賣資源性物業(yè)的最佳時機

——普華淺水灣銷售培訓普華淺水灣項目組政策面從嚴政策國家調控政策持續(xù)從嚴，但政策效力正在邊際遞減，調控的邏輯依然是“促供給、抑需求”政策內容NO1：直指地方政府貫徹落實一季度公布住房價格控制目標，否則問責約談NO3：稅收調節(jié)首套稅收優(yōu)惠，取消多套優(yōu)惠，調整住房營業(yè)稅，逐步推廣房產(chǎn)稅NO6：直指開發(fā)商規(guī)范開發(fā)商交易行為NO2：直指銀行信貸首套三成，二套六成，三套停貸NO4

：直指供給加大中小套型和保障房供給11年保障房建設1000萬套NO5

：抑制需求限購令愈演愈烈11年的限購是地方政府實施的防御性政策，不在于遏制已經(jīng)過快上漲的房價，而在于防御未來房價的過快上漲限購令限購令會導致成交有明顯的回落，但影響時間僅兩至三個月，部分一線城市在限購之前伴隨著成交量的大幅上漲北京限購令去年5月1日起執(zhí)行，到8月份房價上漲32%限購限購對實際的影響并沒有想象的大，從二線城市來看，歷次信貸政策收緊后，一個月左右就會開始有所提升普華淺水灣的客戶大多都是改善性自住客戶，客戶基本都是二次置業(yè)（20%投資），限購問題會有影響但不會產(chǎn)生根本性；而投資性客戶我們也是能解決的

限購限購對實際的影響并沒有想象的大，近期西安開盤項目銷售量持續(xù)走高。開盤日期項目名稱項目地址成交均價推售貨量成交套數(shù)3月12日-3月13日、3月19日萬科金域曲江南三環(huán)9965元/㎡（精裝）405227套（56%）3月19日海璟國際鳳城二路以西7200元/㎡178套約80套（45%）3月20日星幣傳說東二環(huán)建國飯店以南7500元/㎡144套144套（售罄）3月27日金地湖城大境曲江南湖共7個多億疊加、小高250多套3月27日唐韻三坊東二環(huán)和胡家廟十字向東300米，長纓東路和東站路交匯處東北角6300元/㎡236套183（77%）星幣傳說開盤售罄，金地湖城大境開盤銷售7個多億……..由此可見政策影響真的沒有我們想象的那么嚴重四月開盤項目：鼎正中央領郡9000元/㎡、風景御園9000-10000元/㎡、星幣傳說9000元/㎡、海璟臺北灣7400元/㎡、中建開源一號8000元/㎡房產(chǎn)稅局部投資比例較高的城市率先試點，尚不具備全國開征的條件，對豪宅影響也不大房產(chǎn)稅實際并不可怕：對于房產(chǎn)稅的征收，根據(jù)上海提交的房地產(chǎn)稅的試點方案，稅率初定在0.5%-0.8%之間，若房產(chǎn)稅按這個數(shù)字來征收，按100萬的房子，一年最多也就征收8000元的稅費，根據(jù)過去幾年房地產(chǎn)走勢，優(yōu)質的物業(yè)一年的升值空間達到20%，差點的都保持在5%左右，在扣除8000元的稅費，還有很大的盈余。打擊投資投機穩(wěn)定市場預期調節(jié)收入分配增加地方收入通過增加所有者的持有成本，提高投資投機性需求的成本，減少投資投機行為，同時有利于多套房屋所有者將房屋轉讓或出租，增加存量房的供給只要持有房屋，就需每年征收房產(chǎn)稅，是一項長期成本，將有助于形成理性的需求，但也無形中增加了購房者的經(jīng)濟負擔調節(jié)財富分配，實現(xiàn)社會公平房產(chǎn)稅是一種地方稅，可增加地方財政收入2005.3-4國八條、新國八條，提高首付，打擊投機2003.4關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知2003.7出售房屋開始征收房產(chǎn)稅

