化AbstractTheenvironmentfortheagedhasadirectimpactonthequalityoflifeoftheelderly.Withpeople'sincreasingattentiontotheelderlylife,theenvironmentfortheagedhasbecomeakeyfactorforthemtoconsider.Asthebasicneedsoftheelderly,thedevelopmentprospectofpensionrealestateisveryoptimisticunderthebackgroundoftheincreasinglyprominentagingpopulationinChina.ThetraditionalvirtuesoftheChinesenationhavebeenhandeddownsinceancienttimes.Withthecontinuousprogressanddevelopmentofsocietyandthecontinuousimprovementofpeople'slivingstandards,thetraditionalold-agebuildingshavebeendifficulttomeetthephysiologicalandpsychologicalneedsofthemodernelderly.Howtoprovidealeisurely,relaxedandconvenientenvironmentfortheelderlyhasbecomeoneofthekeyissuestobesolved.Tocreateahealthyenvironmentfortheelderlyisanimportantmeasuretoachieveaharmonioussociety,andalsoaconcreteembodimentoftherealizationofasocialistmoderncountry.Therealestateenterprisesseemtofindoutthebusinessopportunities,andmakecorrespondingplanninganddevelopmentforthepensionindustry.Firstofall,thispaperanalyzesthebasiccharacteristicsofthecurrentstageoftheelderlyrealestateprojectandthefuturedevelopmenttrend,andonthisbasistoexplorethecurrentsituationofthedevelopmentoftheelderlyrealestateathomeandabroad,andthenexpoundstheconceptoftheelderlyrealestateandthedevelopmentmodeoftherealestateproject.Secondly,thepaperanalyzesthedeficienciesofthedevelopmentsupportpoliciesandloansoftheelderlyrealestateissuedbythegovernment.Finally,thepapersummarizesthesuggestionstopromotethedevelopmentofpensionrealestate.Keywords:Realestate:thepensionproblem:anagingpopulation目錄TOC\o"1-3"\h\z\uTOC\o"1-3"\h\z\u16987968331緒論 58832853661.1研究背景 519701782981.1.1國(guó)內(nèi)老齡化的背景 57363013931.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景 512167381371.2選題目的研究意義 613785818251.2.1選題目的 66236652921.2.2選題意義 6748816371.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀 71102559171.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀 719402933051.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 79703974402養(yǎng)老地產(chǎn)概念及開(kāi)發(fā)模式 814789587622.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念 818841825562.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵 86623600302.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?818772818092.2開(kāi)發(fā)模式 96456221392.2.1社會(huì)居家養(yǎng)老模式 918839055292.2.2社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式 93013345352.2.3醫(yī)療結(jié)合模式 97630901192.2.4會(huì)籍制的社區(qū)模式 104832901492.2.5持續(xù)退休照料 108743812893發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn) 104957278023.1以美國(guó)為例 1016081015013.1.1美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展 1012802298123.1.2美國(guó)現(xiàn)階段老齡人口購(gòu)房選擇 1011837909913.2國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒 1116866799293.2.1發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析 1112454263033.2.2國(guó)內(nèi)借鑒中存在的問(wèn)題 113567672124結(jié)合國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分析 124121896604.1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段發(fā)展情況 1220368540454.2國(guó)內(nèi)壽險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)中的營(yíng)銷(xiāo)模式 123691174884.2.1全資模式 1218248482804.2.2股權(quán)合作模式 1220110791534.2.3股權(quán)投資模式 139622043384.2.4不動(dòng)產(chǎn)投資基金模式 1312164468564.3阻礙壽險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的原因 137779893524.3.1傳統(tǒng)思想阻礙發(fā)展 1317865961284.3.2模式創(chuàng)新 1312047709425養(yǎng)老地產(chǎn)存在問(wèn)題及解決模式 1421093982785.1養(yǎng)老地產(chǎn)存在問(wèn)題 1419968136705.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)模糊 1417204000215.1.2政府政策不完善 1410433297395.1.3貸款問(wèn)題 1410389456185.2解決模式 153694679695.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)放式合作模式 1512729315065.2.2以政府為主導(dǎo)的開(kāi)放式合作養(yǎng)老地產(chǎn)模式 159277299285.3解決建議 1616256226765.3.1加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體合作，完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展 1615533583985.3.2政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)以關(guān)注民生問(wèn)題為切入點(diǎn) 163358986075.3.3加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并實(shí)施養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的有效監(jiān)管 1618608635336.