大悅城產(chǎn)品線(xiàn)研究目錄Part1.Part2.北京西單大悅城北京朝陽(yáng)大悅城Part3.沈陽(yáng)大悅城Part4.Part5.上海大悅城成都大悅城Part6.天津大悅城Part7.天津六緯路大悅城Part8.大悅城產(chǎn)品模式總結(jié)【中糧集團(tuán)】集團(tuán)簡(jiǎn)介：中糧集團(tuán)（COFCO）是中國(guó)領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于利用不斷再生的自然資源為人類(lèi)提供營(yíng)養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于人類(lèi)社會(huì)的繁榮。集團(tuán)使命：我們奉獻(xiàn)營(yíng)養(yǎng)健康的食品和高品質(zhì)的生活服務(wù)，建立行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位，使客戶(hù)、股東、員工價(jià)值最大化。中糧集團(tuán)目前下設(shè)中糧糧油、中國(guó)糧油、中國(guó)食品、地產(chǎn)酒店、中國(guó)土畜、中糧屯河、中糧包裝、中糧發(fā)展、金融等9大業(yè)務(wù)板塊。使命：建造優(yōu)雅品味空間，享受舒適完美生活愿景：卓越的現(xiàn)代生活建造者目標(biāo)：成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)排名前列的地產(chǎn)公司【中糧地產(chǎn)】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是中糧集團(tuán)的三大主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。發(fā)展歷程：2005年11月，中糧集團(tuán)成為“深寶恒A”的第一大股東。2006年2月，“深寶恒A”完成股權(quán)分置改革。2006年4月，上市公司全稱(chēng)變更為“中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”?！局屑Z置業(yè)投資有限公司】隸屬中糧集團(tuán)地產(chǎn)酒店事業(yè)部，承載集團(tuán)打造全服務(wù)鏈城市綜合體的戰(zhàn)略使命。目前，中糧置業(yè)旗下的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要包括“大悅城”品牌的大型城市綜合體和中糧廣場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，加上即將開(kāi)發(fā)建設(shè)的煙臺(tái)、成都、杭州項(xiàng)目，中糧置業(yè)投資的項(xiàng)目總規(guī)模超過(guò)200萬(wàn)平方米。除此之外，在北京、天津、上海、廣州等一線(xiàn)城市，中糧置業(yè)還自持并運(yùn)營(yíng)十余個(gè)商業(yè)物業(yè)，涉及及商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等多種形態(tài)，形成了布局全國(guó)的戰(zhàn)略格局。中糧置業(yè)以“建立有價(jià)值的商業(yè)物業(yè)，逐步形成優(yōu)質(zhì)的物業(yè)組合”為使命，始終致力于奉獻(xiàn)高品質(zhì)的生活空間和生活服務(wù)，在物業(yè)管理方面，中糧置業(yè)旗下凱萊物業(yè)管理有限公司，堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)、高效、誠(chéng)信、服務(wù)”的物業(yè)管理理念，以專(zhuān)業(yè)化、高品質(zhì)的管家式服務(wù)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)投資型物業(yè)價(jià)值的最大化。目標(biāo)規(guī)劃：5－10年內(nèi)在全國(guó)拓展打造20個(gè)大悅城西單大悅城產(chǎn)品研究【西單大悅城】基本信息項(xiàng)目位置：西城西單北大街131號(hào);緊鄰地鐵1號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)所屬商圈：西單商圈（如圖）占地面積：16073平米建筑面積：20.5萬(wàn)平米√集中商業(yè)：112500平米，占比58％；√酒店：33200平米，占比17％；√寫(xiě)字樓：15000平米，占比8％；√停車(chē)場(chǎng)：31700平米，占比：17%容積率：12.7商業(yè)類(lèi)型：Mall開(kāi)發(fā)商：北京新奧西郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：中糧集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)單位：新加坡CPG集團(tuán)/DCI思亞國(guó)際設(shè)計(jì)公司【西單大悅城】基本信息物業(yè)管理公司：凱萊物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：55.00元/m2·月招商代理：中糧集團(tuán)及香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)共同招商經(jīng)營(yíng)管理：中糧置業(yè)投資有限公司交通狀況：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：君太百貨、中友百貨、西單商場(chǎng)等9家百貨店，此商圈內(nèi)缺乏一站式購(gòu)物中心和專(zhuān)門(mén)針對(duì)年輕人的體驗(yàn)場(chǎng)所其他概況：在大悅城中餐飲功能、娛樂(lè)功能分別占到30%、20%的比重，購(gòu)成商業(yè)新的體驗(yàn)點(diǎn)；在招商過(guò)程關(guān)注“首次登陸中國(guó)/北京”的知名品牌引入，如美國(guó)大型服裝零售商N(yùn)EXT；針對(duì)青年人消費(fèi)特征，時(shí)尚品牌、潮流品牌的占比大大提高交通工具線(xiàn)路站臺(tái)名稱(chēng)步行時(shí)間公交22，46，47，83，88，102，603，604，608，626，690等西單商場(chǎng)站1－2分鐘地鐵1號(hào)線(xiàn)和4號(hào)線(xiàn)西單站5分鐘左右【西單大悅城】開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)節(jié)奏：√項(xiàng)目規(guī)模：20.5萬(wàn)平米√項(xiàng)目分期：未分期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目于2007年3月1日竣工物業(yè)配比：資金來(lái)源：中糧置業(yè)自有資金其他事項(xiàng)：√開(kāi)發(fā)商實(shí)力：中糧集團(tuán)(COFCO)是國(guó)務(wù)院直屬央企，其發(fā)展歷史可以追溯到1949年，與新中國(guó)同歲。中糧集團(tuán)是國(guó)資委認(rèn)定以房地產(chǎn)為主業(yè)的、多元化大型企業(yè)集團(tuán)，在中國(guó)大陸和香港擁有6家上市公司，打造了福臨門(mén)食用油、長(zhǎng)城葡萄酒、金帝巧克力、大悅城Shopping