2004.3大幅度提高拿地“門檻”2006.4-5上調房貸利率，國稅總局出臺二手房營業(yè)稅政策2006.7宣布強制征稅二手房轉讓個人所得稅2007年，9·27新政出臺，五次加息2008.6稅務總局規(guī)定企業(yè)為個人購買住房需征個人所得稅2009.12將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年2010.1國十一條出臺2010.4新國十條出臺2007年的9·27新政也僅僅是暫時改變了市場格局政策退出＝報復性反彈？不確定：2010年力度空前的4·15新政的效力將會持續(xù)多久？會不會再度反彈？越調越漲從03年開始，政府對房地產(chǎn)市場格外關注，但政府在與市場的博弈中非常被動2011.1新國八條出臺不確定：2011年力度空前的新國八條的效力將會持續(xù)多久，會不會反彈？新政雖在短期內抑制了成交量的上升，但更為嚴重的“市場報復性反彈”近在眼前反彈給力從新政調控效果看，每次壓的越狠，彈的越快越高報復上漲一旦政策放開，房價肯定面臨報復性反彈證據(jù)一：北京限購令去年5月1日執(zhí)行，7月份房價環(huán)比漲20％，8月份環(huán)比漲11％，達21008元/平?？梢姡拶徚钍且种屏艘恍┵徺I需求，但并沒能抑制住房價上漲，反而漲得更厲害。證據(jù)二：

西安市場，4.15新政出臺了，6月份市場就回暖了；9.29新政出臺了，10月份市場就回暖了，房價一路上漲，2010年沒買房的人都后悔了。證據(jù)三：實際上，根據(jù)世聯(lián)目前掌握的一二線客戶的表現(xiàn)反映，投資客并沒有退場，而是持幣尋找優(yōu)質的物業(yè)投資，他們對于房價的報復性上漲預期是非常堅定的。觀點一：房市就和股市在價位低點時補倉一樣，調控正是購房時機。觀點二：目前能有購房機會難得，而且正因為限購，你才能選到好房子。如果日后放開了限購令，你就先人一步，賺更多的錢，所以能有資格買房就一定要買，這樣可以為你的資產(chǎn)保值、增值。觀點三：限購令導致需求在短期內快速積聚，積壓越長，未來反彈的沖擊越大，現(xiàn)在正是反彈時機。資源型物業(yè)無憂資源性物業(yè)最安全、最保值、最賺錢價格翻番由此可見地鐵物業(yè)的抗跌性相當強，跌幅幾乎是不可能的。未來3-5年成都地鐵物業(yè)還要漲30%例如：成都地鐵五號線途徑的馬家堡地區(qū)，還沒有修建之前均價大概在3000元/m左右，修建過程中價格一路飆升，從2005年下半年到2006年下半年，均價從4000元一路漲到8500元，上漲幅度高達100%。上海市中心商業(yè)物業(yè)售價十年前一般在20000元/平方米左右，如今，凡是地下層鏈接了地鐵站的商業(yè)物業(yè)，售價高約180000元/平方米以上，而同區(qū)域的同等商業(yè)物業(yè)價格還維持在每平方米幾萬元的水平2011年9月28日地鐵二號線開通1、城內土地已無放量；2、城北地鐵口物業(yè)只有：匯通太古城（現(xiàn)在二期排號1萬抵5萬，報價8500元/㎡）、盛世一品（8300元/㎡）、宮園壹號（7400-9700元/㎡）。3、盛世一品唯一一個在經(jīng)開區(qū)繁華地段的項目物以稀為貴，西安地鐵口物業(yè)嚴重稀缺地鐵物業(yè)無憂絕對的升值無憂經(jīng)濟面流動性過剩貨幣供應量高速增長，遠大于GDP和CPI增長，造成市場流動性逐年快速增長通貨膨脹高速增長的流動性更多的涌向眾多的可持有資產(chǎn)市場，導致資產(chǎn)價格快速上漲通貨膨脹通貨膨脹的產(chǎn)生，推高商品和資產(chǎn)的價格，樓市受其影響明顯通貨膨脹通貨膨脹預期在樓市的體現(xiàn)，就是導致各地房價的大幅上揚從通貨膨脹的機制演繹出經(jīng)濟生活中的兩個“螺旋”，一個是工資——價格螺旋，另一個是房價——股價螺旋，進而揭示現(xiàn)代社會的貧困循環(huán)和財富循環(huán)。