總結(jié)與展望 1717290478706.1總結(jié) 173588398866.2展望考文獻(xiàn)考文獻(xiàn) 14第一章緒論1.1研究背景1.1.1國(guó)內(nèi)老齡化的背景根據(jù)世界衛(wèi)生組織規(guī)定，一個(gè)國(guó)家內(nèi)若年齡層在大于或等于六十歲的人群數(shù)量超過(guò)該國(guó)家的總?cè)藬?shù)的百分之十，或者一個(gè)國(guó)家若年齡層在大于或等于六十五歲的人群數(shù)量超過(guò)該國(guó)家的總?cè)藬?shù)的百分之十五的話(huà)，那該國(guó)家就可以被當(dāng)作是一個(gè)老齡化社會(huì)的國(guó)家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)大于或等于六十歲的人群早在2014年就已經(jīng)超過(guò)2.1億，與國(guó)家總?cè)丝跀?shù)占比百分之十五點(diǎn)五，從數(shù)據(jù)中已經(jīng)可以看出我國(guó)在五年前就已經(jīng)是一個(gè)老齡化嚴(yán)重的國(guó)家。由于我國(guó)人口基數(shù)大，在計(jì)劃生育的控制下，我國(guó)第一二代嬰兒潮時(shí)期的人口已經(jīng)步入老齡階段，這使得我國(guó)老齡化的問(wèn)題更加嚴(yán)重。有預(yù)測(cè)中國(guó)的老齡人口將會(huì)在2060年達(dá)到3.7億人，屆時(shí)老齡人口以及占比國(guó)內(nèi)總?cè)藬?shù)的百分之二十八。反觀我國(guó)政府如今雖說(shuō)能夠提供一定的補(bǔ)貼支持，但對(duì)于老齡人口的實(shí)際需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也正因?yàn)檫@樣，在老齡人口市場(chǎng)需求的不平衡之下，給予了國(guó)內(nèi)企業(yè)巨大的商機(jī)。老齡化已經(jīng)延伸出了一個(gè)非常有潛力的市場(chǎng)。養(yǎng)老已經(jīng)成為政府密切關(guān)注的焦點(diǎn)以及大眾茶余飯后的話(huà)題。但由于我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還從國(guó)外的成功案例中借鑒，所以在實(shí)踐過(guò)程也出現(xiàn)了許多顯性或者隱性的問(wèn)題。如何解決這些問(wèn)題成為了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵所在，也將是我們現(xiàn)在和以后都需要面臨的一個(gè)強(qiáng)大的“對(duì)手”。1.1.2養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展前景從國(guó)外的養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)看，國(guó)外出現(xiàn)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)這一范疇的發(fā)展相對(duì)國(guó)內(nèi)來(lái)說(shuō)是比較早的。但當(dāng)今對(duì)理論研究的外國(guó)專(zhuān)家和學(xué)者少之又少，他們大部分都把研究重點(diǎn)放在在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)行中衍生出的不同問(wèn)題，其中包含當(dāng)?shù)卣C發(fā)的政策，該國(guó)內(nèi)市場(chǎng)金融的體系，開(kāi)發(fā)模式和對(duì)已存在的制度進(jìn)行改進(jìn)等。而反觀國(guó)內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)的研究中，大部分都以借鑒國(guó)外實(shí)踐成功經(jīng)驗(yàn)的前提下，從多個(gè)案例分析中來(lái)得出一套能夠貼合當(dāng)今中國(guó)的市場(chǎng)需求下的養(yǎng)老地產(chǎn)機(jī)制。國(guó)內(nèi)基于市場(chǎng)需求下的養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展涉及的方面繁雜。說(shuō)明我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向應(yīng)該要符合當(dāng)今國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的同時(shí)，還要提供一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展模式以及政策制度。1.2選題目的研究意義1.2.1選題目的在老年人贍養(yǎng)上，養(yǎng)老地產(chǎn)是滿(mǎn)足其需求的一種房地產(chǎn)形式。在對(duì)應(yīng)老齡化趨勢(shì)上，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的中國(guó)表現(xiàn)得非常樂(lè)觀。中華民族的傳統(tǒng)美德是從古流傳至今的。在社會(huì)快速發(fā)展的過(guò)程中，養(yǎng)老建筑并沒(méi)有滿(mǎn)足當(dāng)代老年人的基本生理和心理需求。給老年人們營(yíng)造更加舒適、便捷與安全的養(yǎng)老環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)建設(shè)目標(biāo)的重要實(shí)踐。在這一背景下，城市房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，也針對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了適當(dāng)?shù)囊?guī)劃和發(fā)展。如今各大中國(guó)學(xué)術(shù)界專(zhuān)家已開(kāi)始著重研究關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的范疇中，伴隨著人口老齡化越來(lái)越嚴(yán)重的形勢(shì)下，與之相關(guān)的其它養(yǎng)老服務(wù)也會(huì)逐漸興盛起來(lái)，比如醫(yī)療保險(xiǎn)，社會(huì)公益等等。除了老人院這種傳統(tǒng)的機(jī)構(gòu)，多種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也勢(shì)必會(huì)在不久的將來(lái)新興起來(lái)。與此同時(shí)，這些新興養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也必定在養(yǎng)老地產(chǎn)的模式開(kāi)發(fā)中起到相輔相成的作用，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。養(yǎng)老地產(chǎn)在當(dāng)今市場(chǎng)極度需求下，已經(jīng)吸引了大量的資本進(jìn)入，這些年已經(jīng)有像萬(wàn)科集團(tuán)，碧桂園和保利這樣的地產(chǎn)巨頭參與進(jìn)來(lái)，并且這些地產(chǎn)巨頭都已經(jīng)把養(yǎng)老地產(chǎn)作為新型開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。但盡管如此，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)如處于起步階段，大部分地產(chǎn)集團(tuán)都只對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)作出了一定嘗試，暫時(shí)還并沒(méi)有真正成功的案例能適合全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的復(fù)雜要求。不過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)在當(dāng)今市場(chǎng)巨大的需求下，各大企業(yè)的必將會(huì)為之競(jìng)爭(zhēng)得愈發(fā)劇烈。但目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在一個(gè)相當(dāng)嚴(yán)重的問(wèn)題，就是大多開(kāi)發(fā)商都打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號(hào)為了只是跟政府政策打擦邊球，拿到更多的地來(lái)獲取盈利，而在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，真正用于發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的只是很少的一部分地。