房地產(chǎn)業(yè)績承壓，靜待破舊立新華泰研究房地產(chǎn)開發(fā)增持(維持)2023年11月10日│中國內(nèi)地專題研究房地產(chǎn)服務(wù)增持(維持)研究員陳慎基本面仍在磨底，關(guān)注優(yōu)質(zhì)頭部央國企機(jī)遇A股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團(tuán)、華潤置地、中國海外發(fā)展等；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、濱江服務(wù)等。業(yè)績：保交樓推動竣工結(jié)轉(zhuǎn)加快，盈利能力仍在磨底2023Q1-3，保交樓工作的順利推進(jìn)帶動項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快，房企結(jié)轉(zhuǎn)速度SACNo.S0570519010002 chenshen@SFCNo.BIO834 +(86)212897研究員 劉璐SACNo.S0570519070001 liulu015507@SFCNo.BRD825 +(86)212897研究員 林正衡SACNo.S0570520090003linzhengheng@SFCNo.BRC046 +(86)212897聯(lián)系人 陳穎SACNo.S0570122050022+(86)75582492388聯(lián)系人 戚康旭SACNo.S0570122120008 qikangxu@+(86)2128972228算有利于現(xiàn)金回流。前三季度結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目盈利空間依然不大，房企毛利率、歸母凈利率、ROE均同比有所下滑。由于房企在過去執(zhí)行以價(jià)換量的去化戰(zhàn)略，盈利空間進(jìn)一步收窄，房企盈利能力仍有所承壓。

房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)服務(wù)銷售：銷售同比降幅收窄，預(yù)收賬款降幅小幅擴(kuò)大3-44%，降幅較去年同期收窄較多。結(jié)構(gòu)上看，各規(guī)模房企降幅收窄幅度擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線房企對于擴(kuò)張的態(tài)度更為謹(jǐn)慎，無論從總投資還是投資強(qiáng)度來看，均在去年基礎(chǔ)進(jìn)一步下滑，但降幅較去年同期均有所收窄。由于市場仍延續(xù)弱復(fù)蘇，銷售與償債仍對公司在投資方面的資金形成緊約束。我們認(rèn)為投資力度下降其主要原因在于：1）市場景氣度持續(xù)維持在低位，安全性前置于成長性成為核心考量；2）而國企在去年已經(jīng)經(jīng)歷一輪積極補(bǔ)庫，對于擴(kuò)張的急迫性相對有所緩解；3）趨同的拿地戰(zhàn)略導(dǎo)致土地市場熱度顯著分化，加大核心資源拓展的難度。房企積極推動去庫存，截至23Q3，房企存貨總額同比有所下降且降幅較去年同期有所擴(kuò)大，存貨占總資產(chǎn)比例同樣有所下降。融資：總體杠桿持續(xù)下降，中型房企去杠桿成效更明顯與去庫存相呼應(yīng)，房企同樣處于去杠桿階段。2023Q1-314%、2%民企現(xiàn)金流壓力的疏解需等待銷售回款的復(fù)蘇趨勢明確。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