社會分為低收入家庭和高收入家庭，家庭的支出結構有了三個函數(shù)：消費——儲蓄——投資。通貨膨脹，如同一柄懸劍直插儲蓄，兩類家庭的本能反應會一樣嗎？絕對不會。低收入家庭的儲蓄向左，高收入家庭的儲蓄向右。儲蓄向左走，推高物價，抬高工資，再推高物價，這就是經(jīng)濟學描述的工資——價格螺旋。儲蓄向右走，進入房產(chǎn)，抬高房價，再進入股市，這就是我們看到的房市——股市螺旋。工資——價格螺旋最終會導致企業(yè)利潤下降，投資動機弱化，就業(yè)機會減少，形成社會的貧困循環(huán)。而房市——股市螺旋通過信息流動產(chǎn)生財富效應，使高收入群體進入投資市場，多層次激發(fā)投資動機，全方位推動消費升級，高投資，高消費，高負債，形成社會的財富循環(huán)。兩個循環(huán)的背后是兩個螺旋，一極在生產(chǎn)貧困，一極在生產(chǎn)財富，現(xiàn)代社會兩級分化的經(jīng)濟機制由此可見一斑。螺旋定律通貨膨脹的痛苦轉化為津津樂道的投資，而津津樂道的投資產(chǎn)生的財富效應又激勵投資窮者越窮，富者越富！?。∥覀兩磉吽械南M品和投資品，都可以裝在一個木桶和水池里，木桶里裝的是衣食住行，水池里是股市、樓市、政府投資、奢侈品等，木桶在水池中漂浮著，隨著池中的水位“水漲船高”。央行增大流動性，也就是投放貨幣，只有兩個選擇，木桶或者水池。如果流入木桶，就是衣食住行等人人相關的物價要上漲，然后導致工資上漲，工廠成本增加，此時就會裁員，那么就有大量的窮人擔心會失業(yè)；如果注入水池，就會使得股價、樓價上漲，形成泡沫。如果你是管理層，寧愿選擇哪一個？大多數(shù)人的失業(yè)，還是少數(shù)人的破產(chǎn)？要使更多人就業(yè)，代價必然是高房價，中央早先發(fā)布的政策說，要遏制少數(shù)城市房價過快上漲，其潛臺詞就是，允許多數(shù)城市房價平穩(wěn)上漲。其帶來的后果則是，城市貧富差距加大。所謂富人，就是有負債能力的人，比如負債買房子。當房子成為財富的象征，就會有越來越多的人選擇負債買房，當然也會吹大這個泡沫。水池木桶理論用高房價來換取高增長并解決就業(yè)問題為什么在調控壓力最大的時候，國家仍然強調：調控的目的不是為了打壓房價，而是為了抑制房價過快上漲？？？負利率隨著CPI持續(xù)上升，貨幣的增值速度明顯趕不上物價的上漲水平，錢將越來越不值錢利率、CPI、GDP關系圖利率、CPI、GDP關系圖“負利率”趨勢加重CPI屢創(chuàng)新高，人民幣貶值迅速。2011年1月中國CPI同比上漲4.9%，實際的CPI應該更高，現(xiàn)在的一年定期存款利率才3%，活期更低，只有0.4%，這就意味著在銀行存500萬，一年最少都得賠十幾萬?！柏泿艔拈L期而言就是一堆廢紙”——雷曼兄弟公司留下的著名“遺言”。房地產(chǎn)是最好的投資渠道，只有買房產(chǎn)無風險最保值。投資渠道中國已經(jīng)進入負利率時代，想資產(chǎn)不貶值，唯一的辦法是投資股票樓市VS投資風險大2008年經(jīng)濟危機，股市從6100多點跌到1600多點，現(xiàn)在好不容易才回到3000多點?？沟詮?008年經(jīng)濟危機，房價就只跌了3個月，差不多也只跌10%-20%。深圳是最嚴重的，普通住宅均價跌幅35.4%，豪宅跌幅為26.3%，但是一轉眼，09年的一輪高峰，房價又翻了一番。