更嚴(yán)重的是政府對(duì)改種現(xiàn)象仿佛持睜一只眼閉一只眼的態(tài)度，體現(xiàn)在政府的監(jiān)管部門(mén)力度嚴(yán)重不足，換句話(huà)說(shuō)就是在縱容著這些開(kāi)發(fā)商。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的很大部分原因都是因?yàn)樵陴B(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)中企業(yè)的獲利空間不大，同時(shí)還會(huì)存在著資金成本回收慢的問(wèn)題。1.2.2選題意義在我國(guó)當(dāng)今特殊的經(jīng)濟(jì)體系之下，出現(xiàn)上面的問(wèn)題也并不是偶然，這對(duì)在市場(chǎng)需求下的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的負(fù)面影響是顯而易見(jiàn)的。因此，關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)方面的理論需進(jìn)行進(jìn)一步的創(chuàng)新和探討。本文在基于中國(guó)人口老齡化的市場(chǎng)需求前提下，結(jié)合中國(guó)的特殊經(jīng)濟(jì)體和社會(huì)發(fā)展下，以上述國(guó)內(nèi)面臨的老齡化養(yǎng)老壓力為重點(diǎn)，在國(guó)外一些養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程以及成功案例的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，探索適合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。從宏觀角度分析并總結(jié)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題，并提出能夠讓養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展的綜合性建議。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國(guó)外研究現(xiàn)狀從20世紀(jì)50年代開(kāi)始，類(lèi)似美國(guó)，英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家就已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)的階段。老齡化對(duì)這些發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)產(chǎn)生了巨大的壓力。因此這些發(fā)達(dá)國(guó)家為解決政府養(yǎng)老保障義務(wù)和社會(huì)的養(yǎng)老作出了可觀的成效。由于很多歐洲或者北美的發(fā)達(dá)國(guó)家早在幾十年就進(jìn)入了老齡化社會(huì)，所以在老齡化社會(huì)中他們已做了大量的研究和探索。其中，美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成果較為突出。美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)不僅設(shè)施齊全，其政策法律體系也在不停完善。美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)具有獨(dú)立式，集合型和護(hù)理式這集中特點(diǎn)。在四五十年的積極探索中，美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在供給、運(yùn)營(yíng)以及盈利模式上都取得了不朽的成就。與此同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，開(kāi)展關(guān)于養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)咨詢(xún)、老年住房保障、社區(qū)服務(wù)和老齡人口相關(guān)監(jiān)管的領(lǐng)域在實(shí)踐中不斷創(chuàng)新與進(jìn)步。在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)中總結(jié)出了一些經(jīng)驗(yàn)和理論。1.3.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀相比之下，國(guó)內(nèi)的在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的研究可以說(shuō)是遠(yuǎn)不及國(guó)外的研究。2016年沈毅[1]在保利養(yǎng)老的實(shí)踐與探索中簡(jiǎn)述了養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)在當(dāng)今社會(huì)中的發(fā)展情況與即將面臨的挑戰(zhàn)；2016年曾蘭[2]在養(yǎng)老地產(chǎn)跨界聯(lián)盟收益分配研究中以“投資商”、“開(kāi)發(fā)商”、“運(yùn)營(yíng)商”三個(gè)角色來(lái)分析養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，同時(shí)從養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)因與外因分析了養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)前的外在環(huán)境；2015年重慶大學(xué)的吳凱軍[3]對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)行了深入的探討與研究；2015年李劍彬[4]在探析養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)中從客戶(hù)角度、社會(huì)角度和養(yǎng)老地產(chǎn)的功能上分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展意義；2014年李巍[5]在養(yǎng)老服務(wù)商業(yè)模式設(shè)計(jì)中細(xì)分了養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶(hù)群體的具體需求和簡(jiǎn)述了符合養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式；2014年李珊[6]在基于BOT框架的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式思考中從養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)層面上，提出了建立BOT運(yùn)行框架，使多個(gè)參與主體能夠各展其能，在國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段發(fā)揮出最大的作用；2013年歐新煜和趙希男[7]在保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)的策略選擇中從競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)策略、投資主體、資源配套等多個(gè)方面對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要討論和研究，力求實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)更加合理且更加普及；2012年李軍晶[8]在尋路養(yǎng)老地產(chǎn)上對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展前景以及即將面對(duì)的重要問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)述并討論；2012年顧書(shū)桂[9]在論養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)兼論以房養(yǎng)老的局限性上從土地政策的根本問(wèn)題上詳細(xì)分析了在當(dāng)今土地財(cái)政下養(yǎng)老地產(chǎn)的房展前景，并以商業(yè)化養(yǎng)老地產(chǎn)為目標(biāo)與保障性養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行對(duì)比，論證了改革土地財(cái)政的必要性；2006年魏紀(jì)泳[10]在多元利益主體共同治理機(jī)制研究中對(duì)治理機(jī)制和企業(yè)問(wèn)題中分析詳細(xì)的論述和研究第二章養(yǎng)老地產(chǎn)概念及開(kāi)發(fā)模式2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的概念2.