Mall等一系列知名

品牌，連續(xù)16年入選美國(guó)《財(cái)富》雜志全球企業(yè)500強(qiáng)。2004—2008年，中糧集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破千億大關(guān)，總資產(chǎn)超過(guò)1300億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)367%，復(fù)合增長(zhǎng)率47%的驕人業(yè)績(jī)；√合作單位：香港SPACE集團(tuán)√戰(zhàn)略投資：中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來(lái)5到10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元√項(xiàng)目投資回報(bào)率：首年的投資回報(bào)率達(dá)到10％；往后逐年遞增；√成本回收周期：8年左右物業(yè)類(lèi)型體量占比集中商業(yè)11.25萬(wàn)平米58％酒店/酒店式公寓3.32萬(wàn)平米17％寫(xiě)字樓1.5萬(wàn)平米8％【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃基本情況：√商業(yè)體量：11.25萬(wàn)平米√經(jīng)營(yíng)面積：5.75萬(wàn)平米√層高：首層5米，2-6層4.2米，7-11層3.3米√標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500平米左右√地上層數(shù)：9層√地下層數(shù)：4層中庭設(shè)置：√個(gè)數(shù)：3個(gè)√大?。?00平米、120平米、200平米√分布：如圖√主題：小橋流水【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)外部動(dòng)線(xiàn)：√西單大悅城緊鄰西單地鐵站以及公交站點(diǎn)；√公交線(xiàn)路：22，46，47，83，88，102，603，604，608，626，690等；√主入口的設(shè)置也靠近地鐵公交等交通樞紐；公車(chē)站點(diǎn)主入口西單地鐵站公車(chē)站點(diǎn)【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€(xiàn)內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：水平動(dòng)線(xiàn)：√水平動(dòng)線(xiàn)在內(nèi)部交通設(shè)計(jì)上，對(duì)于引導(dǎo)人流起到至關(guān)重要的作用；√水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)最重要的是主通道動(dòng)線(xiàn)與次通道動(dòng)線(xiàn)的設(shè)計(jì)；√主通道：7.2米；√次通道：5.4米，4.2米，3.6米；√主次干道的水平動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)要避免讓顧客走重復(fù)的路垂直動(dòng)線(xiàn)：√垂直動(dòng)線(xiàn)的主要功能是自下而上的引導(dǎo)客流；√百分之七八十的客人多是利用電扶梯來(lái)上下商場(chǎng)的樓層；√中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可

能鼓勵(lì)人流上行平面主力動(dòng)線(xiàn)自動(dòng)扶梯觀(guān)光梯客梯【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€(xiàn)√垂直動(dòng)線(xiàn)——客梯√水平動(dòng)線(xiàn)√垂直動(dòng)線(xiàn)與水平動(dòng)線(xiàn)相結(jié)合【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€(xiàn)中庭設(shè)置：√景觀(guān)式中庭起到塑造與購(gòu)物中心定位相符的主題空間功能，并在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用;√一方面景觀(guān)和中庭吸引聚集人流集中活動(dòng)、停留;√另一方面，通過(guò)通透、寬敞及標(biāo)志的視覺(jué)可見(jiàn)性，引導(dǎo)消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流;√入口處中庭，約900平米，平面呈不規(guī)則形，挑空至六層√圓形中庭，約120平米，貫穿一至十一層√景觀(guān)式中庭，約300平米，以小橋流水為主題的情景化中庭【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€(xiàn)通天梯：√通天梯從一層至五層;√將顧客直接帶到五層，既成為商城的特色景觀(guān)，也有效拉動(dòng)了人流上行；觀(guān)光梯：√在圓形中庭設(shè)置三部觀(guān)光梯;√與中庭結(jié)合在一起，創(chuàng)造活力和動(dòng)感，常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者登高的欲望；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)泳€(xiàn)客梯：√設(shè)置在平面的端頭處，起到輔助垂直人流的作用;自動(dòng)扶梯：√百分之七八十的客人多是利用電扶梯來(lái)上下商場(chǎng)的樓層;自動(dòng)扶梯是垂直動(dòng)線(xiàn)的主要?jiǎng)泳€(xiàn)；貨梯：√設(shè)置在樓梯間；√載重為26人，2000KG;【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)衛(wèi)生間：√設(shè)置在平面的端頭處；√男女間比例1:1；√蹲位：女廁4個(gè)；男廁4個(gè)；√裝修：中檔建筑外觀(guān)：√材料：以玻璃幕墻為主；√風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，凸顯時(shí)尚，新奇特；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)裝修：√商場(chǎng)裝修較為簡(jiǎn)陋；√材質(zhì)老化嚴(yán)重；√裝修風(fēng)格已不夠時(shí)尚；層高：√二至五層：4.2米；√六層以上；3.7米；√層高整體偏低，空間不流暢，使人有壓抑感；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)入口處中庭設(shè)計(jì)：√中庭呈不規(guī)則形狀；√三層、四層的挑空與一二層不同，向里又扭轉(zhuǎn)了一個(gè)角度；√目的：使得空間更富于變化；增大三、四層的展示面；【西單大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)——?jiǎng)濅乑ARA蘋(píng)果優(yōu)衣庫(kù)首層主力店：√ZARA：2000平米；√蘋(píng)果體驗(yàn)店：2000平米；√以展示性為主，提升商城整體形象；3

F次主力店：√優(yōu)衣庫(kù)：1000平米；√靠近電梯，聚攏人流；【西單大悅城】招商策略及商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商定位：√商業(yè)主題：國(guó)際青年城；√主力店業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲為主；√主力店檔次：中高檔招商策略：√租售比例：全部出租；√首年租金：約3億，日均租金14元/平米；租賃模式：全部采用租金模式商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)：√營(yíng)業(yè)額：三層優(yōu)衣庫(kù)（1000平米）的年銷(xiāo)售額約為4000萬(wàn)左右；三層卡賓男裝（80多平米）的年銷(xiāo)售額約為1000萬(wàn)；

一層GUESS（200多平米）的年銷(xiāo)售額約為1000萬(wàn)；√開(kāi)業(yè)活動(dòng)：Mini

cooper贈(zèng)送活動(dòng)√節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)：情人節(jié)促銷(xiāo)、國(guó)際美食節(jié)√平常促銷(xiāo)活動(dòng)：例如《變形金剛2》首映禮活動(dòng)、奧尼爾——李寧宣傳活動(dòng)；√商家調(diào)整：根據(jù)銷(xiāo)售額的排名調(diào)整鋪位；【西單大悅城】商業(yè)運(yùn)營(yíng)主要內(nèi)容子內(nèi)容詳細(xì)記錄業(yè)態(tài)布局B

