鎮(zhèn)江市場(chǎng)09年市場(chǎng)預(yù)測(cè)歷年市場(chǎng)：05－07年，市場(chǎng)規(guī)模成長(zhǎng)，且由供大于求向供求平衡轉(zhuǎn)化，進(jìn)入08年市場(chǎng)調(diào)整明顯，量減價(jià)減，成交萎縮，預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)依然是供大于求的態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)容量：目前鎮(zhèn)江全市人戶籍口約為296萬(wàn)人，市區(qū)人口113.1萬(wàn)人，市場(chǎng)容量較小，剛性客戶占主導(dǎo)地位，09年市場(chǎng)客戶依然以剛性需求為主，09年預(yù)計(jì)上市量約為130萬(wàn)平方米，成交量約為117萬(wàn)平方米；置業(yè)結(jié)構(gòu)：以改善性置業(yè)為主，而首置有所上升，未來(lái)09年市場(chǎng)依然會(huì)以首改客戶為主，基本結(jié)論鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)總量06年突破1000億，同比過(guò)去發(fā)展迅速；鎮(zhèn)江歷年占江蘇GDP比重呈下降趨勢(shì)，發(fā)展速度縱向?qū)Ρ壬月?。?zhèn)江的工業(yè)基礎(chǔ)并不雄厚，這是導(dǎo)致其前幾年發(fā)展速度相對(duì)緩慢的重要原因，未來(lái)幾年

鎮(zhèn)江工業(yè)化進(jìn)程加快，相應(yīng)帶動(dòng)城市化率的

提高，有利于樓市容量的增長(zhǎng)。土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)主城區(qū)土地資源日漸稀缺，土地出讓由京口、丁卯向南徐、丹徒新城區(qū)轉(zhuǎn)移；土地出讓量與市場(chǎng)需求規(guī)模嚴(yán)重失衡，以04、06年為最；05年以來(lái)住宅用地存量約440萬(wàn)平米，可供市場(chǎng)消化約4年，考慮05年以前存量土地，鎮(zhèn)江土地

存量可供市場(chǎng)消化5－8年，未來(lái)市場(chǎng)供過(guò)于求。整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)調(diào)整加劇，08年1-9月累計(jì)供求比1.28，供大于求，市場(chǎng)觀望加重；預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)逐步趨穩(wěn)隨著市場(chǎng)調(diào)整及09年經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)成交均價(jià)較08年

持平或略有下滑，預(yù)計(jì)全市成交均價(jià)在3750元/平方米。預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)上市量將有一定量的減少，約為130萬(wàn)平方米左右；成交量基本與

08年持平，約110萬(wàn)平方米。鎮(zhèn)江商品住宅供求價(jià)月度走勢(shì)整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)容量（分總價(jià)段）總價(jià)段08年1－6月7月8月9月10-12月主力產(chǎn)品構(gòu)成已售套數(shù)已售均價(jià)已售套數(shù)已售均價(jià)已售套數(shù)已售均價(jià)已售套數(shù)已售均價(jià)預(yù)計(jì)銷售套數(shù)合計(jì)42213781890377871537306883735184130萬(wàn)以下87023598922321262589462541385一房占62%，二房占27%，酒店式公寓（單身公寓）11%30-50萬(wàn)16743369398346529833562453476665二房占35%，三房42%，四房16%，花園洋房4%，疊加別墅2%50-70萬(wàn)7413841211395416437012143629269二房占12%，三房48%，四房24%，疊加別墅10%，聯(lián)排別墅6％70-80萬(wàn)241419041410139436164429352花園樣房26%，疊加別墅42%，聯(lián)排別墅32%80-90萬(wàn)198471626469823470436487271疊加別墅59%，聯(lián)排別墅41%90-100萬(wàn)124531639541116537841547327聯(lián)排別墅72%，疊加別墅13%，雙拼15%100-110萬(wàn)109555014579910564118570538110-120萬(wàn)895861960131461128602240120-130萬(wàn)746100196500663516643840聯(lián)排別墅83%，雙拼17%130-150萬(wàn)496602216890971024702531聯(lián)排別墅59%，雙拼41%150-200萬(wàn)197000126741674111767117聯(lián)排別墅29%，雙拼46%，獨(dú)棟25%200萬(wàn)以上33780011720748369586296聯(lián)排19%，獨(dú)棟68%，雙拼13%市場(chǎng)容量（分面積段）板塊面積段1－6月銷售套數(shù)7月銷售套數(shù)8月銷售套數(shù)9月銷售套數(shù)10－12月銷售套數(shù)（預(yù)計(jì)）鎮(zhèn)江四區(qū)40平米以下16426839240-50平米23596161015450-60平米8511983960-70平米196231675570-80平米843629104780-90平米61569907523490-100平米72914712188339100-110平米5031369577222110-120平米48710189116109120-144平米1362189185209454144-160平米73126928160-200平米22329314858200平米以上22715202883鎮(zhèn)江四區(qū)合計(jì)49838907156881914根據(jù)08年7-9月月成交情況，預(yù)計(jì)09年的月成交套數(shù)約為764套，09年全年成交