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)涵在各種各樣的房地產(chǎn)使用價(jià)值中，有一種特殊的房地產(chǎn)形式并且和贍養(yǎng)老年人相關(guān)的房地產(chǎn)使用價(jià)值叫做養(yǎng)老地產(chǎn)。因?yàn)槔夏晔抢夏耆后w消費(fèi)者的一個(gè)最后生理階段，而且老年人也通常不會(huì)再有更多的時(shí)間和精力為社會(huì)生產(chǎn)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)的功能也隨著上述原因在實(shí)際意義上會(huì)相對(duì)的較為簡(jiǎn)單和具體，總的來(lái)說(shuō)就是滿(mǎn)足老年群體消費(fèi)者的基本生活需求。這種獨(dú)有的經(jīng)濟(jì)特征也因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)簡(jiǎn)單而具體的消費(fèi)功能表現(xiàn)得更明顯易懂。在我們?nèi)祟?lèi)生存社會(huì)中的所有活動(dòng)，我們都可以歸類(lèi)成兩大特點(diǎn)，第一點(diǎn)是有生產(chǎn)性的，第二點(diǎn)是有生活性的。同樣房地產(chǎn)作為人類(lèi)社會(huì)生存生產(chǎn)中的活動(dòng)結(jié)果之一，它的功能也肯定是生產(chǎn)性和生活性的其中之一。養(yǎng)老地產(chǎn)是生活性房地產(chǎn)的基本組成部分，因?yàn)槔夏晔窍M(fèi)者一生中必須經(jīng)過(guò)的一個(gè)階段，而且在消費(fèi)者老年期時(shí)，他們的時(shí)間跨度和就業(yè)準(zhǔn)備期和就業(yè)期非常相似。與其它發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)不同，中國(guó)消費(fèi)者在就業(yè)的準(zhǔn)備時(shí)間一般在有二三十年，就業(yè)時(shí)間通常有30年，但退休時(shí)間則很多都無(wú)法高于而是年。退休是考慮到了消費(fèi)者無(wú)法再有效率地生存并且也是人類(lèi)身體機(jī)能自然衰退的階段，所以相應(yīng)地其對(duì)生活質(zhì)量的要求就對(duì)比于就業(yè)準(zhǔn)備期和就業(yè)期應(yīng)該高一些，也就是養(yǎng)老地產(chǎn)的重要性不能忽視。養(yǎng)老地產(chǎn)在建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要嚴(yán)格遵守價(jià)值規(guī)律，是因?yàn)槠滟Y源配置的效率原則，不僅僅要反映養(yǎng)老地產(chǎn)的勞動(dòng)耗費(fèi)，還必須反映養(yǎng)老地產(chǎn)資源的稀缺性，這也意味著養(yǎng)老地產(chǎn)一定是以消費(fèi)者的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄作為其基本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的。根據(jù)莫迪利安尼的消費(fèi)定律和儲(chǔ)蓄生命周期定律，絕大部分的老年人都不再有創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值的能力，也沒(méi)有相應(yīng)的收入來(lái)源，但是他們可以依靠就業(yè)期間所儲(chǔ)存下來(lái)的養(yǎng)老金來(lái)進(jìn)行消費(fèi)。而在老年地產(chǎn)中，老年人是主要的消費(fèi)群體，因此可以將其消耗的成本費(fèi)用列入養(yǎng)老儲(chǔ)蓄的范疇。2.2.2養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿︷B(yǎng)老市場(chǎng)是一個(gè)很有發(fā)展前景的市場(chǎng)，占據(jù)我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)就等于占據(jù)了一座金礦，特別是在大力發(fā)展新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的大背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)不僅充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)也充當(dāng)著老年人的“服務(wù)員”。一方面，養(yǎng)老服務(wù)所面向的客戶(hù)有各種各樣的人群，每類(lèi)客戶(hù)群對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)都有不一樣的需求，只有從需求本身出發(fā)地根據(jù)人們的生活習(xí)慣以及養(yǎng)老方式選取最佳的養(yǎng)老形式，才能真正為老年人創(chuàng)造更多的社會(huì)福利。另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)要積極探索新的發(fā)展模式，尋找出一條長(zhǎng)期獲利的模式。如果仍然保持單一的“賣(mài)房”角色，則難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)需要轉(zhuǎn)變角色，充當(dāng)老年人的“服務(wù)員”，為老年人的養(yǎng)老問(wèn)題獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，才能真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲利。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商要把發(fā)展的重心從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)換到養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營(yíng)上來(lái)，提高老年人的幸福感和獲得感。2.2開(kāi)發(fā)模式由于現(xiàn)階段我國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)這一范疇中的研究不夠經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致了至今也沒(méi)有一套能夠適合我國(guó)市場(chǎng)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展體系。普遍大眾都會(huì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)僅僅只是養(yǎng)老和地產(chǎn)兩者互相結(jié)合，但實(shí)際的養(yǎng)老地產(chǎn)所代表的是指以滿(mǎn)足老齡人口對(duì)特殊住房的需求為目的的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。我國(guó)現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念主要是依靠外國(guó)一些發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)過(guò)幾十年研究發(fā)展并且實(shí)踐探索出來(lái)的成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)逐步發(fā)展。隨著這個(gè)近年經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，生活質(zhì)量的提升，導(dǎo)致了現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不能單一地關(guān)注于老齡人的居住環(huán)境，更要考慮到老人更層次的需求，比如除了居住和醫(yī)療功能之外的自我實(shí)現(xiàn)需求、學(xué)習(xí)交流需求、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)需求、健康獨(dú)立需求、方便安全需求等等。我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式分為幾種：2.2.1社會(huì)居家養(yǎng)老模式社會(huì)居家養(yǎng)老模式顧名思義就是指老人主要居住在家中并且按照一定自己的生活習(xí)慣來(lái)養(yǎng)老的一種養(yǎng)老模式。