重慶商業(yè)ABC商業(yè)運(yùn)營管理手冊第一局部：商業(yè)運(yùn)營與管理第一章商業(yè)運(yùn)管公司籌備與方案〔招商準(zhǔn)備實(shí)施階段〕第一節(jié)前期商業(yè)運(yùn)營管理的核心和物業(yè)效勞設(shè)計(jì)方案封頂前后、設(shè)備安裝工程階段根據(jù)以往的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，任何一個新建工程由于設(shè)計(jì)和施工等種種客觀因素，將會給工程日后的管理運(yùn)行過程帶來許多不利因素，例如：能源消耗的計(jì)量問題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問題，諸如這些問題在工程裝修及系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到及時糾正，那么會大大減少對使用人的影響。因此,在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物業(yè)管理小組深入工地。主要進(jìn)行以下工作：確認(rèn)物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計(jì)圖紙，對不適應(yīng)日后使用、管理、維護(hù)的因素向開展商提出報(bào)告及改善建議。監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護(hù)業(yè)主方的利益。協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下根底。制定商業(yè)ABC各類管理性文件；協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。調(diào)查、確認(rèn)整個物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細(xì)情況，編制清冊和備品、備件準(zhǔn)備方案。協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護(hù)工作。組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全到達(dá)設(shè)計(jì)要求和應(yīng)有的定貨功能。二、接管驗(yàn)收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段參加商業(yè)ABC各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進(jìn)行樓宇及設(shè)備的全面驗(yàn)收，建立詳細(xì)的交接檔案；根據(jù)設(shè)備交驗(yàn)情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方催促施工整改。做出管理方案，建立完善的運(yùn)作體系；制定管理機(jī)構(gòu)、人員組成，建立人事制度及各級員工崗位責(zé)任制；適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進(jìn)行專業(yè)化的崗前培訓(xùn)。編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計(jì)交通組織、車輛停泊、垃圾清運(yùn)方案，設(shè)計(jì)各項(xiàng)指示標(biāo)牌系統(tǒng)；準(zhǔn)備各類接管驗(yàn)收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗(yàn)收工作指導(dǎo)書和入伙接待工作指導(dǎo)書，使有關(guān)員工熟練掌握；三．二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護(hù)，保潔開荒階段㈠、二裝協(xié)管理及監(jiān)管詳見第二章㈡、成品保護(hù)對已接管的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行防護(hù)和保護(hù)，最大限度減少未開業(yè)前對設(shè)施、設(shè)備的損壞。1、由保安部和工程部共同負(fù)責(zé)商業(yè)的成品保護(hù)工作，各司其職。2、落實(shí)成品保護(hù)隊(duì)伍及人員和物資器材。3、制定成品保護(hù)方案和責(zé)任制及工作檢查制度。㈢、開荒保潔1、開荒保潔內(nèi)容為：外墻的開荒清洗，賣場內(nèi)的開荒清潔；石材，及不銹剛外表的養(yǎng)護(hù)和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護(hù)公司承當(dāng)。3、完工后按合同標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收。四、入伙進(jìn)場和進(jìn)入正常管理階段在這一時期物業(yè)效勞中心將組成專業(yè)保潔隊(duì)伍進(jìn)駐工程，進(jìn)行開荒性保潔工作。在最短的時間內(nèi)，使整個物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓痢⑶鍧崈?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計(jì)、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來賓及社會的面前。由訓(xùn)練有素、具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組成客戶效勞部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié)商業(yè)運(yùn)營管理公司架構(gòu)及到崗預(yù)測商業(yè)ABC商業(yè)管理公司架構(gòu)〔以上商業(yè)公司部門建制及人員視工程進(jìn)展?fàn)顩r而確定〕商業(yè)ABC商業(yè)管理公司——物業(yè)效勞中心架構(gòu)物業(yè)效勞部：工程部：保安部：保潔部：管業(yè)部：客服經(jīng)理１人經(jīng)理１人經(jīng)理１名保結(jié)經(jīng)理１名管業(yè)經(jīng)理１人客服主管３人電氣主管１人消防主管１名保結(jié)主管１名采購主管１名客服助理３人空調(diào)主管１人保安主管１名保結(jié)助理4名庫管２名物管員6人維修主管１人夜班值班主任２名管理員２名質(zhì)檢副經(jīng)理１名工程師1人保安助理2人綠化助理１人培訓(xùn)主管１名維修工10人中控員10人質(zhì)檢助理２名物業(yè)效勞部：〔經(jīng)理２人，員工１5人〕承接租戶報(bào)修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費(fèi)及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜?！参锕軉T８人倒班工作〕質(zhì)檢工作對物業(yè)各部門及主要內(nèi)容與重要流程進(jìn)行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓(xùn)工作。工程部：〔經(jīng)理１人，員工1４人〕設(shè)備設(shè)施運(yùn)行，各項(xiàng)維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理?！簿S修工５０人倒班工作〕保安部：〔經(jīng)理１人，員工16人〕廣場整體平安保衛(wèi)工作，消防平安，安委會及義務(wù)消防員活動開展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機(jī)構(gòu)對外協(xié)調(diào)。〔夜班主任及中控員1０人倒班工作〕保潔部：〔經(jīng)理１人，員工６人〕廣場全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，及外包保潔公司的監(jiān)管。管業(yè)部：〔經(jīng)理１人，員工６人〕廣場的全部綠化維護(hù)及樓內(nèi)綠植租擺。采購及庫房管理，員工宿舍，工服等雜項(xiàng)事物?！矌旃軉T２人倒班工作〕物業(yè)效勞中心合計(jì)63人〔以上商業(yè)物業(yè)效勞中心部門建制及人員視工程進(jìn)展?fàn)顩r而確定〕第三節(jié)商業(yè)公司各層級人員崗位職責(zé)一、總經(jīng)理崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)把握公司開展方向，制定公司的整體開展戰(zhàn)略規(guī)劃；2．負(fù)責(zé)審核制定公司開展方案、管理方案、企業(yè)操作流程；3．制訂公司年度工作方案和整體經(jīng)營管理工作；4．推動各項(xiàng)管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；5．組織完成公司整體業(yè)務(wù)方案；6．協(xié)調(diào)、鼓勵各個部門的工作。二、副總經(jīng)理崗位職責(zé)1．協(xié)助總經(jīng)理制定公司的開展戰(zhàn)略規(guī)劃；2．負(fù)責(zé)制定所屬部門的工作方案、管理方案、企業(yè)操作流程；3．制訂所負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)的年度工作方案并監(jiān)督實(shí)施執(zhí)行；4．制定所負(fù)責(zé)部門的各項(xiàng)管理規(guī)章、制度；5．推動公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)方案；6．積極協(xié)調(diào)和鼓勵所屬部門的工作。三、財(cái)務(wù)總監(jiān)崗位職責(zé)1．協(xié)助總經(jīng)理制定公司開展戰(zhàn)略；2．負(fù)責(zé)公司資金運(yùn)作管理、日常財(cái)務(wù)管理與分析、資本運(yùn)作、籌資方略、對外合作談判等；3．負(fù)責(zé)工程本錢核算與控制；4．負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理及內(nèi)部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)開展的方案完成年度財(cái)務(wù)預(yù)算，并跟蹤其執(zhí)行情況；5．按時向集團(tuán)總部提供財(cái)務(wù)報(bào)告和必要的俄財(cái)務(wù)分析，并確保這些報(bào)告可靠、準(zhǔn)確；制定、維護(hù)、改良公司財(cái)務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風(fēng)險的要求，如：改良應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款、本錢費(fèi)用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；6．監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟(jì)損失的重大經(jīng)濟(jì)活動，并及時向集團(tuán)總部報(bào)告；7．監(jiān)控公司重大投資工程，以確保未經(jīng)批準(zhǔn)的工程不能實(shí)施，批準(zhǔn)的工程在預(yù)算范圍內(nèi)進(jìn)行并在控制之中。四、運(yùn)營總監(jiān)崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)工程的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；2．參與公司整體籌劃，健全公司各項(xiàng)制度，完善公司運(yùn)營管理；3．推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)方案；4．建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進(jìn)公司財(cái)務(wù)、行政、人力資源的管理；5．負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團(tuán)隊(duì)協(xié)作機(jī)制；6．維持并開拓各方面的外部關(guān)系；7．管理并鼓勵所屬部門的工作績效。五、工程部經(jīng)理崗位職責(zé)1．安排、協(xié)調(diào)、幫助及催促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。2．組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加工程入伙前接管驗(yàn)收。發(fā)現(xiàn)問題及時提出報(bào)告，匯總后交上級公司，以求得解決。3．提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補(bǔ)改造的初步方案。4．掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機(jī)電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維修保養(yǎng)方案、措施，檢查完成情況。5．代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機(jī)電方面的各項(xiàng)業(yè)務(wù)。6．向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗(yàn)，提高管理效勞水平。7．