(%) 滬深123(6)(14)(23)Nov-22 Mar-23 Jul-23 Nov-23資料來源：，重點(diǎn)推薦目標(biāo)價(jià)股票名稱股票代碼(當(dāng)?shù)貛欧N)投資評級城建發(fā)展600266CH9.03買入建發(fā)股份600153CH13.27買入濱江集團(tuán)002244CH12.51買入萬科A000002CH14.80買入越秀地產(chǎn)123HK11.70買入建發(fā)國際集團(tuán)1908HK25.62買入華潤置地1109HK46.62買入中國海外發(fā)展688HK26.88買入中海物業(yè)2669HK12.50買入保利物業(yè)6049HK56.85買入華潤萬象生活1209HK47.46買入招商積余001914CH16.79買入濱江服務(wù) 3316HK 30.18 買入資料來源：預(yù)測證券研究報(bào)告證券研究報(bào)告正文目錄TOC\o"1-2"\h\z\u四維梳理A股重點(diǎn)上市房企2023三季報(bào)表現(xiàn) 3業(yè)績：保交樓推動竣工結(jié)轉(zhuǎn)加快，盈利能力仍在磨底 4營收同比小幅下降，歸母凈利潤進(jìn)一步收縮 4毛利率進(jìn)一步走低，盈利能力指標(biāo)仍處于低位 5少數(shù)股東損益占比下降，投資收益延續(xù)下降 7銷售管理費(fèi)用率有所下降，大中房企保持費(fèi)用優(yōu)勢 9銷售：銷售同比降幅收窄，預(yù)收賬款降幅小幅擴(kuò)大 10擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線 12房企補(bǔ)庫存意愿繼續(xù)下降，民企更甚 12各梯隊(duì)房企仍在持續(xù)去庫存，擴(kuò)表能力尚未修復(fù) 13融資：總體杠桿持續(xù)下降，中型房企去杠桿成效更明顯 15融資集中度、有息負(fù)債集中度均小幅下降 15房企扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率小幅下降，凈負(fù)債率小幅上升 17投資建議 19風(fēng)險(xiǎn)提示 21四維梳理A股重點(diǎn)上市房企2023三季報(bào)表現(xiàn)2023（2023/9/8）A股上市房企中挑選8（66家中型16家小型房企A2023三季報(bào)表現(xiàn)。圖表1：房企分類（規(guī)模&性質(zhì)）龍頭房企中型房企小型房企證券代碼證券簡稱房企屬性證券代碼證券簡稱房企屬性證券代碼證券簡稱房企屬性000002CH萬科A公眾企業(yè)000069CH華僑城A國企600665CH天地源國企600606CH綠地控股公眾企業(yè)600325CH華發(fā)股份國企002305CH南國置業(yè)國企600048CH保利發(fā)展國企600376CH首開股份國企600649CH城投控股國企001979CH招商蛇口國企002244CH濱江集團(tuán)民企600094CH大名城民企600383CH金地集團(tuán)公眾企業(yè)000031CH大悅城國企000042CH中洲控股民企601155CH新城控股民企000736CH中交地產(chǎn)國企600791CH京能置業(yè)國企000090CH天健集團(tuán)國企600622CH光大嘉寶國企600266CH城建發(fā)展國企600748CH上實(shí)發(fā)展國企600657CH信達(dá)地產(chǎn)國企600639CH浦東金橋國企600708CH光明地產(chǎn)國企600185CH格力地產(chǎn)國企000926CH福星股份民企000006CH深振業(yè)A國企000517CH榮安地產(chǎn)民企600773CH西藏城投國企601588CH北辰實(shí)業(yè)國企600675CH中華企業(yè)國企600208CH新湖中寶民企000036CH華聯(lián)控股民企600736CH蘇州高新國企600716CH鳳凰股份國企600743CH華遠(yuǎn)地產(chǎn)國企000631CH順發(fā)恒業(yè)民企資料來源：Wind，華泰研究業(yè)績：保交樓推動竣工結(jié)轉(zhuǎn)加快，盈利能力仍在磨底2023Q1-32）民企面臨更為嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，加速竣工結(jié)算有利于現(xiàn)金回流。1個(gè)百分點(diǎn)。由于房企在過去執(zhí)行以價(jià)換量的去化戰(zhàn)略，盈利空間進(jìn)一步收窄，房企盈利能力仍有所承壓。小型房企的業(yè)績彈性較大，波動較大，大型、中型房企中分別是因?yàn)榻鸬丶瘓F(tuán)、華僑城計(jì)提了較多減值對該組房企歸母凈利潤有所蠶食。從性質(zhì)來看民企的歸母凈利潤同比小幅增長，公眾企業(yè)同比下降較多。營收同比小幅下降，歸母凈利潤進(jìn)一步收縮2023Q1-31%8個(gè)百分點(diǎn)。龍頭、中型、小型房企分別同比-7%+19%+0+34+53pct、+32%、-14%，較去年同期+14、+65、-7pct。28%1個(gè)百分點(diǎn)；龍頭、中型、小型房企分別同比-24%、-80%、+51%，較去年同期-6、-23、+123pct。國企、民企、公眾企業(yè)分別同比-25%、+4%、-41%，較去年同期+21、+26、-29pct。38家房企中業(yè)績虧損的房企合計(jì)11家，較去年同期虧損房企數(shù)增加2家。盈利同比下降的房企有15家；有12家房企業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比增長，較去年同期增加3家。圖表2：總體房企營業(yè)收入同比增速 圖表3：龍頭中型/小型房企營業(yè)收入同增速25%20%15%10%5%0%-5%-10%

總體房企營業(yè)收入同比增速21%21%22%18%15%-1%-5%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

35%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表4：總體房企歸母凈利潤同比增速 圖表5：龍頭中型/小型房企歸母凈利潤比增速30%15%0%-15%-30%-45%

總體房企歸母凈利潤同比增速

60%

龍頭房企 中型房企 小型房企-60%

22%18%22%18%-2%-32%-28%-58%

-150%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表6：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)營業(yè)收入同比增速 圖表7：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)歸母凈利潤同比增速50%40%30%20%10%0%-10%-20%

國企 民企 公眾企業(yè)

50%30%10%-10%-30%-50%-70%

國企 民企 公眾企業(yè)-30%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

-90%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，毛利率進(jìn)一步走低，盈利能力指標(biāo)仍處于低位2023Q1-316.7%2.3個(gè)百分點(diǎn)。龍頭、中型、小型房企毛16.0%、16.9%、27.3%，同比-2.3、-3.2、-1.6pct。國企、民企、公眾企業(yè)毛19.3%、17.1%、14.4%，同比-2.7、-4.4、-2.3pct。3.1%1.2個(gè)百分點(diǎn)。龍頭、中型、小型房企歸母凈利率3.8%0.5%-0.8-2.2+0.4pct2.7%、5.7%、2.7%，同比-1.3、-1.5、-1.2pct。ROE1.3ROE分4.6%，0.4%，1.5%，同比-1.7、-1.5、+0.5pctROE分別為2.1%、4.9%、4.0%，同比-0.7、-0.1、-3.0pct。圖表8：總體房企毛利率 圖表9：龍頭中型/小型房企毛利率35%33%31%29%27%25%23%21%19%17%15%

總體房企毛利率32%31%26%32%31%26%21%18%17%

40%35%30%25%20%15%10%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表10：總體房企歸母凈利率 圖表11：龍頭中型/小型房企歸母凈利率12%10%8%6%4%2%0%

總體房企歸母凈利率10%10%8%10%10%8%5%3%2%

14%12%10%8%6%4%2%0%-2%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表12：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)毛利率 圖表13：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)歸母凈利率40%

國企 民企 公眾企業(yè)

15%

國企 民企 公眾企業(yè)35% 12%30%9%25%6%20%3%15%10%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

