構(gòu)建北京市二手房指數(shù)系統(tǒng)的思路和具體操作步驟目錄中文摘要 I英文摘要 II1緒論 111>.1研究背景 11.1.1北京二手房市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 11.1.2北京市二手房發(fā)展存在的主要問題 41.1.3京、滬兩地二手房市場(chǎng)對(duì)比分析 51.2建立北京二手房指數(shù)的分析研究?jī)?nèi)容 71.3建立北京二手房指數(shù)的理論和實(shí)踐意義 81.4文獻(xiàn)綜述及評(píng)價(jià) 91.4.1房地產(chǎn)指數(shù) 91.4.2二手房指數(shù)發(fā)展概況 121.5本文的研究方法 142北京二手房指數(shù)的建立 162.1指數(shù)理論基礎(chǔ) 162.1.1指數(shù)的性質(zhì) 162.1.2指數(shù)的作用 162.1.3指數(shù)的分類 172.1.4指數(shù)編制的基本問題 182.1.5指數(shù)的計(jì)算方法 182.2房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的理論模型 192.3北京二手房指數(shù)的構(gòu)建 222.3.1編制北京二手房指數(shù)的技術(shù)路線 222.3.2編制北京二手房指數(shù)的模型選擇 233建立北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)中幾個(gè)核心問題的細(xì)究 263.1采樣區(qū)域劃分及采樣點(diǎn)的選擇 263.2采樣區(qū)域內(nèi)“標(biāo)準(zhǔn)房”選擇 273.3基期的確定 283.4價(jià)格的提取及測(cè)算 293.5指數(shù)的計(jì)算 323.6幾個(gè)注意事項(xiàng)： 334北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的模擬 344.1模擬的范圍及方法 344.2模擬步驟 344.3結(jié)論 395北京二手房景氣指數(shù)的構(gòu)建 415.1房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)基本原理 415.1.1房地產(chǎn)周期 415.2北京二手房預(yù)警系統(tǒng)設(shè)計(jì) 435.2.1系統(tǒng)簡(jiǎn)介 435.2.2影響二手房市場(chǎng)的主要指標(biāo) 435.2.3綜合指數(shù)計(jì)算方法的選擇 455.3北京市二手房景氣指數(shù)編制流程 465.3.1指標(biāo)的選擇 465.3.2指標(biāo)數(shù)據(jù)庫及數(shù)據(jù)調(diào)整 475.3.3消除量綱影響 475.3.4權(quán)數(shù)的確定 475.3.5確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期 485.3.6季節(jié)和價(jià)格因素調(diào)整 485.3.7計(jì)算數(shù)學(xué)模型選擇 485.4“北京二手房景氣指數(shù)”的預(yù)期作用 496結(jié)論和展望 50致謝 51參考文獻(xiàn) 521緒論1.1研究背景在國(guó)外比較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房交易量，即二手房交易量占整個(gè)房地產(chǎn)交易量的80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過增量房的交易。二手房是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分，供給和需求極為分散是其最大特點(diǎn)。同時(shí)，二手房是銜接房地產(chǎn)梯級(jí)消費(fèi)的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于盤活存量房產(chǎn)，重新配置房地產(chǎn)資源，滿足人們多元化的住宅需求，對(duì)于促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)和良性循環(huán)起到非常重要的作用。北京市二手房起步較晚，市場(chǎng)尚不是很成熟。相比較，上海二手房交易已發(fā)展較為成熟，成交量與新建商品房持平，占據(jù)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的半壁江山，且上海市成立有專門的二手房指數(shù)辦公室，目前定期發(fā)布二手房指數(shù)報(bào)告，對(duì)于提高市場(chǎng)運(yùn)行效率，指導(dǎo)消費(fèi)起到良好的作用。反觀北京市二手房市場(chǎng)，其快速的發(fā)展使得二手房指數(shù)的研究和發(fā)布已經(jīng)成為市場(chǎng)的呼喚，歷史的必然。在這個(gè)大背景下，本文對(duì)于北京市二手房指數(shù)體系做了較為深入的研究，提出了構(gòu)建北京市二手房指數(shù)的思路和具體操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件，可在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)流通，賣房人具有完全處置權(quán)的房屋，并且本文研究的重點(diǎn)落腳在交易量大、對(duì)社會(huì)生活影響重大的二手住宅市場(chǎng)。1.1.1北京二手房市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析北京市二手房市場(chǎng)的放開可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40號(hào)令發(fā)布了《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》，《辦法》的發(fā)布施行，標(biāo)志著北京市住房二級(jí)市場(chǎng)開始啟動(dòng)。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量達(dá)到2萬套，增幅達(dá)150%，但成交量水平也僅與1997年的上海二手房相當(dāng)。結(jié)合現(xiàn)有成交數(shù)據(jù)以及趨勢(shì)預(yù)測(cè)，預(yù)期2004年北京市二手房成交量將達(dá)到5萬套左右，未來五年將達(dá)到發(fā)展較為成熟的上海二手房市場(chǎng)的水平——每年十幾萬套的成交量。北京的二手房市場(chǎng)正處于快速發(fā)展階段，考慮到北京約有2.2億平方米的存量房市場(chǎng)（約260萬套，其中商品房8000萬平方米，80萬套；公房約1.4億平方米，160-200萬套，理論上均有交易的可能性，所以北京的二手房市場(chǎng)潛力巨大。1、成交量高速平穩(wěn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)交易日趨活躍北京市二手房自1999年底放開以來，成交量高速增長(zhǎng)，2000年成交約1100套，2004年有望成交量突破5萬套，比2000年增長(zhǎng)約44倍，比去年翻一番多。自2000年開始，歷年相比前一年的增長(zhǎng)速度分別為354％、60％、163％、138％。具體成交情況見下圖：注：由于1999年底北京二手房市場(chǎng)剛放開，成交量忽略，2004年成交量為根據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，資料來源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站。2、價(jià)格小幅波動(dòng)，與新建商品房相比價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯根據(jù)2003年8月至2004年8月統(tǒng)計(jì)資料顯示，北京市二手房均價(jià)呈季節(jié)性小幅波動(dòng)的趨勢(shì)，平均價(jià)格為3213元/平方米，總體走勢(shì)比較平穩(wěn)，說明市場(chǎng)交易狀況良好。相比較而言，新建商品房進(jìn)入2004年，平均售價(jià)一直呈下降趨勢(shì)，反映出房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)有飽和的趨勢(shì)，平均價(jià)格為5446元/平方米?？梢姡本┦卸址?jī)r(jià)格僅為新建商品房的59％，價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常明顯。注：資料來源于北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)及相關(guān)網(wǎng)站，新建商品房包含經(jīng)濟(jì)適用房，且包括現(xiàn)房和預(yù)售房。3、已購(gòu)公房是主導(dǎo)力量，但二手房商品房比重在增大自北京市二手房起步，再上市房（包括二次轉(zhuǎn)讓的已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房）一直是二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，如2003年第一季度，再上市公房成交2133套，占72%；存量房中的二手商品房（空置或二手商品房）只有820套，占28%。2004年1月份，再上市房成交1390套，占二手房成交量的54.5%，而存量房中的二手商品房成交1158套，占到45.5%。從下表也可以看出，二手商品房的比重有增大的趨勢(shì)。從上海的二手房交易，已購(gòu)公房的交易面積一般占總二手房交易的25%左右，已購(gòu)公房成交的套數(shù)僅占存量房交易套數(shù)的40%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量較重，而北京目前的狀況跟上海恰恰相反，已購(gòu)公房的成交量占60%左右，說明北京的房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)還未形成良性互動(dòng)，而這取決于房地產(chǎn)新開發(fā)量以及市場(chǎng)需求的飽和情況。4、央產(chǎn)房放量速度加快，潛力巨大央產(chǎn)房是北京市特有，指中央在京直屬單位已購(gòu)公有住房，總量約有5000萬平方米，60多萬套左右。2003年10月8日，央產(chǎn)房允許上市交易，引起業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注，整個(gè)10月份成交10余套，至11月有91套央產(chǎn)房通過審查。2004年春節(jié)過后，隨著央產(chǎn)單位建立職工住房檔案的提速以及自身品質(zhì)得到越來越多購(gòu)房者認(rèn)可，央產(chǎn)房上市交易日漸活躍，至2月3日，有496套通過審核，截止3月31日，交易大廳蓋章通過的央產(chǎn)房已達(dá)到1000套，成交368套，截至7月27日上市達(dá)2341套，成交1128套；至8月31日，上市2751套，成交1323套。從下表也可以明顯看出，央產(chǎn)房的上市量在不斷攀升的，成交量約為上市量的一半。毫無疑問，央產(chǎn)房60萬套的巨大市場(chǎng)容量，其大量上市必將對(duì)北京二手房市場(chǎng)形成巨大的推動(dòng)作用。1.1.2北京市二手房發(fā)展存在的主要問題北京二手房市場(chǎng)近兩年發(fā)展迅猛，政府有關(guān)主管部門、各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、研究機(jī)構(gòu)群策群力，致力于北京市二手房的健康發(fā)展，但縱觀北京二手房市場(chǎng)還很不成熟和完善，筆者認(rèn)為主要存在以下幾個(gè)方面的問題：供求比例失衡自北京二手房市場(chǎng)開放以來，一直處于賣方市場(chǎng)，需求大大多于供給。主要因?yàn)楣可鲜薪灰子袑訉诱系K，供給難以放量，另外，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)尚未飽和，流通的二手商品房較少。從需求角度，二手房由于戶型小，低總價(jià)，區(qū)位相對(duì)優(yōu)勢(shì)，受到廣大中低收入家庭的偏好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年北京二手房市場(chǎng)的供需比例大約為1：8，2004年上半年有所下降，在1：5左右。2、公房上市存在瓶頸，大量上市有難度首先，北京的可售公房總量約為200萬套左右，但扣除數(shù)量較多的軍產(chǎn)、央產(chǎn)房，其余可上市交易的已購(gòu)公房?jī)H為50萬套左右。2003年10月，隨著總量約80萬套的央產(chǎn)房允許上市交易，北京市已購(gòu)公房再上市的供給量有望得到改觀。其次，由于很多公房沒有產(chǎn)權(quán)證、再上市交易必須經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意、蓋章，以及交易過程中煩多的手續(xù)，也增加了公房再上市交易的難度。3、消費(fèi)者尚未形成梯級(jí)置業(yè)升級(jí)的觀念消費(fèi)者受“買新不買舊”、“購(gòu)房一步到位”等傳統(tǒng)置業(yè)觀念束縛，購(gòu)房首選新建商品房，尚未形成“先舊后新，先小后大，先低檔后高檔”的理性梯級(jí)置業(yè)升級(jí)觀念，對(duì)二手房缺乏足夠的認(rèn)知。人們消費(fèi)觀念不改變，缺乏需求的拉動(dòng)，北京二手房市場(chǎng)很難放量，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)無法實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)。