在這種模式下需要一套完整的社區(qū)體系，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)建商品房社區(qū)基礎(chǔ)上使用住宅區(qū)多余的空間來(lái)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施。同時(shí)還需要利用其它資源構(gòu)建更多便利生活的設(shè)施以及養(yǎng)老功能。社會(huì)居家養(yǎng)老模式為現(xiàn)在大多數(shù)老人選擇的一種養(yǎng)老方式，因?yàn)檫@種養(yǎng)老模式不僅能滿(mǎn)足老人生活居住的需求，同時(shí)還能滿(mǎn)足老人在精神上的需求。2.2.2社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式也被稱(chēng)為適老型地產(chǎn)，是以健康老人和年輕人合體的社區(qū)模式。這種模式通常會(huì)配備有豐富的養(yǎng)老公共建筑，比如老年健身房、醫(yī)療診所和老年活動(dòng)中心等等并且主要以養(yǎng)老公寓或者住宅為主體。社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)模式對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不僅能保障到品牌的樹(shù)立，還能使資金回籠的速度更快。2.2.3醫(yī)療結(jié)合模式顧名思義，醫(yī)療結(jié)合模式就是讓醫(yī)療資源和養(yǎng)老居住混合的一種模式，把老年養(yǎng)生、養(yǎng)老和醫(yī)療相結(jié)合。一般多以建立在醫(yī)院附近的養(yǎng)老住宅為主，不僅解決了老年人生活上的醫(yī)療問(wèn)題，還大大提高了養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療功能。但該種模式下的健康發(fā)展仍需要政府部門(mén)的扶持，因?yàn)榇蟛糠掷先藶榱藴p輕經(jīng)濟(jì)壓力最終還是會(huì)選擇醫(yī)療報(bào)銷(xiāo)最多的醫(yī)院，這也是目前醫(yī)療結(jié)合模式的一個(gè)難題。2.2.4會(huì)籍制的社區(qū)模式該種模式主要以會(huì)員制管理為主。一般會(huì)對(duì)居住者的年齡作出一定的要求，通過(guò)不一樣的收費(fèi)來(lái)采取不同的對(duì)待。該模式的建設(shè)用地主要以劃撥或者協(xié)議的方式獲取。但這種模式老人一般都難以接受。2.2.5持續(xù)退休照料這種模式是在國(guó)外運(yùn)行開(kāi)發(fā)得相對(duì)成功的例子，以老年人各種需求為主體，提供生活居住、自理護(hù)理、輔助照護(hù)的服務(wù)，同時(shí)還會(huì)根據(jù)老人具體的身體給予對(duì)應(yīng)的服務(wù)。我國(guó)也曾有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商模仿過(guò)這種模式但無(wú)一成功。第三章發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)3.1以美國(guó)為例3.1.1美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展早在1960年美國(guó)就開(kāi)始大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，在發(fā)展了40-50年之后，美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)始慢慢成熟并且穩(wěn)定了下來(lái)。在美國(guó)的老齡人口中大多都存在一個(gè)共同的問(wèn)題，就是這些老人擁有高額的財(cái)產(chǎn)但卻生活難以自理，這其中主要的原因是，這些老人擁有的僅僅是他們的房子這筆固定自從，實(shí)際生活中卻沒(méi)有多余的資金使用。他們可能擁有著比年輕人更豐富的財(cái)產(chǎn)，而實(shí)際上卻享受不了這筆財(cái)產(chǎn)所帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)生活。美國(guó)政府為了讓老人能夠快樂(lè)地安度晚年，決定使用一種叫反向抵押貸款的模式。這種反向抵押貸款概括內(nèi)容就是老年人可以吧自己的房子抵押給專(zhuān)門(mén)的保險(xiǎn)公司，該保險(xiǎn)公司就會(huì)對(duì)老人的對(duì)應(yīng)房子進(jìn)行系統(tǒng)全面的評(píng)估價(jià)格，再按這個(gè)價(jià)格占美國(guó)退休老人平均壽命的比例，所得出來(lái)的息后價(jià)錢(qián)就將會(huì)是保險(xiǎn)公司應(yīng)該給予老人的生活資金費(fèi)。雙方一旦達(dá)成協(xié)議，老人就可以住在抵押的房子里每個(gè)月拿著協(xié)議保險(xiǎn)公司的生活費(fèi)生活，等老人安穩(wěn)度過(guò)這一生之后，保險(xiǎn)公司將會(huì)把對(duì)應(yīng)老人抵押的房子進(jìn)行拍賣(mài)，所得到的資金也歸保險(xiǎn)公司所有。這個(gè)反相抵押貸款模式可謂是巧妙就巧妙在了充分地發(fā)揮了固定資產(chǎn)的作用，靈活地保證了老人的生活需求。3.1.2美國(guó)現(xiàn)階段老齡人口購(gòu)房選擇從大數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)今老人選擇購(gòu)房考慮的因素比較多，除了改善自身的居住需求外，他們還會(huì)考慮到生活上的問(wèn)題，比如周邊環(huán)境，生活設(shè)施等等，還要一下同居的子孫女的學(xué)校教育、醫(yī)院醫(yī)療以及上班出行等問(wèn)題。但也有一些稍微有點(diǎn)積蓄的老人會(huì)選擇在郊區(qū)買(mǎi)房，郊區(qū)的環(huán)境好，生活舒適，很適合養(yǎng)老。在郊區(qū)購(gòu)房之后，這些老人會(huì)選擇把在市區(qū)的房子出租，從而參與一些對(duì)房地產(chǎn)的小額投資。但是老齡人在精神上都會(huì)存在著一個(gè)問(wèn)題，由于自身的年紀(jì)大了，能做的事少了，相應(yīng)的他們的存在感將會(huì)降低，這將帶給他們內(nèi)心更多的空虛和寂寞，所以他們對(duì)生活的質(zhì)量便有了更高的需求。反析我國(guó)，國(guó)內(nèi)老年人的思想還十分傳統(tǒng)并且保守，都覺(jué)得房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)都應(yīng)該留給自己的下一代，導(dǎo)致了我國(guó)老人大多生活得非常的節(jié)儉，當(dāng)然退休后資金的減少是一個(gè)原因，但主要的原因還是他們擔(dān)心子女錢(qián)不夠花還要花在自己身上，還要想留給自己的子女更多。我們作為后代的年輕一輩，應(yīng)該多點(diǎn)去解放老人的思想，改變他們固守成規(guī)的老派觀念，讓老人利用自己的資產(chǎn)安度晚年。3.2國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒3.2.1發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)模式分析首先，發(fā)達(dá)國(guó)家美國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中，其政府給到的扶持可以說(shuō)是相當(dāng)給力，這也是美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的效率比其它國(guó)家要好得多的重要原因。美國(guó)的養(yǎng)老金計(jì)劃中包括了雇主，個(gè)人和政府，也正好體現(xiàn)了美國(guó)的福利事業(yè)。這種措施不僅能夠讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，還能推動(dòng)該養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。與此同時(shí)，美國(guó)不僅在關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展上擁有一套完整的法律體系，政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管上也是做得相當(dāng)?shù)轿?。其次，除了上訴我們提到的反向抵押養(yǎng)老貸款模式之外，美國(guó)還提倡發(fā)展以房養(yǎng)老和養(yǎng)老咨詢(xún)。