0%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表14：總體房企加權(quán)平均ROE 圖表15：龍頭中型/小型房企加權(quán)平均20%18%16%14%12%10%

總體房企加權(quán)平均ROE16.9% 16.9% 17.1%14.6%9.2%3.2%3.8%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

25%20%15%10%5%0%-5%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表16：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)加權(quán)平均ROE國企 民企 公眾企業(yè)25%20%15%10%5%0%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：，少數(shù)股東損益占比下降，投資收益延續(xù)下降5.7+28.7%+55.3%-13.2%，較去年同期-5.8+17.7-29.4pct+31.3%+5.8%-9.6-1.9-0.2pct。22-2%-9%、-70%，較去年同期+38、+2、-36pct總體房企投資收益同比增速41%-3%1%-21%-10%-39%圖表17：總體房企投資收益同比增速41%-3%1%-21%-10%-39%(億元1,8001,6001,4001,2001,0000

2017 2018 2019 2020 2021 2022

50%總體歸母凈利潤總體歸母凈利潤 總體少數(shù)股東損益少數(shù)股東損益占凈利潤比例46%30%24%242629%2040%35%30%25%20%15%10%5%0%

50%25%0%-25%-50%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表19：龍頭中型/小型房企少數(shù)股東損占比 圖表20：龍頭中型/小型房企投資收益同增速龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企龍頭房企中型房企小型房企龍頭房企中型房企小型房歸母凈利潤 少數(shù)股東損益

75%

龍頭房企 中型房企 小型房企0

50%25%0%-25%(100) -50%-75%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表21：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)少數(shù)股東損益占比 圖表22：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)投資收益同比增速(億元)802023Q1-32022Q1-370(億元)802023Q1-32022Q1-3706050403020100國企民企 公眾企業(yè) 國企 民企 公眾企業(yè)歸母凈利潤 少數(shù)股東損益80%60%40%20%0%-20%-40%-60%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，2023Q1-3，總體房企資產(chǎn)減值損失為78億元，同比增加75億元。圖表23：總體房企資產(chǎn)減值損失（2019-2023Q1-3）億元 總體房-3-78-3-78-132-163-341(50)(100)(150)(200)(250)(300)(350)(400)(450)(500)

-4722019 2020 2021 2022 2023Q1-3 2022Q1-3資料來源：，銷售管理費(fèi)用率有所下降，大中房企保持費(fèi)用優(yōu)勢（銷售費(fèi)用管理費(fèi)用）銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”為口徑，衡量房企的銷售22Q1-%2個(gè)百分點(diǎn)。4.8%4.8%-0.3-0.1+0.6pct。4.1%5.7%-0.3+0.7-0.1pct。圖表24：總體房企銷售管理費(fèi)用率 圖表25：龍頭中型/小型房企銷售管理費(fèi)率總體房企銷售管理費(fèi)用率6%5%6%5%5%5%4%5%6%

龍頭房企 中型房企 小型房企8%7%6%5%5%4%4%3%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

3%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表26：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)銷售管理費(fèi)用率國企 民企 公眾企業(yè)7%6%5%4%3%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：，銷售：銷售同比降幅收窄，預(yù)收賬款降幅小幅擴(kuò)大2023Q1-33-4月的脈沖式復(fù)蘇后，三季度復(fù)蘇節(jié)奏相對緩慢，在房去年同期收窄較多。結(jié)構(gòu)上看，各規(guī)模房企降幅收窄幅度基本相當(dāng)，國企銷售復(fù)蘇情況明顯好于其他房企，銷售現(xiàn)金流同比增速大幅高于民企以及公眾企業(yè)。民企的信用尚未完全修復(fù)，市場依舊延續(xù)分化情況，以及參考近兩年各類房企拓儲的節(jié)奏以及質(zhì)量，我們認(rèn)為國企在銷售端的優(yōu)勢仍將持續(xù)。22個(gè)百-6%+1%+22+22+19pct。國企、民企、公眾企業(yè)分別同比+10%、-16%、-16%，較去年同期+30、+1、+18pct。10-17%、-9%、-30%，較去年同期-8、、-35pct-6%、-16%、-25%，較去年同期-3、-31、-10pct。70%26%-1、+1、-0pct53%、12%、+7-2-5pct72%26%3%，同比-1、+2、-1pct47%、17%、36%，同比+5、-0、-5pct。圖表27：總體房企銷售商品提供勞務(wù)收到現(xiàn)金同比增速 圖表28：總體房企預(yù)收賬款同比增速30%

總體房企

40%

總體房企20%10%

30%33%20%33%20%12%8%-14%-15%12%18%15%12%18%15%9%-4%-27%-10%-20%-30%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表29：龍頭中型/小型房企銷售商品提勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速 圖表30：龍頭中型/小型房企預(yù)收賬款同增速30%20%10%

龍頭房企 中型房企 小型房企

40%30%20%10%

龍頭房企 中型房企 小型房企0% 0%-10%-20%

-10%-20%-30%-30%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

-40%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表31：國企民企/公眾企業(yè)銷售商品提勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比增速 圖表32：國企民企/公眾企業(yè)預(yù)收賬款同增速60%

國企 民企 公眾企業(yè)