4、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)水平有待進(jìn)一步提高據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，截至2004年3月，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京房地產(chǎn)中介公司總共有6000家，而有資質(zhì)的中介在1500到1600家左右，真正算得上有一定規(guī)模的公司也就十幾家，其中，不乏像我愛我家、順馳、鏈家等大型正規(guī)中介，也存在不少“皮包”公司，甚至黑中介，2002年至2004年相繼發(fā)生的“恒基無限事件”、“堅(jiān)石事件”、“立天基業(yè)事件”，不斷使北京房地產(chǎn)中介行業(yè)遭遇誠(chéng)信危機(jī)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)行業(yè)自律的同時(shí)，政府有關(guān)主管部門應(yīng)做好監(jiān)管工作，加大懲治力度，維持公平、公正的市場(chǎng)秩序。5、交易透明度不高，運(yùn)行效率低下目前，北京的二手房交易存在嚴(yán)重信息不對(duì)稱的問題，交易雙方對(duì)市場(chǎng)價(jià)格沒有很好的把握，而很多房地產(chǎn)中介不讓買賣雙方見面或采取現(xiàn)金收購(gòu)的方式，從中賺取差價(jià)。交易雙方由于缺乏大量的市場(chǎng)交易信息作為參考依據(jù)，對(duì)房屋價(jià)值的認(rèn)識(shí)不夠客觀，僅僅依賴評(píng)估所產(chǎn)生的價(jià)格又存在相當(dāng)主觀的成份，同時(shí)，交易執(zhí)行細(xì)則的不完善，手續(xù)復(fù)雜，限制較多，交易成本較高，均導(dǎo)致了整個(gè)二手房市場(chǎng)運(yùn)行效率不高。因此，北京市有必要借鑒上海的成功經(jīng)驗(yàn)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)定期公布北京二手房指數(shù)和區(qū)域成交價(jià)格，增強(qiáng)信息透明度，指導(dǎo)二手房市場(chǎng)交易。6、出租市場(chǎng)的高回報(bào)率，阻礙了二手房流通截至2003年底，北京有409萬的流動(dòng)人口①，房屋租賃市場(chǎng)需求旺盛，一般情況，房屋出租的年投資回報(bào)率一般在7-8%左右，因此，房主若不是短期內(nèi)急需大筆資金，往往會(huì)選擇將閑置房屋出租而不是出售，一定程度上減少了二手房源供給，阻礙了房屋進(jìn)入三級(jí)市場(chǎng)流通。1.1.3京、滬兩地二手房市場(chǎng)對(duì)比分析衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否成熟的主要標(biāo)志，就是看其二手房市場(chǎng)是否成熟。2003年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房交易量?jī)H為上海的30%，但北京和上海無論從人口、GDP、新建商品房交易量等各方面總量相當(dāng)，城市歷史比上海多600年，城市面積也是上海的近一倍，存量房數(shù)量也高于上海，這說明北京二手房市場(chǎng)發(fā)展明顯滯后，同時(shí)，也表明北京的二手房市場(chǎng)有很大的發(fā)展空間。北京、上海二手房具體成交情況比較見下圖：據(jù)上海全市公有住房出售情況統(tǒng)計(jì)顯示，至2002年年底為止，全市已累計(jì)出售公有住房153.5萬套，建筑面積8355.1萬平方米，占可售公房總量80%以上，約占全市住房總量的40%?？梢?，上海的可售公房總量約為200萬套左右，與北京的可售公房的總量相當(dāng)。但由于北京有較多的軍產(chǎn)、央產(chǎn)房不能上市交易，壓縮了北京已購(gòu)公房的上市量，使得北京與上海可上市交易的已購(gòu)公房量有較大的差距，兩地二手房的供需平衡的不同，導(dǎo)致了北京與上海的二手房交易量有很大的差距。隨著2002年10月份，約80萬套左右的央產(chǎn)房允許上市交易，將加快縮短北京與上海二手房市場(chǎng)之間的差距?；仡櫳虾６址渴袌?chǎng)的發(fā)展，上海自1994年開始推行以房屋置換為突破口，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)以來，二手房市場(chǎng)發(fā)展迅猛，交易量大幅度攀升。1996年上海二手房的交易面積總量?jī)H有82萬平方米，到2000年，交易量猛增到778萬平方米，短短5年之內(nèi)增長(zhǎng)了近10倍左右。而2001，達(dá)到1400多萬平方米，幾乎翻了一倍；2002年又進(jìn)一步上升到1790萬平方米，同比增長(zhǎng)26%；2003年上升至2300萬平方米，成交套數(shù)首次超過增量房，同比增長(zhǎng)28%。北京二手房市場(chǎng)自1999年底開放以來，一直在高速發(fā)展。由于1999至2000年，北京的二手房市場(chǎng)剛開放，成交量過低，不妨以2001年的成交量5000套為基數(shù)。預(yù)計(jì)到2004年，北京二手房的成交量將會(huì)超過5萬套，因此北京只需用4年的時(shí)間就增長(zhǎng)了約10倍，而上海卻用了5年的時(shí)間。但從目前來看，北京跟上海還是有較大的差距。2003年第一季度北京的已購(gòu)公房交易為15.8萬平米，而上海卻達(dá)到103萬平米，是北京的6.5倍。由此看來，北京二手房市場(chǎng)短時(shí)間內(nèi)難以達(dá)到上海的水準(zhǔn)，上海的二手房交易畢竟已經(jīng)有10年的歷史，而北京只有短短的不到4年的時(shí)間。但是，雖然北京二手房市場(chǎng)的起點(diǎn)低，與上海相比差距大，但其發(fā)展速度快，依目前的發(fā)展速度，北京的二手房交易就有望在4-5年內(nèi)達(dá)到上海的水平。從上海與北京二手房市場(chǎng)的對(duì)比中，可以看出盡管北京的二手房發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但北京與上海在有許多方面存在較大差距：如二手房市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間、中介市場(chǎng)的規(guī)模及規(guī)范程度、上市公房量的差距以及消費(fèi)者觀念的差異等等，這些差距直接地反映在兩地二手房的成交量上。另外，上海有自己的二手房指數(shù)辦公室，定期公布二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，對(duì)市場(chǎng)有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，值得北京市學(xué)習(xí)和借鑒。因此，北京二手房市場(chǎng)的發(fā)展還是任重而道遠(yuǎn)，北京二手房市場(chǎng)要取得良好的發(fā)展，必須培育規(guī)范北京的二手房市場(chǎng)，制定更加合理的經(jīng)紀(jì)人制度，拓展更大的交易平臺(tái)，引導(dǎo)更為理性的住房消費(fèi)理念，才可能在未來4-5年內(nèi)將會(huì)達(dá)到上海目前的水平。綜上所述，北京的二手房市場(chǎng)相較于發(fā)展成熟的上海、廣州等地，還不太規(guī)范，北京市雖然定期發(fā)布已購(gòu)公房區(qū)域指導(dǎo)價(jià)格，但比較滯后，也偏離實(shí)際較多。而上海已經(jīng)成立二手房指數(shù)辦公室，按月度發(fā)布二手房指數(shù)及典型區(qū)域的二手房市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者及經(jīng)紀(jì)公司有很好的指導(dǎo)意義。北京市二手房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，已經(jīng)得到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，其成交量的迅速增長(zhǎng)，市場(chǎng)客觀上呼喚更為專業(yè)、細(xì)分的價(jià)格指數(shù)，需要一個(gè)科學(xué)完善的指數(shù)體系引導(dǎo)市場(chǎng)。隨著北京的二手房市場(chǎng)的逐步放量，以及不斷規(guī)范和完善，有必要理論和實(shí)際相結(jié)合，建立北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)體系，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)和監(jiān)控。1.2建立北京二手房指數(shù)的分析研究?jī)?nèi)容房地產(chǎn)指數(shù)是一個(gè)廣泛的概念，它其實(shí)包括兩大類性質(zhì)不同的指數(shù)，即房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。它是一種單一指標(biāo)指數(shù)，即選取一定數(shù)量的房地產(chǎn)價(jià)格樣點(diǎn)，以價(jià)格指數(shù)理論基礎(chǔ)進(jìn)行編制，用來反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。我國(guó)目前公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的典型代表是“中房指數(shù)”，其他的如“偉業(yè)指數(shù)”、“西安40指數(shù)”、“中原城市指數(shù)”等。房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)則是根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法，如合成指數(shù)法（CI）或擴(kuò)散指數(shù)法（DI），對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)業(yè)的景氣狀況。房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)一般是以經(jīng)濟(jì)周期理論、經(jīng)濟(jì)景氣預(yù)警理論等為理論基礎(chǔ)進(jìn)行編制。目前中國(guó)公布的房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)的典型代表是“國(guó)房指數(shù)”，其他的如“中房預(yù)警指數(shù)”“京投景氣指數(shù)”等。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)雖然采用單一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但是由于它抓住了市場(chǎng)價(jià)格這一核心要素，所以經(jīng)過科學(xué)合理的編制方法所測(cè)算的指數(shù)，是準(zhǔn)確、系統(tǒng)地描述城市房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)動(dòng)規(guī)律最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)，則由于綜合了多項(xiàng)指標(biāo)，更能夠全面綜合地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)業(yè)的宏觀發(fā)展態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)更多地可以應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等；而房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)則多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等。二手房指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)該包括價(jià)格指數(shù)和景氣指數(shù)兩部分，二者對(duì)于二手房市場(chǎng)反映的側(cè)重不同，價(jià)格指數(shù)更為直觀，景氣指數(shù)則更加宏觀、全面。二者相輔相成，才能更好的反映整個(gè)市場(chǎng)。本文將著重討論應(yīng)用重復(fù)交易（Repeat-sale）模型和Hedonic模型的混合修正模型，通過設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)房”，編制北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。另外，簡(jiǎn)要構(gòu)想了北京市二手房景氣指數(shù)的影響指標(biāo)和編制方法。借鑒上海二手房?jī)r(jià)格指數(shù)系統(tǒng)的發(fā)展模式，筆者建議將北京市二手房指數(shù)按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)分成各種分指數(shù)。在房屋性質(zhì)上，鑒于普通住宅交易量大、對(duì)市場(chǎng)的影響深遠(yuǎn)的特點(diǎn)，先把普通住宅納入指數(shù)的計(jì)算范疇，分為已購(gòu)公房和二手商品房?jī)深愔笖?shù)，同時(shí)細(xì)分為一居室、二居室、三居室，以便更好的表達(dá)和反映市場(chǎng)，隨著指數(shù)系統(tǒng)的逐步完善，以后逐步將商業(yè)、辦公、工業(yè)等性質(zhì)的二手地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)納入北京二手房指數(shù)體系；在地理空間上，劃分為控制區(qū)域二手房抽樣價(jià)格指數(shù)及整個(gè)北京市區(qū)整體的二手房指數(shù)。本文研究的重點(diǎn)主要是普通住宅指數(shù)，指數(shù)系統(tǒng)內(nèi)容包括二手房區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告和二手房指數(shù)報(bào)告。