這讓養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展需要的資本上給予了更多的靈活性。這中模式的運(yùn)作中不僅能使得養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)化，還能將醫(yī)療，生活以及娛樂(lè)等等融入貫通，更大程度地發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的價(jià)值。美國(guó)的養(yǎng)老住房和服務(wù)方面可謂是做得非常到位，對(duì)不同的老人作出有針對(duì)性的服務(wù)，從老人的生活需求和精神需求等方面綜合出發(fā)，給老人提供相應(yīng)的服務(wù)合同。另外，美國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)上擁有很高的專(zhuān)一性以及專(zhuān)業(yè)性，因?yàn)槠浯蠖鄶?shù)都是歸由專(zhuān)門(mén)的管理企業(yè)操作，很好地將管理人和擁有者進(jìn)行分離，使得后期運(yùn)營(yíng)和監(jiān)督管理完成的質(zhì)量更好。3.2.2國(guó)內(nèi)借鑒中存在的問(wèn)題現(xiàn)今我國(guó)也會(huì)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)效仿美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是將上游企業(yè)和下游企業(yè)進(jìn)展有秩序地合作，并且把其它與養(yǎng)老地產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化，使得在模式運(yùn)營(yíng)中能夠更加靈活?？偟膩?lái)說(shuō)，美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式能稱(chēng)得上是一個(gè)經(jīng)典以及值得效仿的例子，因?yàn)樗麄儼炎》颗c服務(wù)完全地與當(dāng)?shù)貙?shí)際市場(chǎng)融為一體。在該模式下不僅推動(dòng)了美國(guó)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還使得其融資方式更加豐富。我國(guó)的與之的差別主要是在養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上，美國(guó)的分工明確，而且還有很高程度的專(zhuān)一性。中國(guó)目前無(wú)法做到的主要是因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的信用體系還很不完善，涉及到的方面多且繁雜，包括了土地，資金以及規(guī)定等等，無(wú)法放心地把后續(xù)發(fā)展交給其它企業(yè)，這也可以算是我過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一塊短板。加上我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系特殊，需求與收入差異明顯，成為了養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)難題。第四章結(jié)合國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分析4.1國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段發(fā)展情況由于市場(chǎng)需求較大，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景就是一塊“肥豬肉”，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都被養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利前景所吸引著，參與其中的伐像萬(wàn)科、保利和遠(yuǎn)洋這種知名房地產(chǎn)企業(yè)。早在九年前，萬(wàn)科集團(tuán)就入駐養(yǎng)老地產(chǎn)這一范疇，打造了“北京房山幸福匯”，是中國(guó)首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，“實(shí)體泰康之家”也在泰康人壽公司的打造下拔地而起。兩年后，保利集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)的消息也得到了確認(rèn)。養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)還離不開(kāi)一些壽險(xiǎn)公司或集團(tuán)的參與，我們知道在美國(guó)的反向抵押貸款這一模式中，壽險(xiǎn)公司是其重要的組成部分。反觀中國(guó)現(xiàn)今房養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，壽險(xiǎn)公司的投資也起到了不可或缺的作用。4.2國(guó)內(nèi)壽險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)中的營(yíng)銷(xiāo)模式4.2.1全資模式我國(guó)壽險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式上主要分為全資模式、股權(quán)合作模式以及股權(quán)投資模式。全資模式顧名思義就是在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的所以資金由自己支出。這就代表這該壽險(xiǎn)公司不僅僅是自己提供資金，還要擔(dān)任運(yùn)營(yíng)商這一角色，同時(shí)也意味著今后該壽險(xiǎn)公司在養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)中可以自己全部獲得，但相應(yīng)地該養(yǎng)老地產(chǎn)所造成的損失也要自己全部承擔(dān)。全資模式的有點(diǎn)在于，壽險(xiǎn)公司將擁有絕對(duì)的決定權(quán)，不僅能夠?qū)B(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完全按照自己的目標(biāo)方向發(fā)展，在后續(xù)的運(yùn)管和管理上也能自己決定，這就避免了其它合作模式中的與其它投資商發(fā)生意見(jiàn)不合的問(wèn)題。但是，我國(guó)壽險(xiǎn)公司中擁有這種的專(zhuān)業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)不多，在沒(méi)有其它類(lèi)似經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題下，選擇全資模式有可能會(huì)增加開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。4.2.2股權(quán)合作模式股權(quán)合作指的是壽險(xiǎn)公司與其它開(kāi)發(fā)公司各出資一部分，然后將擁有該養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)應(yīng)所占比例的股權(quán)，并且在合作方意見(jiàn)統(tǒng)一的情況下，壽險(xiǎn)公司將會(huì)根據(jù)該養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)設(shè)計(jì)出各種與該地產(chǎn)相結(jié)合的保險(xiǎn)，這樣更有利于不同主體更好地發(fā)揮出自身的作用。若要對(duì)比于全資模式，股權(quán)合作模式會(huì)更加穩(wěn)重，不僅壽險(xiǎn)公司可以減輕資金問(wèn)題的壓力，各合作方還是各施其才，避免了自身經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題發(fā)生。4.2.3股權(quán)投資模式股權(quán)投資模式是指壽險(xiǎn)公司只通過(guò)投入資金所獲得的反占比例股份來(lái)收取利潤(rùn)。壽險(xiǎn)公司可以省去其它資源的投入，只承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家出臺(tái)關(guān)于壽險(xiǎn)公司獲得投資不動(dòng)產(chǎn)后，“遠(yuǎn)洋”地產(chǎn)公司第一次斥資進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)投資時(shí)，人壽保險(xiǎn)公司先后對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了購(gòu)股，而最后人壽保險(xiǎn)公司擁有著該地產(chǎn)項(xiàng)目四分之一的股權(quán)，最終在“遠(yuǎn)洋”地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中享盡了甜頭。