80%

國企 民企 公眾企業(yè)45%

60%30%15%0%-15%-30%

40%20%0%-20%-45%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

-40%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表33：龍頭中型/小型房企銷售商品提勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比 圖表34：龍頭中型/小型房企預(yù)收賬款占比60%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表35：國企民企/公眾企業(yè)銷售商品提勞務(wù)收到的現(xiàn)金占比 圖表36：國企民企/公眾企業(yè)預(yù)收賬款占比

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，擴(kuò)張：受制于資金壓力以及核心區(qū)域拿地難度，去庫存仍為主線2023Q1-3礎(chǔ)進(jìn)一步下滑，但降幅較去年同期均有所收窄。由于市場仍延續(xù)弱復(fù)蘇，銷售與償債仍對公司在投資方面的資金形成緊約束。我們認(rèn)為普遍性的投資力度下降其主要原因在于：1）而國企在去年已經(jīng)經(jīng)歷了一輪積極補(bǔ)庫，對于擴(kuò)張的急迫性相對有所緩解；3）雙核“核心城市核心區(qū)房企補(bǔ)庫存意愿繼續(xù)下降，民企更甚2023Q1-3，總體房企購買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比-12%15個(gè)百分點(diǎn)；龍頭、中型、小型房企分別同比-9%、-19%、-14%，較去年同期+18、+4、+19pct。國企、民企、公眾企業(yè)分為同比-7%、-23%、-13%，較去年同期+12%、+7%、+20%。75%51%-3-13-7pct。61%、59%、82%，分別同比-12、-5、+2pct。圖表37：總體房企購買商品接受勞務(wù)支付現(xiàn)金同比增速 圖表38：總體房企購買商品現(xiàn)金支出占銷商品現(xiàn)金流入的比例25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%

21%21%總體房企12%9%8%-12%-23%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

80%77%74%71%68%65%

總體房企76%73%73%76%73%73%73%70%68%資料來源：， 資料來源：，圖表39：龍頭中型/小型房企購買商品接勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速 圖表40：龍頭中型/小型房企購買商品現(xiàn)支出銷售商品現(xiàn)金流入60%

龍頭房企 中型房企 小型房企

90%

龍頭房企 中型房企 小型房企40%

81%20%0%-20%

72%63%-40%-60%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

54%45%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表41：國企民企/公眾企業(yè)購買商品接勞務(wù)支付的現(xiàn)金同比增速 圖表42：國企民企/公眾企業(yè)購買商品現(xiàn)支出銷售商品現(xiàn)金流入國企 民企 公眾企業(yè)50%30%

2018 2019 2020 2021 2022

95%90%85%80%75%70%65%60%55%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表43：龍頭中型/小型房企購買商品現(xiàn)支出占比 圖表44：國企民企/公眾企業(yè)購買商品現(xiàn)支出占比

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，各梯隊(duì)房企仍在持續(xù)去庫存，擴(kuò)表能力尚未修復(fù)2023Q1-34.710%8個(gè)百分點(diǎn)。龍頭、中型、小型房企分別同比、-9%、-4%，較去年同期-7、、-6pct。國企、民企、公眾企業(yè)分別同比-4%、-16%、-18%，較去年同期-5、-16、2023Q3，-2pct50%56%、-2-3+2pct56%51%-1-4、-4pct。圖表45：總體房企存貨同比增速 圖表46：總體房企存貨占總資產(chǎn)比例總體房企55%總體房企55%55%54%54%53%52%30%

總體房企23%23%22%16%6%-6%-10%2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

58%56%54%52%50%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表47：龍頭中型/小型房企存貨同比增速 圖表48：龍頭中型/小型房企存貨占總資比例龍頭房企 中型房企 小型房企35%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

65%60%55%50%45%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表49：國企民企/公眾企業(yè)存貨同比增速 圖表50：國企民企/公眾企業(yè)存貨占總資比例國企 民企 公眾企業(yè)50%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

65%60%55%50%45%40%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表51：龍頭中型/小型房企存貨占比 圖表52：國企民企/公眾企業(yè)房企存貨占比

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，融資：總體杠桿持續(xù)下降，中型房企去杠桿成效更明顯2023Q1-314%資流入現(xiàn)金降幅為各類房企最小，而國企和公眾企業(yè)憑借信用優(yōu)勢下基本維持住了負(fù)債規(guī)模，民企繼續(xù)收縮。負(fù)債壓降以及投資放緩的同時(shí)，房企整體負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，其中民企去杠桿的成效最為明顯，三道紅線有所優(yōu)化，但主要是負(fù)債端的變化引起的，我們認(rèn)為民企現(xiàn)金流壓力的疏解需等待銷售回款的復(fù)蘇趨勢明確以后。融資集中度、有息負(fù)債集中度均小幅下降2023Q1-3，總體房企籌資活動現(xiàn)金流入總額8351億元，同比下降14%，較去年同期收窄1-17%-13%-1-0+15pct。國企、民企、公眾企業(yè)分別同比-10%、-30%、-17%，較去年同期+0、+1、-0pct。2%0.1別同比-2%、-0%、-6%，較去年同期-4、+8、。國企、民企、公眾企業(yè)有息負(fù)債同比-0%、-19%、+0%，較去年同期-1、-4、+2pct。50%41%-2+1+1pct70%10%+3-2-1pct57%、36%、8%，同比-0.1、+0.5、-0.4pct。國企、民企、公眾64%、7%、29%，同比+1.0、-1.5、+0.6pct。圖表53：總體房企籌資活動現(xiàn)金流入同比速 圖表54：總體房企有息負(fù)債同比增速40%30%20%10%0%-10%