二手房區(qū)域價(jià)格以抽樣平均價(jià)格為依據(jù)，能反映北京市一定區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)。北京市的二手房指數(shù)主要是對(duì)整個(gè)北京市二手房市場(chǎng)大趨勢(shì)的總體描述，是在區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告的基礎(chǔ)上，合成算得一個(gè)價(jià)格指數(shù)，如同中房指數(shù)那樣，以點(diǎn)數(shù)而非具體成交價(jià)格的方式，對(duì)北京二手房市場(chǎng)的整體漲跌狀況進(jìn)行描述和評(píng)價(jià)。在本文的最后一章，初步研究了北京市二手房景氣指數(shù)系統(tǒng)的構(gòu)建模式。對(duì)影響二手房市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了分析和比較，并從中篩選出幾個(gè)重要指標(biāo)，用于最終綜合指數(shù)的計(jì)算。1.3建立北京二手房指數(shù)的理論和實(shí)踐意義指數(shù)問題不僅是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)理論問題，也是一個(gè)重要的社會(huì)實(shí)踐問題，只有將理論運(yùn)用于實(shí)踐，才能真正發(fā)揮指數(shù)的作用。編制和公布編制北京市二手房指數(shù)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中具有很重要的意義：1、反映市場(chǎng)走勢(shì)北京市二手房指數(shù)的編制既可以反映北京市的二手房市場(chǎng)整體行情變化，也可以反映出不同物業(yè)類型變化情況。二手房指數(shù)的變動(dòng)可以清晰地描繪出二手房市場(chǎng)發(fā)展的軌跡，并可以預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的走勢(shì)以及行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。正是由于二手房指數(shù)具有深刻的把握市場(chǎng)的能力，所以它對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理、投資決策、中介服務(wù)等產(chǎn)生重要的指導(dǎo)作用，成為研究市場(chǎng)的重要工具。2、指導(dǎo)業(yè)界活動(dòng)政府有關(guān)部門可以通過二手房指數(shù)了解二手房市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和行業(yè)結(jié)構(gòu)，了解二手房市場(chǎng)的供求情況，為調(diào)整本地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及制定相關(guān)政策提供依據(jù)；投資商、開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司則可以通過二手房指數(shù)及時(shí)了解房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r，更好地把握市場(chǎng)走勢(shì)，制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，提高投資決策的準(zhǔn)確度，減少投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)指數(shù)還有助于中介咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)提供咨詢服務(wù)，為消費(fèi)者的購(gòu)房決策提供區(qū)位、時(shí)機(jī)選擇依據(jù)，為其他學(xué)術(shù)研究機(jī)構(gòu)、科研人員提供有效的信息及分析工具等等。3、市場(chǎng)研究的有效工具由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及趨勢(shì)的把握，不僅是房地產(chǎn)業(yè)界人士的需求，更是所有關(guān)注國(guó)民經(jīng)濟(jì)人士的需求。房地產(chǎn)指數(shù)為市場(chǎng)研究提供了最為重要的工具，指數(shù)的變動(dòng)軌跡不但能夠清晰地反映出市場(chǎng)發(fā)展的周期軌跡，為研究經(jīng)濟(jì)周期提供了重要的數(shù)據(jù)，也是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析和預(yù)警研究的基礎(chǔ)。北京市二手房指數(shù)的編制以期能夠全面、客觀、及時(shí)地反映市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，解決信息零散、失真和不對(duì)稱問題，幫助政府有關(guān)部門了解二手房市場(chǎng)的發(fā)展和變化，完善整個(gè)二手房中介行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高行業(yè)服務(wù)水平，指導(dǎo)廣大市民安家置業(yè)及消費(fèi)投資，從而促進(jìn)整個(gè)北京二手房市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。1.4文獻(xiàn)綜述及評(píng)價(jià)1.4.1房地產(chǎn)指數(shù)（一）歷史沿革價(jià)格指數(shù)最早產(chǎn)生于18世紀(jì)后半期的歐洲，當(dāng)時(shí)由于物價(jià)飛漲，人們?yōu)榱嗣枋鰞r(jià)格變動(dòng)情況，在統(tǒng)計(jì)學(xué)領(lǐng)域產(chǎn)生了指數(shù)這一概念?？梢?，統(tǒng)計(jì)指數(shù)源于對(duì)物價(jià)變動(dòng)情況的研究。最初只是用來計(jì)算單個(gè)商品價(jià)格的變動(dòng)情況，后來進(jìn)一步擴(kuò)展到計(jì)算多種商品的價(jià)格總體變動(dòng)情況。價(jià)格指數(shù)適用于同質(zhì)性頗強(qiáng)的商品，而對(duì)于異質(zhì)性強(qiáng)的房地產(chǎn)商品的價(jià)格指數(shù)研究，則在本世紀(jì)三四十年代以后才開始盛行?！岸?zhàn)”后，各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，有關(guān)信息也受到政府和民間的廣泛關(guān)注，尤其是住房?jī)r(jià)格。以英國(guó)為例，現(xiàn)有由官方和非官方部門編制的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)就有近10種，這些指數(shù)不僅為政府主管部門制定各種房地產(chǎn)政策提供依據(jù)，而且也為民間個(gè)人、企業(yè)衡量房市走勢(shì)，制定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策略提供重要參考。另外，日本和我國(guó)臺(tái)灣省的房地產(chǎn)指數(shù)也比較典型。在日本，早在1970年開始，每年的四月就定期向全國(guó)頒布有關(guān)房地產(chǎn)的交易價(jià)格。此公告價(jià)格是以一定期日(通常為每年1月1日)某地段交易地塊作為標(biāo)準(zhǔn)。在面積、形狀、臨街狀況、交通設(shè)施、上下水道、干濕、日照、通風(fēng)、防火、用途、容積率等個(gè)別和區(qū)域因素作詳細(xì)規(guī)定而給定的。此地塊定為標(biāo)準(zhǔn)地塊，如1973年1月1日，公告價(jià)格土地面積每平方米l05000日元，1972年1月1日公告價(jià)格為77700日元。公告價(jià)格成為日本政府管理土地市場(chǎng)，調(diào)控房地產(chǎn)興衰的一個(gè)晴雨表，又成為該區(qū)段周圍物業(yè)二手市場(chǎng)的參照物。在我國(guó)的臺(tái)灣省，也有比較完善的土地法規(guī)，政府通過調(diào)查近兩年各等級(jí)土地市價(jià)或收益價(jià)而公布標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)，并編造成冊(cè)。規(guī)定業(yè)主申報(bào)的地價(jià)在標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)+20％內(nèi)浮動(dòng)，當(dāng)滿五年或有+50%浮動(dòng)時(shí)需對(duì)此標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)重新界定。（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)發(fā)展概況及問題所在我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的發(fā)展可追溯到1995年中房指數(shù)系統(tǒng)的研制開發(fā)和應(yīng)用。全國(guó)各地針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制研究日益重視，1997年國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合下達(dá)《關(guān)于開展房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作的通知》，1998年在全國(guó)選擇35個(gè)大中城市進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制工作，并定期向社會(huì)公布。但至今全國(guó)尚未出臺(tái)有關(guān)編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的技術(shù)規(guī)程，各地在具體編制工作中各行其事。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)公布的各類房地產(chǎn)指數(shù)有10多個(gè)，其中，既有全國(guó)性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的；此外，既有房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，也有房地產(chǎn)景氣綜合指數(shù)。1）全國(guó)性房地產(chǎn)指數(shù)1、中房指數(shù)“中房指數(shù)”是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（ChinaRealEstateIndexSystem,CREIS）”的簡(jiǎn)稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系，是我國(guó)最早研究、編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。它由中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心聯(lián)合研究，并于1995年1月通過初步論證投入試運(yùn)行，同年9月順利通過由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主持召開的部級(jí)評(píng)審會(huì)。目前，中房指數(shù)系統(tǒng)在北京、上海、天津、廣州、深圳、大連、重慶等全國(guó)19個(gè)重點(diǎn)城市擁有完善的調(diào)查系統(tǒng)和全面的房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫。中房指數(shù)系統(tǒng)資料主要來源于市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)聚類分析方法確定樣本，并進(jìn)行跟蹤調(diào)查，在樣本項(xiàng)目達(dá)到一定指標(biāo)后進(jìn)行更新與替換。但中房指數(shù)只包括商品房及分類房地產(chǎn)（住宅、辦公用房等）銷售價(jià)格的調(diào)查。中房指數(shù)系統(tǒng)主要以中房?jī)r(jià)格指數(shù)為主，中房城市指數(shù)系列包括反映相應(yīng)城市（地區(qū)）房地產(chǎn)狀況的中房城市指數(shù)和中房城市（按功用）分類物業(yè)指數(shù)，中房城市指數(shù)按月或季度發(fā)布。目前，中房指數(shù)系統(tǒng)在搜房研究院的推動(dòng)下，已經(jīng)初步形成了重要城市價(jià)格指數(shù)、北京寫字樓租金指數(shù)、重要城市典型住宅價(jià)格指數(shù)以及中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)等房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系。2、國(guó)房指數(shù)“國(guó)房指數(shù)”即“國(guó)房景氣指數(shù)”，是“全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)綜合景氣指數(shù)”的簡(jiǎn)稱，1997年由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局研制建立。