負(fù)責(zé)對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。8．負(fù)責(zé)對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核工作。9．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、保安部經(jīng)理崗位職責(zé)1．領(lǐng)導(dǎo)并負(fù)責(zé)平安保衛(wèi)部的全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。2．負(fù)責(zé)編制平安護(hù)衛(wèi)隊(duì)員訓(xùn)練方案，催促和指導(dǎo)部門各崗位的訓(xùn)練工作并嚴(yán)格考核，按時總結(jié)3．負(fù)責(zé)本部門的作風(fēng)紀(jì)律檢查，催促管理，及時掌握隊(duì)員思想動態(tài)，進(jìn)行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴(yán)肅查處。4．負(fù)責(zé)按要求編制安保通訊和警械用品的購置方案，并對損壞警械的人員提出處理意見。5．負(fù)責(zé)查處整個平安保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機(jī)關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事6．負(fù)責(zé)撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報(bào)告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。7．安排部門行政例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當(dāng)好參謀。8．完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。七、保潔部經(jīng)理崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主〔客戶〕所需的有償清潔效勞事項(xiàng)。2．協(xié)助總經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓(xùn)、考核和管理工作，并對清潔工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)與示范。3．按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。4．負(fù)責(zé)公司清潔工作的月度方案和對清潔綠化工作進(jìn)行具體安排和檢查。5．負(fù)責(zé)清潔物品及設(shè)備采購，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好本錢核算，提高經(jīng)濟(jì)效益。6．負(fù)責(zé)城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來，做好垃圾清運(yùn)工作。7．完成上級交辦的其他工作。八、物業(yè)效勞部經(jīng)理崗位職責(zé)1．制定年度、月度工作方案，檢查催促各崗位員工認(rèn)真履行職責(zé)。2．負(fù)責(zé)管理專業(yè)文件和資料的保管。4．負(fù)責(zé)物業(yè)客戶報(bào)修管理及物業(yè)運(yùn)營調(diào)度。5．負(fù)責(zé)管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改良、維修進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴(yán)格履行維保合同協(xié)議。6．對管理工程日常工作的巡查監(jiān)督整體效勞質(zhì)量。7．堅(jiān)持“以人為本、效勞第一〞的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題及時準(zhǔn)確，做好本部門文明效勞工作。8.完成領(lǐng)導(dǎo)上級交辦的其他工作。九、物業(yè)助理崗位職責(zé)1．配合物業(yè)主管做好日常管理工作。2．負(fù)責(zé)巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供給和運(yùn)行情況，以及清潔工工作完成情況，綠化養(yǎng)護(hù)情況，消防、平安護(hù)衛(wèi)工作情況。急需解決的事項(xiàng)及時處理，并做好巡視記錄。假設(shè)不能及時處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)并提出處理意見。3．熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、計(jì)量儀表位置，負(fù)責(zé)做好巡回檢查記錄。4．熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法。做好管理費(fèi)、水、電等各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作。5．熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。6．定期將欠費(fèi)情況編制明細(xì)分析表，及時上報(bào)，提出積極措施和建議。7．熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。8．做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報(bào)，同時，積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達(dá)公司各項(xiàng)通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。9．完成上級安排的其他工作并及時反響信息。十、倉庫管理員崗位職責(zé)1.對倉庫管理工作進(jìn)行自檢，做好庫內(nèi)物資各種標(biāo)識。2.負(fù)責(zé)庫存物資的驗(yàn)收、發(fā)放和保管工作，物品做到分類擺放、整齊有序。3.對物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清楚，帳、卡、物一致。4.定期清倉查庫，掌握物資使用消耗動態(tài)，及時提醒采購人員實(shí)現(xiàn)方案采購，保證供給。5.做到庫房內(nèi)無鼠害，庫存物品無腐爛變質(zhì)，無受潮，破損率減小到最低程度。6.加強(qiáng)物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫存時間，對積壓時間過長，數(shù)量過多的物品要及時報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。7.修舊利廢，節(jié)約挖潛，對回收的廢舊物資要合理利用，為企業(yè)節(jié)約開支。8.注意防火平安，對易燃易爆、有毒有害物品，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格管理9.對不合格物品不準(zhǔn)入庫和發(fā)放使用。10.完成上級交辦的其它工作。十一、工程專業(yè)技術(shù)主管崗位職責(zé)1．直接對管理處主任負(fù)責(zé)，領(lǐng)導(dǎo)各專業(yè)崗位員工完成各項(xiàng)工作任務(wù)，確保電器通訊設(shè)備和電梯、空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2．認(rèn)真做好本專業(yè)分管設(shè)備的年、季、月的檢修、保養(yǎng)，編制材料方案，將批準(zhǔn)后的方案下到達(dá)班組，并檢查落實(shí)情況。3．負(fù)責(zé)組織檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況。掌握設(shè)備技術(shù)資料，負(fù)責(zé)解決有關(guān)技術(shù)問題，負(fù)責(zé)設(shè)備事故的處理。4．協(xié)助管理處主任制定專業(yè)內(nèi)各項(xiàng)管理措施、操作規(guī)程和技術(shù)培訓(xùn)方案，負(fù)責(zé)做好維修用料統(tǒng)計(jì)，配合勞動部門做好電梯的平安檢查工作。5．組織本專業(yè)人員的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，做好員工工作量的統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)對維修工的考核，為管理處主任提供獎懲依據(jù)。6．堅(jiān)持每天對分管專業(yè)范圍內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行巡檢。7．帶著本專業(yè)員工合理、經(jīng)濟(jì)地操作，注意節(jié)能降耗，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象。8．完善分管專業(yè)資料的收集、匯總、歸檔。9．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十二、消防主管崗位職責(zé)1．配合相關(guān)部門開展多種形式的防火宣傳教育，提高業(yè)主及內(nèi)部員工的防火意識和自防自救能力。2．組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)員進(jìn)行學(xué)習(xí)和訓(xùn)練、考核，組織義務(wù)消防隊(duì)員、平安護(hù)衛(wèi)隊(duì)員進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練。3．建立消防平安疏散滅火預(yù)案，發(fā)現(xiàn)火警、火災(zāi)必須迅速趕赴現(xiàn)場，協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)組織撲救。4．組織平安疏散，控制局勢，調(diào)查火警火災(zāi)原因，拿出處理意見。5．負(fù)責(zé)按標(biāo)準(zhǔn)配置消防器材，做好日常的測試、保養(yǎng)、管理工作。6．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十三、電工班班長崗位職責(zé)1．按照管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)和指令，將每項(xiàng)工作落實(shí)到具體員工，調(diào)配人員分工，檢查全面供電情況，保證正常供電。2．負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有平安通道指示燈、電器標(biāo)牌、室內(nèi)外燈箱、樓層強(qiáng)電井、開關(guān)柜的檢查、修理。3．檢查監(jiān)督全班人員執(zhí)行各項(xiàng)制度和平安操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不平安因素，杜絕設(shè)備及人身平安事故的發(fā)生，確保物業(yè)區(qū)域弱電設(shè)備、系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4．負(fù)責(zé)組織物業(yè)區(qū)域內(nèi)的效勞區(qū)域、辦公區(qū)域、公共場所等室內(nèi)外照明燈具、電器開關(guān)、插座的日常保養(yǎng)、檢修。5．做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計(jì)，妥善保管好班組的共用工具。6．搞好班組建設(shè)，做好配電室、井內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作，創(chuàng)立文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，為業(yè)主排憂解難。7．負(fù)責(zé)制定供電線路及設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)方案，并按方案檢查維保工作質(zhì)量，組織好全班的技術(shù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。8．完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十四、水工班班長崗位職責(zé)1．按照管理處主任下達(dá)的工作任務(wù)和指令，將每項(xiàng)工作落實(shí)到具體員工。2．保證所管設(shè)備處于良好的技術(shù)狀態(tài)，定期檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)的情況，并做好所管設(shè)備的平安檢查工作。3．負(fù)責(zé)安排物業(yè)區(qū)域內(nèi)各種主管道、閥門、衛(wèi)生潔具的維護(hù)、維修以及屋面垃圾和下水道的疏通工作。4．負(fù)責(zé)所有給排水、空調(diào)、冷凝水的主管道和閥門正常運(yùn)行及消防系統(tǒng)的維修、保養(yǎng)、檢查。5．確保各類泵站正常運(yùn)轉(zhuǎn)，地漏、下水道、集水坑及時疏通清理，妥善保管好班組的共用工具。6．催促全班嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)制度和平安操作規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)并消除各種不平安因素，杜絕各種事故發(fā)生。