2:服裝；B

1:飾品，化妝品；F

1：服裝；F

2:女裝；F

3：服飾，內(nèi)衣；F

4：服裝；F

5：運(yùn)動(dòng)服飾；F

6:餐飲；F

7：餐飲；F

8:休閑娛樂(lè)；F

9:音像娛樂(lè)；F

10/11:影院商家布局合理，但相對(duì)傳統(tǒng)；品牌布局B

2:Jasonwood,佐丹奴;B

1:Hello

Kitty,HUGOBOSS香水F

1

:

ZARA,

MUJI,

Sephora;

F

2

:

ARRTCO,

Ochirly;F

3:Belle,UNIQLO;F

4:江南布衣,Tonv

Jeans;業(yè)態(tài)布局：F

5:Nike,Adidas;F

6:港麗餐廳,大快活,Mr.Pizza;√業(yè)態(tài)布局較為品牌布局：F

7:大長(zhǎng)今,桂林人;F

8:嘉斯貓電玩城,吉野家;F

9:FAB音像文化廣場(chǎng),空中游泳池;F

10/11:首都電影院√以中檔、中高檔品牌為主；√主打年輕、時(shí)尚的品牌，契合項(xiàng)目定位；【西單大悅城小結(jié)】關(guān)于西單大悅城：√項(xiàng)目意義：作為中糧集團(tuán)試水商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，西單大悅城擁有無(wú)可比擬的地段優(yōu)勢(shì)和卓越的操作團(tuán)隊(duì)，成為中國(guó)城市Mall的典范之作；√項(xiàng)目物業(yè)配比：集中商業(yè)：寫(xiě)字樓：酒店=58:17:8關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃：√外部動(dòng)線(xiàn)與內(nèi)部動(dòng)線(xiàn)設(shè)置較為合理；水平動(dòng)線(xiàn)與垂直動(dòng)線(xiàn)互相呼應(yīng)，人流導(dǎo)向較為明確；通天梯的設(shè)置具有開(kāi)創(chuàng)意義，較好的解決了高層人流向上問(wèn)題；√三個(gè)中庭的設(shè)置各有特色，具備豐富空間聚攏人流的效果；√人流動(dòng)線(xiàn)以直線(xiàn)為主，較為呆板；√項(xiàng)目裝修較為陳舊，影響項(xiàng)目品質(zhì)；√西單大悅城為先期收購(gòu)商業(yè)產(chǎn)品，產(chǎn)品規(guī)劃以及產(chǎn)品層面，存在硬傷，例層高、走廊寬度；關(guān)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)：√商業(yè)運(yùn)營(yíng)效果較好，主力店及次主力店?duì)I業(yè)額較為客觀(guān)，人流量較大，提袋率較高；√業(yè)態(tài)布局較為保守；【西單大悅城小結(jié)】關(guān)于西單大悅城：1、【經(jīng)營(yíng)模式】利用精品店代替主力的商業(yè)模式，大大的提升了購(gòu)物中心的租金水平以及招租的靈活性，是一代新型商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)；2、【品牌實(shí)力】大悅城通過(guò)自身精準(zhǔn)定位，于25-35歲的中高端客戶(hù)群體，號(hào)召了大量城市最受歡迎的快速時(shí)尚消費(fèi)品牌；3、【商圈優(yōu)勢(shì)】地處城市核心商圈，地段優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)輻射范圍廣，商圈特征明確；4、【產(chǎn)品創(chuàng)新】結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)，利用商業(yè)飛天梯，將人流迅速帶動(dòng)到高樓層，便于帶動(dòng)商業(yè)高樓層人氣，帶動(dòng)商業(yè)人氣以及經(jīng)營(yíng)人流；5、【公共空間】西單大悅城利用4-5個(gè)中庭，地下二層至六層，首層至六層等錯(cuò)落中庭空間，提升商業(yè)視野動(dòng)線(xiàn)。6、【商業(yè)資源沉淀】西單大約城約400個(gè)商業(yè)品牌，同時(shí)西單大悅城品牌問(wèn)詢(xún)以及品牌沉淀近500家，為今后大悅城產(chǎn)品系，提供了充分的品牌支撐，成為大悅城品牌窗口，西單大悅城作用重大!朝陽(yáng)大悅城產(chǎn)品研究【朝陽(yáng)大悅城】基本信息項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路100號(hào)所屬商圈：朝外商圈（如圖）占地面積：84610平米建筑面積：43萬(wàn)平米√集中商業(yè)：330000平米，占比76.8％；√酒店式公寓：100000平米，占比23.2％；容積率：5.08商業(yè)類(lèi)型：Mall開(kāi)發(fā)商：中糧置業(yè)投資有限公司投資商：中糧集團(tuán)建筑方案設(shè)計(jì)：Markland

International

LTD建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：中國(guó)京冶工程技術(shù)有限公司建筑設(shè)計(jì)院園林景觀(guān)設(shè)計(jì)：日本丹青社機(jī)電設(shè)計(jì)：北京俞龔琪元機(jī)電設(shè)計(jì)事務(wù)所地鐵6號(hào)線(xiàn)（建設(shè)中）地鐵10號(hào)線(xiàn)地鐵1號(hào)線(xiàn)【朝陽(yáng)大悅城】基本信息物業(yè)管理公司：凱萊物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：40.00元/m2·月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策劃：北京捷成興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司廣告推廣：北京通路廣告有限責(zé)任公司交通狀況：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：朝青板塊周邊大型集中商業(yè)較少，不是傳統(tǒng)商圈，朝陽(yáng)大悅城屬于此板塊的核心商業(yè)物業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)不是非常激烈其他概況：得益于城市發(fā)展的重心東移，本區(qū)域已 經(jīng)云集了眾多高檔住宅，逐漸成為“中