它是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)和變化程度的綜合量化反映，由8個(gè)分類指數(shù)合成運(yùn)算出以百分制表示的綜合指數(shù)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化的綜合反映，其數(shù)據(jù)資料建立在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）統(tǒng)計(jì)資料基礎(chǔ)之上，由政府房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)系統(tǒng)實(shí)施，并得到國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部等有關(guān)單位的支持。通過建立全國(guó)統(tǒng)計(jì)制度，按月上報(bào)、計(jì)算、發(fā)布和評(píng)估。“國(guó)房景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。國(guó)房指數(shù)調(diào)查內(nèi)容包括了土地出讓價(jià)格、商品房、公有住房、房產(chǎn)交易等，涉及范圍較廣。3、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是于1998年由國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局首次發(fā)布。每年1月、4月、7月和10月的15日左右，發(fā)布上年全年和當(dāng)年各季度及半年的價(jià)格指數(shù)。全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)分為三類，包括土地出讓價(jià)格指數(shù)、房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)。它通過對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市的土地出讓價(jià)格、房屋銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出本季度和上季度的變化情況，進(jìn)而分析我國(guó)房地產(chǎn)的宏觀走勢(shì)。4、戴德梁行指數(shù)戴德梁行指數(shù)是由香港戴德梁行于1998年在內(nèi)地開始分季度進(jìn)行測(cè)算，并通過自己的內(nèi)部刊物，采用向客戶贈(zèng)送的方式，向外界發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。戴德梁行指數(shù)分為寫字樓租金指數(shù)、寫字樓售價(jià)指數(shù)、住宅租金指數(shù)、住宅售價(jià)指數(shù)等。目前，戴德梁行指數(shù)在內(nèi)地覆蓋北京、上海、廣州和深圳等城市。2）地方性房地產(chǎn)指數(shù)1、偉業(yè)指數(shù)偉業(yè)指數(shù)是偉業(yè)顧問公司與清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合研制開發(fā)的，于1997年1季度正式推出。它是反映北京市市區(qū)范圍內(nèi)某一時(shí)段不同類型、不同區(qū)域、不同朝向的物業(yè)價(jià)格、租金及收益率水平的綜合性房地產(chǎn)指標(biāo)。偉業(yè)指數(shù)系統(tǒng)包括偉業(yè)分物業(yè)指數(shù)子系統(tǒng)和偉業(yè)分區(qū)域指數(shù)子系統(tǒng)以及偉業(yè)綜合指數(shù)。偉業(yè)指數(shù)以反映微觀市場(chǎng)為主，在項(xiàng)目上更側(cè)重住宅，包括內(nèi)銷住宅、外銷公寓、別墅、寫字樓；指數(shù)分類上則做得更細(xì)，有分城區(qū)、環(huán)線、方位、集聚區(qū)統(tǒng)計(jì)的價(jià)格指數(shù)和分城區(qū)、環(huán)線、方位、集聚區(qū)統(tǒng)計(jì)的寫字樓租金指數(shù)、寫字樓收益率等。偉業(yè)指數(shù)樣本選取范圍包括北京市等8個(gè)城市近郊區(qū)的普通住宅、公寓、別墅、寫字樓4類物業(yè)的商品房項(xiàng)目。樣本數(shù)據(jù)（價(jià)格、租金）的調(diào)查、核實(shí)時(shí)間為每一季度的第二、三個(gè)月。指數(shù)產(chǎn)品主要選取了價(jià)格（售價(jià)）和租金兩項(xiàng)指標(biāo)。計(jì)算時(shí)采用綜合價(jià)格（租金）和聚類方法，以1997年1季度為指數(shù)計(jì)算的基期。偉業(yè)指數(shù)的發(fā)布是通過自己的出版物“指數(shù)綜合月刊”和“地產(chǎn)界”進(jìn)行發(fā)布。2、西安40指數(shù)“西安40指數(shù)”是“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格40指數(shù)系統(tǒng)”的簡(jiǎn)稱，于1999年1月份起試運(yùn)行，由西安市房產(chǎn)管理局市場(chǎng)處和西安西宇公司房地產(chǎn)信息部聯(lián)合推出，每月發(fā)布一次。這一系統(tǒng)以西安地區(qū)在售的120多家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為抽選樣本范圍，根據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣原理，從中選擇代表不同物業(yè)、不同區(qū)位、不同檔次的40家房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為樣本戶，各區(qū)的樣本數(shù)目以全市住宅、商辦、別墅的比例配出。通過入戶調(diào)查，并參照相關(guān)數(shù)據(jù)及系數(shù)，得出西安房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，以反映上月度西安地區(qū)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的基本變化。“西安40指數(shù)”通過“指數(shù)月報(bào)”和“西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)”進(jìn)行發(fā)布，采用收費(fèi)的方式。3、中原城市指數(shù)中原城市指數(shù)系統(tǒng)是香港中原地產(chǎn)代理有限公司與香港城市大學(xué)聯(lián)合推出的，旨在客觀地反映香港樓市的情況。中原城市指數(shù)系統(tǒng)分為中原城市指數(shù)（CCI）和中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）。中原城市指數(shù)每月發(fā)布，它是基于香港特區(qū)政府土地注冊(cè)處登記的住宅樓宇交易記錄和香港有代表性的38個(gè)成份層苑價(jià)格編制，用以描述地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)。中原城市領(lǐng)先指數(shù)是一個(gè)每周發(fā)布的指數(shù)，它是基于中原地產(chǎn)代理有限公司的初步合約成交價(jià)編制，用于反映最新的地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)。4、其他目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)除以上所介紹的指數(shù)外，還有上房50指數(shù)、鄭州40指數(shù)、同致指數(shù)等。各指數(shù)系統(tǒng)基本上采用了與中房或國(guó)房指數(shù)相似的理論模型體系，可以作為兩大指數(shù)系統(tǒng)之外的有益補(bǔ)充。目前國(guó)內(nèi)不論是對(duì)房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究還是實(shí)踐探索，都處于起步階段，編制和公布的一些房地產(chǎn)指數(shù)，如中房指數(shù)（CREIS），上房50指數(shù)（上海）等，在樣本數(shù)據(jù)的取得、指數(shù)公式的選擇、指數(shù)的具體測(cè)算以及指數(shù)的應(yīng)用等方面都存在著這樣或那樣的問題。與之相比，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家或地區(qū)，已較早地涉足這一領(lǐng)域，并積累了較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的研究中應(yīng)充分借鑒海外房地產(chǎn)指數(shù)理論研究的經(jīng)驗(yàn)，緊密結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和現(xiàn)實(shí)，探討分析我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的現(xiàn)狀，并展望未來發(fā)展趨勢(shì)，以尋求適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)指數(shù)編制的基本技術(shù)路線。1.4.2二手房指數(shù)發(fā)展概況二手房指數(shù)應(yīng)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，指數(shù)中反映的不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同居住環(huán)境的房屋價(jià)格，方便人們根據(jù)自己的居住習(xí)慣、住房消費(fèi)能力、居住時(shí)間等情況，做出自己的購(gòu)買選擇。指數(shù)曲線和指數(shù)分析所表示的二手房?jī)r(jià)格的變化態(tài)勢(shì)能夠?yàn)槿藗冋{(diào)整住房方式、確定適時(shí)的交易時(shí)機(jī)提供參考依據(jù)。國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)起步較晚，各城市中建立起二手房指數(shù)系統(tǒng)的寥寥無幾。目前，二手房指數(shù)系統(tǒng)發(fā)展比較完善的只有上海，這也與上海二手房市場(chǎng)的發(fā)育最成熟相吻合。北京二手房自2000年出現(xiàn)較大成交量以來，發(fā)展迅猛，預(yù)計(jì)四到五年時(shí)間也能達(dá)到上海目前的水平。但目前北京二手房指數(shù)系統(tǒng)還沒有成型，沒有專門的調(diào)研、分析和發(fā)布機(jī)構(gòu)，目前購(gòu)房消費(fèi)者能參考到的官方二手房?jī)r(jià)格資料只有北京市國(guó)土資源和房屋管理局編制的《北京市已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房再上市買賣指導(dǎo)價(jià)格手冊(cè)》，且每半年發(fā)布一冊(cè)，市場(chǎng)滯后性較強(qiáng)。另外，北京大型房地產(chǎn)中介“我愛我家”、“鏈家”，也根據(jù)自己的成交數(shù)據(jù)定期發(fā)布北京市二手房市場(chǎng)報(bào)告，但均缺乏市場(chǎng)認(rèn)可和相應(yīng)的權(quán)威性。1）上海二手房指數(shù)上海市成立有專門二手房指數(shù)辦公室，上海市二手房指數(shù)報(bào)告由房產(chǎn)之窗網(wǎng)、房地產(chǎn)時(shí)報(bào)、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)、上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心和華東師大東方房地產(chǎn)學(xué)院五家單位聯(lián)手合作，以2001年11月30日為基期，基點(diǎn)定為1000點(diǎn)，每月發(fā)布一次。報(bào)告選取上海普陀區(qū)、靜安區(qū)、盧灣區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、黃浦區(qū)、浦東新區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等11個(gè)區(qū)51個(gè)控制區(qū)內(nèi)的二手房正常市場(chǎng)成交價(jià)格為計(jì)算樣本，以統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)理論、GIS、INTERNET等相關(guān)理論和方法為計(jì)算基礎(chǔ)，經(jīng)綜合分析確定而成。首次發(fā)布的指數(shù)，其描述對(duì)象為上海市區(qū)普通住宅的市場(chǎng)價(jià)格，在此基礎(chǔ)上按照先易后難的原則逐步推出公寓、商業(yè)用房等其他分類指數(shù)，除此之外，在地理空間上，從整個(gè)上海市區(qū)發(fā)展到行政區(qū)再到控制區(qū)域逐層分類指數(shù)。上海二手房區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告和二手房指數(shù)報(bào)告公布以來，對(duì)引導(dǎo)上海二手房市場(chǎng)交易發(fā)揮了積極的作用。居民、中介和相關(guān)機(jī)構(gòu)在二手房交易過程中廣泛使用，加上各大媒體積極配合，使得上海二手房指數(shù)系統(tǒng)的聲譽(yù)在市場(chǎng)中不斷提高。上海二手房指數(shù)系統(tǒng)包括上海二手房區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告和二手房指數(shù)報(bào)告兩部分。1、上海二手房指數(shù)報(bào)告在價(jià)格抽樣報(bào)告基礎(chǔ)上運(yùn)作的上海二手房指數(shù)報(bào)告已于2002年1月1日正式推出，以2001年11月30日為基期，基點(diǎn)定為1000點(diǎn)，每月發(fā)布一次。2004年8月，上海二手房指數(shù)達(dá)到1382點(diǎn)，比去年同期上漲18％。從顯示數(shù)據(jù)來看，上海二手房指數(shù)比較真實(shí)地反映了市場(chǎng)動(dòng)態(tài)。