7．做好備件領(lǐng)用和廢件回收，做好本班組所用維修材料的統(tǒng)計(jì)、記好考勤。8．搞好班組建設(shè)，創(chuàng)立文明班組，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修。9．完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十五、維修電工崗位職責(zé)1．堅(jiān)守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩戴工作證，儀表端莊，精神飽滿，全天候熱情為業(yè)主效勞。2．管理好各種用電設(shè)備使之正常運(yùn)行，保證管區(qū)用電設(shè)備每天都處于最正確狀態(tài)，為業(yè)主創(chuàng)造理想的工作、生活環(huán)境。3．負(fù)責(zé)管區(qū)的各項(xiàng)設(shè)備及管線的保養(yǎng)和維修，每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養(yǎng)和巡視檢查，并做好保養(yǎng)記錄。4．積極參與改造完善公共設(shè)施及配套設(shè)施，對業(yè)主的裝修咨詢提供技術(shù)上的建議和監(jiān)督工作。5．發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)過程中的異常現(xiàn)象，要立即報(bào)告上級，對突發(fā)性故障應(yīng)以最快時間修妥，減低對業(yè)主工作生活的影響。6．堅(jiān)持修舊利廢，控制能源消耗，降低本錢，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良效勞。7講文明、有禮貌、接受監(jiān)督，業(yè)主投訴及時解決，發(fā)現(xiàn)重大問題立即向上級報(bào)告。8.按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十六、高壓值班電工崗位職責(zé)1．必須保證管區(qū)電器設(shè)備平安運(yùn)行，不得擅離職守，不中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速報(bào)告有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)，啟動備電供電。2．值班電工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩票三制〔工作票、操作票、工作許可制、工作監(jiān)護(hù)制、工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制〕，迅速正確的按命令進(jìn)行倒閘操作，確保平安運(yùn)行。3．值班電工應(yīng)了解配電房內(nèi)設(shè)備的性能狀況，嚴(yán)格遵守巡回檢查制度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認(rèn)真檢查，遇設(shè)備異常情況應(yīng)及時匯報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并做好各項(xiàng)記錄。4．進(jìn)入配電房內(nèi)進(jìn)行維修保養(yǎng)設(shè)備，值班電工應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)定布置現(xiàn)場平安，做好平安防范，保證人員平安。5．值班電工應(yīng)嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度，按要求穿戴勞動防護(hù)用品，嚴(yán)守崗位，持證上崗。6．做好所內(nèi)設(shè)備和現(xiàn)場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物進(jìn)入配電房，搞好文明生產(chǎn)。7．嚴(yán)格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自允許外人進(jìn)入房內(nèi)。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十七、空調(diào)工崗位職責(zé)1．空調(diào)工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程及要求，精心操作制冷機(jī)組、水泵及輔助設(shè)施。2．每班調(diào)節(jié)設(shè)備負(fù)荷以到達(dá)合理的程度，定時巡查各設(shè)備的運(yùn)行，重點(diǎn)檢查空調(diào)運(yùn)行、溫度，做到節(jié)能降耗。3．認(rèn)真做好各類設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)工作，檢查壓力表及添加劑，杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象。4．做好空調(diào)設(shè)備運(yùn)行記錄，值班日記、工作日報(bào)表力求準(zhǔn)確無誤，正常履行交接班手續(xù)，并在值班記錄本上簽字。5．每班做好機(jī)房值班范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和設(shè)備清潔、平安保衛(wèi)工作，定期檢查空調(diào)管線和風(fēng)機(jī)及閥門，確?？照{(diào)運(yùn)行正常。6．堅(jiān)持修舊利廢，控制能源消耗，降低本錢，提高效益，熱情為業(yè)主提供優(yōu)良效勞。7．熱情接待業(yè)主投拆，遇有實(shí)發(fā)事件立即向上級報(bào)告，為業(yè)主排憂解難。8．按時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。十八、電梯工崗位職責(zé)1．電梯工必須正點(diǎn)上下班，堅(jiān)守工作崗位，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，實(shí)行定時值班制，隨叫隨到，熱情為業(yè)主排憂解難。2．自覺遵守公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，工作時思想集中不閑聊、不抽煙、不做與工作無關(guān)的事情，嚴(yán)禁酒后上崗。3．熟練掌握電梯的根本原理，能看懂電梯的原理圖，熟悉電梯內(nèi)部構(gòu)造，積極配合設(shè)備廠家或承攬維保方做好電梯的維修保養(yǎng)工作，搞好電梯的年檢、年審。4．持證上崗，每天負(fù)責(zé)對電梯、對講機(jī)、電梯機(jī)房進(jìn)行清掃、保養(yǎng)、巡視檢查，嚴(yán)格執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)制度，做好維修保養(yǎng)記錄備查。5．維修保養(yǎng)電梯時在一樓轎門或扶梯口處掛停用牌，嚴(yán)禁違章操作，保障檢修平安，電梯在運(yùn)行中發(fā)生停機(jī)故障，要迅速趕到現(xiàn)場，全力以赴搶救人員，搶修設(shè)備，減低對業(yè)主的影響。6．工作中認(rèn)真負(fù)責(zé)，精益求精，努力提高維修保養(yǎng)水平，確保所管設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行過程中的異?，F(xiàn)象，及時查明原因，報(bào)上級盡快解決。7．值班時必須嚴(yán)格交接班制度，修舊利廢，節(jié)能省耗，維修中不浪費(fèi)材料，努力降低維修本錢。8．講文明，以禮待人，虛心接受群眾監(jiān)督，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，業(yè)主投訴要立即處理，重大問題要迅速向上級匯報(bào)。9．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的任務(wù)。十九、機(jī)械維修工崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)物業(yè)責(zé)任區(qū)域電梯、空調(diào)等機(jī)械系統(tǒng)的維修、操作等工作。2．負(fù)責(zé)按維修保養(yǎng)方案的要求，實(shí)施相應(yīng)的維修保養(yǎng)工作。3．負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的應(yīng)急處理工作，保證電梯設(shè)備的平安、正常運(yùn)行。4．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的應(yīng)急處理工作，保證中央空調(diào)系統(tǒng)的平安運(yùn)行。5．負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的委外維保工作的檢查監(jiān)督、配合工作，做好電梯設(shè)備的年檢工作。6．負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備的開機(jī)、運(yùn)行工作，保證空調(diào)的正常供給。7．空調(diào)系統(tǒng)停用期間，負(fù)責(zé)對系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二十、水工崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)保證管區(qū)的生活用水、消防用水的供給和污水排放。熱情為業(yè)主提供周到效勞，隨叫隨到，隨報(bào)隨修，為業(yè)主排憂解難。2．每日負(fù)責(zé)各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，保質(zhì)保量完成各類給排水維修任務(wù)。3．負(fù)責(zé)各類加壓泵、提升泵的日常維保工作，確保設(shè)備運(yùn)行正常，做到機(jī)房無積水，無雜物堆放，設(shè)備無灰塵、無銹跡。4．做好管區(qū)日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、滴、漏等浪費(fèi)現(xiàn)象，維修工作保證質(zhì)量，工完場清。5．每周巡查水池水質(zhì)，按管理要求做好消毒處理工作，定期清潔蓄水池，污水坑和積水坑。6．按季度、年度工作方案要求，定時對外閥門做好防銹及潤滑處理，對大型管道進(jìn)行防銹和水處理。7．修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費(fèi)材料，努力降低維修本錢。8．負(fù)責(zé)管區(qū)小規(guī)模管道安裝工作。二十一、綜合維修工崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)管理區(qū)域內(nèi)土建、木工工程的維修養(yǎng)護(hù)工作。2．保質(zhì)保量完成土建、木工等各項(xiàng)維修任務(wù)。3．做好日常的巡查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問題主動及時處理，做到維修質(zhì)量上乘，工完場清。4．修舊利廢，勵行節(jié)約，做到維修不浪費(fèi)材料，努力降低維修本錢。5．熱情為業(yè)主提供優(yōu)良效勞，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修，為業(yè)主排憂解難。二十二、保安班長崗位職責(zé)1．在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，做好班內(nèi)各崗位的工作安排，并做好班內(nèi)的日常管理工作。2．檢查班內(nèi)隊(duì)員的著裝、儀表，堅(jiān)持每天巡查各崗工作執(zhí)行情況。3．處理當(dāng)班發(fā)生的各類情況與問題，遇重大情況或問題時，立即上報(bào)。4．熟悉管區(qū)消防控制中心的設(shè)備，遇突發(fā)事件帶著全班按應(yīng)急程序快速反響，妥善保護(hù)現(xiàn)場并及時上報(bào)。5．抓好班內(nèi)的學(xué)習(xí)、訓(xùn)練工作，掌握隊(duì)員的思想動態(tài)，做好思想教育工作。6．做好所轄隊(duì)員的考勤、考評工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違章及時糾正，并記錄在案。7．做好交接班工作，確實(shí)做到交接清楚，責(zé)任明確，并起承上啟下的作用。8．盡職盡責(zé)，文明執(zhí)勤，秉公辦事，敢于向各類違法行為作堅(jiān)決的斗爭，保衛(wèi)管區(qū)的平安。9．熱情接待客戶，文明效勞，禮貌待人，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十三、巡視隊(duì)員崗位職責(zé)1．按巡更要求負(fù)責(zé)管區(qū)巡邏，并認(rèn)真做好巡更記錄。2．處理突發(fā)事件，對危害公共平安，公眾利益的人和事敢于挺身而出作斗爭。3．勸阻小攤小販及各種推銷人員進(jìn)入管轄區(qū)域。扶老攜幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?．糾正管區(qū)內(nèi)不文明、有礙觀瞻的行為或現(xiàn)象，確保管轄區(qū)域整潔有序、文明平安。5．加強(qiáng)管區(qū)各樓層的房間門窗、走道、電梯間、設(shè)備間、衛(wèi)生間的巡查，檢查有無異常情況。6．巡查消防、監(jiān)控等器材設(shè)備是否完好，供水、供電有無跑、冒、滴、漏導(dǎo)常情況及氣味。