4.2.4不動(dòng)產(chǎn)投資基金模式這種模式會(huì)在農(nóng)村比較常見(jiàn)，意思是壽險(xiǎn)公司在其中充當(dāng)合作人的角色，并且尋找其它合伙投資者一起發(fā)布的，自己籌募的養(yǎng)老地產(chǎn)資金。這樣的基金在投資時(shí)會(huì)牽涉到各種各樣的參與者，同時(shí)一些有足夠擔(dān)保能力的企業(yè)和機(jī)構(gòu)也擁有參與資格。這不僅方便了資金的集中，還很好地將保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品和養(yǎng)老社區(qū)互相融合，而且各個(gè)投資者都能獲得相應(yīng)的利益。該模式下使得資金可以更充足，減短了回報(bào)周期。4.3阻礙壽險(xiǎn)公司發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的原因4.3.1傳統(tǒng)思想阻礙發(fā)展壽險(xiǎn)公司在市場(chǎng)需求下存在著不少問(wèn)題，其中主要是我國(guó)老年人根深蒂固的傳統(tǒng)思想，老人在退休進(jìn)入養(yǎng)老階段之后都希望把自己的財(cái)產(chǎn)留給下一代，更嚴(yán)重的是在年輕一代的思想上，也有很大程度地希望獲得老人財(cái)產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)思想。這就與壽險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式相沖突，因?yàn)橐坏├先诉x擇了壽險(xiǎn)公司的養(yǎng)老服務(wù)，年輕一代將很可能獲得繼承的財(cái)產(chǎn)有所減少。這種根深蒂固的傳統(tǒng)思想是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一大“絆腳石”。4.3.2模式創(chuàng)新還有專(zhuān)家認(rèn)為，目前符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是租售并舉以及會(huì)員制。其中租售并舉這種模式的經(jīng)典代表就是在北京的“太陽(yáng)城”，這種模式顧名思義就是租房與售房相結(jié)合，而會(huì)員制的經(jīng)典代表則是在上海的“親和源”，這種模式的特點(diǎn)在于只接受租房，不對(duì)外銷(xiāo)售。與此同時(shí)，還有專(zhuān)家提出，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本高的原因就在于獲取土地這一塊上。這更加體現(xiàn)了中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的前提，就在于政府部門(mén)的土地供給的政策扶持。所以，保證養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展的探索導(dǎo)向，必須要符合我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求和特殊的社會(huì)體系，國(guó)家政府應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注政策的扶持和相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理。第五章養(yǎng)老地產(chǎn)存在問(wèn)題及解決模式5.1養(yǎng)老地產(chǎn)存在問(wèn)題5.1.1養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)模糊縱觀國(guó)內(nèi)現(xiàn)在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)本以養(yǎng)老為戰(zhàn)略目標(biāo)，但最后由于在建設(shè)過(guò)程中定位模糊，導(dǎo)致了不少本該是養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)用地變成了各種別墅區(qū)。然而，這種別墅區(qū)僅僅補(bǔ)足了一些住房方面的足，但在其它關(guān)于養(yǎng)老的相關(guān)配套是還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。現(xiàn)今我國(guó)還沒(méi)有一套符合市場(chǎng)完善養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系，也沒(méi)有現(xiàn)成的模式復(fù)制粘貼，而且在運(yùn)營(yíng)中的管理也十分不足，有很多買(mǎi)賣(mài)住房的行為。這種種問(wèn)題的存在使得養(yǎng)老服務(wù)無(wú)法得到保障，所以使養(yǎng)老地產(chǎn)在基于市場(chǎng)需求的開(kāi)發(fā)顯得尤為重要。但是目前也有很多人，在市場(chǎng)需求之下破壞著養(yǎng)老地產(chǎn)的正常發(fā)展。由于現(xiàn)在中國(guó)人口太多，房?jī)r(jià)也極速上漲，從而出現(xiàn)了大量的投機(jī)者，這些人大肆購(gòu)房炒房，使得養(yǎng)老服務(wù)很難得到跟進(jìn)和研究。此外，目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了更多年輕人選擇，但老年人不入住的現(xiàn)象。這主要是因?yàn)槟贻p人在生活上擁有足夠的自給自足的能力，而老人選擇了養(yǎng)老地產(chǎn)之后沒(méi)有得到相應(yīng)的照顧和服務(wù)。再加上“炒房團(tuán)”的出現(xiàn)，導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)的老人入住更加少之又少。與此同時(shí)，我國(guó)先進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的收入是前期高后期低，其中后期收入主要為運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入，但養(yǎng)老地產(chǎn)的主要目標(biāo)就是建設(shè)后對(duì)老人的生活的跟蹤服務(wù)以及需求保障。這種矛盾的出現(xiàn)導(dǎo)致了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展緩慢，養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展還需要努力。5.1.2政府政策不完善另外，居住和養(yǎng)老是相互聯(lián)系的，如今開(kāi)發(fā)養(yǎng)老宜居社區(qū)和養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策準(zhǔn)備得并不充分。現(xiàn)在對(duì)外的有效土地政策可以歸為兩類(lèi)，招、拍、掛拿地和劃撥用地。通過(guò)土地的招、拍、掛在市場(chǎng)上拿到的土地來(lái)建養(yǎng)老地產(chǎn)存在的最大的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高，對(duì)應(yīng)的它的售價(jià)也必定會(huì)高，如此一來(lái)將非常難適宜日漸擴(kuò)大的需求。企業(yè)若用劃撥土地的方式建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的話(huà)，其現(xiàn)實(shí)中則要面對(duì)著土地資產(chǎn)后期開(kāi)發(fā)不能抵押的融資困難的問(wèn)題，受到了極大的限制。對(duì)于政府如何用土地政策支持并鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)解決養(yǎng)老居住方面，從上述問(wèn)題中我們可以看到在政策上還是存在一定的問(wèn)題。5.1.3貸款問(wèn)題同時(shí)，在貸款問(wèn)題上，購(gòu)房者缺少了足夠的金融工具支持，特別是長(zhǎng)期的、較低成本的資金支持，銀行貸款期限較短，當(dāng)養(yǎng)老設(shè)施還沒(méi)有得到回報(bào)的時(shí)候就得償還，甚至不支持55歲以上的老人貸款，政府提供給老人的養(yǎng)老資金僅僅只能滿(mǎn)足于老人的生活需求從現(xiàn)在市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)來(lái)看，用退休金來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子顯然是不大可能的。