黃金投資收益低根據(jù)1980年黃金的價格兌換美金最高850美元/盎司，在30年后的今天，最高價的時候，金價只不過漲到1400美元/盎司，包含物價上漲在內的年均升值率只有1.1%。投資收益高從78年到09年，31年間到現(xiàn)在，中國房價平均漲了16.6倍。樓市VS在這種社會結構下不同的階層，對房地產(chǎn)的投資和消費需求特征迥異！城鄉(xiāng)收入差距拉大：3.2倍城市內收入差距拉大：20%高收入階層占55%的收入基尼系數(shù)偏高：0.47M型社會中國“M型社會結構”日漸成型，富豪的產(chǎn)生速度要遠大于豪宅的產(chǎn)生速度香港港島地區(qū)高低端住宅房價變化圖據(jù)統(tǒng)計，近幾年，香港的每年年人均收入高于100倍數(shù)的人群產(chǎn)生速度要遠大于50倍數(shù)與100倍數(shù)之間的人群產(chǎn)生速度40平米以下及40-70平米的低端市場走勢平穩(wěn)，市場化表現(xiàn)較小160平米以上住宅波動大，呈現(xiàn)較強的投資市場狀態(tài)，市場化程度較高，攀升趨勢明顯M型社會地產(chǎn)規(guī)律，豪宅房價攀升更快M型社會城市面上海北京深圳國內四大國際化城市中國的國際前沿，房地產(chǎn)價格風向標北京GDP占全國比重為3.4%上海GDP占全國比重為4.6%深圳GDP占全國比重為3%西北地區(qū)經(jīng)濟龍脈西安——13朝古都，西北經(jīng)濟龍脈國際化城市西安湯臣一品：15萬/平米新華路1號：11萬/平米世茂濱江花園：12萬/平米北京杭州陽明谷：8.4萬/平米西湖8號公館：12萬/平米霞公府：10萬/平米NAGA上院：8萬/平米釣魚臺七號院：10萬/平米財富中心二期：12萬/平米外灘九里：10萬/平米翠湖天地：16萬/平米白金灣：13萬/平米世貿5號：10萬/平米上海北京財富中心二期12萬嘉里-星匯源8萬昆侖公寓10萬霞公府10萬盤古大觀8.5萬紫御府公館9萬霄云路8號9萬上海協(xié)和成10萬綠城黃埔灣10萬世茂濱江花園12萬湯臣怡園10萬湯臣一品15萬華潤外灘九里10萬世茂5號10萬翠湖天地嘉苑16萬白金灣13萬價格洼地西安大有空間——價格遠不及北京上海深圳北京、上海、深圳地鐵物業(yè)動輒3萬/平米以上的價格。西安：盛世一品8300元/平米；宮園壹號7400元/平米（住宅）9600元/㎡（公寓）；匯通太古城8500元/平米。VS西安地鐵元年即將開啟西安地鐵物業(yè)同為地鐵沿線城市的西安房價能比北京、上海差四倍么？作為手段精明、眼光獨到的巴菲特們會允許西安的房價這么不如北京、上海嗎？上海北京房價真的高的離譜嗎？你拿到全球去比比看，連印度的孟買都比不過！印度人均GDP比中國低了1/3，印度是一個比中國窮很多的國家，印度孟買不過是他們的金融中心，而上海的平均樓價也就是兩萬，印度孟買是6萬。國際洼地中國房價處于全球價格洼地，未來升值空間巨大隨著中國國力的日漸增強，外籍來華人士的日益增多，全球資本開始聚焦中國上海、北京、深圳、西安已開始慢慢發(fā)展為國際性的大都市所以，上海、北京、深圳、西安房價應該放到全球的大環(huán)境下來對比從絕對價格來看，中國的房地產(chǎn)在國際上來比并不高中國是個人多地少的國家，中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段目前中國城市化率為45%，據(jù)麥肯錫預測，中國到2025年城市化率達到65%，而要達到歐美等國家85%的平均水平，甚至趕上美國的90%，那至少得30年時間當不斷外來打工的人涌入大城市和土地資源的稀缺性，房價的上漲則成為必然。