7．巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否按裝修管理規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進(jìn)入和亂扔裝修垃圾等情況。8．檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現(xiàn)象，電梯運(yùn)作是否正常。9．積極主動調(diào)解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案件、刑事案件。10．夜間注意詢問從各樓道進(jìn)出的可疑人員，加強(qiáng)人員進(jìn)出管理，確保管區(qū)平安。11．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十四、監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)1．正確操作和保護(hù)消防報(bào)警設(shè)備、平安監(jiān)控設(shè)備等。2．做好值班詳細(xì)記錄和交接班工作，保持室內(nèi)整潔和設(shè)備無故障。3．對平安監(jiān)控設(shè)備有關(guān)攝錄資料做好存放管理工作，確保正常使用，隨時協(xié)助調(diào)查各類案件。4．加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)控，遇有特殊情況或嫌疑人及時與所在區(qū)域平安護(hù)衛(wèi)隊(duì)員聯(lián)系，妥善處理。5．工作認(rèn)真仔細(xì)，精益求精，監(jiān)控值班中遇事要及時判明情況，重要事件要及時報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。6．未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得將攝錄資料外泄，值班中禁止擅離職守和會客，確保監(jiān)控工作平安、有序。7．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十五、大堂固定崗位職責(zé)1．做好交接班工作，確保管區(qū)平安、文明、整潔，工作有序。2．文明執(zhí)勤，禮貌待客，做好訪客登記事宜，熱情、耐心解答進(jìn)出人員的詢問，并對老弱病殘者及有困難的業(yè)主提供幫助。3．對推銷或散發(fā)廣告的人員及無正當(dāng)事由及衣冠不整者要謝絕進(jìn)入賣場。4．熟記分布在各樓層的公司及其號碼，熟悉所有的業(yè)主及上班人員，做好效勞工作，努力把好管區(qū)出入關(guān)。5．監(jiān)視電梯運(yùn)作，忙時協(xié)助疏散，看護(hù)好區(qū)域內(nèi)的設(shè)施、設(shè)備不受損壞，維護(hù)業(yè)主利益。6．遇業(yè)主〔使用人〕攜帶大件物品離開物業(yè)時，應(yīng)仔細(xì)詢問了解情況，與物件主人核實(shí)無誤前方能放行。7．熟悉大樓消防系統(tǒng)和各樓層情況，熟知物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)及各部門主管，熱情接待業(yè)主投拆反映情況，反響信息迅速，為業(yè)主排憂解難。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十六、停車場各崗位職責(zé)1．按時交接班，值班時不得擅離職守，交班前必須抄車號交車，認(rèn)真做好交接班工作。2．嚴(yán)格按照車場管理制度及有關(guān)規(guī)定，履行車輛登記手續(xù)。查驗(yàn)出入證，指導(dǎo)車輛停放到位，不得一車占二位。3．催促駕駛員熄火關(guān)機(jī)、拉手剎、切斷電源、取下點(diǎn)火鑰匙關(guān)鎖車門和車窗玻璃，保管好物品。4．加強(qiáng)車場巡邏，看護(hù)場內(nèi)公共設(shè)施及車輛停放情況，發(fā)現(xiàn)有異常、可疑之處要及時查明，發(fā)生重大事故必須奮力搶救，保護(hù)現(xiàn)場并立即上報(bào)。5．對閑雜人員進(jìn)入車場實(shí)施管理，遇可疑人員必須核實(shí)，作出判斷，妥善處理，對夜間車輛出場必須核對清楚前方予放行。6．管理好車場交通平安秩序，對在場內(nèi)修理汽車、加放汽油、吸煙者進(jìn)行勸阻、警告、禁止其違規(guī)行為。7．對車場文明清潔進(jìn)行催促管理，對從車輛上拋棄垃圾者，要對其進(jìn)行教育和制止。8．發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易燃、易爆、有害、危險品及污染物品進(jìn)入停車場，要立即報(bào)告上級，采取果斷措施，勸其出場。9．妥善保管車場收費(fèi)票據(jù)，收取的現(xiàn)金清點(diǎn)后與發(fā)票存根要按規(guī)定時限及時送交公司財(cái)務(wù)部，做到帳目清楚。10．臨停車輛進(jìn)出場必須按公司規(guī)定查驗(yàn)“臨停證〞，不得利用工作之便謀取私利。11．嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、有害、有毒危險品及污染物進(jìn)入停車場。12．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二十七、門衛(wèi)固定崗崗位職責(zé)1．認(rèn)真做好交接班記錄，按時交接班。2．熟悉管區(qū)的根本情況〔包括樓層結(jié)構(gòu)、消防、監(jiān)控等器材與業(yè)主入住情況等〕。3．看是否有可疑人員、可疑情況等，對在進(jìn)出入人員發(fā)現(xiàn)異常、異樣情況，必須立即上報(bào)，按規(guī)定和管理權(quán)限作相應(yīng)的應(yīng)急處理。4．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。二十八、保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)1．合理安排班次，協(xié)助管理處主任做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅等專項(xiàng)工作。2．協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理做好清潔工的接收、調(diào)配、辭退、考核和管理工作。3．巡回檢查各清潔員工執(zhí)行崗位責(zé)任情況，以及清潔工作中存在的漏洞和缺乏，提出整改意見，落實(shí)整改措施。4．經(jīng)常性對清潔工進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和效勞標(biāo)準(zhǔn)教育。5．根據(jù)各清潔工的工作情況，每月提出對清潔員工的獎懲意見。6．加強(qiáng)對清潔設(shè)備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。7．協(xié)調(diào)垃圾的清運(yùn)和廢舊物品的回收工作。8．完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二十九、保潔工崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室外公共區(qū)域的清潔工作。2．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)公共區(qū)域清潔工作。3．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常垃圾收集與處理工作。4．負(fù)責(zé)管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。5．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的地面、墻面清潔工作。6．負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域玻璃不銹鋼等制品的清潔工作。7．負(fù)責(zé)完成臨時交辦的任務(wù)。三十、綠化助理崗位職責(zé)1．認(rèn)真執(zhí)行公司制定的綠化養(yǎng)護(hù)方案，不折不扣地完成綠化養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格執(zhí)行綠化養(yǎng)護(hù)考核標(biāo)準(zhǔn)。2．通過工作實(shí)踐，不斷摸索綠化養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)，改良綠化養(yǎng)護(hù)工作方法，以求高標(biāo)準(zhǔn)的做好綠化養(yǎng)護(hù)工作。3．恪守職業(yè)道德，認(rèn)真履行工作職責(zé)。4．定期對賣場內(nèi)外的盆景、花木、草坪進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害立即向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并采取防治措施。5．遵守公司的各項(xiàng)管理制度，及時完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。三十一、招商部經(jīng)理崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)制定購物中心的招商政策、方案和方案、制定招商流程，依照招商實(shí)際進(jìn)程對招商工作不斷進(jìn)行歸納、總結(jié)和調(diào)整；2．負(fù)責(zé)根據(jù)招商部擬訂的年度招商方案完善招商網(wǎng)絡(luò)，開拓招商渠道；3．負(fù)責(zé)市場研究分析工作，對購物中心進(jìn)行市場定位，最后確定目標(biāo)品牌，以及租金水平的測算；4．負(fù)責(zé)主持招商業(yè)務(wù)會議以及重大招商談判并簽定招商合同；5．負(fù)責(zé)制定招商部工作程序和規(guī)章制度，制定直接下級崗位職責(zé)，并界定其工作；負(fù)責(zé)招商部各種招商工作流程的正確執(zhí)行；三十二、租賃協(xié)調(diào)部經(jīng)理崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)購物中心與所有租戶之間的協(xié)調(diào)和施工管理，繪制所有出租店鋪圖紙，包括平面、立面、天花圖，強(qiáng)弱電位置圖，上下水位置圖；審批租戶裝修設(shè)計(jì)圖紙，協(xié)調(diào)租戶的裝修施工2．協(xié)助各租戶進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)工作，審批施工圖紙和協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場，審批租戶增容方案，協(xié)調(diào)租戶的增容施工；組織驗(yàn)收租戶裝修工程；協(xié)調(diào)租戶辦理營業(yè)執(zhí)照3．負(fù)責(zé)劃分各協(xié)調(diào)主管的工作范圍和職責(zé)4．對各協(xié)調(diào)主管的工作進(jìn)行檢查和管理三十三、賣場部經(jīng)理崗位職責(zé)1．全面保障商業(yè)內(nèi)場的正常運(yùn)營2．組織負(fù)責(zé)巡檢工作，負(fù)責(zé)巡視各店鋪經(jīng)營情況，內(nèi)容如下：各店鋪是否按時開店、閉店；各店鋪導(dǎo)購是否儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)并準(zhǔn)時到位；各店鋪貨品是否充足；展示櫥窗陳列是否美觀；各店鋪衛(wèi)生狀況是否良好；閉店后電源是否關(guān)閉，店門是否關(guān)好；3．對各賣場管理部主管的工作進(jìn)行劃分和管理4．對出現(xiàn)的各類重大問題做出恰當(dāng)處理或及時上報(bào)三十四、合同管理員崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)制定招商合同管理的主要任務(wù)，分別對招商合同的簽定前、簽定時以及簽定后的任務(wù)進(jìn)行詳細(xì)分配2．負(fù)責(zé)制定招商合同管理制度，從而使招商合同的定立、履行、變更和解除的管理更加標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和科學(xué)化3．負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查招商合同的履行情況4．負(fù)責(zé)做好招商合同的整理、保管及歸檔工作三十五、籌劃部經(jīng)理崗位職責(zé)1．負(fù)責(zé)公司企劃部門的管理與開展；2．建筑公司的公關(guān)、市場、戰(zhàn)略合作、外聯(lián)、代言人、公關(guān)、客戶關(guān)系的組織；3．獨(dú)立完成專業(yè)廣告籌劃案、品牌推廣方案、市場籌劃案。三十六、公關(guān)部主管崗位職責(zé)1．全面負(fù)責(zé)市場公關(guān)方案的制定和執(zhí)行，配合公司工程，提供公共方面支持；2．負(fù)責(zé)市場公關(guān)活動的籌劃與監(jiān)督實(shí)施；3．負(fù)責(zé)公司名譽(yù)管理和危機(jī)處理；4．定期提供公關(guān)活動報(bào)告并對市場整體策略提供建議；5．建立媒體數(shù)據(jù)庫并維系緊密的媒體關(guān)系，參與制定及實(shí)施公司新聞傳播方案；6．提供客戶開拓及促銷、聯(lián)盟、業(yè)務(wù)拓展等的公關(guān)支持；7．進(jìn)行公關(guān)文檔的建立和管理，與公司相關(guān)新聞稿的撰寫工作。