央生活區(qū)”，北京新貴人群、高級(jí)城市

白領(lǐng)置業(yè)的首選之地。居住總?cè)丝谶_(dá)到

百萬(wàn)，消費(fèi)潛力巨大合生橄欖季大悅公寓青年路小區(qū)天鵝湖青年匯家園朝陽(yáng)雅筑星河灣公園1872交通工具線(xiàn)路站臺(tái)名稱(chēng)步行時(shí)間備注公交306，675，682，991，468，494，運(yùn)通111，121等朝陽(yáng)北路青年路口青年路口北1－2分鐘地鐵6號(hào)線(xiàn)（修建中）青年路站潤(rùn)楓地鐵連接地下一層水尚【朝陽(yáng)大悅城】開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)節(jié)奏：√項(xiàng)目規(guī)模：43萬(wàn)平米√項(xiàng)目分期：未分期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目于2009年6月30日竣工物業(yè)配比：資金來(lái)源：中糧置業(yè)自有資金其他事項(xiàng)：√開(kāi)發(fā)商實(shí)力：中糧集團(tuán)(COFCO)是國(guó)務(wù)院直屬央企，其發(fā)展歷史可以追溯到1949年，與新中國(guó)同歲。中糧集團(tuán)是國(guó)資委認(rèn)定以房地產(chǎn)為主業(yè)的、多元化大型企業(yè)集團(tuán)，在中國(guó)大陸和香港擁有6家上市公司，打造了福臨門(mén)食用油、長(zhǎng)城葡萄酒、金帝巧克力、大悅城Shopping

Mall等一系列知名品牌，連續(xù)16年入選美國(guó)《財(cái)富》雜志全球企業(yè)500強(qiáng)。2004—2008年，中糧集團(tuán)年?duì)I業(yè)收入突破千億大關(guān)，總資產(chǎn)超過(guò)1300億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)367%，復(fù)合增長(zhǎng)率47%的驕人業(yè)績(jī)；√戰(zhàn)略投資：中糧集團(tuán)計(jì)劃在未來(lái)5到10年，在全國(guó)拓展20個(gè)大悅城，總資產(chǎn)達(dá)到700億元物業(yè)類(lèi)型體量占比集中商業(yè)33萬(wàn)平米76.8％酒店/酒店式公寓10萬(wàn)平米23.2％【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃基本情況：√商業(yè)體量：33萬(wàn)平米√層高：首層3層5.1米，√標(biāo)準(zhǔn)層面積：3200平米左右√地上層數(shù)：11層√地下層數(shù)：1層中庭設(shè)置：√個(gè)數(shù)：1個(gè)√大小：250平左右√分布：正門(mén)入口處√主題：水韻幻城，心語(yǔ)廣場(chǎng)【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)人行道：√寬度：10.2米，7.2米，6.6米通天梯：√數(shù)量及寬度：2部，寬度1.2米√位置：F1-F5，F(xiàn)5-F8√排布：一單向，一雙向觀(guān)光梯：√位置：圍繞中庭周邊；購(gòu)物中心端頭處√數(shù)量：24部，1440×2017√載重：1000KG，13人扶梯：√數(shù)量及寬度：46部，寬度1.2米貨梯：√位置：樓層端頭處的樓梯間內(nèi)√數(shù)量：12部，4平米√載重：2000KG，26人停車(chē)場(chǎng)：√車(chē)位：3000個(gè)√分布：地上F5,F6500多個(gè)地下B1

2400多個(gè)√停車(chē)費(fèi)：700元/月【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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2平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線(xiàn)√內(nèi)動(dòng)線(xiàn)√主力動(dòng)線(xiàn)√客流動(dòng)線(xiàn)√員工動(dòng)線(xiàn)【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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4平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線(xiàn)√內(nèi)動(dòng)線(xiàn)√主力動(dòng)線(xiàn)√客流動(dòng)線(xiàn)√員工動(dòng)線(xiàn)【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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6平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線(xiàn)√內(nèi)動(dòng)線(xiàn)√主力動(dòng)線(xiàn)√客流動(dòng)線(xiàn)√員工動(dòng)線(xiàn)【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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9平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線(xiàn)√內(nèi)動(dòng)線(xiàn)√主力動(dòng)線(xiàn)√客流動(dòng)線(xiàn)√員工動(dòng)線(xiàn)【朝陽(yáng)大悅城】規(guī)劃設(shè)計(jì)F

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11平面動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)：√外動(dòng)線(xiàn)√內(nèi)動(dòng)線(xiàn)√主力動(dòng)線(xiàn)√客流動(dòng)線(xiàn)√員工動(dòng)線(xiàn)【朝陽(yáng)大悅城】商業(yè)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心定位：√活力

MALL和生活

MALL經(jīng)營(yíng)模式：√全部采用租金模式√結(jié)合商家的銷(xiāo)售狀況調(diào)整鋪位；每年清理營(yíng)業(yè)狀況排名末端的商戶(hù)；客戶(hù)群體：√衣著檔次：中檔√年齡結(jié)構(gòu)：16-35歲√高檔次品牌進(jìn)出的主流客群：中產(chǎn)階級(jí)及白領(lǐng)√普通品牌進(jìn)出的主流客群：學(xué)生及工薪階層√高檔客戶(hù)群體單價(jià)消費(fèi)水平：800-1000元√普通客戶(hù)群體單價(jià)消費(fèi)水平：100-400元√人均消費(fèi)金額(與成熟店面對(duì)比)crocs:100-400元；季候風(fēng)：500-800元業(yè)態(tài)布局：√B