2、上海二手房區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告2001年11月27日，由上海二手房指數(shù)辦公室首次發(fā)布的上海二手房區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告，標(biāo)志著上海二手房指數(shù)系統(tǒng)的誕生。價(jià)格抽樣報(bào)告主要提供各個(gè)控制區(qū)不同房型的標(biāo)準(zhǔn)二手房的套成交價(jià)格，這種表達(dá)方式直觀易懂，可以直接作為廣大市民買賣房屋的參考。區(qū)域價(jià)格抽樣報(bào)告每周在房地產(chǎn)時(shí)報(bào)和房產(chǎn)之窗網(wǎng)上發(fā)布。具體技術(shù)路線為：(1)控制區(qū)劃分選取上海市區(qū)范圍內(nèi)的11個(gè)行政區(qū)，各區(qū)以其所轄鎮(zhèn)、街道以及重要建筑為主要?jiǎng)澐忠罁?jù)，再細(xì)分成為廣大市民所熟悉認(rèn)可的居住區(qū)域。(2)標(biāo)準(zhǔn)二手房的確定將標(biāo)準(zhǔn)二手房定為：地段最佳(地段等級(jí)為最高，商服設(shè)施完善，交通情況、外部景觀、小區(qū)環(huán)境均為最好)，房齡為15年，南向三樓多層磚混結(jié)構(gòu)一般裝修產(chǎn)權(quán)房。(3)修正公式確定標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格=案例價(jià)格*標(biāo)準(zhǔn)房樓層修正因子/案例樓層修正因子*標(biāo)準(zhǔn)房房齡修正因子/案例房房齡修正因子*標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)修正因子/案例結(jié)構(gòu)修正因子*標(biāo)準(zhǔn)房地段修正因子/案例地段修正因子*標(biāo)準(zhǔn)房房屋修正因子1/案例房屋修正因子1*標(biāo)準(zhǔn)房房屋修正因子2/案例房屋修正因子2(4)表達(dá)方式鑒于二手房的特殊性，市民往往更關(guān)心其戶型及使用面積，因此按照直接性及方便性原則，指數(shù)最終表達(dá)方式將為處于各控制點(diǎn)上的標(biāo)準(zhǔn)一室戶、二室戶、三室戶的正常市場(chǎng)成交價(jià)格。上海二手房指數(shù)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，將按照先易后難的原則逐步推出二手次新房(房齡在5年以內(nèi)的商品房)價(jià)格指數(shù)、商鋪價(jià)格指數(shù)、寫字樓租金指數(shù)、酒店式公寓租金指數(shù)等其他分類指數(shù)。除此之外，在地理空間上，也會(huì)從整個(gè)上海市區(qū)發(fā)展到行政區(qū)再到控制區(qū)域逐層分類指數(shù)，最終形成一套能夠及時(shí)反映上海房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的指數(shù)系統(tǒng)。上海市二手房指數(shù)2003年8月-2004年8月走勢(shì)圖：1.5本文的研究方法二手房指數(shù)系統(tǒng)研究是理論與實(shí)踐相結(jié)合的應(yīng)用性研究課題，不僅涉及指數(shù)編制理論、宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論，而且與房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行密切相關(guān)。本文首先研究了二手房市場(chǎng)自身有何特點(diǎn)，與新建商品房相比，二手房的非標(biāo)準(zhǔn)化情況更為明顯，決定了其指數(shù)的編制和計(jì)算也更為復(fù)雜。然后，重點(diǎn)研究了北京市二手房市場(chǎng)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)及存在主要問題，包括與二手房發(fā)展相對(duì)比較成熟的上海市的對(duì)比分析研究。然后，研究了房地產(chǎn)指數(shù)的歷史沿革，并分析了中外目前房地產(chǎn)指數(shù)以及二手房的發(fā)展現(xiàn)狀及存在主要問題。在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的構(gòu)建方面，目前國(guó)外有很多房地產(chǎn)指數(shù)編制的理論和方法，其中有些已經(jīng)比較成熟，如特征價(jià)格（Hedonic）理論,但國(guó)內(nèi)目前還沒有得到大家一致認(rèn)可的指數(shù)編制方法。另外，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較晚，其發(fā)展有自身的特色，所以很多國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)不能照搬照抄，只能做一定程度的吸收和改進(jìn)。筆者在研究適用于房地產(chǎn)指數(shù)編制的各種理論模型之后，認(rèn)為選擇重復(fù)交易（Repeat-sale）模型比較適合二手房指數(shù)的編制。同時(shí)參考上海市二手房指數(shù)的編制，結(jié)合實(shí)際，認(rèn)為設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房，并通過Hedonic模型對(duì)實(shí)際成交案例進(jìn)行修正，既簡(jiǎn)化了工作又比較有效率。因此重復(fù)交易（Repeat-sale）模型和特征價(jià)格（Hedonic）模型構(gòu)成了本文北京市二手房指數(shù)編制的基本框架。對(duì)于二手房景氣指數(shù)的研究，重點(diǎn)在于影響指標(biāo)的選擇以及權(quán)重的分配。筆者參考了中房指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)的指標(biāo)選擇，同時(shí)選擇了對(duì)二手房市場(chǎng)有重大影響的二手房成交量、房屋存有量等幾個(gè)重要指標(biāo)，建議用合成指數(shù)的方法計(jì)算北京市二手房景氣指數(shù)。綜上所述，本文規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合，從事物——二手房發(fā)展的現(xiàn)象入手，結(jié)合命題，理論聯(lián)系實(shí)際，力求找到問題的最優(yōu)解。2北京二手房指數(shù)的建立2.1指數(shù)理論基礎(chǔ)2.1.1指數(shù)的性質(zhì)指數(shù)是用于經(jīng)濟(jì)分析的一種特殊統(tǒng)計(jì)方法，它主要用于反映事物數(shù)量的相對(duì)變化程度。概括地講，指數(shù)具有以下性質(zhì)。第一，相對(duì)性。指數(shù)是總體各變量在不同場(chǎng)合下對(duì)比形成的相對(duì)數(shù)，它可以度量一個(gè)變量在不同時(shí)間或不同空間的相對(duì)變化，如一種商品的價(jià)格指數(shù)或數(shù)量指數(shù)，這種指數(shù)稱為個(gè)體指數(shù)；它也可用于反映一組變量的綜合變動(dòng)，如消費(fèi)價(jià)格指數(shù)反映了一組指定商品和服務(wù)的價(jià)格變動(dòng)水平，這種指數(shù)稱為綜合指數(shù)。總體變量在不同時(shí)間上對(duì)比形成的指數(shù)稱為時(shí)間性指數(shù)，在不同空間上對(duì)比形成的指數(shù)稱為區(qū)域性指數(shù)。第二，綜合性。指數(shù)是反映一組變量在不同場(chǎng)合下的綜合變動(dòng)水平，這是就狹義的指數(shù)而言的，它也是指數(shù)理論和方法的核心問題。實(shí)際中所計(jì)算的主要是這種指數(shù)。沒有綜合性，指數(shù)就不可能發(fā)展成為一種獨(dú)立的理論和方法論體系。綜合性說明指數(shù)是一種特殊的相對(duì)數(shù)，它是由一組變量或項(xiàng)目綜合對(duì)比形成的。第三，平均性。指數(shù)是總體水平的一個(gè)代表性指數(shù)。平均性的含義有二：一是指數(shù)進(jìn)行比較的綜合數(shù)量是作為個(gè)別量的一個(gè)代表，這本身就具有平均的性質(zhì)；二是兩個(gè)綜合量對(duì)比形成的指數(shù)反映了個(gè)別量的平均變動(dòng)水平，比如物價(jià)指數(shù)反映了多種商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的平均變動(dòng)水平。2.1.2指數(shù)的作用指數(shù)是一種相對(duì)數(shù)，而且是一種特殊的相對(duì)數(shù)。英國(guó)百科全書中指數(shù)的定義“是用來測(cè)定一個(gè)變量對(duì)于一個(gè)特定的變量值大小的相對(duì)數(shù)”。根據(jù)這一性質(zhì)它具有三個(gè)方面的主要作用。（1）單一反映個(gè)體數(shù)量變動(dòng)程度和方向例如，某種原材料、某種股票等價(jià)格升降程度及發(fā)展方向。這是作為一般相對(duì)數(shù)所起的作用。然而與一般相對(duì)數(shù)所不同的，只是指數(shù)強(qiáng)調(diào)相比的兩個(gè)數(shù)值必須是同一數(shù)量標(biāo)志。（2）綜合放映總體數(shù)量變動(dòng)程度和方向例如，全部商品的零售價(jià)格、某類設(shè)備的銷售價(jià)格、全部股票或某類股票交易價(jià)格、某城市或某區(qū)域房地產(chǎn)及土地的交易價(jià)格等，其升降變動(dòng)程度和方向。這里強(qiáng)調(diào)的是總體數(shù)量變動(dòng)程度和方向，不否認(rèn)總體內(nèi)部會(huì)有與總體變動(dòng)程度和方向相反的個(gè)體。（3）揭示各因素變動(dòng)對(duì)總體變動(dòng)的影響程度（含絕對(duì)量）和方向例如，某企業(yè)的銷售收入變動(dòng)與各種產(chǎn)品銷售量、銷售價(jià)格有關(guān)，其中銷售量的增減、銷售價(jià)格的升降分別對(duì)銷售收入變動(dòng)有多大影響，影響銷售收入上升還是下降等，通過指數(shù)可以測(cè)定出來。上述后兩項(xiàng)作用體現(xiàn)了特殊相對(duì)數(shù)的性質(zhì)，也就是能夠把物質(zhì)形態(tài)、使用價(jià)值及計(jì)量單位不同，不能直接加總和對(duì)比的個(gè)體，通過一種通度量單位的媒介進(jìn)行加總和對(duì)比，從而達(dá)到認(rèn)識(shí)總體變動(dòng)狀況及發(fā)展趨勢(shì)的目的。本文重點(diǎn)研究的二手房指數(shù)發(fā)揮了上述指數(shù)的第二項(xiàng)作用，通過該指數(shù)綜合反映了北京市二手房市場(chǎng)總體變動(dòng)程度和發(fā)展趨勢(shì)。2.1.3指數(shù)的分類（1）從總體上，指數(shù)有廣義和狹義之分。廣義的指數(shù)是反映所有同類事物數(shù)量變動(dòng)、對(duì)比結(jié)果的一種相對(duì)數(shù)，包括同類現(xiàn)象在不同時(shí)間、不同空間上數(shù)量對(duì)比的相對(duì)數(shù)。狹義指數(shù)是指反映簡(jiǎn)單個(gè)體或復(fù)雜總體不同時(shí)期數(shù)量變動(dòng)的相對(duì)數(shù)，又稱動(dòng)態(tài)指數(shù)。（2）按所反映的內(nèi)容不同，可以分為數(shù)量指數(shù)（Quantityindexnumber）和質(zhì)量指數(shù)（Qualityindexnumber）。數(shù)量指數(shù)是反映物量變動(dòng)水平的，如產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)、商品銷售量指數(shù)等；質(zhì)量指數(shù)是反映事物內(nèi)含數(shù)量變動(dòng)水平的，如價(jià)格指數(shù)、產(chǎn)品成本指數(shù)等。（3）按計(jì)入指數(shù)的項(xiàng)目多少不同，可分為個(gè)體指數(shù)(Individualindexnumber)和綜合指數(shù)（Aggregativeindexnumber）。個(gè)體指數(shù)是反映某一項(xiàng)目或變量變動(dòng)的相對(duì)數(shù)，如一種商品的價(jià)格或銷售量的相對(duì)變動(dòng)水平；綜合指數(shù)是反映多個(gè)項(xiàng)目或變量綜合變動(dòng)的相對(duì)數(shù)，如多種商品的價(jià)格或銷售量的綜合變動(dòng)水平。（4）按計(jì)算形式不同，可以分為簡(jiǎn)單指數(shù)和加權(quán)指數(shù)。簡(jiǎn)單指數(shù)（Simpleindexnumber）又稱不加權(quán)指數(shù)，它把計(jì)入指數(shù)的各個(gè)項(xiàng)目的重要性視為相同；加權(quán)指數(shù)(Weightedindexnumber)則對(duì)計(jì)入指數(shù)的項(xiàng)目依據(jù)重要程度賦予的不同權(quán)數(shù)，而后再進(jìn)行計(jì)算。目前應(yīng)用的主要是加權(quán)指數(shù)。（5）按對(duì)比場(chǎng)合不同，可分為時(shí)間性指數(shù)和區(qū)域性指數(shù)。其中時(shí)間性指數(shù)中又有定基指數(shù)和環(huán)比指數(shù)之分。在指數(shù)數(shù)列中，若所有各期指數(shù)均使用同一基期計(jì)算的，稱為定基指數(shù)；若所有各期指數(shù)均以上一個(gè)時(shí)期為基期計(jì)算的，稱為環(huán)比指數(shù)。（6）按指數(shù)所反映的時(shí)間不同，可分為動(dòng)態(tài)指數(shù)和靜態(tài)指數(shù)。動(dòng)態(tài)指數(shù)是說明個(gè)體或總體某種數(shù)量標(biāo)志值在不同時(shí)間變動(dòng)狀況的相對(duì)數(shù)。