每當一個新興國家要在全球崛起，要成為世界經(jīng)濟的火車頭的時候，其核心城市的房價都會大漲，倫敦、紐約在其成為世界金融中心的過程中都是如此，東京也是如此。上海、北京、深圳等超級城市的天價房必然會帶動二線城市房價緊緊跟隨，那時候就是一線城市領漲，二線城市跟漲，反過來，二線城市又能助漲一線城市，大家齊心合力一起漲！“城市化持續(xù)20年，中國房價就會漲20年”“超級城市，超級房價”城市化城市化是未來30年中國經(jīng)濟主題，中國將形成北上深西四個超級大都市，從而產(chǎn)生超級房價。未來利好高鐵助推房價地鐵市政府高鐵、地鐵、市政府齊上陣。高鐵、地鐵不僅縮小了城市的距離，更重要的作用是拉動了經(jīng)濟的發(fā)展，將推動城市物業(yè)價值高企。市政府北遷，整個城北的面貌的急劇轉變，流通資金的大增，直接推動各個消費領域價格上漲，尤以樓市為甚。在2號線開通后，地鐵沿線房價必將大幅上漲，而整個西安的房價也必定有所漲幅。未來利好西安市國際化，政府北遷，西安及城北未來新一輪的房價暴漲借口西安國際之路政府北遷理由2011年3月29日，西安市人民政府召開新聞發(fā)布會，西安市政府秘書長張建政就《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》向媒體作了通報。西安“十二五”規(guī)劃綱要明確指出未來五年將是建設西安國際化大都市全面啟動最為關鍵的時期。規(guī)劃綱要指出，到2015年，西安全市生產(chǎn)總值比2010年翻一番，年均增長13%以上。為確保西安“十二五”規(guī)劃目標實現(xiàn)，《綱要》提出積極推進“十大工程”建設，共300個重大項目，總投資15000億元，其中“十二五”期間投資9000億元大型軍工企業(yè)、紡織企業(yè)特別集中的城東；城西隨著高新技術開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展，已成為兩個國家級開發(fā)區(qū)的紐帶和樞紐；城南是西安的高校文化區(qū)，文化氛圍十分濃厚；新城北的人居環(huán)境，也隨著經(jīng)開區(qū)改善投資環(huán)境而日新月異。特別是城北近幾年的發(fā)展，逐漸被人們所關注。比如市政府的北遷計劃。城北具有城東、城西不可比擬的開發(fā)優(yōu)勢，城北的土地資源、交通資源、環(huán)境資源極為豐富。政府北遷加大北區(qū)優(yōu)惠政策的投放，推動和扶持新北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。因為政府所在地，一般都是城市政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展的重心地帶，況且政府“北遷”之后，能夠轉變西安市民傳統(tǒng)的固有觀念，并轉移消費者的注意力，消除阻礙經(jīng)濟發(fā)展的潛意識制約因素。同時也能夠防止區(qū)域性經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生，城北區(qū)發(fā)展的同時，帶動城西、城東共同發(fā)展，最終實現(xiàn)整個西安市綜合勢力的全面提升。一個新商業(yè)中心即將在城北形成，所帶來的商機是不可限量的，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、賓館酒店、生活日用品超市等，這些都是城北目前所欠缺的。未來利好市政北遷后市政府會對城北建設的投入會加大，這對改善城北市民的生活環(huán)境，提升城市生活質量大有好處。西安市成為國際大都市后可以吸引更多的外地人才，從而增加西安市及城北的競爭力。