25%20%25%20%6%-3%-16%-14%

30%25%20%15%10%5%0%-5%

總體房企-20%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

-10%

20%11%20%11%11%2%-1%-2%資料來源：， 資料來源：，圖表55：龍頭中型/小型房企籌資活動現(xiàn)流入同比增速 圖表56：龍頭中型/小型房企有息負(fù)債同增速50%40%30%

龍頭房企 中型房企 小型房企

50% 龍頭房企 中型房企小型房企30%20%10%0%-10%-20%-30%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

20%10%0%-10%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，國企 民企公眾企業(yè)圖表57：國企民企/公眾企業(yè)籌資活動現(xiàn)流入同比增速 圖表58：國企民企/國企 民企公眾企業(yè)60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

45%35%25%15%5%-5%-15%-25%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表59：龍頭中型/小型籌資活動現(xiàn)金流入占比 圖表60：龍頭中型/小型有息負(fù)債占比60%10%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

80%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表61：國企民企/公眾企業(yè)籌資活動現(xiàn)流入占比 圖表62：國企民企/公眾企業(yè)有息負(fù)債占比

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3

70%

國企 民企 公眾企業(yè)2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，房企扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率小幅下降，凈負(fù)債率小幅上升2023Q368%1個(gè)百分點(diǎn)。龍頭、中型、小型房企58%88%+0-1-5pct76%33%、66%，同比-4、、+9pct。69%1個(gè)百分點(diǎn)。龍頭、中型、小型房68%70%-2-0-0pct68%61%、72%，同比-0、-3、-1pct。7139%、165%+2+13177%158%97%，同比+14、+9、。圖表63：總體房企凈負(fù)債率 圖表64：龍頭中型/小型房企凈負(fù)債率85%80%75%70%65%60%55%

總體房企凈負(fù)債率82%73%66%82%73%66%68%66%60%

140%130%120%110%100%90%80%70%60%50%40%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表65：總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)率 圖表66：龍頭中型/小型房企扣除預(yù)收賬的資產(chǎn)負(fù)債率75%74%73%72%71%70%69%68%67%66%65%

總體房企扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率74%72%72%74%72%72%71%70%69%

75%72%69%66%63%60%

龍頭房企 中型房企 小型房企2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表67：總體房企短債覆蓋率 圖表68：龍頭中型/小型房企短債覆蓋率170%165%160%155%150%145%140%135%

總體房企短債覆蓋率

210%190%170%150%130%110%

龍頭房企 中型房企 小型房企130%

164%156%164%156%154%147%147%132%

90%

2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表69：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)凈負(fù)債率 圖表70：國有企業(yè)民營企業(yè)公眾企業(yè)扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率80%75%70%65%60%55%50%45%40%35%30%

國企 民企 公眾企業(yè)2020 2021 2022 2023Q1-3

80%78%76%74%72%70%68%66%64%62%60%

國企 民企 公眾企業(yè)2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：， 資料來源：，圖表71：國有企業(yè)/民營企業(yè)/公眾企業(yè)短債覆蓋率國企 民企 公眾企業(yè)200%180%160%140%120%100%80%60%2020 2021 2022 2023Q1-3資料來源：，投資建議房地產(chǎn)基本面有待改善，但需求端政策已在逐步釋放落地。我們期待更多城市更好落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟(jì)政策形成合力，共同推動經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，穩(wěn)定居民房價(jià)預(yù)期和購房需求。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強(qiáng)補(bǔ)貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。重點(diǎn)推薦：1）AA等；2）圖表72：重點(diǎn)公司推薦一覽表收盤價(jià)目標(biāo)價(jià)市值(百萬)EPS(元)PE(倍)股票名稱股票代碼投資評級(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)(當(dāng)?shù)貛欧N)20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E城建發(fā)展600266CH買入6.039.0313,607-0.410.430.800.96-14.7114.027.546.28建發(fā)股份600153CH買入9.6513.2728,9892.094.772.072.394.622.024.664.04濱江集團(tuán)002244CH買入8.2612.5125,7011.201.391.682.016.885.944.924.11萬科A000002CH買入11.9614.80142,6911.901.481.521.626.298.087.877.38越秀地產(chǎn)123HK買入7.1811.7028,9021.281.021.121.285.166.475.895.16建發(fā)國際集團(tuán)1908HK買入16.9225.6231,2312.432.753.604.336.405.664.323.59華潤置地1109HK買入28.8546.62205,7283.944.214.674.906.736.305.685.41中國海外發(fā)展688HK買入14.6626.88160,4522.132.272.593.016.335.945.204.48中海物業(yè)2669HK買入6.7412.5022,1530.390.500.640.8117.2813.4810.538.32保利物業(yè)6049HK買入30.6556.8516,9602.012.523.183.8914.0211.188.867.24華潤萬象生活1209HK買入29.0047.4666,1930.971.261.612.0227.4821.1616.5613.20招商積余001914CH買入13.8816.7914,7180.560.730.881.0524.7919.0115.7713.22濱江服務(wù)3316HK買入15.5430.184,2951.491.872.413.049.597.645.934.70資料來源：Bloomberg，預(yù)測圖表73：重點(diǎn)推薦公司最新觀點(diǎn)股票名稱 最新觀點(diǎn)城建發(fā)展(600266CH)建發(fā)股份(600153CH)濱江集團(tuán)(002244CH)