靜態(tài)指數(shù)，是指同一現(xiàn)象在同一時(shí)間，反映在不同對(duì)象或空間上的數(shù)值相互對(duì)比而形成的相對(duì)數(shù)。2.1.4指數(shù)編制的基本問題編制指數(shù)時(shí)，需要解決的具體問題主要有項(xiàng)目的選擇、基準(zhǔn)點(diǎn)的確定、權(quán)數(shù)的確定以及計(jì)算公式的選擇等。（1）項(xiàng)目的選擇指數(shù)主要用于反映現(xiàn)象的綜合變化程度，因而應(yīng)以總體的全面數(shù)據(jù)資料作為計(jì)算依據(jù)。但將總體的全部項(xiàng)目都計(jì)算在內(nèi)，實(shí)際中往往是不可能的或不必要的。在實(shí)際的應(yīng)用中，編制指數(shù)所依據(jù)的幾乎均為樣本數(shù)據(jù)。因此，樣本選擇的是否科學(xué)與合理，是決定指數(shù)準(zhǔn)確性的重要前提。一般而言，除數(shù)據(jù)本身的準(zhǔn)確性外，所選樣本還應(yīng)具有以下要求。A.充分性。即要求樣本容量應(yīng)足夠大。若總體所包括的項(xiàng)目很多，而樣本的容量很小，往往不能代表總體的性質(zhì)。比如，編制消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，至少應(yīng)選擇幾百種乃至上千種的代表消費(fèi)項(xiàng)目，才能使指數(shù)較準(zhǔn)確地反映消費(fèi)價(jià)格的變動(dòng)水平。B.代表性。即要求樣本能充分反映總體的性質(zhì)。在選擇樣本項(xiàng)目時(shí)，要求所選的每一個(gè)項(xiàng)目與所代表的實(shí)際項(xiàng)目在性質(zhì)上應(yīng)保持一致，而各樣本項(xiàng)目之間在性質(zhì)上應(yīng)有較大差異。C.可比性。即要求在不同的時(shí)間或空間上，用于對(duì)比的各樣本項(xiàng)目在定義、計(jì)算口徑、計(jì)算方法、計(jì)量單位等方面保持一致。（2）基期的確定所有指數(shù)都有一個(gè)用于比較的基期或基準(zhǔn)點(diǎn)?；诘倪x擇通常由計(jì)算指數(shù)的預(yù)期目的和用途決定。就時(shí)間指數(shù)而言，基期的確定應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：A.選擇一個(gè)正常時(shí)期或典型時(shí)期作為基期。即用作比較的基期應(yīng)能代表事物發(fā)展的正常狀態(tài)或典型狀態(tài)，而非正常的波動(dòng)時(shí)期通常不具有代表性，不宜選作基期。B．報(bào)告期距基期的長(zhǎng)短應(yīng)適當(dāng)。報(bào)告期距基期的間隔應(yīng)根據(jù)研究現(xiàn)象的特點(diǎn)和研究目的而定。比如，可采用1周、1月、1季或1年等作為間隔期。一般而言，對(duì)于發(fā)展變化較快的現(xiàn)象，報(bào)告期距基期的間隔可短些，否則可長(zhǎng)些。但距基期不宜過長(zhǎng)，距基期的時(shí)間越久，指數(shù)代表性通常就越差。比如價(jià)格指數(shù)，因商品價(jià)格的相對(duì)趨勢(shì)隨時(shí)間而變化，而且消費(fèi)結(jié)構(gòu)和商品質(zhì)量也隨時(shí)間而變化，若報(bào)告期與基期間隔過遠(yuǎn)，指數(shù)更失去意義。一般選擇距報(bào)告期較近的時(shí)期作為基期。2.1.5指數(shù)的計(jì)算方法從指數(shù)發(fā)展的歷史過程來看，指數(shù)的計(jì)算方法主要有簡(jiǎn)單指數(shù)和加權(quán)指數(shù)，而且目前普遍應(yīng)用的是加權(quán)指數(shù)。加權(quán)指數(shù)通常用的兩種計(jì)算公式：拉氏公式：p1/0=∑p1q0/∑p0q0q1/0=∑p0q1/∑p0q0其中，p1/0為質(zhì)量指數(shù)；q1/0為數(shù)量指數(shù)；p0和p1分別為一組項(xiàng)目基期和報(bào)告期的質(zhì)量數(shù)值；q0和q1分別為一組項(xiàng)目基期和報(bào)告期的物量數(shù)值；帕氏公式：p1/0=∑p1q1/∑p0q1q1/0=∑p1q1/∑p1q0拉氏指數(shù)按基期權(quán)數(shù)加權(quán)，將同度量因素固定在基期，而不論其性質(zhì)如何，其特點(diǎn)是不包含同度量因素變化的影響。而帕氏公式剛好相反，將同度量因素固定在報(bào)告期，包含了同度量因素變化的影響。2.2房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制的理論模型我國(guó)1998年初才開始公布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)計(jì)算方法的研究成果并不多見。國(guó)外有許多專家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算進(jìn)行過研究，比較流行的理論有成本投入(Cost)模型、特征價(jià)格(Hedonic)模型、重復(fù)售出(Repeat-sale)模型和混合(Pooled)模型，而后者又有兩種模型：廣義最小二乘法(GLS)模型和極大似然法(MLE)模型。1．成本投入(Cost)模型這是一種根據(jù)營(yíng)造房地產(chǎn)各項(xiàng)投入成本（包括材料及人工費(fèi)用等）的變化情況，以算術(shù)平均數(shù)法編制的價(jià)格指數(shù)。在規(guī)范的市場(chǎng)運(yùn)作背景下，這種編制方法在一定程度上反映出房地產(chǎn)價(jià)格變化的規(guī)律。但眾所周知，房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由生產(chǎn)成本決定的，而是由房地產(chǎn)的效用決定并受供求關(guān)系之影響。以生產(chǎn)費(fèi)用決定論為依據(jù)的這種編制方法，在生產(chǎn)力持續(xù)提高的情況下，其成本往往會(huì)產(chǎn)生高估現(xiàn)象。因此，該方法無論在理論基礎(chǔ)還是實(shí)際應(yīng)用方面均欠科學(xué)。2、特征價(jià)格（Hedonic）模型采用Hedonic模型，即房地產(chǎn)特征價(jià)格法，編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的理論源于最早由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lancaster.K.J于1966年創(chuàng)立的“特征價(jià)格理論”，其意義為每單位消費(fèi)者在追求效用極大的過程中，每增加一個(gè)單位某種屬性的消費(fèi)，所愿支付的邊際費(fèi)用。應(yīng)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域，假設(shè)房地產(chǎn)的價(jià)格受需求、區(qū)位、環(huán)境和房地產(chǎn)本身的質(zhì)量等諸多因素的綜合影響而形成的用函數(shù)可表示為：P＝f(q，cl，c2，…，cn)其中：p表示房地產(chǎn)價(jià)格；q表示房地產(chǎn)的需求量；ci表示影響房地產(chǎn)價(jià)格的其他特征因素（i=1,2,3,…,n）對(duì)函數(shù)式的兩端關(guān)于各個(gè)特征變量分別求偏導(dǎo)，得到特征因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響幅度，并假定這種影響關(guān)系在一定時(shí)期內(nèi)固定不變。這樣，使用非同質(zhì)房地產(chǎn)的基期價(jià)格與報(bào)告期價(jià)格進(jìn)行比較，從價(jià)格的總變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征因素的影響，最后剩下的便是純粹由供求關(guān)系所引起的價(jià)格變動(dòng)了，這樣計(jì)算出來的價(jià)格指數(shù)便是Hedonic價(jià)格指數(shù)。Hedonic模型可用對(duì)數(shù)函數(shù)表示為：1nPit＝xTitа+Aitθ+dTitβ+ε式中：Pit——第i宗房地產(chǎn)在t時(shí)的價(jià)格；xTit——房地產(chǎn)的特征因素向量；а——房地產(chǎn)的特征因素的影子價(jià)格向；Ait——房產(chǎn)地使用所限；θ——折舊系數(shù)；dTit——(D2it,D3it；…，Djit)。Djit——啞元變量，若房地產(chǎn)在j期出售，則Djit為1，否則為0；β——房產(chǎn)地的價(jià)格指數(shù)參數(shù)；ε——隨機(jī)誤差變量。Hedonic模型具有以下特點(diǎn)：1、容易取樣，可以得到大量?jī)r(jià)格資料；2、模型的經(jīng)濟(jì)意義比較直觀；3、計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單；4、存在序列相關(guān)問題，這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)行為的滯后性以及ε中含有xTit中未包含的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素；5、由于是不同房地產(chǎn)不同期的價(jià)格進(jìn)行比較，而房地產(chǎn)又具有較強(qiáng)的個(gè)別性，可能會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量差異掩蓋了市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響的問題。3、重復(fù)售出模型重復(fù)售出(Repeat-sale)模型作為一種編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的方法，最早是由Baily、Muth和Nourse在1963年提出的。它是根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料來計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。由于是同一宗房地產(chǎn)，所以在剔除折舊影響后，基本上可以滿足房地產(chǎn)“同質(zhì)性”的需要。重復(fù)售出模型可以用對(duì)數(shù)函數(shù)表示如下：lnVB-lnVA=(∑βiBlnXib+ABθB+rBtB)-(∑βiAlnXiA+AAθA+rAtA)+ε………(1)式中：Xi——求和的變量，表示房地產(chǎn)價(jià)格影響因素?cái)?shù)；tA、tB——房地產(chǎn)售賣期的啞元變量（取0或1）；rA、rB——在tA、tB兩期房地產(chǎn)交易價(jià)格變動(dòng)。當(dāng)同一房地產(chǎn)在兩次交易期間，它的各個(gè)品質(zhì)均未發(fā)生變化時(shí)，式（1）則可簡(jiǎn)化為：ln（VB/VA）=ABθB+rB-(AAθA+rA)+ε……………(2)這便可容易求解得到可供作時(shí)間序列比較的量r，從而編制出房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。重復(fù)售出模型具有以下特點(diǎn)：1、由于房地產(chǎn)位置的固定性，使得有兩次出售價(jià)格記錄的房地產(chǎn)數(shù)量有限，因而樣本容量相對(duì)較小，抽樣誤差較大；2、模型的經(jīng)濟(jì)意義比較直觀，計(jì)算也相對(duì)簡(jiǎn)單；3、由于是同一宗房地產(chǎn)，能基本滿足價(jià)格指數(shù)計(jì)算對(duì)商品的“同質(zhì)性”的需要；4、盡管是同一宗房地產(chǎn)，但在兩次出售時(shí)的價(jià)格特征因素已可能發(fā)生改變(如經(jīng)過裝修改造)，或給人們帶來的效用發(fā)生改變，因模型未考慮特征因素，會(huì)帶來計(jì)算的偏差；5、存在多重共線性。因?yàn)槭褂媚晗藓蛢纱纬鍪坶g隔是完全共線性的，所以在單獨(dú)使用此模型時(shí)，很難估計(jì)出折舊系數(shù)θ；6、重復(fù)交易價(jià)格的周期很難與指數(shù)要求的周期相匹配;7、只利用重復(fù)交易價(jià)格信息而偏廢一次性交易資料，難以保證資料的市場(chǎng)性。4、混合模型（Pooled）鑒于Hedonic模型和重復(fù)售出模型都存在一定的缺陷，Case和Quigley在1991年提出了一種混合的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)模型，并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機(jī)誤差變量的方差，我們稱其為PooledGLS模型。1997年Hill、Knight和Sirmans對(duì)PooledGLS模型的缺陷進(jìn)行分析后，提出基于最大似然估計(jì)法(MLE)的另一種混合模型，我們稱其為PooledMLE模型。PooledGLS模型因?yàn)镠edonic模型和重復(fù)售出模型中部含有折舊系數(shù)θ和價(jià)格指數(shù)參數(shù)β，PooledGLS模型將兩者結(jié)合在一起，用矩陣表示如下：考慮到異方差問題，該模型用GLS法估計(jì)此聯(lián)立方程組的各個(gè)參數(shù)。PooledGLS模型具有以下特點(diǎn)：1、Hedonic模型和重復(fù)售出模型的數(shù)據(jù)都可用，價(jià)格數(shù)據(jù)資料比較容易獲得，而且抽樣誤差較?。?、利用了Hedonic模型的數(shù)據(jù)，克服了單獨(dú)采用重復(fù)售出模型所出現(xiàn)的多重共線性問題，可估計(jì)出θ；3、和Hedonic模型一樣，也可能存在著序列相關(guān)問題，但在進(jìn)行參數(shù)估計(jì)時(shí)，對(duì)此未予考慮，因而影響了估計(jì)的效果。2)PooledMLS模型假設(shè)共有N+Nk宗房地產(chǎn)的價(jià)格數(shù)據(jù)，其中N個(gè)數(shù)據(jù)是Hedonic數(shù)據(jù)，即房地產(chǎn)只出售過一次。