三十七、市場部主管崗位職責(zé)1．根據(jù)公司的開展戰(zhàn)略協(xié)助市場總監(jiān)制定總體營銷戰(zhàn)略；2．協(xié)助市場總監(jiān)組織實(shí)施經(jīng)公司批準(zhǔn)的營銷方案；3．組織市場部收集全國市場的同業(yè)信息并進(jìn)行分析預(yù)測4．組織市場局部隊(duì)公司產(chǎn)品進(jìn)行市場調(diào)研分析；5．與全國各種媒體建立并保持良好的關(guān)系；6．負(fù)責(zé)對產(chǎn)品和效勞進(jìn)行全面的包裝〔招商部門協(xié)作〕；7．組織制定市場調(diào)研的流程；組織市場部內(nèi)部的工作并協(xié)調(diào)與其他各相關(guān)業(yè)務(wù)部門之間的關(guān)系。三十八、市場調(diào)研主管崗位職責(zé)1．確定組織產(chǎn)品/效勞的市場地位；2．收集市場競爭對手信息；3．確定組織產(chǎn)品/效勞相對與競爭產(chǎn)品的進(jìn)展及成功因素；4．追隨市場政治環(huán)境變化推進(jìn)組織產(chǎn)品/效勞市場的開拓；5．協(xié)助其他部門建立與相關(guān)產(chǎn)業(yè)、政府部門及研究機(jī)構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系；6．協(xié)助市場經(jīng)理對以上問題進(jìn)行支持，以達(dá)成組織產(chǎn)品/效勞開展要求。第四節(jié)各部門人員分階段到崗預(yù)測表部門級別職位人數(shù)一階段二階段三階段A1總經(jīng)理1★A2副總經(jīng)理3★總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1★財(cái)務(wù)部B經(jīng)理1★C會計(jì)主管1★D出納員1★招商部B招商部經(jīng)理1★C租賃經(jīng)理5★租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1★C協(xié)調(diào)主管2★D合同管理員2★★賣場管理部B經(jīng)理1★C賣場主管4★市場部B市場部經(jīng)理1★市場助理1★C營銷企劃主管1★C設(shè)計(jì)專員1★C文案專員1★C公關(guān)專員1★C廣告專員1★客戶效勞部B經(jīng)理1★C客服助理1★CVIP效勞中心2★C總效勞中心6★C團(tuán)購中心2★人事行政部B人事行政部經(jīng)理1★C經(jīng)理助理1C招聘培訓(xùn)專員1★C薪資考核專員1★C后勤效勞專員2★C車輛管理員2★物業(yè)效勞部B客服經(jīng)理1★C客服主管2★D客服助理3★D物管員6★B質(zhì)檢經(jīng)理1★D質(zhì)檢助理2★C培訓(xùn)主管1★工程部B工程部經(jīng)理1★C電氣主管1★C空調(diào)主管1★C維修主管1★C工程師1★D維修工10★5人★5人保安部B保安部經(jīng)理1★C消防主管1★C保安主管1★C夜間值班主任2★D保安助理2★D中控員10★5人★5人保潔部B保潔經(jīng)理1★C保潔主管1★D保潔助理4★管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1★C采購主管1★D庫管2★D管理員2★C綠化助理1★備注：第一階段為:封頂之前第二階段為:封頂之后第三階段為:開業(yè)前3個月之前第五節(jié)各部門人員分階段崗位工作重點(diǎn)一、公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程階段時間： 商業(yè)ABC內(nèi)外公區(qū)裝修、設(shè)備安裝工程開始至根本完成。方式： 派出具有豐富經(jīng)驗(yàn)的水暖空調(diào)、電氣等專業(yè)工程師組成的參謀小組深入工地。二、接管驗(yàn)收和物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段時間： 商業(yè)ABC各系統(tǒng)竣工報(bào)驗(yàn)入伙前二---三個月。方式： 在上一階段人員配備的根底上，將招聘物業(yè)各個經(jīng)理以及設(shè)備設(shè)施調(diào)試驗(yàn)收、接管所需的工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場。三、入伙和進(jìn)入正常管理階段，商場開業(yè)時間： 商業(yè)ABC租戶進(jìn)場入伙前三個月起。方式： 組成商業(yè)ABC物業(yè)管理中心，全體員工到位，物業(yè)效勞部、工程部、保潔部、保安部，管業(yè)部開始進(jìn)入正常管理程序等。第六節(jié)各部門配合二次裝修的監(jiān)管和措施為切實(shí)保證業(yè)主方的利益，保障工程的如期開業(yè)，在今后的工作中，將由物業(yè)管理中心聯(lián)合相關(guān)部門對現(xiàn)場施工進(jìn)行監(jiān)管，協(xié)調(diào)與總包施工單位交叉作業(yè)難題。及時防止施工裝修過程中的不標(biāo)準(zhǔn)操作，有效地保護(hù)商業(yè)設(shè)備設(shè)施等。一、裝修監(jiān)管方案成立裝修監(jiān)管小組，由具有經(jīng)驗(yàn)豐富的土建工程師裝修管理專業(yè)人士構(gòu)成，對裝修現(xiàn)場實(shí)施定時和不定時檢查。查看相關(guān)圖紙，熟悉施工裝修的程序和要求，掌握施工進(jìn)度。參加工程現(xiàn)場例會，掌握現(xiàn)場的管理情況，便于日后的維護(hù)與管理。配合甲方工程部定期組織由各專業(yè)施工單位負(fù)責(zé)人參加的聯(lián)合檢查，對檢查出的問題，開除隱患通知單，復(fù)查解決問題的執(zhí)行情況。施工垃圾堆放于指定位置，廢棄物應(yīng)分類堆放。協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護(hù)工作。二、裝修監(jiān)管措施：1．平安管理措施危險品監(jiān)控管理建立危險品防控程序及掌握詳細(xì)的危險品清單，按照措施對上述危險品存放地和受限區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控。平安意識平安措施要踏踏實(shí)實(shí)地落實(shí)到工作各個層面，不留死角，嚴(yán)格執(zhí)行。消防平安管理物業(yè)管理方負(fù)責(zé)裝修期間施工現(xiàn)場平安的監(jiān)管，監(jiān)督施工人員的現(xiàn)場作業(yè)，糾正可能的違章作業(yè)和行為。對施工方的明火作業(yè)要確認(rèn)施工現(xiàn)場消防措施得到落實(shí)。2．衛(wèi)生管理施工垃圾一律袋裝化，堆放于指定位置，在指定時間集中清運(yùn)，嚴(yán)禁散落。3．成品管理措施協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護(hù)工作。4．施工監(jiān)管措施〔1〕裝修單位要嚴(yán)格按裝修設(shè)計(jì)內(nèi)容施工，提前向甲方工程處申報(bào)，在獲得批準(zhǔn)前方可施工?！?〕在全部裝修施工內(nèi)容完畢后，由甲方、裝修施工方和物業(yè)管理方同時對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。所有裝修申報(bào)及驗(yàn)收資料均按戶歸檔留存。備注：與之相關(guān)的?租戶管理公約?細(xì)那么見附件。第七節(jié)保安、保潔、工程管理方案一、保安管理方案1、掌握工程概況考察物業(yè)工程的根本情況，熟悉物業(yè)各配屬設(shè)施等地點(diǎn)。熟悉工程配套設(shè)施根本情況以及重要部位的技防、物防設(shè)施。查看工程消防監(jiān)控室，熟悉消防設(shè)備和監(jiān)控設(shè)備的根本情況。掌握工程的樓宇數(shù)量、樓宇結(jié)構(gòu)、電梯數(shù)量、樓宇單元數(shù)、車位數(shù)量及通道、出入口位置等方面的根本情況。了解屬區(qū)公安、消防機(jī)關(guān)辦公地點(diǎn)和管片負(fù)責(zé)人及聯(lián)系方式。掌握工程的管理重點(diǎn)、難點(diǎn)及隱患部位，熟悉周邊環(huán)境。2．保安管理方案實(shí)施根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，建立組織，明確分工和崗位職責(zé)。前期階段，保安部的主要工作是成品保護(hù)；防火防盜；預(yù)防人身傷害事故；接收和管理工程的鑰匙，應(yīng)盡快建立保安運(yùn)作體系。保安部應(yīng)加強(qiáng)接收鑰匙的管理，按照手冊?鑰匙管理制度?的要求，建立“鑰匙接收、發(fā)放、領(lǐng)用〞的各項(xiàng)記錄，做到保管妥善、有籍可查。保安經(jīng)理應(yīng)迅速建立工程保安運(yùn)作體系，依據(jù)公司?保安專業(yè)手冊?制定適合本工程實(shí)際情況的管理制度、規(guī)章，報(bào)工程經(jīng)理和物業(yè)甲方審批。在工程部門的配合下接收、調(diào)試消防監(jiān)控設(shè)備。妥善處理工程施工收尾階段的問題，為客戶的遷入提供效勞。二、保潔效勞方案保潔效勞能否出色地完成，關(guān)鍵在物品準(zhǔn)備充分、人員安排合理，培訓(xùn)檢查到位。保潔工作準(zhǔn)備現(xiàn)場查看物料準(zhǔn)備人員發(fā)動和初級培訓(xùn)保潔方案實(shí)施〔1〕保潔的組織落實(shí)倉庫：建立保潔組織制定崗位職責(zé)：監(jiān)督檢查：管理人員要注意監(jiān)督檢查，也就是我們常說的“走動式管理〞和“機(jī)動式培訓(xùn)〞?！?〕保潔的實(shí)施外墻清洗：室內(nèi)清潔：廣場外圍三、工程管理方案1、工程管理方案〔1〕明確專業(yè)分工，建立崗位職責(zé)?！?〕索取圖紙資料。〔3〕審核、熟悉圖紙，了解工程的建筑布局、設(shè)備分布狀況及其功能?！?〕熟悉系統(tǒng)、摸清隱蔽工程狀況?！?〕提出工程整改建議?！?〕參與設(shè)備的調(diào)試工作?！?〕收集、掌握、整理各類系統(tǒng)及分部、分項(xiàng)工程施工單位、重要設(shè)備廠家的信息資料?！?〕國家標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)要求及甲、乙雙方的工程洽商記錄進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地、實(shí)物驗(yàn)收。〔9〕開展商業(yè)設(shè)備設(shè)施各專業(yè)的培訓(xùn)。2、工程管理措施根據(jù)不同階段負(fù)責(zé)本部門的足見工作和人員的配備；發(fā)現(xiàn)施工中與設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)要求不符的問題應(yīng)及時向建設(shè)單位了解，確認(rèn)有無工程變更文件及工程洽商記錄；必要時對重要的隱蔽工程還要進(jìn)行拍照留檔；根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)要求及工程洽商記錄進(jìn)行實(shí)物驗(yàn)收，對驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題及設(shè)計(jì)缺陷等，要及時填寫記錄表；對返修后的設(shè)備、設(shè)施問題，經(jīng)復(fù)檢合格后，應(yīng)及時予以消項(xiàng)，并做記錄；對于設(shè)備備品、備件及專用工具的交接，應(yīng)填寫移交清單；設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料及系統(tǒng)圖紙的交接由專人負(fù)責(zé)清點(diǎn)、分類、整理、統(tǒng)一編號，并在登記造冊后歸檔。第二章物業(yè)效勞中心管理與實(shí)施方案第一節(jié)日常管理人員的配備架構(gòu)，任職標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)考核〔以上三個方面參考集團(tuán)公司統(tǒng)一培訓(xùn)考核制度執(zhí)行。〕第二節(jié)日常物業(yè)管理與效勞方案一、工程設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)細(xì)那么通過物業(yè)管理效勞中心對“商業(yè)ABC〞的設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)進(jìn)行管理，將給運(yùn)營帶來以下利益：降低風(fēng)險與責(zé)任、保護(hù)資本投資、延長設(shè)備使用壽命、控制運(yùn)行本錢、制定應(yīng)急預(yù)案減少意外的故障。負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的接管、驗(yàn)收工作，并配合完善工程遺留問題。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的日常運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)工作。對其進(jìn)行方案性維護(hù)保養(yǎng)，及時處理突發(fā)故障：負(fù)責(zé)制定設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)的大、中修及更新改造方案、實(shí)施方案，并在業(yè)主批準(zhǔn)情況下予以落實(shí)。管理保存圖紙、資料、設(shè)備運(yùn)行、維修記錄等檔案資料，并附有明確的標(biāo)識。管理和控制能源消耗，制定并落實(shí)節(jié)能方案。對所管設(shè)備制訂有年、季、月維護(hù)保養(yǎng)方案，并按期執(zhí)行，有詳實(shí)的保養(yǎng)記錄.