1-3Q扭虧為盈，維持“買入”評級1030日發(fā)布三季報(bào)，1-3Q160.5億元，同比+65%6.07.923-25EPS為0.43/0.80/0.9623PE12“一區(qū)一策”23PE219.03122年末剔除永續(xù)債的歸母凈資產(chǎn)計(jì)算“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：北京區(qū)域市場風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資、少數(shù)股東損益占比導(dǎo)致業(yè)績波動的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月31日點(diǎn)擊下載全文：城建發(fā)展(600266CH,買入):結(jié)算如期釋放，關(guān)注城改紅利地產(chǎn)投拓積極，供應(yīng)鏈利潤降幅收窄，維持“買入”評級公司10月30日發(fā)布三季報(bào)，2023Q1-3實(shí)現(xiàn)營收5987億元（YOY+6.0%），歸母凈利124.4億元（YOY+238.5%），扣除重組影響歸母凈利29.3億元（-20.1%）。因公司完成收購紅星美凱龍產(chǎn)生重組收益94.9億元，地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率有所下降，我們調(diào)整2023-2025年EPS為4.77/2.07/2.39元（前值1.97/2.16/2.49元），大型房企和供應(yīng)鏈企業(yè)對應(yīng)24年一致預(yù)期PE均值為7.4/7.3x；考慮到公司地產(chǎn)拓展積極，供應(yīng)鏈?zhǔn)姓悸食掷m(xù)提升，我們收窄公司多元折價(jià)，給予公司24年地產(chǎn)業(yè)務(wù)6.7xPE（折價(jià)10%），供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)6.2xPE（折價(jià)15%），予以目標(biāo)價(jià)13.27元（前值：14.78元），重申“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)，大宗價(jià)格波動風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月31日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)股份(600153CH,買入):地產(chǎn)投拓積極，供應(yīng)鏈利潤降幅收窄1-3Q歸母凈利潤保持穩(wěn)定增長，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三年報(bào)，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收463.9億元，同比+134%；歸母凈利潤24.7億元，同比+20%?？紤]到公司營收高速增長但毛利率承壓的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們上調(diào)營收、下調(diào)毛利率，維持23-25年EPS為1.39/1.68/2.01元的預(yù)測不變。可比公司平均23PE（一致預(yù)期）為6.6倍，考慮到公司經(jīng)營表現(xiàn)積極、業(yè)績增長潛力充足，是民營房企中的稀缺優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，我們認(rèn)為公司合理23PE為9.0倍，下調(diào)目標(biāo)價(jià)至12.51元（前值14.60元，基于10.5倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策、區(qū)域市場、少數(shù)股東損益占比波動風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江集團(tuán)(002244CH,買入):營收繼續(xù)放量，待結(jié)資源充裕股票名稱 最新觀點(diǎn)萬科A(000002CH)越秀地產(chǎn)(123HK)建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK)華潤置地(1109HK)中國海外發(fā)展(688HK)中海物業(yè)(2669HK)保利物業(yè)(6049HK)