其余Nk宗房地產(chǎn)屬于重復(fù)售出樣本，同一宗房產(chǎn)地有一次以上的價(jià)格資料。由于存在序列相關(guān)性，不失一般性，對(duì)于Hedonic數(shù)據(jù)，假設(shè)：vit＝ρvi,t-1+uit其中ρ為自相關(guān)系數(shù)，｜ρ｜＜1。進(jìn)一步假設(shè)uit，具有異方差性，Var(uit)＝σi2因此有：Var(ε11)=σi2/(1-ρ2)Cov(ε11,εi,t+s)=σi2ρi2/(1-ρ2)對(duì)于重復(fù)售出數(shù)據(jù)，隨機(jī)誤差項(xiàng)ei＝εi,1+si-εit，有方差：Var(ej)=2σ2i(1-ρsi)/(1-ρ2)假設(shè)誤差vit和ei服從正態(tài)分布，則N+Nk個(gè)樣本的似然函數(shù)為L(zhǎng)＝L1+L2，其中：L1=-N/2ln(2π)-1/2∑ln(σi2/(1-ρ2))-(1-ρ2)/2*∑ei2/2σi2/(1-ρsi)是N個(gè)Hedonic數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)似然函數(shù)。而L2=-NR/2*ln(2π)-1/2∑ln(2σi2/(1-ρsi)/(1-ρ2))-1/2*∑vit2/σi2/(1-ρ2)則是NR個(gè)重復(fù)售出數(shù)據(jù)的對(duì)數(shù)似然函數(shù)。令L∞，估計(jì)出方差σi2和自相關(guān)系數(shù)ρ，然后再估計(jì)出混合模型中的所有未知參數(shù)。Hill等利用隨機(jī)模擬實(shí)驗(yàn)表明采用PooledMLE模型估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，比其他模型有更小的漸近方差。PooledMLE模型具有以下特點(diǎn)：1、Hedonic模型和重復(fù)售出模型的數(shù)據(jù)都可用，價(jià)格數(shù)據(jù)資料比較容易獲得，抽樣誤差較??；2、PooledGLS模型成為此模型的一個(gè)特例；3、克服了重復(fù)售出模型的缺陷，可估計(jì)出折舊系數(shù)θ；4、克服了Hedonic模型的缺陷，合理地考慮了序列相關(guān)問題，使估計(jì)效果比其它各種模型更為優(yōu)越；5、由于對(duì)數(shù)似然函數(shù)L是非線性的，估計(jì)參數(shù)的計(jì)算較為復(fù)雜，需要進(jìn)行算法分析，但有現(xiàn)成的軟件包，如SHAZAM，LIMDEP和GAUSS利用。2.3北京二手房指數(shù)的構(gòu)建2.3.1編制北京二手房指數(shù)的技術(shù)路線“北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”編制的基本思路是：在北京市八個(gè)主城區(qū)以及通州、昌平區(qū)中，選擇二手房成交情況比較活躍的多個(gè)典型區(qū)域（初步選定101個(gè)，可根據(jù)實(shí)際情況有所改動(dòng)），作為指數(shù)計(jì)算的采樣區(qū)；在采樣區(qū)域中選擇若干個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)房”，其中包括已購(gòu)公房和二手商品房?jī)深惒煌再|(zhì)的二手房，且各自分為一居室、二居室、三居室；在各個(gè)采樣區(qū)域中定期根據(jù)一定原則選取市場(chǎng)實(shí)際成交的樣本，運(yùn)用特征價(jià)格（Hedonic）法修正評(píng)估，得出相應(yīng)的“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格；通過這些“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，得出101個(gè)采樣區(qū)域的二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，將101個(gè)采樣區(qū)域配以一定的權(quán)重，根據(jù)選定的指數(shù)計(jì)算公式，最終計(jì)算得出北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)。具體見“北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”編制及計(jì)算流程示意圖(圖1)：圖1.1“北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)”編制及計(jì)算流程示意圖Fig1.12.3.2編制北京二手房指數(shù)的模型選擇所謂二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，就是動(dòng)態(tài)地反映二手房市場(chǎng)價(jià)格在不同時(shí)間、空間上發(fā)展變化的相對(duì)數(shù)。區(qū)域性二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的特點(diǎn)是與二手房交易的特點(diǎn)密切相關(guān)的。二手房與新建商品房交易相比，最為顯著的特點(diǎn)在于由于其地段好、總價(jià)低，交易頻繁。鑒于二手房重復(fù)多次交易的特點(diǎn)，很容易想到指數(shù)編制模型中的重復(fù)交易（Repeat-sale）模型。重復(fù)交易法要求：第一，要求考察對(duì)象相對(duì)固定；第二，要求有定期重復(fù)交易的數(shù)據(jù)資料。首先，房地產(chǎn)本身就是不動(dòng)產(chǎn)，位置具有固定性。其次，從2002年以來北京市二手住宅市場(chǎng)已日漸成熟，2004年二手房成交量預(yù)計(jì)4-5萬套，發(fā)生交易的覆蓋范圍廣泛，房屋管理部門和各大中介公司積累了大量的成交資料。所以，北京存量住宅的交易資料已經(jīng)基本具備了上述兩個(gè)條件，采用重復(fù)交易法編制價(jià)格指數(shù)以反映市場(chǎng)走勢(shì)和變化是可行的。通過比較分析上述計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的幾種模型，結(jié)合二手房市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)可以采用重復(fù)交易法進(jìn)行編制，符合重復(fù)交易模型的條件。然而，重復(fù)售出模型雖然經(jīng)濟(jì)意義直觀，計(jì)算簡(jiǎn)單，且滿足了指數(shù)計(jì)算“同質(zhì)性”的要求，但也有不足之處，如樣本容量相對(duì)較小，抽樣誤差較大、未考慮兩次銷售前后價(jià)格特征因素的變化、重復(fù)交易價(jià)格的周期與指數(shù)要求的周期相匹配的問題等等。在采用重復(fù)交易法編制價(jià)格指數(shù)時(shí)，首先應(yīng)確保完整的信息來源，保證價(jià)格數(shù)據(jù)來源的穩(wěn)定性、完整性和及時(shí)性。其次，應(yīng)采取一定的方法克服上述技術(shù)問題。從理論上講，重復(fù)交易法非常適合二手房指數(shù)的計(jì)算，但是目前北京住宅市場(chǎng)的自有化程度比較高，換手速度慢，一套房屋的再交易時(shí)間過長(zhǎng)，再交易的個(gè)案也很少。但這種方法給我們編制指數(shù)提供了很好的思路，這就是努力尋求市場(chǎng)相同房屋交易來計(jì)算價(jià)格指數(shù)。為此，筆者借鑒上海市二手房指數(shù)的編制方法，提出一種類似重復(fù)交易法的方法——重復(fù)交易修正模型，即借鑒重復(fù)交易法的基本思想，通過設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)房”，應(yīng)用實(shí)際交易案例，經(jīng)過修正后得出“標(biāo)淮房”的價(jià)格，使重復(fù)交易法的優(yōu)勢(shì)得以發(fā)揮。這樣就避免了傳統(tǒng)上采用較多的樣本替換引起的指數(shù)在時(shí)間序列上可比性不佳的缺點(diǎn)。這種修正方法同時(shí)也將避免由于考察時(shí)期較長(zhǎng)引起的房地產(chǎn)品質(zhì)同一性的變化。上述“標(biāo)準(zhǔn)房”，就是將各采樣區(qū)域內(nèi)所采集的成交案例，修正得出在采樣區(qū)域內(nèi)一套最具有代表性的真實(shí)或虛擬的房子：當(dāng)“標(biāo)準(zhǔn)房”參與正常交易時(shí)，其市場(chǎng)成交價(jià)格可直接參與指數(shù)的計(jì)算；當(dāng)“標(biāo)準(zhǔn)房”不參與交易或交易不正常時(shí)，“標(biāo)準(zhǔn)房”的價(jià)格可隨著樣本房交易的變動(dòng)而作相應(yīng)修正，就如同同一宗房屋在不同的時(shí)期內(nèi)進(jìn)行了重復(fù)交易。通過不同時(shí)期同一宗“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)價(jià)格，計(jì)算出價(jià)格指數(shù)。由于實(shí)際交易的案例很可能與選定的“標(biāo)準(zhǔn)房”不完全“同質(zhì)”，要消除這些“不同質(zhì)”的影響因素，首先盡可能地尋求與比較樣本最相近的房屋，最好是同一小區(qū)的房屋，另外，在房屋位置、面積、樓層、景觀最為接近且具有可比性，如同一棟樓、同一樓層相鄰單元的房屋，這樣的房屋在結(jié)構(gòu)、景觀、樓層并無差異，而只在空間位置感有略微不同。如果選擇恰當(dāng)，將最大化地省掉由于房屋自身因素對(duì)交易的影響，也減少人為評(píng)估的誤差，使得計(jì)算得出的結(jié)果真實(shí)、客觀且準(zhǔn)確。另外，可以引入特征價(jià)格理論即Hedonic模型，通過歷史數(shù)據(jù)的計(jì)算得出特定區(qū)域內(nèi)各影響因素的修正系數(shù)，運(yùn)用這些修正系數(shù)將報(bào)告期實(shí)際成交案例的房屋價(jià)格“修正”成為標(biāo)準(zhǔn)房的成交價(jià)格，從而得出報(bào)告期“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。特征價(jià)格理論認(rèn)為商品本身不會(huì)提供效用給消費(fèi)者,而是由商品所具備的品質(zhì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生效用,商品的價(jià)格是所有這些品質(zhì)的綜合反映和表現(xiàn)。具體就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,房地產(chǎn)商品的面積、樓層、朝向、所處區(qū)位、物業(yè)服務(wù)等等均是該商品所具備的品質(zhì),而房地產(chǎn)商品的價(jià)格就是由這些因素綜合決定的。運(yùn)用特征價(jià)格理論編制房地產(chǎn)指數(shù)的思路是：將影響房地產(chǎn)價(jià)格的品質(zhì)因素分解,求出各品質(zhì)因素所隱含的價(jià)格；在保持影響房地產(chǎn)價(jià)格的品質(zhì)因素及各因素價(jià)格不變的前提下，將前后期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)中因品質(zhì)因素所引起的價(jià)格變動(dòng)剔除，這樣就可以得到純粹由房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系引起的價(jià)格變動(dòng)。綜上所述，本文研究的北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，是建立在變通的重復(fù)交易模型和引入Hedonic模型的修正模型的基礎(chǔ)之上的，體現(xiàn)了二手房交易的特點(diǎn)，能較為準(zhǔn)確、客觀的反應(yīng)實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)行情況。3建立北京二手房?jī)r(jià)格指數(shù)中幾個(gè)核心問題的細(xì)究3.1采樣區(qū)域劃分及采樣點(diǎn)的選擇北京市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)系統(tǒng)應(yīng)借鑒上海二手房指數(shù)報(bào)告,不僅包含北京市二手房市場(chǎng)整體的價(jià)格指數(shù)，而且公布不同區(qū)域的二手房市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，突出房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性的特點(diǎn)，增強(qiáng)指數(shù)的參考意義。樣本采集區(qū)域應(yīng)選擇北京市二手房交易成交活躍、物業(yè)類型豐富、擁有充足的存量房保有量與成交量、并且歷史成交資料保存良好的區(qū)域。在實(shí)際應(yīng)用中，指數(shù)編制所依據(jù)的幾乎均為樣本數(shù)據(jù)。首先，樣本地選擇要滿足充分性、代表性、可比性的條件。在采樣區(qū)域劃分中，按北京市的行政區(qū)域劃分，將整個(gè)北京市分為101個(gè)采樣區(qū)域，基本覆蓋了北京市全部主城區(qū)以及通州、昌平兩區(qū)，滿足了樣本的充分性；其次，根據(jù)各個(gè)采樣區(qū)域的區(qū)域特點(diǎn)以及影響各區(qū)內(nèi)二手房市場(chǎng)價(jià)格的不同因素，選取最具代表的樣本，滿足了樣本的代表性；再次，在每期選取樣本時(shí)二手公房和二手商品房分開統(tǒng)計(jì)，且分別分為一居室、二居室、三居室，提取樣本的價(jià)格時(shí)都以建面單價(jià)作為計(jì)算基準(zhǔn)，滿足了樣本的可比性。另外，為了保證樣本容量足夠大，每個(gè)采樣區(qū)域內(nèi)，二手公房和二手房商品房中的每種戶型，樣本數(shù)量最好不少于30個(gè)。