負(fù)責(zé)管理備品、備件的合理貯備和保存良好。制定各專業(yè)系統(tǒng)突發(fā)應(yīng)急預(yù)案。二、保安效勞細(xì)那么確保商業(yè)平安、舒適的工作環(huán)境，保障其對外的窗口形象。負(fù)責(zé)出入口的警戒，向?qū)Ъ皝碓L人員的登記確認(rèn)工作。負(fù)責(zé)租戶物品出入的管理工作，負(fù)責(zé)鑰匙的管理工作。負(fù)責(zé)重要活動的特殊保衛(wèi)工作。制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。定時巡視各區(qū)域，杜絕不平安隱患。負(fù)責(zé)物業(yè)的施工管理，包括施工隊(duì)資質(zhì)，人員職務(wù)確實(shí)認(rèn)，出入管理，施工現(xiàn)場的防火、平安管理。防止或協(xié)助有關(guān)部門處理發(fā)生的刑事、違法案件及其它突發(fā)事件。負(fù)責(zé)日常消防工作，包括但不限于消防設(shè)施的檢查、消防值班、組織義務(wù)消防隊(duì)和消防演習(xí)，火災(zāi)發(fā)生時確實(shí)認(rèn)、通報(bào)、初期滅火、避難疏導(dǎo)工作及消防宣傳教育工作。檢查和勸阻使用者、訪客違反物業(yè)使用管理規(guī)那么的行為。負(fù)責(zé)整個園區(qū)交通疏導(dǎo)及停車場管理效勞。三、保潔效勞細(xì)那么保潔效勞由日常保潔、專項(xiàng)保潔兩局部組成，我們的目標(biāo)是為客戶提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)的保潔效勞，同時也為您們營造一個舒適、整潔、溫馨的經(jīng)營環(huán)境。負(fù)責(zé)全部公共區(qū)域的保潔：制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。負(fù)責(zé)保潔衛(wèi)生消耗品的供給。負(fù)責(zé)全部區(qū)域日常的衛(wèi)生防護(hù)和衛(wèi)生防疫工作。外壁清洗及庭院保潔工作?；S池清淘、垃圾消納。遇有雨、雪天氣及時在入口處設(shè)置保護(hù)地墊。四、綠化效勞細(xì)那么制定全年養(yǎng)護(hù)方案及灌溉系統(tǒng)維護(hù)方案.1．成活率及覆蓋率〔1〕主干道及主要建筑物前區(qū)喬木成活率達(dá)100%〔2〕地被、花卉、草坪的覆蓋率達(dá)98%，不得出現(xiàn)斑禿現(xiàn)象。2．草坪養(yǎng)護(hù)入口草坪高度不超過50mm、其它局部冷型草高度不超過80mm。3．噴灌系統(tǒng)〔1〕正確使用噴灌系統(tǒng)，進(jìn)行日常維護(hù)，保證平安，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行第三節(jié)客戶須知、用戶手冊的主要條款及客戶滿意度預(yù)測分析、保障手段、評議方法一、客戶須知、用戶手冊的主要條款制定客戶須知、用戶手冊的主要目的是為了更加方便客戶的使用，并享受到應(yīng)有的效勞，由物業(yè)公司制定的效勞性文件。二、客戶滿意度的預(yù)測分析為更好地提高我們的效勞質(zhì)量，為客戶創(chuàng)造更加平安、舒適、文明的工作環(huán)境。對我們的工作質(zhì)量做出評價，以便我們查找差距，改善工作，進(jìn)一步提高效勞水平。三、客戶滿意度的保障措施信息征集途徑：在工程運(yùn)作中，通過問訊客戶、定期走訪客戶、定期效勞意見調(diào)查、日班后會以及客戶投訴受理的形式，從各個渠道得悉客戶效勞需求的信息反響和意見；信息分析：在獲得客戶的效勞需求信息和〔或〕投訴之后，與各個專業(yè)部門負(fù)責(zé)人共同對信息進(jìn)行分析，按照輕重緩急的程度，部署相關(guān)專業(yè)部門具體落實(shí)，對客戶的每一項(xiàng)投訴均要求在認(rèn)真調(diào)查的根底上，及時、準(zhǔn)確地給予答復(fù)；效勞落實(shí)：各個專業(yè)部門負(fù)責(zé)人按照的部署，通過每日班前會、作業(yè)派工單和臨時指派等形式，安排員工具體執(zhí)行效勞提供和〔或〕整改作業(yè)，部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對效勞提供和〔或〕整改作業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并將作業(yè)狀況記錄在案；客戶回訪：部門負(fù)責(zé)人在確認(rèn)效勞和〔或〕整改作業(yè)全部內(nèi)容完成后，對客戶進(jìn)行回訪，征求客戶的意見和〔或〕進(jìn)一步的需求?？偨Y(jié)報(bào)告：將每月的客戶效勞信息和〔或〕投訴意見、效勞和〔或〕整改落實(shí)狀況、客戶回訪和客戶意見調(diào)查結(jié)果，在與甲方行政主管部門舉行的月度聯(lián)系會議上。四、客戶滿意度的評議方法1、設(shè)備設(shè)施完好率：2、設(shè)備/設(shè)施維修合格率：3、消防系統(tǒng)完好率：4、環(huán)境衛(wèi)生綠化合格率：5、有效投訴率：每月進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，依據(jù)客戶投訴記錄，使用?客戶投訴記錄統(tǒng)計(jì)表?；月有效投訴率=本月有效投訴次數(shù)÷本月公司辦公總?cè)藬?shù)×100%；6、投訴處理率：7、治安案件發(fā)生率：第四節(jié)管理風(fēng)險辯識既突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案商業(yè)ABC在商業(yè)運(yùn)營管理中特別是從物業(yè)籌備期到廣場接管驗(yàn)收，租戶進(jìn)場入伙，工裝管理〔提前進(jìn)場交叉施工〕，開業(yè)前運(yùn)營都會面臨一些經(jīng)營管理風(fēng)險和導(dǎo)致危險事故發(fā)生的事項(xiàng)。因此應(yīng)對此做出經(jīng)營風(fēng)險辯識和危險源識別，進(jìn)而對經(jīng)營風(fēng)險制定出躲避方案或措施，對危險源消除與控制制定專項(xiàng)控制措施。一、租戶與顧客要求高質(zhì)量和高可靠性的效勞提供與我們新工程、新團(tuán)隊(duì)、新設(shè)備、新標(biāo)準(zhǔn)之間的差異造成的效勞質(zhì)量風(fēng)險，如不能及時解決會影響租戶交費(fèi)，進(jìn)而陷入經(jīng)營管理危機(jī)。對此預(yù)防措施除后幾章提的一些效勞機(jī)制和有針對性特色效勞和嚴(yán)格的規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)、程序外，要根據(jù)物業(yè)的本質(zhì)特點(diǎn)結(jié)合客戶的核心效勞需求。資金保證、合理的物業(yè)費(fèi)收入、統(tǒng)一的管理體系、優(yōu)化的部門分工和架構(gòu)、質(zhì)量檢查、效勞過程檢測和控制體系，應(yīng)著力在下述方面采取措施：㈠、資金保證、合理的物業(yè)費(fèi)收入和本錢費(fèi)用控制。㈡、統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營和物業(yè)管理組織體系，組成完整的商業(yè)租賃及后勤效勞體系。㈢、優(yōu)化的物業(yè)各部門架構(gòu)，部門及崗位分工細(xì)致明確。㈣、前期人員配備充足，人員業(yè)務(wù)技能和根本素質(zhì)要高〔特別是經(jīng)營管理人員和工程技術(shù)骨干〕，且人力資源搭配合理。㈤、依托集團(tuán)人力資源優(yōu)勢，在人員招聘、培訓(xùn)、考核、獎懲中做出切實(shí)效果。㈥、建立質(zhì)量檢查體系和效勞過程監(jiān)督和控制機(jī)制。二、商業(yè)ABC工程規(guī)模適中，業(yè)態(tài)多，專業(yè)化效勞要求高，效勞難度大的風(fēng)險從接管驗(yàn)收到正常營業(yè)期間始終存在。對此擬采用以下措施應(yīng)對：㈠、采用社會上優(yōu)秀的專業(yè)供給商，如保安公司、保潔公司、電梯維修公司、石材護(hù)理公司、專業(yè)清洗公司等配套效勞，降低效勞風(fēng)險。㈡、按ISO9000質(zhì)量體系對上述供方進(jìn)行嚴(yán)格評審和效勞質(zhì)量跟進(jìn)。㈢、充分發(fā)揮，并嚴(yán)格執(zhí)行維保期內(nèi)的保修合同，協(xié)同地產(chǎn)開發(fā)公司監(jiān)督各施工，安裝單位認(rèn)真履行維保義務(wù)，建立維保隊(duì)伍和配備駐場維保人員。“平安〞是我們物業(yè)效勞活動的保障，也是我們向客戶提供滿意工作環(huán)境的根本保證。我們將根據(jù)商業(yè)的實(shí)際情況，成立“商用物業(yè)平安管理委員會〞，負(fù)責(zé)賣場治安災(zāi)害、消防災(zāi)害、自然災(zāi)害及設(shè)備故障等突發(fā)情況的應(yīng)急指揮處置，監(jiān)督各類平安應(yīng)急工作預(yù)案的落實(shí)。三、特殊物業(yè)效勞，風(fēng)險及防范措施1、保安消防技防設(shè)備使用〔氣體滅火設(shè)備特殊性，火滅人亡〕，保安人員經(jīng)專項(xiàng)培訓(xùn)。2、不同的維修與保潔及其與保安工作相互配合的問題要做專項(xiàng)流程和工作方案。3、高標(biāo)準(zhǔn)的定期電檢、電器檢測和消防檢測。4、特殊的空調(diào)運(yùn)營要求和費(fèi)用管理方法。四、物業(yè)效勞及設(shè)備運(yùn)行中存在諸多平安隱患和危險事項(xiàng)，對此必須嚴(yán)格按照ISO2800職業(yè)健康平安標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的危險源識別與評估，并建立防護(hù)措施和處置預(yù)案，堅(jiān)決消滅重大平安生產(chǎn)事故〔群傷和死亡事故〕，及火災(zāi)事故。五、如開業(yè)時間比方案推遲較長時間，出現(xiàn)無謂消耗運(yùn)營費(fèi)用的的情況。為降低此種損失，物業(yè)應(yīng)制定降低運(yùn)營本錢的措施。1、嚴(yán)格控制能源消耗和設(shè)備使用數(shù)量與時間。2、控制材料消耗。3、控制人員本錢和上崗班次。4、調(diào)整供方效勞內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，降低費(fèi)用。六、如出現(xiàn)二裝與初裝交叉作業(yè)，協(xié)同管理難，防水、防盜風(fēng)險加大問題。預(yù)防措施有：1、在地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一管理下，有初裝總包單位，甚至總包建設(shè)單位，商業(yè)公司相關(guān)部門及物業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門組成二裝協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組〔或指揮部〕，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮內(nèi)部初裝及公區(qū)精裝，租戶區(qū)內(nèi)二次精裝的相互順序，控制區(qū)域，及區(qū)分責(zé)任和經(jīng)濟(jì)賠償問題直至交叉作業(yè)情況終止，進(jìn)入正常二裝監(jiān)管程序。2、確定優(yōu)先權(quán)的順序原那么，在保證租戶和開發(fā)商利益的前提下，以初裝初裝施工和公區(qū)精裝優(yōu)先。3、消防平安，施工環(huán)境管理，施工垃圾處理統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，分類歸口負(fù)責(zé)。由接管驗(yàn)收前由總包單位負(fù)責(zé)，接管驗(yàn)收后由物業(yè)負(fù)總責(zé)。4、制定完善的成品保護(hù)方案。保證設(shè)備設(shè)施處于完好狀態(tài)。七、接管驗(yàn)收中工程遺留問題的解決商用物業(yè)管理部門從地產(chǎn)開發(fā)公司在接管驗(yàn)收或試運(yùn)行中會發(fā)現(xiàn)很多不符合國家響應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)的問題點(diǎn)，或不適宜商業(yè)今后經(jīng)營和維護(hù)的問題。對此應(yīng)對措施應(yīng)該是：1、商業(yè)公司應(yīng)從維護(hù)地產(chǎn)開發(fā)公司整體利益和未來使用顧客的利益出發(fā)，認(rèn)真將問題搞清楚，通過正式渠道反響回開發(fā)公司。2、要求建筑安裝、裝修單位履行合同，成立保修隊(duì)伍，限時解決工程遺留問題。3、建立遺留問題檔案和匯總表，逐項(xiàng)跟進(jìn)驗(yàn)證，直至解決，即完成“消項(xiàng)〞工作。八．應(yīng)急預(yù)防方案所涉及的內(nèi)容1、惡劣天氣與自然災(zāi)害防風(fēng)措施、雨雪天氣應(yīng)對措施、地震應(yīng)急措施2、治安事件的處置爆炸案件處理預(yù)案、損毀與偷盜車輛案件的處理預(yù)案、對搶劫案件的處理預(yù)案；對斗毆、聚眾鬧事等暴力案件的處理預(yù)案、人員死亡事故的處理預(yù)案3、突發(fā)事件的處理突發(fā)疾病或傷員的處理預(yù)案、人員中毒事故的處理預(yù)案；車輛交通意外事故的處理、燃?xì)庑孤妒鹿实奶幚眍A(yù)案、人員觸電事故的處理預(yù)案4、設(shè)備設(shè)施故障的處理電梯故障的處理預(yù)案、供電故障的處理預(yù)案、供水管路破裂事故的處理預(yù)案；供水中斷事故的處理預(yù)案、給排水事故的應(yīng)急處理預(yù)案、直燃機(jī)房應(yīng)急預(yù)案5、消防應(yīng)急方案消防演習(xí)方案、火情火災(zāi)應(yīng)急措施6，環(huán)境及保潔應(yīng)急方案汛期暴雨應(yīng)急預(yù)案，砂塵暴應(yīng)急預(yù)案，跑水預(yù)案等第三章針對“商業(yè)ABC〞擬采取的管理方式、具體效勞理念和機(jī)制第一節(jié)管理方式一、效勞宗旨在為客戶效勞實(shí)踐中始終貫徹“以客為尊，嚴(yán)謹(jǐn)標(biāo)準(zhǔn)，平安便捷，舒適優(yōu)美，共同贏利〞的效勞宗旨，基于該宗旨，商業(yè)公司制定并實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作程序，使各個專項(xiàng)效勞作業(yè)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一。