獲國資堅(jiān)定支持，維持A股“買入”評級公司11月6日發(fā)布公告，當(dāng)日第一大股東與金融機(jī)構(gòu)召開溝通會。公司大股東在會上表示對萬科的實(shí)質(zhì)性支持，我們看好公司在國資支持下迎來市場信心的提振，助力公司一如既往穩(wěn)健前行。我們維持2023-2025年EPS分別為1.48/1.52/1.62元的盈利預(yù)測，A股（000002CH）參考可比公司2023年P(guān)E均值9.13x（），考慮到公司多元化業(yè)務(wù)有望迎來價(jià)值重估，予以2023年10xPE，維持目標(biāo)價(jià)14.80元，H股（2202HK）參考2023AH48%A45%8.76港幣（7.91港幣），維持“增持”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷售下滑；公司拿地節(jié)奏低預(yù)期導(dǎo)致可售貨量不足的風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年11月07日點(diǎn)擊下載全文：萬科A(2202HK,增持;000002CH,買入):獲國資堅(jiān)定支持，重塑市場信心銷售增速領(lǐng)先行業(yè)，投資能力與意愿兼具；維持“買入”公司8月25日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收321.0億元，同比+2.6%；核心凈利潤21.5億元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)?？紤]公司結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏放緩，毛利率有所承壓，我們下調(diào)公司2023-25E歸母凈利潤至4110/4519/5169百萬元（前值4113/4741/5283百萬元），同時(shí)公司股份由于供股增長30%，下調(diào)2023-25EEPS為1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE為8.0倍（一致預(yù)期），考慮到公司積極且持續(xù)的投資行為以及更為優(yōu)質(zhì)的土地儲備，領(lǐng)先行業(yè)的銷售增速，認(rèn)為公司合理23PE為10倍，目標(biāo)價(jià)11.70港幣（前值15.16港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：單城市經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，股東支持力度下降風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：越秀地產(chǎn)(123HK,買入):充?，F(xiàn)金強(qiáng)化投資能力1H23：經(jīng)營業(yè)績持續(xù)兌現(xiàn)；維持“買入”公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收244億元，同比+44%；毛利潤37億元，同比+46%，對應(yīng)毛利率15.2%，同比+0.2pct；歸母凈利潤12.8億元，同比+52%。我們維持原有的收入和毛利率假設(shè)，但考慮以股代息增加的股本對股東權(quán)益的攤薄影響，調(diào)整2023-25EEPS的預(yù)測至2.75/3.60/4.33元（前值：2.92/3.83/4.60）。參考可比公司2023EPE估值7.5倍（一致預(yù)期），考慮到公司市場化管理機(jī)制帶來的管理效能提升和股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃使管理層和股東利益深度捆綁，我們認(rèn)為公司2023E合理PE估值為8.7倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至25.62港幣（前值：25.52港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）母公司建發(fā)房產(chǎn)支持減少帶來的風(fēng)險(xiǎn)。2）海西區(qū)域銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)銷售下行風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：建發(fā)國際集團(tuán)(1908HK,買入):銷售高質(zhì)量增長，拿地保持高強(qiáng)度1H23：業(yè)績質(zhì)量穩(wěn)步提升；維持“買入”公司發(fā)布中報(bào)業(yè)績：營收730億，同比基本持平，核心凈利113億，同比+11%，得益于高毛利的經(jīng)營性業(yè)務(wù)收入占比同比+6.5pct至25.1%，公司凈利穩(wěn)步提升。我們維持營收和毛利率假設(shè)不變，對應(yīng)23-25EEPS為4.21/4.67/4.90元?？杀裙?3EPE均值8.6倍（一致預(yù)期），考慮公司強(qiáng)大的不動產(chǎn)經(jīng)營能力和融資優(yōu)勢，我們認(rèn)為公司合理23EPE為10.3倍，調(diào)整目標(biāo)價(jià)至46.62港幣（前值：44.89港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：1)經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速不及預(yù)期；2)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)情況不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月31日點(diǎn)擊下載全文：華潤置地(1109HK,買入):向新模式轉(zhuǎn)型的地產(chǎn)樣板1H23：價(jià)值創(chuàng)造能力依舊，市場地位保持領(lǐng)先；維持“買入”公司發(fā)布1H23業(yè)績：營收892億，同比-14%；毛利率22.6%，同比-0.85pct；核心歸母凈利138億，同比-7%（剔除業(yè)務(wù)合并收益影響后），對應(yīng)歸母核心凈利潤率15.5%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。考慮公司的結(jié)轉(zhuǎn)情況，我們維持公司23-25EEPS為2.27/2.59/3.01元?？杀裙酒骄?023EPE均值為10.0倍(一致預(yù)期)，考慮公司目前財(cái)務(wù)狀況良好，開發(fā)業(yè)務(wù)保持領(lǐng)先地位，疊加非房開業(yè)務(wù)保持增長軌跡，我們認(rèn)為公司合理2023EPE為11.0倍，對應(yīng)目標(biāo)價(jià)調(diào)整至26.88港幣（前值：26.33港幣），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）結(jié)轉(zhuǎn)收入及利潤率不及市場預(yù)期；2）銷售增速不及市場預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月29日點(diǎn)擊下載全文：中國海外發(fā)展(688HK,買入):市場地位保持領(lǐng)先23H1歸母凈利潤同比快速增長，維持“買入”評級公司8月21日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收71.6億港幣，同比+23%；歸母凈利潤7.3億港幣，同比+39%，高于我們對于2023全年歸母凈利潤增速的預(yù)測（+29%）。我們維持23-25年EPS為0.50/0.64/0.81港幣的盈利預(yù)測。可比公司平均2023PE為20倍（一致預(yù)期），考慮到公司持續(xù)兌現(xiàn)進(jìn)取的“十四五”增長目標(biāo)，以及優(yōu)異的市拓表現(xiàn)，我們認(rèn)為公司合理2023PE為25倍，目標(biāo)價(jià)12.50港幣（前值13.00港幣，基于26倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月21日點(diǎn)擊下載全文：中海物業(yè)(2669HK,買入):利潤再創(chuàng)佳績，市拓快速增長23H1歸母凈利潤同比+22%，維持“買入”評級公司8月22日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收71.4億元，同比+11%；歸母凈利潤7.6億元，同比+22%。我們維持23-25年EPS為2.52/3.18/3.89元的預(yù)測，預(yù)計(jì)25年EPS為3.89元。可比公司平均2023PE為21倍（一致預(yù)期），考慮到外部環(huán)境影響下公司成長速度有所放緩，我們收窄估值溢價(jià)，認(rèn)為公司合理2023PE為21倍，目標(biāo)價(jià)56.85港幣（前值71.92港幣，基于25倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，市拓規(guī)模和盈利能力下行，社區(qū)增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月23日點(diǎn)擊下載全文：保利物業(yè)(6049HK,買入):深耕非住業(yè)態(tài)，管理效能提升股票名稱 最新觀點(diǎn)華潤萬象生活(1209HK)招商積余(001914CH)濱江服務(wù)(3316HK)