1悅?cè)簧睿荷畛?，時(shí)尚配飾，美容美發(fā)，護(hù)膚產(chǎn)品√1

F國(guó)際精品：國(guó)際時(shí)裝、珠寶名表、化妝品、餐廳酒吧等√2

F都會(huì)時(shí)尚：男女時(shí)裝，美發(fā)沙龍，皮具內(nèi)衣，鞋履箱包√3

F雅致生活：男女服裝、皮具箱包、飾品、餐廳√4

F潮流薈萃：男女服裝、內(nèi)衣、箱包、飾品、創(chuàng)意家居√5

F動(dòng)感世界：數(shù)碼電信、運(yùn)動(dòng)休閑、戶(hù)外用品、婚紗攝影√6

F風(fēng)尚美食：時(shí)尚餐廳、亞洲美食、水吧甜品√7

F華美盛宴：冠軍溜冰場(chǎng)、日本料理、港式茶餐廳√8

F快樂(lè)速食：金逸國(guó)際影城、時(shí)尚快餐、游戲電玩√9

F商務(wù)自助：金錢(qián)豹美食百匯、婚宴廣場(chǎng)、唐宮海鮮舫√10

F體驗(yàn)世界：藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園，兒童教育，童裝玩具√11

F旋律驛站：KTV娛樂(lè)【朝陽(yáng)大悅城】商業(yè)運(yùn)營(yíng)首席主力店：永旺綜合百貨超市√整體布局：B1－F4約35,000平米，B1為15,000平米的超市，F(xiàn)1-F4為百貨商場(chǎng)√業(yè)態(tài)：時(shí)尚服飾、家庭用品、家居裝飾品、體育用品等次級(jí)主力店：金逸國(guó)際影院√設(shè)計(jì)：按照國(guó)際影院最高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，F(xiàn)8~F9跨層設(shè)計(jì)√面積：4500平米√放映廳：8個(gè)豪華放映廳√座位：超過(guò)1000個(gè)其他主力店：藍(lán)天城職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園冠軍空中滑冰場(chǎng)√職業(yè)體驗(yàn)樂(lè)園模擬的70多個(gè)職業(yè)涵蓋了真實(shí)社會(huì)生活的方方面面，街道、醫(yī)院、超市、學(xué)校、機(jī)場(chǎng)等等，是小型的現(xiàn)實(shí)社會(huì)√目前國(guó)內(nèi)最高級(jí)別的溜冰場(chǎng)，奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)，1800平米的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)冰面面積沈陽(yáng)大悅城產(chǎn)品研究【沈陽(yáng)大悅城】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目概況沈陽(yáng)大悅城是由住宅及商業(yè)裙樓構(gòu)成的綜合項(xiàng)目，總建筑面積

52萬(wàn)平米，其中商業(yè)建筑面積為34萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積為

21萬(wàn)平方米。C區(qū)是整體項(xiàng)目的最核心地

塊，住宅部分總建

6萬(wàn)余平米，由

4棟高層建筑組成。沈陽(yáng)大悅城購(gòu)物中心由A、B、C、D四館和沃爾瑪超市構(gòu)成，是以國(guó)際化的大型ShoppingMall作為核心的主題購(gòu)物中心，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、休閑于一體，中間由一條連通中街的全長(zhǎng)600米的商業(yè)步行街貫穿。沈陽(yáng)大悅城分兩期開(kāi)業(yè)，2010年全部完工。沈陽(yáng)大悅城擁有可同時(shí)可容納

1400位觀(guān)眾觀(guān)影的星美影院；多種特色的餐飲和娛樂(lè)設(shè)施；大型室內(nèi)真冰場(chǎng)等等。UNIQLO、MUJI、K-2、DHC、巴貝拉、麻辣誘惑、味千拉面等知名品牌均已入駐，其中

UNIQLO、MUJI、巴貝拉、星美影院均為首次登陸沈陽(yáng)市場(chǎng)。大停車(chē)場(chǎng)可泊車(chē)2000臺(tái)?！旧蜿?yáng)大悅城】商業(yè)規(guī)劃A館：?jiǎn)⒊?先鋒青年1F：響亮2F：熱烈3F：他和她4F：發(fā)現(xiàn)B館:轉(zhuǎn)折-都市新貴B1-奇妙1F-都市2F-優(yōu)雅3F-星期五4F-競(jìng)技5F-思想C館:目標(biāo)-摩登家庭B1-呵護(hù)1F-大街2F-經(jīng)典3F-簡(jiǎn)潔4F-操場(chǎng)5F-團(tuán)聚D館：分享-未來(lái)生活B1-繽紛1F-視野2F-概念3F-外太空4F-夢(mèng)幻島5F-夢(mèng)幻島首期開(kāi)業(yè)的

A館和

B館商鋪分布上海大悅城產(chǎn)品研究位置位于西藏北路166號(hào)，地處蘇河灣核心區(qū)域商圈與南京東路商圈銜接，位于政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域－蘇河灣開(kāi)發(fā)商興盛集團(tuán)和新梅置業(yè)股份有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)2010年2月，上海新蘭以13.5億元的總價(jià)，將新梅太古城項(xiàng)目一期整體出售給中糧置業(yè)改造設(shè)計(jì)公司上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)(集團(tuán))有限公司信息產(chǎn)業(yè)電子第十一設(shè)計(jì)研究院有限公司規(guī)模項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)超過(guò)40萬(wàn)平米，總投資額超過(guò)120億業(yè)態(tài)大型時(shí)尚購(gòu)物中心、臨水豪宅、酒店式公寓、五星級(jí)酒店及甲級(jí)寫(xiě)字樓購(gòu)物中心建筑面積占比約15％－18％【上海大悅城】交通狀況交通主干道∶西藏北路天目中路河南北路等地鐵：M8曲阜路站

90mM12曲阜路站

90mM3、M4寶山路站約2公里公交線(xiàn)路：站點(diǎn)：西藏北路曲阜路距離：131m途經(jīng)公交：18，46，108，210，隧道三線(xiàn)，新川專(zhuān)線(xiàn)等站點(diǎn)：曲阜西路西藏北站距離：160m途徑公交：58，332等站點(diǎn)：西藏北路海寧路……【上海大悅城】火車(chē)站大悅城人民廣場(chǎng)蘇州河南京東路商圈900m2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)三角峰會(huì)被評(píng)為中國(guó)（長(zhǎng)三角）十大新城市地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)上海十大新城市地標(biāo)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域價(jià)值蘇河灣：蘇州河現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)位于閘北區(qū)最南端，地處蘇州河北岸，與黃浦區(qū)一河之隔，東臨虹口、西接普陀，地理位置十分優(yōu)越。蘇河灣三大優(yōu)勢(shì)：突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，突出的濱河特色，突出的文化底蘊(yùn)大悅城：蘇河灣核心區(qū)域，與南京東路商圈銜接。城市軌交的完善必將為其引入大量的客流，除了來(lái)自南京東路商圈的客流之外，由于項(xiàng)目定位的鮮明個(gè)性，它將成為獨(dú)具時(shí)尚魅力的商業(yè)地標(biāo)。不僅將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域傳統(tǒng)商圈，并將以它獨(dú)特的個(gè)性魅力，引領(lǐng)上海商圈的整體升級(jí)。其開(kāi)業(yè)代表著閘北區(qū)蘇河灣首個(gè)地標(biāo)性項(xiàng)目已經(jīng)竣工，同時(shí)也為北上海地區(qū)的商業(yè)帶來(lái)新亮點(diǎn)【上海大悅城】【上海大悅城】最精準(zhǔn)化的主題定位與客群聚焦最具混搭感的業(yè)態(tài)與品牌組合方式市中心最大規(guī)模的餐飲及休閑娛樂(lè)項(xiàng)目

