目錄一、致委托方函---------------------------------------------1二、估價(jià)師聲明---------------------------------------------2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件--------------------------------------3四、估價(jià)成果報(bào)告----------------------------------------------4（一）委托方----------------------------------------------------4（二）估價(jià)方----------------------------------------------------4（三）估價(jià)對象--------------------------------------------------4（四）估價(jià)目的--------------------------------------------------5（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)--------------------------------------------------5（六）價(jià)值定義--------------------------------------------------5（七）估價(jià)根據(jù)--------------------------------------------------5（八）估價(jià)原則--------------------------------------------------5（九）估價(jià)辦法--------------------------------------------------6（十）估價(jià)成果--------------------------------------------------6（十一）估價(jià)人員--------------------------------------------------6（十二）估價(jià)作業(yè)日期----------------------------------------------6（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的使用期--------------------------------------6五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告-----------------------------------------------7（一）個(gè)別因素分析------------------------------------------------7（二）區(qū)域因素分析------------------------------------------------7（三）市場背景分析------------------------------------------------7（四）最高最佳使用原則--------------------------------------------7（五）估價(jià)辦法選用------------------------------------------------8（六）估價(jià)測算過程------------------------------------------------8（七）估價(jià)成果----------------------------------------------------14致委托方函委托人于同江先生/女士：受委托人委托，我司秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，我們對由委托人擁有產(chǎn)權(quán)的位于北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)11棟第12層02號商品房一處（下列簡稱“估價(jià)對象”）現(xiàn)值進(jìn)行了估價(jià)，為委托人向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價(jià)值參考根據(jù)，不得作其它用途。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)辦法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，通過周密具體的測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響土地市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，擬定估價(jià)對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場無障礙的條件下，最后擬定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)1月1日可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值為:人民幣XXXX萬元,大寫金額:X仟X佰X拾X萬元。單價(jià)：XXXX元/㎡北京宜山房地產(chǎn)評定有限公司（蓋章）法定代表人簽字：1月1日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們在本估價(jià)報(bào)告中陳說的事實(shí)是真實(shí)的和精確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已闡明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們根據(jù)中華人民共和國國標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承當(dāng)責(zé)任，但我們對估價(jià)對象的現(xiàn)場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，根據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評定。除非另有合同，我們不承當(dāng)對估價(jià)對象出現(xiàn)的問題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.本報(bào)告僅為委托方提供參考意見，不得作其它用途。7.本估價(jià)報(bào)告根據(jù)了委托方提供的有關(guān)資料的真實(shí)性、正當(dāng)性為前提，委托方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，我們只對估價(jià)對象本身的市場價(jià)值發(fā)表意見。若資料失實(shí)或有隱匿，估價(jià)方不承當(dāng)責(zé)任。如估價(jià)對象范疇及內(nèi)容發(fā)生調(diào)節(jié)，本報(bào)告估價(jià)成果應(yīng)作對應(yīng)調(diào)節(jié)乃至重新估價(jià)。8.本估價(jià)報(bào)告成果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其它用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引發(fā)的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承當(dāng)對應(yīng)的責(zé)任。9.本估價(jià)報(bào)告估價(jià)成果為估價(jià)對象于1月1日之現(xiàn)值，隨時(shí)間、市場行情及有關(guān)條件的變化，該估價(jià)成果需作對應(yīng)調(diào)節(jié)。10.本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評定機(jī)構(gòu)全部。11.將來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。12.根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告估價(jià)成果以人民幣計(jì)價(jià)。估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1.委托方正當(dāng)獲得土地，并以所確認(rèn)的土地用途（住宅用商品房）評定估價(jià)對象的價(jià)值。2.本報(bào)告以估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（.01.01）處在委托方所提供的土地出讓條件為假設(shè)前提。