23H1歸母凈利潤保持較快增長，維持“買入”評級公司8月30日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收67.9億元，同比+28%；歸母凈利潤14.0億元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct至35.8%。我們維持23-25年EPS為1.26/1.61/2.02元的盈利預(yù)測?？杀裙酒骄?023PE為18倍（一致預(yù)期），考慮到公司亮眼的業(yè)績表現(xiàn)、商管板塊的競爭壁壘和物管板塊的快速拓展，我們認(rèn)為公司合理2023PE為35倍，目標(biāo)價(jià)47.46港幣（前值47.47港幣，基于33倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，收購整合風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)模擴(kuò)張不及預(yù)期，利潤率不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月30日點(diǎn)擊下載全文：華潤萬象生活(1209HK,買入):商管強(qiáng)勁復(fù)蘇，業(yè)績快速增長1-3Q扣非凈利同比高增，維持“買入”評級公司10月26日發(fā)布三季報(bào)，1-3Q實(shí)現(xiàn)營收108.6億元，同比+18%；歸母凈利潤5.9億元，同比+26%；扣非歸母凈利潤5.4億元，同比+40%。我們維持23-25年EPS為0.73/0.88/1.05元的盈利預(yù)測?？杀裙?3年平均PE為16倍（一致預(yù)期），考慮到公司非住宅競爭壁壘突出，我們認(rèn)為合理23PE估值水平為23倍，目標(biāo)價(jià)16.79元（前值18.98元，基于26倍23PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企支持減弱，盈利能力下行，輕重資產(chǎn)分離不及預(yù)期，整合不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年10月26日點(diǎn)擊下載全文：招商積余(001914CH,買入):扣非凈利高增，營收增速邊際放緩23H1營收同比快速增長，維持“買入”評級公司8月25日發(fā)布半年報(bào)，23H1實(shí)現(xiàn)營收11.9億元，同比+43%；歸母凈利潤2.3億元，同比+21%?？紤]到公司毛利率有所下滑，我們下調(diào)5S增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)毛利率預(yù)測，預(yù)計(jì)23-25年EPS至1.87/2.41/3.04元（前值1.98/2.58/3.31元）?？杀裙酒骄?023PE為16倍（一致預(yù)期），雖然公司質(zhì)地較優(yōu)，但規(guī)模較小、二級市場流動性偏低，我們認(rèn)為公司合理2023PE為15倍，目標(biāo)價(jià)30.18港幣（前值38.38港幣，基于17倍2023PE），維持“買入”評級。風(fēng)險(xiǎn)提示：關(guān)聯(lián)房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，市拓規(guī)模和盈利能力下行風(fēng)險(xiǎn)，5S增值服務(wù)不及預(yù)期。報(bào)告發(fā)布日期：2023年08月26日點(diǎn)擊下載全文：濱江服務(wù)(3316HK,買入):營收快速增長，裝修業(yè)務(wù)持續(xù)放量資料來源：Bloomberg，預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)提示行業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)：宏觀流動性的變化、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在新發(fā)展模式的指引下，住房、土地、金融、財(cái)稅等房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房企經(jīng)營造成擾動。行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模高峰可能已經(jīng)過去，部分區(qū)域銷售、拿地、新開工、投資等關(guān)鍵指標(biāo)存在趨勢性下行風(fēng)險(xiǎn)。部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：若經(jīng)營和融資性現(xiàn)金流修復(fù)低于預(yù)期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進(jìn)而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。免責(zé)聲明分析師聲明本人，陳慎、劉璐、林正衡，茲證明本報(bào)告所表達(dá)的觀點(diǎn)準(zhǔn)確地反映了分析師對標(biāo)的證券或發(fā)行人的個(gè)人意見；彼以往、現(xiàn)在或未來并無就其研究報(bào)告所提供的具體建議或所表迖的意見直接或間接收取任何報(bào)酬。一般聲明及披露本報(bào)告由股份有限公司（已具備中國證監(jiān)會批準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格，以下簡稱“本公司”）制作。本報(bào)告所載資料是僅供接收人的嚴(yán)格保密資料。本報(bào)告僅供本公司及其客戶和其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)使用。本公司不因接收人收到本報(bào)告而視其為客戶。本報(bào)告基于本公司認(rèn)為可靠的、已公開的信息編制，但本公司及其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱為“華泰”)對該等信息的準(zhǔn)確性及完整性不作任何保證。本公司不是FINRA的注冊會員，其研究分析師亦沒有注冊為FINRA的研究分析師/不具有FINRA分析師的注冊資格。華泰力求報(bào)告內(nèi)容客觀、公正，但本報(bào)告所載的觀點(diǎn)、結(jié)論和建議僅供參考，不構(gòu)成購買或出售所述證券的要約或招攬。該等觀點(diǎn)、建議并未考慮到個(gè)別投資者的具體投資目的、財(cái)務(wù)狀況以及特定需求，在任何時(shí)候均不構(gòu)成對客戶私人投資建議。投資者應(yīng)當(dāng)充分考慮自身特定狀況，并完解和使用本報(bào)告內(nèi)容，不應(yīng)視本報(bào)告為做出投資決策的唯一因素。對依據(jù)或者使用本報(bào)告所造成的一切后果，華泰及作者均不承擔(dān)任何法律責(zé)任。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。響所預(yù)測的回報(bào)。品等相關(guān)服務(wù)或向該公司招攬業(yè)務(wù)。報(bào)告意見及建議不一致的市場評論和/應(yīng)當(dāng)考慮到華泰及他決定的唯一信賴依據(jù)。有關(guān)該方面的具體披露請參照本報(bào)告尾部。給因可得到、使用本報(bào)告的行為而使華泰違反或受制于當(dāng)?shù)胤苫虮O(jiān)管規(guī)則的機(jī)構(gòu)或人員。本報(bào)告版權(quán)僅為本公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人不得以翻版、復(fù)制、發(fā)表、引用或再次分發(fā)他人(無論整份或部分)等任何形式侵犯本公司版權(quán)。如征得本公司同意進(jìn)行引用、刊發(fā)的，需在允許的范圍內(nèi)使用，并需在使用前獲取獨(dú)立的法律意見，以確定該引用、刊發(fā)符合當(dāng)?shù)剡m用法規(guī)的要