上海最具有潮流Lifestyle感的shopping

mall

亮點(diǎn)

匯聚最前衛(wèi)、最具有國(guó)際潮流感與設(shè)計(jì)感的品牌最有科技感、未來(lái)感、充滿(mǎn)新奇特的體驗(yàn)擁有眾多的地標(biāo)元素，如摩天輪、飛天梯等雙地鐵上蓋，市中心最大規(guī)模的停車(chē)位樂(lè)尚生活魅力場(chǎng)“Trendy

Lifestyle

Hotspot”項(xiàng)

目標(biāo)客戶(hù)鎖定在22歲-30歲為主的時(shí)尚年輕女性，目

項(xiàng)目周邊此類(lèi)人群達(dá)到100萬(wàn)以上定

市中心唯一的浪漫摩天輪、市中心最大規(guī)模的餐飲位

及休閑娛樂(lè)、超長(zhǎng)飛天梯、獨(dú)特螺旋式購(gòu)物走道、全樓WIFI覆蓋，全方位打造成為滬上年輕女孩約會(huì)首選場(chǎng)項(xiàng)目一期購(gòu)物中心：占地面積：9434平方米建筑面積：6.87萬(wàn)平方米結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：地上11層，地下3層停車(chē)位：400個(gè)經(jīng)營(yíng)策略：引入金逸影院、湯姆熊電玩城、上海歌城KTV等娛樂(lè)休閑場(chǎng)所和30多家餐飲品牌項(xiàng)目二期臨水住宅、酒店式公寓、高星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓等項(xiàng)目太古城一期開(kāi)工時(shí)間：2008年竣工時(shí)間：2009年8月主體工程封頂標(biāo)準(zhǔn)層：面積在5000㎡左右建筑特點(diǎn)：項(xiàng)目外立面裝飾幕墻工程由鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻、鋁板屋面、不銹鋼裝飾等組成的多彩立面，顯現(xiàn)出造型時(shí)尚、簡(jiǎn)潔明快的建筑特色項(xiàng)目特色：整個(gè)3層是一個(gè)廣場(chǎng)型的共享空間，除了一層一層的自動(dòng)扶梯外，還可以由3層搭通天梯直接到7層，然后從7層搭通天梯直接到11層，以及旋轉(zhuǎn)式樓層?！旧虾４髳偝恰堪l(fā)展商大悅城（上海）有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)締博建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)（上海）有限公司建筑設(shè)計(jì)上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司商業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)丹青創(chuàng)藝設(shè)計(jì)咨詢(xún)（上海）有限公司商場(chǎng)市場(chǎng)顧問(wèn)及租務(wù)首席代理第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司商場(chǎng)管理北京凱萊物業(yè)管理有限公司消費(fèi)者調(diào)研機(jī)構(gòu)央視市場(chǎng)研究股份有限公司廣告策劃迪卡品牌策劃咨詢(xún)（上海）有限公司【上海大悅城】合作伙伴成都大悅城產(chǎn)品研究中糧成都大悅城開(kāi)業(yè)時(shí)間2013年5月占地面積68034平米建筑面積25萬(wàn)平米建筑組成一站式體驗(yàn)型購(gòu)物中心、酒店式服務(wù)公寓地理位置位于西南二、三環(huán)之間停車(chē)位 1600個(gè)【項(xiàng)目基本情況】項(xiàng)目所在區(qū)域處于四大商圈環(huán)抱之中，具有得天獨(dú)厚的商業(yè)輻射能力。四大商圈人氣、商氣的積聚為處于環(huán)抱之中的成都大悅城這一城市綜合體項(xiàng)目積淀了龐大的市場(chǎng)空間和雄厚的消費(fèi)力；項(xiàng)目3公里半徑范圍內(nèi)現(xiàn)有人口約50萬(wàn)人。2-3年內(nèi)，該區(qū)域人口將發(fā)生劇變，昭示著新“富人區(qū)”的形成。隨著近年來(lái)商圈的進(jìn)一步成熟和新增樓盤(pán)的迅速增加，該區(qū)域未來(lái)輻射人口規(guī)模將達(dá)到150萬(wàn)左右?！卷?xiàng)目地理位置】大悅城三環(huán)成華區(qū)錦江區(qū)武侯區(qū)青羊區(qū)中糧·成都大悅城位于成都市武侯區(qū)武侯大道與中糧大道的交界處，地處西南三環(huán)內(nèi)，屬于高端