在忠實(shí)地履行效勞合同中各項(xiàng)條款的同時，充分而有效地保障為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)效勞，提高了客戶的社會形象和物業(yè)形象。另外，還根據(jù)自身?xiàng)l件，力所能及地為客戶提供超出合同約定范圍的效勞。運(yùn)營管理模式的幾個關(guān)鍵要素；人材機(jī)制商業(yè)現(xiàn)場經(jīng)理人員的自身素質(zhì)是決定管理水準(zhǔn)和效勞質(zhì)量的重要因素之一，經(jīng)理人員應(yīng)熟悉掌握專業(yè)知識，具備相當(dāng)?shù)膮f(xié)調(diào)、組織和領(lǐng)導(dǎo)才能，能夠根據(jù)工程和各業(yè)主業(yè)務(wù)的實(shí)際特點(diǎn)，采取有效的管理方法和工作方案安排，并通過員工具體作用到日常效勞中，為客戶提供最高品質(zhì)的效勞。鼓勵機(jī)制：鼓勵管理原那么：以提高物業(yè)效勞管理全體員工的生產(chǎn)能力為唯一目的。鼓勵管理手段：將公司的獎賞與表揚(yáng)制度與部門的目標(biāo)加以聯(lián)結(jié)。監(jiān)督機(jī)制：監(jiān)督管理原那么：物業(yè)效勞管理到達(dá)、符合、保持公司標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的標(biāo)準(zhǔn)。監(jiān)督管理手段、方法：公平、公正、嚴(yán)格運(yùn)用公司的標(biāo)準(zhǔn)化操作運(yùn)行手冊對物業(yè)效勞工作進(jìn)行檢查、巡查、抽查。監(jiān)督管理模式：在物業(yè)效勞管理過程中，建立“直線式〞監(jiān)督管理模式。自我約束機(jī)制：自我約束管理模式：各專業(yè)及各部門的自我循環(huán)檢查監(jiān)督的防錯、查錯、糾錯的措施在運(yùn)行中形成完整的自我約束體系。確保簡單問題自我發(fā)現(xiàn)、解決。各專業(yè)部門之間的橫向相互檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、處理解決體系到達(dá)保證對一般問題的發(fā)現(xiàn)、處理。信息反響及處理機(jī)制：信息反響及處理管理原那么：以保證及時、準(zhǔn)確、順暢進(jìn)行信息傳遞，歸納、分析、處理為唯一目的。費(fèi)用管理機(jī)制：1、費(fèi)用管理原那么：〔1〕滿足效勞原那么：該原那么是公司宗旨，在費(fèi)用管理方面也表達(dá)這一本質(zhì)和宗旨。在滿足商業(yè)環(huán)境高質(zhì)效勞需求的根底上進(jìn)行有效費(fèi)用管理本錢控制?！?〕合理使用原那么：在針對物業(yè)提供效勞時做到事前預(yù)算，事后核算，精打細(xì)算，合理使用，用在效勞管理的刀刃上，使物業(yè)費(fèi)發(fā)揮最正確效益。2、費(fèi)用管理模式：在物業(yè)效勞過程中，建立“預(yù)算控制法〞的費(fèi)用管理程序。物業(yè)結(jié)合實(shí)際情況制訂物業(yè)效勞管理運(yùn)行費(fèi)用制度、月度預(yù)算方案。公司財(cái)務(wù)部對工程部預(yù)算方案進(jìn)行審閱、復(fù)核、調(diào)整、修改，最后批準(zhǔn)。3、集中采購模式：參考政府集中采購方法：限額，定點(diǎn)，招標(biāo)，集中審批，備案。4、嚴(yán)格的供方評審程序。第二節(jié)方案控制與目標(biāo)各項(xiàng)管理效勞的長遠(yuǎn)方案和短期安排1.關(guān)于短期內(nèi)工作安排詳見附件?商業(yè)開業(yè)前期工作方案表?2.關(guān)于長遠(yuǎn)方案方面，在商業(yè)公司承當(dāng)“商業(yè)ABC〞商業(yè)運(yùn)營管理工作期間分以下階段到達(dá)相應(yīng)的管理目標(biāo)：〔1〕、商業(yè)投付使用后：1〕全部建筑及設(shè)備系統(tǒng)經(jīng)過認(rèn)真的接收，建立起完善的接收檔案資料。2〕電梯、空調(diào)、給排水、消防、供電、建筑裝修及停車場設(shè)施等主要設(shè)備系統(tǒng)到達(dá)正常運(yùn)行狀態(tài)，并建立起完整標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)行管理體系。3〕所有員工到位，并經(jīng)過職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急事故處理程序、員工守那么及崗位工作職責(zé)的培訓(xùn)。4〕具備確定的?使用及管理規(guī)那么?等必須的管理文件。5〕根據(jù)實(shí)際使用情況建立起完善的各部門崗位責(zé)任制。6〕保安、工程、保潔、效勞等各部門進(jìn)入正常運(yùn)行狀態(tài)，能夠按部就班的開始管理效勞工作?！?〕投付使用三個月：1〕與有關(guān)政府管理部門建立起良好的合作關(guān)系。以保證商業(yè)運(yùn)行不受影響。2〕做到供電穩(wěn)定性經(jīng)過周密的負(fù)荷調(diào)整，到達(dá)100%以上，給排水方面的穩(wěn)定性到達(dá)100%。3〕接待及各項(xiàng)效勞滿意率超過90%。4〕建立起保安應(yīng)急事故處理程序，并經(jīng)過演練，建立起消防應(yīng)急體系，并使消防設(shè)備系統(tǒng)完好率到達(dá)100%。6〕制定出明確的設(shè)備管理預(yù)防性維修保養(yǎng)方案并開始實(shí)施，使所有設(shè)備系統(tǒng)有方案性的定期保養(yǎng)、維修。7〕保潔效勞完全進(jìn)入有方案的標(biāo)準(zhǔn)操作流程，保持重慶市的一流商業(yè)消費(fèi)環(huán)境水平?！?〕投付使用后一年：1〕各設(shè)備系統(tǒng)完好率到達(dá)98%。2)供電、給排水方面的穩(wěn)定性到達(dá)100%.3)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作體系，使所有的各部門的主管、領(lǐng)班能夠在程序文件的指引下，獨(dú)立帶著員工開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作。4)運(yùn)用國際先進(jìn)的管理軟件、技術(shù)、方法逐步降低管理本錢，減少管理人員。5)建立起計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，并得到穩(wěn)定、有效的運(yùn)用。6)每年至少進(jìn)行一次平安消防演習(xí)。7)使物業(yè)具備全面、完善的物業(yè)運(yùn)行檔案資料，并有完善的歸檔管理制度。第三節(jié)物資領(lǐng)用制度為了提高商業(yè)運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)效益，最大限度地節(jié)約管理本錢的支出。一、節(jié)能控制措施及實(shí)施方案應(yīng)本著對客戶認(rèn)真負(fù)責(zé)的效勞宗旨，竭力為客戶節(jié)省每一份財(cái)力，通過科學(xué)的管理，使商業(yè)ABC工程的各項(xiàng)能源消耗趨于合理，在保證工程設(shè)備正常運(yùn)行的前提下努力降低工程的能源消耗，為此我們將采取如下措施：制定節(jié)能方案。通過管理手段強(qiáng)化員工節(jié)能意識。建立能源消耗記錄。建立能源消耗分析報(bào)告?？刂拼笮驮O(shè)備的能耗〔如冷水機(jī)組、各種大型水泵等〕。根據(jù)工程的具體情況建立各種照明燈具開關(guān)的時間制并隨時進(jìn)行調(diào)整；通過物業(yè)人員的巡視及時關(guān)閉無人區(qū)域的照明和風(fēng)機(jī)盤管。運(yùn)用科學(xué)合理的檢測手段和維護(hù)方法使各種設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)處于最正確工況狀態(tài)；保證運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備的良好潤滑狀態(tài)以減少機(jī)械功的損耗；定期對空調(diào)機(jī)組進(jìn)行維護(hù)，保持表冷器翅片的清潔從而保證良好的換熱，以降低能量的損耗；二、設(shè)備的高效利用將依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊的要求，建立嚴(yán)格的工具、設(shè)備管理制度，以保證工具設(shè)備的正常使用；通過定期對各種維護(hù)工具、設(shè)備科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)，使其處于最正確工作狀態(tài)并能夠最大限度地延長工具、設(shè)備的使用壽命；實(shí)行設(shè)備工具管理責(zé)任制，將每一臺工具設(shè)備的管理責(zé)任落實(shí)到人，從而減少工具的喪失及設(shè)備的不正常損壞；第四章商業(yè)ABC獨(dú)具特色的效勞方案第一節(jié)對工程重大活動保障方案一、 高效率的管理組織：對在物業(yè)效勞管理上的特殊需求分析，成立特殊效勞保障小組〔臨時性〕。二、特殊效勞保障小組的人員組織構(gòu)成：１.特殊效勞保障小組將以副總經(jīng)理掛帥，小組的其它成員為各個專業(yè)部門經(jīng)理和主管，以及各專業(yè)骨干專業(yè)人員；２.受理通過商場經(jīng)營主管部門下達(dá)的各部門對特殊效勞的需求；３.按照下達(dá)的重大活動通知，向特殊效勞小組部署活動準(zhǔn)備工作，并時刻跟蹤對重大活動的準(zhǔn)備情況；５.按照效勞調(diào)度小組的統(tǒng)一部署，在規(guī)定的時間內(nèi)，按照承諾的效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成重大活動的準(zhǔn)備工作內(nèi)容；６.根據(jù)有關(guān)部門對活動的具體效勞要求，按照承諾的效勞質(zhì)量，準(zhǔn)確、快捷地提供相關(guān)的效勞和其它配合效勞；第二節(jié)商業(yè)物業(yè)消防管理方案商業(yè)物業(yè)消防工作的目的是預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主及租戶提供平安環(huán)境，保障其生命及財(cái)產(chǎn)平安。消防工作在指導(dǎo)思想上，要把預(yù)防火災(zāi)放在首位，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好滅火準(zhǔn)備，以便一旦發(fā)生火災(zāi)能迅速撲滅。防火責(zé)任制〔一〕“三級機(jī)構(gòu)、明確職責(zé)〞商業(yè)公司物業(yè)效勞管理中心副總經(jīng)理為公司消防責(zé)任人。管理處經(jīng)理〔主任〕作為第二級消防機(jī)構(gòu)的責(zé)任人。各部門主管作為第三級消防機(jī)構(gòu)的責(zé)任人?！捕橙墮z查制度三級檢查物業(yè)由副總經(jīng)理實(shí)施。建立義務(wù)消防隊(duì)三全力以付的消防管理工作全員消防培訓(xùn)，加強(qiáng)義務(wù)消防隊(duì)訓(xùn)練和管理。重點(diǎn)部門重點(diǎn)經(jīng)營業(yè)態(tài)重點(diǎn)管理。制定一整套防火平安管理細(xì)那么。維護(hù)好各種消防設(shè)施，設(shè)備。保持通道暢通，標(biāo)識明顯。動火審批及電器使用嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。易燃易爆品管理到位。完善的消防應(yīng)急預(yù)案〔系列化〕，并定期演練。第三節(jié)高效快捷的報(bào)修效勞商場如同戰(zhàn)場，商業(yè)物業(yè)中的租戶是非常注重高機(jī)的，同時為保持其正常完好的商業(yè)接待能力，要求物業(yè)具備快捷的維修與解決問題的能力。1、制定合理的效勞時限標(biāo)準(zhǔn)和科學(xué)的工時管理。2、使用先進(jìn)的物業(yè)效勞軟件，庫房備件出庫，回訪一體化電子辦公，力爭到達(dá)調(diào)度電子化。3、合理的物業(yè)辦公用房和配套用房，倉庫加工間，配置合理布局。4、高效可靠的通訊聯(lián)絡(luò)手段。5、和租戶協(xié)商一致的特約維修效勞協(xié)議和備品備件采購方法和結(jié)算方法。第四節(jié)優(yōu)化合理的廣場交通設(shè)計(jì)與車輛管理人車分流，方便購物。內(nèi)環(huán)外環(huán)連接便捷。交通及停車場標(biāo)識清楚。便于停取車輛。建立電子停車場管理系統(tǒng)便于物業(yè)實(shí)施車場管理和收費(fèi)。