而且由于養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式不清晰，銀行不愿意投入養(yǎng)老地產(chǎn)貸款。如何拓寬融資渠道來(lái)支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，也是一個(gè)重要挑戰(zhàn)。5.2解決模式5.2.1養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)放式合作模式養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)放式合作模式有點(diǎn)類(lèi)似于企業(yè)之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟，但不同的點(diǎn)在于跨企業(yè)之間只在屬于自己的范疇工作。開(kāi)放式合作模式能夠滿(mǎn)足購(gòu)房者的更多的需求，可以讓客戶(hù)能夠從自身需求出發(fā)選擇不一樣的服務(wù)。同時(shí)由于合作企業(yè)之前若不做得效率更好質(zhì)量更好的話(huà)，將會(huì)很容易面臨淘汰更換，所以使得企業(yè)的積極性會(huì)更高，對(duì)待各種問(wèn)題也更會(huì)謹(jǐn)慎且認(rèn)真對(duì)待。這就很好地解決了國(guó)內(nèi)現(xiàn)今很多監(jiān)管不到位的問(wèn)題。但是，開(kāi)發(fā)商服務(wù)質(zhì)量的提高的同時(shí)，相應(yīng)地，選擇的客戶(hù)也將面臨著費(fèi)用增漲的問(wèn)題，而這也正是老年人所缺少的，在這方面很需要政府能作出一定扶持與資助。5.2.2以政府為主導(dǎo)的開(kāi)放式合作養(yǎng)老地產(chǎn)模式首先，開(kāi)放式合作模式是包括退休老人在各方面的需求下，開(kāi)發(fā)主體與政府部門(mén)在嚴(yán)格監(jiān)管下選擇出最能滿(mǎn)足要求的公司企業(yè)來(lái)參加其中。這不僅能使得各個(gè)參與其中的公司企業(yè)能夠各施所長(zhǎng)，還能拓寬養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈。跟蹤我國(guó)大部分的企業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟很多最后都是以失敗告終，企業(yè)雙方會(huì)因?yàn)槔鎲?wèn)題和其它決策上大大小小的問(wèn)題而產(chǎn)生各種各樣的矛盾，從一開(kāi)始的良性合作轉(zhuǎn)化而惡性競(jìng)爭(zhēng)。而開(kāi)放式合作模式就恰好能解決這樣的問(wèn)題，都是以跨企業(yè)為主體的共同開(kāi)發(fā)模式，企業(yè)公司之間各施各職，大大減少了企業(yè)之間決策方面的矛盾，另外還有一個(gè)掌握決策權(quán)的角色，使得企業(yè)之間在開(kāi)發(fā)上的目標(biāo)容易得到統(tǒng)一。其次，在結(jié)合我國(guó)市場(chǎng)需求下以及社會(huì)環(huán)境的前提下，以政府部門(mén)為主導(dǎo)的開(kāi)放式合作模式會(huì)更加符合國(guó)情。以政府的投資建設(shè)或者扶持補(bǔ)助為主，根據(jù)退休老人的身體需求以及健康情況進(jìn)行細(xì)致分類(lèi)，從而給予不同需求的老年人相應(yīng)的配套設(shè)施。這主要是滿(mǎn)足社會(huì)上最普通的平民百姓里的老人，滿(mǎn)足這些老人生活上的基本需求，另外，針對(duì)年紀(jì)更多，身體健康情況較差的老人，給予一定的醫(yī)療保障。與此同時(shí)，政府也可以和企業(yè)合作完成，由企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，政府的政策與資金扶持，給老人的養(yǎng)老社區(qū)提供更好的選擇。因?yàn)檎旧砭蛽碛兄S富的資金和土地資源。5.3解決建議5.3.1加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體合作，完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)群體與接受群體在本質(zhì)上具有一定的特殊性，盈利模式也有必要進(jìn)行深入的探索。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)群體合作不多，無(wú)法做到相互輔助，所以出現(xiàn)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈沒(méi)有連成的問(wèn)題，盈利模式也比較模糊。在未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，每一位參與群體都有必要從國(guó)家當(dāng)前社會(huì)各種發(fā)展的具體情況進(jìn)行分析，我們還可以借鑒美國(guó)和日本甚至其它先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)群體的共同合作，讓產(chǎn)業(yè)鏈的模式清晰起來(lái)，多樣起來(lái)，積極學(xué)習(xí)成功的先例·經(jīng)驗(yàn)，充分挖掘每一個(gè)參與群體的專(zhuān)業(yè)技能，使其價(jià)值得到充分體現(xiàn)。比如房地產(chǎn)公司和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這兩個(gè)群體是養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵建設(shè)組織，直接關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)效果，進(jìn)而影響到老年人的養(yǎng)老環(huán)境。而項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，并不是僅依靠單一群體就能實(shí)現(xiàn)的，而是需要群體共同參與，共同探索和實(shí)踐。各群體之間要積極探索出有用的模式，主力把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的內(nèi)容和可能將來(lái)會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題細(xì)分出來(lái)，讓養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這種產(chǎn)業(yè)的模式更加多樣化，產(chǎn)業(yè)鏈條更加完整。讓養(yǎng)老地產(chǎn)能夠滿(mǎn)足各種年齡階段和收入水平不同的老年人群體，使養(yǎng)老地產(chǎn)能夠面向甚至普及所有的老年人群體。5.3.2政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)以關(guān)注民生問(wèn)題為切入點(diǎn)從政府層面來(lái)說(shuō)，應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注民生問(wèn)題，通過(guò)政策扶持、資金扶持等方式改善和支持民生問(wèn)題，創(chuàng)新我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)模式。比如在美國(guó)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中資金是得到保障的，不僅得到政府財(cái)政的大力支持，同時(shí)向銀行申請(qǐng)貸款的門(mén)檻也要比其他行業(yè)企業(yè)低很多，此外還可以得到社會(huì)其他組織機(jī)構(gòu)的捐助，融資渠道相當(dāng)豐富。因此，我國(guó)在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展過(guò)程中可以借鑒美國(guó)的這種融資方式，保障養(yǎng)老地產(chǎn)融資資金，對(duì)解決養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題有一定作用。5.3.3加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并實(shí)施養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的有效監(jiān)管養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)目前還沒(méi)有得到明確建立，使得市場(chǎng)上出現(xiàn)難以監(jiān)督的問(wèn)題。大部分養(yǎng)老建筑只是空談，使得養(yǎng)老樓盤(pán)與普通的住宅樓盤(pán)實(shí)際上沒(méi)有多大的差別。政府和有關(guān)