9168套，面積約為110萬(wàn)平方米。別墅市場(chǎng)情況2008年1-9月，鎮(zhèn)江別墅成交量同比減少了約8.3萬(wàn)方，降幅為57.5%；別墅供應(yīng)量3年來(lái)呈遞增趨勢(shì)，別墅市場(chǎng)正逐漸發(fā)展成熟。成交均價(jià)在2007年增幅巨大，但進(jìn)入2008年，其增長(zhǎng)勢(shì)頭趨于緩慢。日期2006年1-9月2007年1-9月2008年1-9月10.26.813.414.515.956.16供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）成交量（萬(wàn)㎡）成交均價(jià)（元/㎡）供求比43291.50:151500.92:153002.59:12008年1-9月，市場(chǎng)供求比為2.59:1，供過(guò)于求現(xiàn)象明顯，市場(chǎng)銷售壓力巨大08年別墅市場(chǎng)成交量下降明顯，甚至低于2006年的水平預(yù)計(jì)2008年全年市場(chǎng)供求仍將大于市場(chǎng)去化量，很大一部分市場(chǎng)存量將留到2009年去消化別墅市場(chǎng)去化情況2008年1-9月份，新批準(zhǔn)銷售別墅產(chǎn)品去化率為25.23%僅2008年新增市場(chǎng)存量已超過(guò)10萬(wàn)方。2008年鎮(zhèn)江別墅成交以經(jīng)濟(jì)型為主，且所去化產(chǎn)品多為2008年之前的市場(chǎng)推量。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以發(fā)現(xiàn)，2008年新推別墅銷售狀況不佳。別墅市場(chǎng)存量巨大，包括樸園、優(yōu)山美地等高端聯(lián)排別墅的推出，紅郡項(xiàng)目將面臨不小的考驗(yàn)。09年別墅市場(chǎng)預(yù)測(cè)日期2006年1-9月2007年1-9月2008年1-9月2009年1-9月供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）10.213.415.9519.97成交量（萬(wàn)㎡）6.814.56.167.88成交均價(jià)4329515053005879.76供求比1.50:10.92:12.59:12.54:1經(jīng)過(guò)計(jì)算，2008年1-9月份別墅銷售量平均增幅為38.7%，預(yù)計(jì)2008年10-12月份別墅批售量約為9.58

萬(wàn)方，銷售量約3.85根據(jù)2006年至2008年平均漲幅，2009年10-12月份批售量約11.9

萬(wàn)方，銷售量約為4.9

萬(wàn)方；3.2006年至2008年別墅供應(yīng)量平均漲幅為25%。經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2009年1-9月份鎮(zhèn)江別墅批售量約19.97

萬(wàn)方，銷售量約7.88

萬(wàn)匯總以上數(shù)據(jù)，2009年全年鎮(zhèn)江別墅供應(yīng)量約為30萬(wàn)方，全年銷售量約為12.8萬(wàn)方，成交均價(jià)約5879元/㎡整體市場(chǎng)預(yù)測(cè)–產(chǎn)品線分析目前鎮(zhèn)江市場(chǎng)購(gòu)買客戶主要以首次改善性客戶比例為主，由于城市容量較小，高

端及再改客戶比例相對(duì)較少預(yù)計(jì)09年市場(chǎng)產(chǎn)品線依然以首次改善性客戶為主，首次置業(yè)客戶略有增長(zhǎng)板塊市場(chǎng)預(yù)測(cè)–產(chǎn)品線分析目前潤(rùn)州板塊市場(chǎng)購(gòu)買客戶同樣以首次改善性客戶比例為主，首置客戶為輔；預(yù)計(jì)09年板塊市場(chǎng)產(chǎn)品線依然以首次改善性客戶為主。政策預(yù)測(cè)09年政策預(yù)測(cè)從短期來(lái)看，政府救市的核心將圍繞提升居民的購(gòu)買能力和緩解開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力降低首付比例以及降息變相提升居民的購(gòu)房能力；放松第二套房貸款限制；逐步放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款，對(duì)優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行扶