第五節(jié)各部門管理規(guī)章制度1、工程管理規(guī)章制度高壓變電室操作規(guī)程高壓變電室崗位責(zé)任制度高壓變電室運(yùn)行管理規(guī)程交接班制度巡視檢查制度配電室平安防火制度配電室應(yīng)急方案制冷運(yùn)行操作規(guī)程運(yùn)行值班人員崗位責(zé)任制度機(jī)房管理制度機(jī)房及重點(diǎn)部位平安防火制度機(jī)房衛(wèi)生管理制度空調(diào)水化驗(yàn)制度泵房管理制度高壓水泵、水池、水箱管理措施給排水事故應(yīng)急處理方案消防泵房、水箱間巡視檢查制度停水應(yīng)急措施及制度用水節(jié)水制度供水管理制度工程部效勞承諾工程部員工管理制度二十四小時值班制度客戶回訪制度客戶投訴處理制度空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組管理制度空調(diào)機(jī)組巡視檢查制度臨時用電管理制度工程部報(bào)修工作流程表工程部工作監(jiān)督檢查制度工程部消防應(yīng)急方案工具管理規(guī)定管理制度、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)措施倒閘操作制度電梯故障困人救援法電梯使用平安規(guī)定調(diào)音室管理制度消防水系統(tǒng)平安管理制度燃?xì)庹{(diào)壓站平安管理制度工程部員工行為標(biāo)準(zhǔn)配電室平安用具的保管及使用規(guī)定圖紙技術(shù)資料管理制度配電室巡視檢查制度工程部考核方法給排水系統(tǒng)平安操作規(guī)程運(yùn)行檢修記錄填寫說明使用電開工具操作規(guī)程停電、限電管理制度維修檔案管理制度2、保潔管理規(guī)章制度保潔各清潔區(qū)鑰匙使用管理規(guī)定鑰匙管理制度保潔部撿拾物品的暫行規(guī)定客戶借用物品管理制度公共區(qū)域清潔制度保潔部平安制度工作手冊和資料的交接責(zé)任3、保衛(wèi)規(guī)章制度閉館制度警容風(fēng)紀(jì)細(xì)那么考勤制度請假制度消防檢查制度鑰匙管理制度消防監(jiān)控室值機(jī)員崗位工作標(biāo)準(zhǔn)巡視制度及巡視路線設(shè)施損害處理流程保衛(wèi)部撿拾物品管理制度消防設(shè)備操作規(guī)定義務(wù)消防隊(duì)組建規(guī)定接報(bào)案處理程序使用制度保密制度消防監(jiān)控室值班制度消防監(jiān)控室值機(jī)員工作守那么消防監(jiān)控室衛(wèi)生制度消防監(jiān)控室來訪登記制度消防應(yīng)急方案第六節(jié)獨(dú)特的高質(zhì)效勞保障體系1、工作方案制度執(zhí)行系統(tǒng)年度和月度工作方案制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)備、設(shè)施和結(jié)構(gòu)的日常巡視檢查制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)備、設(shè)施和結(jié)構(gòu)的定期養(yǎng)護(hù)和維修制度；公共區(qū)域和辦公室的日常和專項(xiàng)保潔工作方案；人員和物資進(jìn)出管理制度；樓宇平安的日常巡視檢查制度；訪客禮儀接待效勞程序；會議預(yù)訂和效勞程序；緊急和突發(fā)事件處理預(yù)案月度和年度工作報(bào)告制度；2、效勞保障管理系統(tǒng)年度和月度工作方案制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)備、設(shè)施和結(jié)構(gòu)的日常巡視檢查制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)備、設(shè)施和結(jié)構(gòu)的定期養(yǎng)護(hù)和維修制度；公共區(qū)域和辦公室的日常和專項(xiàng)保潔工作方案；人員和物資進(jìn)出管理制度；樓宇平安的日常巡視檢查制度；訪客禮儀接待效勞程序；會議預(yù)訂和效勞程序；緊急和突發(fā)事件處理預(yù)案月度和年度工作報(bào)告制度；3、質(zhì)量控制管理系統(tǒng)主管每日效勞質(zhì)量檢查制度；經(jīng)理每周效勞質(zhì)量檢查制度；部門季度效勞質(zhì)量檢查制度；公司季度質(zhì)量檢查〔QPE〕制度；4、客戶意見反響及處理系統(tǒng)〔1〕客戶投訴承接和處理程序；〔2〕客戶意見反響調(diào)查程序；〔3〕與客戶的定期聯(lián)席會議制度；〔3〕員工季度和年度績效評度第五章物業(yè)管理中心各項(xiàng)工作重點(diǎn)各項(xiàng)崗位職責(zé)見第一章第二節(jié)。第一節(jié)工作程序與標(biāo)準(zhǔn)1、 工程效勞標(biāo)準(zhǔn)工程部應(yīng)確保其所轄設(shè)備的完好率到達(dá)100%。〔由于設(shè)計(jì)原因或設(shè)備質(zhì)量因素及正在維修中的設(shè)備除外〕。各項(xiàng)設(shè)備管理制度、平安操作規(guī)程健全。設(shè)備系統(tǒng)標(biāo)識清楚，各種設(shè)備維修檔案、運(yùn)行記錄記載真實(shí)、清晰整潔，目錄清楚、保存完好。確保所轄的機(jī)電設(shè)備得到24小時的監(jiān)護(hù)及定期巡視。設(shè)立客戶效勞熱線，對客戶的報(bào)修立即做出反響，一般維修工作不得超過24小時。相應(yīng)的報(bào)修記錄記載清楚無涂改現(xiàn)象。上門效勞的首次維修合格率到達(dá)100%，防止重復(fù)維修。嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作程序、工作要求。2、保安效勞標(biāo)準(zhǔn)功能性:確保商用物業(yè)的平安消防工作順利開展，及時發(fā)現(xiàn)各種不平安隱患并及時處理；保證管轄區(qū)域公共場所的正常秩序。經(jīng)濟(jì)性:在日常保安事務(wù)中，為降低物業(yè)的能耗，按要求關(guān)閉不必要的區(qū)域照明及漏水關(guān)閥門。時間性：1〕按公司要求對管轄區(qū)域主要出入口提供24小時的警務(wù)效勞。2〕在接到中控室火警信號后，3分鐘內(nèi)派專人趕到現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)。3〕巡視警員對轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方位的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時報(bào)告?！?〕 平安性:按照國家法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)限范圍，通過各種工作方式和程序，創(chuàng)造平安舒適的商業(yè)環(huán)境。保證由于疏于管理而引發(fā)的火災(zāi)及治安案件為零。〔5〕文明性:員工上崗按規(guī)定著裝，在工作中待人禮貌熱情，言行舉止文明?！?〕舒適性:通過認(rèn)真工作，協(xié)助其它部門發(fā)現(xiàn)問題，使租戶人員能在平安、舒適的環(huán)境中工作?！?〕協(xié)調(diào)性:定期和不定期做好與租戶的適時溝通與協(xié)調(diào)，聽取租戶的意見?！?〕保密性:通過宣傳教育等工作程序，提高員工保密素質(zhì)及意識。3、保潔效勞工作標(biāo)準(zhǔn)〔1〕電梯廳、走廊清潔標(biāo)準(zhǔn)地毯：外表無塵土、污跡、煙頭、紙屑、油跡及垃圾。壁紙：無塵土、污跡〔如有破損應(yīng)及時上報(bào)〕。電梯門：無塵土、光亮潔凈，無任何印跡。按鍵面板：無塵土、無印跡。照明燈具：定期擦拭。各房間門、通道門：無塵土、無污跡?？吞輳d頂部：定期清掃。不銹鋼面：發(fā)現(xiàn)有臟、污立即清抹。衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn)地面：無塵土、碎紙、垃圾、無積水、無尿跡、污跡〔凡含酸性的清潔劑不允許灑落在地面上〕。洗手池：池壁無污垢、無痰跡及頭發(fā)等不潔物。水龍頭：無任何印跡、污垢，光亮、潔凈。洗手池臺面：無水跡、無塵土、無污物。鏡面：無水點(diǎn)、無水跡、無塵土、無污跡。烘手器：無塵土、無污跡、無污垢。小便器：無尿堿、無水銹印跡〔黃跡〕、無污垢、噴水嘴應(yīng)潔凈。恭桶：內(nèi)外潔凈，無大便痕跡、無污垢黃跡。手紙架：無手印，光亮、潔凈。紙簍：污物量不得超過桶底2/3。壁面：無塵土、無污跡。頂板：無塵土、無污跡。隔板：無塵土、無污跡、無手印。供給品：不間斷。樓梯清潔標(biāo)準(zhǔn)地面：無痰跡、碎紙、煙頭及垃圾雜物。壁面：無手印、無污跡。消防設(shè)備：外表無塵土。樓梯：地面無煙頭、痰跡及垃圾雜物，扶手無塵土。商務(wù)辦公清潔標(biāo)準(zhǔn)桌面、窗臺：外表無塵土。地面：〔如為地毯地面那么〕無污跡、無碎紙屑；〔如為云石地面那么〕地面清抹干凈光亮。玻璃門：光亮清潔無手印。傾倒所有煙灰缸、垃圾桶、碎紙機(jī)。茶水間地面無積水，排水口保持通暢。雜物及污物及時處理。有關(guān)清潔設(shè)施、設(shè)備碼放整齊?！?〕各功能間〔會議室〕日常清潔桌面無塵土、無明顯污跡。地毯無污跡、地面無明顯污跡、無碎紙屑。照明燈具光潔、明亮。第二節(jié)檔案的建立與管理物業(yè)檔案資料既是一個物業(yè)不可缺少的組成局部，也是物業(yè)信息的重要來源。在物業(yè)管理工作過程中，物業(yè)檔案資料也是物業(yè)管理的根底性工作，它起著重要的憑證和參考作用。一、檔案的建立：商業(yè)ABC的檔案主要包括：竣工驗(yàn)收資料、房屋竣工圖、業(yè)主檔案、運(yùn)作檔案、維修管理、巡視記錄、投訴與回訪記錄以及其他管理效勞活動記錄與檔案等。在物業(yè)管理效勞中心成立后，及時建立物業(yè)工程資料檔案，將通過產(chǎn)權(quán)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位等處接收到的完整的物業(yè)檔案資料存檔。二、檔案資料的交接：1、物業(yè)管理中心參照?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?對工程交接驗(yàn)收。2、物業(yè)管理中心工程部負(fù)責(zé)同開發(fā)工程部門進(jìn)行檔案資料的交接工作。 3、物業(yè)管理中心對交接的檔案資料要登記在案，記錄在交接驗(yàn)收表上，交接表一式兩份由商業(yè)公司、開發(fā)公司雙方負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)各自歸檔保存。4、物業(yè)管理中心對經(jīng)營過程中的各類檔案資料，按分類進(jìn)行保管。5、工程檔案資料包括：建筑產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料；詳細(xì)規(guī)劃說明書；規(guī)劃批準(zhǔn)文件；規(guī)劃總平面圖；商務(wù)辦公竣工和相關(guān)資料、土建結(jié)構(gòu)、平面、立面圖；電氣和設(shè)備系統(tǒng)圖；市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖及各類設(shè)備設(shè)施的出廠說明書及附帶的圖紙、資料等。6、管理資料檔案，包括：物業(yè)管理中心員工個人檔案、客戶意見調(diào)查表、效勞質(zhì)量回訪記錄、報(bào)修記錄、客戶投訴記錄及處理情況、重大事件等，完善地記錄日常管理工作。三、檔案目錄物業(yè)接管資料；專業(yè)化管理資料；業(yè)主資料；委托合同；各項(xiàng)管理制度設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；人員培訓(xùn)；市政公用設(shè)施管理；平安保障管理；四、檔案歸檔管理歸檔期限:歸檔各類資料依據(jù)發(fā)生日期隨時匯總歸檔。歸檔管理：檔案管理員將按年度匯總，編制文件目錄，裝訂成冊保存。對檔案要妥善保管，存放有序、以利查找。嚴(yán)格執(zhí)行平安和保密制度，不隨意放置。檔案的調(diào)閱：調(diào)閱人填寫聯(lián)系單，經(jīng)物業(yè)效勞中心批準(zhǔn)后，方可調(diào)閱。第三節(jié)效勞質(zhì)量檢查通過對物業(yè)效勞過程進(jìn)行檢查和考評驗(yàn)證效勞質(zhì)量是否滿足規(guī)定的要求，確保效勞水平合格。一，建立專職和兼職的質(zhì)量檢查隊(duì)伍。二，建立高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)三，建立各部門各工序效勞質(zhì)量檢查制度和質(zhì)量責(zé)任制度。四，定期開展質(zhì)量檢查活動并進(jìn)行分析五，對嚴(yán)重不合格事項(xiàng)采取糾正預(yù)防措施等。第二局部：招商方案第一章商業(yè)ABC工程招商策略第一節(jié)主力商戶招商原那么和準(zhǔn)備過程1、招商目標(biāo)的選擇商業(yè)工程的招商目的即要提高利潤收入，同時也要吸引知名商家，更好地提高工程整體市場吸引力。本工程主力商戶招商目標(biāo)的選擇，要根據(jù)市場需求和工程定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：(一)工程自身的市場定位；(二)工程所在地的消費(fèi)狀況；(三)投資商和開展商的自身資金情況；(四)擬引進(jìn)主力商家的市場定位、開展戰(zhàn)略；2、招商談判原那么確實(shí)定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合本工程的目標(biāo)和利益需要。要到達(dá)這一目的，招商談判必須針對談判的特點(diǎn)，確定一些根本原那么。(一)招商談判的特點(diǎn)1.談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性商業(yè)的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求本工程的談判人員要圍繞自身工程的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。2．談判條件的原那么性與靈