住宅云集的雙楠片區(qū)，臨近置信巴厘島和中華名

園等住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目周邊交通便利，臨近武侯大道、中糧大道、鵬利大道，近鄰2環(huán)-2.5環(huán)-3環(huán)等主要城市環(huán)線(xiàn)，距成都市規(guī)劃的3號(hào)線(xiàn)地鐵出口僅500米；【商業(yè)定位】整體定位：一座讓時(shí)尚融入生活的購(gòu)物休閑PARK；城市時(shí)尚消費(fèi)新地標(biāo)的創(chuàng)造者；都市國(guó)際時(shí)尚生活新方式的定義者；區(qū)域全新模式的引領(lǐng)者項(xiàng)目亮點(diǎn)：獨(dú)具特色的業(yè)態(tài)，樹(shù)立鮮明的主題定位最I(lǐng)N的餐飲/酒吧街；最大的IMAX影院；主題KTV；成都第一家室內(nèi)冰場(chǎng)；獨(dú)特建筑景觀(guān)設(shè)計(jì)；主題綠化屋外草坪；酒吧文畫(huà)廊天津大悅城產(chǎn)品研究【天津大悅城】位置和平區(qū)和南開(kāi)區(qū)交界處，南馬路與南門(mén)外大街交匯處規(guī)模占地面積8.9萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模53萬(wàn)平方米（含地下部分）涵蓋一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心、國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式服務(wù)公寓和高檔住宅總投資40億元7萬(wàn)平米住宅（5棟）25萬(wàn)平米購(gòu)物中心物業(yè)形6萬(wàn)平米寫(xiě)字樓態(tài)4.6萬(wàn)平米酒店式公寓（2棟）地上地下停車(chē)位共3000個(gè)開(kāi)業(yè)時(shí)間2011年10月【項(xiàng)目區(qū)位】商圈情況地處天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，和平區(qū)與南開(kāi)區(qū)的交匯處，占據(jù)了三大傳統(tǒng)商圈（東馬路、南市、和平路商圈）交匯的核心位置。隸屬天津最大的新興商圈，被天津市政府定位為“市級(jí)商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)”。區(qū)域人流73萬(wàn)人口（周邊3公里）330萬(wàn)人口（周邊5公里）

區(qū)域內(nèi)14萬(wàn)中高端消費(fèi)群（300萬(wàn)平方米高端社區(qū)）

600萬(wàn)旅游人群（古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)分布在周?chē)?/p>

總計(jì)至少700萬(wàn)自然人流量，市場(chǎng)潛力較大。【交通環(huán)境】地鐵地鐵2號(hào)線(xiàn)可直達(dá)步行5分鐘可到達(dá)地鐵1號(hào)線(xiàn)（西南角站）和4號(hào)線(xiàn)（東南角站）公交周?chē)?9條公交線(xiàn)路可直達(dá)【購(gòu)物中心】規(guī)模建筑面積25萬(wàn)平米，主體部分為四層，局部五層。地上、地下停車(chē)位共3000余個(gè)。大型的體驗(yàn)式購(gòu)物中心，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑等于一體。定位國(guó)際時(shí)尚生活城品牌理念時(shí)尚、年輕、潮流、品位目標(biāo)客群潮流青年、時(shí)尚家庭、城市中堅(jiān)、國(guó)際游人、外籍人士、集團(tuán)消費(fèi)招商情況招商簽約率已達(dá)85%以上，主力店包括東南亞最大的零售企業(yè)——泰國(guó)Central百貨（定位中高端消費(fèi)人群，主打成熟、高端、時(shí)尚、精致的百貨類(lèi)商品）天津首家“超五星級(jí)IMAX影院”——金逸影城天津第一個(gè)室內(nèi)真冰體驗(yàn)冰場(chǎng)天津市場(chǎng)首家高端精品超市——Ole’7000平米的純美式國(guó)際化兒童職業(yè)體驗(yàn)館BABYBOSS【購(gòu)物中心樓層規(guī)劃】B1F1F2【購(gòu)物中心樓層規(guī)劃】F3F4F5【合作伙伴】天津六緯路大悅城產(chǎn)品研究位置東至七緯路、南至十一經(jīng)路、西至六緯路，北至李公樓立交橋商圈位于天津中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)商中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司規(guī)模占地面積：12.9萬(wàn)m2;總建筑面積：105萬(wàn)m2，地上建筑面積75.5萬(wàn)m2；計(jì)劃投資：約100億元人民幣業(yè)態(tài)國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓（10萬(wàn)m2）、商務(wù)公寓，住宅（40萬(wàn)m2）、購(gòu)物中心（20萬(wàn)m2）、五星級(jí)酒店、超五星級(jí)豪華酒店、城市豪宅、高端會(huì)所等業(yè)態(tài)配比寫(xiě)字樓：公寓/住宅：購(gòu)物中心

1：4：2基本情況主體結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)，外墻材料：石材幕墻，空調(diào)系統(tǒng)：大型中央空調(diào)，電梯系統(tǒng)：直梯，供暖系統(tǒng)：集中供暖【天津六緯路大悅城】天津站交通狀況主干路：十一經(jīng)道，曲阜道，新開(kāi)路，六緯路，七緯路，華昌道，南京路，海河?xùn)|路，內(nèi)環(huán)線(xiàn)海陸空：距離天津站300米距離濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)20分鐘車(chē)程距離海河272米。公交：91路，840路，六緯路站地鐵：9號(hào)線(xiàn)兩座站臺(tái)（十一經(jīng)路站、七經(jīng)路站），地鐵4號(hào)線(xiàn)換乘站一個(gè)十分鐘內(nèi)暢游城市中心，四十分鐘可達(dá)北京、濱海新區(qū)【天津六緯路大悅城】區(qū)域價(jià)值河?xùn)|區(qū)：作為天津市中心城區(qū)之一，緊鄰濱海新區(qū)，具有許多得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展前景。六緯路項(xiàng)目：毗鄰海河和十一經(jīng)路經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，是天津市的黃金地塊之一【天津六緯路大悅城】目前建設(shè)