西安市國際化后國家對西安市的投資力度將會加大，西安市也會吸引更多的國際資本計劃進入，流通資金的大增，將直接推動各個領域價格上漲。推動樓市價格的持續(xù)快速上漲西安市國際化，政府北遷，西安及城北未來新一輪的房價暴漲借口產(chǎn)品面VS1567891234項目位置：未央大道龍首村西北區(qū)主力戶型：一居38-51平米；二居69-272平米；三居125-150平米四居148-255平米項目占地100余畝建筑面積：42萬平方米容積率：6.2綠化率：40%項目總戶數(shù)：2300余戶前期毛坯均價：7200-7600元/㎡公寓均價：精裝8800-9700元/㎡物業(yè)費：1.2元/㎡物業(yè)類型：住宅、商鋪建筑類別：高層、小高層車位：1800個開發(fā)商：陜西榮民房地產(chǎn)集團有限公司一期今年5月交房9月推出公寓產(chǎn)品，1#樓共28層，1-4層為人人樂及商業(yè)，5-10層為寫字樓，11-28層為公寓，戶型面積區(qū)間為38-90㎡，5梯24戶，公寓部分11-19層為毛坯、20-28層為精裝，精裝修標準是1500元/平米。4#3單元150-200㎡，2T4戶，32層約128套；共剩余約300套左右（公寓剩余較多）優(yōu)惠：按揭0.99*0.99*0.99；一次性0.98*0.99*0.99推廣：LED、短信、圍墻宮園壹號：龍首地鐵口、百畝大盤，與本項目直接競爭對比項本項目宮園壹號區(qū)位經(jīng)開區(qū)龍首村配套周邊配套齊全，百米內解決日常生活所需，地鐵口內在商業(yè)、寫字樓、會所配套、地鐵口純粹性小中大戶型均有，小戶型居多小中大戶型均有，中大戶型居多裝修情況毛坯毛坯、精裝產(chǎn)品2T4，八角陽臺、多飄窗設計，戶型設計亮點突出2T5，居住尺度優(yōu)勢明顯，個別大戶型衛(wèi)生間數(shù)量較少景觀三大主題，45%大公園生活環(huán)境，35%均價8300元/㎡（10%贈送面積）毛坯大戶型：7400-7600元/㎡精裝公寓：9000-9700元/㎡點對點對比分析本項目產(chǎn)品與宮園壹號相比，整體素質相當。VS:宮園壹號相當相當相當優(yōu)勢優(yōu)勢相當優(yōu)勢VS21#4#3#2#面積套數(shù)所占比例93-99㎡52258.92%117-123㎡26029.35%148㎡10411.73%項目地址：城北文景路5號（鳳城一路與文景路交匯處東南角）物業(yè)類別：住宅樓間距：65米建筑類別：高層共4棟26層2梯4戶1#樓2單元18層，3#4#為28層。1#樓底三層商業(yè)。容積率：3.5社區(qū)商業(yè)：3000平米綠化率：50%物業(yè)費：1.2元/㎡項目占地：25335㎡總建面：10萬平米公攤：19%停車位：地下400個，地上100個共4棟樓，2T4戶，除1#樓2單元18層，3#4#為28層。1#樓底三層商業(yè)。2#2T4戶，26層，共208戶，面積區(qū)間為88-150㎡。工程進度：1#3#地面25層,2#4#地面15層，預計10月封頂。1#兩個單元高層面積為114㎡、117㎡剩余約8套；小高面積為89㎡、95㎡剩余50套;2#兩個單元（120/93/150/95），120㎡與150㎡剩余約8套;3#（97㎡、150㎡），150㎡剩余8套;4#三個單元（94/120、94/96、94/120）剩余約4套，共剩余75套左右（不含開發(fā)商保留房源）優(yōu)惠：一次性97折，按揭98折（120平米一次性、按揭均99折），因近期政策影響多優(yōu)惠一個點香樟園：單價總價雙低對客戶有一定誘惑，但不具威脅點對點對比分析本項目產(chǎn)品與香樟園相比，整體素質