3.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。4.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)利限制，在公開市場能夠正當(dāng)?shù)倪M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5.存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價(jià)。6.出讓方和受讓方有一段合理洽談時(shí)間，通盤考慮市場情形進(jìn)行議價(jià)。7．假設(shè)受讓方含有正常的經(jīng)營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估價(jià)的估價(jià)對象為一整體房地產(chǎn)的一部分，故本次估價(jià)是以估價(jià)對象能正當(dāng)享用整體房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。9.本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押狀況或原有抵押狀況已注銷。（二）估價(jià)的限制條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告使用期內(nèi)估價(jià)對象的價(jià)格原則發(fā)生變化，并對估價(jià)對象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2.本次估價(jià)成果未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其它不可抗力對估價(jià)結(jié)論的影響。3.本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對評定結(jié)論的影響。估價(jià)成果報(bào)告（一）委托方委托人:于同江身份證號碼:XXXXXXXXX聯(lián)系電話：XXXX（二）估價(jià)方單位名稱:北京宜山房地產(chǎn)評定有限公司注冊地址:北京市X路X號X大廈22樓法定代表人:李XX估價(jià)資格：XXXXXX聯(lián)系人電話：XXXXXXXXXXX（三）估價(jià)對象1、房屋權(quán)屬狀況（1）證號：京第JN00150280號；（2）房屋全部權(quán)人：于同江；（3）房屋坐落：北京市海淀區(qū)XXXXX；（4）丘權(quán)號：----；（5）房屋性質(zhì)：私有；（6）幢號：11；（7）房號：02；（8）房屋構(gòu)造：鋼混；（9）房屋總層數(shù)：19；（10）所在層數(shù)：12；（11）建筑面積：188.42㎡；（12）規(guī)劃用途：住宅；（13）產(chǎn)權(quán)來源：轉(zhuǎn)移；（14）建筑年代：；（15）備注：----；（16）共有狀況：單獨(dú)全部；（17）他項(xiàng)權(quán)利狀況：根據(jù)委托方提供資料，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象未設(shè)定任何他項(xiàng)權(quán)利。2、土地權(quán)屬狀況（1）證號：京（）第07292號；（2）土地使用權(quán)人：于同江；（3）座落：北京市海淀區(qū)XXXXX；（4）地號：；（5）圖號：----；（6）用途：住宅用地（商品房）；（7）使用權(quán)類型：出讓；（8）終止日期：2077年02月23日；（9）使用權(quán)面積：164.13㎡；2.查勘現(xiàn)狀坐落:北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)11棟第12層02號現(xiàn)狀：該房屋所屬樓宇位于北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)，鋼筋混凝土構(gòu)造，高19層，委估對象位于第12層02號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配備兩部客梯；設(shè)地下停車場。東至燕山立交橋，南至經(jīng)十路;西至燕子山路，北至文化東路。使用年限:至2077年02月23日建筑面積：委估建筑物于建成，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米產(chǎn)權(quán)性質(zhì):房屋屬私有住宅，現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通一平。3.周邊環(huán)境估價(jià)對象位于北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)11棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周邊環(huán)境良好，現(xiàn)在是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。（四）估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對象向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款提供價(jià)值參考根據(jù)。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1月1日。（六）價(jià)值定義本次評定的價(jià)格是評定對象在1月1日滿足評定設(shè)定及限制條件及下列限制條件在完全公開市場下的價(jià)值。根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及我司現(xiàn)場查勘的實(shí)際狀況,本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)成果是指于北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)11棟第12層02號的住宅用商品房。土地使用權(quán)滿足正當(dāng)原則下的土地使用權(quán)房地現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料,該商品房屬樓宇位于北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)，鋼筋混凝土構(gòu)造，高19層，委估對象位于第12層02號房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配備兩部客梯；設(shè)地下停車場。于建成，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米。使用年限至2077年02月23日。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場價(jià)值原則,即估價(jià)成果為估價(jià)對象作為房地產(chǎn)在公開市場上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。（七）估價(jià)根據(jù)1.國家及北京市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策文獻(xiàn)(1)《中華人民共和國土地管理法》(2)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》(3)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（4）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291－）。（5）《城鄉(xiāng)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-)。(6)委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)訂立的土地估價(jià)委托書2.委托方提供的估價(jià)對象權(quán)屬證件及有關(guān)資料(1)《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》(2)《國有土地使用證》(3)委托方提供的其它有關(guān)資料。3.估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料4.估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場資料(八)估價(jià)原則我們在估價(jià)時(shí)遵照了下列原則：公平原則：規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)師始終站在中立的立場下，公平客觀的評定對象房地產(chǎn)的價(jià)格。