具體采樣區(qū)域的劃分，根據(jù)北京市行政區(qū)域劃分，選擇八個(gè)主城區(qū)，外加二手房成交量較大的通州區(qū)和昌平區(qū)，然后每個(gè)城區(qū)選擇成交情況比較活躍的幾個(gè)典型區(qū)域（共101個(gè)），具體選擇情況如下表： 主城區(qū) 控制區(qū) 東城區(qū) 安定門外地區(qū)、東直門外地區(qū)、建國(guó)門東單地區(qū) 西城區(qū) 德勝門外地區(qū)、西直門地區(qū)、月壇三里河地區(qū) 崇文區(qū) 花市地區(qū)、前門東大街崇文門西大街沿線地區(qū)、龍?zhí)扼w育館路金魚池地區(qū)、永定門外地區(qū) 宣武區(qū) 前門西大街宣武門東大街地區(qū)、紅土店地區(qū)、天橋地區(qū)、槐柏樹西便門地區(qū)、牛街地區(qū)、白紙坊地區(qū)、右安門內(nèi)地區(qū)、廣安門地區(qū) 朝陽區(qū) 朝外建外地區(qū)、北沙灘地區(qū)、大屯地區(qū)、世紀(jì)村地區(qū)、安貞安華地區(qū)、小關(guān)地區(qū)、芍藥居地區(qū)、望京地區(qū)、酒仙橋地區(qū)、和平里地區(qū)、柳芳西壩河地區(qū)、曙光里地區(qū)、亮馬橋地區(qū)、三源里地區(qū)、三里屯地區(qū)、北苑地區(qū)、團(tuán)結(jié)湖地區(qū)、金臺(tái)路地區(qū)、東八里莊地區(qū)、甘露園地區(qū)、五環(huán)外一線地鐵沿線地區(qū)、東壩地區(qū)、雙橋農(nóng)場(chǎng)地區(qū)、垡頭地區(qū)、磨房地區(qū)、松榆地區(qū)、雙井地區(qū)、勁松地區(qū)續(xù)前表： 海淀區(qū) 溫泉地區(qū)、馬連洼地區(qū)、上地地區(qū)、安寧莊地區(qū)、建材城地區(qū)、清河地區(qū)、成府路地區(qū)、二里莊地區(qū)、牡丹園地區(qū)、小西天地區(qū)、薊門橋地區(qū)、皂君廟地區(qū)、中關(guān)村大街地區(qū)、萬泉莊地區(qū)、北洼地區(qū)、甘家口地區(qū)、北蜂窩地區(qū)、翠微地區(qū)、西八里莊地區(qū)、永定路地區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 南苑地區(qū)、盧溝橋地區(qū)、五里店地區(qū)、豐臺(tái)鎮(zhèn)地區(qū)、看丹橋地區(qū)、青塔地區(qū)、六里橋地區(qū)、玉林地區(qū)、草橋地區(qū)、西羅園地區(qū)、馬家堡地區(qū)、西馬場(chǎng)地區(qū)、劉家窯地區(qū)、蒲黃榆地區(qū)、方莊地區(qū) 石景山區(qū) 永樂地區(qū)、古城地區(qū)、金頂街地區(qū)、蘋果園地區(qū) 昌平區(qū) 昌平科技園地區(qū)、昌平鎮(zhèn)地區(qū)、沙河鎮(zhèn)地區(qū)、北七家鎮(zhèn)地區(qū)、南口鎮(zhèn)地區(qū)、回龍觀鎮(zhèn)地區(qū)、東小口鎮(zhèn)地區(qū) 通州區(qū) 北潞苑地區(qū)、玉橋地區(qū)、新城地區(qū)、果園地區(qū)、西馬莊地區(qū)、北苑地區(qū)、吉祥如意地區(qū)、中倉地區(qū)、永順地區(qū)3.2采樣區(qū)域內(nèi)“標(biāo)準(zhǔn)房”選擇“標(biāo)準(zhǔn)房”應(yīng)該是采樣區(qū)域內(nèi)最具有代表性的房子。首先，這套“標(biāo)準(zhǔn)房”在品質(zhì)上應(yīng)是在采樣區(qū)域內(nèi)最優(yōu)的，如它在小區(qū)內(nèi)所處的位置應(yīng)是最優(yōu)的：在小區(qū)內(nèi)部中心或是景觀最好的位置等；它所處的樓層應(yīng)是最優(yōu)：多層3樓，高層12—14樓(頂樓除外)；在房間朝向上也是最優(yōu)的：主臥室朝南等等。其次，這套“標(biāo)準(zhǔn)房”應(yīng)是最能反映在采樣點(diǎn)內(nèi)絕大多數(shù)房屋的情況，如它的建造年代、建筑結(jié)構(gòu)與樣本周圍的絕大多數(shù)房屋相同；外立面、門、窗所用材料也相同?！皹?biāo)準(zhǔn)房”的各項(xiàng)條件都比較嚴(yán)格，在實(shí)際篩選中如果找不到符合各項(xiàng)條件的真實(shí)的“標(biāo)準(zhǔn)房”，假想設(shè)立一套虛擬的“標(biāo)準(zhǔn)房”可以?！皹?biāo)準(zhǔn)房”的選取在整個(gè)價(jià)格指數(shù)編制的過程中至關(guān)重要，應(yīng)該深入到各個(gè)采樣區(qū)域內(nèi)調(diào)查，將各個(gè)采樣區(qū)域的周邊情況、小區(qū)內(nèi)的基本情況、房屋的各項(xiàng)情況了解清楚。只有這樣，才能科學(xué)、合理地選取最佳的“標(biāo)準(zhǔn)房”，并且為以后樣本的案例選擇和標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格的提取打下前提和基礎(chǔ)。每期在測(cè)算“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)價(jià)格之前，都要選取當(dāng)期的、與“標(biāo)準(zhǔn)房”具有可比性的樣本案例(不少于30個(gè))，從中提取交易價(jià)格。若“標(biāo)準(zhǔn)房”參與交易且屬于正常交易，則直接采用其交易價(jià)格。初步擬定北京市各區(qū)域“標(biāo)準(zhǔn)房”的一般特征如下（參考《北京市城壩區(qū)住房租賃指導(dǎo)價(jià)格》）：建設(shè)年代：二手公房85年建設(shè)，二手商品房95年建設(shè)；地段：位于典型區(qū)域內(nèi)交通便利的地點(diǎn)，周邊商服配套設(shè)施完善、小區(qū)景觀環(huán)境良好，一般裝修；建筑結(jié)構(gòu)及樓層朝向：二手公房為多層磚混三樓南向，二手商品房為框架高層十三樓正南向。建筑面積：二手公房：一居室建筑面積：40-52m2；二居室建筑面積：53-65m2；三居室建筑面積：66-85m2。二手商品房：一居室建筑面積：50-68m2；二居室建筑面積：69-95m2；三居室建筑面積：96-130m2。3.3基期的確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)指標(biāo),這里所說的兩個(gè)時(shí)期是指基期和報(bào)告期,報(bào)告期和基期對(duì)比所得的指數(shù)為定基指數(shù),基期隨報(bào)告期變動(dòng)的指數(shù)為環(huán)比指數(shù)。定基指數(shù)可以通過固定基期使得整個(gè)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)更能反映整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況與預(yù)測(cè)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì),環(huán)比指數(shù)則只能使兩個(gè)指數(shù)之間更具有可比性。由于編制城市存量房?jī)r(jià)格指數(shù)的主要目的在于反映存量房?jī)r(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)與程度,因此選擇定基指數(shù)計(jì)算較為合理。固定的基期必須設(shè)定為社會(huì)經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定的時(shí)期,而且基期之后的年份應(yīng)該具有大量的房產(chǎn)成交資料以便于價(jià)格指數(shù)的計(jì)算。同時(shí)必須考慮價(jià)格波動(dòng)的影響,當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí),基期和報(bào)告期的時(shí)距就應(yīng)該短一些,反之,基期和報(bào)告期的時(shí)距就應(yīng)該長(zhǎng)一些?？紤]消除月度、季度、年度報(bào)表中季節(jié)的影響時(shí),選擇基期年同期作為比較的基期。考慮到截至2004年北京二手房市場(chǎng)已較為成熟，無論從成交量、成交價(jià)格、市場(chǎng)供給和需求，都呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，從宏觀來講，社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也處于較為穩(wěn)定的時(shí)期。鑒于目前尚沒有專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行北京市二手房指數(shù)的研究和發(fā)布工作，而從市場(chǎng)需求角度，指數(shù)的研究和發(fā)布卻是必然。因?yàn)闆]有相關(guān)方面的研究，資料的搜集也就無從談起。筆者提議政府有關(guān)主管部門盡快組織人力、物力、財(cái)力，與中介公司合作，定期采集樣本，編制北京市二手房指數(shù)，而指數(shù)的基期以指數(shù)研發(fā)并進(jìn)行資料搜集之日為宜。從北京這兩年二手房市場(chǎng)的發(fā)展來看，未來兩至三年市場(chǎng)應(yīng)該能保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在這兩三年內(nèi)均可作為北京市二手房指數(shù)的基期。另外從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出每年的1、2月份是二手房交易的淡季，不宜作為指數(shù)計(jì)算的基期，如同其他房地產(chǎn)指數(shù)計(jì)算一樣，北京二手房指數(shù)的基期可選擇在3月份，如2005年3月。注：因含商品房現(xiàn)房，資料缺乏二手商品房的準(zhǔn)確成交數(shù)據(jù)，已購(gòu)公房占二手房成交的大部分，能基本反應(yīng)市場(chǎng)走勢(shì)。2003年5、6月份受“非典”影響成交量大幅下滑，屬特殊情況。3.4價(jià)格的提取及測(cè)算1、樣本價(jià)格的提取在劃分的101個(gè)采樣區(qū)域的每一個(gè)采樣點(diǎn)中，定期地選擇當(dāng)期成交的、與“標(biāo)準(zhǔn)房”具有可比性的樣本案例(不少于30個(gè))，從中提取交易價(jià)格。交易價(jià)格應(yīng)為實(shí)際成交價(jià)格，而不能是賣方的報(bào)價(jià)，以便真實(shí)地反映市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)明顯與市場(chǎng)平均價(jià)格水平不符的成交案例應(yīng)該予以剔除，因?yàn)榇嬖诮灰纂p方為了少交交易稅費(fèi)，私下達(dá)成協(xié)議，故意報(bào)低成交價(jià)格，這一方面應(yīng)該引起足夠的重視。2、“標(biāo)準(zhǔn)房”市場(chǎng)價(jià)格的測(cè)算“標(biāo)準(zhǔn)房”市場(chǎng)價(jià)格可以采用市場(chǎng)比較法、系數(shù)修正法和專家評(píng)議（Delphi）法相結(jié)合進(jìn)行測(cè)算。所測(cè)算出的各采樣點(diǎn)的“標(biāo)準(zhǔn)房”的市場(chǎng)價(jià)格，即作為各采樣點(diǎn)二手房的市場(chǎng)價(jià)格。（1）引入Hedonic模型的系數(shù)修正法在通常的房地產(chǎn)評(píng)估中，對(duì)于評(píng)估房產(chǎn)一般采取市場(chǎng)比較法，通過比較評(píng)估房產(chǎn)和參考房產(chǎn)的各項(xiàng)屬性，對(duì)擬評(píng)估的房產(chǎn)進(jìn)行修正，得出目標(biāo)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。首先，要設(shè)定差異屬性的修正標(biāo)準(zhǔn)，通常修正的方面包括建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、層次、房型、朝向、陽臺(tái)等方面，下表即為在房地產(chǎn)評(píng)估中較為常用的修正系數(shù)表。修正系數(shù)表 基本條件 修正系數(shù) 建筑年份 與標(biāo)準(zhǔn)房同齡(0％)每?jī)赡暾叟f1％ 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混(-3％)磚混(0％)磚木(+5％)續(xù)前表： 層次(層數(shù)) 多層 一層(+5％)二層(+3％)三層(0％)四層(+1％)五層(+3％)六層(+3％)七層(+8％) 高層 一層(+4％)二層(+6％)三層(+5％)四至五層(+4％)六至七層(+3％)八至十一層(+2％)十二層(0％)十三層至十四層(0％)十五至(頂層-1)(十2％)頂層(-5％) 房型 一室戶、兩室戶、一房一廳(+5％)兩房一廳(0％)三房一廳(-5％) 朝向(主臥室) 一室戶 朝北(+8％)朝西(+3％)朝東(+2％)朝南(0％) 兩室戶 朝北(+8％)朝西(+3％)朝東(+2％)朝南(0％) 一房一廳 朝北(+8％)朝西(+3％)朝東(+2％)朝南(0％) 兩房一廳 朝北(+8％)朝西(+3％)朝東(+2％)朝南(0％) 三房一廳 朝北(+8％)朝西(+3％)朝東(+2％)朝南(0％) 一間朝南(0％)兩間朝南(-1％)三間朝南(-2％) 陽臺(tái) 有陽臺(tái)(0％)無陽臺(tái)(+1％)注：“修正系數(shù)表”中修正系數(shù)為零時(shí)的條件即為“標(biāo)準(zhǔn)房”的條件上述方法僅限于一般意義上的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，在計(jì)算二手房?jī)r(jià)格指數(shù)時(shí)，缺乏準(zhǔn)確的依據(jù)，但是，我們可以參考上述方法解決問題的思路。筆者提出引入國(guó)際上比較成熟完善的特征價(jià)格理論，即Hedonic模型，根據(jù)成交數(shù)據(jù)（詳細(xì)記錄了房產(chǎn)的各項(xiàng)特征屬性）統(tǒng)計(jì)出各個(gè)區(qū)域各項(xiàng)特征屬性的修正系數(shù)。對(duì)于每期選擇的樣