體驗(yàn)中心與附屬用房于2010年10月開(kāi)工，工期6個(gè)月情況

包括寫(xiě)字樓，住宅（226500m2），酒店公寓基本情況開(kāi)盤(pán)均價(jià)：15797元/平米（未定）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010－03－01交房時(shí)間：2016－10－30容積率：6停車(chē)位：1：1中糧大道中庭效果圖外景效果圖項(xiàng)目亮點(diǎn)天津城市主中心區(qū)的收官組成部分天津城市中心最現(xiàn)代最高端的地標(biāo)建筑群天津市中心最大規(guī)模的高品質(zhì)商業(yè)及休閑場(chǎng)所占據(jù)天津城市核心景觀(guān)資源及交通資源緊鄰京津?yàn)I交通樞紐，人流匯聚效應(yīng)明顯。天津390米超高層城市地標(biāo)天津超大體量的城市綜合體大悅城產(chǎn)品規(guī)律性總結(jié)【大悅城產(chǎn)品匯總表】序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)占地面積容積率總建筑面積層數(shù)功能配比（商業(yè)、辦公、酒店、公寓、住宅等）商業(yè)體量集中商業(yè)定位零售、餐飲、休閑娛樂(lè)配比1北京西單大悅城16073平米12.720.5萬(wàn)平米地上：15層，地下：4層商業(yè)：寫(xiě)字樓：公寓＝5：1：211.5萬(wàn)平米“國(guó)際化的青年城”SHOPPINGMALL58％：27％：15％2北京朝陽(yáng)大悅城84610平米5.0843萬(wàn)平米地上：11層，地下：1層商業(yè)：公寓＝3：133萬(wàn)平米“活力MALL和生活MALL”46％：36％：18％3沈陽(yáng)大悅城73000平米7.1252萬(wàn)平米地上：5層，地下：1層商業(yè)：公寓＝5.7：134萬(wàn)平米國(guó)際化的大型ShoppingMall，作為核心的主題購(gòu)物中心48％：31％：21％4上海大悅城一期：9434平米一期：購(gòu)物中心6.87萬(wàn)平米地上：11層，地下：3層商業(yè)占比23.7％6.87萬(wàn)平米（一期）樂(lè)尚生活魅力場(chǎng)－－5天津大悅城89000平米5.953萬(wàn)平米地上：5層，地下：1層商業(yè)：住宅：寫(xiě)字樓：公寓＝5.4：1.5：1.3：125萬(wàn)平米“國(guó)際時(shí)尚生活城”－－6成都大悅城68034平米3.6725萬(wàn)平米－－－－—一座讓時(shí)尚融入生活的購(gòu)物休閑PARK－－7天津六緯路大悅城129000平米5.85105萬(wàn)平米（地上75.5萬(wàn)）－－商業(yè)：公寓：寫(xiě)字樓＝2：4：120萬(wàn)平米－－－－【一、選址特征】從大悅城選址特征看：除西單大悅城外，其余項(xiàng)目以城市非城市核心商圈集中商業(yè)，拓展項(xiàng)目以一線(xiàn)城市未來(lái)區(qū)域商圈，二、三線(xiàn)城市次級(jí)核心商圈為主的選址拓展標(biāo)準(zhǔn)模式。內(nèi)部看法：“大悅城對(duì)于一、二線(xiàn)城市核心商圈，完全沒(méi)有抗性，基本上有這樣的項(xiàng)目就會(huì)拿下，主要是現(xiàn)階段這樣的項(xiàng)目不多?！背?yáng)大悅城西單大悅城成都大悅城武侯區(qū)三環(huán)青羊區(qū)成華區(qū)錦江區(qū)西直門(mén)商圈金融街商圈西單商安定門(mén)商圈東直門(mén)商圈王府井商圈燕莎商圈朝外商CBD圈商圈新世界商圈亞奧商圈中關(guān)村商圈朝陽(yáng)大悅城西單大悅?cè)Τ俏鲉紊讨袌?chǎng)友百貨華威新一代西單明珠西單大悅城君太百貨地鐵一號(hào)線(xiàn)4號(hào)線(xiàn)【商圈及競(jìng)爭(zhēng)分布】上海大悅城園華商場(chǎng)國(guó)華商場(chǎng)卡瑪卡瑪商廈上海大悅城【二、規(guī)模特征】分兩種情況：一線(xiàn)城市：商業(yè)體量集中在35萬(wàn)以?xún)?nèi)，其中商業(yè)體量占據(jù)60%以上，其余產(chǎn)品以公寓、酒店式公寓或?qū)懽謽枪δ軜I(yè)態(tài)為主；二、三線(xiàn)城市：商業(yè)體量集中在55萬(wàn)以?xún)?nèi)，50%以上商業(yè)體量，增加適當(dāng)住宅、可變現(xiàn)物業(yè)；內(nèi)部觀(guān)點(diǎn)”“公司所有項(xiàng)目以商業(yè)為核心，商業(yè)體量一定需要保證，大悅城產(chǎn)品系至少也要20萬(wàn)平方米或以上的商業(yè)體量，大悅城產(chǎn)品系列的最大特點(diǎn)就是在產(chǎn)品組合上復(fù)制大悅城購(gòu)物中心的產(chǎn)品?！啊救?、開(kāi)發(fā)節(jié)奏】從大悅城現(xiàn)有在營(yíng)的四個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，北京西單、北京朝陽(yáng)、上海大悅城以及沈陽(yáng)的可銷(xiāo)售物業(yè)與商業(yè)是同時(shí)開(kāi)始的，主要原因是現(xiàn)有項(xiàng)目以收購(gòu)為主，公寓布置與商業(yè)之上，致使從開(kāi)發(fā)節(jié)奏中同時(shí)起步；內(nèi)部觀(guān)點(diǎn)：“是以住宅先行銷(xiāo)售為主，利用商業(yè)的預(yù)期實(shí)現(xiàn)住宅一定的銷(xiāo)售價(jià)值，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的順序還是以可變現(xiàn)物業(yè)銷(xiāo)售為主，然后在是商業(yè)，但主要幾個(gè)商業(yè)的特殊性來(lái)看，無(wú)法

得到這樣的結(jié)論，在接下來(lái)的商業(yè)開(kāi)發(fā)中會(huì)以這樣的模式為主?！蔽鲉未髳偝巧虾４髳偝恰舅?、物業(yè)配比特征】案例研究：現(xiàn)有在經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心：為西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、沈陽(yáng)大悅城、上海大悅城功能業(yè)態(tài)配比來(lái)看：功能布局為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)50%：30%：20%的配比；從功能配比上看：大悅城在內(nèi)部復(fù)制著同樣的功能模式，在外部里面以及內(nèi)部空間上，我們看不出特別的相似之處，但是產(chǎn)品功能配比上，存在較大相似性；內(nèi)部觀(guān)點(diǎn)：”公司在產(chǎn)品的功能配比上是做過(guò)非常深入的研究的，大悅城也做過(guò)非常多模式的研究，只是現(xiàn)有的項(xiàng)目比較少，我們看不出來(lái)可以明顯的可以總結(jié)的規(guī)律，通常對(duì)于商業(yè)配比的標(biāo)準(zhǔn)是5：2：2：1，就是購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、配套服務(wù)服務(wù)的功能