正當(dāng)原則：以估價(jià)對象的正當(dāng)獲得、正當(dāng)使用、正當(dāng)處分為前提估價(jià)。最高最佳使用原則：以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價(jià)成果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)成果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。(九)估價(jià)辦法及根據(jù)根據(jù)：《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額北京市單位估價(jià)表》辦法：估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況,選用市場比較法和成本法作為本次辦公樓房地產(chǎn)估價(jià)的基本辦法。市場比較法是選用同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)資料;對所選用的案例分別進(jìn)行交易狀況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格;將所獲得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)解決以擬定估價(jià)對象現(xiàn)值收益法也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產(chǎn)評定中慣用的辦法之一。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的將來正常收益，選擇適宜的酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。對上述兩種辦法所得到的成果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對象的最后價(jià)格.(十)估價(jià)成果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)辦法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，通過測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對影響土地市場價(jià)格因素進(jìn)行分析，擬定估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)1月1日可能實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值為:人民幣XXXX萬元,大寫金額:XX仟ＸＸ佰XX萬元。單價(jià)：XXXXX元/㎡(十一)估價(jià)人員估價(jià)人員：范倫(十二)估價(jià)作業(yè)日期1月1日至1月3日。(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的使用期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的使用期自1月1日起原則上為一年，但市場狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的使用期不超出六個(gè)月。如果使用本估價(jià)成果的時(shí)間超出六個(gè)月不負(fù)法律責(zé)任。估價(jià)技術(shù)報(bào)告(一)個(gè)別因素分析名稱:北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)商品房坐落:北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)11棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心建筑面積及使用年限:委估建筑物于建成，維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，成新率為87%，建筑面積為188.42平方米，其中含公攤面積24.29平方米，使用年限至2077年02月23日。產(chǎn)權(quán)性質(zhì):土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為私有住宅商品房。(二)區(qū)域因素分析估價(jià)對象位于北京市海淀區(qū)太陽園社區(qū)11棟第12層02號，正南方靠北三環(huán)，街對面是大鐘寺商業(yè)廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周邊環(huán)境良好，現(xiàn)在是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。(三)市場背景分析委托房產(chǎn)周邊的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善，且處在北京繁華地段，屬于商業(yè)和人文活動(dòng)中心。交通便利、商業(yè)發(fā)達(dá)，隨著北京市政對交通、醫(yī)療和教育等基礎(chǔ)設(shè)施投資的不停加大，該處房產(chǎn)升值潛力巨大。(四)最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、通過充足合理論證，能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對象位于北京市商業(yè)中心，繁華程度高。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對象的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為估價(jià)對象在滿足正當(dāng)原則的前提下繼續(xù)作為私有住宅最為有效。(五)估價(jià)辦法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際狀況,選用市場比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本辦法.市場比較法是選用同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)資料;對所選用的案例分別進(jìn)行交易狀況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格;將所獲得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)解決以擬定估價(jià)對象現(xiàn)。收益法是預(yù)測估價(jià)對象的將來正常收益，選擇適宜的酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。估價(jià)對象價(jià)格＝年收益折現(xiàn)之和對上述兩種辦法所得到的成果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對象的最后價(jià)格。(六)估價(jià)測算過程1.市場比較法市場比較法是選用同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)有關(guān)數(shù)據(jù)資料;對所選用的案例分別進(jìn)行交易狀況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格;將所獲得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)解決以擬定估價(jià)對象現(xiàn)值。2.收益法收益法是預(yù)測估價(jià)對象的將來正常收益，選擇適宜的酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。估價(jià)對象價(jià)格=年收益折現(xiàn)之和(七)估價(jià)成果根據(jù)國際慣例及估價(jià)對象本身的特點(diǎn),本次估價(jià)采用了市場比較法、成本法兩種辦法進(jìn)行了綜合測算.其中的市場比較法的理論根據(jù)為“替代原則”,更體現(xiàn)市場行為；成本法的理論根據(jù)為“替代原則”,合用于待開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià)。經(jīng)綜合考慮,擬定對上述兩種辦法的計(jì)算成果采用加權(quán)平均的辦法作為股價(jià)對象的現(xiàn)值。評定辦法估價(jià)對象現(xiàn)值(RMB萬元